Un abuso edilizio costituisce un illecito amministrativo e un reato penale: in quanto tale, si prescrive? E se sì, quanto tempo occorre per la prescrizione?
Prescrizione di un abuso edilizio ©
Cos’è un abuso edilizio?
Si commette un abuso edilizio quando si realizza una costruzione senza rispettare le specifiche normative di settore. Si considerano quindi abusivi gli interventi edilizi realizzati:
• in assenza del titolo autorizzativo previsto
• in totale difformità dal titolo autorizzativo
• in parziale difformità dal titolo autorizzativo.
Naturalmente, gli abusi possono essere più o meno gravi a seconda dei livelli sopra indicati e dell’entità dell’intervento realizzato.
Una ulteriore distinzione va fatta tra:
• abusi non sanabili
• abusi sanabili.
I primi sono quelli compiuti laddove l’intervento non era comunque realizzabile, in base alle norme vigenti.
Ne sono un esempio la costruzione di una casa in zona agricola o l’ampliamento di un edificio su un terreno dove era già stata esaurita la volumetria realizzabile.
Questi abusi non possono attualmente essere sanati, mentre in passato è stato possibile ricorrere più di una volta al condono edilizio.
I secondi sono quelli compiuti laddove l’intervento era realizzabile ma il relativo titolo autorizzativo non è stato richiesto.
Un esempio frequente è la realizzazione di una diversa distribuzione interna di un alloggio, senza presentare preventivamente una Comunicazione di Inizio Lavori.
Questi ultimi abusi possono essere sanati attraverso un accertamento di conformità e il pagamento delle relative sanzioni.
Ma non è di tali aspetti che mi occuperò in questa sede. L’abuso edilizio costituisce sia un illecito amministrativo sia un reato penale: in quanto tale, si prescrive? E se sì, in quanto tempo?
Abuso edilizio come reato penale
Dal punto di vista penale, l’abuso edilizio è un reato punito dalla legge con un’ammenda o anche con l’arresto, a seconda della gravità.
La legge italiana prevede diverse durate della prescrizione, in base al tipo di reato.
Per l’abuso edilizio la prescrizione può avvenire:
• in 4 anni, se non ci sono stati atti interruttivi (prescrizione breve)
• in 5 anni, se ci sono stati atti interruttivi (prescrizione ordinaria).
Per atto interruttivo della prescrizione si intende, ad esempio, un decreto di citazione in giudizio.
I termini per la prescrizione decorrono dal momento in cui è avvenuto l’accertamento e il cantiere è stato sottoposto a sequestro.
Se però non sono stati apposti sigilli, il reato si considera permanente e i tempi di prescrizione scattano dalla sentenza di primo grado.
Nel caso in cui non sia stato effettuato alcun accertamento da parte dell’autorità giudiziaria, in base a quanto sancito dalla Cassazione, i tempi scattano dal momento in cui è avvenuta l’ultimazione dei lavori.
Così, se ad esempio un abuso edilizio compiuto vent’anni fa viene scoperto solo oggi, si può richiedere la prescrizione del reato purché ovviamente chi l’ha commesso riesca a dimostrare che risale a quell’epoca.
La decorrenza del periodo di prescrizione può essere soggetta a:
• sospensione, che al suo decadere comporta la prosecuzione della decorrenza residuale
• interruzione, che al suo decadere comporta l’azzeramento della decorrenza.
Tra le cause di sospensione del procedimento c’è la presentazione al Comune di un’istanza di Permesso di Costruire in sanatoria. Il Comune è tenuto a pronunciarsi entro 60 giorni, trascorsi i quali l’istanza si intende respinta.
Abuso edilizio come illecito amministrativo
Dal punto di vista amministrativo, l’abuso edilizio è un illecito punito con sanzioni che possono arrivare anche alla demolizione dell’opera.
Come illecito amministrativo non si prescrive mai. Pertanto, in qualunque momento venga accertata l’esistenza dell’abuso, può essere esercitata la sanzione amministrativa. La sanzione può arrivare fino all’abbattimento del manufatto e al ripristino dello stato dei luoghi, il tutto a spese del responsabile.
Ritornando al precedente esempio dell’abuso scoperto dopo vent’anni, seppure si riesca a ottenere la prescrizione del reato penale, nulla vieta che l’edificio sia sottoposto a ordinanza di demolizione.
Naturalmente, l’azione repressiva può essere evitata dall’amministrazione comunale esercitando modalità differenti dalla demolizione, come il riconoscimento del pubblico interesse e l’acquisizione del manufatto al patrimonio comunale.
A chi può essere attribuito il reato di abuso edilizio?
Quelli edilizi sono reati definiti in forma libera, per i quali chiunque apporti un contributo alla realizzazione dell’opera può essere considerato responsabile.
Principali soggetti a cui può essere attribuito il reato di abuso edilizio sono in genere:
• il proprietario
• il costruttore
• il titolare del titolo autorizzativo
• il direttore dei lavori.
A tali soggetti possono però aggiungersene altri che abbiano, in vari modi, contribuito alla realizzazione dell’intervento, quali:
• gli esecutori materiali dei lavori, come i muratori che hanno lavorato in cantiere
• il comproprietario, perché avrebbe potuto esercitare un potere di veto sull’esecuzione di opere non assentite sull’immobile in comunione.
Buonasera Architetto,
nel 2007 ho acquistato un immobile che avevo intenzione di rivendere ma per il quale mi sono dovuto fermare poichè ho scoperto alcune difformità tra l’accatastamento e la concessione edilizia presentata dallo stesso costruttore.
Avrei voluto fare causa, ma del direttore ai lavori non c’è più nessuna traccia, l’unica figura professionale che posso rintracciare è il direttore architettonico (il cui Nominativo, diverso dal direttore ai lavori, mi è comparso in fase di richiesta del certificato statico) questa figura ha responsabilità su eventuali abusi commessi?
Grazie per la sua disponibilità
La figura del “direttore architettonico” di fatto non esiste. Esiste solo il direttore dei lavori. Si può al limite distinguere il dl per la parte architettonica e il dl per la parte strutturale.
Detto ciò non capisco perchè vuole citare in giudizio il dl. Secondo me deve fare causa principalmente al venditore, cioè il costruttore.
Il venditore è una srl fallita poco dopo la costruzione.
Il direttore ai lavori credo avesse l’obbligo di riutare/comunicare al comune la varianze in corso d’opera rispetto al progetto riportato sulla concessione edilizia o sbaglio?
mi scusi progettista architettonico
Le modifiche devono essere comunicate dal dl, che può essere diverso dal progettista architettonico, però bisogna appurare se il tecnico sia a conoscenza delle modifiche effettuate. Potrebbero essere state apportate dopo la chiusura del cantiere.
Buonasera
Scoprire in una coop.edilizia in zona peep che il presidende della stessa dichiara al catasto oltre ai 6 piani con 4 unità abitative per piano ed al settimo 4 sottotetti C/2 in civile abitazione A/2
Tutto questo nel 2007, oltre al falso c’è l’abuso edilizio.
Ad oggi nel 2018 tutto questo va in prescrizione
Grazie
Potrebbe formulare la domanda in maniera più chiara?
Buongiorno architetto
io ho individuato una casa da comprare e sono andato a chiedere informazioni al comune. La casa quando è stata costruita ha avuto la concessione per costruire su terreno di 3600 mq oggi i proprietari hanno venduto maggior parte di quel terreno e hanno messo in vendita la casa con un 200 mq di giardino. Ora dopo 30 anni risulta una casa uso abitativo su un terreno agricolo.
La casa non è abusiva perché ha una concessione edilizia quindi quali problemi potrei avere acquistandola?
Se c’è una concessione non dovrebbero esserci problemi.
Verifichi soltanto che il frazionamento del tereno sia stato fatto in maniera regolare.
Buongiorno,
espongo brevemente il mio problema:
la casa in cui abita mia nonna e di cui io sono uno dei comproprietari è stata costruita da un ente pubblico come casa popolare e i miei nonni ci sono andati ad abitare nel 1961. Nel ’62 o ’63 questo ente realizza, secondo mia nonna e i suoi vicini/confinanti, dei magazzini contigui fra loro per queste quattro villette a schiera. In seguito viene recintato il terreno, che diventa giardino, compreso tra le case e i magazzini. Il tutto espropriando il terreno ad una famiglia che aveva una casa affianco e un terreno. Questa casa infatti non esiste più.
Negli anni ’70 mio nonno compra la casa, tuttavia in nessun documento risultano queste modifiche fatte dall’ente e nelle mappe non compaiono né il giardino né i magazzini. La storia, seppur strana, mi è stata confermata dal vicino che prima di vendere la sua mi ha detto che lui molti anni fa fece il condono.
Non so cosa abbiano fatto gli altri due vicini, in ogni caso i quattro magazzini sono un blocco unico con quattro accessi alla strada.
La mia domanda è: com’è possibile risolvere la situazione in futuro per vendere la casa?
grazie
Deve affidarsi a un architetto del posto, che possa studiare la documentazione e lo stato dei luoghi per comprendere come e se è possibile regolarizzare.
Buongiorno,
sto per acquistare un’abitazione che nel 2015 ha avuto un cambio di destinazione d’uso ad A/10 e nel 2016 è stata ripristina ad A/2 come da licenza ediliza originaria del 1964. Entrambe le operazioni sono state effettuate solo al catasto. Mi trovo di fronte ad un abuso o visto che è stato ripristinata la destinazione iniziale l’abuso non sussiste?
Grazie
Se la planimetria risulta conforme a quanto licenziato nel 1964 è come se non ci fosse stato nessun abuso.
Buon giorno Architetto. Ho acquistato nel 2005 una bifamiliare di nuova costruzione. L’ho messa in vendita e mi accorgo, controllando i progetti depositati in comune, che non essendoci i dieci metri di distanza da un garage non pertinente alla casa ma di altro proprietario dovevano esserci cinque travature che univano i due edifici che naturalmente non sono state fatte e non ero stata messa al corrente al momento del rogito. Ora non posso venderla con un illecito il costruttore non intende sanare la situazione. Le chiedo se ricorro a vie legali posso ottenere l’istallazione delle travature inesistenti dal costruttore e se sì in quanto tempo. la ringrazio Silvia C.
Se ricorre alle vie legali potrebbe ottenere anche un indennizzo che la risarcisca per le spese di regolarizzazione dell’immobile.
Purtroppo le saranno noti i tempi della giustizia in Italia, per cui parliamo di anni…
Buonasera, se l’abuso edilizio è stato realizzato dal costruttore negli anni 50 e risulta dalla planimetria catastale difforme dallo stato attuale dell’immobile, come posso sanare la situazione (non potendo ripristinare lo stato precedente perchè attiene alla posizione di un muro perimetrale del palazzo) e avviare una pratica CILA per ristrutturazione?
Grazie
Deve incaricare un architetto che verifichi la possibilità di sanare la difformità.
Buonasera
cortesemente olevo avere alcune delucidazioni su una cosa che ho scoperto diversi anni dopo il rogito, e che le espongo in dettaglio:
nel 2007 ho comprato una villetta (costruzione 2002) in un condominio di otto villette uguali. piano terra abitabilissimo, e 1 piano da una stanza abitabile e tre stanze cosi descritte “non praticabili”. con altezza max centrale 2,20.
dopo diversi anni anni (10 per la precisione, 2017) che ho fatto una surroga di mutuo, il perito mi ha fatto notare che il punto max in altezza al 1° piano è 2,70mt e non 2,20mt come da planimetria. infatti io ho tutte le tre stanze “non praticabili” abitabilissime!
mi chiedevo, cosa devo fare per sanare la cosa? ma perchè il costruttore ha messo altezza minore sulla planimetria? come mi devo comportare adesso e cosa si rischia?. Potrebbe essere nullo, a distanza di anni, il rogito?
Grazie nella sua cortese risposta.
Troppe domande. Per una consulenza personalizzata può fare la richiesta qui: http://www.guidaxcasa.it/contatti/
Nel 2005 ho spostato delle porte e ruotato un tramezzo per modificare due bagni attigui. Cioè parte di un bagno è stato inglobato dall’aatto. Non cambiato metratura, millesimi e volumetria. Ora DEVO vendere per gravi problemi finanziari. Non ho fatto aggiornamento alla piantina catastale ( mi risulta che non è e era previsto). Non ho più le fatture che, secondo legge, bisogna conservare per 10 anni e non ricordo intestazione ditta. Ciò può invalidare la vendita?
No, la cosa importante è che abbia presentato un titolo autorizzativo (allora era la Dia) e l’aggiornamento catastale (che può fare anche adesso).
Buonasera!
Abbiamo costruito una casa in un terreno agricolo con concessione edilizia rilasciata dal mio comune.
Siccome siamo in lite con un rifugio dog hotel con all’incirca 300 cani, avendo fatto gli esposti al comune per il continuo lattrato dei cani in qualsiasi ora e dopo aver vinto contro il canile per inquinamento acustico, il comune ha eseguito i controlli sulla mia abitazione.
Purtroppo il nostro geometra non ha presentato la variante “la casa è spostata di 150 metri ” il comune sta preparando un ordinanza per la demolizione. Come possiamo risolvere il problema?
Deve rivolgersi a un architetto che verifichi se è possibile presentare una richiesta di sanatoria.
Buongiorno !
La sanatoria si può fare, però l’ingegnere del comune dice che rifacendo il progetto dobbiamo stare alle regole di oggi..
Le regole di oggi prevedono 3 ettari di terreno e non più 1 ettaro come era nel primo progetto.
Quindi non ci lasciano via di scampo o possiamo con il nostro avvocato avvalerci con il primo progetto?
Grazie per le risposte, sono disperata perché invece di mettere in regola il canile sono venuti da noi a fare i controlli e senza farsi nessun scrupolo vorrebbero buttarci fuori con due bambine.
Mi perdoni, ma detto così non ha molto senso dal punto di vista tecnico. Non è colpa sua, che sta riferendo quanto le è stato comunicato. Non ha per caso una comunicazione scritta del comune, per comprendere meglio cosa intendono?
Sono venuti a casa la polizia municipale con l’ingegnere del comune, ci ha esposto a voce che non essendoci la variante la casa risultava abusiva e che se noi non avessimo una copia il sindaco dovrà provvedere a un ordinanza.
Noi ci stiamo mobilitando a presentare la variante riifacendo il progetto con il posizionamento attuale della casa, però l’ingegnere ha detto che dovremmo stare alla legge vigente del 2015.
La casa è stata terminata nel 2005 e il progetto è stato fatto nel 1998.
Adesso io non capisco se stanno cercando di metterci paura e far in modo di farci stare zitti riguardo il canile.
Purtroppo non ho elementi documentali per darle una risposta definitiva e comunque un commento richiederebbe un certo approfondimento. Si affidi all’architetto che le sta seguendo la sanatoria, oppure richieda qui il servizio di consulenza a pagamento: http://www.guidaxcasa.it/contatti/
Gent.ma Architetto, dovendo vendere la casa (villa) acquistata nel 1995, mi sono accorto che il progetto depositato in Comune è totalmente difforme (praticamente è a specchio della costruzione). Ho comprato con l’abitabilità e regolare licenza avvenuta nel 1969/70 ma chiaramente all’epoca non è stato effettuato un sopralluogo da parte di alcuno per verificare la conformità. Io sono il terzo proprietario e credo che il primo sia stato artefice del reato come risulta dalla licenza; addirittura i confini sono 40 cm. in meno rispetto ai 6 metri richiesti all’epoca dal Comune. Avendo chiesto il condono nel 2004 per aver realizzato una tettoia ed un localino attrezzi ma non ho completato l’iter pur avendo pagato tutte le oblazioni ed i diritti perchè l’avrei fatto alomento della vendita. Peccato perchè ne sarei venuto a conoscenza 13 anni fa; cmq ora mi ritrovo in una situazione pazzesca e le chiedo se si configura una prescrizione dopo 48 anni dalla costruzione. Grazie
Come può leggere dall’articolo si prescrive il reato penale, non quello amministrativo.
Quindi lei non può vendere se non regolarizza la situazione.
Buongiorno, nel 1996 ho eseguito dei lavori in un sottotetto non abitabile (apertura di n. 3 velux, spostamento di lucernaio esistente, scala di collegamento dal piano inferiore) aprendo una DIA con relativa conclusione (non è stata eseguita variazione catastale perché all’epoca per quel tipo di lavori non era obbligatoria); nel 2006 l’ho venduto con la specifica sul rogito di non avvenute variazioni catastali; ad oggi l’attuale proprietario in procinto di vendere mi contesta (tramite perizia di perito) delle difformità dello stato di fatto con il progetto originale (posizionamento dei velux e dimensioni fuori tolleranza): in pratica mi chiede di pagare le spese di accatastamento e la sanatoria: sono richieste giustificate a Vs parere?
Per la precisione la DIA fu aperta e chiusa dai proprietari precedenti (i miei genitori ora defunti) e il rogito fu effettuato a pratica aperta.
Ringrazio e saluto cordialmente
Se ci sono delle difformità con la DIA presentata, è lecito che l’attuale proprietario si rivalga nei confronti dei venditori.
Io ho fatto un lavoro senza fare la scia non ho segnalato l’attività ora Questo lavoro è finito da tre anni nessuno mi ha detto niente ora una mia vicina di casa si lamenta e vuole andare in comune per vedere se io ho segnalato la scia Dopo quanto tempo va in prescrizione dopo 3 anni posso stare tranquilla
Se legge l’articolo vedrà in quanto tempo e come si prescrive il reato penale.
Quello amministrativo invece non si prescrive, ciò vuol dire che in qualunque momento lei verrà “scoperta” dovrà pagare le sanzioni.
Salve, una domanda: nel 1975 mia nonna a costruito casa con regolare progetto entro i 300 dal mare. In fase di costruzione ha ampliato la costruzione di svariati metri quadrati ed in più ha scavato creando un appartamento sottoposto, che successivamente con modifiche sul terreno è diventato a piano terra. Successivamente sempre mia nonna costruisce una casa di circa 60 mq su un terreno adiacente. Prima di passare a miglior vita dona tutto a mio padre, senza avere mai nessun controllo da nessuno. Anche mio padre prima di passare a miglior vita mi dona tutto il bene. Nel 2016 si presenta la forestale contestandomi l’abuso con difformità sulla prima casa e abuso completo sulla seconda. Da premettere sono passati 42 anni da quando sono stati commessi gli abusi. Io all’epoca avevo 7 anni. Cosa posso fare? Saluti
Normalmente un immobile con abusi non potrebbe essere donato, ma, ahimè, i notai hanno l’abitudine di rogitare senza fare alcun controllo. Qui ne sono stati fatti ben 2 di atti irregolari. L’unica cosa che può fare è rivolgersi a un buon avvocato.
Ho comprato un appartamento, il mio vicino ha costruito il balcone a partire dal muro confinante senza lasciare la distanza di legge, vorrei sapere se intraprendo una azione legale è fattibile oppure ce prescrizione quali sono i termini da calcolare grazie
Se legge l’articolo, trova tutte le risposte che cerca.
Buongiorno Architetto,
chi commette un abuso su una struttura sanata, si perde la precedente sanatoria o casomai si deve rispristinare tutto come era precedentemente?
Grazie
La precedente sanatoria non si “perde”, quindi occorre ripristinare lo stato sanato.
Buongiorno architetto
mio marito nel 2016 è diventato proprietario di nuda proprietà della casa dei suoi genitori, la mamma ha l’usufrutto ora si ritrova facendo controlli che nella casa ci sono stati degli abusi, a questo punto chi deve pagare per sistemare le cose gli illeciti amministrativi? lui o la madre che insieme al marito avevano costruito la casa nel 1968? grazie per la sua cortese risposta
cordiali saluti
Arcaro Nadia
Le “colpe” ricadono sull’attuale proprietario. Quindi compete a suo marito regolarizzare, anche se poi potrà rivalersi sulla madre ma anche sul notaio che non ha effettuato i necessari controlli all’atto del trasferimento.
Poichè in genere però i genitori quando donano la casa a un figlio lo fanno in buona fede, suo marito avrà modo di trovare un accordo civile con la madre, per dividere magari le spese.
Buongiorno architetto, la mia opera depositata in comune e al genio civile prevedeva la realizzazione di un edificio di sei piani. Adesso sono stati realizzati solo tre piani. L’opera al momento risulta finita, ma la fine lavori non è stata ancora presentata. Al comune è stata già presentata la variante, ma al genio civile no. Cosa mi consiglia di fare? Posso presentare solo una variante al genio civile o devo presentare istanza di sanatoria?
Cordiali saluti
Deve presentare variante anche al Genio Civile.
ho costruito una veranda nel 2012. il reato penale dovrebbe essere prescritto.
Cosa succede se presento una domanda di sanatoria in comune?
Non si azzera la prescrizione penale?
Come dimostrazione dell’avvenuta ultimazione dei lavori, può andar bene la fattura o ricevuta fiscale?
La fattura potrebbe dimostrare l’ultimazione.
La sanatoria non costituisce un problema dal punto di vista penale, purchè l’intervento sia sanabile.
Ho costruito una tettoia nel 2001 con regolare progetto. Nel 2009 ho chiuso le pareti laterali, i vigili urbani sono venuti, nel 2015 puo andare in prescrizione?
Come scritto nell’articolo, può andare in prescriizone solo il reato penale. I tempi si prescrivono dal momento in cui il cantiere è stato sottoposto a sequestro o in cui è avvenuta la sentenza di primo grado.