Quanto costa una pratica edilizia?

Nei commenti del blog, gli utenti mi chiedono spesso quale sia il costo di una determinata pratica edilizia: in questo articolo, provo a darvi una risposta.

Pratica edilizia ©

Pratica edilizia ©

Come stimare il costo di una pratica edilizia

Nei commenti del blog, voi utenti mi chiedete spesso quale sia il costo di una determinata pratica edilizia.

In realtà, non è possibile dare una risposta univoca e precisa, per diversi motivi:
• da tempo non esistono più i minimi tariffari di riferimento per la parcella del tecnico e ogni professionista è libero di stabilire il proprio onorario
• le spese accessorie (oneri, diritti, bolli, ecc.) variano da Comune a Comune
• l’entità del lavoro (e quindi della documentazione da predisporre) può essere molto diversa da un immobile all’altro, anche per la stessa pratica.

Ciò premesso, ho provato comunque a definire un costo medio delle più comuni pratiche amministrative, a cui bisognerà comunque sommare tutti gli altri costi e oneri che via via vi illustrerò nella trattazione.

In ogni caso, vi ricordo sempre di richiedere al professionista a cui vi rivolgete un preventivo dettagliato con l’elenco di tutte le prestazioni da svolgere, i rispettivi prezzi e le spese accessorie da aggiungere.
Per chiedermi un preventivo su prestazioni professionali di mia competenza, potete cliccare qui.

Costo di una pratica edilizia

Partiamo da un’avvertenza: i costi successivamente elencati sono puramente indicativi e li ho ricavati da una ricerca di mercato effettuata tra professionisti del settore e in base a informazioni tratte dalla Rete.

Queste sono le più diffuse pratiche edilizie e i loro costi medi:
• Comunicazione di Inizio Lavori (CILA): 800 euro
• Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA): 1.000 euro
Permesso di Costruire: 1.200 – 1.500 euro
Segnalazione Certificata di Agibilità: 1.000 euro
Attestato di Prestazione Energetica (APE): 180 euro
• redazione Capitolato d’Appalto: 200 euro
• redazione Computo Metrico Estimativo: 200 euro
• perizia estimativa: 300 euro
• consulenza tecnica di parte (CTP): a partire da 300 euro.

La Direzione dei Lavori, invece, viene solitamente contabilizzata in percentuale dell’importo dei lavori, di solito compresa tra il 4% e il 7%.

Poi ci sono le pratiche catastali, come:
• variazione catastale: 350 euro
• nuovo accatastamento: 500 euro.

Cosa comprende il costo di una pratica edilizia

I costi sopra indicati riguardano unicamente la predisposizione della pratica, vale a dire dei grafici e degli elaborati documentali da redigere. Insomma, di quello che qualcuno volgarmente definisce le scartoffie, ma che costano al tecnico tempo e lavoro, oltre che studio e aggiornamento continuo sulle normative di settore.

Tale documentazione comprende tra l’altro:
restituzione grafica del rilievo dell’immobile interessato dall’intervento
• compilazione dell’istanza o comunicazione
• redazione della relazione tecnica asseverata.

Cosa NON comprende il costo di una pratica edilizia

Nel caso in cui l’intervento preveda una progettazione (ad esempio una CILA per diversa distribuzione interna), il costo della pratica non comprende:
• numero variabile di soluzioni progettuali
• viste tridimensionali e render
• dettagli esecutivi.

Per giungere a una soluzione di progetto, infatti, può essere necessario predisporre numerose varianti ed elaborare render di più viste dell’immobile.
Gli immobili sono inoltre di metrature differenti, per cui l’entità del lavoro sarà sicuramente diversa, ad esempio, tra un monolocale e una villa.

Lo stesso dicasi per la progettazione strutturale. Una cosa è progettare un foro in un solaio, altra progettare un edificio di 10 piani.
Quindi, in questi casi, sarà necessario richiedere al professionista un preventivo personalizzato in base al lavoro da realizzare e bisognerà aggiungere l’importo al costo della pratica.

Non sono inoltre compresi i costi per la predisposizione di istanze di nulla osta, autorizzazioni e atti di assenso di vario genere eventualmente necessari, ad esempio per la presenza di vincoli.

Oneri fiscali per una pratica edilizia

All’onorario del tecnico bisogna aggiungere gli oneri fiscali:
• 22% di IVA
• 4% di contributo previdenziale.

Alcuni professionisti aderiscono a un regime fiscale agevolato, per cui l’IVA non è dovuta. Facendo un esempio con un importo di 1.000 euro, potreste avere quindi due diversi tipi di fattura, a seconda del professionista a cui vi rivolgete:

Professionista in regime ordinario
Onorario: 1.000,00 €
cassa 4% su 1.000,00: 40,00 €
IVA 22% su 1.040,00: 228,80 €
Totale da corrispondere: 1.268,80 €

Professionista in regime agevolato
Onorario: 1.000,00 €
cassa 4% su 1.000,00: 40,00 €
Totale da corrispondere: 1.040,40 €.

Vi ricordo invece che non esistono agevolazioni sull’IVA per il committente. Pertanto, l’IVA agevolata che potete richiedere per lavori di ristrutturazione o per la costruzione della prima casa, non si estende alla parcella professionale.

Spese varie per una pratica edilizia

Ai costi da pagare al professionista bisogna infine aggiungere le spese per oneri vari.

Al Comune bisogna ad esempio pagare:
oneri concessori (per gli interventi cosiddetti onerosi)
diritti di segreteria
diritti di istruttoria
marche da bollo.

Gli oneri concessori variano, come detto, in base al Comune. Gli importi dei diritti variano anche in base al tipo di pratica e alle dimensioni dell’immobile oggetto di intervento.
Tutte le informazioni relative, comunque, potete trovarle sul sito del vostro Comune.

Agli importi ordinari vanno aggiunte anche le eventuali sanzioni per sanare situazioni di irregolarità.
Per la CILA tardiva, presentata cioè dopo l’esecuzione dei lavori, la sanzione è di 1.000 euro, ridotta di 2/3 nel caso in cui gli interventi siano denunciati quando ancora in corso di esecuzione.
Per accertamenti di conformità, la sanzione parte da 516 euro fino ad arrivare al doppio degli oneri concessori.
In verità, le Regioni hanno facoltà, in virtù della loro autonomia in materia di legislazione urbanistica, di aumentare le sanzioni.

Infine, per le pratiche catastali, i diritti ammontano a 50 euro per ciascuna unità immobiliare.

Tutte queste spese devono essere effettuate dal committente. Nel caso in cui siano anticipate, in base ad accordo contrattuale, dal tecnico, questi potrà rivalersene in fattura, ma su esse non andranno calcolati gli oneri fiscali.




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79 commenti

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  1. CIRO

    Buonasera, una veranda costruita 23 anni fa non fu condonata, per causa morte, ho ereditato, mi hanno chiesto l’abbattimento in 90 giorni… come devo fare, grazie mille… pratica per abbattimento ho personalmente la devo togliere non ho idea. Buona serata.

    • arch. Carmen Granata

      Se ha un’ordinanza di demolizione può precedere all’abbattimento senza presentare alcuna pratica.
      In alternativa, può rivolgersi a un architetto del posto per sapere se il manufatto è sanabile.

  2. Giulia

    Buonasera, sono architetto, mi hanno chiesto di predisporre scia amministrativa per inizio attività produttiva tramite portale suap/star… qual è l’importo più congruo da richiedere?

    • arch. Carmen Granata

      Lei dovrebbe sapere meglio di me che non si può dare una risposta così… dipende dalla grandezza dell’esercizio, dalla difficoltà del rilievo, dalla mole di documenti da produrre, ecc. Cmq mai al di sotto dei 1.000 euro.

    • Giulia

      Ho già tutti i disegni perché mi sono già occupata della pratica edilizia e paesaggistica per l’insegna. Il committente inoltre mi sta chiedendo di predisporre l’avvio attività produttiva tramite portale suap/star e notifica asl per regolamento di igiene. si tratta di attività di parrucchiere di 50mq… per quest’ultima parte di lavoro vorrei sapere quanto chiedere… grazie

    • arch. Carmen Granata

      Potrebbe chiedere intorno ai 400 euro, ma molto dipende anche dal mercato locale.

  3. MIO

    ma stiamo scherzando!!!!!!!!!!!!! un permesso a costruire a 1.500,0 euro….. con tutto quello che c’è da produrre…… da 6 mesi ad un anno di lavori, in certi casi….. a prezzo da fame!!!!!!!!!!!!!

    • arch. Carmen Granata

      Ma lei ha letto solo i numeri o anche tutte le spiegazioni date? E’ ben specificato che il costo indicato riguarda solo la pratica, e non il progetto e tutte le eventuali autorizzaizoni, nulla osta, ecc. che vanno prodotte insieme alla richiesta. E’ chiaro che si tratta di un prezzo “a partire da”. Purtroppo il lettore vuole delle cifre, se legge molti miei articoli non fanno altro che chiedere “quanto costa un cambio di destinazione d’uso” e cose del genere. Stanca di dover dare sempre le stesse spiegazioni ho cercato di raccoglierle in un solo articolo dando anche qualche cifra con tutte le avvertenze del caso.

  4. Luca

    Buongiorno Architetto,
    ho effettuato una ristrutturazione del mio appartamento nel 2011, con demolizione di metà muro e apertura di tre porte.
    Per regolarizzare la situazione, devo effettuare la CILA in sanatoria.
    In questo caso, la sanzione di 1000 euro è prescritta essendo passati più di 5 anni dall’inizio dei lavori di ristrutturazione?
    grazie per la collaborazione

    • Stefano

      Salve Sig. Luca,
      come già espresso dall’arch. Granata, le sanzioni non si prescrivono… se relative proprio ad abusi edilizi, sanabili, appunto, con relativa sanzione a sanatoria (presentazione di SCIA in sanatoria).
      Diverso, a mio avviso, è il caso della “CILA tardiva”, per la quale viene disposta una sanzione amministrativa non per “sanare i lavori”, ma solo per il fatto di non aver presentata la CILA prima di eseguire i lavori.
      Pertanto, similmente col DOCFA (procedura di deposito telematico al Catasto Fabbricati per nuove costruzioni o loro variazioni, la quale contempla l’obbligo di indicare il termine di ultimazione lavori e sopratutto di effettuarne deposito entro i trenta giorni. In caso contrario scattano le relative sanzioni pecuniarie, la cui PRESCRIZIONE è indicata dall’art. 28 della L. 689/1981, pari a CINQUE ANNI dal giorno in cui è stata commessa la violazione), non si vede per quale motivo anche la CILA tardiva, trattandosi pur sempre di sanzione amministrativa per mancata presentazione di una comunicazione formale e non di sanatoria, non debba sottostare anch’essa alla prescrizione di legge.

  5. Serena

    Buongiorno Architetto,
    avremmo bisogno di uno suo gentile riscontro.
    Abbiamo necessità di ristrutturare il bagno (sanitari, piastrelle, intonaco) con intervento sugli scarichi e quindi sulle tubature idrauliche.
    Da quello che ho letto, l’intervento rientrerebbe nelle manutenzioni straordinarie e quindi richiederebbe la CILA.
    In tal caso, la CILA la potremmo presentare in Comune anche come privati, ma servirebbe comunque una relazione tecnica che dettagli i lavori. Per la relazione tecnica a quale professionista dobbiamo rivolgerci? E, secondo lei, che tipo di costi potrebbe avere questo tipo di pratica?
    Grazie infinite,
    Serena

    • arch. Carmen Granata

      La Cila potete anche consegnarla voi “materialmente”, ma il lavoro del tecnico non si limita alla redazione di una relazione tecnica (non so chi ve l’abbia detto). Il tecnico deve “asseverare” ovvero autocertificare assumendosi tutte le responsabilità penali, la regolarità dell’intervento edilizio e la conformità dell’immobile. Dovrà in ogni caso redigere degli elaborati grafici.
      Il costo della pratica per lavori semplici come questo può aggirarsi sugli 800 – 1.000 euro e vi consiglio di rivolgervi a un architetto.

  6. Vincenzo

    Buongiorno.
    Ho acquistato un vecchio immobile indipendente. Devo sostituire la vecchia canna fumaria esterna (attualmente non in uso) installando una nuova canna fumaria per lo scarico fumi di una stufa a pellet.
    Volevo eseguire l’intervento godendo degli incentivi fiscali.
    Poiché l’impresa coinvolta è soltanto una credevo fosse sufficiente una semplice dichiarazione al comune o un’autocertificazione.
    Mi sono rivolto all’ufficio tecnico del comune che mi riferisce che ai fini dell’ottenimento delle agevolazioni fiscali previste devo presentare una CILA in alternativa l’agenzia delle entrate (siamo in Regione Lombardia) potrebbe non ritenere valide altri tipi di dichiarazioni.
    E’ proprio necessaria una CILA per questo intervento?
    Costo stimato dell’opera Euro 1.200 e da quanto leggo qui costo stimato della CILA Euro 800.
    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      L’ufficio le ha dato un’informazione fuorviante: non è che la detrazione si può avere in base al titolo autorizzativo. La detrazione si può avere se l’intervento rientra tra quelli detraibili. Definito ciò, si vede qual è il titolo autorizzativo necessario.
      L’AdE chiede solo la conformità urbanistica dell’intervento, in pratica che sia realizzato secondo le norme urbanistiche ed edilizia previste.
      Allora la domanda è questa: normalmente, per installare una canna fumaria, il suo Comune quale titolo richiede, la Cila? Allora serve la Cila.
      Normalmente, non richiede nessun titolo? Allora a lei basterà un’autocertificazione.
      Il tecnico comunale deve dirle quale titolo serve, non cosa fare per avere le detrazioni! Mi dispiace dirlo, ma i tecnici comunali non sono preparati sull’argomento, perché giustamente hanno altre competenze.
      Ciò premesso, entriamo nel merito dell’intervento, per capire se è detraibile: sostituzione canna fumaria. L’intervento è detraibile solo se la nuova canna fumaria avrà caratteristiche diverse da quella preesistente.

  7. Paolo

    Salve, ho acquistato un appartamento indipendente (no condominio) al pian terreno, vorrei ristrutturarlo, modificare alcuni ambienti interni demolendo i muri divisori (non portanti) e ricostruendone di nuovi, inoltre rifacimento pavimenti e servizi igienici.
    Non aumento la volumetria esistente di nemmeno un centimetro, non sono previsti lavori all’esterno. Sapete dirmi di quale autorizzazione mi dovrei dotare? SCIA, CILA o permesso di costruire? Grazie

  8. Francesca Zennaro

    Volevo sapere se sapete quanto può costare la pratica di un professionista all’autorizzazione allo scarico grazie

    • arch. Carmen Granata

      Per l’architetto dai 300 euro in su. Per l’onorario del geologo non so dirle.

  9. Giovanni Chialastri

    Salve gradirei un suo parere. Presetando una Scia per demolizione e ricostruzione di fabbricato residenziale si può realizzare con la volumetria dell’esistente il piano I residenziale ed un interrato con volume eccedente? Chi dice sì e chi mi sconsiglia perché illegale.. GRAZIE

    • arch. Carmen Granata

      La domanda non è molto chiara: cosa intende per “volume eccedente”?

  10. bobo

    Buongiorno,
    da poco ho iniziato a collaborare con un architetto e principalmente redigo pratiche edilizie, premetto che ho il diploma da geometra e a breve mi laureo in architettura (triennale), secondo lei quanto dovrei farmi pagare? non ho partita iva, ma contratto a “progetto”. Dovrei farmi pagare a ore o a pratica edilizia? ovviamente essendo all’inizio ho bisogno di un supporto, quindi non pretendo un compenso pieno, mi interessa solo sapere quale sarebbe un compenso giusto.
    grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Non sono un’esperta in materia (un consulente del lavoro sarebbe più adatto a consigliarla). Personalmente, se dovessi pagare un collaboratore gli proporrei una percentuale a pratica. Penso che sia il modo giusto per incentivare al raggiungimento del risultato.
      In bocca al lupo.

      P.S.: se dice di avere già un “contratto a progetto”, la domanda sorge spontanea: cosa c’è scritto sul contratto?

  11. Rafael

    Salve ho fatto la richiesta per la scia di inizio attività, e nella scia mi è stato inserito oltre agli spazi interni anche un terrazzo.
    Premetto che, non ho nessun certificato di agibilità del terrazzo, lo potrei usare anche senza di essa?

    • arch. Carmen Granata

      Non ho ben chiara la domanda, ma comunque è ovvio che il terrazzo è stato inserito nella Scia. Nei grafici va inserito tutto ciò che fa parte dell’unità immobiliare.

  12. Gerardo

    Gentile architetto.
    Sto realizzando una veranda sul mio balcone della cucina con permesso di costruire rilasciato dal comune. L’architetto mi ha chiesto 2800 + iva per la pratica amministrativa e per la modifica all’ufficio del territorio.
    L’importo richiesto è equilibrato?
    Grazie per suo feedback

    • arch. Carmen Granata

      L’importo richiesto è congruo.
      P.S.: il commento “spariva” semplicemente perchè non viene pubblicato finchè non è approvato. 🙂

  13. Giada

    Gentile architetto.
    Vorrei un suo consulto in merito ai costi per pratica di permesso di costruire una verandina sul mio terrazzo. L’immobile si trova nel Salento. L’architetto chiede 2700 euro + iva e contributo di previdenza per la pratica amministrativa e per variazione al catasto. L’importo richiesto è secondo lei plausibile? Ovviamente gli oneri da pagare al comune sono a parte.
    La ringrazio

  14. Alessandro

    Buonasera architetto.
    Ho ottenuto permesso per costruire una veranda chiudendo un terrazzo secondo la legge regionale Puglia 14/2009. Siamo in provincia di Lecce.
    L’architetto che mi segue la pratica mi ha chiesto, per detta pratica, compresa la variazione catastale una volta ottenuto il pdc e realizzata l’opera, euro 2200 + cassa previdenziale (4%) + Iva. Vorrei sapere, essendo io a digiuno di queste nozioni, se l’importo richiesto solo per la pratica amministrativa (oneri comunali ovviamente a parte) è congruo.
    Grazie

  15. Buongiorno Architetto.
    Il titolare dell’impresa a cui ho affidato i lavori di ristrutturazione del mio appartamento (rifacimento completo del bagno, della cucina, dell’impianto elettrico generale) sostiene che potrò usufruire della detrazione fiscale del 50% pur non avendo presentato (né lui come titolare della ditta, né io come committente) alcuna pratica presso gli enti preposti (Comune, Asl,..). Niente di niente.
    Io non sono convinto di questa sua tesi in base a quello che leggo in rete documentandomi.
    Abbiamo iniziato i lavori già da 15 giorni e pagato (a mezzo di bonifici “parlanti”) alcune fatture di acconto (iva al 10%).
    Visto che abbiamo fatto ricavare in corso d’opera un ripostiglio stringendo una camera, ho chiesto alla ditta di regolarizzare il tutto predisponendo una CILA (con l’obiettivo che questa possa anche risolvere la questione dubbiosa di prima).
    E’ corretto questo approccio? Quali consigli può darmi?
    Per la CILA, con l’aggiornamento catastale, il costo preventivato dalla ditta ammonterebbe a 1900 Euro + IVA.
    Lo ritiene un importo congruo? Siamo nel comune di Corsico (Milano). Grazie.

  16. Luca

    È stato realizzato un garage abusivamente, non sanabile, ma comunque dichiarato al Catasto e su cui si pagano tasse e tributi. Se viene demolito di propria iniziativa è necessario:
    1) richiedere autorizzazione all’ufficio tecnico?
    2) si paga comunque una sanzione?
    Se decidessi, di mia iniziativa, di ripristinare lo stato delle cose come da Licenza Edilizia sarei comunque soggetto a pagare una sanzione?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      E’ necessario comunque presentare comunicazione al comune e pagare la sanzione.

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