APE convenzionale ante e post intervento per superbonus 110%

Un APE convenzionale ante e post intervento è uno specifico attestato di prestazione energetica da redigere per usufruire dell’ecobonus 110%.

APE convenzionale

APE convenzionale

Cos’è l’APE convenzionale?

La sigla APE indica l’Attestato di Prestazione Energetica di un edificio, ovvero il documento che ne rappresenta le caratteristiche energetiche e i consumi.

La disciplina del cosiddetto superbonus, la detrazione fiscale maggiorata al 110% per alcuni interventi di efficientamento energetico, ha però introdotto il concetto di APE convenzionale.
Di cosa si tratta e cosa lo distingue dall’APE tradizionale?

Il Decreto Rilancio stabilisce che, per poter accedere all’agevolazione, gli interventi realizzati devono garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o dell’unità immobiliare.
La dimostrazione di questo salto di classi energetiche deve avvenire attraverso la redazione prima dei lavori di un Attestato di Prestazione Energetica, da confrontare con un altro da redigere dopo l’esecuzione degli stessi. Si tratta dei cosiddetti APE ante e post intervento.

Il Decreto Requisiti Tecnici ha poi specificato che l’APE in questione deve essere un certificato convenzionale, differente da quello normalmente rilasciato nei casi previsti dalla legge.

Come si redige l’APE convenzionale?

L’allegato A del Decreto Requisiti ha prima di tutto chiarito che gli Attestati di Prestazione Energetica redatti per ottenere il superbonus sono differenti da quelli tradizionali e per tale motivo ha introdotto la definizione di APE convenzionale.

L’allegato spiega anche in che modo il tecnico dovrà redigerli, specificando che essi dovranno tener conto dell’edificio nella sua interezza.
Pertanto tutti gli indici di prestazione energetica dell’edificio dovranno essere calcolati considerando quelli delle singole unità immobiliari.

Ma cosa sono gli indici di prestazione energetica? In parole povere, posso dirti che sono dei parametri architettonici che misurano i consumi energetici di un edifico.

A diversi consumi corrispondono diversi indici, per cui abbiamo quelli per:
• fabbisogno di energia primaria non rinnovabile per la climatizzazione invernale ed estiva (EPH,nren ed EPC,nren)
• per la produzione di acqua calda sanitaria (EPW,nren)
• per la ventilazione (EPV,nren)
• solo per il settore non residenziale, per l’illuminazione artificiale (EPL,nren).

La loro somma forma l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile (EPgl,nren) che concorre a determinare la classe energetica.

Quindi il tecnico procederà in questo modo:
• per prima cosa calcolerà i singoli indici delle unità immobiliari
• moltiplicherà i singoli indici per la superficie utile della corrispondente unità immobiliare
• sommerà tutti i prodotti ottenuti
• infine dividerà il risultato della somma per la superficie utile complessiva dell’intero edificio.

In pratica, si deve fare una media ponderata degli indici delle singole unità immobiliari.

In un condominio non sarà importante se le singole unità non otterranno il salto di classe, perché i valori di riferimento dovranno riguardare l’intero fabbricato.

Quando va redatto l’APE convenzionale?

Un discorso approfondito merita il momento in cui va redatto questo APE convenzionale. La norma ci dice che deve essere redatto prima dell’esecuzione dei lavori e al termine di questi, per dimostrare il salto di almeno due classi di efficienza.

Ma come faccio a sapere in anticipo se i lavori che intendo realizzare conseguiranno questo risultato e varrà quindi la pena affrontarli?

Ebbene, il tecnico progettista degli interventi di miglioramento energetico può benissimo simulare la condizione che si otterrà con gli interventi in progetto, in modo da proporre eventuali correttivi o interventi aggiuntivi nel caso in cui quelli in programma non fossero sufficienti.

In pratica, l’APE post operam può benissimo essere redatto in fase di progetto (anzi dovrebbe) o di studio di fattibilità dell’intervento.
Naturalmente a fine lavori sarà redatto l’attestato definitivo sulla base dell’edificio realmente ottenuto.

Analogo discorso si può fare per l’APE ante operam, in relazione ai lavori che risultano già iniziati alla data del primo luglio 2020, quella di entrata in vigore del superbonus. Il Decreto afferma che anche i lavori iniziati prima, limitatamente alle spese sostenute a partire da quel giorno, sono agevolabili. Ma come attestare la condizione pre intervento, dato che in quel momento non era in vigore la legge e non si conosceva questo adempimento?

Molti utenti pensano che per farlo sia indispensabile essere in possesso di un APE valido. In realtà non è così, anche perché quello di cui stiamo parlando è come detto un APE convenzionale.

Ebbene, il tecnico può redigere l’APE convenzionale ante intervento anche in data successiva all’inizio dei lavori purché ovviamente sia a conoscenza delle condizioni originarie dell’immobile. È immaginabile infatti che il tecnico progettista abbia eseguito un sopralluogo e abbia avuto modo di rilevare, graficamente e magari anche fotograficamente, tutti gli elementi necessari per la redazione dell’attestato.

Per concludere, l’APE convenzionale è un documento che fotografa le condizioni dell’edificio prima e dopo l’intervento, ma non necessariamente i due attestati devono essere redatti in corrispondenza dei momenti che rappresentano.
Ciò che conta, invece, è che entrambi siano inviati telematicamente all’ENEA in forma asseverata, entro 90 giorni dal termine dei lavori.

A chi puoi rivolgerti per far redigere un APE convenzionale?

Con l’APE convenzionale viene meno il cosiddetto principio di terzietà del tecnico certificatore.

Normalmente infatti chi redige l’APE non deve essere un tecnico che ha preso parte in qualche modo alla realizzazione dell’opera. Quindi non può essere il progettista, il direttore dei lavori, il collaudatore o altra figura professionale coinvolta, né può avere legami con l’impresa esecutrice. Non deve avere nemmeno rapporti di parentela con il committente.

Per l’APE convenzionale invece non ci sono queste preclusioni. Anzi, che sia lo stesso progettista a redigerlo può essere la cosa più naturale del mondo, visto che può servirgli, come detto, per valutare la fattibilità dell’intervento.

Conclusioni

Da quanto esposto possiamo ben comprendere quali siano le principali differenze tra un APE convenzionale e quello, diciamo così, normale.

1. Per l’APE convenzionale non vale il principio di terzietà del professionista che lo redige, il quale può anche essere in qualche modo coinvolto nell’intervento
2. L’APE convenzionale va redatto per l’intero edificio e non per singola unità immobiliare
3. L’APE convenzionale non deve essere depositato al catasto energetico regionale.

A proposito di quest’ultimo punto, ti ricordo naturalmente che per interventi che coinvolgono gli impianti e l’isolamento termico del fabbricato, la redazione dell’attestato di prestazione energetica normale è dovuta. Pertanto, al termine dei lavori, in ogni caso dovrai incaricare un tecnico avente i requisiti sopra descritti per farlo redigere e inviare al catasto energetico.

Foto di Tumisu da Pixabay





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3 commenti

  1. vincenzo bonanni

    grazie,
    presumo quindi che il ripristino allo stato legittimo può essere fatto solo dal venditore prima di effettuare questa compravendita e preferibilmente dovrò mio malgrado attendere per l’acquisto dei 2 appartamenti, essendo interessato all’intero fabbricato
    ringrazio nuovamente Vincenzo

  2. vincenzo bonanni

    ciao a tutti,
    dovrei procedere all’acquisto di un fabbricato (concessine lic edilizia 22/01/77 abitabilità 14/05/1983) così riportata al Catasto:
    -giardino
    -al piani terra un A/2 classe 3 6 vani superfice calpestabile 121MQ RENDITA 774,69
    -al piano 1° un A/2 classe 3 6,5 vani superfice calpestabile 133 MQ RENDITA 839,24
    -al piano 2° (mansarda) ABBIAMO DEI PROBLEMI PERCHE’ la categoria A/2 classe 3 consistenza 4,5 vani tot mq 85 rendita 581,01 NON è coerente con quanto risulta al Comune dove è riportato un sottotetto. Il perito della mia banca ha detto che tale piano non è commerciabile in quanto privo del titolo edilizio originario e/o realizzato in totale difformità rispetto allo stesso.
    Mi farebbe piacere sapere se è possibile ovviare a questo inconveniente declassando questo A/2
    Mi farebbe piacere anche sapere se potrei effettuare la fusione immobiliare degli appartamenti considerando l,ampia metratura degli stessi
    un saluto Vincenzo

    • arch. Carmen Granata

      I problemi non si risolvono “declassando” al catasto… Il catasto ha solo fini fiscali.
      Qui siamo in presenza di un abuso edilizio che, se non si può sanare, deve essere risolto con un ripristino allo stato legittimo, quindi trasformando l’appartamento in sottotetto.
      Riguardo alla fusione degli appartamenti non credo ci siano problemi.

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