Il direttore dei lavori è un professionista che non può essere alle dirette dipendenze dell’impresa esecutrice: scopriamo perché analizzando i suoi compiti.
Direttore dei lavori ©
Impresa edile e direttore dei lavori
Oggigiorno, quando si devono realizzare lavori di ristrutturazione della propria casa, capita spesso di imbattersi in imprese che offrono un servizio completo, dalle opere edili al direttore dei lavori.
Di solito, tali ditte prevedono un pacchetto chiavi in mano comprensivo di:
• progetto redatto da un architetto
• predisposizione delle pratiche per i permessi comunali
• esecuzione dei lavori
• direzione dei lavori
• eventualmente, variazione catastale o assistenza per le detrazioni fiscali.
Niente da ridire se un’impresa, per proporre un servizio concorrenziale, offre al cliente il servizio di progettazione incluso nel prezzo. Se il progetto è gratuito, per il committente rappresenta indubbiamente un vantaggio (anche se bisogna stare attenti ai rincari sui lavori, visto che comunque la ditta deve pagare il professionista!).
Maggiore perplessità solleva invece il caso in cui anche il soggetto incaricato della direzione dei lavori è un diretto dipendente o collaboratore dell’impresa edile.
In questo caso, si configura infatti un vero e proprio conflitto di interessi e vedremo perché analizzando in dettaglio i compiti del direttore dei lavori.
I compiti del direttore dei lavori nell’edilizia privata
L’incarico di direttore dei lavori può essere assunto da un tecnico abilitato e iscritto al proprio ordine professionale, come un architetto, un ingegnere o un geometra.
Nell’edilizia privata, la figura del direttore dei lavori non è sempre obbligatoria per i lavori soggetti a CILA, anche se è comunque fortemente raccomandabile.
È invece obbligatoria per gli interventi oggetto di SCIA o Permesso di Costruire.
Questo professionista è tenuto a svolgere una serie di attività che possiamo così sintetizzare:
• controllo dei lavori in corso di svolgimento
• controllo della conformità al progetto delle opere eseguite
• accertamento della conformità normativa
• verifica tecnica
• verifica contabile – amministrativa.
Il dettaglio dei compiti del direttore dei lavori
La presenza del direttore dei lavori in cantiere non deve essere obbligatoriamente giornaliera. Sarà il professionista a decidere il numero opportuno di sopralluoghi e il momento in cui effettuarli.
Durante le ispezioni in cantiere, il tecnico deve verificare che i lavori rispettino integralmente quanto predisposto in progetto. Nel caso in cui si presenti la necessità di apportare modifiche al progetto, la direzione lavori deve approvarle ed eventualmente comunicarle presentando una variante, quando necessario.
Il direttore deve anche assicurarsi che le opere realizzate siano conformi alle normative vigenti in edilizia in materia di sicurezza statica, risparmio energetico, isolamento acustico, barriere architettoniche, ecc..
Il tecnico deve controllare che gli interventi siano eseguiti dalle maestranze in maniera corretta e nel pieno rispetto della regola dell’arte.
È sempre il direttore dei lavori a gestire la contabilità, redigendo i SAL e verificando la corrispondenza degli acconti e del saldo finale da liquidare all’impresa durante l’avanzamento dei lavori.
Come si può vedere, quindi, si tratta di una serie di verifiche e controlli che hanno lo scopo di tutelare gli interessi del committente nei confronti dell’impresa.
Se il direttore dei lavori fosse un dipendente o un collaboratore retribuito da questa, come potrebbe garantire tali interessi?
In pratica, ci sarebbe una corrispondenza tra controllore e controllato.
A chi affidare l’incarico di direttore dei lavori?
Come comportarsi, quindi, di fronte alle ditte che offrono il pacchetto tutto compreso, con l’architetto gratis?
A mio avviso sarebbe sempre opportuno affidarsi a un proprio tecnico personale. Se la prestazione professionale è compresa nel prezzo totale presentato dalla ditta, possono infatti verificarsi due casi:
• l’imprenditore ricarica il costo del professionista sul costo finale dei lavori
• l’imprenditore non ricarica il costo, ma il professionista è sottopagato.
Una persona non adeguatamente retribuita per la propria attività, la cui professionalità non è correttamente riconosciuta, risulta frustrata e insoddisfatta e difficilmente vi garantirà un lavoro di qualità.
Il risparmio, in questo come in altri casi, non è mai guadagno.
Naturalmente, non mancano le ditte di comprovata serietà che garantiscono ai propri collaboratori il giusto riconoscimento.
Pertanto, se intendete rivolgervi a un’impresa con il suo architetto di fiducia, niente in contrario, ma valutate attentamente questo aspetto.
Per la direzione dei lavori, invece, mi sento di sconsigliarvi assolutamente di lasciar fare all’impresa. Tra l’altro sarebbe anche un comportamento deontologicamente scorretto da parte del professionista lavorare in questo modo.
Per affidare l’incarico di direzione dei lavori:
• rivolgetevi a un professionista qualificato di vostra fiducia
• pretendete un preventivo dettagliato con i costi delle sue prestazioni professionali
• fornitegli tutta la documentazione necessaria per poter stilare il preventivo
• firmate una lettera per il conferimento dell’incarico.
Salve, purtroppo abbiamo comprato una casa da costruire con un pacchetto “tutto compreso”. Abbiamo firmato un contratto di appalto con il costruttore che ha messo come DL e responsabile sicurezza le persone dello studio che hanno effettuato il progetto della casa. Dopo mille problemi con il costruttore, ora siamo alle strette anche con il DL e vorrei sapere se nel caso in cui gli revochi l’incarico sono tenuta a pagare qualcosa per progetto etc anche se nel contratto non comparivano come voci da pagare perchè “comprese” nel prezzo… il DL può pretendere qualcosa da me? anche se io ho firmato un contratto con l’impresa costuttrice e non con lui?
Se non ha firmato alcun contratto con il dl non dovrebbe avere obblighi nei suoi confronti. Purtroppo però la questione non è così smeplice. Se ad esempio i lavori sono già iniziati, sono stati fatti dei pagamenti, c’è stata qualche forma di rapporto, l’incarico potrebbe considerarsi “tacitamente” conferito, anche se la legge richiede la forma scritta. Le consiglio comunque di senitre il parere di un legale.
Le dico solo che poiché avevamo parecchi dubbi sia sul cambio dei millesimi effettuati prima dell’approvazione dei lavori da parte dell’assemblea e non abbiamo pagato la nostra parte, l’impresa ha iniziato i lavori e poi si é fermata il Capocondomino ha pignorato tramite avvocato (con tutta la trafila dell’ingiunzione di pagamento ecc…) un immobile di nostra proprietà che fa parte dello stabile da ristrutturare e ora ci troviamo in difficoltà anche per affitare e vendere il locale.
La situazione è differente: c’è una irregolarità di base.
Ho dei dubbi sui lavori che stanno eseguendo su una facciata condominiale che stanno ristrutturando e vorrei sapere quale documentazione devono avere a disposizione dell’inquilino per il rispetto delle leggi sia per quanto riguarda l’impresa,sia gli operai e anche il direttore dei lavori. Inoltre é neccessario che prima degli inizio dei lavori per la ristrurazione tutto l’importo sia versato?Puo l’impresa sospendere i lavori se tutto l’importo non é stato pagato?
I documenti necessari sono numerosi e variabili in base ai lavori: deve richiederla all’architetto incaricato o all’amministratore.
Per quanto riguarda i pagamenti, non è assolutamente previsto che i lavori siano pagati prima di essere realizzati.