APE convenzionale ante e post intervento per superbonus 110%

L’Agenzia delle Entrate ricorda che un APE convenzionale ante intervento per ecobonus 110% può essere redatto anche dopo l’inizio dei lavori.

APE convenzionale

Cos’è l’APE convenzionale?

La sigla APE indica l’Attestato di Prestazione Energetica di un edificio, ovvero il documento che ne rappresenta le caratteristiche energetiche e i consumi.

La disciplina del cosiddetto superbonus, la detrazione fiscale maggiorata al 110% per alcuni interventi di efficientamento energetico, ha però introdotto il concetto di APE convenzionale.
Di cosa si tratta e cosa lo distingue dall’APE tradizionale?

Il Decreto Rilancio stabilisce che, per poter accedere all’agevolazione, gli interventi realizzati devono garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o dell’unità immobiliare.
La dimostrazione di questo salto di classi energetiche deve avvenire attraverso la redazione prima dei lavori di un Attestato di Prestazione Energetica, da confrontare con un altro da redigere dopo l’esecuzione degli stessi. Si tratta dei cosiddetti APE ante e post intervento.

Il Decreto Requisiti Tecnici ha poi specificato che l’APE in questione deve essere un certificato convenzionale, differente da quello normalmente rilasciato nei casi previsti dalla legge.

Come si redige l’APE convenzionale?

L’allegato A del Decreto Requisiti ha prima di tutto chiarito che gli Attestati di Prestazione Energetica redatti per ottenere il superbonus sono differenti da quelli tradizionali e per tale motivo ha introdotto la definizione di APE convenzionale.

L’allegato spiega anche in che modo il tecnico dovrà redigerli, specificando che essi dovranno tener conto dell’edificio nella sua interezza.
Pertanto tutti gli indici di prestazione energetica dell’edificio dovranno essere calcolati considerando quelli delle singole unità immobiliari.

Ma cosa sono gli indici di prestazione energetica? In parole povere, posso dirti che sono dei parametri architettonici che misurano i consumi energetici di un edifico.

A diversi consumi corrispondono diversi indici, per cui abbiamo quelli per:
• fabbisogno di energia primaria non rinnovabile per la climatizzazione invernale ed estiva (EPH,nren ed EPC,nren)
• per la produzione di acqua calda sanitaria (EPW,nren)
• per la ventilazione (EPV,nren)
• solo per il settore non residenziale, per l’illuminazione artificiale (EPL,nren).

La loro somma forma l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile (EPgl,nren) che concorre a determinare la classe energetica.

Quindi il tecnico procederà in questo modo:
• per prima cosa calcolerà i singoli indici delle unità immobiliari
• moltiplicherà i singoli indici per la superficie utile della corrispondente unità immobiliare
• sommerà tutti i prodotti ottenuti
• infine dividerà il risultato della somma per la superficie utile complessiva dell’intero edificio.

In pratica, si deve fare una media ponderata degli indici delle singole unità immobiliari.

In un condominio non conterà quindi se le singole unità non otterranno il salto di classe, perché i valori di riferimento dovranno riguardare l’intero fabbricato.

Quando va redatto l’APE convenzionale?

Un discorso approfondito merita il momento in cui va redatto questo APE convenzionale. La norma ci dice che deve essere redatto prima dell’esecuzione dei lavori e al termine di questi, per dimostrare il salto di almeno due classi di efficienza.

Ma come faccio a sapere in anticipo se i lavori che intendo realizzare conseguiranno questo risultato e varrà quindi la pena affrontarli?

Ebbene, il tecnico progettista degli interventi di miglioramento energetico può benissimo simulare la condizione che si otterrà con gli interventi in progetto, in modo da proporre eventuali correttivi o interventi aggiuntivi nel caso in cui quelli in programma non fossero sufficienti.

In pratica, l’APE post operam può benissimo essere redatto in fase di progetto (anzi dovrebbe) o di studio di fattibilità dell’intervento.
Naturalmente a fine lavori sarà redatto l’attestato definitivo sulla base dell’edificio realmente ottenuto.

Chiarimento del Fisco sull’APE ante intervento

Analogo discorso si può fare per l’APE ante operam, in relazione ai lavori che risultano già iniziati alla data del primo luglio 2020, quella di entrata in vigore del superbonus. Il Decreto afferma che anche i lavori iniziati prima, limitatamente alle spese sostenute a partire da quel giorno, sono agevolabili. Ma come attestare la condizione pre intervento, dato che in quel momento non era in vigore la legge e non si conosceva questo adempimento?

Molti utenti pensano che per farlo sia indispensabile essere in possesso di un APE valido. In realtà non è così, anche perché quello di cui stiamo parlando è come detto un APE convenzionale.

Ebbene, il tecnico può redigere l’APE convenzionale ante intervento anche in data successiva all’inizio dei lavori purché ovviamente sia a conoscenza delle condizioni originarie dell’immobile. È immaginabile infatti che il tecnico progettista abbia eseguito un sopralluogo e abbia avuto modo di rilevare, graficamente e magari anche fotograficamente, tutti gli elementi necessari per la redazione dell’attestato.

L’Agenzia delle Entrate ha confermato questa mia interpretazione con la Risposta 571 del 9 dicembre 2020.

Per concludere, l’APE convenzionale è un documento che fotografa le condizioni dell’edificio prima e dopo l’intervento, ma non necessariamente i due attestati devono essere redatti in corrispondenza dei momenti che rappresentano.

Ciò che conta, invece, è che entrambi siano inviati telematicamente all’ENEA in forma asseverata, entro 90 giorni dal termine dei lavori.

A chi puoi rivolgerti per far redigere un APE convenzionale?

Con l’APE convenzionale viene meno il cosiddetto principio di terzietà del tecnico certificatore.

Normalmente infatti chi redige l’APE non deve essere un tecnico che ha preso parte in qualche modo alla realizzazione dell’opera. Quindi non può essere il progettista, il direttore dei lavori, il collaudatore o altra figura professionale coinvolta, né può avere legami con l’impresa esecutrice. Non deve avere nemmeno rapporti di parentela con il committente.

Per l’APE convenzionale invece non ci sono queste preclusioni. Anzi, che sia lo stesso progettista a redigerlo può essere la cosa più naturale del mondo, visto che può servirgli, come detto, per valutare la fattibilità dell’intervento.

Conclusioni

Da quanto esposto possiamo ben comprendere quali siano le principali differenze tra un APE convenzionale e quello, diciamo così, normale.

1. Per l’APE convenzionale non vale il principio di terzietà del professionista che lo redige, il quale può anche essere in qualche modo coinvolto nell’intervento
2. L’APE convenzionale va redatto per l’intero edificio e non per singola unità immobiliare
3. L’APE convenzionale non deve essere depositato al catasto energetico regionale.

A proposito di quest’ultimo punto, ti ricordo naturalmente che per interventi che coinvolgono gli impianti e l’isolamento termico del fabbricato, la redazione dell’attestato di prestazione energetica normale è dovuta. Pertanto, al termine dei lavori, in ogni caso dovrai incaricare un tecnico avente i requisiti sopra descritti per farlo redigere e inviare al catasto energetico.

(Prima pubblicazione 2 novembre 2020)

Foto di Tumisu da Pixabay




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30 Commenti. Nuovo commento

  • Buona sera, devo effettuare un intervento che prevede un cambio d’uso di un fabbricato ora magazzino C2 in residenza sfruttando i superbonus in essere. Ho un dubbio, ora il magazzino è riscaldato con due stufe a lega, come predispongo l’APE pre? Come se fosse già un’abitazione (ma priva di ACS) oppure lo classifico E8 (magazzino artigianale)? Grazie mille a chi saprà aiutarmi.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Luglio 2021 11:27

      L’Ape pre deve farla cmq con l’attuale destinazione.

    • La ringrazio, ho posto il quesito anche ad ENEA che mi ha risposto che secondo loro (è comunque un’interpretazione) va considerata la destinazione “finale” anche nell’APE iniziale.

    • arch. Carmen Granata
      22 Luglio 2021 19:51

      La ringrazio per il riscontro. Enea e AdE ci hanno abituati a interpretazioni “strane” ma visto che alla fine è questo l’ente a cui l’APE convenzionale va inviata è opportuno attenervisi, quindi è una informazione importante.
      Mi sembrava di aver letto qualcosa di diverso in passato, se avrò modo di approfondire sarà mia cura aggiornare il blog.

  • Buongiorno. Sto per calcolare l’ape convenzionale riferito ad un condominio con locali commerciali al piano terra.
    Nella definizione dell’ape convenzionale, rientrano in gioco anche gli APE dei locali commerciali essendo gli stessi non oggetto di lavori di efficientamento energetico??

    Rispondi
  • Buongiorno, sto acquistando immobile da ristrutturare. Il certificatore dell’APE per il rogito di compravendita mi dice che segnalerà nell’APE che non esiste impianto di riscaldamento in quanto le stufe a legna che ci sono non hanno libretto essendo stufe molto vecchie (anni ’70) e per la sua esperienza nessun termotecnico nella zona in questi casi rilascia libretto. Il libretto ed il suo deposito sono a suo avviso indispensabili per avere quei codici da inserire nell’APE per poter dire che esiste impianto di riscaldamento.
    Con questa premessa significa che non potrei usufruire del superbonus 110% (gli altri requisiti per il Superbonus li avrei).
    L’APE convenzionale é un altro APE da redigere prima di inizio lavori di ristrutturazione? Ha requisiti diversi dall’APE di compravendita per cui non richiede l’esistenza dei libretti per le stufe in essere per dichiarare che esiste impianto di riscaldamento? E quindi sarebbe difforme da APE di compravendita?
    Grazie mille, scusi ma non mi sono chiari alcuni punti ed inoltre non vorrei che anche l’autonomia regionale (Veneto nel mio caso)possa incidere su questo tipo di risposta.
    Cordialmente
    Simona

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Aprile 2021 19:22

      L’APE convenzionale è diverso dall’APE ordinario, ma cmq sono necessari gli stessi dati tecnici.

  • alessandro
    23 Marzo 2021 16:51

    Buona sera. Volevo sapere se secondo lei il costo dell’ape redatta alla fine dei lavori, quella che deve essere poi inviata al catasto energetico, rientra nella cessione del credito o è un costo che deve sostenere il proprietario dell’immobile

    Rispondi
  • per un nostro appartamento in condominio abbiamo una APE redatta nel 2013, dove il tecnico ha indicato una validità di 15 anni. é giusto o vale comunque solo 10 anni?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Marzo 2021 18:11

      La validità dell’APE è sempre stata di 10 anni, anche nel 2013.

  • sono proprietario di immobile C2, v’è riscaldamento con stufa a legna e relativo camino.
    Una volta fatta variazione a residenziale (il mio Comune di montagna è favorevole)
    Le chiedo per cortesia:
    1) sono tenuto a fare effettuare un’Ape normale preintervento e poi post?
    2) posso richiedere ecobonus 110% per installare una pompa di calore ibrida?
    Grazie Valter

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Febbraio 2021 19:23

      Innanzitutto deve vedere se l’immobile ha i requisiti per rientrare nell’agevolaizone. Poi deve vedere quali interventi effettuare e se la pompa ibridia è sufficiente. In caso, affermativo, l’APE ante e post è obbligatorio.

  • Buonasera, la nostra situazione si presenta cosi:
    Edificio con 3 unità immobiliari funzionalmente indipendenti dove sarà effettuato un importante lavoro di ristrutturazione con nuova suddivisione delle 3 unità immobiliari, con la volumetria complessiva dell’edificio che rimarrà inalterata.
    È uscito per una presa in visione un termo tecnico. Nel suo parere riferisce che l’edificio con le 3 unità presenta i requisiti per essere funzionalmente indipendenti.
    Tuttavia per redigere un APE convenzionale deve trattare la struttura come fosse un mini condominio con il conseguente abbassamento dei massimali del superbonus. Il termotecnico asserisce che a fine lavori ci sarà una distribuzione diversa dei volumi di unità più ampie a scapito di unità più piccole e quindi si presenta una situazione degli spazi diversa per redigere un APE post anche se le misure complessive non cambieranno.
    Il committente (per quello che può valere) e anche il progettista non convergono sull’interpretazione della normativa in quanto nella stessa si cita il termine edificio (quindi anche unità immobiliari funzionalmente indipendenti) e non condominio per poter accedere all APE convenzionale.
    Ringrazio per la risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Febbraio 2021 19:52

      Aaahhhh…. ecco perchè tutti insistono con le unità indipendenti!!! Per avere massimali maggiorati!
      Guardi, non ci siamo… Se siete un condominio, e volete fare i lavori tutti e tre, dovete farli come condominio, punto e basta.

    • di fatto sono unità funzionalmente indipendenti adesso e lo saranno anche dopo.

    • arch. Carmen Granata
      14 Febbraio 2021 17:52

      Sì, ma finchè farete i lavori sull’intero fabbricato non potete considerarlo come due singole unità.

  • Ho comprato un’abitazione unifamiliare ed il notaio ha registrato un’APE redatta dal tecnico del venditore con classe energetica F. Al momento di fare i restauro incarico il tecnico di fare un’ape convenzionale per poter accedere all’ecobonus ma secondo il nuovo tecnico la pratica è molto difficile in quanto la casa è in classe D e non F e sono molto onerosi i labri per portarla in B! è possibile una tale differenza tra APE di compavendita e Ape convenzionale? e se non è amissibile posso rivalermi su uno dei tuo tecnici che commettendo un errore mi hanno portato a maggiori spese? In fase di acquisto avevo considerato la possibilità di usare l’ecobonus e quindi avevo fatto affidamento sulla classe di partenza.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Febbraio 2021 12:02

      Per un immobile unifamiliare non dovrebbero esserci discrepanze tra APE convenzionale e APE ordinario, ma mi rendo conto che a volte il problema sorge anche solo cambiando il software per il calcolo.
      Certamente non può rivalersi su un tecnico a caso: deve verificare chi dei due ha sbagliato.

  • Francesco Bordoni
    28 Gennaio 2021 19:00

    Buongiorno avrei un quesito:
    per l’ottenimento del superbonus 110% con Sconto in Fattura, una delle due aziende a cui ho chiesto preventivo, sostiene che l’Ape Post e di chiusura pratica, anzichè rientrare nelle spese tecniche che possono essere ricomprese nel superbonus, deve essere sostenuta a spese del committente (che poi si porterà in detrazione quale credito di imposta nei 5 anni successivi).
    Vi risulta sia vero? Perchè da accertamenti diversi fatti da mio cognato architetto in altre situazioni del genere a lui risulta che no sia così.
    Potrebbe essere una forzatura delle ditta Edile?
    Grazie per un vs cortese riscontro

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Febbraio 2021 19:49

      C’è un po’ di confusione… L’APE deve essere redatta da un tecnico, non capisco perchè si è rivolto a una ditta. Ciò premesso, nessun soggetto è obbligato a praticare lo sconto. La ditta, giustamente, è pronta a farglielo per la parte di sua competenza. Per gli sconti sugli onorari dei professionisti, deve rivolgersi a loro.

  • Buonasera, ho acquistato da poco un appartamento riscaldato da 3 condizionatori a pompe di calore con i quali i precedenti proprietari riscaldavano l’intero appartamento. Posso beneficiare del superbonus 110%? o ci rientrano solo le stanza in cui sono presenti gli split?

    Rispondi
  • Pierluigi Sena
    20 Gennaio 2021 16:53

    Ma l’Ape convenzionale ante lavori, in appartamento funzionalmente indipendente, inagibile causa incendio; in un edificio prevalentemente commerciale ed agibile. Si può fare?

    Rispondi
  • Ho un edificio con tre unita immobiliari tutte con ingresso indipendente non ci sono presenti contatori della luce e del gas, essendo la casa disabitata da parecchio tempo, sono presenti un camino e delle vecchie stufe a legna. Vorrei demolire e ricostruire ho diritto al superbonus 110% per ogni categoria?

    Rispondi
  • vincenzo bonanni
    9 Novembre 2020 22:52

    grazie,
    presumo quindi che il ripristino allo stato legittimo può essere fatto solo dal venditore prima di effettuare questa compravendita e preferibilmente dovrò mio malgrado attendere per l’acquisto dei 2 appartamenti, essendo interessato all’intero fabbricato
    ringrazio nuovamente Vincenzo

    Rispondi
  • vincenzo bonanni
    7 Novembre 2020 0:11

    ciao a tutti,
    dovrei procedere all’acquisto di un fabbricato (concessine lic edilizia 22/01/77 abitabilità 14/05/1983) così riportata al Catasto:
    -giardino
    -al piani terra un A/2 classe 3 6 vani superfice calpestabile 121MQ RENDITA 774,69
    -al piano 1° un A/2 classe 3 6,5 vani superfice calpestabile 133 MQ RENDITA 839,24
    -al piano 2° (mansarda) ABBIAMO DEI PROBLEMI PERCHE’ la categoria A/2 classe 3 consistenza 4,5 vani tot mq 85 rendita 581,01 NON è coerente con quanto risulta al Comune dove è riportato un sottotetto. Il perito della mia banca ha detto che tale piano non è commerciabile in quanto privo del titolo edilizio originario e/o realizzato in totale difformità rispetto allo stesso.
    Mi farebbe piacere sapere se è possibile ovviare a questo inconveniente declassando questo A/2
    Mi farebbe piacere anche sapere se potrei effettuare la fusione immobiliare degli appartamenti considerando l,ampia metratura degli stessi
    un saluto Vincenzo

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Novembre 2020 17:51

      I problemi non si risolvono “declassando” al catasto… Il catasto ha solo fini fiscali.
      Qui siamo in presenza di un abuso edilizio che, se non si può sanare, deve essere risolto con un ripristino allo stato legittimo, quindi trasformando l’appartamento in sottotetto.
      Riguardo alla fusione degli appartamenti non credo ci siano problemi.

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