47 commenti

  1. Vito

    Buonasera Architetto,
    nel 2007 ho acquistato un immobile che avevo intenzione di rivendere ma per il quale mi sono dovuto fermare poichè ho scoperto alcune difformità tra l’accatastamento e la concessione edilizia presentata dallo stesso costruttore.
    Avrei voluto fare causa, ma del direttore ai lavori non c’è più nessuna traccia, l’unica figura professionale che posso rintracciare è il direttore architettonico (il cui Nominativo, diverso dal direttore ai lavori, mi è comparso in fase di richiesta del certificato statico) questa figura ha responsabilità su eventuali abusi commessi?
    Grazie per la sua disponibilità

    • arch. Carmen Granata

      La figura del “direttore architettonico” di fatto non esiste. Esiste solo il direttore dei lavori. Si può al limite distinguere il dl per la parte architettonica e il dl per la parte strutturale.
      Detto ciò non capisco perchè vuole citare in giudizio il dl. Secondo me deve fare causa principalmente al venditore, cioè il costruttore.

    • Vito

      Il venditore è una srl fallita poco dopo la costruzione.
      Il direttore ai lavori credo avesse l’obbligo di riutare/comunicare al comune la varianze in corso d’opera rispetto al progetto riportato sulla concessione edilizia o sbaglio?

    • arch. Carmen Granata

      Le modifiche devono essere comunicate dal dl, che può essere diverso dal progettista architettonico, però bisogna appurare se il tecnico sia a conoscenza delle modifiche effettuate. Potrebbero essere state apportate dopo la chiusura del cantiere.

  2. Claudio Pucar

    Buonasera
    Scoprire in una coop.edilizia in zona peep che il presidende della stessa dichiara al catasto oltre ai 6 piani con 4 unità abitative per piano ed al settimo 4 sottotetti C/2 in civile abitazione A/2
    Tutto questo nel 2007, oltre al falso c’è l’abuso edilizio.
    Ad oggi nel 2018 tutto questo va in prescrizione
    Grazie

  3. antonio

    Buongiorno architetto
    io ho individuato una casa da comprare e sono andato a chiedere informazioni al comune. La casa quando è stata costruita ha avuto la concessione per costruire su terreno di 3600 mq oggi i proprietari hanno venduto maggior parte di quel terreno e hanno messo in vendita la casa con un 200 mq di giardino. Ora dopo 30 anni risulta una casa uso abitativo su un terreno agricolo.
    La casa non è abusiva perché ha una concessione edilizia quindi quali problemi potrei avere acquistandola?

    • arch. Carmen Granata

      Se c’è una concessione non dovrebbero esserci problemi.
      Verifichi soltanto che il frazionamento del tereno sia stato fatto in maniera regolare.

  4. Davide

    Buongiorno,
    espongo brevemente il mio problema:
    la casa in cui abita mia nonna e di cui io sono uno dei comproprietari è stata costruita da un ente pubblico come casa popolare e i miei nonni ci sono andati ad abitare nel 1961. Nel ’62 o ’63 questo ente realizza, secondo mia nonna e i suoi vicini/confinanti, dei magazzini contigui fra loro per queste quattro villette a schiera. In seguito viene recintato il terreno, che diventa giardino, compreso tra le case e i magazzini. Il tutto espropriando il terreno ad una famiglia che aveva una casa affianco e un terreno. Questa casa infatti non esiste più.
    Negli anni ’70 mio nonno compra la casa, tuttavia in nessun documento risultano queste modifiche fatte dall’ente e nelle mappe non compaiono né il giardino né i magazzini. La storia, seppur strana, mi è stata confermata dal vicino che prima di vendere la sua mi ha detto che lui molti anni fa fece il condono.
    Non so cosa abbiano fatto gli altri due vicini, in ogni caso i quattro magazzini sono un blocco unico con quattro accessi alla strada.
    La mia domanda è: com’è possibile risolvere la situazione in futuro per vendere la casa?
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Deve affidarsi a un architetto del posto, che possa studiare la documentazione e lo stato dei luoghi per comprendere come e se è possibile regolarizzare.

  5. Armando

    Buongiorno,
    sto per acquistare un’abitazione che nel 2015 ha avuto un cambio di destinazione d’uso ad A/10 e nel 2016 è stata ripristina ad A/2 come da licenza ediliza originaria del 1964. Entrambe le operazioni sono state effettuate solo al catasto. Mi trovo di fronte ad un abuso o visto che è stato ripristinata la destinazione iniziale l’abuso non sussiste?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se la planimetria risulta conforme a quanto licenziato nel 1964 è come se non ci fosse stato nessun abuso.

  6. Silvia Callegari

    Buon giorno Architetto. Ho acquistato nel 2005 una bifamiliare di nuova costruzione. L’ho messa in vendita e mi accorgo, controllando i progetti depositati in comune, che non essendoci i dieci metri di distanza da un garage non pertinente alla casa ma di altro proprietario dovevano esserci cinque travature che univano i due edifici che naturalmente non sono state fatte e non ero stata messa al corrente al momento del rogito. Ora non posso venderla con un illecito il costruttore non intende sanare la situazione. Le chiedo se ricorro a vie legali posso ottenere l’istallazione delle travature inesistenti dal costruttore e se sì in quanto tempo. la ringrazio Silvia C.

    • arch. Carmen Granata

      Se ricorre alle vie legali potrebbe ottenere anche un indennizzo che la risarcisca per le spese di regolarizzazione dell’immobile.
      Purtroppo le saranno noti i tempi della giustizia in Italia, per cui parliamo di anni…

  7. Buonasera, se l’abuso edilizio è stato realizzato dal costruttore negli anni 50 e risulta dalla planimetria catastale difforme dallo stato attuale dell’immobile, come posso sanare la situazione (non potendo ripristinare lo stato precedente perchè attiene alla posizione di un muro perimetrale del palazzo) e avviare una pratica CILA per ristrutturazione?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Deve incaricare un architetto che verifichi la possibilità di sanare la difformità.

  8. enzo

    Buonasera
    cortesemente olevo avere alcune delucidazioni su una cosa che ho scoperto diversi anni dopo il rogito, e che le espongo in dettaglio:
    nel 2007 ho comprato una villetta (costruzione 2002) in un condominio di otto villette uguali. piano terra abitabilissimo, e 1 piano da una stanza abitabile e tre stanze cosi descritte “non praticabili”. con altezza max centrale 2,20.
    dopo diversi anni anni (10 per la precisione, 2017) che ho fatto una surroga di mutuo, il perito mi ha fatto notare che il punto max in altezza al 1° piano è 2,70mt e non 2,20mt come da planimetria. infatti io ho tutte le tre stanze “non praticabili” abitabilissime!
    mi chiedevo, cosa devo fare per sanare la cosa? ma perchè il costruttore ha messo altezza minore sulla planimetria? come mi devo comportare adesso e cosa si rischia?. Potrebbe essere nullo, a distanza di anni, il rogito?
    Grazie nella sua cortese risposta.

  9. Giancarlo

    Nel 2005 ho spostato delle porte e ruotato un tramezzo per modificare due bagni attigui. Cioè parte di un bagno è stato inglobato dall’aatto. Non cambiato metratura, millesimi e volumetria. Ora DEVO vendere per gravi problemi finanziari. Non ho fatto aggiornamento alla piantina catastale ( mi risulta che non è e era previsto). Non ho più le fatture che, secondo legge, bisogna conservare per 10 anni e non ricordo intestazione ditta. Ciò può invalidare la vendita?

    • arch. Carmen Granata

      No, la cosa importante è che abbia presentato un titolo autorizzativo (allora era la Dia) e l’aggiornamento catastale (che può fare anche adesso).

  10. Marbruna

    Buonasera!
    Abbiamo costruito una casa in un terreno agricolo con concessione edilizia rilasciata dal mio comune.
    Siccome siamo in lite con un rifugio dog hotel con all’incirca 300 cani, avendo fatto gli esposti al comune per il continuo lattrato dei cani in qualsiasi ora e dopo aver vinto contro il canile per inquinamento acustico, il comune ha eseguito i controlli sulla mia abitazione.
    Purtroppo il nostro geometra non ha presentato la variante “la casa è spostata di 150 metri ” il comune sta preparando un ordinanza per la demolizione. Come possiamo risolvere il problema?

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto che verifichi se è possibile presentare una richiesta di sanatoria.

    • Marbruna

      Buongiorno !
      La sanatoria si può fare, però l’ingegnere del comune dice che rifacendo il progetto dobbiamo stare alle regole di oggi..
      Le regole di oggi prevedono 3 ettari di terreno e non più 1 ettaro come era nel primo progetto.
      Quindi non ci lasciano via di scampo o possiamo con il nostro avvocato avvalerci con il primo progetto?
      Grazie per le risposte, sono disperata perché invece di mettere in regola il canile sono venuti da noi a fare i controlli e senza farsi nessun scrupolo vorrebbero buttarci fuori con due bambine.

    • arch. Carmen Granata

      Mi perdoni, ma detto così non ha molto senso dal punto di vista tecnico. Non è colpa sua, che sta riferendo quanto le è stato comunicato. Non ha per caso una comunicazione scritta del comune, per comprendere meglio cosa intendono?

    • Marbruna

      Sono venuti a casa la polizia municipale con l’ingegnere del comune, ci ha esposto a voce che non essendoci la variante la casa risultava abusiva e che se noi non avessimo una copia il sindaco dovrà provvedere a un ordinanza.
      Noi ci stiamo mobilitando a presentare la variante riifacendo il progetto con il posizionamento attuale della casa, però l’ingegnere ha detto che dovremmo stare alla legge vigente del 2015.
      La casa è stata terminata nel 2005 e il progetto è stato fatto nel 1998.
      Adesso io non capisco se stanno cercando di metterci paura e far in modo di farci stare zitti riguardo il canile.

    • arch. Carmen Granata

      Purtroppo non ho elementi documentali per darle una risposta definitiva e comunque un commento richiederebbe un certo approfondimento. Si affidi all’architetto che le sta seguendo la sanatoria, oppure richieda qui il servizio di consulenza a pagamento: http://www.guidaxcasa.it/contatti/

  11. Luigi 1957

    Gent.ma Architetto, dovendo vendere la casa (villa) acquistata nel 1995, mi sono accorto che il progetto depositato in Comune è totalmente difforme (praticamente è a specchio della costruzione). Ho comprato con l’abitabilità e regolare licenza avvenuta nel 1969/70 ma chiaramente all’epoca non è stato effettuato un sopralluogo da parte di alcuno per verificare la conformità. Io sono il terzo proprietario e credo che il primo sia stato artefice del reato come risulta dalla licenza; addirittura i confini sono 40 cm. in meno rispetto ai 6 metri richiesti all’epoca dal Comune. Avendo chiesto il condono nel 2004 per aver realizzato una tettoia ed un localino attrezzi ma non ho completato l’iter pur avendo pagato tutte le oblazioni ed i diritti perchè l’avrei fatto alomento della vendita. Peccato perchè ne sarei venuto a conoscenza 13 anni fa; cmq ora mi ritrovo in una situazione pazzesca e le chiedo se si configura una prescrizione dopo 48 anni dalla costruzione. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Come può leggere dall’articolo si prescrive il reato penale, non quello amministrativo.
      Quindi lei non può vendere se non regolarizza la situazione.

  12. Paolo

    Buongiorno, nel 1996 ho eseguito dei lavori in un sottotetto non abitabile (apertura di n. 3 velux, spostamento di lucernaio esistente, scala di collegamento dal piano inferiore) aprendo una DIA con relativa conclusione (non è stata eseguita variazione catastale perché all’epoca per quel tipo di lavori non era obbligatoria); nel 2006 l’ho venduto con la specifica sul rogito di non avvenute variazioni catastali; ad oggi l’attuale proprietario in procinto di vendere mi contesta (tramite perizia di perito) delle difformità dello stato di fatto con il progetto originale (posizionamento dei velux e dimensioni fuori tolleranza): in pratica mi chiede di pagare le spese di accatastamento e la sanatoria: sono richieste giustificate a Vs parere?
    Per la precisione la DIA fu aperta e chiusa dai proprietari precedenti (i miei genitori ora defunti) e il rogito fu effettuato a pratica aperta.
    Ringrazio e saluto cordialmente

    • arch. Carmen Granata

      Se ci sono delle difformità con la DIA presentata, è lecito che l’attuale proprietario si rivalga nei confronti dei venditori.

  13. Paola

    Io ho fatto un lavoro senza fare la scia non ho segnalato l’attività ora Questo lavoro è finito da tre anni nessuno mi ha detto niente ora una mia vicina di casa si lamenta e vuole andare in comune per vedere se io ho segnalato la scia Dopo quanto tempo va in prescrizione dopo 3 anni posso stare tranquilla

    • arch. Carmen Granata

      Se legge l’articolo vedrà in quanto tempo e come si prescrive il reato penale.
      Quello amministrativo invece non si prescrive, ciò vuol dire che in qualunque momento lei verrà “scoperta” dovrà pagare le sanzioni.

  14. Gianni

    Salve, una domanda: nel 1975 mia nonna a costruito casa con regolare progetto entro i 300 dal mare. In fase di costruzione ha ampliato la costruzione di svariati metri quadrati ed in più ha scavato creando un appartamento sottoposto, che successivamente con modifiche sul terreno è diventato a piano terra. Successivamente sempre mia nonna costruisce una casa di circa 60 mq su un terreno adiacente. Prima di passare a miglior vita dona tutto a mio padre, senza avere mai nessun controllo da nessuno. Anche mio padre prima di passare a miglior vita mi dona tutto il bene. Nel 2016 si presenta la forestale contestandomi l’abuso con difformità sulla prima casa e abuso completo sulla seconda. Da premettere sono passati 42 anni da quando sono stati commessi gli abusi. Io all’epoca avevo 7 anni. Cosa posso fare? Saluti

    • arch. Carmen Granata

      Normalmente un immobile con abusi non potrebbe essere donato, ma, ahimè, i notai hanno l’abitudine di rogitare senza fare alcun controllo. Qui ne sono stati fatti ben 2 di atti irregolari. L’unica cosa che può fare è rivolgersi a un buon avvocato.

  15. Antonio

    Ho comprato un appartamento, il mio vicino ha costruito il balcone a partire dal muro confinante senza lasciare la distanza di legge, vorrei sapere se intraprendo una azione legale è fattibile oppure ce prescrizione quali sono i termini da calcolare grazie

  16. Gabriella

    Buongiorno Architetto,
    chi commette un abuso su una struttura sanata, si perde la precedente sanatoria o casomai si deve rispristinare tutto come era precedentemente?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      La precedente sanatoria non si “perde”, quindi occorre ripristinare lo stato sanato.

  17. NADIA ARCARO

    Buongiorno architetto
    mio marito nel 2016 è diventato proprietario di nuda proprietà della casa dei suoi genitori, la mamma ha l’usufrutto ora si ritrova facendo controlli che nella casa ci sono stati degli abusi, a questo punto chi deve pagare per sistemare le cose gli illeciti amministrativi? lui o la madre che insieme al marito avevano costruito la casa nel 1968? grazie per la sua cortese risposta
    cordiali saluti
    Arcaro Nadia

    • arch. Carmen Granata

      Le “colpe” ricadono sull’attuale proprietario. Quindi compete a suo marito regolarizzare, anche se poi potrà rivalersi sulla madre ma anche sul notaio che non ha effettuato i necessari controlli all’atto del trasferimento.
      Poichè in genere però i genitori quando donano la casa a un figlio lo fanno in buona fede, suo marito avrà modo di trovare un accordo civile con la madre, per dividere magari le spese.

  18. Asia

    Buongiorno architetto, la mia opera depositata in comune e al genio civile prevedeva la realizzazione di un edificio di sei piani. Adesso sono stati realizzati solo tre piani. L’opera al momento risulta finita, ma la fine lavori non è stata ancora presentata. Al comune è stata già presentata la variante, ma al genio civile no. Cosa mi consiglia di fare? Posso presentare solo una variante al genio civile o devo presentare istanza di sanatoria?
    Cordiali saluti

  19. nicola

    ho costruito una veranda nel 2012. il reato penale dovrebbe essere prescritto.
    Cosa succede se presento una domanda di sanatoria in comune?
    Non si azzera la prescrizione penale?
    Come dimostrazione dell’avvenuta ultimazione dei lavori, può andar bene la fattura o ricevuta fiscale?

    • arch. Carmen Granata

      La fattura potrebbe dimostrare l’ultimazione.
      La sanatoria non costituisce un problema dal punto di vista penale, purchè l’intervento sia sanabile.

    • arch. Carmen Granata

      Come scritto nell’articolo, può andare in prescriizone solo il reato penale. I tempi si prescrivono dal momento in cui il cantiere è stato sottoposto a sequestro o in cui è avvenuta la sentenza di primo grado.

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