Come distaccarsi da un impianto centralizzato

Con la Riforma del Condominio se un condomino vuole distaccarsi da un impianto centralizzato non deve ottenere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Distacco impianto centralizzato ©

Distacco impianto centralizzato ©

Distacco da impianto centralizzato di riscaldamento

Il riscaldamento è una delle voci di spesa più rilevanti in un bilancio familiare e, di conseguenza, una delle principali cause di liti in ambito condominiale.
Per ovviare a queste problematiche, oggi esiste la possibilità concreta di dotarsi di un impianto autonomo anche in condominio. In alternativa, si può ricorrere ad altre soluzioni per una ripartizione più equa delle spese.

Da quando è entrata in vigore la legge 220 del 2012 (la cosiddetta Riforma del Condominio), se un condomino vuole distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, non è più obbligato a richiedere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.

La Riforma ha infatti modificato l’art. 1118 del codice civile, stabilendo che ogni condomino è libero di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento, purchè tale distacco:
• non comporti squilibri al funzionamento generale dell’impianto
• non arrechi gravi danni agli altri condòmini.
In realtà, la riforma non ha fatto altro che recepire un orientamento normativo presente già da tempo e regolamentarlo.

In un condominio quindi in cui uno o più condòmini decidano di optare per il distacco, rimane praticamente esistente e funzionante l’impianto centralizzato, a cui si aggiungono uno o più impianti autonomi.
Cosa bisogna fare se ci si vuole distaccare dall’impianto centralizzato?

Non va fatta alcuna richiesta all’assemblea perché, come detto, non è più necessaria la sua approvazione. È opportuno invece inviare all’amministratore di condominio una semplice comunicazione dell’intenzione.

Sarà cura allora dell’amministratore informare il condomino degli obblighi a cui deve ottemperare:
• far redigere una perizia tecnica
• installare una canna fumaria a norma
• continuare a partecipare a determinate spese.

Obbligo di perizia tecnica per il distacco da impianto centralizzato

Chi desidera distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento dovrà, quindi, dimostrare che tale intervento non arreca alcun danno agli altri condòmini.

Per farlo, bisognerà obbligatoriamente produrre una perizia tecnica redatta da un professionista abilitato e specializzato.
In questo documento dovranno essere indicati:
• i consumi effettivi dell’impianto
• i consumi ipotizzati dopo il distacco
• l’assenza di potenziali alterazioni negative all’impianto centralizzato.

Molti tecnici hanno però espresso dubbi in merito alla reale dimostrabilità di questi requisiti. Infatti, si possono inevitabilmente verificare dispersioni di calore e, nel caso limite in cui si distaccassero tutti i condòmini, si verrebbe a creare un effettivo squilibrio.

In assenza di tali requisiti, è possibile concordare l’approvazione assembleare, offrendo in cambio l’impegno a contribuire con una somma forfettaria alle spese di riscaldamento per far fronte ai costi superiori che gli altri condòmini dovrebbero affrontare a seguito del distacco.
Quest’ultima è la procedura seguita per il distacco prima dell’entrata in vigore della Riforma del Condominio.

Partecipazione a spese nonostante il distacco da impianto centralizzato

Nonostante il distacco dall’impianto centralizzato, la legge prevede che il condomino rimanga soggetto alla partecipazione ad alcune spese relative all’impianto centrale.

In particolare, rimanendo comproprietario della caldaia centrale, deve partecipare alle spese relative a:
• la sua conservazione
la manutenzione straordinaria
• la messa a norma.

Resta invece escluso dalle spese relative ai consumi e alla manutenzione ordinaria.

In pratica, quindi, resteranno a carico del condomino distaccato le spese legate alla proprietà dell’impianto di riscaldamento e non più quelle legate alla sua gestione.

Il distacco da impianto centralizzato e la canna fumaria

La legge n. 90 del 2013 prevede che ogni nuovo impianto di riscaldamento sia dotato di canna fumaria.
Si fa riferimento in particolare agli impianti termici installati dopo il 31 agosto 2013, che devono presentare camini, canne fumarie o comunque appositi sistemi di evacuazione dei fumi di combustione, con sbocco sopra il tetto, alla quota prevista dalle normative vigenti.

Dal primo settembre 2013 è quindi obbligatorio avere un generatore di calore con scarico al tetto, salvo alcuni casi particolari di derogabilità.

Si tratta spesso di un obbligo difficile da ottemperare in un edificio condominiale, senza avere ripercussioni sull’estetica del fabbricato.

Contabilizzazione del calore al posto del distacco da impianto centralizzato

Come abbiamo visto, non sono pochi gli oneri e gli obblighi da rispettare quando ci si vuole distaccare da un impianto centralizzato.

Un’alternativa praticabile, però, al posto del distacco, è quella di installare sull’impianto valvole termostatiche e contabilizzatori di calore.

Le valvole termostatiche sono dispositivi che consentono di fissare la temperatura desiderata in ogni ambiente della casa o addirittura di escludere l’accensione di un radiatore in un ambiente poco frequentato.

I contabilizzatori di calore, invece, permettono di quantificare i consumi effettivi appartamento per appartamento e di far pagare quindi a ogni singolo condomino in proporzione a quanto realmente consumato.

In ogni caso, il D. Lgs. 102/2014 stabilisce che dal 31 dicembre 2016 nei condomini saranno obbligatori dispositivi quali:
• valvole termostatiche
• contabilizzatori di calore
• ripartitori di calore
• dispositivi di termoregolazione.
La scadenza è stata poi prorogata al 30 giugno 2017.

Per i condomìni che dovranno adeguarsi si tratterà certamente di un’ulteriore spesa, ma vi ricordo che l’installazione di questi dispositivi, insieme con la sostituzione della caldaia con un modello del tipo a condensazione, può beneficiare della detrazione 65% per interventi di riqualificazione energetica.

La trasformazione da impianto centralizzato a impianto autonomo è invece espressamente esclusa dagli interventi che danno diritto al beneficio fiscale.

Limiti al distacco da impianto centralizzato

Esistono però ancora delle norme che possono vietare il distacco in alcuni casi, e precisamente:
• il divieto fissato nel regolamento di condominio contrattuale
• il regolamento edilizio comunale
• eventuali leggi regionali.

Inoltre, la normativa statale in materia di risparmio energetico, il D.P.R. n 59/09, stabilisce che negli edifici con più di quattro unità abitative e con generatori di calore di potenza nominale uguale o superiore a 100 kW è preferibile mantenere l’impianto centralizzato.

La trasformazione è ammessa solo in presenza di cause tecniche o di forza maggiore, da evidenziare comunque in una relazione tecnica a firma di professionista abilitato, da presentare in Comune.

(Prima pubblicazione 3 novembre 2015)




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4 commenti

  1. Gentile Arch.
    vorrei conoscere il suo parere su un caso particolare che a Roma è molto frequente.
    Condominio costruito nel 1955, caldaia ancora a gasolio, locale caldaia interrato non più a norma, colonne montanti colabrodo, mancanza di valvole termostatiche ed apparecchi per la contabilizzazione del calore.
    La nuova caldaia andrebbe spostata sul lastrico solare condominiale all’ultimo piano. La spesa (inizialmente prevista) da ripartire tra i 18 proprietari è di 60.000,00 €.
    La maggioranza ritiene tale spesa un cattivo investimento per il pessimo stato di conservazione delle colonne montanti in ferro che dopo 60 anni presentano sempre più frequenti perdite che devono essere riparate con interventi molto onerosi e disagi ai condomini interessati dai guasti.
    La domanda è: per dismettere l’impianto quale maggioranza è necessaria?
    Se la risposta è l’unanimità, come sostiene l’Amministratore, coloro i quali volessero distaccarsi dovrebbero comunque partecipare ai costi per l’acquisto della nuova caldaia a metano ed a tutte le altre spese per il rinnovamento dell’intero impianto anche se ad esempio sarà poi utilizato da 4 o 5 condomini soltanto?

    • arch. Carmen Granata

      L’amministratore ha ragione ed effettivamente tutti i condomini dovranno partecipare alle spese per il nuovo impianto centralizzato.

  2. andrea

    Mi permetto di dire che il rispetto di un regolamento quasi sempre non trascritto e non richiamato nell’atto di compravendita non è vincolante per il condomino/acquirente successivo. Secondo poi, in un edificio degli anni 70 vorrei capire in quale astratto modo la contabilizzazione del calore contiene i consumi . Piuttosto è vero il contrario: la legge consente a mezzo perizia, di dichiarare che tale contabilizzazione non è soluzione idonea al contenimento e quindi di non adottarla. Perché non si dice questo? forse perché c’è un business enorme dietro a tutte quelle valvole e contabilizzatori che verranno installati? Chissà!

    • arch. Carmen Granata

      La invito a leggere attentamente l’articolo e a riflettere su quello di cui parla.

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