Un abuso edilizio costituisce un illecito amministrativo e un reato penale: in quanto tale, si prescrive? E se sì, quanto tempo occorre per la prescrizione?
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Prescrizione di un abuso edilizio: quando avviene?
Cos’è un abuso edilizio?
Si commette un abuso edilizio quando si realizza una costruzione senza rispettare le specifiche normative di settore. Si considerano quindi abusivi gli interventi edilizi realizzati:
• in assenza del titolo autorizzativo previsto
• in totale difformità dal titolo autorizzativo
• in parziale difformità dal titolo autorizzativo.
Naturalmente, gli abusi possono essere più o meno gravi a seconda dei livelli sopra indicati e dell’entità dell’intervento realizzato.
Una ulteriore distinzione va fatta tra:
• abusi non sanabili
• abusi sanabili.
I primi sono quelli compiuti laddove l’intervento non era comunque realizzabile, in base alle norme vigenti.
Ne sono un esempio la costruzione di una casa in zona agricola o l’ampliamento di un edificio su un terreno dove era già stata esaurita la volumetria realizzabile.
Questi abusi non possono attualmente essere sanati, mentre in passato è stato possibile ricorrere più di una volta al condono edilizio.
I secondi sono quelli compiuti laddove l’intervento era realizzabile ma il relativo titolo autorizzativo non è stato richiesto.
Un esempio frequente è la realizzazione di una diversa distribuzione interna di un alloggio, senza presentare preventivamente una Comunicazione di Inizio Lavori.
Questi ultimi abusi possono essere sanati attraverso un accertamento di conformità e il pagamento delle relative sanzioni.
Ma non è di tali aspetti che mi occuperò in questa sede. L’abuso edilizio costituisce sia un illecito amministrativo sia un reato penale: in quanto tale, si prescrive? E se sì, in quanto tempo?
Abuso edilizio come reato penale
Dal punto di vista penale, l’abuso edilizio è un reato punito dalla legge con un’ammenda o anche con l’arresto, a seconda della gravità.
La legge italiana prevede diverse durate della prescrizione, in base al tipo di reato.
Per l’abuso edilizio la prescrizione può avvenire:
• in 4 anni, se non ci sono stati atti interruttivi (prescrizione breve)
• in 5 anni, se ci sono stati atti interruttivi (prescrizione ordinaria).
Per atto interruttivo della prescrizione si intende, ad esempio, un decreto di citazione in giudizio.
I termini per la prescrizione decorrono dal momento in cui è avvenuto l’accertamento e il cantiere è stato sottoposto a sequestro.
Se però non sono stati apposti sigilli, il reato si considera permanente e i tempi di prescrizione scattano dalla sentenza di primo grado.
Nel caso in cui non sia stato effettuato alcun accertamento da parte dell’autorità giudiziaria, in base a quanto sancito dalla Cassazione, i tempi scattano dal momento in cui è avvenuta l’ultimazione dei lavori.
Così, se ad esempio un abuso edilizio compiuto vent’anni fa viene scoperto solo oggi, si può richiedere la prescrizione del reato purché ovviamente chi l’ha commesso riesca a dimostrare che risale a quell’epoca.
La decorrenza del periodo di prescrizione può essere soggetta a:
• sospensione, che al suo decadere comporta la prosecuzione della decorrenza residuale
• interruzione, che al suo decadere comporta l’azzeramento della decorrenza.
Tra le cause di sospensione del procedimento c’è la presentazione al Comune di un’istanza di Permesso di Costruire in sanatoria. Il Comune è tenuto a pronunciarsi entro 60 giorni, trascorsi i quali l’istanza si intende respinta.
Abuso edilizio come illecito amministrativo
Dal punto di vista amministrativo, l’abuso edilizio è un illecito punito con sanzioni che possono arrivare anche alla demolizione dell’opera.
Come illecito amministrativo non si prescrive mai. Pertanto, in qualunque momento venga accertata l’esistenza dell’abuso, può essere esercitata la sanzione amministrativa. La sanzione può arrivare fino all’abbattimento del manufatto e al ripristino dello stato dei luoghi, il tutto a spese del responsabile.
Ritornando al precedente esempio dell’abuso scoperto dopo vent’anni, seppure si riesca a ottenere la prescrizione del reato penale, nulla vieta che l’edificio sia sottoposto a ordinanza di demolizione.
Naturalmente, l’azione repressiva può essere evitata dall’amministrazione comunale esercitando modalità differenti dalla demolizione, come il riconoscimento del pubblico interesse e l’acquisizione del manufatto al patrimonio comunale.
A chi può essere attribuito il reato di abuso edilizio?
Quelli edilizi sono reati definiti in forma libera, per i quali chiunque apporti un contributo alla realizzazione dell’opera può essere considerato responsabile.
Principali soggetti a cui può essere attribuito il reato di abuso edilizio sono in genere:
• il proprietario
• il costruttore
• il titolare del titolo autorizzativo
• il direttore dei lavori.
A tali soggetti possono però aggiungersene altri che abbiano, in vari modi, contribuito alla realizzazione dell’intervento, quali:
• gli esecutori materiali dei lavori, come i muratori che hanno lavorato in cantiere
• il comproprietario, perché avrebbe potuto esercitare un potere di veto sull’esecuzione di opere non assentite sull’immobile in comunione.
178 Commenti. Nuovo commento
Buon giorno arch . Vorrei una informazione se possibile .Non le mai successo di aver costruito un muro di contenimento artificiale a confine che varia di una altezza di metri 080 a m 1.90 e dopo dieci anni arriva una lettera dell’ “avvocato che il confinante ci chiede il danno di 30.00,00 euro Secondo lei cosa possiamo fare se il muro era autorizzato come muro di cinta grazie
No, non mi è mai successo… 😀
Sono proprietario di un fabbricato di 4 piani compreso il piano terra acquistato all’asta nel 2001. Non avendo nessun progetto in mano e volendo usufruire del bonus 110, sono riuscito a recuperare i progetti dal tecnico che lo aveva progettato e diretto i lavori (ora deceduto). Visionando il progetto è confrontandolo con le misure reali, ho scoperto che il fabbricato è più lungo di mt.0,70 e l’abuso ricade nel vano scale. Detto edificio costruito nel 1968/69, il vano scale e a mt. 8,30 dal fabbricato confinante (autorizzato con C.E.) pertanto risulta abusivo solo mt. 0,70 per una profondità di mt.1,70 (le pareti in quel tratto non non hanno finestre). Quindi per essere in regola dovrei far demolire sul vano scala Mt. 0,70 x mt. 1,70, per arrivare al raggiungimento dei 10mt. Preciso che sul lato del fabbricato che dovrei demolire mt. 1,70, è in programma l’istallazione di un monta persone, quindi anche se dovessi demolirlo verrebbe comunque coperto eccetto la parete di mt.0,70 che rimarrebbe un buco per il piano terra, primo piano e metà del secondo piano, mentre il resto essendo il fabbricati più basso non dovrebbe avere problemi. Ho parlato con un amico tecnico il quale mi ha detto che va demolito lei cosa ne pensa sono veramente obbligato alla demolizione oppure ci sono dei precedenti.
Preciso che dalla parte opposta il fabbricato non è a 5mt. dal confine, ma il confinante quando ha costruito successivamente ha mantenuto i 15mt da tutto il mio fabbricato quindi da quel lato non dovrei avere problemi.
La ringrazio anticipatamente e colgo l’occasione per porgerle cordiali saluti
Celeste Pacchiani
Per ripristinare la conformità, se l’abuso non è sanabile, va per forza demolito.
Salve io ho costruito una casa di 35mq su un terreno agricolo del comune il 2019 ho avuto il sequestro x lavori in corso con affidamento a mio carico… Sono state fatte 2 cause rimandate x covid un altra in corso x novembre… Sono ritornati la scorsa settimana dando nuove ente violazione sigillo e sfratto 7 giorni x liberare io ho richiesto il riesame cosa devo fare? Io vorrei almeno avere una casa e lasciare tutto
Deve rivolgersi a un avvocato.
buonasera, una mia amica ha un appartamento in cui i genitori hanno fatto dei lavori interni, spostando alcuni tramezzi, senza autorizzazione. i lavori sono stati fatti nel 1990; per poter mettere a posto l’immobile, è possibile una CILA in sanatoria? dato che i lavori sono stati effettuati molti anni fa, la penale di € 1000,00 è sempre dovuta? se è prescritta la penale, come dimostrare che i lavori sono stati effettuati in quell’epoca non avendo più alcun documento? grazie
La domanda richiede una risposta articolata, per cui sarebbe opportuno chiedere il servizio di consulenza: https://www.guidaxcasa.it/richiedi-consulenza-le-detrazioni/richiedi-consulenza-per-le-detrazioni/
Ho acquistato con rogito notarile un nel 2015 un immobile. Qualora venga fuori qualche piccolo abuso come una porta che è diventata finestra, chi è il responsabile? Cosa prevede in questi casi la legge? Il tecnico con dichiarazione al Tribunale aveva dichiarato che l’immobile era in regola di tutto.
Il responsabile è l’attuale proprietario, che può rivalersi contro il tecnico che ha dichiarato il falso e contro il vecchio proprietario.
Dura lex sed lex? Gentile dottoressa, nel 1987 ho acquistato un villino e il venditore sembra che non abbia pagato una necessaria sanatoria, Ora il Comune mi chiede 11.000 euro. Io sono stato evidentemente truffato da un lestofante, e io ora debbo pagare i suoi imbrogli? Come posso difendermi? A chi posso fare appello. Sono un professore universitario ma di leggi non capisco nulla. Dove posso leggere la sua gentile risposta? La ringrazio molto. Prof. Sergio Angelo Picchioni
Purtroppo lei si trova nella stessa situazione di milioni di italiani, perchè in passato non si era molto scrupolosi nei controlli in fase di acquisto.
La legge prevede che l’attuale proprietario diventi responsabile dell’abuso salvo potersi ovviamente rivalere con il vecchio proprietario.
Buona sera architetto
nel 2003 mio fratello ha comprato una casa su 2 piani in un piccolo paesino, poi con regolare permesso ha fatto interventi di manutenzione straordinaria (rifacimento impianti, infissi) ora volendo accedere al superbonus 110%, è stato dato incarico ad un tecnico di verificare la conformità edilizia e catastale. sembrava tutto in regola fino a quando è sbucato un condono fatto dai vecchi proprietari, nel 1987 che però è errato. l’errore sta nel fatto che il piano terra H 2,20 mt inizialmente destinato a servizi, nel condono è stata modificata la destinazione in cucina e camera semplicemente modificando sul disegno la destinazione. Il tecnico dice che non è possibile mantenere questa destinazione nemmeno con una ulteriore sanatoria perchè l’altezza minima deve essere di H 2,40 mt. La mia domanda è: considerato che il condono è stato presentato al comune nel 1987, sono stati pagati gli oneri richiesti, è stato fatto un atto di compravendita pagando il piano terra come abitabile, il progetto edile è stato allegato agli atti, è stato presentato un progetto nel 2003 per manutenzione straordinaria, sono stati pagati gli oneri della manutenzione al comune con destinazione abitabile, sono stati pagati negli anni tutti i servizi comunali e di proprietà con destinazione abitabile… a fronte di tutto ciò mi chiedo come sia possibile che non si riesca ad avere un abitazione in regola completamente abitabile essendo trascorsi addirittura 37 anni dal condono? il comune avrà pure controllato le pratiche che ha ricevuto?
Purtroppo è una di quelle situazioni che non si può giudicare su un blog, ma andrebbe fatta quantomeno un’analisi della documentazione.
Buona sera , nel 2009 ho realizzato una rimessa attrezzi con baracche in lamiera in zona agricola, oggi il comune mi dice che la devo demolire, c’è’ qualche comune che ha sanato le rimesse attrezzi o rifugio per animali ?
Evidentemente nel suo comune non è possibile. Ognuno ha la sua normativa.
È stato costruito un garage, senza permesso, quanto costa la sanatoria?
Per prima cosa bisogna vedere se è possibile sanare. Poi, la sanatoria non si acquista al mercato, non ha un prezzo prestabilito. Dipende da tanti fattori. Incarichi un tecnico del posto.
Vorrei acquistare un appartamento, in cui è stato realizzato un soppalco per zona notte , senza alcuna denuncia al comune ne iscrizione al catasto. Cosa mi consiglia d fare, per cortesia? La ringrazio.
Le consiglio di far regolarizzare la situazione prima di acquistare.
La ringrazio per la risposta celere, molto gentile ! Per l’appunto, chi vende non vuole regolarizzare. La compravendita è possibile ugualmente ?
No. A meno che lei non accetti esplicitamente di acquistare un abuso. Ma in tal caso le responsabilità ricadrebbero su di lei.
Buongiorno, ho un piccolo appartamentino al mare, in sede di ristrutturazione abbiamo cambiato il materiale di una veranda chiusa che era in vetro ed anticorodal, l’abbiamo fatta di un materiale leggero, sempre con l’autorizzazione del comune. Ora a distanza di anni ci siamo resi conto che la grandezza della veranda è un po’ più grande di misura. Questo non lo abbiamo chiesto noi. Sono passati più di dieci anni. Cosa possiamo fare, è possibile sanare. Quali sono le spese. Ma è penale. Grazie
E’ una cosa da verificare in sede locale.
Buona sera,
Io ho avuto in eredità un immobile costruito intorno al 1950 ho coperto solo adesso che lo stesso è piu alto del normale di 40 cm circa.
Dico del normale perché ho acquisito il permesso di costruzione e li ho potuto verificare.
Si tratta di una casa di circa 70 mq. a un solo piano (il piano terra e una e una soffitta nella quale si rileva il fatto che è stata fatta piu altra di 40 cm appunto.
Ci siamo accorti del tutto perché dobbiamo rifare il tetto.
Il permesso di costruzione ha allegato anche la dichiarazione di abitabilità e non ci risulta che siano mai stati fatti interventi di innalzamento della casa
Come devo comportarmi?
Deve affidare a un architetto del posto l’incarico di verificare la possibilità di richiedere una sanatoria.
Buon pomeriggio architetto. Nel 2006 ho terminato la realizzazione, ex novo, di una casa singola su terreno di proprietà in zona soggetta a vincolo ambientale paesaggistico. Tutti i permessi di costruire sono stati rilasciati, così come la relativa autorizzazione regionale. Oggi, a distanza di 15 anni, con la pratica in itinere del super bonus 110%, vengo a scoprire dell’esistenza di diverse difformità tra lo stato di fatto della casa e i progetti depositati in comune (finestre di misura più piccola, recinzione diversa da quella autorizzata), ma, soprattutto, che la tettoia esterna autorizzata con successivo permesso di costruire dal comune, risulta priva della autorizzazione paesaggistica. Poiché i costi per sanare questa criticità si presentano molto elevati, mi chiedo quale azione io possa intraprendere contro l’ingegnere (che era anche direttore dei lavori) che ha omesso questa importante richiesta, oltre alle altre imperfezioni riscontrate. La ringrazio.
Si tratta di un’azione legale quindi dovrebbe rivolgersi a un avvocato.
Grazie. C’è prescrizione per la responsabilità del progettista firmatario e depositario dei progetti e responsabile delle omissioni?
Sì, 10 anni dal momento in cui l’errore o l’omissione vengono contestati.
buongiorno,ho messo in vendita l’appartamento dei miei genitori,ora deceduti. nella planimetria risulta un muro che mio padre ha parzialmente abbattuto x dare più luce al soggiorno,moltissimi anni fa,senza permesso. ora mi dicono che devo pagare una multa salata o ricostruire il muro,volevo chiedere se non è in prescrizione.
grazie infinite
No. Se legge l’articolo vedrà che si prescrive solo il reato penale, non l’abuso.
Architetto buon giorno
Sono comproprietario di un magazzino agricolo che gestisce mio cognato . Io abito in una regione diversa da dove si trova l’immobile . Ho saputo in questi giorni che all’interno sono stati costruiti servizi igienici , docce e scarichi senza nessuna autorizzazione ! Ho saputo inoltre che saltuariamente usa il magazzino come officina meccanica e ricovero camion ( fa l’autotrasportatore) Come posso tutelarmi ?
Grazie infinite
Gli mandi una diffida a ripristinare lo stato legittimo, riservandosi di denunciarlo in caso non adempia. Utilizzi un mezzo “tracciabile” come raccomandata A/R o PEC, in modo da dimostrare la sua estraneità ai fatti.
Buongiorno architetto, ho acquistato e ristrutturato casa nel 2016, adesso la sto rivendendo ed è emerso che il soffitto è più alto di 20cm rispetto a quanto risulta al catasto; possiamo aprire una SCIA e dichiarare la variazione? Gli eventuali costi sono in capo a noi o all’architetto che ha sbagliato la misurazione in fase di lavori?
grazie
La conformità da verificare è rispetto a quanto depositato al Comune, non al catasto. Se al Comune l’altezza è conforme allo stato reale, ci vuole poco per rettificare al Catasto. Viceversa, bisogna richiedere una sanatoria.
In ogni caso i costi sono a vostro carico, salvo poi rivalervi con l’architetto, in caso di suo errore accertato.
Buongiorno Architetto, 12 anni fa ho venduto un terreno agricolo e una cantina sottoterra con annesso un magazzino sempre sottoterra , l’acquirente l’anno scorso è venuto a contestarmi l’abuso. Premetto, il tecnico che ha fatto la relazione per il rogito, era della parte acquirente ed io non ne sapevo niente!! Mi hanno detto che ci può essere la prescrizione? possibile?
Se legge l’articolo vedrà che si può prescrivere il reato penale, ma non quello amministrativo.
ok ,però ora l’acquirente mi chiede i danni per aver venduto questa struttura circa 30 mq
E ha pure ragione, non trova? Se lei non è responsabile e non ne sapeva nulla, potrà a sua volta rivalersi con la persona da cui ha acquistato.
si certo !! ma chi me lo ha venduto non c’è piu!! mi posso rivalere sul loro tecnico che ha fatto la relazione tecnica?
mi hanno detto che comunque c’è prescrizione passati i 10 anni
Aridaglie… 🙂 Le ho detto che la prescrizione c’è solo per il penale! Il reato amministrativo non si prescrive.
Lei non può rivalersi con il tecnico, lo può al massimo accusare di non aver adempiuto al suo compito correttamente. Il problema è il responsabile dell’abuso che in questo momento è l’attuale proprietario, che può rivalersi con lei e poi lei dovrà dimostrare di non essere responsabile. Quindi si affidi a un legale.
Buongiorno architetto, in un sottotetto agibile ma non abitabile ho fatto un muro di cartongesso con un apertura nella parte più bassa e una parte con una mensolina e delle luci per decorare. Non ho richiesto nessun permesso quindi mi trovo davanti ad un abuso?
grazie.
Sì.
Buon giorno Architetto,
Ho una villa con due appartamenti a Legnano ,tutto in regola con le norme edilizie vigenti. All’esterno , ma insistente sullo stesso mappale, ho un rustico abusivo.Gradirei sapere se mi e’ possibile usufruire del superbonus 110 per fare i lavori di efficientamento energetico nei due appartamenti suddetti.
Nel ri trascinarla porgo distinti saluti
Allo stato attuale no. Dovrebbero esserci delle modifiche normative in tal senso in arrivo.
Architetto buonasera,
mia suocera (83 anni ) vive in un appartamento sito all’ultimo piano di un condominio ed è proprietaria, dopo la morte del marito , del 75% mentre la figlia del 25% per successione legittima.
Questo appartamento , tipo “attico“ di 70 mt quadrati , ha un grande terrazzo che circonda quasi tutta l’abitazione.
Si racconta che ,in fase di realizzazione , questa parte di edificio fosse destinata a “ lavatoio ”, convertito poi ad abitazione .
Nel 1980 i miei suoceri acquistarono questo immobile da un privato con atto notarile di compravendita regolarmente registrato dove è chiaramente indicato che si trattava di un appartamento ad uso abitazione , classe A/2 , eccetera …..
Gli stessi dati sono naturalmente riportati anche nella visura catastale richiesta in occasione della successione.
Il problema è questo : a seguito di interessamento del capocondominio , per valutare la possibilità di usufruire del superbonus 110 , è emerso che alcuni incaricati , consultando i documenti presso l’ufficio urbanistico del Comune , abbiano riscontrato che l’appartamento in questione sia ancora registrato come “ lavatoio “ (??).
Navigando nel web ho capito che si tratta di un abuso edilizio rilevante , con tutto ciò che ne consegue ,e pertanto un domani sarà impossibile la vendita .
A questo punto chiediamo il suo parere circa la strada migliore da seguire : declassare l’abitazione da A/2 a C2 o rinunciare , come soluzione estrema , alla eredità per svincolarsi da futuri problemi ?.
La ringrazio anticipatamente per la sua risposta.
Saluti.
Se avete già verificato che non è possibile la sanatoria, dovete procedere al ripristino dell’immobile. Quindi non è sufficiente semplicimente “declassare” catastalmente ma deve proprio ridiventare un lavatoio. Se non è possibile perchè la signora ci abita, dovrete farlo in un futuro speriamo lontano oppure come da lei ipotizzato rinunciare all’eredità.
Salve, nel 2001 incaricammo un tecnico per effettuare un intervento di ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso. Il tecnico ebbe incarico sia di progettista che di direttore dei lavori. A distanza di anni ci siamo accorti che la pratica probabilmente non fu presentata in modo corretto. Ovvero nelle planimetrie grafiche era indicato il cambio di destinazione ed invece nella relazione non risultava nulla. Di fatti non pagammo mai nessun onere di costruzione per il cambio… Comunque il comune rilascio regolare concessione edilizia. Ora ci sembra di capire che la pratica non fu del tutto regolare e quindi dovremmo effettuare una Sanatoria.
Le chiedo un consiglio su come sia il caso di gestire i rapporti con il tecnico (direttore dei lavori di allora).
Devo informarlo che effettuerò una Sanatoria su un intervento di cui era Direttore dei Lavori?
Gli arriverà in automatico una comunicazione dal Comune?
Devo/Posso rivolgermi a lui per effettuare la sanatoria?
In che modo si risponde in Solido per le sanzioni? (Il comune provvedere a dividere d’ufficio le varie sanzioni con i vari soggetti? Il comune addebita tutto a me e poi io devo rivalermi civilmente con il Direttore?)
Grazie
La domanda richiede una risposta articolata, per cui sarebbe opportuno chiedere il servizio di consulenza: https://www.guidaxcasa.it/servizi/altri-servizi-dello-studio/richiedi-servizi-dello-studio/
Buongiorno Architetto, tramite le informazioni acquisite con il sistema Cportal del Comune delle mie vacanze, circa due anni fa ho scoperto che l’abitazione del mio vicino, posta all’interno del centro storico del mio paese, risulta regolarmente accatastata ma al foglio e mappale di riferimento non esiste nulla, cioè nessun progetto originale e neanche tutte le opere di modificazione e ristrutturazione che il soggetto ha fatto durante tutti questi anni.
Nello stesso periodo, feci immediata richiesta di accesso agli atti amministrativi, e la risposta dell’Ufficio tecnico del Comune fù quella che non esisteva nessun fascicolo edilizio in merito al mappale, adducendo che l’archivio dello stesso Comune risale al 1963 e che per costruzioni antecedenti non esiste nulla come atti cartacei, lavandosi letteralmente le mani non eseguendo alcuna verifica dello stato di fatto dei luoghi.
Per come la intendo io, questo immobile è abusivo, non avendo nessun certificato idoneo, e come sopra evidenziato lo stesso immobile ha avuto trasformazioni durante gli anni (elevazione di un secondo piano, aperture e chiusure finestre etc) che posso tranquillamente dimostrare con supporti fotografici.
Come mi devo comportare? Ripresentare un ulteriore accesso agli atti, allegando il suddetto supporto fotografico che dimostri tutti gli abusi eseguiti dal soggetto e mettere allo stretto il Comune o segnalare tutto alla Procura competente per territorio?
Grz per l’eventuale risposta.
Sì.
Buonasera , avrei bisogno di un aiuto per capire la mia situazione che cerchero’ di spiegarle il meglio possibile.
Ho acquistato la mia attuale abitazione un anno fa, una casa un po’ datata con un annesso , garage/magazzino di 45mq .
Dopo 4 mese che ci abitavo ho iniziato a farmi fare dei preventivi per rifare le facciate , il tetto ed e’ venuto fuori che manca la licenza a costruire del garage .
La casa e’ del 1942 , accatastata nel 1952 con il suddetto garage/magazzino .
Mi e’ stato detto dal mio geometra che in questa situazione non posso fare nessuna ristrutturazione e quindi non posso accedere al famigerato bonus 110 .
Io chiedo se esiste un modo per regolarizzare l’immobile e se nel caso fosse utile una sanatoria , quanto mi costerebbe?
Non è una domanda a cui si può rispondere senza una base documentale.
salve nel 2013 ho acquistato un’appartameto in un condominio. dagli atti di vendita si evince che su due camere fatte durante la costruzione , furono sanate don tutti i pagamenti come si evince dalle fotocopie fornite al notaio all’atto del mio acquisto.ora viene fuori che allora il comune non registro’ il tutto almeno cosi ho capito.e venuto fuori durante una riunione di condominio questa situazione un po anomala. consideri che l’ing. che si e’ incaricato ora e’ una filgia di un componente della societa’ venditrice/costruttrice di allora. la cosa mi sa di strano . ora ci chiede soldi per risolvere la questione per una pratica urbanistica. avendo tutti i pagamenti. cosa mi consiglia. inoltre sull’atto c’e scritto che se veniva fuori qualcosa tipo pagamento doveva errere la societ’ (fallita9 a farsene carico. mi puo aiutare. grazie
Mi dispiace ma queste questioni complesse possono essere risolte solo in presenza.
Salve, dopo l’abbattimento di un fabbricato abusivo, il comune ha trascritto un atto di acquisizione al proprio patrimonio. Con il passare degli anni la particella ha cambiato numero e sulla nuova non vi è trascrizione. Alla conservatoria, però compare sulla vecchia particella e al comune non risulta acquisito al patrimonio. sono trascorsi 20 anni dall’abbattimento. Inoltre, quale parte del terreno sarebbe stata acquisita visto che il fabbricato non occupava tutta l’area? Grazie mille.
Sinceramente il quesito non mi è chiaro… Non comprendo l’atto di acquisizione se l’oggetto dell’abuso è stato demolito.
Buongiorno Architetto, ho presentato istanza di sanatoria per la realizzazione di un portico in una civile abitazione, versando 516,00 € + i diritti di segreteria oltre al compenso pagato al professionista per la pratica. Ora il Comune chiede se i proprietari svolgono attività di “imprenditore agricolo professionale”, invitando in caso contrario al pagamento, oltre a quanto già corrisposto di € 1355,00. Non viene indicato alcun riferimento di legge o regolamento da dove scaturisce questa ulteriore sanzione? Grazie per la sua risposta.
Questo dovrebbe saperlo lei che ha modo di leggere la richiesta… Se il riferimento non c’è, deve farselo indicare dal comune.
Salve!
Mia moglie, morta nel 2007, ereditò dal padre nel 1978 una villetta ad un piano costruita negli anni 50 non ancora accatastata.
Nel 1981 fu fatto l’accatastamento. Dalla planimetria fu omessa una tettoia in lamiera appoggiata ad un angolo della casa.
Nel 1984 furono fatti dei lavori senza chiedere autorizzazione con realizzazione di tramezzi interni e spostamento di porte e finestre. Alcune di queste aperture furono realizzate su muri portanti. Inoltre la tettoia in lamiera fu sostituita da un portico aperto sostenuto da una colonna e una trave in cemento appoggiata ad una parete.
Nel 1997/98 furono fatti altri lavori di manutenzione quali rifacimento del tetto e dell’intonaco esterno. L’inizio di tali lavori fu comunicato al Comune.
Nel 2009 fu fatto di nuovo l’accatastamento riportante nella planimetria tutte le modifiche effettuate in precedenza, compreso il portico.
A seguito della morte di mia moglie la casa è ora intestata a me e ai miei tre figli, due dei quali residenti all’estero. Avendo deciso di venderla e avendo trovato un acquirente, l’acquirente stesso si è rivolto ad una banca per richiedere un mutuo. Il perito della banca ha notato che i lavori fatti nel 1984 mancavano delle autorizzazioni necessarie e ha richiesto che questa situazione fosse sanata prima della concessione del mutuo.
L’Ufficio Tecnico del Comune, interpellato dall’architetto che mi fece l’accatastamento, ha detto che si potrebbe chiedere una sanatoria a posteriori presentando un progetto dei lavori fatti. In questo caso però loro sarebbero tenuti a inviare la pratica al Genio Civile il quale potrebbe ravvisare un reato per i lavori fatti senza autorizzazione e coinvolgere la Procura con tutte le conseguenze del caso.
Le mie domande sono: In caso di intervento della Procura chi sarebbe accusato: gli eredi per abusi non fatti da loro o la proprietaria all’epoca dei lavori ora defunta? In questo caso si procederebbe ugualmente contro un defunto?
C’è qualche altro modo per risolvere il problema? Grazie
Ovviamente non si può procedere contro un defunto… quindi si procederà contro gli eredi.
Non è in contrasto con l’art. 150 C. P. ?
Effettivamente il reato penale si estingue. Quello amministrativo invece no.
Ho un edificio composto da 4 unità abitative, terminato nel 1992. Ci sono 4 balconi che hanno una forma circolare, hanno al punto massimo della corda 28 cm più di quello approvato. come posso sanare la situazione?
Se la misura rientra nel 2% di quelle regolari, siamo nei limiti delle tollerabilità costruttive e non è necessario sanare.
Buone sera! Ho un immobile che presenta difformità tra planimetria catastale e progetto di costruzione presentata in comune.Entrambi le documentazioni sono ante 67.Lo stato dei fatti attuale è conforme alla planimetria presentata al catasto. L immobile é da sanare lo stesso?
Per essere regolare non solo l’immobile deve essere ante ’67, ma a quell’epoca doveva sorgere fuori del centro abitato. In queste condizioni non è necessario sanare.
siccome sto vendendo una casa al riscontro tra atto, visura catastale ho notato che sulla licenza edilizia in sanatoria hanno sbagliato ad inserire il numero di particella del terreno ed alcuni grafici sono errati riguardanti le misure sul posto allo stato di fatto. Non avevo mai fatto caso dato che i doc li ho presi ora perchè devo vendere, volevo capire se è una procedura rettificabile o meno e i costi nel caso si può rettificare. Al geometra o tecnico dell’epoca non si potrebbe chiamarlo in causa? siccome si tratta di un errore palese. grazie
Se si tratta di un mero errore di rappresentazione grafica si può rettificare. In ogni caso certamente si può chiamare in causa il tecnico dell’epoca, visto che è lui il responsabile.
Buongiorno, ho ereditato una casa e dopo un controllo del geometra ci siamo accorti che da progetto l’abitazione risulta costruita a 5 metri dalla strada ma in realtà è a 3,80 metri.
Premetto che su quella strada sono tutte a 3,80/ 4 metri dalla strada e la casa è stata edificata nel 1968. C’è la possibilità di regolarizzarla?
Nel ringraziarLa porgo Distinti Saluti
Bisogna vedere se è rispettato il requisito di doppia conformità.
Buonasera, in che senso la doppia conformità?
Conformità alle norme in vigore all’epoca della realizzazione e alle norme in vigore oggi.
Buonasera, mi scusi se la disturbo ancora, le norme di allora imponevano 5 metri dalla strada come lo prevedono ancora oggi, quello che non riesco a capire è: dopo 50 anni che l’ casa è li con regolare abitabilità non ci può essere modo di sanarla? Che devo fare abbatterla? La rongrazio nuovamente per quello che fa..
Il fatto è che l’agibilità viene rilasciata sulla base di requisiti diversi, rispetto al rispetto delle norme urbanistiche, che cmq non c’è stato.
Ho scoperto che nella casa che ho avuto in eredità, mio padre, ora deceduto, nell’anno 1992 aveva ottenuto l’autorizzazione a sostituire una balconata; per eseguire i lavori era richiesta la comunicazione di inizio lavori. I lavori sono stati eseguiti senza tale comunicazione. Cosa rischio, come posso rimediare?
La mancata presentazione di inizio lavori entro i temrini stabiliti comporta la decadenza del permesso, quindi è come se il balcone fosse stato realizzato senza titolo. Deve quindi provare a richiedere una sanatoria.
Salve, le chiedo un consiglio. Nel 2001 incaricammo un tecnico per dei lavori di ristrutturazione di una pertinenza. (ricostruzione di un garage, prima fienile) Il tecnico presento una DIA di ristrutturazione, di cui tra l’altro non abbiamo nemmeno la planimetria di progetto, per quale risulta sia progettista che direttore. Oggi effettuando degli accertamenti è emerso che questa pertinenza ha volumetrie e tipologie costruttive differenti rispetto alla DIA di allora. Per cercare di sistemare la situazione provvederò (se possibile per le norme locali) a relativa Sanatoria.
Volevo chiederle su come si dovrebbero/potrebbero gestire i rapporti con il vecchio tecnico? Nel senso, effettuando Sanatoria al vecchio tecnico arriverà d’ufficio una denuncia dal Comune? La Sanatoria l’ha dovrò improntare con il suo supporto o coinvolgimento? Sarà/Dovrà essere solidale con me per questioni economiche e penali? Grazie
Al tecnico non arriva nessuna denuncia d’ufficio. La sanatoria non prevede il suo coinvolgimento. I responsabili di un abuso sono in solido: proprietario, direttore dei lavori e costruttore.
Buongiorno,
possiedo una villetta di montagna risalente ad inizio anni ’70 a cui è stato fatto un successivo intervento di costruzione di un vano aggiuntivo (20 mq ca, su preesistenti 70 mq), mai dichiarato e di conseguenza non autorizzato.
Chiedo se tale tipologia di abuso può essere sanato e mediamente con quali costi e tempi di attuazione, supponendo che la maggior superficie poteva essere ritenuta edificabile.
Saluti
Non è possibile dare una risposta su un blog. Bisogna considerare la strumentazione urbanistica locale e verificare la sussistenza della doppia conformità. Una cosa è certa: dagli anni ’70 a oggi ci sono stati ben tre condoni. C’è stato tempo per pensarci…
Salve, nel lontano 1983 io e mio fratello, in comunione di beni, abbiamo costruito 2 abitazioni al primo piano con i relativi ingressi da una unica scala esterna sempre in muratura.
Nel 1986 abbiamo presentato domanda di condono edilizio che a distanza di 36 anni non è stata ancora definita nonostante siano state da noi pagate tutte le rate e le successive integrazioni richieste, e la pratica risulti essere condonabile (hanno addirittura anche determinato l’importo da pagare come oneri di urbanizzazione).
A distanza di 36 anni io e mio fratello abbiamo deciso di dividere la comunione e nonostante tutte le ipotesi fatte dal tecnico incaricato abbiamo dovuto attribuire ad una delle quote la proprietà della scala con la conseguenza che l’altra abitazione non ha più una scala di accesso e l’ingresso.
L’ufficio tecnico comunale asserisce che attualmente nella zona non c’è un piano regolatore che possa permettere il rilascio di permessi a costruire neanche per una scala esterna e per l’apertura della porta.
Sia così gentile da darmi una qualche informazione che mi permetta di poter aprire una porta e costruire una scala esterna per poter accedere alla mia abitazione
Grazie V.A.
Purtroppo non posso aiutarla perchè non so a quale comune si riferisce ma, anche a saperlo, ovviamente non posso conoscere i regolamenti urbanistici di tutti i comuni italiani. Deve affidarsi e “fidarsi” di un tecnico locale.
Buongiorno, abbiamo purtroppo acquistato dei mini appartamenti che erano destinati a strutture alberghiere e che quindi non potevano essere venduti come civile abitazione. È possibile oggi cambiare la destinazione d’uso e in caso negativo quali sono i rischi in cui si incorre, nonostante la nostra buona fede che sicuramente non ha avuto il costruttore. Grazie.
@Federica G.: non è una risposta che può trovare online. Deve affidarsi a un tecnico del posto che verifichi la fattibilità dell’intervento.
Dopo un sopralluogo dell’ufficio tecnico del comune e il comandante dei vigili urbani a seguito di una denuncia anonima per un presunto abuso edilizio, hanno riscontrato l’inesistenza dell’abuso denunciato, con relazione inviata alla procura. Sono passati 4 anni dalla denuncia e 3 anni e mezzo dal sopralluogo. Come faccio a sapere se il caso è stato archiviato?
Dovrebbe chiederlo a un legale.
Buongiorno, ho montato una casetta in legno da giardino (15mq) in un terreno agricolo di mia proprietà (sono agricoltore a titolo principale). Non ho fatto nessuna richiesta ma la casetta è montata su ruote quindi la posso spostare dove voglio. Devo preoccuparmi dei permessi mancanti?
Alla luce delle ultime sentenze, sì.
salve ho comprato un monolocale 5 anni fa e ho scoperto che in comune non risulta essere diviso dall’appartamento a fianco, mentre al catasto e al tavolare risultano essere due appartamenti, le licenze della casa sono del 70 e la realizzazione dei due appartamenti circa del 73.
per quanto riguarda il regolamento urbanistico ad oggi non prevede appartamenti di metratura inferiore ai 35m e il mio è inferiore.
cosa dovrei fare?
Deve rivolgersi a un legale. Purtroppo le hanno venduto un immobile di fatto abusivo e ci soo diversi soggetti verso cui rivalersi, oltre a cercare di capire come regolarizzare la situazione.
Buongiorno. La nosra casa risale ad un progetto del 1938. Nel 1947 fu costruito un primo piano sopra la casa. L’ultima plamimetria catastale, risale al 1953. In entrambi i progetti,1947 e 1953 fu realizzata una planimetria che riportava un terrazzo che si presuppone non fu mai costruito. Costituisce un abuso edilizio? C’è poi 1 finestra che risultano cieca e la cucina che fu spostata al posto della sala, anche questo è un abuso?
Grazie
Sicuramente sono delle difformità, ma sembrano facilmente sanabili.
Inoltre, se sono state realizzate prima del ’67 e a quel tempo l’immobile era fuori dal centro abitato, si considerano regolari.
Buongiorno, sono un cittadino europeo sposato con un italiano, abbiamo comprato una casa e aggiunto un garage esterno. L’azienda ci aveva detto che non era necessario richiedere un permesso… Ho anche trovato informazioni del signor Berlusconi che permettevano ai proprietari di fare a meno di un permesso per ingrandire la casa… per rilanciare l’economia.
Tuttavia, voglio regolarizzare i cambiamenti per essere più tranquillo, come posso fare?
Grazie per i vostri consigli
Cose da pazzi! Comprendo la sua non conoscenza delle normative italiane, ma il suo coniuge anche ne era all’oscuro? Per la cronaca: Berlusconi ha introdotto il Piano Casa che permette di ingrandire le case, ma sempre con tutti i permessi necessari!
Dovete cmq rivolgervi a un architetto del posto che verifichi se ci sono i presupposti per una sanatoria.
l’omissione di pratiche per il cambio di destinazione d’uso riscontrato dopo 30 anni in una divisione ereditaria, è legittimato con una Sanatoria?
Se ci sono i presupposti, sì.
Buongiorno, sono a chiederLe come si può fare per vendere la casa dove abito a Torino, della quale ho scoperto solo ora che esiste abuso edilizio fatta dal costruttore nel 2005. Purtroppo abbiamo comprato a suo tempo su carta e nessuno di noi si è accorto che la linea tratteggiata era l’abuso. Il costruttore è morto e noi non possiamo farci rivalsa su nessuno, così ci è stato detto. Ora per potere sanare la parte come bisogna fare. La ringrazio e saluto.
Per verificare la sanabilità dell’abuso dovete affidare l’incarico a un architetto del posto. Nel caso in cui non fosse possibile sanare, bisognerà ripristinare lo stato legittimo.
Buongiorno architetto, sono proprietario di un appartamento in attico dove ho effettuato un ampliamento di 15 mq per il quale nel 2003 chiesi un condono. Ad oggi questo risulta ancora aperto ma non so se è possibile intervenire con altri lavori per cui è necessaria una CILA. Interpellando 2 diversi tecnici hanno visioni differenti, il primo sostiene di non poter procedere con la presentazione di un nuovo titolo, invece il secondo sostiene di poterlo fare poichè il condono richiesto è “conforme”, non ha vizi e sono stati pagati tutti gli oneri. In sostanze sostiene che il fatto che non sia stato ancora rilasciato “per colpa del comune” non può pregiudicare il fatto di non poter presentare altri titoli. Non vorrei commettere altri errori, ma è possibile che due tecnici abbiano visioni così contrapposte?
Grazie
E’ possibile, perchè purtroppo le normative sono di difficile interpretazione.
Io concordo con il primo tecnico, ma ciò non toglie che non si possa “sollecitare” la conclusione della pratica di condono, proprio al fine di presentare una Cila. So che alcuni comuni hanno apposite procedure per portare a termine i condoni pendenti.
Buongiorno architetto,
In merito alla sanatoria del garage si sta provvedendo a sanare con la legge Tognoli, cambia qualcosa sulla proprietà dopo la sanatoria cioè resta il proprietario dell’appartamento o verrà condiviso con tutti gli eredi…
Grazie.
A parte che la sanatoria non si fa con la Tognoli… Ma non riesco a farmi capire. Se c’è una persona che ha acquistato un appartamento, questa persona non ha alcun diritto sui garage che non ha acquistato (perchè non poteva acquistarli).
I garage restano del vecchio proprietario che probabilmente è defunto e ora ci sono gli eredi. In quanto prorpietari chiederanno la sanatoria e dopo questa resteranno sempre loro i proprietari finchè i garage non saranno venduti!
Palazzina di 6 unità, nel lontano 1984 i portici della stessa furono adibiti a 6 garage senza il permesso per costruirli. Nel 2002 l’appartamento fu acquistato da uno delle famiglia senza il garage abusivo. Ora si sta pensando a sanarlo. La mia domanda è: il proprietario diventa quello dell’appartamento o verrà cointestato a tutti gli eredi.
Il proprietario dell’appartamento resta sempre e solo proprietario dell’appartamento, visto che i garage non poteva acquistarli.
Ok architetto… Ma dopo la sanatoria la quale la pagheremo tutti gli eredi chi diventerà il proprietario del garage abusivo..
Se ci sono degli eredi che pagano la sanatoria, vuol dire che tali eredi sono i PROPRIETARI.
Architetto forse non ho raccontato bene… L’appartamento era stato assegnato a mio padre in quanto iscritto alla gescal… Poi dopo la sua morte uno della famiglia lo ha rilevato ma non il garage che era abusivo….
La situazione non è chiara… ma a che titolo la sanatoria è stata presentata dagli “eredi”? Cmq sia se sono più soggetti aventi titolo a presentarla, sono questi che ne risulteranno poi proprietari.
Buon giorno Arch,
Abito in un residence completato nel 2003 di 40 unità, 16 delle quali, inclusa la mia, al secondo piano con relativo solaio.
Il solaio non era menzionato nell’atto e il costruttore ha spiegato che per motivi di altezza non era necessario.
A luglio volevo mettere in vendita il mio appartamento ma in Comune a mio Geom. hanno comunicato che il costruttore non aveva consegnato i documenti di chiusura lavori, che non solo i solai erano abusivi ma anche le altezze della parte abitabile di tutte le 16 unità era abusiva in quanto misura 2.50m. Nessuno al residence lo sapeva. Il comune lo sapeva ma non ci ha mai avvisati. Adesso stiamo cercando un modo per sanare il tutto .. ma volevo anche sapere se, nonostante sono scaduti i 10 anni di responsabilità del costruttore… ci sarà un modo per farli causa visto che andiamo incontro di spese per la sanatoria di oltre €14,000 ognuno??? Grazie mille in anticipo
La garanzia decennale in questo caso non c’entra. Sicuramente potrete rivalervi per aver acquistato degli immobili abusivi, ma a prezzo di costi legali e cause che in Italia durano anni. Avete commesso un’imperdonabile leggerezza acquistando senza prima fare controlli.
Grazie mille per la risposta. Buona serata
Ho acquistato 1990 una casa al mare di 65 mq. da un privato. Dopo 30 ho deciso di vendere. Dagli atti preparatori (planimetrie) mi sono accorto che il fabbricato insieme ad altri della schera sono stati costruiti su suolo appartenente a 2 differenti Comuni. Sul primo comune per 56 mq il secondo per 9 mq. L autorizzazione a costruire è stata presentata solo al primo comune mentre al secondo non è stato mai inviato nulla dal costruttore. Ora mi dicono che la casa è abusiva per quei 9 mq. E quindi invendibile. Chiedo se Esiste qualche possibilità che si possa sanare e come il prospettato abuso edilizio.
Si tratta di una situazione molto complessa che può essere seguita solo da un tecnico sul posto.
Buongiorno Arch. Granata,
5 anni fa ho acquistato per poche centinaia di euro un piccolo soppalco (20 mq circa) da un artigiano come me che cessava l’attività. L’ho montato all’interno del mio laboratorio di circa 300 mq. (altezza sottostante cm.272 altezza sovrastante cm.300). Francamente non pensavo di commettere un illecito penale, al di la delle sanzioni che comunque possono essere importanti. Le chiedo se è sanabile denunciandolo presso il comune e che costi potrebbe indicativamente comportare, oppure vista la modesta superficie, è meglio rimuoverlo e basta. Ho letto che il penale si prescrive dopo 4 anni, a partire però da quale data?
La ringrazio per una sua risposta.
Per verificare la sanabilità dell’abuso, deve affidarsi a un architetto del posto, perchè bisogna verificare la normativa locale.
Il reato penale si prescrive dal momento in cui è accertato.
Dopo 25 anni che ho costruito la casa ho scoperto che la casa è in abuso primario perchè il direttore lavori e progettista non aveva fatto la variante in comune. Posso rivalermi ancora contro lui che lavora ancora o viene tutto a carico mio?
Grazie.
Progettista, proprietario e costruttore sono tutti responsabili allo stesso modo. Non è possibile rivalersi l’uno contro l’altro.
Mia moglie è coltivatrice diretta noi abbiamo costruito una casa finita nel 1998 nel terreno agricolo però spostata di 15 m. rispetto al disegno. Il direttore lavori un Arch. della zona mi aveva detto che presentava al comune una variante che tutto era a posto. Chiedo un permesso a costruire un pozzo x irrigare l’orto e il prato e vedo che il disegno era a posto nel 1999. Nel 2004 ho chiesto un permesso x costruire un portico con locale magazzino agricolo e trovo che il disegno è a posto come ho la casa ora. Nel 2019 chiedo un permesso x mettere i pannelli fotovoltaici e il comune mi dice che la mia casa è in abuso edilizio che a loro è sempre come il primo disegno. Mi chiedono di sanare con 20000 € o trovare qualche atto giudiziario in cui hanno pagato la minima cioè 516€. Non è possibile la prescrizione dopo 26 anni l’architetto lavora ancora cosa posso fare. Grazie mille
Come scritto nell’articolo la prescrizione dell’abuso non avviene, per cui l’unico modo di regolarizzare è sanare.
Buongiorno. Nel 2010 ho comprato un appartamento derivato dalla divisione di un appartamento grande il doppio. il Notaio ha allegato al rogito la planimetria catastale riportante lo stato attuale dell’appartamento e che risale al 1975. In Comune la divisione dell’appartamento non è stata aggiornata. si tratta di abuso edilizio? cosa devo fare per sanarlo? avendo un documento del 1975 che attesta lo stato attuale dei locali, si può considerare reato prescritto? Grazie mille
Come spiego nell’articolo l’abuso edilizio non si prescrive.
Per sanare deve presentare un titolo edilizio in sanatoria. Verificare presso lo specifico comune quale titolo è richiesto.
Gentile Architetto Granata, la ringrazio della risposta. Quindi è possibile recarsi in comune e fare una ricerca nell’archivio storico delle concessioni edilizie?
Grazie ancora, Tella
Sì, deve fare un accesso agli atti. Qui trova le modalità: https://www.guidaxcasa.it/accesso-agli-atti-ufficio-tecnico-come-si-fa/
egr. architetto sono comproprietario del 90% di una unità immobiliare: nel sito, circa vent’anni fa, è stato costruito un piccolo garage di circa 20 mq. abusivo: posso demolirlo: oggi è diventato un rudere abusivo effettuato peraltro dai precedenti proprietari? Ovviamente non c’è mai stato l’intervento sia dell’ufficio tecnico sia dei vigili urbani.
@giuseppe: se non c’è mai stata alcuna segnalazione, per demolire deve presentare un titolo autorizzativo, altrimenti sarebbe ancora un abuso.
Mio padre nel 1949 ha ricavato un piccolo bagno chiudendo parzialmente un balcone da cui si può accedere anche da una piccola scala esterna. Nello stesso anno ha realizzato un secondo bagno dividendo un locale a piano terra. Non ho trovato documentazione relativa alla realizzazione di queste opere. Può essere considerato un abuso edilizio in base alla normativa vigente all’epoca quando spesso i lavori erano eseguiti in economia? Volendo vendere la casa non vorrei trovarmi brutte sorprese.
Grazie della risposta.
Se le opere sono realizzate senza titolo sicuramente sono abusive. Se deve vendere, le consiglio di affidarsi a un architetto che, facendo un accesso agli atti, verificherà se effettivamente non ci sono autorizzazioni e, in caso negativo, provvederà a fare in modo che possa sanare o ripristinare laddove non sia possibile.
Buongiorno architetto,
se compro un appartamento con una cucina ricavata subito dopo la costruzione (primi anni 50) ma mai accertato dalle autorità, rischio qualcosa? E’ in prescrizione dopo oltre 60 anni? Oppure devo per forza pagare la sanatoria? Come si può dimostrare la data? Da allora non è stato mai venduto, l’atto di vendita potrebbe richiamare l’attenzione delle autorità che controllano? Grazie. Cordiali saluti
Un immobile con abuso edilizio non può proprio essere venduto. Il notaio richiederà la conformità.
Buonasera Architetto,
nel 2007 ho acquistato un immobile che avevo intenzione di rivendere ma per il quale mi sono dovuto fermare poichè ho scoperto alcune difformità tra l’accatastamento e la concessione edilizia presentata dallo stesso costruttore.
Avrei voluto fare causa, ma del direttore ai lavori non c’è più nessuna traccia, l’unica figura professionale che posso rintracciare è il direttore architettonico (il cui Nominativo, diverso dal direttore ai lavori, mi è comparso in fase di richiesta del certificato statico) questa figura ha responsabilità su eventuali abusi commessi?
Grazie per la sua disponibilità
La figura del “direttore architettonico” di fatto non esiste. Esiste solo il direttore dei lavori. Si può al limite distinguere il dl per la parte architettonica e il dl per la parte strutturale.
Detto ciò non capisco perchè vuole citare in giudizio il dl. Secondo me deve fare causa principalmente al venditore, cioè il costruttore.
Il venditore è una srl fallita poco dopo la costruzione.
Il direttore ai lavori credo avesse l’obbligo di riutare/comunicare al comune la varianze in corso d’opera rispetto al progetto riportato sulla concessione edilizia o sbaglio?
mi scusi progettista architettonico
Le modifiche devono essere comunicate dal dl, che può essere diverso dal progettista architettonico, però bisogna appurare se il tecnico sia a conoscenza delle modifiche effettuate. Potrebbero essere state apportate dopo la chiusura del cantiere.
Buonasera
Scoprire in una coop.edilizia in zona peep che il presidende della stessa dichiara al catasto oltre ai 6 piani con 4 unità abitative per piano ed al settimo 4 sottotetti C/2 in civile abitazione A/2
Tutto questo nel 2007, oltre al falso c’è l’abuso edilizio.
Ad oggi nel 2018 tutto questo va in prescrizione
Grazie
Potrebbe formulare la domanda in maniera più chiara?
Buongiorno architetto
io ho individuato una casa da comprare e sono andato a chiedere informazioni al comune. La casa quando è stata costruita ha avuto la concessione per costruire su terreno di 3600 mq oggi i proprietari hanno venduto maggior parte di quel terreno e hanno messo in vendita la casa con un 200 mq di giardino. Ora dopo 30 anni risulta una casa uso abitativo su un terreno agricolo.
La casa non è abusiva perché ha una concessione edilizia quindi quali problemi potrei avere acquistandola?
Se c’è una concessione non dovrebbero esserci problemi.
Verifichi soltanto che il frazionamento del tereno sia stato fatto in maniera regolare.
Buongiorno,
espongo brevemente il mio problema:
la casa in cui abita mia nonna e di cui io sono uno dei comproprietari è stata costruita da un ente pubblico come casa popolare e i miei nonni ci sono andati ad abitare nel 1961. Nel ’62 o ’63 questo ente realizza, secondo mia nonna e i suoi vicini/confinanti, dei magazzini contigui fra loro per queste quattro villette a schiera. In seguito viene recintato il terreno, che diventa giardino, compreso tra le case e i magazzini. Il tutto espropriando il terreno ad una famiglia che aveva una casa affianco e un terreno. Questa casa infatti non esiste più.
Negli anni ’70 mio nonno compra la casa, tuttavia in nessun documento risultano queste modifiche fatte dall’ente e nelle mappe non compaiono né il giardino né i magazzini. La storia, seppur strana, mi è stata confermata dal vicino che prima di vendere la sua mi ha detto che lui molti anni fa fece il condono.
Non so cosa abbiano fatto gli altri due vicini, in ogni caso i quattro magazzini sono un blocco unico con quattro accessi alla strada.
La mia domanda è: com’è possibile risolvere la situazione in futuro per vendere la casa?
grazie
Deve affidarsi a un architetto del posto, che possa studiare la documentazione e lo stato dei luoghi per comprendere come e se è possibile regolarizzare.
Buongiorno,
sto per acquistare un’abitazione che nel 2015 ha avuto un cambio di destinazione d’uso ad A/10 e nel 2016 è stata ripristina ad A/2 come da licenza ediliza originaria del 1964. Entrambe le operazioni sono state effettuate solo al catasto. Mi trovo di fronte ad un abuso o visto che è stato ripristinata la destinazione iniziale l’abuso non sussiste?
Grazie
Se la planimetria risulta conforme a quanto licenziato nel 1964 è come se non ci fosse stato nessun abuso.
Buon giorno Architetto. Ho acquistato nel 2005 una bifamiliare di nuova costruzione. L’ho messa in vendita e mi accorgo, controllando i progetti depositati in comune, che non essendoci i dieci metri di distanza da un garage non pertinente alla casa ma di altro proprietario dovevano esserci cinque travature che univano i due edifici che naturalmente non sono state fatte e non ero stata messa al corrente al momento del rogito. Ora non posso venderla con un illecito il costruttore non intende sanare la situazione. Le chiedo se ricorro a vie legali posso ottenere l’istallazione delle travature inesistenti dal costruttore e se sì in quanto tempo. la ringrazio Silvia C.
Se ricorre alle vie legali potrebbe ottenere anche un indennizzo che la risarcisca per le spese di regolarizzazione dell’immobile.
Purtroppo le saranno noti i tempi della giustizia in Italia, per cui parliamo di anni…
Buonasera, se l’abuso edilizio è stato realizzato dal costruttore negli anni 50 e risulta dalla planimetria catastale difforme dallo stato attuale dell’immobile, come posso sanare la situazione (non potendo ripristinare lo stato precedente perchè attiene alla posizione di un muro perimetrale del palazzo) e avviare una pratica CILA per ristrutturazione?
Grazie
Deve incaricare un architetto che verifichi la possibilità di sanare la difformità.
Buonasera
cortesemente olevo avere alcune delucidazioni su una cosa che ho scoperto diversi anni dopo il rogito, e che le espongo in dettaglio:
nel 2007 ho comprato una villetta (costruzione 2002) in un condominio di otto villette uguali. piano terra abitabilissimo, e 1 piano da una stanza abitabile e tre stanze cosi descritte “non praticabili”. con altezza max centrale 2,20.
dopo diversi anni anni (10 per la precisione, 2017) che ho fatto una surroga di mutuo, il perito mi ha fatto notare che il punto max in altezza al 1° piano è 2,70mt e non 2,20mt come da planimetria. infatti io ho tutte le tre stanze “non praticabili” abitabilissime!
mi chiedevo, cosa devo fare per sanare la cosa? ma perchè il costruttore ha messo altezza minore sulla planimetria? come mi devo comportare adesso e cosa si rischia?. Potrebbe essere nullo, a distanza di anni, il rogito?
Grazie nella sua cortese risposta.
Troppe domande. Per una consulenza personalizzata può fare la richiesta qui: http://www.guidaxcasa.it/contatti/
Nel 2005 ho spostato delle porte e ruotato un tramezzo per modificare due bagni attigui. Cioè parte di un bagno è stato inglobato dall’aatto. Non cambiato metratura, millesimi e volumetria. Ora DEVO vendere per gravi problemi finanziari. Non ho fatto aggiornamento alla piantina catastale ( mi risulta che non è e era previsto). Non ho più le fatture che, secondo legge, bisogna conservare per 10 anni e non ricordo intestazione ditta. Ciò può invalidare la vendita?
No, la cosa importante è che abbia presentato un titolo autorizzativo (allora era la Dia) e l’aggiornamento catastale (che può fare anche adesso).
Buonasera!
Abbiamo costruito una casa in un terreno agricolo con concessione edilizia rilasciata dal mio comune.
Siccome siamo in lite con un rifugio dog hotel con all’incirca 300 cani, avendo fatto gli esposti al comune per il continuo lattrato dei cani in qualsiasi ora e dopo aver vinto contro il canile per inquinamento acustico, il comune ha eseguito i controlli sulla mia abitazione.
Purtroppo il nostro geometra non ha presentato la variante “la casa è spostata di 150 metri ” il comune sta preparando un ordinanza per la demolizione. Come possiamo risolvere il problema?
Deve rivolgersi a un architetto che verifichi se è possibile presentare una richiesta di sanatoria.
Buongiorno !
La sanatoria si può fare, però l’ingegnere del comune dice che rifacendo il progetto dobbiamo stare alle regole di oggi..
Le regole di oggi prevedono 3 ettari di terreno e non più 1 ettaro come era nel primo progetto.
Quindi non ci lasciano via di scampo o possiamo con il nostro avvocato avvalerci con il primo progetto?
Grazie per le risposte, sono disperata perché invece di mettere in regola il canile sono venuti da noi a fare i controlli e senza farsi nessun scrupolo vorrebbero buttarci fuori con due bambine.
Mi perdoni, ma detto così non ha molto senso dal punto di vista tecnico. Non è colpa sua, che sta riferendo quanto le è stato comunicato. Non ha per caso una comunicazione scritta del comune, per comprendere meglio cosa intendono?
Sono venuti a casa la polizia municipale con l’ingegnere del comune, ci ha esposto a voce che non essendoci la variante la casa risultava abusiva e che se noi non avessimo una copia il sindaco dovrà provvedere a un ordinanza.
Noi ci stiamo mobilitando a presentare la variante riifacendo il progetto con il posizionamento attuale della casa, però l’ingegnere ha detto che dovremmo stare alla legge vigente del 2015.
La casa è stata terminata nel 2005 e il progetto è stato fatto nel 1998.
Adesso io non capisco se stanno cercando di metterci paura e far in modo di farci stare zitti riguardo il canile.
Purtroppo non ho elementi documentali per darle una risposta definitiva e comunque un commento richiederebbe un certo approfondimento. Si affidi all’architetto che le sta seguendo la sanatoria, oppure richieda qui il servizio di consulenza a pagamento: http://www.guidaxcasa.it/contatti/
Gent.ma Architetto, dovendo vendere la casa (villa) acquistata nel 1995, mi sono accorto che il progetto depositato in Comune è totalmente difforme (praticamente è a specchio della costruzione). Ho comprato con l’abitabilità e regolare licenza avvenuta nel 1969/70 ma chiaramente all’epoca non è stato effettuato un sopralluogo da parte di alcuno per verificare la conformità. Io sono il terzo proprietario e credo che il primo sia stato artefice del reato come risulta dalla licenza; addirittura i confini sono 40 cm. in meno rispetto ai 6 metri richiesti all’epoca dal Comune. Avendo chiesto il condono nel 2004 per aver realizzato una tettoia ed un localino attrezzi ma non ho completato l’iter pur avendo pagato tutte le oblazioni ed i diritti perchè l’avrei fatto alomento della vendita. Peccato perchè ne sarei venuto a conoscenza 13 anni fa; cmq ora mi ritrovo in una situazione pazzesca e le chiedo se si configura una prescrizione dopo 48 anni dalla costruzione. Grazie
Come può leggere dall’articolo si prescrive il reato penale, non quello amministrativo.
Quindi lei non può vendere se non regolarizza la situazione.
Buongiorno, nel 1996 ho eseguito dei lavori in un sottotetto non abitabile (apertura di n. 3 velux, spostamento di lucernaio esistente, scala di collegamento dal piano inferiore) aprendo una DIA con relativa conclusione (non è stata eseguita variazione catastale perché all’epoca per quel tipo di lavori non era obbligatoria); nel 2006 l’ho venduto con la specifica sul rogito di non avvenute variazioni catastali; ad oggi l’attuale proprietario in procinto di vendere mi contesta (tramite perizia di perito) delle difformità dello stato di fatto con il progetto originale (posizionamento dei velux e dimensioni fuori tolleranza): in pratica mi chiede di pagare le spese di accatastamento e la sanatoria: sono richieste giustificate a Vs parere?
Per la precisione la DIA fu aperta e chiusa dai proprietari precedenti (i miei genitori ora defunti) e il rogito fu effettuato a pratica aperta.
Ringrazio e saluto cordialmente
Se ci sono delle difformità con la DIA presentata, è lecito che l’attuale proprietario si rivalga nei confronti dei venditori.
Io ho fatto un lavoro senza fare la scia non ho segnalato l’attività ora Questo lavoro è finito da tre anni nessuno mi ha detto niente ora una mia vicina di casa si lamenta e vuole andare in comune per vedere se io ho segnalato la scia Dopo quanto tempo va in prescrizione dopo 3 anni posso stare tranquilla
Se legge l’articolo vedrà in quanto tempo e come si prescrive il reato penale.
Quello amministrativo invece non si prescrive, ciò vuol dire che in qualunque momento lei verrà “scoperta” dovrà pagare le sanzioni.
Salve, una domanda: nel 1975 mia nonna a costruito casa con regolare progetto entro i 300 dal mare. In fase di costruzione ha ampliato la costruzione di svariati metri quadrati ed in più ha scavato creando un appartamento sottoposto, che successivamente con modifiche sul terreno è diventato a piano terra. Successivamente sempre mia nonna costruisce una casa di circa 60 mq su un terreno adiacente. Prima di passare a miglior vita dona tutto a mio padre, senza avere mai nessun controllo da nessuno. Anche mio padre prima di passare a miglior vita mi dona tutto il bene. Nel 2016 si presenta la forestale contestandomi l’abuso con difformità sulla prima casa e abuso completo sulla seconda. Da premettere sono passati 42 anni da quando sono stati commessi gli abusi. Io all’epoca avevo 7 anni. Cosa posso fare? Saluti
Normalmente un immobile con abusi non potrebbe essere donato, ma, ahimè, i notai hanno l’abitudine di rogitare senza fare alcun controllo. Qui ne sono stati fatti ben 2 di atti irregolari. L’unica cosa che può fare è rivolgersi a un buon avvocato.
Ho comprato un appartamento, il mio vicino ha costruito il balcone a partire dal muro confinante senza lasciare la distanza di legge, vorrei sapere se intraprendo una azione legale è fattibile oppure ce prescrizione quali sono i termini da calcolare grazie
Se legge l’articolo, trova tutte le risposte che cerca.
Buongiorno Architetto,
chi commette un abuso su una struttura sanata, si perde la precedente sanatoria o casomai si deve rispristinare tutto come era precedentemente?
Grazie
La precedente sanatoria non si “perde”, quindi occorre ripristinare lo stato sanato.
Buongiorno architetto
mio marito nel 2016 è diventato proprietario di nuda proprietà della casa dei suoi genitori, la mamma ha l’usufrutto ora si ritrova facendo controlli che nella casa ci sono stati degli abusi, a questo punto chi deve pagare per sistemare le cose gli illeciti amministrativi? lui o la madre che insieme al marito avevano costruito la casa nel 1968? grazie per la sua cortese risposta
cordiali saluti
Arcaro Nadia
Le “colpe” ricadono sull’attuale proprietario. Quindi compete a suo marito regolarizzare, anche se poi potrà rivalersi sulla madre ma anche sul notaio che non ha effettuato i necessari controlli all’atto del trasferimento.
Poichè in genere però i genitori quando donano la casa a un figlio lo fanno in buona fede, suo marito avrà modo di trovare un accordo civile con la madre, per dividere magari le spese.
Buongiorno architetto, la mia opera depositata in comune e al genio civile prevedeva la realizzazione di un edificio di sei piani. Adesso sono stati realizzati solo tre piani. L’opera al momento risulta finita, ma la fine lavori non è stata ancora presentata. Al comune è stata già presentata la variante, ma al genio civile no. Cosa mi consiglia di fare? Posso presentare solo una variante al genio civile o devo presentare istanza di sanatoria?
Cordiali saluti
Deve presentare variante anche al Genio Civile.
ho costruito una veranda nel 2012. il reato penale dovrebbe essere prescritto.
Cosa succede se presento una domanda di sanatoria in comune?
Non si azzera la prescrizione penale?
Come dimostrazione dell’avvenuta ultimazione dei lavori, può andar bene la fattura o ricevuta fiscale?
La fattura potrebbe dimostrare l’ultimazione.
La sanatoria non costituisce un problema dal punto di vista penale, purchè l’intervento sia sanabile.
Ho costruito una tettoia nel 2001 con regolare progetto. Nel 2009 ho chiuso le pareti laterali, i vigili urbani sono venuti, nel 2015 puo andare in prescrizione?
Come scritto nell’articolo, può andare in prescriizone solo il reato penale. I tempi si prescrivono dal momento in cui il cantiere è stato sottoposto a sequestro o in cui è avvenuta la sentenza di primo grado.