Spese condominiali: cosa sono e chi deve pagarle

Le spese condominiali sono l’obbligo di pagamento conseguente a uso e manutenzione delle parti comuni di un condominio. A chi spetta pagarle?

Spese condominiali ©

Cosa sono le spese condominiali?

Le spese condominiali sono un obbligo di pagamento conseguente all’uso e alla manutenzione delle parti comuni di un condominio.

Si distinguono in spese ordinarie e spese straordinarie. Le spese ordinarie riguardano la normale gestione dell’edifico e comprendono, tra l’altro:
• pulizie
• illuminazione
• manutenzione del giardino
• riparazioni generiche
• polizza assicurativa
• compenso dell’amministratore
• costi di gestione (raccomandate di invito alle assemblee, spese di cancelleria, ecc.).

Le spese straordinarie sono invece quelle di carattere occasionale che coinvolgono l’intero condominio, come il rifacimento della facciata o del tetto, o quelle per le innovazioni.

Il modo in cui queste spese devono essere ripartite costituisce spesso causa di liti e dissidi in condominio.
Cerchiamo quindi di fare chiarezza, vedendo a chi spettano e in quali casi.

Ripartizione delle spese condominiali tra i proprietari

Il modo in cui le spese condominiali devono essere ripartite tra i vari condòmini è sancito dall’art. 1123 del Codice Civile. La norma prevede che la ripartizione possa essere fatta:
• in misura proporzionale al valore della proprietà (quindi in base alle tabelle millesimali)
• in base al grado di fruizione del bene oggetto delle spese.

Alcuni beni, infatti, non sono fruiti nella stessa misura da parte di tutti i condòmini. Così avviene, ad esempio, che le spese di manutenzione dell’ascensore, a cui di solito non partecipano i proprietari del piano terra, siano suddivise in questo modo:
• per metà in base alle tabelle millesimali
• per l’altra metà in base all’altezza del piano.
In questo modo, i residenti dei piani alti pagheranno una quota più elevata, in virtù dell’uso maggiore dell’ascensore.

Analogamente, se un complesso condominiale è fornito di più scale, le spese di manutenzione di ciascuna di esse saranno ripartite unicamente tra i condòmini che ne fanno uso.

La ripartizione in base al grado di fruizione tiene conto però, come vuole la giurisprudenza corrente, del fatto che l’uso del bene comune possa essere anche solo potenziale.
Un condomino dovrà pertanto pagare le spese di manutenzione dell’ascensore anche nel caso in cui decidesse di non farne uso.

Ci sono poi alcune parti comuni di cui non possono godere tutti i condòmini. È il caso dei proprietari di quelle unità immobiliari (box auto, negozi, ecc.) che hanno accesso diretto e indipendente dalla strada e non usufruiscono di scale, cortile, androni e ascensori.
In questo caso, le spese saranno ripartite soltanto tra chi utilizza tali spazi, traendone vantaggio.

Ripartizione delle spese condominiali tra proprietari e inquilini

Le spese condominiali sono in genere di competenza del proprietario. Tuttavia, se l’immobile di proprietà è locato, le spese ordinarie competono all’inquilino, mentre il proprietario si occuperà di pagare solo quelle straordinarie.

La parcella dell’amministratore e l’assicurazione del condominio rimangono comunque sempre a carico del proprietario.

Tutto ciò resta valido, naturalmente, a meno che non sia previsto diversamente nel contratto di affitto.

Per rendere più semplice la ripartizione delle spese tra proprietari e inquilini, le associazioni di categoria (come Confedilizia, Sunia, Sicet e Uniat) hanno pubblicato delle tabelle redatte nel rispetto della normativa vigente.

Per essere vincolanti però, tali tabelle devono essere recepite nei regolamenti condominiali o nel contratto di locazione.

Le spese condominiali in caso di trasferimento dell’immobile

In base all’art. 63 del Codice Civile, chi subentra nei diritti di un condomino è tenuto, solidalmente con questo, al pagamento delle spese dell’anno in corso e di quello precedente.
Bisogna quindi fare attenzione in caso di acquisto, ma anche di donazione o eredità.

Chi entra in possesso di un immobile può essere infatti chiamato a rispondere dei debiti condominiali del precedente proprietario. Il soggetto può però rivalersi successivamente nei confronti del venditore.

Ma nel caso in cui, al momento della vendita, siano state deliberate spese straordinarie non ancora pagate, chi dei due soggetti sarà tenuto a rispondere del pagamento?

Una sentenza della Corte di Cassazione ha stabilito che è tenuto a pagarle chi era proprietario al momento della delibera assembleare con la quale si sono approvati i lavori.
Non importa se tali lavori non sono stati ultimati o addirittura devono ancora iniziare. Se il nuovo proprietario sarà costretto ad anticiparle, in virtù del principio di solidarietà sancito dall’art. 63 del c.c., potrà rivalersi sul venditore.

Chi riscuote e gestisce le spese condominiali?

L’amministratore del condominio è l’unico responsabile della riscossione e della gestione delle quote di pagamento per le spese condominiali. Per questo, ne risponde anche in sede giuridica.

Con l’entrata in vigore della Riforma del condominio (legge n. 220/2012), l’amministratore può citare in giudizio i condòmini che non saldano il consuntivo spese dell’anno precedente entro l’anno in corso.
Non accade più, quindi, come in passato, che i condòmini virtuosi siano chiamati a coprire i buchi lasciati da quelli morosi.

Pertanto, in base all’articolo 1219 del Codice Civile, l’amministratore può chiedere la messa in mora del condomino non pagante.
La notifica deve avvenire tramite lettera raccomandata in cui sia indicato il termine ultimo entro cui pagare il debito. Se il pagamento non avviene nel termine fissato, può chiedere al Giudice di Pace un’ingiunzione di pignoramento dei beni per recuperare il credito.




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24 Commenti. Nuovo commento

  • Chiedo le spese del condominio ,chi deve pagare? Io ho usufrutto mia figlia e proprietà del appartamento. Se ci sono spese straordinarie chi deve pagare ?

    Rispondi
  • Buon giorno, volevo sapere a chi tocca pagare le spese di propietà, l’inquilino o il propietario faccio notare in riguardo che il contratto di affitto è cedola secca , a quanto ho notato che il propietario le fa pagare a me è giusto questo ??? grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Giugno 2021 16:09

      Cosa intende per “spese di proprietà”? Cmq l’articolo spiega proprio cosa tocca al proprietario e cosa all’inquilino.

  • Buongiorno… oggi ho ricevuto spese condominiali dove mi addebitano (e forse questo da anni ma nn l’hanno mai sottolineato) le spese per l’impianto TV e citofonico!
    Ho un negozietto dove NON ho né il citofono e ne un impianto TV…. Mai avuto!
    Praticamente devo pagare la predisposizione!! Nn ho nessuna predisposizione in negozio perché devo pagare x dei servizi che nn ho?
    Può delucidarmi? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Marzo 2021 12:56

      Suppongo si segua la stessa logica prevista, ad esempio, per l’impianto di riscaldamento. C’è un impianto centralizzato e anche chi non ne usufruisce deve cmq pagare le spese di manutenzione ordinaria.

  • Buongiorno sono proprietario di un negozio con accesso diretto dal cortile e dalla strada.Tuttavia esiste una porta piano terra che da sulle scale e che non è mai stata utilizzata per anni perché bloccata dall’interno. Non ho mai pagato le spese di pulizia invece da due anni mi ritrovo addebitate le spese in ragione dei miei millesimi totali, senza che sia stata deliberata la variazione. È giusto? Ho 100 millesimi su 198 attribuiti a quella scala. Silvana

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Febbraio 2021 19:36

      A meno di diversi accordi scritti nel regolamento condominiale, il proprietario del negozio è tenuto a partecipare alle spese per le parti comuni, anche se non le utilizza.

  • DANIELA CAPPELLA
    24 Settembre 2020 10:24

    Ciao, ho un negozio con accesso al cortile del condominio e cantina, sono in affitto dal mese di maggio l’intero stabile, tranne il mio negozio e quello attiguo, è in completa ristrutturazione; al punto che dal 15 giugno non c’è più nessun inquilino è stata tolta la caldaia, le luci nel cortile e sospeso il servizio di pulizia scale e spazzatura e ovviamente è stato rescisso il contratto con l’amministratore. Ad oggi mi vengono richieste spese di gestione pari a 800,00 € annui, oltre i consumi, é giusto? o posso chiedere di non pagarle? il tutto senza la presentazione di nessun preventivo o consuntivo a fine anno.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Settembre 2020 15:09

      Le spese potrebbero anche essere dovute, ma il fatto che non ci sia amministratore e non ci sia la normale gestione, rende la cosa poco regolare.

  • M. Elena Cueva Y Gomez
    12 Maggio 2020 13:26

    Voglio comperare un locale commerciale in un condominio ma non usufruisco delle parti comuni ne dell’ascensore non avendo questo nessuna porta che comunica a queste parti.
    Devo pagare le spese patrimoniali e la spesa delle scale?
    Come il riscaldamento è centralizzato, nelle spese condominiali vengono suddivise le spese di riscaldamento e le spese di riscaldamento a consumo. Perché questa suddivisione della spesa?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Maggio 2020 15:30

      Di solito anche i proprietari dei negozi devono pagare le spese relative alle parti comuni, anche se non hanno accesso diretto alle stesse, a meno che non ci siano accordi diversi nel regolamento condominiale.
      Le spese per il riscaldamento sono computate così perchè oggi esistono sistemi di contabilizzazione che permettono di calcolarle in base ai consumi.

  • Salve… se un condomino si è trasferito in un’altra casa e non vive più nell’appartamento di proprietà è tenuto a pagare le spese ordinarie??

    Rispondi
  • Il ns/ amministratore conteggia le spese di assicurazione e contabilità sia sulle spese generali che in quelle ordinarie, è corretto?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Maggio 2020 10:43

      Non ho capito cosa intende per “conteggia”… Le spese vanno ovviamente considerate una sola volta.

  • Giovanna Arnoldi
    20 Marzo 2020 12:32

    Le tubature che portano l’acqua per il riscaldamento hanno piu’di 40 anni. Per mantenere la pressione viene immessa una grande quantità d’acqua.chi deve pagare quest’acqua? É possibile chiedere (obbligare) il rifacimento di tali tubature che peraltro hanno una dispersióne tale che il secondo e il terzo piano hanno i termosifoni chiusi e girano in maniche corte ed io che sono al quarto piano pago anche per loro?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Marzo 2020 18:13

      Per decidere una trasformazione dell’impianto per motivi di contenimento energetico, si deve portare la questione in assemblea e deve essere votata a maggioranza degli intervenuti.

  • Giuseppe bresciani
    10 Novembre 2018 14:34

    Buon giorno… se ho un app. Non abitato.. devo partecipare alle spese dello svuotamento fognature? Grazie.

    Rispondi
  • ho acquistato un immobile e solo alla prima assemblea ho scoperto che i venditori non avevano pagato un’intera annualità di spese condominiali ordinarie. L’amministratore di condominio ora le chiede a me… le devo pagare???

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Giugno 2018 13:01

      Purtroppo sì. E’ per questo che, in fase di acquisto, una delle cose fondamentali da controllare è proprio se ci sono spese condominiali arretrate.

  • Un usufruttuario al 100/100 fine vita deve contribuire alle spese di ristrutturazione anche se non ci abita?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      6 Dicembre 2017 11:25

      All’usufruttuario competono le spese di manutenzione ordinaria, anche se non ci abita. Bisogna quindi capire cosa intende per “ristrutturazione”.

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