Chi paga la riparazione caldaia: proprietario o inquilino?

Uno dei principali motivi di conflitto tra proprietario ed inquilino riguarda la ripartizione delle spese per manutenzione, revisione e riparazione caldaia.

Riparazione caldaia (photo credit www.damoreimpianti.it)

Riparazione caldaia di una casa in affitto

Uno dei principali motivi di conflitto tra proprietari e inquilini riguarda la ripartizione delle spese in caso di riparazione caldaia nonché di tutte le operazioni legate alla sua gestione: manutenzione, revisione e sostituzione.

Quando infatti la caldaia di una abitazione data in affitto manifesta un guasto non è mai chiaro se la riparazione spetta al proprietario o all’inquilino.

Per risolvere il dubbio, occorre per prima cosa verificare cosa dice il contratto d’affitto. Se non ci sono indicazioni esplicite in merito, bisogna fare riferimento alle disposizioni del codice civile.

Gli articoli che stabiliscono come vanno ripartite le spese per garantire il corretto funzionamento degli impianti essenziali per la casa sono ben tre:
• 1575
• 1576
• 1609.

Dalla lettura di questi articoli, emerge che la ripartizione delle spese deve avvenire in questo modo:
• all’inquilino spettano le spese di piccola manutenzione
• al proprietario toccano le spese di manutenzione straordinaria.
Vediamo infatti cosa dicono gli articoli citati.

Riferimenti normativi per la riparazione caldaia

L’articolo 1575 del codice civile recita: Il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; mantenerla in stato da servire all’uso convenuto; garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

L’articolo 1576 dice invece: Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. (…).

Sono in tal modo definiti i compiti del locatore (proprietario) e quelli del conduttore (inquilino).

Ma per chiarire meglio cosa si intende per piccola manutenzione occorre far riferimento all’articolo 1609: Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. (…).

Per vetustà di un oggetto si intende la sua vecchiaia e il deterioramento dovuto all’uso protratto per molti anni, mentre la rottura dovuta al caso fortuito può verificarsi, ad esempio, in caso di black out o di forti temporali.

Riparazione caldaia di competenza dell’inquilino

La piccola manutenzione che compete all’affittuario di una casa è quindi costituita da quelle riparazioni dovute al naturale deterioramento imputabile all’uso quotidiano della caldaia.

Non rientrano tra questi lavori le riparazioni conseguenti alla vetustà dell’oggetto o dovute a cause indipendenti dalla volontà umana.

Le spese relative all’utilizzo della caldaia a carico del conduttore sono dunque:
• la sostituzione di apparecchiature dovuta a danno accidentale da lui provocato (valvole, saracinesche, pompe di circolazione, ecc.)
• la pulizia annuale degli impianti (pulizia filtri, controllo fumi, ecc.)
• le spese per l’accensione stagionale dell’impianto e per la messa a riposo al termine dell’inverno.

In caso di sostituzione di parti la cui rottura è stata causata dall’inquilino, questi potrà scegliere marca e modello, purché compatibili con la caldaia danneggiata.

Sono a suo carico anche:
• le spese per la fornitura del calore (bollette di energia elettrica, acqua e gas)
• l’acquisto del combustibile
la lettura dei contatori
• la tassa ASL relativa alla verifica dell’impianto.

All’inquilino spettano anche le spese per gli interventi di manutenzione periodica della caldaia e il controllo dei fumi. Il locatario, infatti, nel momento in cui va a vivere in un’abitazione, assume il ruolo di responsabile dell’impianto e in quanto tale è tenuto a svolgere questi adempimenti.
Dovrà quindi pagare le spese per manutenzioni periodiche, autocertificazioni e retribuzione agli addetti della manutenzione.

La mancata manutenzione periodica può essere causa di guasti alla caldaia. Pertanto, se la rottura è imputabile a questa mancanza, responsabile è l’inquilino e la spesa per la riparazione è a suo carico.

Riparazione caldaia di competenza del proprietario

La sostituzione della caldaia o di sue parti o componenti spetta al proprietario, a meno che il guasto non sia imputabile come detto a negligenza da parte dell’inquilino.

In pratica, se la caldaia si rompe e il danno è provocato da vetustà o caso fortuito, il proprietario deve provvedere alla sostituzione del generatore di calore o di suoi pezzi di ricambio.
Così dalla sostituzione del cronotermostato a quella del bruciatore fino ad altre componenti dell’impianto idraulico legato alla caldaia, le spese dovranno essere pagate dal proprietario della casa.

Il padrone di casa deve provvedere alla riparazione in maniera tempestiva, per evitare che l’inquilino proceda in autonomia per necessità e poi gli imputi non solo le spese, ma anche un risarcimento danni.

Cosa fare quando il proprietario rifiuta di pagare le spese di riparazione caldaia

In caso di guasto, l’inquilino deve tempestivamente informare il proprietario e sollecitarlo fino al suo intervento.

Il funzionamento della caldaia è infatti indispensabile, soprattutto in pieno inverno. Non si può restare senza riscaldamento o lavarsi con l’acqua fredda, per cui occorre intervenire il prima possibile.

Se il padrone di casa non provvede, l’inquilino può farlo personalmente anticipando le spese. Trattandosi infatti di interventi indispensabili per il corretto godimento del bene in affitto, la legge gli consente di agire anche senza l’autorizzazione del proprietario e persino qualora questi la neghi.

In questo caso, gli spetteranno:
• un risarcimento per danni
• il rimborso delle spese anticipate per la riparazione.

Il conduttore deve richiedere il rimborso al proprietario ma non può scalare la somma dal canone di locazione, autoriducendosi l’affitto. La legge infatti considera queste due spese non compensabili.

Come si può immaginare, quindi, se il proprietario si rifiuta di risarcire la spesa anticipata, l’unica soluzione per l’inquilino sarà quella di avviare una causa legale.

Riparazione caldaia in condominio

In caso di impianto di riscaldamento condominiale e caldaia comune, le spese, gestite dall’amministratore, dovranno essere ripartite tra i vari condòmini in ragione dei millesimi di proprietà.

Conclusioni

Per evitare futuri dissidi sulla ripartizione delle spese per la riparazione caldaia, vi consiglio di mettere tutto chiaramente per iscritto all’interno del contratto di locazione.

Al di là di quelle che sono le disposizioni normative, nel contratto si possono infatti inserire anche eventuali deroghe.

Solo se espresse chiaramente nero su bianco e accettate da entrambe le parti, queste disposizioni potranno essere prese a riferimento in caso di guasti alla caldaia.




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20 Commenti. Nuovo commento

  • Chiedo scusa architetto. Mi dice di leggere attentamente il punto 11 del contratto nel quale non mi pare ci sia alcun riferimento alle spese “straordinarie”. E’ il caso di contattare un legale?
    11. MANUTENZIONE E RIPARAZIONI ORDINARIE DELLA COSA LOCATA. La Parte Conduttrice è costituita custode della cosa locata e dovrà mantenerla con la diligenza del buon padre di famiglia. Essa è tenuta ad eseguire tutte le riparazioni conseguenti a danni provocati dalla sua negligenza nell’uso della cosa locata e delle apparecchiature ivi esistenti, nonché le piccole riparazioni di cui all’art. 1609 c.c.(manutenzioni riguardanti 1′ uso corrente delle cose soggette ad usura). In esse rientrano, per patto espresso, quelle inerenti alle parti degli impianti igienico sanitari, elettrico, idrico, del gas, dell’ acqua calda e fredda, degli scarichi e degli infissi interni ed esterni dell’immobile locato. Inoltre è fatto obbligo alla Parte Conduttrice la manutenzione annuale della caldaia di riscaldamento da effettuarsi tramite un tecnico abilitato, il quale riporterà sull’apposito libretto di manutenzione della caldaia, i dati relativi ai controlli espletati ed il nominativo dell’ utente/inquilino, con l’obbligo di riconsegnarlo alla Parte Locatrice al termine della Locazione. Quando la cosa locata ha bisogno di riparazioni che non sono a carico della Parte Conduttrice, quest’ ultima è tenuta a darne tempestiva comunicazione scritta tramite lettera raccomandata a/r alla Parte Locatrice medesima.
    Grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Aprile 2021 19:42

      La sostanza è la stessa di quel che le ho detto io. La riparazione non è ordinaria, quindi non spetta a lei, ma lei deve dimostrare che il danno non è stato provocato da un cattivo uso da parte sua. Secondo me basta la testimonianza del tecnico, senza andare per vie legali.

  • Buongiorno architetto,
    lo scorso anno, dopo l’ordinario controllo della caldaia con il relativo controllo dei fumi, è stato riscontrato un problema alla valvola tre vie. Avvisato il proprietario di tale problema, non ha dato il consenso per la sostituzione in quanto già sostituito due anni prima (anno in cui sono entrata in appartamento), trovando come soluzione alternativa la chiusura dei termosifoni durante il periodo estivo. Ovviamente a novembre il problema si è ripresentato. Ho denunciato nuovamente il problema e a seguito di preventivo ricevuto dall’idraulico, (€297.00) il proprietario mi dice che parteciperà congruamente alla spesa. A chi spetta l’ammontare di tale spesa?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Aprile 2021 19:14

      Spetta al proprietario, a meno che dimostri che il danno è stato causato da lei.

  • Buongiorno, se in accordo con il proprietario, posso detrarre dall’affitto il costo di una riparazione che è stata fatta sulla caldaia e che ho anticipato da inquilina solo per una questione di comodità in quanto il proprietario non poteva essere presente o deve per forza restituirmi i soldi fisicamente?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      31 Marzo 2021 16:40

      Se siete d’accordo a fare così, potete farlo. Naturalmente il proprietario dovrà rilasciarle sempre la ricevuta per l’intero importo del canone.

  • Terry Ghibo
    5 Marzo 2021 22:22

    Il mio inquilino ha chiamato un tecnico per la sostituzione di un pezzo della caldaia (la ventola) senza avermi avvisato del guasto. A cose fatte 4 giorni mi avvisa dicendomi di andare a pagare il tecnico perché è compito del proprietario. Non ho potuto far constatare il guasto e neanche mandare il mio tecnico di fiducia per l’eventuale riparazione non mi sembra corretto cosa devo fare?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Marzo 2021 19:13

      Purtroppo se non trovate un accordo queste cose si risolvono per vie legali.

  • buongiorno sono inquilino. ho la caldaia in tilt a gennaio scorso eseguita regolare manuntenzione e verifica fumi. il tecnico mi dice che va sostituito lo scambiatore a chi spetta la spesa grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Marzo 2021 19:11

      Se il guasto non dipende da una sua negligenza, spetta al proprietario, ma di solito lo scambiatore è necessario sostituirlo per vetustà.

  • buongiorno ho un piccolo problema di spettanze per la manutenzione della caldaia, premessa io inquilino dal 1.10.2020, mi spetta di pagare la manutenzione per tutto l’anno o solo per i soli tre mesi.

    Rispondi
  • Buona sera Arch. grazie per la risposta. Vorrei aggiungere che ho chiesto la visura dei pagamenti effettuati e del libretto di manutenzione ma non trova le ricevute e tantomeno il libretto della caldaia installata nel 2007. Io mi dovrei fidare della sua parola Ma eù consntita tale mia richiesta prima di sostenere una spesa sostanziosa visto che ho la stesa caldaia a casa dal 1993.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Novembre 2020 17:25

      Se lei ritiene che questi elementi siano probanti della mancata manutenzione della caldaia da parte dell’inquilino, ha tutte le ragioni per richiedere la sostituzione dell’apparecchio a sue spese.

  • Negli ultimi 3 anni l inqulino non ha mai comunicato il detoriamento della caldaia e il consigliuo del manutentore di sostituire la caldaia al 31 gennaio 2020. .La caldaia ora non funziona chi paga la sostituzione?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Novembre 2020 16:09

      Non è semplice rispondere, perchè bisognerebbe capire se il deterioramento è dovuto all’usura del tempo o a uno scorretto utilizzo da parte dell’inquilino. Solo in quest’ultimo caso toccherebbe a lui sostituirla.

  • Buongiorno architetto,
    volevo farle una domanda.
    Ho la caldaia a cui si è rotto il circolatore (pompa) del riscaldamento, la spesa di sotituzione spetta al propietario o a me come inquilina?
    Il proprietario dice che è a carico mio perchè ordinaria manutenzione.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Ottobre 2020 17:23

      La sostituzione di un pezzo di ricambio spetta al proprietario, a meno che non riesca a dimostrare che la rottura sia stata causata dall’inquilino e non da vetustà.

  • Da chiarire pure cosa significa SPETTA. Certamente se l’inquilino non fa manutenzione periodica obbligatoria, pagamento tassa Asl ecc. si beccherà le sanzioni, e se soffoca se l’è cercata. Ma c’è un’inadempienza pure contrattuale, oppure è lo stesso che se fosse un proprietario residente?

    Rispondi

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