Guida alla gestione dei fabbricati collabenti

I fabbricati collabenti sono quelli che non producono reddito, pertanto ruderi, unità immobiliari fatiscenti, parzialmente demolite o con il tetto crollato.

Fabbricati collabenti

Cosa sono i fabbricati collabenti?

I fabbricati collabenti sono quegli edifici che, nello stato in cui si trovano, non sono in grado di produrre reddito.

Si tratta in sostanza di ruderi, unità immobiliari fatiscenti, parzialmente demolite o con il tetto crollato.

Dal punto di vista catastale sono censiti nella categoria F/2 – unità collabenti e anche per quanto riguarda la compravendita, la tassazione e la gestione in genere sono soggetti a particolare disciplina.

Accatastamento dei fabbricati collabenti

La normativa vigente dispone che siano obbligatoriamente accatastate le unità immobiliari suscettibili di produrre un reddito.

I fabbricati collabenti non rientrano tra queste, per cui non sussiste per essi l’obbligo di accatastamento. Tuttavia, è possibile l’iscrizione in catasto senza attribuzione di una rendita.
In definitiva, per i fabbricati collabenti sussiste la possibilità e non l’obbligo di iscrizione in catasto con procedura DOCFA.

L’Agenzia delle Entrate dispone che il professionista che si occupa dell’accatastamento di un’unità collabente debba redigere una dettagliata relazione descrittiva, datata e firmata, dello stato dei luoghi del manufatto, accompagnata da una completa documentazione fotografica.
Da questa documentazione deve risultare in particolare lo stato delle strutture e delle dotazioni tecnologiche.

Alla domanda deve essere allegata una autocertificazione del proprietario attestante l’assenza dell’allacciamento alle reti dei servizi pubblici dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas.

L’Agenzia precisa però che non sono accatastabili i fabbricati:
• totalmente privi di copertura e della relativa struttura portante o di tutti i solai
• delimitati da muri che non abbiano l’altezza di almeno un metro.

Trasferimento dei fabbricati collabenti

L’art. 19 del D.L. 31/05/2010 n. 78 prevede che, negli atti di trasferimento, il proprietario debba rilasciare una dichiarazione in merito alla conformità catastale dell’immobile.

Da questo obbligo sono esclusi gli edifici fatiscenti o allo stato diruto, quindi i cosiddetti fabbricati collabenti.

Pertanto, la vendita o la cessione gratuita di un edificio collabente possono essere effettuate senza rilasciare alcuna dichiarazione in merito alla conformità catastale, visto che di fatto non sussiste obbligo di accatastamento.

Ristrutturazione di fabbricati collabenti

Gli interventi edilizi sui fabbricati collabenti possono essere considerati di ristrutturazione edilizia.
Infatti, nella definizione di ristrutturazione edilizia contenuta all’art. 3 del d.P.R. 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia) rientrano anche gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Un intervento di questo tipo è realizzabile con la presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività, ma per poterlo fare è indispensabile provare la consistenza preesistente dell’edificio.
In mancanza di tale prova, l’intervento deve essere considerato di nuova costruzione e per esso va richiesto un Permesso di Costruire.

Un fabbricato collabente non può invece essere sottoposto a interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo perché tali interventi presuppongono l’esistenza di un edificio ultimato di cui si intende completare o rinnovare la funzionalità.

Detrazioni fiscali per interventi su fabbricati collabenti

Presupposto fondamentale per usufruire della detrazione 50% e della detrazione 65% è che gli interventi siano eseguiti su edifici esistenti.

A tale proposito, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che i fabbricati collabenti, anche se non producono reddito, possono essere considerati esistenti in quanto censiti nella categoria F/2.

Pertanto, gli interventi eseguiti sui fabbricati collabenti, quando considerati di ristrutturazione, sono sicuramente detraibili al 50%.

Più complessa invece la questione per quanto riguarda la detrazione per efficientamento energetico.
Tale agevolazione prevede infatti come altro presupposto che l’edificio sia dotato di impianto di riscaldamento, con la sola eccezione dell’intervento di installazione di pannelli solari termici.

L’Agenzia delle Entrate ha specificato che non possono essere considerati impianti termici gli apparecchi fissi come stufe e caminetti.
Tuttavia, anche questi apparecchi possono essere considerati impianti termici, qualora la somma delle potenze nominali del focolare al servizio della singola unità immobiliare sia maggiore o uguale a 5 kW.
Solo in tal caso, quindi, si potrà usufruire per gli interventi di efficientamento energetico della detrazione 65%.

Imposte per fabbricati collabenti

I fabbricati collabenti non producono alcuna rendita catastale e di conseguenza non sono soggetti al pagamento dell’Imposta Municipale Unica.

Tuttavia, bisogna distinguere tra un fabbricato effettivamente collabente e un edificio quasi interamente crollato, di cui rimangono magari in piedi solo poche file di mattoni.
In questo caso, il manufatto non potrà più essere considerato un fabbricato, ma dovrà essere valutato come area edificabile e come tale sarà suscettibile di imposizione fiscale.

Un altro distinguo va fatto per i fabbricati non collabenti, ma considerati inagibili o inabilitabili.
Un fabbricato viene definito inagibile quando non è staticamente idoneo, cioè presenta delle carenze strutturali pericolose per l’incolumità degli occupanti; è invece definito inabitabile quando, seppure staticamente idoneo, non presenta le condizioni igienico – sanitarie necessarie per essere abitato (ad esempio manca l’acqua corrente).

In queste condizioni l’IMU è comunque dovuta, ma è prevista una riduzione al 50% della base imponibile su cui calcolarla.
Per poter godere di questa riduzione, l’unità immobiliare, oltre a essere inagibile e inabitabile, deve risultare però effettivamente non abitata, e ciò si può desumere dai consumi di acqua, luce e gas.
Se risulta abitata, l’IMU è dovuta per intero.

photo credit: metamorfosi del tempo via photopin (license)



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60 Commenti. Nuovo commento

  • Buongiorno, sono comproprietario erede di un appartamento che vorremmo vendere ed il potenziale compratore che è già proprietario dell’intero piano sottostante, propone un compromesso in attesa di espletare , a suo carico, la pratica per poter acquistare l’immobile come unità collabente considerato il fatto che tutto lo stabile, compresi i suoi due appartamenti, nonché altre parti condominiali, presentano lesioni e crepe riconducibili a problemi strutturali. È ovvio da parte nostra ritenere che in caso di problemi con il fisco saremmo comunque noi a risponderne in qualità di proprietari al momento delle variazioni catastali richieste o dichiarativa compratore?
    Preciso che era stata prodotta circa due anni fa un’Ape.

    Rispondi
  • Salve, sto acquistando un terreno agricolo con edificio Collabente. Vorrei chiedere un confronto sulla tassazione della compravendita, se secondo voi, è corretto quando sotto?
    – terreno agricolo, da azienda a privato (non coltivatore…) = 15% del valore di compravendita
    – edificio Collabente, “” = 9% del valore di compravendita

    Rispondi
  • Buonasera, vorrei acquistare un villino attualmente collabente. Il venditore mi ha fornito l’attuale visura catastale ( collabente dal 2019 ) ed una visura precedente ( anno 2003 ) dalla quale si evince che era classificato A/7 con relativa rendita catastale, annessa piantina. Poichè mi sono imbattuta in questa nuova classificazione che non conoscevo, poichè osservando la casa mi pare che nel suo insieme abbia tutte le parti strutturali, e sia nel suo insieme ripristinabile all’originario stato di costruzione, mi chiedevo se sia complicato ripristinare la vecchia categoria catastale A/7 e quali rischi si corrono nel comprare immobili collabenti.

    Rispondi
  • Buonasera, che banche danno mutui per unità collabenti?

    Rispondi
  • Salve. E’ possibile fare un’assicurazione R.C. per danni a terzi ( persone e cose) su un edificio collabente? Grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Marzo 2021 17:06

      Credo di sì, visto che un fabbricato collabente potrebbe essere pericolante e quindi pericoloso.

  • Salve, sono interessato all’acquisto di una proprietà agricola (circa 20.000 mq) su cui insiste un fabbricato che recentemente è stato declassato come unità collabente F/2. La mia domanda è se su questo tipo di immobili può essere concesso un mutuo ipotecario. Da quanto ho capito i terreni agricoli non sono ipotecabili, a meno che uno non sia un coltivatore diretto, ma per quanto riguarda il fabbricato collabente le banche concedono mutuo per l’acquisto? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Ottobre 2020 19:49

      Sì, le banche concedono mutui per l’acquisto di fabbricati collabenti.

  • Buona sera, io sono in possesso di due mansarde accatastate attualmente come unità collabenti F2. Vorrei ristrutturarle e nella circostanza unire le due unità. Posso fare una pratica di ristrutturazione per usufruire delle detrazioni fiscali?
    Vorrei anche sapere se una volta finiti i lavori, l’immobile torna ad avere la classe pregressa ovvero la categoria A5 e se c’è bisogno di fare la pratica di agibilità.
    Infine, essendo una mansarda precedentemente della categoria A5, ristrutturandola adesso, è soggetta alla normativa vigente per il rispetto dei limiti di altezza?
    Grazie mille per le informazioni.

    Rispondi
  • Buongiorno,
    dovrei acquistare un immobile collabente per poi ristrutturarlo. Normalmente l’agenzia delle entrate fa un accertamento fiscale su tutte le compravendite con valore inferiore a quello catastale, in questo caso però, non essendoci una rendita catastale esiste un valore minimo da inserire a rogito per evitare accertamenti da parte dell’agenzia dell’entrate?
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Dicembre 2019 16:29

      Dal punto di vista fiscale, i fabbricati collabenti si considerano come area fabbricabile e in tal modo si calcolano le imposte.

  • giorgio caselli
    9 Novembre 2019 13:53

    qualcuno sa dirmi quali norme regolano la sicurezza riguardo ai fabbricati collabenti? se debbo avviare un’attività in area vicina a tali fabbricati, esistono distanze da rispettare, recinzioni da mettere in opera, misure delle stesse…ecc? grazie dell’attenzione.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Novembre 2019 9:58

      Una proprietà privata dovrebbe essere recintata (quindi non vedo che problemi di sicurezza dovrebbe avere lei nella sua…). Le distanze da rispettare sono quelle urbanistiche. Infine, se il fabbrictao è pericolante, può segnalarlo al locale ufficio tecnico per farlo mettere in sicurezza.

  • Nicola
    Salve ho acquistato un edificio da ristrutturare nel 2005 come prima casa, per cause di forza maggiore mi sono trasferito è non ho potuto più ristrutturarlo, poi è arrivato il terremoto che ne ha compromesso ancora di più la stabilità, ed infine ho dovuto renderlo collabente con una perizia. La mia domanda è: se acquisto una altra casa fuori regione posso su questa pagare le tasse agevolate come prima casa?
    Grazie e saluti

    Rispondi
  • E’ vero che per gli immobili collabenti (classe F2) non sono dovute le imposte ipotecarie e catastali in sede acquisto ?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Luglio 2019 15:52

      Ci sono diverse sentenze della Cassazione in base alle quali la cessione dei fabbricati collabenti deve essere considerata come cessione di aree edificabili. Di conseguenza, le imposte saranno calcolate sul valore di queste.

  • salve ho trovato in vendita un rudere accatastato come collabente, in realtà sono stati rifatti tetto e solaio. se lo volessi acquistare a cosa vado incontro?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Giugno 2019 10:33

      Normalmente, per la compravendita di un immobile collabente è necessario produrre un minor numero di documenti. Tuttavia, visto che in questo caso sono stati fatti dei lavori, è sicuro che sia ancora collabente? C’è un titolo autorizzativo?

  • Buongiorno, ho da poco acquistato un fabbricato rurale venduto ed accatastato come A3, con tanto di planimetrie catastali e disposizione dei locali (bagni, cucina, camere).
    Nel corso della ristrutturazione è stato necessario ricostruire completamente il tetto (orditura primaria compresa) e nel rifare il rivestimento a pavimento del primo piano l’impresa si è accorta di cedimenti strutturali della soletta.
    In questo caso, posso rivalermi sul venditore per vizio della cosa venduta? Non avrebbe dovuto accertarsi se l’immobile era passato nello stato di collabente prima di venderlo?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Aprile 2019 9:33

      Un immobile collabente è praticamente un rudere, in questo caso parliamo di un fabbricato con danni strutturali.
      Ciò premesso, lei ha tutto il diritto di rivalersi sul venditore, anche se è sempre opportuno che sia l’acquirente a fare gli opportuni controlli, nel proprio interesse.

  • Buongiorno, ho un terreno con una stalla collabente, potrei demolirla e costruirci una casa rispettando la cubatura? se la risposta è Si,che documenti ci vogliono, a chi mi dovrei rivolgere? Vi ringrazio anticipatamente per una vs risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Gennaio 2019 12:35

      Si tratta di un cambio di destinazione d’uso, perchè bisogna vedere se è possibile trasformare la volumetria della stalla in residenziale.
      Per verificare la fattibilità dell’intervento, deve rivolgersi a un architetto del posto. Il collega le dirà anche quali documenti occorrono, nel caso in cui l’intervento sia possibile.

  • Buongiorno,
    Abbiamo identificato un immobile per acquisto e ristrutturazione da adibire come nostra prima casa una volta terminati i lavori.
    Immobile è attualmente accatastato in F2. Potremmo richiedere comunque i benefici legati al acquisto e ristrutturazione (bonus prima casa e agevolazioni fiscali sull’operazione acquisto) della prima casa?
    Grazie per la sua risposta

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Ottobre 2018 16:09

      In alcuni casi la vendita di fabbricato collabente viene tassata come cessione di terreno edificabile. Nel suo caso, potrebbe sottoscrivere un impegno a ristrutturare l’immobile per farne la sua casa o qualcosa del genere. Penso che la cosa migliore sia sentire il consiglio del suo notaio.

    • Sto facendo la stessa cosa, il notaio mi ha detto che ho 3 anni dall’acquisto per prendere residenza nell’immobile ricostruito.
      Se i lavori sono di demolizione con cambio volume vai in nuova costruzione tassata al 4% per prima casa, se invece mantieni il volume vai in ristrutturazione edilizia, tassata al 10% ma con possibilità di bonus fiscali, in questo caso se non sei in zona sismica 4 chiedi il sismabonus che ti conviene.

    • Alessandro Guerrieri
      20 Novembre 2018 19:30

      Aggiorno che l’agenzia delle entrate che da prima aveva risposto al notaio che l’acquisto sarebbe stato al 2% adesso ha cambiato idea. Ora il mio notato sta combattendo contro l’agenzia delle entrate cercando di convincerli che la casa che prima era abitata verrà adibita ad abitazione in tempi congrui. Vi farò sapere non appena avrò una risposta definitiva.

    • arch. Carmen Granata
      21 Novembre 2018 10:47

      La ringrazio per gli aggiornamenti. Purtroppo si tratta di questioni fiscali e l’AdE ha l’ultima parola.

    • Ufficiale, niente prima casa su unità collabenti, esattamente come per i terreni se si vuol ottenere l’imposta di registro ridotta bisogna fare l’atto dopo aver ottenuto dal comune il permesso di costruire e aver aggiornato il catasto come F/3 unità in corso di costruzione.
      Attenzione soprattutto a comprare ruderi da ristrutturare all’asta giudiziaria perché l’Iva è al 22% e non al 4% come è successo ad un altro cliente del mio notaio.

    • arch. Carmen Granata
      3 Dicembre 2018 15:37

      Grazie per l’aggiornamento.

    • Aggiornamento dell’aggiornamento, dopo un mese dall’acquisto ad iva 9% l’agenzia delle entrate ha contattato il mio notaio per ridarmi 3500 euro di imposte pagate in eccesso.
      Meglio tardi che mai, anche gli edifici collabenti si acquistano con l’Iva prima casa.
      Buon Natale a tutti

    • arch. Carmen Granata
      21 Dicembre 2018 20:13

      Ottimo. Un buon regalo di Natale per lei. 🙂

  • buongiorno,
    sono interessata ad un terreno che in pubblicità dichiara di essere edificabile, con una struttura accatastata in F2. vorrei chiedere quali sono le domande e le documentazioni che dovrei richiedere all’agenzia per conoscere il vero stato di entrambi?
    (costruzione e terreno). inoltre, per evitare un pagamento esoso di tasse sull’immobile, si può passare nel contratto di compravendita che tale costruzione viene rilasciata gratuitamente, mentre il resto del costo si addebita soltanto al terreno?
    ed in tal caso, un terreno di 3000 mq a quali aliquote è assoggettato?
    vi ringrazio anticipatamente per le informazioni.
    Fabiola

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Maggio 2018 17:38

      Il numero di quesiti posti configura una consulenza personalizzata, per la quale occorre richiedere qui il servizio a pagamento:
      http://www.guidaxcasa.it/contatti/

    • Buongiorno.
      sto interessandomi a una vendita, via asta giudiziaria, di un terreno su cui insiste un vecchio fabbricato rurale in pietra, consistente nelle sole mura perimetrali, costituente unità collabenti.
      Chiedevo se ci sono norme di legge che distinguono la possibilità della ristrutturazione rispetto alla necessità di una nuova costruzione, a partire da unità collabenti.
      grazie e buona giornata

    • arch. Carmen Granata
      22 Maggio 2018 15:35

      Le uniche norme a cui può fare riferimento sono quelle della strumentazione urbanistica locale, che possono dettare l’obbligo dell’una o dell’altra.
      In mancanza, il proprietario è libero di scegliere.

  • Buonasera, ho riscontrato sulla visura fatta da poco del mio Fabbricato rurale che l’agenzia delle entrate d’ufficio l’ha passato ad Area Fab DM.
    Per riportarlo allo stato originale o quantomeno come unità collabente, cosa dovrei fare?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Aprile 2018 16:21

      Quella indicata è la dizione che si adotta per i fabbricati rurali deomoliti. Se il suo fabbricato è allo stato di rudere, può provarlo e farlo tornare allo stato di collabente.

  • Intanto grazie per la risposta, il punto è che l’immobile in questione, attualmente di mia proprietà, sta per essere venduto e gli acquirenti non vogliono acquistarlo come collabente per questioni di risparmio fiscale al momento del rogito. Infatti pagherebbero le tasse sul valore venale e non sul valore catastale, che è molto più basso ovviamente. Quindi devo accatastare l’edificio prima della vendita e prima della ristrutturazione. Come si procede in questo caso?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Aprile 2018 19:09

      Non è possibile accatastare un immobile per quello che non è! In tal caso, il tecnico che firmerebbe il docfa commetterebbe un falso.

  • Salve, non ho chiaro come procedere nel caso si voglia passare da edificio collabente ad altra categoria catastale (A/1 o A/2 o A/8).

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Aprile 2018 11:14

      Per prima cosa deve procedere alla ristrutturazione del fabbricato. Al termine dei lavori, si provvederà ad accatastarlo nella categoria corrispondente.

  • Salve,
    ho acquistato un’unità collabente che però è totalmente da ricostruire, esisitono formule finanziarie (mutuo o finanziamenti con tassi vantaggiosi) che permettono tale operazione?
    grazie

    Rispondi
  • Alessandro
    29 Marzo 2018 9:01

    Salve e grazie per la rapida risposta.
    In caso di non demolizione dell’ edificio collabente, è possibile far partire i lavori di rinforzo pareti ed installazione nuovo tetto e piano orizzontale con una semplice scia senza pagare oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e costo di costruzione?
    Grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Marzo 2018 14:53

      Dovrebbe essere così, ma il Comune ha sempre l’ultima parola.

  • alessandro
    26 Marzo 2018 14:45

    Salve e complimenti per l’esaustiva spiegazione. Vorrei ricostruire un immobile collabente senza vincoli di storicità o altro e che diverrà la mia prima casa. Procederò a demolizione e successiva ricostruzione a parità di volume ma con forma differente.
    Le mie domande sono:
    -l’acquisto dell’immobile avrà l’iva al 9 o al 4%?
    -la struttura esterna dell’immobile è quasi integra, c’è solo un buco su una parete e qualche buco sul tetto ed internamente il primo piano è crollato. Consideando che il volume dell’immobile è riconoscibile, ma essendo andate perdute le planimetrie interne il calcolo delle superfici e delle stanze è impossibile. in questo caso si può comunque provare la consistenza preesistente dell’edificio?
    grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Marzo 2018 10:48

      Grazie. Se l’immobile è già a destinazione residenziale avrà Iva al 4%.
      La documentazione cartacea è importante non tanto per il calcolo della volumetria (a quello si può risalire con rilievo), quanto per attestare la regolarità dell’immobile esistente.

  • se volessi ristrutturare la mia unità collabente, a cui è crollata una porzione di tetto, per renderla nuovamente abitabile, sono obbligata a fare il cappotto termico? o è sufficiente rifare solo il tetto?

    Rispondi
  • Esistono delle limitazioni sui prezzo che si può chiedere per la vendita di un fabbricato collabente?
    Grazie

    Rispondi
  • Qual è il costo di una pratica per rendere un immobile già INAGIBILE in COLLABENTE?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Marzo 2018 9:40

      Dipende dalla tariffa applicata dall’architetto, ma mediamente per una variazione catastale si è intorno ai 300-400 euro più oneri catastali.

  • Descrizione chiara e soddisfacente sotto tutti i profili.

    Rispondi

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