Il direttore dei lavori è un professionista che non può essere alle dirette dipendenze dell’impresa esecutrice: scopriamo perché analizzando i suoi compiti.
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Perché il direttore dei lavori non può lavorare per l’impresa
Impresa edile e direttore dei lavori
Oggigiorno, quando si devono realizzare lavori di ristrutturazione della propria casa, capita spesso di imbattersi in imprese che offrono un servizio completo, dalle opere edili al direttore dei lavori.
Di solito, tali ditte prevedono un pacchetto chiavi in mano comprensivo di:
• progetto redatto da un architetto
• predisposizione delle pratiche per i permessi comunali
• esecuzione dei lavori
• direzione dei lavori
• eventualmente, variazione catastale o assistenza per le detrazioni fiscali.
Niente da ridire se un’impresa, per proporre un servizio concorrenziale, offre al cliente il servizio di progettazione incluso nel prezzo. Se il progetto è gratuito, per il committente rappresenta indubbiamente un vantaggio (anche se bisogna stare attenti ai rincari sui lavori, visto che comunque la ditta deve pagare il professionista!).
Maggiore perplessità solleva invece il caso in cui anche il soggetto incaricato della direzione dei lavori è un diretto dipendente o collaboratore dell’impresa edile.
In questo caso, si configura infatti un vero e proprio conflitto di interessi e vedremo perché analizzando in dettaglio i compiti del direttore dei lavori.
I compiti del direttore dei lavori nell’edilizia privata
L’incarico di direttore dei lavori può essere assunto da un tecnico abilitato e iscritto al proprio ordine professionale, come un architetto, un ingegnere o un geometra.
Nell’edilizia privata, la figura del direttore dei lavori non è sempre obbligatoria per i lavori soggetti a CILA, anche se è comunque fortemente raccomandabile.
È invece obbligatoria per gli interventi oggetto di SCIA o Permesso di Costruire.
Questo professionista è tenuto a svolgere una serie di attività che possiamo così sintetizzare:
• controllo dei lavori in corso di svolgimento
• controllo della conformità al progetto delle opere eseguite
• accertamento della conformità normativa
• verifica tecnica
• verifica contabile – amministrativa.
Il dettaglio dei compiti del direttore dei lavori
La presenza del direttore dei lavori in cantiere non deve essere obbligatoriamente giornaliera. Sarà il professionista a decidere il numero opportuno di sopralluoghi e il momento in cui effettuarli.
Durante le ispezioni in cantiere, il tecnico deve verificare che i lavori rispettino integralmente quanto predisposto in progetto. Nel caso in cui si presenti la necessità di apportare modifiche al progetto, la direzione lavori deve approvarle ed eventualmente comunicarle presentando una variante, quando necessario.
Il direttore deve anche assicurarsi che le opere realizzate siano conformi alle normative vigenti in edilizia in materia di sicurezza statica, risparmio energetico, isolamento acustico, barriere architettoniche, ecc..
Il tecnico deve controllare che gli interventi siano eseguiti dalle maestranze in maniera corretta e nel pieno rispetto della regola dell’arte.
È sempre il direttore dei lavori a gestire la contabilità, redigendo i SAL e verificando la corrispondenza degli acconti e del saldo finale da liquidare all’impresa durante l’avanzamento dei lavori.
Come si può vedere, quindi, si tratta di una serie di verifiche e controlli che hanno lo scopo di tutelare gli interessi del committente nei confronti dell’impresa.
Se il direttore dei lavori fosse un dipendente o un collaboratore retribuito da questa, come potrebbe garantire tali interessi?
In pratica, ci sarebbe una corrispondenza tra controllore e controllato.
A chi affidare l’incarico di direttore dei lavori?
Come comportarsi, quindi, di fronte alle ditte che offrono il pacchetto tutto compreso, con l’architetto gratis?
A mio avviso sarebbe sempre opportuno affidarsi a un proprio tecnico personale. Se la prestazione professionale è compresa nel prezzo totale presentato dalla ditta, possono infatti verificarsi due casi:
• l’imprenditore ricarica il costo del professionista sul costo finale dei lavori
• l’imprenditore non ricarica il costo, ma il professionista è sottopagato.
Una persona non adeguatamente retribuita per la propria attività, la cui professionalità non è correttamente riconosciuta, risulta frustrata e insoddisfatta e difficilmente vi garantirà un lavoro di qualità.
Il risparmio, in questo come in altri casi, non è mai guadagno.
Naturalmente, non mancano le ditte di comprovata serietà che garantiscono ai propri collaboratori il giusto riconoscimento.
Pertanto, se intendete rivolgervi a un’impresa con il suo architetto di fiducia, niente in contrario, ma valutate attentamente questo aspetto.
Per la direzione dei lavori, invece, mi sento di sconsigliarvi assolutamente di lasciar fare all’impresa. Tra l’altro sarebbe anche un comportamento deontologicamente scorretto da parte del professionista lavorare in questo modo.
Per affidare l’incarico di direzione dei lavori:
• rivolgetevi a un professionista qualificato di vostra fiducia
• pretendete un preventivo dettagliato con i costi delle sue prestazioni professionali
• fornitegli tutta la documentazione necessaria per poter stilare il preventivo
• firmate una lettera per il conferimento dell’incarico.
41 Commenti. Nuovo commento
Siccome abbiano affudato l’incarico di redigere il capitolato d’appalto ad un ingegnere con tanto di preventivo approvato e deliberato dall’assemblea dei condomini x lavori di lmperneabilìzzazione, asfaltatura ed eventuali opere murarie, se affidiami allo stesso l’incarico di direzione lavori quale pitrebbe essere il rapporto fra il compenso già delibreato e quello che presenterà come preventivo x la direzione lavori?
Non ho capito la domanda… Si tratta di due prestazioni professionali diverse, ciascuna con il proprio onorario. Tra l’altro il capitolato rientra tra gli elaborati di progetto, mentre la direzione lavori riguarda la fase esecutiva.
Buonasera. Ho firmato un contratto di appalto per la ristrutturazione del mio appartamento con un’impresa che proponeva il pacchetto ‘chiavi in mano’ con incluse quindi, oltre ai lavori, anche la progettazione (su pianta e progetti esecutivi), le pratiche edilizie (presentazione CILA, pratiche di accatastamento), piano per la sicurezza e direzione lavori; alla mia richiesta di nominare un tecnico di mia fiducia mi veniva risposto di no, per evitare possibili ‘contrasti’…
Il primo DL scelto dall’impresa, rassegnava le dimissioni dopo meno di due mesi dall’inizio dei lavori e al suo posto, sempre l’impresa, mi presentava un altro tecnico, sottoponendomi l’atto di nomina da sottoscrivere per accettazione e da allegare alla pratica Suet per proseguire i lavori.
Purtroppo, com’era forse prevedibile, DL e impresa sono diventati un tutt’uno, fino ad arrivare ad una relazione di fine lavori ed un certificato di regolare esecuzione sottoscritti dal tecnico prima che i lavori fossero effettivamente ultimati ed alcune lavorazioni fatte a ‘regola d’arte’ con anche l’addossamento del ritardo nella consegna dell’immobile rispetto a quanto stabilito dal contratto di appalto sulla sottoscritta (committente), nonostante ben due squadre di operai avessero abbandonato il cantiere perché non venivano pagati dall’impresa (io ho pagato TUTTE le tranches previste nei tempi prestabiliti), il ritardo nell’ordinare e ritirare i materiali necessari e altre circostanze imputabili all’impresa, di cui il DL era a conoscenza.
In più, il DL asserisce (nella relazione di cui sopra) di aver effettuato un sopralluogo congiunto con me e con l’impresa appaltatrice per verificare che fosse tutto a posto, per far sì che si potesse procedere all’emissione delle fatture di fine lavori e lavori extra e alla chiusura dei lavori; il sopralluogo non è MAI stato effettuato, ho un messaggio WA del DL in cui mi comunica di essere nell’impossibilità di presenziare per problemi familiari e che anche il titolare dell’impresa non sarebbe potuto essere presente.
Ovviamente non ho firmato il certificato di fine lavori e regolare esecuzione e tramite email ho comunicato al DL di voler effettuare un sopralluogo congiunto per verificare lo stato dei luoghi e terminare effettivamente i lavori che erano rimasti da fare. Stante il silenzio di entrambi i soggetti su menzionati, ho fatto scrivere da un legale, ma neanche questo è servito.
Ovviamente adesso sono in causa con l’impresa, ma la cosa sconcertante è che questa sostiene, tra l’altro, di non dover pagare il DL perché la ‘direzione lavori’ prevista nel contratto di appalto si riferiva alla ‘direzione dei lavori facente capo all’impresa e non alla committenza’.
Tralasciando ogni commento di carattere personale riguardo a questi due farabutti , Le pongo il primo quesito:
esiste e se si, cosa è la direzione dei lavori dell’impresa?
Il DL, non essendo stato ovviamente pagato, si rivolge ora a me per vedere corrisposte le sue spettanze: è possibile che riesca ad ottenere giudizialmente tali somme, nonostante non sia stato stipulato tra noi né un contratto, né una lettera di incarico da me firmata, ma solo la nomina in sostituzione del precedente direttore lavori dimissionario per la pratica Suet?
Grazie
Non esiste la direzione dei lavori dell’impresa ma la figura del “direttore di cantiere”.
Per la seconda domanda, può esserle utile di più l’avvocato.
Buongiorno sono un condomino di uno stabile, di Roma, stiamo facendo la ristrutturazione con il bonus facciate al 90%, può un direttore dei lavori delegare un altra persona, che dice di essere un collaboratore del direttore dei lavori, ma non controlla mai se i lavori sono fatti a regola d’arte? grazie, anche perchè so che è un collaboratore della ditta appaltatrice.
Il direttore dei lavori può avere dei collaboratori che lo assistono o sostituiscono in alcuni sopralluoghi, ma ovviamente non può delegare. Resta sempre responsabile per i suoi compiti.
Salve, la domanda riguarda i lavori di cessione del credito superbonus 110 % .
Infatti in questo può essere l’impresa a pagare direttamente il tecnico , in quanto prende il credito del committente . In questo caso come si fa? l’impresa può essere delegata dal committente per affidare l0incrico ai tecnici?
Anche se non è mai la soluzione ottimale, in linea generale il tecnico può risultare alle dipendenze dell’impresa se il committente è consenziente, per cui effettivamente una delega può metterla al riparo da problemi deontologici.
Salve,
ma il direttore lavori, nominato dal committente, è pagato esclusivamente dal committente? O anche la ditta, scelta dal committente, deve corrispondergli una percentuale o un qualche compenso?
L’onorario di un professionista è pagato dal soggetto che ne risulta “il committente”. Se la ditta non è il committente del dl, cosa deve corrispondergli mai?
Buona sera,
1-E stato fato un capitolato (comprendente lavori e materiali) da un studio di ingegneria pagato da noi 2000 Eu.
2-In base a questo capitolato sono state ricevute 3 offerte. E stata scelta dall’assemblea l’offerta X = 36000 Eu. Controllando adesso il preventivo abbiamo costatato che nella somma totale di 36000 si è arrivati conteggiando tutte le possibili opzioni di lavoro menzionate nel capitolato (pesante, medio, semplice)
3-In fase di firma contrattuale l’Amministratore ha firmato un contratto per 56000,dicendo che è stato considerato il rifacimento completo del tetto.
4-La SCIA depositata in comune menziona la documentazione contrattuale = 56000
Secondo noi, il tutto è dovuto all’insistenza dell’Amministratore di affidare il compito DL alla dita, anche perché la dita ha atteso l’offerta dello Studio che aveva redato il capitolato per fare la “sua proposta”
Personalmente so che il DL non può essere il DEX. Come chiedevo, mi manca il quesito legale.
Grazie
Il quesito legale deve porlo a un legale, appunto. Sicuramente c’è qcsa di anomalo visto come sono lievitati i prezzi, ma senza analizzare la documentazione contrattuale e contabile non posso darle una risposta.
Buongiorno
Per i lavori di manutenzione straordinarie, nel nostro condominio abbiamo assunto un’impresa edile che ha chiesto di fare anche Direttore dei lavori (ha chiesto di 3300 Eu a fronte di 4000 Eu richiesti dal progettista esterno). Cosi siamo arrivati a metà lavori a circa 100.000 Eu a fronte di 36.000 Eu dell’offerta totale iniziale. E possibile sapere se esiste una Legge che ci tuteli ?
Grazie mille
Vuol dire che per risparmiare 700 euro vi ritrovate con l’importo dei lavori triplicato?!?
Prima di pensare alla legge che possa tutelarvi, bisogna vedere cosa avete firmato (preventivo, contratto, capitolato d’appalto…).
Salve, si sta verificando il conflitto d’interessi in oggetto all’interno di un cantiere per lavori agevolati con superbonus 110%.
Ritenete che a causa della presenza di tale conflitto, un giorno, il beneficio fiscale potrebbe essere recuperato dall’agenzia delle entrate? Io committente, che colpa ne ho?!
Grazie mille in anticipo per i chiarimenti
Certo che lei ne ha colpa! 🙂 E’ lei che deve affidare gli incarichi ai vari soggetti.
Salve Architetto, La ringrazio. Ovviamente so che c’è la mia colpa, ma io mi riferisco all’ambito fiscale di questo aspetto. Siete sicuri che questo conflitto d’interesse possa essere causa di perdita del beneficio fiscale? Non mi risulta sia previsto da nessuna parte tra le cause di perdita delle agevolazioni
Mi scusi, lei mi ha chiesto che colpa ne aveva e io le ho risposto… 🙂
Sì, rileggendo in effetti vedo che mi sono espresso male. Ha ragione. Quindi, ricapitolando, non sapete dirmi se ci siano norme, prassi o altro per cui potremmo ritenere che tale conflitto d’interessi possa causare la perdita del beneficio fiscale, giusto?
Grazie di nuovo
No, sono le norme deontologiche a vietarlo ma queste norme non inficiano i bonus fiscali.
Per i lavori di ristrutturazione della mia casa, può il mio architetto essere pagato dall’impresa che mi eseguirà i lavori al fine da avere lo sconto in fattura anche sulle spese tecniche? L’architetto ha difficoltà ad applicarmi lo sconto in fattura ed al di là del discorso deontologico o di rischi che solo io come committente so che potrei correre (anche se conosco molto bene sia professionista che impresa) potrebbe essere per me una soluzione appunto per avere lo sconto in fattura su tutto direttamente dall’impresa. Grazie
@Ireneo Santoro: se c’è l’assenso del commitente non è vietato.
Buonasera
Sono Architetto e sono stato contattato da una impresa che fa case in bioedilizia per redigere un preventivo per la progettazione e presentazione del progetto al comune e per la direzione lavori. La parte sicurezza e strutture la seguirebbe un ingegnere.
Io dovrei fare un preventivo che loro proporranno come pacchetto totale compreso di realizzazione dell’opera, alla loro committenza.
Ad oggi la mia offerta è stata accettata e mi si chiede di redigere il contratto. Alla mia domanda di predisposizione del contratto alla committenza, mi si chiede di farlo a nome dell’impresa… ovvero io ho come committente l’impresa.
Questa cosa per me è nuova e vorrei prima di tutto sapere se è lecita e in che modo possa predisporre un regolare contratto che non vada a creare un conflitto di interessi.
Premetto di essere libero professionista esterno a tale impresa e di non averci mai lavorato. L’unico punto che potrei evidenziare è che il titolare dell’impresa è un mio zio ma la mia prestazione è totalmente esterna.
Grazie a chi saprà darmi delucidazioni.
Non c’è nessun problema ad avere come committente un’impresa. Sono tante le imprese, ad esempio, che commissionano progetti per la realizzazione di immobili poi destinati alla vendita.
Grazie per la risposta. Quindi io potrei fare un contratto di incarico direttamente all’impresa e ricevere anche i pagamenti dalla medesima senza intercorrere in complicazioni circa la mia figura di progettista e D. L.? Qua la committenza è già proprietaria dell’area, per la pratica edilizia anche se il committente sarà l’impresa devo Cmq fare capo alla committenza… Questo passaggio è che mi preoccupa. Oppure in caso di eventuali controversie… Non so se mi spiego
No, non capisco. Chi è la committenza? Se è l’impresa, non c’è nessun problema. Se è un soggetto privato, che non figura nel contratto, comincia a essere una cosa poco chiara.
Appunto! C’è la committenza che ha proprietà del terreno e al quale l’impresa deve fare il lavoro della casa. Proposta chiavi in mano compreso di pratica al comune e via dicendo. Questa parte la dovrei fare io… Ecco perché ho diversi dubbi
Suppongo che il pdc sarà chiesto dal proprietario del terreno, non dall’impresa… Quindi lei come architetto progettista non potrà che essere incaricato dal proprietario.
Le spiego, io presenterò il progetto al Comune per ottenere il Pdc per la committenza, ma come potrei essere incaricato dal proprietario sul contratto quando in realtà l’incarico lavorativo mi viene dato dall’impresa?! L’impresa mi deve pagare la prestazione e da ciò che mi dicono questo è un punto fisso in quanto loro hanno già in mano la loro offerta chiavi in mano, accettata dalla committenza e all’interno del quale vi è anche il mio preventivo.
In tal senso, io come posso fare un contratto alla committenza (proprietaria del bene) se il compenso economico per la mia prestazione lo devo fatturare all’impresa?!
Quale sarebbe secondo lei il miglior compromesso per essere in regola e tutelarsi allo stesso tempo?
Ho letto una recensione su professionearchitetto.it dove il tecnico nella medesima situazione optava per risolvere la faccenda così:
“nella lettera d’incarico, che ho intestato all’impresa, ho specificato che è titolare del contratto con il committente XX, proprietario dell’immobile sul quale si va ad intervenire e che è l’unico avente titolo a firmare ed accettare il progetto e la d.l.”
E’ realmente fattibile?
A mio avviso un incarico di progettazione può anche essere conferito dall’impresa, ma quello di d.l. no, perchè configurerebbe un conflitto di interessi, come spiego nell’articolo.
La soluzione proposta dal collega mi sembra contorta e non risolutiva. Io le consiglio di sentire il parere di un legale.
Se riuscissi a farmi firmare il contratto dalla committenza ma il pagamento passasse Cmq dall’impresa?!… Quest’ultimo pare un punto fermo.
Potrebbe fare un contratto con la committenza, in cui questa si impegna a pagare il suo onorario all’impresa che poi lo girerà a lei, o qualcosa del genere.
Ok. Sperando si possa fare per entrambe le prestazioni; pratica edilizia e direzione lavori…
Potrei magari fare un doppio contratto dove con l’impresa stipulo il tutto e con la committenza quanto su consigliato.
Ad ogni modo, ho posto anche il quesito al mio Ordine professionale. Spero mi sappiano rispondere.
Ci sono tante casistiche di collaborazione di questo tipo però in genere risulta un argomento poco trattato.
Il Dl può essere figlio dell’impresario o c’è un conflitto di interesse. Grazie
Non c’è una norma che lo vieta, ma io lo sconsiglio vivamente proprio per i motivi illustrati nell’articolo.
Salve, purtroppo abbiamo comprato una casa da costruire con un pacchetto “tutto compreso”. Abbiamo firmato un contratto di appalto con il costruttore che ha messo come DL e responsabile sicurezza le persone dello studio che hanno effettuato il progetto della casa. Dopo mille problemi con il costruttore, ora siamo alle strette anche con il DL e vorrei sapere se nel caso in cui gli revochi l’incarico sono tenuta a pagare qualcosa per progetto etc anche se nel contratto non comparivano come voci da pagare perchè “comprese” nel prezzo… il DL può pretendere qualcosa da me? anche se io ho firmato un contratto con l’impresa costuttrice e non con lui?
Se non ha firmato alcun contratto con il dl non dovrebbe avere obblighi nei suoi confronti. Purtroppo però la questione non è così smeplice. Se ad esempio i lavori sono già iniziati, sono stati fatti dei pagamenti, c’è stata qualche forma di rapporto, l’incarico potrebbe considerarsi “tacitamente” conferito, anche se la legge richiede la forma scritta. Le consiglio comunque di senitre il parere di un legale.
Le dico solo che poiché avevamo parecchi dubbi sia sul cambio dei millesimi effettuati prima dell’approvazione dei lavori da parte dell’assemblea e non abbiamo pagato la nostra parte, l’impresa ha iniziato i lavori e poi si é fermata il Capocondomino ha pignorato tramite avvocato (con tutta la trafila dell’ingiunzione di pagamento ecc…) un immobile di nostra proprietà che fa parte dello stabile da ristrutturare e ora ci troviamo in difficoltà anche per affitare e vendere il locale.
La situazione è differente: c’è una irregolarità di base.
Ho dei dubbi sui lavori che stanno eseguendo su una facciata condominiale che stanno ristrutturando e vorrei sapere quale documentazione devono avere a disposizione dell’inquilino per il rispetto delle leggi sia per quanto riguarda l’impresa,sia gli operai e anche il direttore dei lavori. Inoltre é neccessario che prima degli inizio dei lavori per la ristrurazione tutto l’importo sia versato?Puo l’impresa sospendere i lavori se tutto l’importo non é stato pagato?
I documenti necessari sono numerosi e variabili in base ai lavori: deve richiederla all’architetto incaricato o all’amministratore.
Per quanto riguarda i pagamenti, non è assolutamente previsto che i lavori siano pagati prima di essere realizzati.