Un abuso edilizio costituisce un illecito amministrativo ed un reato penale: si prescrive? E se sì, quanto tempo occorre per la prescrizione?
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Prescrizione di un abuso edilizio: quando avviene?
Photo credit Depositphotos
Ecco cosa troverai in questo articolo:
Cos’è un abuso edilizio?
Chi realizza una costruzione senza rispettare le specifiche normative di settore, commette un abuso edilizio. Sono considerati abusivi gli interventi edilizi realizzati:
• senza il titolo autorizzativo necessario
• in difformità da un titolo autorizzativo rilasciato.
Naturalmente, gli abusi possono essere più o meno gravi a seconda dei livelli sopra indicati e dell’entità dell’intervento realizzato.
Una ulteriore distinzione va fatta tra:
• abusi sostanziali (non sanabili)
• abusi formali (sanabili a particolari condizioni).
Nel primo caso rientrano quegli interventi che, in base alle norme vigenti, non sarebbero comunque realizzabili.
Per fare qualche esempio, rientrano in questa fattispecie la costruzione di una casa in zona agricola o l’ampliamento di un edificio su un terreno dove era già stata esaurita la volumetria realizzabile.
Questi abusi non possono in genere essere sanati, anche se in passato è stato possibile farlo, grazie al condono edilizio.
Nel secondo, rientrano quegli interventi realizzati senza titolo autorizzativo anche se era possibile averlo. Un esempio ricorrente è la realizzazione di una diversa distribuzione interna di un alloggio, senza presentare preventivamente una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. Oppure opere realizzate in maniera differente rispetto a quanto autorizzato.
Questo tipo di abusi possono in alcuni casi essere sanati attraverso un accertamento di conformità e il pagamento delle relative sanzioni.
Ma non è di sanatoria, di cui ho già parlato in altri articoli, che mi occuperò in questa sede. Qui mi preme approfondire un altro aspetto. L’abuso edilizio costituisce sia un illecito amministrativo sia un reato penale: in quanto tale, si prescrive? E se sì, in quanto tempo?
Abuso edilizio come reato penale
Dal punto di vista penale, l’abuso edilizio è un reato punito dalla legge con un’ammenda o anche con l’arresto, a seconda della gravità.
La legge italiana prevede diverse durate della prescrizione, in base al tipo di reato.
Per l’abuso edilizio la prescrizione può avvenire:
• in 4 anni, se non ci sono stati atti interruttivi (prescrizione breve)
• in 5 anni, se ci sono stati atti interruttivi (prescrizione ordinaria).
Per atto interruttivo della prescrizione si intende, ad esempio, un decreto di citazione in giudizio.
I termini per la prescrizione decorrono dal momento in cui è avvenuto l’accertamento e il cantiere è stato sottoposto a sequestro.
Se però non sono stati apposti sigilli, il reato si considera permanente e i tempi di prescrizione scattano dalla sentenza di primo grado.
Nel caso in cui non sia stato effettuato alcun accertamento da parte dell’autorità giudiziaria, in base a quanto sancito dalla Cassazione, i tempi scattano dal momento in cui è avvenuta l’ultimazione dei lavori.
Così, se ad esempio un abuso edilizio compiuto vent’anni fa viene scoperto solo oggi, si può richiedere la prescrizione del reato purché ovviamente chi l’ha commesso riesca a dimostrare che risale a quell’epoca.
La decorrenza del periodo di prescrizione può essere soggetta a:
• sospensione, che al suo decadere comporta la prosecuzione della decorrenza residuale
• interruzione, che al suo decadere comporta l’azzeramento della decorrenza.
Tra le cause di sospensione del procedimento c’è la presentazione al Comune di un’istanza di Permesso di Costruire in sanatoria o di una SCIA in sanatoria, a seconda dei casi.
Abuso edilizio come illecito amministrativo
Dal punto di vista amministrativo, l’abuso edilizio è un illecito punito con sanzioni che possono arrivare anche alla demolizione dell’opera.
Come illecito amministrativo non si prescrive mai. Pertanto, in qualunque momento venga accertata l’esistenza dell’abuso, può essere esercitata la sanzione amministrativa. La sanzione può arrivare fino all’abbattimento del manufatto e al ripristino dello stato dei luoghi, il tutto a spese del responsabile.
Ritornando al precedente esempio dell’abuso scoperto dopo vent’anni, anche se il responsabile riesce a ottenere la prescrizione del reato penale, nulla vieta che l’edificio sia sottoposto a ordinanza di demolizione.
Naturalmente, l’azione repressiva può essere evitata dall’amministrazione comunale esercitando modalità differenti dalla demolizione, come il riconoscimento del pubblico interesse e l’acquisizione del manufatto al patrimonio comunale.
Se invece dimostra che non può procedere alla demolizione senza arrecare grave danno alla parte regolare dell’edificio, è possibile ricorrere alla cosiddetta fiscalizzazione, una sanzione alternativa alla demolizione che però non sana l’abuso.
A chi può essere attribuito il reato di abuso edilizio?
Quelli edilizi sono reati definiti in forma libera, per i quali chiunque apporti un contributo alla realizzazione dell’opera può essere considerato responsabile.
Principali soggetti a cui può essere attribuito il reato di abuso edilizio sono quindi:
• il proprietario
• il costruttore
• il titolare del titolo autorizzativo
• il direttore dei lavori.
A tali soggetti possono però aggiungersene altri che abbiano, in vari modi, contribuito alla realizzazione dell’intervento, quali:
• gli esecutori materiali dei lavori, come i muratori che hanno lavorato in cantiere
• il comproprietario, perché avrebbe potuto esercitare un potere di veto sull’esecuzione di opere non assentite sull’immobile in comunione.
358 Commenti. Nuovo commento
Buongiorno Architetto,
ho ereditato una casa completamente abusiva, ma accatastata da più di 40 anni.
ora il vicino vende una casa più grande e completamente sanata; comprando questa proprietà ed unendo le parcelle potrò sanare l’intero immobile o trasferire parte della volumetria sanare qualcosa?
No.
Buona sera Architetto, in un fabbricato realizzato dopo l’entrata in vigore della legge 765/1967, sono stati realizzati 2 appartamenti nel seminterrato, di fatto un abuso edilizio successivamente sanato. In questo caso, gli appartamenti devono essere comunque dotati del posto auto pertinenziale? Grazie della risposta
Non c’è una legge che preveda il posto auto pertinenziale… (a meno di norme locali). Esiste invece la legge Tognoli del ’92, in base alla quale deve esserci 1 mq di parcheggio per ogni 10 mc di volume realizzato. Di solito i condoni vanno in deroga alle norme urbanistiche, quindi questo minimo può non essere rispettato.
Buongiorno, mio marito ha ereditato dal nonno (deceduto nel 2019) un appartamento zona B. Sulla planimetria non risulta una stanza , il vano scala e una tettoia, per errore del tecnico di allora (parliamo di lavori eseguiti nel 1968). Tutto ciò si è scoperto adesso che vorremmo eseguire lavori di ristrutturazione. E’ possibile fare una sanatoria?
Non è possibile rispondere online, senza visionare l’immobile e la sua documentazione e senza conoscere la strumentazione urbanistica locale.
In questo video cmq spiego genericamente quali cirocstanze devono verificarsi per regolarizzare un abuso: https://www.guidaxcasa.it/come-condonare-un-abuso-edilizio/
Buongiorno Architetto, nel 1999 feci demolire una tettoia lungo il perimetro della casa di metri 12 X metri 1,20 che fungeva a copertura di tre finestre che affacciano sulla strada comunale. Poiche la casa è situata a piano terra e la tettoia sporgeva sulla strada, capitava che quando transitava un camion spesso ci cozzava contro.. Premetto che la tettoia fu costruita assieme alla casa quando ancora non esisteva piano regolatore (ora accatastata). Ora vorrei ricostruirla per proteggere le finestre sottostanti quando piove e desidererei un Suo autorevole parere per conoscere se posso farla ricostruire. Ringrazio anticipatamente e Le invio distinti saluti.
Questa non è una domanda a cui si può rispondere online. Bisogna conoscere la situazione documentale del fabbricato e la normativa locale.
Buongiorno e grazie per l’eccellente servizio che fornite. Abbiamo comprato dal costruttore un’appartamento mansardato 20 anni fa. A seguito di verifiche per il 110% di un vicino con appartamento analogo, abbiamo scoperto che esiste un vizio sull’alltezza dello stabile. Il geometra cha ha effettuato i primi rilievi e ha parlato col tecnico del comune, sostiene che il vizio vada sanato individualmente. Avendo le travi a vista, secondo lei e’ possibile risolvere l’eccesso di cubatura con contro soffitto? Nel caso, cosa comporterebbe, questo? Chi dovrebbe sanare l’altezza dello stabile? Grazie ancora.
Certo che l’abuso va risolto individualmente, visto che riguarda il suo immobile di proprietà.
Non credo si possa sanare con un controsoffitto, visto che la cubatura rimarrebbe invariata. Senta cmq il comune attraverso il suo tecnico di fiducia.
Buongiorno Architetto,
abbiamo ereditato un immobile in zona balneare sottoposto a “vincolo paesaggistico” (entro i 300 metri dal mare).
Il problema consiste che l’immobile, negli anni passati, da parte del vecchio proprietario deceduto, è stato oggetto di opere “autonome” e quindi di fatto “abusive” (modifica degli “spazi interni” – divisione dell’immobile in due mini appartamenti – senza alterare la volumetria ma modificando la predisposizione delle stanze, e soprattutto modifica del prospetto originario e con “apertura” di una porta di ingresso non esistente.
Ora. ereditato, ci chiediamo: a cosa andiamo incontro?
Le opere (modifiche interne ed esterne) “abusive” si possono sanare?
E se no, di cosa saremo responsabili?
Grazie.
In ogni caso, in quanto proprietari, siete voi responsabili delle irregolarità.
Dalla descrizione dovrebbe trattarsi di difformità sanabili, ma questo potrà confermarlo solo un architetto che possa effettuare sopralluogo e analisi della documentazione.
In caso contrario, dovrete procedere al ripristino dello stato legittimo.
Buongiorno Arch. Le chiedo un suo parere e la ringrazio per la sua disponibilità.
Ho acquistato 30 anni fa un appartamento all’ultimo piano di un palazzo di 6 Piani con un tetto a 4 falde in lamiera con angolo 30°. Nel rogito lo spazio tecnico tra la mia unità e la superficie del tetto, non è stato dichiarato né come parte condominiale (diversamente dal cortile e altre aree) né come parte privata, di fatto non è stato citato.
Per comprendere meglio la sua natura va detto che è da sempre privo di qualunque accesso condominiale, o di utenze di qualsivoglia natura come esempio colonne di areazione dei bagni, di impianti di riscaldamento, antenne Tv, serbatoi privati o condominiali o altro. Tecnicamente serve a mitigare le condizioni atmosferiche freddo e caldo, il solaio che lo divide dal mio appartamento è in rete e gesso (tecnica di oltre 60 anni fa) e un tavolato di calpestio – il vano non è abitabile.
Il precedente proprietario aveva un accesso privato (botola) e lo utilizzava da sempre come deposito. Io 20 anni fa a seguito dell’entrata in vigore una legge regionale per il recupero del sottotetti, senza incremento di volumetria e non modificandone la destinazione che è rimasta non abitale, tramite ingegnere ne ho dichiarato il “recupero” sia all’Ufficio Tecnico Comune di Miano che al Catasto di Milano (Ade), nel progetto descrittivo dello stato dei luoghi pre e post, ho dichiarato l’unica opera consistente nella realizzazione di un lucernaio (velux) a raso sulla falda, e quindi, sono stati adeguati i millesimi della mia proprietà. Ora, a seguito della aggiudicazione dei lavori di straordinaria manutenzione condominiali è stato deliberato il rifacimento del tetto mediante la sostituzione delle lamiere coimbentate, le chiedo il condominio può eliminare il mio lucernaio (velux)? Può darmi qualche suggerimento? grazie
Per una consulenza personalizzata, richiedere qui il servizio a pagamento: https://www.guidaxcasa.it/servizi/progettazione-online/richiedi-progettazione-online/
Buongiorno Architetto, volevo chiederle un parere professionale. Devo ristrutturare casa di mia madre di cui sono diventata proprietaria a seguito della sua scomparsa.
Dovrei rifare il vespaio dell’appartamento perché c’è l’umidità di risalita che arriva fino a 1 metro e mezzo. Dal saggio effettuato con il muratore si è constatato che non è mai stato realizzato un vespaio per arieggiare i muri. Come il mio appartamento vi sono anche quelli accanto al piano terra nelle medesime condizioni. Volevo sapere, dato che il costo è piuttosto ingente, se anche il condominio ha l’obbligo di partecipare alle spese per il rifacimento del vespaio. L’umidità è presente anche sulla facciata del palazzo nella parte bassa per cui mi chiedevo se anche il condominio è obbligato a partecipare e in che modo devo fare la richiesta.
Grazie mille.
Sì. Il vespaio è una parte comune, se non è diversamente espresso nel titolo di proprietà.
Buonasera architetto, mia moglie con le sue altre 3 sorelle hanno ereditato dai propri genitori (de cuius) un immobile appartamento con annessa pertinenza (garage posto a piano stradale di mq. 22), a suo tempo acquistati, compresi in un unico atto di compravendita, dai miei suoceri nell’agosto 1968. Circa 3 mesi dopo l’acquisto (novembre 1968), mio suocero, per sua comodità, fece costruire all’interno del garage un soppalco in muratura (solai e cemento armato) le cui misure sono 3 mt x 2 mt., posto ad un’altezza dal piano di calpestìo di mt. 2,30 , accessibile mediante una scala metallica. Tale manufatto fu costruito in assenza titolo autorizzatorio.
L’appartamento compreso di pertinenza (garage), vuole comprarlo mia moglie, ovviamente dal valore stimato dividendolo in quattro così da dare le quote spettanti alle altre tre sorelle. Il notaio vuole che tale soppalco venga a tutti i costi demolito prima della stipula dell’atto di compravendita, in quanto per lui, anche se sono trascorsi 55 anni circa dalla costruzione, è inteso abusivo ancora tutt’oggi.
Visto che sono trascorsi tanti anni dalla sua costruzione , secondo me determinerebbe al massimo una difformità edilizia, visto anche lo stesso soppalco, non ha determinato un appesantimento della struttura del palazzo, poichè è di misura ridotta rispetto alla metratura del garage, nonchè risalente ad un’epoca molto datata, dove non erano previsti titoli minori autorizzatori (scia, cila) se non la sola licenza edilizia (c.d. Legge Ponte). Come ci dobbiamo comportare in questi casi, al fine di non sopportare la spesa della demolizione, visto che il soppalco determina anche una certa comodità??
Si potrebbe pensare ad una prescrizione??
Attendo cortese risposta. Grazie!!
Mi perdoni, ma lei non è un tecnico… e si vede! Ha espresso dei giudizi che non stanno nè in cielo nè in terra. Che significa che un abuso edilizio, siccome sono trascorsi 55 anni, è diventato una difformità??? Niente.
Lei non ha ben chiaro il significato di abuso e di difformità.
Inoltre la prescrizione di un abuso non esiste, così come non esiste quella di una difformità.
Ascolti il mio consiglio: si rivolga a un architetto e veda se il manufatto è sanabile. In caso contrario, faccia come dice il notaio.
N.B.: la licenza edilizia non E’ la legge ponte…
La ringrazio della precedente risposta, del 22/4, tuttavia qui in Sicilia e per una “terrazza di collegamento” mi dicono che le cose sono più complicate, pur in presenza di una recente sentenza della Cassazione, relativa ai reati penali. Mi può dare qualche ulteriore consiglio? La veranda di collegamento sembra potere essere chiusa solo con strutture precarie, e successivamente non tramezzabile, Lei che ne pensa?
Sinceramente non ho capito cosa intende per “veranda di collegamento”…. A ogni modo se un manufatto non è sanabile, chiaramente dovrà rimuoverlo per poter vendere.
Sulla possibilità di poter sanare le consiglio questo video: https://www.guidaxcasa.it/come-condonare-un-abuso-edilizio/
nel febbraio 1984 mio padre ha acquistato dal costruttore una villetta di un atrifamiliare senza ricevere l’agibilità.
Da recenti verifiche è emerso, tramite un accesso agli atti al comune e al Genio CIvile, che manca la dichiarazione fine lavori ed il collaudo e di conseguenza anche il certificato di agibilità.
Dalle carte emerge che ci sia stata una variante al progetto ed anche un cambio direttore lavori dell’epoca, possiamo noi eredi ,ora proprietari agire per risarcimento danni vs il costruttore ancora vivente? si può sanare tale situazione? è vero che non possiamo ristruttare l’immobile senza tale certificato di collaudo? possibile che dopo 40 anni per tale omissione il costruttore non abbia responsabilità? nell’atto di mutuo il costruttore si impegnava a produrre quanto prima il certificato di fine lavori e mio padre avrebbe provveduto in proprio al certificato di agibilità, possibile che il notaio abbia stipulato un atto del genere senza vere responsabilità?
Per una consulenza personalizzata, richiedere qui il servizio a pagamento: https://www.guidaxcasa.it/servizi/altri-servizi-dello-studio/richiedi-servizi-dello-studio/
Buonasera, sono comproprietario di una piccola struttura ricettiva che nel 1969 ha subito un ampliamento e nel 1971 è stato creato un altro piano. In questo momento si voleva creare un ascensore esterno ma il tecnico ha riscontrato delle differenze nell’altezza dell’immobile di circa 50 cm su un’altezza di 11,50 metri. Non riusciamo a recuperare la documentazione dei lavori eseguiti ed eravamo completamente ignari di questo.
Le domande sono : perchè nelle ristrutturazioni precedenti ( creazione di bagni e modifiche delle planimetrie delle stanze ( nel 1994 e nel 2001 ), tinteggiatture ( 2001 ) e costruzione di una veranda ( 1988 ) i precedenti tecnici non hanno riscontrato o non ci hanno informato di queste difformità ? Come proprietari non al corrente di ciò cosa possiamo fare ? si tratta di abuso edilizio ? Può essere che in quegli anni le normative fossero diverse ? Quali aspetti mi consiglia di aprrofondire ?
grazie per l’attenzione che vorrà dedicare.
Mi scusi, ma la differenza di altezza è rispetto a cosa? Dite che non riuscite a risalire alla documentazione originaria, quindi non capisco con quale stato autorizzato è stato fatto il raffronto.
Cmq se la differenza c’è, certamente si tratta di un abuso, o meglio difformità.
Buon giorno Architetto. Ho sanato la chiusura della veranda di collegamento molti anni fa. Successivamente ho eseguito una tramezzatura interna, senza comunicazione alcuna. Manca la catastazione aggiornata. Come posso regolarizzare il tutto nell’ottica di una futura vendita?
Deve affidare a un architetto l’incarico di presentare una Cila tardiva, che prevede il pagamento di una sanzione di 1.000 euro.
Successivamente deve provvedere poi anche alla variazione catastale.
vorrei comprare un terreno AGRICOLO di circa 1200 metri quadri con casotto rustico (4×3 circa) in muratura, costruito prima del 1967. Non ci sono prove che certifichino la costruzione ante 67 , non esistono rilievi fotografici, ecc . Puo’ bastare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio da parte del venditore che dichiari l’anno di costruzione ? Inoltre esiste anche un forno in muratura costruito 10 anni fa, quando ormai il piano regolatore aveva sancito la non edificabilità della zona. Dobbiamo considerare il forno (1,5 x 1,5 x 1,5)come opera abusiva o puo’ rientrare nella cosiddetta edilizia libera? Nel caso di abusivismo è sanabile? Grazie infinite.
Premesso che il fatto che una costruzione sia antecedente al ’67 non vuol dire che sia necessariamente regolare, cmq non basta la dichiarazione del proprietario ma ci vogliono le prove ai sensi dell’art. 9bis, comma 1bis del dpr 380/01.
Per il forno non c’è bisogno di titolo autorizzativo.
Sono un coerede di una villetta che è stata costruita 30 anni fa a distanza di 10 metri da un’altra villetta ma a 3 metri dal confine, e il vicino confinante dice che non è in regola per il il regolamento comunale il quale dice che ci vogliono 5 metri dal confine. Lui potrebbe chiedere l’abbattimento? e noi eredi potremmo chiedere una sanatoria al Comune anche se ci sono delle finestre verso la parte del vicino?
Per la sanabilità come sempre non è possibile rispondere su un blog, perchè serve effettuare sopralluogo e controllo documentale.
Certamente se non è in regola il vicino può chiedere l’abbattimento.
Buongiorno Architetto, è possibile vendere un villino indipendente i seguenti abusi:
piano -1 intercapedine annessa all’abitazione
piano 1 soffitta di più ampie dimensioni rispetto alla rappresentazione grafica del progetto approvato e della pianta catastale. risultano inoltre presenti due finestre sui muri di tamponamento.
Vorrei capire se andrebbero prima ripristinati allo stato d’origine o è possibile sanare.
La ringrazio.
La fattibilità di una sanatoria può essere verificata soltanto da un architetto che abbia la possibilità di effettuare sopralluogo ed esame dei documenti.
Buongiorno ho rivestito un ripostiglio di legno con dei mattoncini gasbeton solo ai 2 lati della struttura lasciando sempre il legno.
La struttura è stata accatastata come amovibile..può succedere qualcosa? L’ho fatto perché il legno delle 2 pareti si stava iniziando a marcire e per paura del tetto che cadesse ho rivestito di mattoncini leggeri. Grazie
Sinceramente non capisco cosa vuol dire “accatastato come amovibile”… I manufatti precari e non fissi non si accatastano.
In ogni caso, quel che conta ai fini della legittimità non è il catasto, ma ciò che è dichiarato al comune. Questa struttura lo è? Se sì, andava fatta una comunicazione per la sostituzione della struttura; se no, potrebbe essere un abuso edilizio (dipende dalle dimensioni del manufatto).
Buongiorno architetto, sono intento a comprare una casa che dodici anni fa il proprietario che adesso la vende ,ha commesso degli abusi. In pratica la casa avendo il soffitto alto più di tre metri e cinquanta, ed essendo all’ultimo piano, il proprietario ha alzato il soffitto di un altro metro e mezzo ,dividendo così la casa in due piani . Non essendo fatta nessuna sanatoria, se ho intenzione di comprarla facendo richiesta di sanatoria , il comune può non accettare di sanarla, per poi procedere alla demolizione?
Grazie per l’attenzione
Non è detto che sia possibile sanare, come spiego qua: https://www.guidaxcasa.it/come-condonare-un-abuso-edilizio/ e poi è praticamente impossibile acquistare un immobile con abusi.
La prassi vorrebbe che affidasse a un architetto di verificare la sanabilità dell’abuso e, in caso positivo, faccia prima regolarizzare al venditore e poi procede all’acquisto.
Salve, ho ereditato da mio nonno una villetta bifamiliare, al piano terra c’è un altro proprietario e al primo piano ci sono io, nel 1985 abbiamo costruito una stanzina e un balconcino che vanno ad aggettarsi sul giardino di mia proprietà, il proprietario dopo poche settimane ha chiamato i carabinieri e ha fatto interrompere i lavori, poi continuati dopo che abbiamo pagato ciò che dovevamo (non ricordo bene cosa perchè se ne occuparono mio nonno e mio padre) comunque ci fecero finire i lavori pagando quello che dovevamo.
Il vicino ora ha venduto la casa al piano terra e i nuovi proprietari vogliono il viale che si trova sotto la stanza costruita altrimenti minacciano “di far buttare tutto giù perchè gli abbiamo tolto l’aria e la veduta” (che poi sarebbe il mio giardino e il mio box auto).
Dopo 38 anni crede che possano farlo? Rischiamo qualcosa oppure posso non cedere alle minacce che mi stanno facendo?
Inoltre hanno costruito una porta che va proprio sul mio cortile e hanno montato condizionatori caldaia ecc (accessibili solo entrando nella mia proprietà) senza chiedere il permesso pur sapendo che quel pezzo non è di loro proprietà.
Grazie
Se avete un permesso in sanatoria i vicini non possono farvi demolire, a meno che dimostrino che siano stati lesi i loro diritti.
Vista a situazione, vi consiglio cmq di rivolgervi a un legale.
Buongiorno Architetto
abito in un appartamento facente parte di un condominio di due palazzine di complessive 13 unità. Nell’intento di aderire ai bonus edilizi per il 110% (ora 90%) tutti i condomini hanno optato di affidarsi al progettista e direttore lavori che all’epoca (2004) aveva seguito i lavori di costruzione. Non ricevendo risposte nonostante le insistenze, circa 10gg fa, abbiamo chiesto l’accesso agli atti al comune scoprendo che le planimetrie depositate dal costruttore (venditore) sono difformi da quelle consegnate ai singoli condomini in sede di rogito. In particolare le unità immobiliari al primo piano che comprendono anche i “sottotetti” risultano avere un’altezza media di 2,40m anziché 2,20m per cui si genera una maggior volumetria che, a detta del responsabile dell’Ufficio comunale, non è sanabile essendo un abuso.
Visto che sono già passati quasi 18 anni dalla costruzione chiedo se il costruttore ed il progettista possono ancora essere chiamati in causa perchè ritenuti responsabili.
La ringrazio sin d’ora per il tempo che ci vorrà dedicare.
Cordialità.
Certo. Come spiego nell’articolo, il reato amministrativo non si prescrive.
Arch. buon anno. Nel 1986 la proprietaria di casa mia, acquistata nel 1994, ha prodotto domanda di condono edilizio pagando tutte le rate di oblazione. Nel 2005 ho choesto, per iscritto, al comune se era in atto la sanatoria e mi hanno risposto che la commissione edilizia aveva espesso parere favorevole e che era in rilascio la sanatoria. Da allora ancora nulla. Posso ritirarla oggi?
Deve chiederlo al comune. Se nel 2005 (18 anni fa!) le hanno detto che “era in rilascio”, perchè non le è mai arrivata alcuna comunicaizone?
Buongiorno architetto e’ da circa 20 anni che vivo in un terratetto con una tettoina sopra la porta di ingresso eseguita dalla ditta che aveva ristrutturato l’immobile. …ora dopo tutto questo tempo mi sono vista recapitare una raccomandata dall’ufficio gestione abusi edilizi con la richiesta dei documenti..ho messo in mano a un geometra il quale ha mandato una pec ..ma ancora non mi danno risposta..e’ passato 5 mesi..come mi devo comportare?
Il geometra avrà fatto probabilmente un accesso agli atti. In molti comuni ci vogliono effettivamente mesi, ma 5 sembrano davvero troppi… in ogni caso deve rivolgersi a lui.
Buongiorno Architetto, vorrei sottoporLe il mio caso. Abito in una villetta bifamiliare a Poggio a Caiano (PO) e ultimamente la porzione attigua alla mia e’ stata venduta ad una famiglia di origine cinese che appena instaurata senza dirmi nulla ha tinteggiato la facciata della porzione abitativa di colore diverso dalla mia contravvenendo all’ art. 22 comma 5 del R. E del Comune. Infatti le case uniche come la mia e tutte le altre villette uniche hanno il colore architettonico di zona giallo. Doveva il Comune, dopo mio esposto, bloccare i lavori?. Devono i Cinesi ripristinare la facciata originale? Vi era stato anche una recidiva sei mesi prima con il precedente proprietario che tramite il mio Legale l’ha fatta rifare, perche’ anch’ esso aveva tinteggiato la stessa facciata di colore bianco come gli odierni cinesi!!!. Grazie per la risposta.
Sì, il comune doveva bloccare i lavori e i cinesi ripristinare.
Buonasera Architetto,
volevo sottoporle il mio caso. Abbiamo acquistato due anni fa, all’asta, una casa che ha nel giardino davanti un muretto di 1 metro e 20 che è abusivo (nella parte centrale arriva a 1 m e 80). Parlo di difformità perché vi sono vincoli paesaggistici e al catasto non è presente. Vorremmo rialzarlo con una ringhiera per creare maggiore privacy con il vicino, ma lui non è d’accordo perché dice che il confine cade a più di metà del muro e quindi ne è quasi tutta sua la proprietà. È possibile? Ma soprattutto, si può a spese nostre mettere comunque una ringhiera per creare privacy? La ri grazio molto.
Mi perdoni, ma lei mi parla di un muro abusivo e vuole anche ulteriormente modificarlo? Semmai deve prima regolarizzarlo e poi si vedrà cosa si può fare.
Salve, stavo per acquistare una villetta con vincolo paesaggistico montano, dopo varie verifiche con il tecnico, siamo venuti a conoscenza che questa villetta doveva essere realizzata ad un solo piano rialzato come progetto depositato sul comune. Invece realmente la villetta e stata realizzata con un seminterrato e una scala laterale per accedere al piano superiore. C è possibilità di sistemare tutto
Questo può saperlo solo il tecnico che ha fatto le verifiche, che potrà capire, in base alle prescrizioni della strumentazione urbanistica locale, se ci sono i margini per una sanatoria.
25 anni fa acquistavo un apartamento ad alghero, (sardegna) oggi vengo a conoscenza che la casa sarebbe più grande di 3o metri quadri, come posso sanare la casa, o devo demolire i 30 m.
Ne parlo all’interno di questi video: https://www.guidaxcasa.it/la-conformita-degli-immobili/ e https://www.guidaxcasa.it/come-condonare-un-abuso-edilizio/.
Salve architetto volevo porle il mio caso. Abito in un condominio su cui 10 anni fa è stata fatta una sanatoria per disegni prospetti e planimetrie appartamenti difformi rispetto allo stato attuale. Ora volevo fare la ristrutturazione del mio appartamento usufruendo del bonus 50%. Spulciando le carte però mi sono accorto che la sanatoria fatta in realtà presenta errori nei prospetti (altezza condominio maggiore rispetto a quella riportata nei disegni di sanatoria di circa 85 cm e finestre spostate rispetto ai disegni di 10 cm) e nelle piantine interne degli appartamenti dove ho alcuni muri spostati di poco (5 – 10 cm) rispetto alle misure appena prese. Il comune all’epoca ha rilasciato la concessione in sanatoria con quei disegni…come posso fare ora? Posso presentare la Cila esclusivamente per il mio appartamento visto che le differenze rispetto ai disegni presentati in sanatoria, relativamente alla singola unità immobiliare risultano rientrare nel 2% della tolleranza costruttiva? Gli interventi che dovrò fare riguardano l’abbattimento di due pareti e il rifacimento di bagni e impianti quindi cambierò la distribuzione interna e dovrò presentare un aggiornamento catastale dove potrei rettificare le piccole incongruenze interne……..secondo lei è fattibile? Anche perchè non posso fare la sanatoria della sanatoria…..
Per una consulenza personalizzata, richiedere qui il servizio a pagamento: https://www.guidaxcasa.it/richiedi-consulenza-le-detrazioni/richiedi-consulenza-per-le-detrazioni/
Buongiorno, La ringrazio innanzitutto per la risposta. Purtroppo ci siamo accorti solo successivamente all’acquisto che il muretto non compariva negli atti depositati al catasto, però mi chiedo se la sanatoria deve essere sostenuta economicamente solo da me oppure anche dal vicino. Qualora venisse regolarizzato, le chiedo se un muretto di confine può essere più di un proprietario solo per il fatto che (forse, perché da dimostrare ancora) il confine cade sui 3/4 del muro del vicino. Leggendo su internet sembrerebbe che di norma sia al 50% e, solo nel caso di pendenza di acqua piovana da una singola parte, appartenga esclusivamente ad uno. È il confine che ne determina la proprietà?
La ringrazio molto.
@Cecche: “il muretto non compariva negli atti depositati al catasto”. Il catasto non è probatorio. Non è negli atti del catasto che il muro deve comparire, ma in quelli depositati al comune.
Non è il confine a determinare la proprietà: il vicino potrebbe aver costruito il muro interamente sul suo terreno. Lei, acquistandone la comunione, ne diventerebbe proprietaria a metà, “spostando” in un certo senso tale confine.
Buongiorno architetto, nel 2002 abbiamo acquistato un appartamento in condominio, non abbiamo fatto alcun lavoro interno ma proprio ieri, all’atto di verificare l’appartamento ai fini della richiesta di superbonus 110%, il perito ha fatto notare che in planimetria risulta una parete che è stata demolita (non da noi), ci ha prospettato di dover fare richiesta di condono con relative spese.
Esiste un modo per evitare di dover pagare per una situazione che non abbiamo prodotto? Grazie mille
Innanzitutto non c’è bisogno di alcun condono, come spiego qua: https://www.guidaxcasa.it/come-condonare-un-abuso-edilizio/.
Bisogna verificare la possibilità di sanare e le spese saranno a suo carico perchè quando ha acquistato doveva verificare la conformità.
Certo, essendo in buona fede, potrà poi rivalersi contro il vecchio proprietario. Ma la responsabilità è sempre in carico dell’attuale proprietario.
Salve Arch Granata,
Ho acquistato casa nel 1986 con sanatoria in atto 47/85 presentata 17/03/86 già registrata planimetria abuso al CATASTO data 02/12/85, tutto pagato regolarmente lettera finalizzata al ritiro concessione in sanatoria protocollata ed inviatami, consegnate a loro, 2 marche da bollo . Una concessione inviatami, l’altra mai ricevuta, al Condono dicono che non me la possono dare poiché la zona di casalpalocco, alcune strade vincolo idrogeologico. dove risiedo oltre 90 famiglie hanno effettuato coperture di terrazzo e ricavata cantina da intercapedine.
Tra le varie vicissitudini passate al Condono nei moltissimi andirivieni x fornire a loro documenti presentati ma persi come da ammissione di circolare interna, pressioni varie subite per affidare a personale suggerito da loro per snellire le pratiche vedi ” condonificio ” e qui mi fermo
Posso andare a reclamare quanto dovuto come “Homo sandwich” dove chiedo il rilascio della mia concessione chissà dove andata a finire?? Se mi manda sua email potrò essere più dettagliato, magari potrei usufruire sua assistenza , con piacere
cordialmente Alex.
La mail può trovarla qui: https://www.guidaxcasa.it/contatti/
Buongiorno Architetto
Nel 2015 ho acquistato un terreno che ha al suo interno un capanno in lamiera poggiato a terra su un masso di pietre in tufo non cementate, una tettoia in legno bullonata a terra e chiusa con pannelli di cartongesso su un masso in cemento 4,20 mt x 4,20 mt, opere che servono per la conservazione degli attrezzi e la raccolta d’acqua vista la grave siccità degli ultimi anni. Tengo a precisare che il fondo si trova in una zona con vincolo paesaggistico e idrogeologico, ho ricevuto dal comune l’ingiunzione di abbattimento, volevo sapere se ce la possibilità di fare ricorso e di conseguenza sanarlo.
Dalla descrizione del manufatto non penso proprio ci siano gli estremi, visto che si trova in zona con vincolo paesaggistico.
D’altro canto, se si tratta di un’opera realizzata senza alcun titolo abilitativo, non capisco su cosa vorrebbe fare ricorso.
Ho chiuso un terrazzo a veranda abuso e a reato prescritto ( oltre anni 4) ho chiesto la sanatoria, sanatoria non concessami. La sentenza n.9915/2021 della Cassazione cita testualmente” la prescrizione del reato di abuso edilizio fa venire meno anche l’ordine di demolizione che può avere esecuzione solo se c’è una sentenza di condanna”. Naturalmente nei confronti c’è nessuna sentenza di condanna: Le chiedo se nel che il Comune mi chiedesse di ripristinare l’opera come mi devo comportare. La ringrazio e la saluto cordialmente.
Se il comune chiede di ripristinare, deve ripristinare.
ho reditato una casa, mia suocera ha costruito abusivamente, scoperta ando’ sotto processo fu condannata al pagamento di 300 mila lire e sei mesi ci carcere.aveva all’epoca 75 anni, ci fù l’elezione del presidente della repubblica e venne condonata. di tutto questo non trovo traccie il legale che la difendeva e deceduto ora sopo passati 40 anni cosa posso fare per catastare l’abuso?
Deve rivolgersi a un architetto del posto che verifichi la sanabilità dell’abuso.
buonasera architetto nel 2014 ho eriditato una casa, al catasto risulta tutta regolare (accatasta nel 2010). Ho riscontrato che al comune c’erano delle opere abusive rispetto al progetto iniziale. la casa si trova in zona sismica e vincolo paesaggistico, a questo punto ho incaricato un professionista.
per il vincolo paesaggistico non ci sono stati problemi!
per autor. sismica abbiamo dovuto inviare una serie di progetti e vari carichi strutturali. (sto aspettando l’esito del genio civile) facendo cosi mi sono auto denunciato! ma essendo passati piu’ di dieci anni il reato è prescritto?
c’è possibilità di sanare il tutto?
p.s. il comune non ha mai fatto nessun controllo.
Se legge l’articolo troverà tutte le risposte. In sintesi: il reato penale si prescirve, quello amministrativo non si prescrive mai, quindi l’abuso resta per sempre.
Per il resto, le consiglio di seguire questo video: https://www.guidaxcasa.it/come-condonare-un-abuso-edilizio/
Buongiorno Architetto, avrei necessità di un suo parere perché sono molto preoccupata.
Sono proprietaria di due appartamenti in un super condominio che ha deciso di usufruire del Superbonus 110. Nell’acquisizione delle planimetrie urbanistiche, però, ho notato gravi incongruenze tra le planimetrie esistenti al Comune e i manufatti effettivamente realizzati. Esiste poi, tra l’altro anche un manufatto che, agli atti, non risulta affatto. Allarmata da tutto questo (e dai 10 milioni di cessione del credito, dato che l’architetto a cui ci siamo rivolti non ne vuole sapere di rinunciare), ho attivato dei controlli personali riguardanti anche le planimetrie dei miei appartamenti, con il risultato che, urbanisticamente, esse non coincidono nè sulla disposizione delle stanze nè nel volume (uno è molto più grande…)
Consideri che sono certa che nessuno dei proprietari a me precedenti abbiano mai fatto nulla e che sia stata tutta opera della Ditta Costruttrice dell’epoca ( 1994 su concessione edilizia).
Cosa posso fare per sistemare i miei 2 appartamenti?
Cosa posso fare per non avere responsabilità attinenti all’utilizzo del Superbonus?
La ringrazio anticipatamente del tempo a me dedicato.
Purtroppo non è una questione che si possa risolvere con due righe su un blog. Deve incaricare un architetto “in carne e ossa” che possa occuparsi del problema verificando la possibilità di sanare o perlomeno di ripristinare lo stato assentito.
Ciò premesso, le ricordo che per usufruire del superbonus non è necessario dichiarare la confermità dell’immobile, come spiego qua: https://www.guidaxcasa.it/superbonus-110-le-novita-del-decreto-semplificazioni/
Salve, il condominio nel quale risiedo e di tipo orizzontale, e risale al 1936.
Siamo 8 condomini e vorremmo fruire del eco-sisma bonus 110.
Uno dei condomini ha scoperto che il suo immobile la cui ristrutturazione risale al 2000,e completamente abusivo ad eccezione di un piccolo magazzino.
Ovviamente cio’ ci pone in condizione di non poter fruire dell’eco sisma bonus 110.
Abbiamo anche prospettato la volontà di acquistarlo per poi abbatterlo ma anche questo è impossibile a farsi.
Quale soluzione ci prospetta?
Se siete un condominio orizzontale, potreste avere le caratteristiche per agire singolarmente ciascuno come unifamiliare.
Buongiorno Architetto, nel dicembre 2004 ho acquistato una porzione di villetta a schiera. A novembre 2021 l’ho rivenduta. Il nuovo acquirente, volendo utilizzare il bonus 110% ha rilevato, tramite il tecnico, che c’é difformità tra dati comunali e catastali. Non si tratta di difformità gravi tali da modificare la cubatura: una portafinestra che si affaccia sulla veranda risulterebbe una finestra, così credo di aver capito. Io all’atto dell’acquisto ho ricevuto la planimetria catastale e per me la situazione era regolare perché coincideva perfettamente con la situazione reale. A mia volta, quando ho venduto, ho fornito una copia della planimetria catastale aggiornata, identica a quella iniziale in quanto ho venduto la casa nelle identiche condizioni in cui l’ho acquistata. Posso rivolgermi all’impresa per eventuale sanatoria considerato che è stata lei a presentare al Comune una situazione diversa da quella comunicata al Catasto? Tra l’altro non capisco come i tecnici del Comune, che avevo chiamato appena acquistato per avere l’agibilità della casa, in sede di sopralluogo non abbiano notato la differenza e mi abbiano rilasciato la certificazione .
La ringrazio anticipatamente
Innanzitutto, come ho spiegato più volte, all’atto dell’acquisto non è la conformità catastale che va verificata ma quella urbanistica: https://www.guidaxcasa.it/la-conformita-degli-immobili/
In secondo luogo, non comprendo questa sua affermazione: “Non capisco come i tecnici del Comune, che avevo chiamato appena acquistato per avere l’agibilità della casa…”. La richiesta di agibilità si affida ai propri tecnici privati, quelli del Comune semmai effettuano un controllo per verificare la veridicità di quanto dichiarato.
Ciò premesso, ciascun proprietario può rivalersi a ritroso su chi gli ha venduto per risalire al responsabile dell’abuso. L’onere della sanatoria in questo momento compete però all’attuale proprietario, che potrà rivalersi su di lei per un risarcimento e lei a sua volta potrà rivalersi sull’impresa venditrice. Ma non può chiedere ovviamente a questa di presentare la sanatoria perchè in questo momento non ne avrebbe titolo.
Sono venuto a sapere dopo anni ( abuso presentato 1986 ) e concessione in sanatoria data solo in parte, avendo ufficio condono ( Condonificio ) vedi situazione riportata da diverse testate di giornali. L’Ufficio Condono ha rilasciato una concessione che ho scoperto solo qualche giorno fa essere solo una delle due , avendo l’Ufficio diviso in due l’unica domanda di abuso presentata nel 1985. Ho pagato quanto richiesto e fornito per più volte le varie documentazioni richieste. e la lettera di presentarmi al ritiro diceva che bisognava ritirare la concessione , portando le marche da bollo previste.
Ho creduto che quella consegnatami fosse unica invece è solo una delle due divise dall’ Ufficio Condono non si sa perché
L’abuso riguarda abuso per aver effettuato cantina e ripostiglio ricavato da intercapedine presente sotto il manufatto. Ebbene ora la concessione non viene rilasciata adducendo che la zona di Roma ( Ostia ) risulta a rischio esondazione.. Nella palazzina dove risiedo e nell’isola residenziale il 90% dei proprietari ha ricavato cantina e ripostiglio senza problemi. Perché questo non é stato detto al momento della presentazione ?? Mi viene detto che la normativa viene attuata ora sebbene al momento non veniva richiesta.. Grazie per ogni info a supporto. Alex
Mi perdoni, ma se volete una risposta, dovete almeno formulare la domanda in un modo comprensibile…
Buonasera Arch.
Ho acquistato un piccolo ricovero di montagna quasi distrutto in zona agricola non con vincoli.
Questo piccolo ricovero e’ stato fatto nel 1971.
Ho fatto il progetto e con la licenza di costruire l’ho rifatto come prima.
Questo ricovero ha un seminterrato abusivo di 20 mq e nessuno era a conoscenza.
E’ possibile metterlo in regola?
Grazie
In questo video spiego quando un intervento è sanabile: https://www.guidaxcasa.it/la-conformita-degli-immobili/
buongiorno, in seguito alla richiesta di bonus 110% ho scoperto che la pianta depositata sul comune è difforme dallo stato dei luoghi. ricordo che in fase di costruzione, l’architetto (direttore dei lavori) ci propose delle varianti che, a quanto pare, non sono mai state depositate in comune. l’assurdo è che sul catasto la piante è identica a come è la casa. quindi non c’è corrispondenza tra quanto depositato in comune e quanto sul catasto. premetto che sono passati 19 anni dalla realizzazione dell’immobile e, oggi, non è possibile sanare perché la zona in cui ricade l’immobile è soggetta a vincolo PAI. Le chiedo, di chi è la responsabilità di ciò? come si può risolvere?
Innanzitutto, ricordo che il catasto ha solo fini fiscali, come spiego qui: https://www.guidaxcasa.it/la-conformita-degli-immobili/
La situazione è troppo complessa per poterle dire come risolvere in due righe su un blog. Deve rivolgersi a un architetto della sua zona che possa effettuare sopralluogo ed esaminare la documentazione.
Salve, abbiamo ereditato un appartamento in un palazzo costruito nel 1887 e grazie al 110% ho scoperto che il balcone non risulta al catasto , inseguito alla ricerca del progetto risulta il balcone sulla facciata ma non risulta nella planimetria dell’appartamento in quanto esiste il disegno del primo piano con la dicitura (planimetria del 1° piano e piani successivi) cosa devo fare non esiste una prescrizione edilizia?
Deve rivolgersi a un architetto che verifichi la possibilità di sanare la difformità, come spiego anche qui: https://www.guidaxcasa.it/la-conformita-degli-immobili/
Buongiorno, l’anno scorso ho comprato un appartamento (condominio costruito nel 1975) e qualche mese fa per poter usufruire del super bonus 110% è emersa una difformità (aumento di volumetria) nelle parti comuni. Le spese per eventuale sanatoria o altro sono tutte a mio carico? Grazie!
Se l’abuso è sulle parti comuni, le spese saranno a carico ovviamente di tutti i condomini.
Buongiorno architetto, mia madre è venuta a mancare 3 anni fa ,e io essendo figlia unica ho ereditato la sua,casa ,volevo beneficiare del bonus del 110%,per risistemare la casa ,quindi ho preso un geometra,e mi sono ritrovata ,che ho una casa che al catasto risulta del 1936,io non ero nata ,il geometra che abbiamo preso per ristrutturare la casa nel 1984 ,non ha portato nessun foglio al catasto,io ho pure il penale ,anche se ho il foglio del comune che mia mamma quando ci abitava ha avuto l’abitabilità, e,ho pure una concessione edilizia,non posso fare niente,e devo pagare un sacco di soldi per fare la sanatoria ,perché risulta abusiva ,se lo sapessero i miei genitori si rivolterebbero nella tomba
buongiorno architetto, dovrei acquistare un immobile dove è presente un terrazzo invece che il tetto spiovente. Questo tipo di abuso edilizio può essere, diciamo, eliminato semplicemente ripristinando il tetto? se si, si può fare dopo aver acquistato o va sistemato prima della vendita? grazie mille
Dovrebbe essere possibile, ma cosa si può fare lo si può sapere solo studiando la situazione. Ovviamente l’abuso va sanato prima di vendere.
Gentile Architetto Granata buongiorno.
Mia madre ha scoperto una difformità rispetto ai progetti depositati in comune 40 anni fa.
Nello specifico entrambi gli appartamenti (si tratta di villetta bifamiliare) nella realtà sono più alti di 25 cm rispetto ai progetti depositati.
Quale sarebbe la procedura corretta per correggere tale difformità?
Grazie in anticipo per l’attenzione e per qualsiasi suggerimento volesse darmi.
Cordialmente,
Non è detto che sia possibile sanare… Il primo passo è quindi verificare la fattibilità dell’intervento. Deve rivolgersi a un architetto del posto che possa studiare la situazione.
buona sera Architetto . mio papa nel 1965 ha comperato un immobile ad uso commerciale .Adesso ho ereditato e devo vendere ,ma da planimetria non figura il gabinetto ,ma io avendo allora 15 anni ricordo benissimo ci fosse cosa puo essere successo come mi devo comportare La ringrazio della Sua disponibilita cordiali saluti mteresa ferrari
Se ho ben capito da planimetria non risulta il bagno, ma in realtà c’è… Se è solo la planimetria catastale, può essere che non sia stata aggiornata e non ci sono problemi a regolarizzare. Se invece la realizzazione del bagno non è mai stata comunicata al comune, deve fare una sanatoria ma, a parte qualche costo in più, non dovrebbero esserci problemi per la fattibilità.
Alla morte di mio padre nel 2007 ho ereditato in comunione con altri due fratelli (uno ci vive ancora dentro) una casa costruita nel 1967 in zona bianca. Nell’atto di venderla (poi finiti in tribunale per problemi tra eredi) abbiamo scoperto un abuso edilizio che ha impedito anche la divisione ereditaria. Il giudice per concludere una causa lunga ben 5 anni ha stabilito di assegnare a due dei tre eredi la proprietà (il terzo lo dovremo pagare) con uno sconto sul valore immobile per permettere ad un futuro acquirente di sanare l’abuso. Sembra che papà abbia chiuso un portico trasformandolo in due piccoli locali uniti ad appartamento piano terra che non hanno cambiato metratura esterna casa ma quella interna. Il problema sembra essere che la casa è stata accatastata in assenza presentare progetto di modifiche x questi due locali aggiunti. Quindi pago tasse di un qualcosa che non dovrebbe esserci e che non posso demolire perché il comune ci guadagna la TASI. Per il comune l’appartamento esiste quindi si paga! Ed essendo abusivo non posso vendere (anche se alcuni articoli trovati citano la possibilità di vendere ugualmente passando al nuovo acquirente la patata bollente). Come si sana una situazione simile? Gli eredi avevano chiesto la vendita della casa con divisione dei proventi perché in difficoltà economiche gravi quindi non in assenza di liquidità per fare investimenti di alcun tipo.
In effetti anche gli immobili abusivi, finchè non vengono demoliti, devono essere accatastati e bisogna pagarci le tasse. Quindi non è una condizione anomala.
Per sanare (se è possibile farlo) dovete rivolgervi a un architetto che possa studiare la situazione. Se non è sanabile dovrete ripristinare il porticato aperto.
Per comprendere le condizioni per sanare, potete seguire quel che spiego in questo video: https://www.guidaxcasa.it/la-conformita-degli-immobili/
Infatti di sanzione si trattava perché i lavori non sono stati fatti da loro ma dai proprietari ancora prima di loro,che avendo fatto una compravendita privata senza agenzia immobiliare, avevano omesso di ave fatto modifiche. Modifiche che sono poi venute a galla durante la nostra successiva compravendita. Quindi loro si sono assunti la responsabilità di sistemare il tutto. Salvo poi appunto non portarla a compimento definitivo
Non mi sono spiegata… E’ chiaro che c’è da pagare una sanzione, se c’è un abuso. Ma non è che si “presenta” l’oblazione, si presenta il permesso in sanatoria, la scia in sanatoria, ecc. ecc. a seconda dei casi e poi si paga la relativa sanzione.
Anche perchè, se fosse stata “presentata” l’oblazione, significava che è stata pagata…
Un’altra nota: di solito si parla di oblazione in caso di condono (che è diverso dalla sanatoria https://www.guidaxcasa.it/differenza-tra-sanatoria-edilizia-e-condono-edilizio/). In tal caso potrebbe essere stato presentato un condono e mai perfezionato (potrebbe farlo lei che è la nuova proprietaria).
Buonasera, grazie della risposta. All’epoca(2006) è stata presentata una oblazione di sanatoria riguardante “modifiche distributive interne”. In comune è stata depositata la planimetria aggiornata successiva alle modifiche. Planimetria di cui io sono in possesso regolarmente dal rogito. È mancato solo il pagamento e il ritiro del documento.
Per “oblazione” si intende il pagamento di una somma di denaro, una sanzione. Quindi non si presenta una “oblazione di sanatoria”, ma un’istanza di sanatoria, un permesso in sanatoria.
Le ripeto, mi sembra strano, perchè per questo tipo di difformità il PdC non dovrebbe essere necessario. Si faccia seguire da un tecnico che, prendendo visione dei documenti, potrà darle risposte certe.
Grazie per la rapida risposta. Si è stata presentata. Sono in possesso del numero di pratica. Il documento non è mai stato ritirato né pagato dai vecchi proprietari. Non so se x dimenticanza o malafede. Ora però io ho necessità di avere questa sanatoria x vedere e I vecchi proprietari sono inrintracciabili
Dovrei capire di che tipo di documeno si tratta. Come le ho detto per sanare una diversa distribuzione interna basta una comunicazione, non bisogna “ritirare” nulla. Insomma, non si tratta di una sanatoria rilasciata, per cui questo mi sembra strano.
Buonasera,al momento dell’acquisto della mia attuale casa nel 2006 i vecchi proprietari hanno dovuto fare la sanatoria per lavori interni all immobile che non hanno influito sulla metratura ma solo sulla divisione degli spazi. La sanatoria era ancora in corso nel momento del rogito e nel documento era stato specificato che appena disponibile il documento sarebbe stato presentato. Ora io devo vendere questa casa e ho scoperto che la sanatoria non è stata mai consegnata ne pagata. Esiste solo la richiesta di sanatoria. La mia domanda è:io posso accollarmi il costo della pratica ,in qualità di attuale proprietaria x risolvere la questione e avere la sanatoria anche se la domanda non è stata presentata da me nel 2006 ma dagli allora proprietari?
Quello che non ho capito è se la pratica è stata mai presentata al Comune… Trattandosi solo di una diversa distribuzione interna, è cosa di poco conto, all’epoca bastava una DIA in sanatoria e il pagamento di 516 euro che si faceva in maniera contestuale. Si accerti prima se la pratica sia mai stata presentata e, in caso contrario, dovrà presentare una Cila tardiva a suo nome.
Buonasera architetto, mi trovo di fronte ad una vendita dell’appartamento e anche ad un abuso edilizio da me fatto 40anni fa, cioè ho eliminato dalla cucina il fracassè per guadagnare 60 cm in più per mettere il frigorifero, non ho presentato al comune alcunché di documentazione all’epoca per i lavori effettuati ma oggi mi sono accorto che dalla planimetria dell’appartamento risulta una x
per il fracassè, posso vendere tranquillamente pagando una penale oppure rientro in quel 2% di difformità edilizia. La cucina è mq circa 11,00, l’appartamento è di mq 96. Cosa mi consiglia?
La ringrazio anticipatamente.
Non lo chiamerei abuso edilizio… il fracassè è poco più di un arredo fisso. Per eccesso di zelo potrebbe presentare una Cila tardiva, ma verifichi sempre prima al Comune se è davvero necessario. Si tratta sempre di pagare una sanzione di 1.000 euro, più le spese tecniche.
Buon giorno architetto, grazie in anticipo per la Sua disponibilità.
Ho un problema, mi accorgo solo ora che il tecnico che nel 1992 ha curato la sanatoria, poi andata a buon fine, avendo avuto l’agibilità della mia casa, dichiara almeno in due lati della stessa, una distanza non corretta, m.6. invece di m.5.30 reali.
È da considerarsi abuso? e in quel caso cosa fare?
Ci sono prove documentali e fotografiche, che l’immobile dopo il rilascio dell’abilità non è stato in nessun modo modificato.
Grazie.
Non è un abuso edilizio, ma una errata rappresentazione grafica. Le consiglio, con l’aiuto di un tecnico, di rapportarsi con l’amministrazione comunale e spiegare, prove alla mano, l’errore.
Se l’ente non sarà disponibile, non le resterà che tentare una sanatoria, ingiusta se vogliamo, ma non impossibile, visto che l’immobile è più piccolo e non più grande nella realtà.
Buongiorno Architetto La ringrazio per il tempo e l’attenzione che mi ha dedicato.
Mi dispiace ma ho posto in maniera errata la domanda.
La distanza dell’ u.i. con il muro di confine, non è stata rispettata, la norma urbanistica era di m.6. In 2 lati della casa questa distanza è di m.5.30.
anche se nel progetto presentato è 6 m.
Come già detto l’immobile così com’è nel 1992 è stato regolarmente sanato.
Seguendo le Sue risposte alle varie domande, ho l’impressione di avere un “problema”.
Grazie per il parere che vorrà darmi
Cordiali saluti
Mi scusi, sono io che avevo letto male: avevo capito che fosse una questione di dimensioni del fabbricato, mentre il problema sono le distanze. Effettivamente così è più complicato, le consiglio anche di farsi assistere da un legale, visto che l’errore del tecnico può averle causato un problema importante.
La ringrazio per la Sua cortesia e disponibilità.
Cordiali saluti
Buonasera architetto, volevo chiedere il suo parere, Ho acquistato 20 anni fa un appartamento al secondo piano di uno stabile di 5 piani,in procinto di chiedere il superbonus del 110 controllando le carte al catasto risulta che il piano terra che all’origine doveva essere adibito agarage nel 1967 con un cambio d’uso e stato trasformato in appartamento Il disegno al catasto e rimasto quello originale. volevo sapere se bisogna sanare o basta consegnare un nuovo disegno e se le spese ove ce ne fossero sono a carico del propritario dell appartamento del piano terra o di chi?La ringrazio per la sua risposta
La verifica non va fatta solo al catasto, ma soprattutto al comune: https://www.guidaxcasa.it/la-conformita-degli-immobili/
Non è detto che l’abuso sia sanabile ma, in ogni caso, oneri e responsabilità ricadono sul proprietario dell’appartamento.
Salve ho omesso di chiarire che il vizio occulto ê stato scoperto dopo 12 anni dall’acquisto e che anche il condominio ha un abuso ma vi è periziato dal comune che vi è la concessione contesta il comune una difformità diversa dalle 2 ville la citazione del comune in merito é non si sa dove scarica anche qui dopo 12 anni vi è la scoperta del vizio occulto , in più sul rogito vi è la dicitura 🙁 lavori eseguiti a regola d’arte esente da difetti e vizi ) può valere questa dicitura e rivalersi sul costruttore ringrazio e mi scuso per non essere stato chiaro spero lo sia stato ora cordiali saluti Ps. Non è facile spiegare on line situazioni complicate come questa )ma ci ho provato , nuovamente saluti
Dopo 12 anni non può più far valere la garanzia per difetti di costruzione, come può leggere qua: https://www.guidaxcasa.it/garanzia-lavori-edili-per-gravi-difetti/
Salve , seguo da un po’ i commenti avrei da chiedere la difformità riscontrata con perizia dal comune , essendo uno scarico di acque reflue e meteoriche e quindi miste da parte di 2 ville , che risultano senza concessione avendo concessione dal comune di scaricare in altra via essendo un vizio o difformità occulta a chi spetta la Sanzio e al condominio o al costruttore ringrazio per delucidazioni
La sanzione spetta al condominio che può rivalersi con il costruttore.
Salve.
La casa dei miei genitori che ho ereditato confina con un terreno agricolo di 1500 mq..
Circa 30 anni fa, il mio povero Papà aveva chiesto inmaniera bonaria e direi amichevole al proprietario, se poteva aprire una finestra a 3 metri da terra con una misura di 1 metro x 50 centimetri , ma abusivamente.
La risposta fu che poteva farlo tranquillamente essendo terreno agricolo.
Ora probabilmente dopo tutti questi anni,il mio povero papà non c’è più e con il fatto che starà cambiando il piano regolatore, vorrebbe che venga chiuso quel finestrino .
Ora vi chiedo come potrei rispondere a questa richiesta.
Gentilissima ancora per la sua attenzione.
La saluto calorosamente.
Giuseppe
Se il suo vicino deve costruire ha diritto a far chiudere la finestra, tanto più che è stata anche realizzata senza titolo.
Salve ho acquistato una casa nel 2003 (attico per la precisione). Il precedente proprietario ha aumentato la volumetria dell’immobile approfittando della veranda e prendendone i volumi. Quando ho acquistato non ho avuto la furbizia di controllare in quanto mi ha presentato una piantina aggiornata ma non presentata al catasto. Ora nel 2004 ho presentato una DIA per allargare una finestra che da luce diventava affaccio e luce. Il progetto regolarmente presentato con la DIA e successivo collaudo finale, non ha mai visto l’opposizione del Comune. Pertanto il lavoro è stato portato a termine. Ora cercando di approfittare del bonus facciata, mi sono reso conto che al catasto esiste ancora la vecchia planimetria e l’aumento volumetrico fatto in passato credo sia stato fatto in modo abusivo. visto e considerato che per la nuova apertura ho presentato (al comune) la dia con la piantina aggiornata nella reale grandezza dell’immobile e visto che il comune non ha bloccato il lavoro (silenzio assenso) potrei considerare condonato l’aumento volumetrico che il precedente proprietario ha fatto? La ringrazio se volesse darmi una spiegazione indicandomi anche qualche sentenza a mio favore.
Mi dispiace, ma gli abusi non si condonano così, semplicemente perchè il comune non se ne è “accorto”… Il fatto che dalla DIA non sia emerso nulla dipende da errori commessi dal suo tecnico del tempo nonchè dagli stessi tecnici comunali che hanno istruito la pratica.
Salve, nel 1995 faccio una domanda di condono con un abuso e pago le oblazioni. Soltanto nel 2005 mi arriva una determina con esito negativo poichè insiste un vicolo di Ray Way dismesso totalmente nel 2006. Giustificano che la risposta arriva soltanto nel 2005 perchè il notificatore non aveve trovato il civico. Posso avvalermi della della legge di condono del 94 art. 39 comma 4 silenzio assenzo?
Grazie
Premetto che non ho idea di cosa sia il “vicolo di Ray Way”.
Per quanto riguarda il silenzio assenso, sicuramente il Comune obietterà che il diniego c’era stato, ma non era stato trovato il destinatario. Se è provato che tale diniego è stato espresso nei termini stabiliti, non c’è formazione di silenzio assenso.
Buonasera, le vorrei fare una domanda, io nel 2004 ho comprato un appartamento che fa parte di un piccolo condominio, ora per la questione del 110 sono stati fatti dei controlli sull’immobile e risulta che il mio garage e il terrazzo, anche se registrati a catasto, in teoria non dovrebbero esistere perché il comune a suo tempo (1977) non aveva dato i permessi per realizzarli, quindi mi hanno detto che dovrò fare una sanatoria, vorrei sapere cosa devo fare e chi è responsabile, tra l’altro due anni fa a seguito di alluvione il mio terrazzo è stato demolito e lo stesso comune mi ha dato il permesso di ricostruirlo, com’è possibile? Altra cosa, essendo passati 45 anni si può chiedere la prescrizione? Spero possa darmi una risposta, grazie
Per quanto riguarda l’ultima domanda, trova la risposta proprio in questo articolo.
Per quanto riguarda il resto, deve incaricare un tecnico del posto che possa verificare la possibilità di sanare.
La responsabilità ricade in primis su di lei come acquirente (perchè l’acquirente è tenuto a fare i suoi controlli prima di acquistare) e poi lei potrà rivalersi sul notaio che ha rogitato senza fare verifiche e poi sul venditore che ha commesso l’abuso.
buonasera architetto, vorrei chiederle cosa si rischia con questo tipo di abuso: su un terreno agricolo (dunque non edificabile) costruisco una casa di circa 50 60 mq totalmente abusiva,cosa si rischia
https://www.guidaxcasa.it/rischio-illecito-edilizio/
Buongiorno architetto, mio padre e suo fratello hanno ereditato una casa dai loro genitori nella quota 50% mio padre e 50% suo fratello. Nel luglio 2020 mio padre è venuto a mancare, e adesso io con i miei due fratelli e mia madre abbiamo ereditato il 50% della casa di mio padre in comproprietà con il fratello di mio padre. Adesso noi volendo venderla, abbiamo scoperto che ci sono delle difformità. La casa è stata costruita nel 1967 e al comune la planimetria depositata risulta con una volumetria più grande rispetto a ciò che fu costruito; quindi nello stato attuale la casa occupa minore volumetria. Nonostante ciò, non è possibile sanare questo “abusivismo” perchè comunque ci sono altre case costruite nei dintorni. Adesso, noi non potendo supportare la spesa annuale dell’ IMU per questa casa, se la acquista uno degli eredi cosa potrebbe succedere? dei terzi potrebbero presentare un esposto per farla demolire? noi ci siamo informati anche per farla demolire, ma costerebbe circa 40mila euro, e non abbiamo queste possibilità per fare la demolizione. se può aiutarmi perchè è una situazione insostenibile. Grazie per la disponibilità.
Purtroppo non posso aiutarla, perchè dovrei conoscere tutta la storia dell’immobile e capire perchè non si può sanare. Senza avere una documentazione è impossibile.
Buongiorno architetto, sono sempre la signora Isabella per quanto riguarda l’ immobile non sanabile in comproprietà. Questa casa è stata la prima a essere costruita in quella strada. La proprietaria dell’ immobile non avendo figli diede il permesso a voce senza carta scritta a una sua amica che acquistò il lotto adiacente a costruire la casa senza che questa sua amica rispettasse i 5 metri di distanza. se non erro nel 2010 ci fu la legge sul condono e la vicina si è regolarizzata, ma questa signora senza figli no. quindi i problemi di questa casa oltre ad avere una volumetria inferiore rispetto quella presente al comune, presenta anche il problema dei 5 metri di distanza con la vicina. Adesso, venendo a mancare la signora senza figli e la sua amica vicina, questa casa (precedentemente donata alla sorella e defunta dopo qualche anno) è passata in successione a mio padre e al fratello con questo problema . Venendo a mancare anche mio padre, ora questa casa non possiamo gestirla. La mia domanda è : essendoci questo problema, uno degli eredi la può acquistare o può succedere che dei terzi possono presentare un esposto per demolirla? a venderla a terzi non è possibile, allora a questo punto se un erede paga agli altri la sua quota cosa può succedere? La casa è anche in stato di abbandono totale considerando che è in un centro abitato. grazie.
Se un immobile non è sanabile non può essere venduto. A ogni modo se questo immobile è così problematico, le ricordo che è anche possibile effettuare una rinuncia all’eredità. Ad es. gli eredi non interessati rinunciano e il “problema” se lo tiene soltanto l’erede che vorrebbe acquistare.
Nel 1993 ho costruito una casa e siccome e appoggiata ad un terreno ho fatto un muro di contenimento mi sono praticamente accorpato alla casa recuperando 70 M3 posso iniziare la sanatoria grazie
Deve incaricare un architetto per verificare se ci sono i presupposti per poter sanare.
Buongiorno architetto possiedo una villa costruita nel 1973 comprata da mio padre nel 1979. Dopo la successione abbiamo riscontrato delle difformità dal progetto iniziale, mancava una scala interna che collega il piano terra con il sottotetto. Abbiamo chiesto la sanatoria accordata dall’uffico tecnico pagando una sanzione di circa 6.000€ che comprende anche i diritti di costruzione ma, poiché la villa è interessata al bene paesaggistico “Territori costieri” (art. 142 co 1 lett a legge 42/04) l’ufficio paesaggistica sostiene che devo fornire una prova che la scala sia stata costruita all’epoca, non tenendo conto che questa scala è menzionata anche nell’atto della Conservatoria dei registri immobiliari nonché nell’atto preliminare di vendita. Al Genio civile non risulta nulla che dimostri la presenza della scala interna e l’ufficio paesaggistica vuole una perizia giurata di un ingegnere. Dopo aver fatto un saggio per controllare l’armatura si nota che la scala sia stata costruita dopo, di certo prima dell’acquisto, ma nessun ingegnere vuole fare questa perizia giurata. Sono disperata e non so come risolvere la questione. Cosa mi suggerisce di fare?
Purtroppo se nessun tecnico è disponibile a giurare la perizia vuol dire che non ci sono gli elementi per accertare l’epoca della costruzione. Ma si tratta di una scala esterna, giusto? Altrimenti non capisco perchè non sia sanabile dal punto di vista paesaggistico.
Gentile collega, le sarei grato se mi desse opinione di quanto ho avuto modo di confrontarmi con qualcuno che non sembra darmi certezza. Ho provveduto a depositare una CILA in quanto mi è stato sottoposto un caso in cui un immobile “originariamente unico immobile” per successione è stato diviso in due distinti immobili con due diverse proprietà. A tal fine vennero “murate delle porte” che un tempo permettevano il passaggio tra le varie stanze delll’immobile prima della divisione. Io ritengo che al tempo non avendo fatto in passato richiesta di autorizzazione secondo la vecchia legge 28 Febbraio 1985 n. 4 art. 10 e 26 ad oggi per rendere legittimo l’intervento bisogna fare una CILA con pagamento dell’oblazione …..Qualcuno mi dice che l’abuso è andato in prescrizione perche fatto inizi anni 1990 …Lei cosa ne pensa?
Quel che penso l’ho scritto nell’articolo (ma non è il mio pensiero, è la legge che lo prescrive): l’abuso edilizio come reato amministrativo non si prescrive.
Tanto è vero che quella che lei chiama “oblazione” è in realtà una sanzione amministrativa.
Se la caldaia di un condomino é in un locale situato in un giardino senza procedere ad alcuna sanatoria perché costruito più di 50 anni fa, e si volesse procedere con la richiesta dell’Ecobonus 110%, non penso ci siano problemi? Me lo conferma?
La ringrazio
SalutandoLa cordialmente
Sì.
Buongiorno Architetto, nella depandance attigua alla mia piscina in un locale da 3 x 2mt in progetto come deposito ho ricavato un piccolo bagno con doccia a muro, lavabo e water. Questo nel 1999. Ottenedo il certificato di agibilità e abitabiltà .Ora mi viene contestato Iil fatto che ho eseguito un bagno senza dare informazione. Cosa posso fare….?
Dovrebbe ovviamente verificare la possibilità di sanare l’abuso. Ciò che mi sconcerta però è come abbia ottenuto l’agibilità per un immobile non regolare…
Grazie per la sua risposta chiara ed esplicita. Buona giornata e buon anno.
Buongiorno architetto, vivo e sono proprietario di un appartamento ex IACP (da tempo riscattato) in cui il vecchio assegnatario (deceduto) ha commesso un abuso negli anni 70. Gli altri condomini ricordano che l’abuso (fatto anche da loro) è consistito in una copertura della veranda e dell’abbattimento di due pareti interne. Non penso sia stata fatta nessuna comunicazione al Comune, tantomeno al Catasto. Avendo intenzione il condominio di usufruire del superbonus edilizio, vorrei sapere a questo punto se per i succitati abusi c’è la prescrizione o si deve pagare una sanzione. La ringrazio in anticipo e la saluto.
Premetto che gli interventi di superbonus si possono effettuare anche in presenza di abusi, con tutti i pro e i contro connessi (le consiglio questo video: https://www.guidaxcasa.it/superbonus-110-le-novita-del-decreto-semplificazioni/).
Ciò premesso, come può leggere dall’articolo, un abuso edilizio non solo non si prescrive, ma nemmeno si risolve pagando una sanzione. Bisogna verificare se esistono i presupposti per effettuare una sanatoria e, in caso contrario, ripristinare lo stato legittimo.
Grazie per la sua tempestiva risposta.
Buonasera Architetto,
Vorrei acquistare un immobile che presenta una planimetria non conforme con lo stato dei luoghi: un balcone presente in planimetria è stato trasformato in un terrazzo sul tetto del piano sottostante. L’attuale proprietario ha acquistato (più di 10 anni fa) con la predetta difformità e mi ha proposto di acquistare il predetto immobile, chiedendomi di assumermi l’onere di presentare la pratica della sanatoria, a fronte di una riduzione (pari all’ammenda da pagare) del prezzo di vendita.
Lei ritiene che la difformità sia sanabile?
Grazie per la risposta.
Io non posso saperlo senza avere conoscenza diretta dell’immobile. Deve incaricare un tecnico che possa svolgere sopralluogo ed esame documentale.
Buona sera architetto, volevo sapere se gli infissi anodizzati possono essere sanabili e se la responsabilità, se questo è un abuso, cade sul nuovo proprietario anche se sono passati 15 anni dall’acquisto dell’immobile? Inoltre volevo sapere se ci fosse da pagare una multa anche a distanza di 20 anni a chi aspetta, al vecchio proprietario che ha messo gli infissi anodizzati o al nuovo proprietario ? Grazie fin d’ora per la sua risposta.
Ma perchè secondo lei gli infissi “anodizzati” dovrebbero essere un abuso edilizio?
Buonasera Architetto sono in ingegnere edile ma vorrei avere il conforto della sua vasta ed approfondita esperienza in merito, relativamente alla seguente problematica :
– Sono proprietario, in un condominio di 16 unità abitative, di un appartamento a Piano terra con annesso giardino di circa 150mq (circa 12x12ml). Lungo il perimetro del mio muretto il confinante (non condominiale) ha costruito, in completa adiacenza, anzi oltrepassando il confine di circa 20 cm, un box da circa 20 anni. Dal tetto di questo box, adibito ad uno squallido solarium, lui ha predisposto un barbecue ed ogni sorta di “attrezzatura estiva” affacciandosi direttamente sulla mia proprietà, senza appunto alcuna distanza. Ciò premesso è prescritto il reato penale, ma non quello amministrativo giusto? Ossia posso sempre intraprendere un’opportuna azione legale presso il competente tribunale civile di zona, basandomi sui relativi atti catastali depositati e sulle pratiche esistenti in Comune, vero? La ringrazio anticipatamente per quanto potrà informarmi e chiarirmi in merito.
Sì, lo confermo.
Chiedo scusa se sono fuori tema ma ho davvero bisogno di un chiarimento. Ho acquistato un appartamento nel 2003 e non mi sono accorta che la planimetria allegata all’atto di compravendita (e depositata in catasto) non era della mia casa ma quella di fronte. Pertanto è a specchio. Sono 7 mesi che tra vari geometri e perfino il Notaio che ha fatto l’atto originale non mi risolvono il problema. Parlano di difformità, abuso ecc ecc. Nella mia ignoranza non vedo il problema! Non sarà la prima volta che viene allegata una fotocopia sbagliata ad un atto. Non riesco a vendere l’immobile finché non sistemo questa faccenda e nessuno sembra sapere come fare. E’ possibile una cosa del genere?? DIstinti saluti e grazie in anticipo per la cortese risposta.
Anche a me sembra una cosa assurda. Basterebbe fare una rettifica dell’atto. Non capisco la difformità e l’abuso in cosa consisterebbero…
Egregio architetto, mi è stata donata la casa in cui abito da mia nonna che non c’è più. La casa è stata costruita con licenza edilizia 50 anni addietro ne forse più con una leggera difformità rispetto al progetto approvato consistente nella copertiura di un balcone della lunghezza di un metro. Le chiedo di sapere se posso usufruire per il rifacimento derlla facciata del bomus facciate. Grazie
Innanzitutto bisogna regolarizzare la difformità e poi bisogna rispettare i requisiti qui descritti: https://www.guidaxcasa.it/bonus-facciate-la-nuova-detrazione-per-la-casa/
Buongiorno Architetto,
ho acquistato un duplex (primo piano accatastato, sottotetto nemmeno accatastato!) senza conoscerne, mia la colpa ovviamente, tutti i risvolti. Mi chiedo se in futuro, in caso di problemi, non potendo sanare l’abuso sarò costretta a demolire o potrò pagare la sanzione e tenermelo così com’è (con tutti i problemi per una futura vendita). Non sono mai riuscita a capirlo.
Saluti.
Se un abuso non è sanabile, deve essere ripristinato lo stato legittimo.
Buongiorno architetto, dopo la scomparsa di mio suocero abbiamo ereditato una casa, scartabellando tra i documenti dell’immobile edificato nel 1970, ci siamo accorti che l’immobile è stato costruito traslato di 5 mt dal confine sud del terreno, rimanendo cosi a 3 mt dal confine nord invece di 8 mt rispetto a disegni e mappali.
Questo secondo Lei cosa comporta per noi ? Dobbiamo preoccuparci ? Cosa possiamo fare.
grazie anticipatamente per una risposta.
Saluti Giorgio M.
Purtroppo sì, perchè si tratta di uno spostamento che va molto oltre le tolleranze costruttive.
Dovete incaricare un tecnico che verifichi la possibilità di una sanatoria.
Buonasera architetto le scrivo per capire se potrò usufruire dell’ecobonus 110% poichè nell’appartamento che ho acquistato nel 2018 , ho rimosso delle pareti unendo due vani e facendolo diventare un unico vano. Poi ho abbattuto due spallette di muro che stavano nel cucinino davanti alla finestra per poter sfruttare a pieno quei 60 , 70 cm in più.
Sarà necessaria una sanatoria o certi piccoli cambiamenti si possono riaccatastare in maniera più economica ? Grazie
Il problema non è l’accatastamento. La sanatoria va fatta al comune.
Ho spiegato mille volte il problema della conformità e del superbonus, per cui non vorrei ripetermi. Spero possano esserle utili questi due video: https://www.guidaxcasa.it/la-conformita-degli-immobili/ e https://www.guidaxcasa.it/superbonus-110-le-novita-del-decreto-semplificazioni/.
Salve, inanzitutto grazie se mi vorra’ rispondere, 10 anni fa un mio parente ha costruito 30 mt di recinzione lineare composta da muretto di 50 cm e rete metallica in una zona a vincolo urbanistico, la parte penale si è estinta dopo 5 anni ma le eventuali sanzioni amministrative sono prescritte? il comune puo’ farmi abbattere questa recinzione?
grazie
Certo. Se rilegge l’articolo, c’è scritto proprio che il reato amministrativo non si prescrive.
Secondo lei a quanto ammonterebbero le sanzioni amministrative oltre alla demolizione?
La sanzione pecuniaria si applica se non si ottempera all’ordinanza di ripristino e può andare da 2.000 a 20.000 euro (comma 4-bis dell’art. 31 del d.p.r. n. 380 del 2001).
Salve,
io parecchi anni fa ho comprato un appartamento che ho rivenduto 4 anni va e l’acquirente a sua volta l’ha rivenuto. Durante dei controlli sono risultati delle difformità in alcune parti comuni (sono difformità presenti da prima che io comprassi l’immobile) e nelle unità immobiliari dei vicini (perciò che non riguardano il nostro vecchio appartamento che è risultato perfetto). Detto ciò l’attuale proprietario ha chiesto al nostro acquirente di pagare lui le spese di sanatoria, oneri e professionista e lui a sua volta si tira indietro riponendo la responsabilità su di me. Secondo la legge dovrei pagare tutto io ? Anche se si tratta di difformità di parti comuni preesistenti?
Cordiali Saluti
Premetto che non ho capito perchè dovrebbe fare lei una sanatoria per abusi sull’appartamento del vicino… Detto ciò, per la responsabilità degli abusi, l’ultimo acquirente si rifà sempre sul suo venditore, e si va a ritroso fino al responsabile. Per cui, se anche lei ha acquistato già con gli abusi, si può rivalere contro chi le ha venduto.
Buona sera architetto scusi se la disturbo . Nel 2002 ho acquistato un fabbricato di 4 piani compreso il piano terra all’asta costruito nel 1969. alcuni mesi fa nel preparare il progetto per il 110, il tecnico ha scoperto che è più lungo di 80 cm dal progetto reale ( la lunghezza eccessiva ricade nel vano scale) il lato nord/ovest si trova a 2 metri dal confine ma a 10 metri dal fabbricato costruito dal confinante nei primi anni 1980. Mentre dalla parte opposta si trova a 5 metri dal confine, ma a 8,20 metri dal fabbricato del confinante ( il mio fabbricato essendo più alto di quello del confinante, parte del 3° piano e tutto il 4° potrebbe essere a norma?). Ho letto su internet che ci sono parecchie sentenze della Cassazione le quali recitano che se sono trascorsi più di 20 anni non si può ordinare la demolizione per usucapione. (In questo caso sono trascorsi 51 anni). Come devo comportarmi con il comune per sanare tutto.
La ringrazio anticipatamente
@Celeste Pacchiani: “Ho letto su internet che ci sono parecchie sentenze della Cassazione le quali recitano che se sono trascorsi più di 20 anni non si può ordinare la demolizione per usucapione.” Se lo ha letto davvero l’autore andrebbe arrestato perchè è una grande sciocchezza… 🙂
Ciò premesso, la sua è una situazione strana, perchè di solito quando si acquista all’asta la pratica è accompagnata da una minuziosa perizia in cui è evidenziata dettagliatamente la sua condizione a livello urbanistico (quindi difformità come queste avrebbero dovuto emergere nei minimi particolari).
Purtroppo solo un tecnico che può visionare i documenti può aiutarla.
Buongiorno. sig architetto
Le chiedo se lei puo darmi delle risposte
Siamo 3 eredi su un fabbricato,il tetto del portico di 6×4 metri vecchio di 30 anni ,stava cadendo a pezzi,io lo ho sistemato sostituendo delle travi ,e le tavole in legno,rimesse delle tegole rotte,rispettando l ‘origine della metratura e l ‘immagine del porticato,cioè senza nessuna modifica strutturale-però non ho fatto nessun documento di questo lavoro.La mia domanda è possono essere perseguiti anche gli altri eredi? se io ho fatto questa modifica a loro insaputa, se io dovessi essere perseguito penalmente,alla mia morte sono anche loro responsabili ? visto che l’illecito di questo lavoro lo ho fatto io a loro insaputa. Grazie della risposta saluti.
Sì, essendo più proprietari, se viene riconosciuto l’illecito sono perseguibili anche gli altri.
In un condominio con 25 U.I. abitative, al piano terra c’è solo 1 piccolo negozio (C1) di 20mq. che è il mio, , ha solo una serranda di ingresso AUTONOMO sul marciapiede della strada pubblica, al momento è SFITTO , NON è riscaldato, inoltre in questo condominio NON sono proprietario di nessuna U.I. abitativa. I condomini vorrebbero fare il superbonus 110, di fatto quindi io parteciperei con i miei nove millessimi alle sole spese sulle parti comuni (cappotto-pareti verticali). Le chiedo se ho diritto ad avere riconosciuto il beneficio fiscale per queste spese? e se posso cedere o fare lo sconto in fattura come fanno tutti gli altri condomini. Grazie tantissime.
Sì.
ottimo servizio, grande competenza
Grazie.
Buongiorno ho necessità di capire come poter uscire da un problema, mio marito ha ereditato la casa costruita dal padre in una località in campagna. L’edificio è stato costruito con licenza comunale nel 1965 ma successivamente è stato eseguito un lavoro di svuotamento parte sottostante e la creazione di due enormi locali. Il grande problema è l’assenza di pilastri di sostegno sottostanti che attualmente creano problemi di stabilità alla parte soprastante. Vorremmo chiedere il bonus ma penso questo abuso non lo permetta anche se l’abitazione è ante 1967. Soldi per ripristinare lo stato iniziale dei locali sottostanti non ci sono e anche i mutui penso siano difficili da ottenere. Resta provare a sanare l’abuso ed poi procedere alla messa in sicurezza chiedendo un mutuo per ristrutturazione. Come possiamo fare?
Non ho capito la domanda, mi sembra che lei abbia già individuato la soluzione da sola…
Buongiorno Architetto vorrei sapere se secondo lei l’iter del rilascio del mio permesso a costruire si possa dire regolare. Dopo la richiesta passati mesi mi obbligano a far diventare il permesso in sanatoria perchè il magazzino posto sotto casa è di un metro e mezzo più corto di quanto concesso ed è stato edificato nel 1961. Successivamente il permesso a discrezione del comune diventa convenzionato e mi si richiedono opere non a scomputo ma aggiuntive agli oneri. Dopo una prima valutazione acconsento ad effettuare queste opere ed il comune come risposta ai nostri tabulati ci manda un’altra convenzione raddoppiando la richiesta di opere. Mi è prezioso il suo parere in quanto passati 3 anni dalla richiesta ho la sensazione che i miei professionisti per chiudere stiano accettando richieste non lecite da parte del comune.grazie cordiali saluti
La ringrazio per la fiducia immeritata, ma purtroppo si tratta di questioni complesse che non si possono giudicare senza conoscere nel dettaglio immobile, progetto, norme e regolamenti locali.
in comune non si trova più il fascicolo dell’edificio che comprende tre appartamenti uno dei quali è toccato a me che pare sia abusivo. Siccome ho rinvenuto copia del solo certificato di collaudo e la nomina del tecnico incaricato dalla Prefettura (1970) che però lo comprende. in questi casi cosa fare e come comportarsi con il Comune?
Il problema è che un edificio può essere collaudato anche se abusivo, per cui questo non significa niente. Faccia fare a un tecnico una ricerca documentale ai sensi dell’art. 9-bis del dpr 380/01 per verificare se è possibile risalire a una legittimità dell’immobile.
Buon giorno arch . Vorrei una informazione se possibile .Non le mai successo di aver costruito un muro di contenimento artificiale a confine che varia di una altezza di metri 080 a m 1.90 e dopo dieci anni arriva una lettera dell’ “avvocato che il confinante ci chiede il danno di 30.00,00 euro Secondo lei cosa possiamo fare se il muro era autorizzato come muro di cinta grazie
No, non mi è mai successo… 😀
Sono proprietario di un fabbricato di 4 piani compreso il piano terra acquistato all’asta nel 2001. Non avendo nessun progetto in mano e volendo usufruire del bonus 110, sono riuscito a recuperare i progetti dal tecnico che lo aveva progettato e diretto i lavori (ora deceduto). Visionando il progetto è confrontandolo con le misure reali, ho scoperto che il fabbricato è più lungo di mt.0,70 e l’abuso ricade nel vano scale. Detto edificio costruito nel 1968/69, il vano scale e a mt. 8,30 dal fabbricato confinante (autorizzato con C.E.) pertanto risulta abusivo solo mt. 0,70 per una profondità di mt.1,70 (le pareti in quel tratto non non hanno finestre). Quindi per essere in regola dovrei far demolire sul vano scala Mt. 0,70 x mt. 1,70, per arrivare al raggiungimento dei 10mt. Preciso che sul lato del fabbricato che dovrei demolire mt. 1,70, è in programma l’istallazione di un monta persone, quindi anche se dovessi demolirlo verrebbe comunque coperto eccetto la parete di mt.0,70 che rimarrebbe un buco per il piano terra, primo piano e metà del secondo piano, mentre il resto essendo il fabbricati più basso non dovrebbe avere problemi. Ho parlato con un amico tecnico il quale mi ha detto che va demolito lei cosa ne pensa sono veramente obbligato alla demolizione oppure ci sono dei precedenti.
Preciso che dalla parte opposta il fabbricato non è a 5mt. dal confine, ma il confinante quando ha costruito successivamente ha mantenuto i 15mt da tutto il mio fabbricato quindi da quel lato non dovrei avere problemi.
La ringrazio anticipatamente e colgo l’occasione per porgerle cordiali saluti
Celeste Pacchiani
Per ripristinare la conformità, se l’abuso non è sanabile, va per forza demolito.
Salve io ho costruito una casa di 35mq su un terreno agricolo del comune il 2019 ho avuto il sequestro x lavori in corso con affidamento a mio carico… Sono state fatte 2 cause rimandate x covid un altra in corso x novembre… Sono ritornati la scorsa settimana dando nuove ente violazione sigillo e sfratto 7 giorni x liberare io ho richiesto il riesame cosa devo fare? Io vorrei almeno avere una casa e lasciare tutto
Deve rivolgersi a un avvocato.
buonasera, una mia amica ha un appartamento in cui i genitori hanno fatto dei lavori interni, spostando alcuni tramezzi, senza autorizzazione. i lavori sono stati fatti nel 1990; per poter mettere a posto l’immobile, è possibile una CILA in sanatoria? dato che i lavori sono stati effettuati molti anni fa, la penale di € 1000,00 è sempre dovuta? se è prescritta la penale, come dimostrare che i lavori sono stati effettuati in quell’epoca non avendo più alcun documento? grazie
La domanda richiede una risposta articolata, per cui sarebbe opportuno chiedere il servizio di consulenza: https://www.guidaxcasa.it/richiedi-consulenza-le-detrazioni/richiedi-consulenza-per-le-detrazioni/
Ho acquistato con rogito notarile un nel 2015 un immobile. Qualora venga fuori qualche piccolo abuso come una porta che è diventata finestra, chi è il responsabile? Cosa prevede in questi casi la legge? Il tecnico con dichiarazione al Tribunale aveva dichiarato che l’immobile era in regola di tutto.
Il responsabile è l’attuale proprietario, che può rivalersi contro il tecnico che ha dichiarato il falso e contro il vecchio proprietario.
Dura lex sed lex? Gentile dottoressa, nel 1987 ho acquistato un villino e il venditore sembra che non abbia pagato una necessaria sanatoria, Ora il Comune mi chiede 11.000 euro. Io sono stato evidentemente truffato da un lestofante, e io ora debbo pagare i suoi imbrogli? Come posso difendermi? A chi posso fare appello. Sono un professore universitario ma di leggi non capisco nulla. Dove posso leggere la sua gentile risposta? La ringrazio molto. Prof. Sergio Angelo Picchioni
Purtroppo lei si trova nella stessa situazione di milioni di italiani, perchè in passato non si era molto scrupolosi nei controlli in fase di acquisto.
La legge prevede che l’attuale proprietario diventi responsabile dell’abuso salvo potersi ovviamente rivalere con il vecchio proprietario.
Buona sera architetto
nel 2003 mio fratello ha comprato una casa su 2 piani in un piccolo paesino, poi con regolare permesso ha fatto interventi di manutenzione straordinaria (rifacimento impianti, infissi) ora volendo accedere al superbonus 110%, è stato dato incarico ad un tecnico di verificare la conformità edilizia e catastale. sembrava tutto in regola fino a quando è sbucato un condono fatto dai vecchi proprietari, nel 1987 che però è errato. l’errore sta nel fatto che il piano terra H 2,20 mt inizialmente destinato a servizi, nel condono è stata modificata la destinazione in cucina e camera semplicemente modificando sul disegno la destinazione. Il tecnico dice che non è possibile mantenere questa destinazione nemmeno con una ulteriore sanatoria perchè l’altezza minima deve essere di H 2,40 mt. La mia domanda è: considerato che il condono è stato presentato al comune nel 1987, sono stati pagati gli oneri richiesti, è stato fatto un atto di compravendita pagando il piano terra come abitabile, il progetto edile è stato allegato agli atti, è stato presentato un progetto nel 2003 per manutenzione straordinaria, sono stati pagati gli oneri della manutenzione al comune con destinazione abitabile, sono stati pagati negli anni tutti i servizi comunali e di proprietà con destinazione abitabile… a fronte di tutto ciò mi chiedo come sia possibile che non si riesca ad avere un abitazione in regola completamente abitabile essendo trascorsi addirittura 37 anni dal condono? il comune avrà pure controllato le pratiche che ha ricevuto?
Purtroppo è una di quelle situazioni che non si può giudicare su un blog, ma andrebbe fatta quantomeno un’analisi della documentazione.
Buona sera , nel 2009 ho realizzato una rimessa attrezzi con baracche in lamiera in zona agricola, oggi il comune mi dice che la devo demolire, c’è’ qualche comune che ha sanato le rimesse attrezzi o rifugio per animali ?
Evidentemente nel suo comune non è possibile. Ognuno ha la sua normativa.
È stato costruito un garage, senza permesso, quanto costa la sanatoria?
Per prima cosa bisogna vedere se è possibile sanare. Poi, la sanatoria non si acquista al mercato, non ha un prezzo prestabilito. Dipende da tanti fattori. Incarichi un tecnico del posto.
Vorrei acquistare un appartamento, in cui è stato realizzato un soppalco per zona notte , senza alcuna denuncia al comune ne iscrizione al catasto. Cosa mi consiglia d fare, per cortesia? La ringrazio.
Le consiglio di far regolarizzare la situazione prima di acquistare.
La ringrazio per la risposta celere, molto gentile ! Per l’appunto, chi vende non vuole regolarizzare. La compravendita è possibile ugualmente ?
No. A meno che lei non accetti esplicitamente di acquistare un abuso. Ma in tal caso le responsabilità ricadrebbero su di lei.
Buongiorno, ho un piccolo appartamentino al mare, in sede di ristrutturazione abbiamo cambiato il materiale di una veranda chiusa che era in vetro ed anticorodal, l’abbiamo fatta di un materiale leggero, sempre con l’autorizzazione del comune. Ora a distanza di anni ci siamo resi conto che la grandezza della veranda è un po’ più grande di misura. Questo non lo abbiamo chiesto noi. Sono passati più di dieci anni. Cosa possiamo fare, è possibile sanare. Quali sono le spese. Ma è penale. Grazie
E’ una cosa da verificare in sede locale.
Buona sera,
Io ho avuto in eredità un immobile costruito intorno al 1950 ho coperto solo adesso che lo stesso è piu alto del normale di 40 cm circa.
Dico del normale perché ho acquisito il permesso di costruzione e li ho potuto verificare.
Si tratta di una casa di circa 70 mq. a un solo piano (il piano terra e una e una soffitta nella quale si rileva il fatto che è stata fatta piu altra di 40 cm appunto.
Ci siamo accorti del tutto perché dobbiamo rifare il tetto.
Il permesso di costruzione ha allegato anche la dichiarazione di abitabilità e non ci risulta che siano mai stati fatti interventi di innalzamento della casa
Come devo comportarmi?
Deve affidare a un architetto del posto l’incarico di verificare la possibilità di richiedere una sanatoria.
Buon pomeriggio architetto. Nel 2006 ho terminato la realizzazione, ex novo, di una casa singola su terreno di proprietà in zona soggetta a vincolo ambientale paesaggistico. Tutti i permessi di costruire sono stati rilasciati, così come la relativa autorizzazione regionale. Oggi, a distanza di 15 anni, con la pratica in itinere del super bonus 110%, vengo a scoprire dell’esistenza di diverse difformità tra lo stato di fatto della casa e i progetti depositati in comune (finestre di misura più piccola, recinzione diversa da quella autorizzata), ma, soprattutto, che la tettoia esterna autorizzata con successivo permesso di costruire dal comune, risulta priva della autorizzazione paesaggistica. Poiché i costi per sanare questa criticità si presentano molto elevati, mi chiedo quale azione io possa intraprendere contro l’ingegnere (che era anche direttore dei lavori) che ha omesso questa importante richiesta, oltre alle altre imperfezioni riscontrate. La ringrazio.
Si tratta di un’azione legale quindi dovrebbe rivolgersi a un avvocato.
Grazie. C’è prescrizione per la responsabilità del progettista firmatario e depositario dei progetti e responsabile delle omissioni?
Sì, 10 anni dal momento in cui l’errore o l’omissione vengono contestati.
buongiorno,ho messo in vendita l’appartamento dei miei genitori,ora deceduti. nella planimetria risulta un muro che mio padre ha parzialmente abbattuto x dare più luce al soggiorno,moltissimi anni fa,senza permesso. ora mi dicono che devo pagare una multa salata o ricostruire il muro,volevo chiedere se non è in prescrizione.
grazie infinite
No. Se legge l’articolo vedrà che si prescrive solo il reato penale, non l’abuso.
Architetto buon giorno
Sono comproprietario di un magazzino agricolo che gestisce mio cognato . Io abito in una regione diversa da dove si trova l’immobile . Ho saputo in questi giorni che all’interno sono stati costruiti servizi igienici , docce e scarichi senza nessuna autorizzazione ! Ho saputo inoltre che saltuariamente usa il magazzino come officina meccanica e ricovero camion ( fa l’autotrasportatore) Come posso tutelarmi ?
Grazie infinite
Gli mandi una diffida a ripristinare lo stato legittimo, riservandosi di denunciarlo in caso non adempia. Utilizzi un mezzo “tracciabile” come raccomandata A/R o PEC, in modo da dimostrare la sua estraneità ai fatti.
Buongiorno architetto, ho acquistato e ristrutturato casa nel 2016, adesso la sto rivendendo ed è emerso che il soffitto è più alto di 20cm rispetto a quanto risulta al catasto; possiamo aprire una SCIA e dichiarare la variazione? Gli eventuali costi sono in capo a noi o all’architetto che ha sbagliato la misurazione in fase di lavori?
grazie
La conformità da verificare è rispetto a quanto depositato al Comune, non al catasto. Se al Comune l’altezza è conforme allo stato reale, ci vuole poco per rettificare al Catasto. Viceversa, bisogna richiedere una sanatoria.
In ogni caso i costi sono a vostro carico, salvo poi rivalervi con l’architetto, in caso di suo errore accertato.
Buongiorno Architetto, 12 anni fa ho venduto un terreno agricolo e una cantina sottoterra con annesso un magazzino sempre sottoterra , l’acquirente l’anno scorso è venuto a contestarmi l’abuso. Premetto, il tecnico che ha fatto la relazione per il rogito, era della parte acquirente ed io non ne sapevo niente!! Mi hanno detto che ci può essere la prescrizione? possibile?
Se legge l’articolo vedrà che si può prescrivere il reato penale, ma non quello amministrativo.
ok ,però ora l’acquirente mi chiede i danni per aver venduto questa struttura circa 30 mq
E ha pure ragione, non trova? Se lei non è responsabile e non ne sapeva nulla, potrà a sua volta rivalersi con la persona da cui ha acquistato.
si certo !! ma chi me lo ha venduto non c’è piu!! mi posso rivalere sul loro tecnico che ha fatto la relazione tecnica?
mi hanno detto che comunque c’è prescrizione passati i 10 anni
Aridaglie… 🙂 Le ho detto che la prescrizione c’è solo per il penale! Il reato amministrativo non si prescrive.
Lei non può rivalersi con il tecnico, lo può al massimo accusare di non aver adempiuto al suo compito correttamente. Il problema è il responsabile dell’abuso che in questo momento è l’attuale proprietario, che può rivalersi con lei e poi lei dovrà dimostrare di non essere responsabile. Quindi si affidi a un legale.
Buongiorno architetto, in un sottotetto agibile ma non abitabile ho fatto un muro di cartongesso con un apertura nella parte più bassa e una parte con una mensolina e delle luci per decorare. Non ho richiesto nessun permesso quindi mi trovo davanti ad un abuso?
grazie.
Sì.
Buon giorno Architetto,
Ho una villa con due appartamenti a Legnano ,tutto in regola con le norme edilizie vigenti. All’esterno , ma insistente sullo stesso mappale, ho un rustico abusivo.Gradirei sapere se mi e’ possibile usufruire del superbonus 110 per fare i lavori di efficientamento energetico nei due appartamenti suddetti.
Nel ri trascinarla porgo distinti saluti
Allo stato attuale no. Dovrebbero esserci delle modifiche normative in tal senso in arrivo.
Architetto buonasera,
mia suocera (83 anni ) vive in un appartamento sito all’ultimo piano di un condominio ed è proprietaria, dopo la morte del marito , del 75% mentre la figlia del 25% per successione legittima.
Questo appartamento , tipo “attico“ di 70 mt quadrati , ha un grande terrazzo che circonda quasi tutta l’abitazione.
Si racconta che ,in fase di realizzazione , questa parte di edificio fosse destinata a “ lavatoio ”, convertito poi ad abitazione .
Nel 1980 i miei suoceri acquistarono questo immobile da un privato con atto notarile di compravendita regolarmente registrato dove è chiaramente indicato che si trattava di un appartamento ad uso abitazione , classe A/2 , eccetera …..
Gli stessi dati sono naturalmente riportati anche nella visura catastale richiesta in occasione della successione.
Il problema è questo : a seguito di interessamento del capocondominio , per valutare la possibilità di usufruire del superbonus 110 , è emerso che alcuni incaricati , consultando i documenti presso l’ufficio urbanistico del Comune , abbiano riscontrato che l’appartamento in questione sia ancora registrato come “ lavatoio “ (??).
Navigando nel web ho capito che si tratta di un abuso edilizio rilevante , con tutto ciò che ne consegue ,e pertanto un domani sarà impossibile la vendita .
A questo punto chiediamo il suo parere circa la strada migliore da seguire : declassare l’abitazione da A/2 a C2 o rinunciare , come soluzione estrema , alla eredità per svincolarsi da futuri problemi ?.
La ringrazio anticipatamente per la sua risposta.
Saluti.
Se avete già verificato che non è possibile la sanatoria, dovete procedere al ripristino dell’immobile. Quindi non è sufficiente semplicimente “declassare” catastalmente ma deve proprio ridiventare un lavatoio. Se non è possibile perchè la signora ci abita, dovrete farlo in un futuro speriamo lontano oppure come da lei ipotizzato rinunciare all’eredità.
Salve, nel 2001 incaricammo un tecnico per effettuare un intervento di ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso. Il tecnico ebbe incarico sia di progettista che di direttore dei lavori. A distanza di anni ci siamo accorti che la pratica probabilmente non fu presentata in modo corretto. Ovvero nelle planimetrie grafiche era indicato il cambio di destinazione ed invece nella relazione non risultava nulla. Di fatti non pagammo mai nessun onere di costruzione per il cambio… Comunque il comune rilascio regolare concessione edilizia. Ora ci sembra di capire che la pratica non fu del tutto regolare e quindi dovremmo effettuare una Sanatoria.
Le chiedo un consiglio su come sia il caso di gestire i rapporti con il tecnico (direttore dei lavori di allora).
Devo informarlo che effettuerò una Sanatoria su un intervento di cui era Direttore dei Lavori?
Gli arriverà in automatico una comunicazione dal Comune?
Devo/Posso rivolgermi a lui per effettuare la sanatoria?
In che modo si risponde in Solido per le sanzioni? (Il comune provvedere a dividere d’ufficio le varie sanzioni con i vari soggetti? Il comune addebita tutto a me e poi io devo rivalermi civilmente con il Direttore?)
Grazie
La domanda richiede una risposta articolata, per cui sarebbe opportuno chiedere il servizio di consulenza: https://www.guidaxcasa.it/servizi/altri-servizi-dello-studio/richiedi-servizi-dello-studio/
Buongiorno Architetto, tramite le informazioni acquisite con il sistema Cportal del Comune delle mie vacanze, circa due anni fa ho scoperto che l’abitazione del mio vicino, posta all’interno del centro storico del mio paese, risulta regolarmente accatastata ma al foglio e mappale di riferimento non esiste nulla, cioè nessun progetto originale e neanche tutte le opere di modificazione e ristrutturazione che il soggetto ha fatto durante tutti questi anni.
Nello stesso periodo, feci immediata richiesta di accesso agli atti amministrativi, e la risposta dell’Ufficio tecnico del Comune fù quella che non esisteva nessun fascicolo edilizio in merito al mappale, adducendo che l’archivio dello stesso Comune risale al 1963 e che per costruzioni antecedenti non esiste nulla come atti cartacei, lavandosi letteralmente le mani non eseguendo alcuna verifica dello stato di fatto dei luoghi.
Per come la intendo io, questo immobile è abusivo, non avendo nessun certificato idoneo, e come sopra evidenziato lo stesso immobile ha avuto trasformazioni durante gli anni (elevazione di un secondo piano, aperture e chiusure finestre etc) che posso tranquillamente dimostrare con supporti fotografici.
Come mi devo comportare? Ripresentare un ulteriore accesso agli atti, allegando il suddetto supporto fotografico che dimostri tutti gli abusi eseguiti dal soggetto e mettere allo stretto il Comune o segnalare tutto alla Procura competente per territorio?
Grz per l’eventuale risposta.
Sì.
Buonasera , avrei bisogno di un aiuto per capire la mia situazione che cerchero’ di spiegarle il meglio possibile.
Ho acquistato la mia attuale abitazione un anno fa, una casa un po’ datata con un annesso , garage/magazzino di 45mq .
Dopo 4 mese che ci abitavo ho iniziato a farmi fare dei preventivi per rifare le facciate , il tetto ed e’ venuto fuori che manca la licenza a costruire del garage .
La casa e’ del 1942 , accatastata nel 1952 con il suddetto garage/magazzino .
Mi e’ stato detto dal mio geometra che in questa situazione non posso fare nessuna ristrutturazione e quindi non posso accedere al famigerato bonus 110 .
Io chiedo se esiste un modo per regolarizzare l’immobile e se nel caso fosse utile una sanatoria , quanto mi costerebbe?
Non è una domanda a cui si può rispondere senza una base documentale.
salve nel 2013 ho acquistato un’appartameto in un condominio. dagli atti di vendita si evince che su due camere fatte durante la costruzione , furono sanate don tutti i pagamenti come si evince dalle fotocopie fornite al notaio all’atto del mio acquisto.ora viene fuori che allora il comune non registro’ il tutto almeno cosi ho capito.e venuto fuori durante una riunione di condominio questa situazione un po anomala. consideri che l’ing. che si e’ incaricato ora e’ una filgia di un componente della societa’ venditrice/costruttrice di allora. la cosa mi sa di strano . ora ci chiede soldi per risolvere la questione per una pratica urbanistica. avendo tutti i pagamenti. cosa mi consiglia. inoltre sull’atto c’e scritto che se veniva fuori qualcosa tipo pagamento doveva errere la societ’ (fallita9 a farsene carico. mi puo aiutare. grazie
Mi dispiace ma queste questioni complesse possono essere risolte solo in presenza.
Salve, dopo l’abbattimento di un fabbricato abusivo, il comune ha trascritto un atto di acquisizione al proprio patrimonio. Con il passare degli anni la particella ha cambiato numero e sulla nuova non vi è trascrizione. Alla conservatoria, però compare sulla vecchia particella e al comune non risulta acquisito al patrimonio. sono trascorsi 20 anni dall’abbattimento. Inoltre, quale parte del terreno sarebbe stata acquisita visto che il fabbricato non occupava tutta l’area? Grazie mille.
Sinceramente il quesito non mi è chiaro… Non comprendo l’atto di acquisizione se l’oggetto dell’abuso è stato demolito.
Buongiorno Architetto, ho presentato istanza di sanatoria per la realizzazione di un portico in una civile abitazione, versando 516,00 € + i diritti di segreteria oltre al compenso pagato al professionista per la pratica. Ora il Comune chiede se i proprietari svolgono attività di “imprenditore agricolo professionale”, invitando in caso contrario al pagamento, oltre a quanto già corrisposto di € 1355,00. Non viene indicato alcun riferimento di legge o regolamento da dove scaturisce questa ulteriore sanzione? Grazie per la sua risposta.
Questo dovrebbe saperlo lei che ha modo di leggere la richiesta… Se il riferimento non c’è, deve farselo indicare dal comune.
Salve!
Mia moglie, morta nel 2007, ereditò dal padre nel 1978 una villetta ad un piano costruita negli anni 50 non ancora accatastata.
Nel 1981 fu fatto l’accatastamento. Dalla planimetria fu omessa una tettoia in lamiera appoggiata ad un angolo della casa.
Nel 1984 furono fatti dei lavori senza chiedere autorizzazione con realizzazione di tramezzi interni e spostamento di porte e finestre. Alcune di queste aperture furono realizzate su muri portanti. Inoltre la tettoia in lamiera fu sostituita da un portico aperto sostenuto da una colonna e una trave in cemento appoggiata ad una parete.
Nel 1997/98 furono fatti altri lavori di manutenzione quali rifacimento del tetto e dell’intonaco esterno. L’inizio di tali lavori fu comunicato al Comune.
Nel 2009 fu fatto di nuovo l’accatastamento riportante nella planimetria tutte le modifiche effettuate in precedenza, compreso il portico.
A seguito della morte di mia moglie la casa è ora intestata a me e ai miei tre figli, due dei quali residenti all’estero. Avendo deciso di venderla e avendo trovato un acquirente, l’acquirente stesso si è rivolto ad una banca per richiedere un mutuo. Il perito della banca ha notato che i lavori fatti nel 1984 mancavano delle autorizzazioni necessarie e ha richiesto che questa situazione fosse sanata prima della concessione del mutuo.
L’Ufficio Tecnico del Comune, interpellato dall’architetto che mi fece l’accatastamento, ha detto che si potrebbe chiedere una sanatoria a posteriori presentando un progetto dei lavori fatti. In questo caso però loro sarebbero tenuti a inviare la pratica al Genio Civile il quale potrebbe ravvisare un reato per i lavori fatti senza autorizzazione e coinvolgere la Procura con tutte le conseguenze del caso.
Le mie domande sono: In caso di intervento della Procura chi sarebbe accusato: gli eredi per abusi non fatti da loro o la proprietaria all’epoca dei lavori ora defunta? In questo caso si procederebbe ugualmente contro un defunto?
C’è qualche altro modo per risolvere il problema? Grazie
Ovviamente non si può procedere contro un defunto… quindi si procederà contro gli eredi.
Non è in contrasto con l’art. 150 C. P. ?
Effettivamente il reato penale si estingue. Quello amministrativo invece no.
Ho un edificio composto da 4 unità abitative, terminato nel 1992. Ci sono 4 balconi che hanno una forma circolare, hanno al punto massimo della corda 28 cm più di quello approvato. come posso sanare la situazione?
Se la misura rientra nel 2% di quelle regolari, siamo nei limiti delle tollerabilità costruttive e non è necessario sanare.
Buone sera! Ho un immobile che presenta difformità tra planimetria catastale e progetto di costruzione presentata in comune.Entrambi le documentazioni sono ante 67.Lo stato dei fatti attuale è conforme alla planimetria presentata al catasto. L immobile é da sanare lo stesso?
Per essere regolare non solo l’immobile deve essere ante ’67, ma a quell’epoca doveva sorgere fuori del centro abitato. In queste condizioni non è necessario sanare.
siccome sto vendendo una casa al riscontro tra atto, visura catastale ho notato che sulla licenza edilizia in sanatoria hanno sbagliato ad inserire il numero di particella del terreno ed alcuni grafici sono errati riguardanti le misure sul posto allo stato di fatto. Non avevo mai fatto caso dato che i doc li ho presi ora perchè devo vendere, volevo capire se è una procedura rettificabile o meno e i costi nel caso si può rettificare. Al geometra o tecnico dell’epoca non si potrebbe chiamarlo in causa? siccome si tratta di un errore palese. grazie
Se si tratta di un mero errore di rappresentazione grafica si può rettificare. In ogni caso certamente si può chiamare in causa il tecnico dell’epoca, visto che è lui il responsabile.
Buongiorno, ho ereditato una casa e dopo un controllo del geometra ci siamo accorti che da progetto l’abitazione risulta costruita a 5 metri dalla strada ma in realtà è a 3,80 metri.
Premetto che su quella strada sono tutte a 3,80/ 4 metri dalla strada e la casa è stata edificata nel 1968. C’è la possibilità di regolarizzarla?
Nel ringraziarLa porgo Distinti Saluti
Bisogna vedere se è rispettato il requisito di doppia conformità.
Buonasera, in che senso la doppia conformità?
Conformità alle norme in vigore all’epoca della realizzazione e alle norme in vigore oggi.
Buonasera, mi scusi se la disturbo ancora, le norme di allora imponevano 5 metri dalla strada come lo prevedono ancora oggi, quello che non riesco a capire è: dopo 50 anni che l’ casa è li con regolare abitabilità non ci può essere modo di sanarla? Che devo fare abbatterla? La rongrazio nuovamente per quello che fa..
Il fatto è che l’agibilità viene rilasciata sulla base di requisiti diversi, rispetto al rispetto delle norme urbanistiche, che cmq non c’è stato.
Ho scoperto che nella casa che ho avuto in eredità, mio padre, ora deceduto, nell’anno 1992 aveva ottenuto l’autorizzazione a sostituire una balconata; per eseguire i lavori era richiesta la comunicazione di inizio lavori. I lavori sono stati eseguiti senza tale comunicazione. Cosa rischio, come posso rimediare?
La mancata presentazione di inizio lavori entro i temrini stabiliti comporta la decadenza del permesso, quindi è come se il balcone fosse stato realizzato senza titolo. Deve quindi provare a richiedere una sanatoria.
Salve, le chiedo un consiglio. Nel 2001 incaricammo un tecnico per dei lavori di ristrutturazione di una pertinenza. (ricostruzione di un garage, prima fienile) Il tecnico presento una DIA di ristrutturazione, di cui tra l’altro non abbiamo nemmeno la planimetria di progetto, per quale risulta sia progettista che direttore. Oggi effettuando degli accertamenti è emerso che questa pertinenza ha volumetrie e tipologie costruttive differenti rispetto alla DIA di allora. Per cercare di sistemare la situazione provvederò (se possibile per le norme locali) a relativa Sanatoria.
Volevo chiederle su come si dovrebbero/potrebbero gestire i rapporti con il vecchio tecnico? Nel senso, effettuando Sanatoria al vecchio tecnico arriverà d’ufficio una denuncia dal Comune? La Sanatoria l’ha dovrò improntare con il suo supporto o coinvolgimento? Sarà/Dovrà essere solidale con me per questioni economiche e penali? Grazie
Al tecnico non arriva nessuna denuncia d’ufficio. La sanatoria non prevede il suo coinvolgimento. I responsabili di un abuso sono in solido: proprietario, direttore dei lavori e costruttore.
Buongiorno,
possiedo una villetta di montagna risalente ad inizio anni ’70 a cui è stato fatto un successivo intervento di costruzione di un vano aggiuntivo (20 mq ca, su preesistenti 70 mq), mai dichiarato e di conseguenza non autorizzato.
Chiedo se tale tipologia di abuso può essere sanato e mediamente con quali costi e tempi di attuazione, supponendo che la maggior superficie poteva essere ritenuta edificabile.
Saluti
Non è possibile dare una risposta su un blog. Bisogna considerare la strumentazione urbanistica locale e verificare la sussistenza della doppia conformità. Una cosa è certa: dagli anni ’70 a oggi ci sono stati ben tre condoni. C’è stato tempo per pensarci…
Salve, nel lontano 1983 io e mio fratello, in comunione di beni, abbiamo costruito 2 abitazioni al primo piano con i relativi ingressi da una unica scala esterna sempre in muratura.
Nel 1986 abbiamo presentato domanda di condono edilizio che a distanza di 36 anni non è stata ancora definita nonostante siano state da noi pagate tutte le rate e le successive integrazioni richieste, e la pratica risulti essere condonabile (hanno addirittura anche determinato l’importo da pagare come oneri di urbanizzazione).
A distanza di 36 anni io e mio fratello abbiamo deciso di dividere la comunione e nonostante tutte le ipotesi fatte dal tecnico incaricato abbiamo dovuto attribuire ad una delle quote la proprietà della scala con la conseguenza che l’altra abitazione non ha più una scala di accesso e l’ingresso.
L’ufficio tecnico comunale asserisce che attualmente nella zona non c’è un piano regolatore che possa permettere il rilascio di permessi a costruire neanche per una scala esterna e per l’apertura della porta.
Sia così gentile da darmi una qualche informazione che mi permetta di poter aprire una porta e costruire una scala esterna per poter accedere alla mia abitazione
Grazie V.A.
Purtroppo non posso aiutarla perchè non so a quale comune si riferisce ma, anche a saperlo, ovviamente non posso conoscere i regolamenti urbanistici di tutti i comuni italiani. Deve affidarsi e “fidarsi” di un tecnico locale.
Buongiorno, abbiamo purtroppo acquistato dei mini appartamenti che erano destinati a strutture alberghiere e che quindi non potevano essere venduti come civile abitazione. È possibile oggi cambiare la destinazione d’uso e in caso negativo quali sono i rischi in cui si incorre, nonostante la nostra buona fede che sicuramente non ha avuto il costruttore. Grazie.
@Federica G.: non è una risposta che può trovare online. Deve affidarsi a un tecnico del posto che verifichi la fattibilità dell’intervento.
Dopo un sopralluogo dell’ufficio tecnico del comune e il comandante dei vigili urbani a seguito di una denuncia anonima per un presunto abuso edilizio, hanno riscontrato l’inesistenza dell’abuso denunciato, con relazione inviata alla procura. Sono passati 4 anni dalla denuncia e 3 anni e mezzo dal sopralluogo. Come faccio a sapere se il caso è stato archiviato?
Dovrebbe chiederlo a un legale.
Buongiorno, ho montato una casetta in legno da giardino (15mq) in un terreno agricolo di mia proprietà (sono agricoltore a titolo principale). Non ho fatto nessuna richiesta ma la casetta è montata su ruote quindi la posso spostare dove voglio. Devo preoccuparmi dei permessi mancanti?
Alla luce delle ultime sentenze, sì.
salve ho comprato un monolocale 5 anni fa e ho scoperto che in comune non risulta essere diviso dall’appartamento a fianco, mentre al catasto e al tavolare risultano essere due appartamenti, le licenze della casa sono del 70 e la realizzazione dei due appartamenti circa del 73.
per quanto riguarda il regolamento urbanistico ad oggi non prevede appartamenti di metratura inferiore ai 35m e il mio è inferiore.
cosa dovrei fare?
Deve rivolgersi a un legale. Purtroppo le hanno venduto un immobile di fatto abusivo e ci soo diversi soggetti verso cui rivalersi, oltre a cercare di capire come regolarizzare la situazione.
Buongiorno. La nosra casa risale ad un progetto del 1938. Nel 1947 fu costruito un primo piano sopra la casa. L’ultima plamimetria catastale, risale al 1953. In entrambi i progetti,1947 e 1953 fu realizzata una planimetria che riportava un terrazzo che si presuppone non fu mai costruito. Costituisce un abuso edilizio? C’è poi 1 finestra che risultano cieca e la cucina che fu spostata al posto della sala, anche questo è un abuso?
Grazie
Sicuramente sono delle difformità, ma sembrano facilmente sanabili.
Inoltre, se sono state realizzate prima del ’67 e a quel tempo l’immobile era fuori dal centro abitato, si considerano regolari.
Buongiorno, sono un cittadino europeo sposato con un italiano, abbiamo comprato una casa e aggiunto un garage esterno. L’azienda ci aveva detto che non era necessario richiedere un permesso… Ho anche trovato informazioni del signor Berlusconi che permettevano ai proprietari di fare a meno di un permesso per ingrandire la casa… per rilanciare l’economia.
Tuttavia, voglio regolarizzare i cambiamenti per essere più tranquillo, come posso fare?
Grazie per i vostri consigli
Cose da pazzi! Comprendo la sua non conoscenza delle normative italiane, ma il suo coniuge anche ne era all’oscuro? Per la cronaca: Berlusconi ha introdotto il Piano Casa che permette di ingrandire le case, ma sempre con tutti i permessi necessari!
Dovete cmq rivolgervi a un architetto del posto che verifichi se ci sono i presupposti per una sanatoria.
l’omissione di pratiche per il cambio di destinazione d’uso riscontrato dopo 30 anni in una divisione ereditaria, è legittimato con una Sanatoria?
Se ci sono i presupposti, sì.
Buongiorno, sono a chiederLe come si può fare per vendere la casa dove abito a Torino, della quale ho scoperto solo ora che esiste abuso edilizio fatta dal costruttore nel 2005. Purtroppo abbiamo comprato a suo tempo su carta e nessuno di noi si è accorto che la linea tratteggiata era l’abuso. Il costruttore è morto e noi non possiamo farci rivalsa su nessuno, così ci è stato detto. Ora per potere sanare la parte come bisogna fare. La ringrazio e saluto.
Per verificare la sanabilità dell’abuso dovete affidare l’incarico a un architetto del posto. Nel caso in cui non fosse possibile sanare, bisognerà ripristinare lo stato legittimo.
Buongiorno architetto, sono proprietario di un appartamento in attico dove ho effettuato un ampliamento di 15 mq per il quale nel 2003 chiesi un condono. Ad oggi questo risulta ancora aperto ma non so se è possibile intervenire con altri lavori per cui è necessaria una CILA. Interpellando 2 diversi tecnici hanno visioni differenti, il primo sostiene di non poter procedere con la presentazione di un nuovo titolo, invece il secondo sostiene di poterlo fare poichè il condono richiesto è “conforme”, non ha vizi e sono stati pagati tutti gli oneri. In sostanze sostiene che il fatto che non sia stato ancora rilasciato “per colpa del comune” non può pregiudicare il fatto di non poter presentare altri titoli. Non vorrei commettere altri errori, ma è possibile che due tecnici abbiano visioni così contrapposte?
Grazie
E’ possibile, perchè purtroppo le normative sono di difficile interpretazione.
Io concordo con il primo tecnico, ma ciò non toglie che non si possa “sollecitare” la conclusione della pratica di condono, proprio al fine di presentare una Cila. So che alcuni comuni hanno apposite procedure per portare a termine i condoni pendenti.
Buongiorno architetto,
In merito alla sanatoria del garage si sta provvedendo a sanare con la legge Tognoli, cambia qualcosa sulla proprietà dopo la sanatoria cioè resta il proprietario dell’appartamento o verrà condiviso con tutti gli eredi…
Grazie.
A parte che la sanatoria non si fa con la Tognoli… Ma non riesco a farmi capire. Se c’è una persona che ha acquistato un appartamento, questa persona non ha alcun diritto sui garage che non ha acquistato (perchè non poteva acquistarli).
I garage restano del vecchio proprietario che probabilmente è defunto e ora ci sono gli eredi. In quanto prorpietari chiederanno la sanatoria e dopo questa resteranno sempre loro i proprietari finchè i garage non saranno venduti!
Palazzina di 6 unità, nel lontano 1984 i portici della stessa furono adibiti a 6 garage senza il permesso per costruirli. Nel 2002 l’appartamento fu acquistato da uno delle famiglia senza il garage abusivo. Ora si sta pensando a sanarlo. La mia domanda è: il proprietario diventa quello dell’appartamento o verrà cointestato a tutti gli eredi.
Il proprietario dell’appartamento resta sempre e solo proprietario dell’appartamento, visto che i garage non poteva acquistarli.
Ok architetto… Ma dopo la sanatoria la quale la pagheremo tutti gli eredi chi diventerà il proprietario del garage abusivo..
Se ci sono degli eredi che pagano la sanatoria, vuol dire che tali eredi sono i PROPRIETARI.
Architetto forse non ho raccontato bene… L’appartamento era stato assegnato a mio padre in quanto iscritto alla gescal… Poi dopo la sua morte uno della famiglia lo ha rilevato ma non il garage che era abusivo….
La situazione non è chiara… ma a che titolo la sanatoria è stata presentata dagli “eredi”? Cmq sia se sono più soggetti aventi titolo a presentarla, sono questi che ne risulteranno poi proprietari.
Buon giorno Arch,
Abito in un residence completato nel 2003 di 40 unità, 16 delle quali, inclusa la mia, al secondo piano con relativo solaio.
Il solaio non era menzionato nell’atto e il costruttore ha spiegato che per motivi di altezza non era necessario.
A luglio volevo mettere in vendita il mio appartamento ma in Comune a mio Geom. hanno comunicato che il costruttore non aveva consegnato i documenti di chiusura lavori, che non solo i solai erano abusivi ma anche le altezze della parte abitabile di tutte le 16 unità era abusiva in quanto misura 2.50m. Nessuno al residence lo sapeva. Il comune lo sapeva ma non ci ha mai avvisati. Adesso stiamo cercando un modo per sanare il tutto .. ma volevo anche sapere se, nonostante sono scaduti i 10 anni di responsabilità del costruttore… ci sarà un modo per farli causa visto che andiamo incontro di spese per la sanatoria di oltre €14,000 ognuno??? Grazie mille in anticipo
La garanzia decennale in questo caso non c’entra. Sicuramente potrete rivalervi per aver acquistato degli immobili abusivi, ma a prezzo di costi legali e cause che in Italia durano anni. Avete commesso un’imperdonabile leggerezza acquistando senza prima fare controlli.
Grazie mille per la risposta. Buona serata
Ho acquistato 1990 una casa al mare di 65 mq. da un privato. Dopo 30 ho deciso di vendere. Dagli atti preparatori (planimetrie) mi sono accorto che il fabbricato insieme ad altri della schera sono stati costruiti su suolo appartenente a 2 differenti Comuni. Sul primo comune per 56 mq il secondo per 9 mq. L autorizzazione a costruire è stata presentata solo al primo comune mentre al secondo non è stato mai inviato nulla dal costruttore. Ora mi dicono che la casa è abusiva per quei 9 mq. E quindi invendibile. Chiedo se Esiste qualche possibilità che si possa sanare e come il prospettato abuso edilizio.
Si tratta di una situazione molto complessa che può essere seguita solo da un tecnico sul posto.
Buongiorno Arch. Granata,
5 anni fa ho acquistato per poche centinaia di euro un piccolo soppalco (20 mq circa) da un artigiano come me che cessava l’attività. L’ho montato all’interno del mio laboratorio di circa 300 mq. (altezza sottostante cm.272 altezza sovrastante cm.300). Francamente non pensavo di commettere un illecito penale, al di la delle sanzioni che comunque possono essere importanti. Le chiedo se è sanabile denunciandolo presso il comune e che costi potrebbe indicativamente comportare, oppure vista la modesta superficie, è meglio rimuoverlo e basta. Ho letto che il penale si prescrive dopo 4 anni, a partire però da quale data?
La ringrazio per una sua risposta.
Per verificare la sanabilità dell’abuso, deve affidarsi a un architetto del posto, perchè bisogna verificare la normativa locale.
Il reato penale si prescrive dal momento in cui è accertato.
Dopo 25 anni che ho costruito la casa ho scoperto che la casa è in abuso primario perchè il direttore lavori e progettista non aveva fatto la variante in comune. Posso rivalermi ancora contro lui che lavora ancora o viene tutto a carico mio?
Grazie.
Progettista, proprietario e costruttore sono tutti responsabili allo stesso modo. Non è possibile rivalersi l’uno contro l’altro.
Mia moglie è coltivatrice diretta noi abbiamo costruito una casa finita nel 1998 nel terreno agricolo però spostata di 15 m. rispetto al disegno. Il direttore lavori un Arch. della zona mi aveva detto che presentava al comune una variante che tutto era a posto. Chiedo un permesso a costruire un pozzo x irrigare l’orto e il prato e vedo che il disegno era a posto nel 1999. Nel 2004 ho chiesto un permesso x costruire un portico con locale magazzino agricolo e trovo che il disegno è a posto come ho la casa ora. Nel 2019 chiedo un permesso x mettere i pannelli fotovoltaici e il comune mi dice che la mia casa è in abuso edilizio che a loro è sempre come il primo disegno. Mi chiedono di sanare con 20000 € o trovare qualche atto giudiziario in cui hanno pagato la minima cioè 516€. Non è possibile la prescrizione dopo 26 anni l’architetto lavora ancora cosa posso fare. Grazie mille
Come scritto nell’articolo la prescrizione dell’abuso non avviene, per cui l’unico modo di regolarizzare è sanare.
Buongiorno. Nel 2010 ho comprato un appartamento derivato dalla divisione di un appartamento grande il doppio. il Notaio ha allegato al rogito la planimetria catastale riportante lo stato attuale dell’appartamento e che risale al 1975. In Comune la divisione dell’appartamento non è stata aggiornata. si tratta di abuso edilizio? cosa devo fare per sanarlo? avendo un documento del 1975 che attesta lo stato attuale dei locali, si può considerare reato prescritto? Grazie mille
Come spiego nell’articolo l’abuso edilizio non si prescrive.
Per sanare deve presentare un titolo edilizio in sanatoria. Verificare presso lo specifico comune quale titolo è richiesto.
Gentile Architetto Granata, la ringrazio della risposta. Quindi è possibile recarsi in comune e fare una ricerca nell’archivio storico delle concessioni edilizie?
Grazie ancora, Tella
Sì, deve fare un accesso agli atti. Qui trova le modalità: https://www.guidaxcasa.it/accesso-agli-atti-ufficio-tecnico-come-si-fa/
egr. architetto sono comproprietario del 90% di una unità immobiliare: nel sito, circa vent’anni fa, è stato costruito un piccolo garage di circa 20 mq. abusivo: posso demolirlo: oggi è diventato un rudere abusivo effettuato peraltro dai precedenti proprietari? Ovviamente non c’è mai stato l’intervento sia dell’ufficio tecnico sia dei vigili urbani.
@giuseppe: se non c’è mai stata alcuna segnalazione, per demolire deve presentare un titolo autorizzativo, altrimenti sarebbe ancora un abuso.
Mio padre nel 1949 ha ricavato un piccolo bagno chiudendo parzialmente un balcone da cui si può accedere anche da una piccola scala esterna. Nello stesso anno ha realizzato un secondo bagno dividendo un locale a piano terra. Non ho trovato documentazione relativa alla realizzazione di queste opere. Può essere considerato un abuso edilizio in base alla normativa vigente all’epoca quando spesso i lavori erano eseguiti in economia? Volendo vendere la casa non vorrei trovarmi brutte sorprese.
Grazie della risposta.
Se le opere sono realizzate senza titolo sicuramente sono abusive. Se deve vendere, le consiglio di affidarsi a un architetto che, facendo un accesso agli atti, verificherà se effettivamente non ci sono autorizzazioni e, in caso negativo, provvederà a fare in modo che possa sanare o ripristinare laddove non sia possibile.
Buongiorno architetto,
se compro un appartamento con una cucina ricavata subito dopo la costruzione (primi anni 50) ma mai accertato dalle autorità, rischio qualcosa? E’ in prescrizione dopo oltre 60 anni? Oppure devo per forza pagare la sanatoria? Come si può dimostrare la data? Da allora non è stato mai venduto, l’atto di vendita potrebbe richiamare l’attenzione delle autorità che controllano? Grazie. Cordiali saluti
Un immobile con abuso edilizio non può proprio essere venduto. Il notaio richiederà la conformità.
Buonasera Architetto,
nel 2007 ho acquistato un immobile che avevo intenzione di rivendere ma per il quale mi sono dovuto fermare poichè ho scoperto alcune difformità tra l’accatastamento e la concessione edilizia presentata dallo stesso costruttore.
Avrei voluto fare causa, ma del direttore ai lavori non c’è più nessuna traccia, l’unica figura professionale che posso rintracciare è il direttore architettonico (il cui Nominativo, diverso dal direttore ai lavori, mi è comparso in fase di richiesta del certificato statico) questa figura ha responsabilità su eventuali abusi commessi?
Grazie per la sua disponibilità
La figura del “direttore architettonico” di fatto non esiste. Esiste solo il direttore dei lavori. Si può al limite distinguere il dl per la parte architettonica e il dl per la parte strutturale.
Detto ciò non capisco perchè vuole citare in giudizio il dl. Secondo me deve fare causa principalmente al venditore, cioè il costruttore.
Il venditore è una srl fallita poco dopo la costruzione.
Il direttore ai lavori credo avesse l’obbligo di riutare/comunicare al comune la varianze in corso d’opera rispetto al progetto riportato sulla concessione edilizia o sbaglio?
mi scusi progettista architettonico
Le modifiche devono essere comunicate dal dl, che può essere diverso dal progettista architettonico, però bisogna appurare se il tecnico sia a conoscenza delle modifiche effettuate. Potrebbero essere state apportate dopo la chiusura del cantiere.
Buonasera
Scoprire in una coop.edilizia in zona peep che il presidende della stessa dichiara al catasto oltre ai 6 piani con 4 unità abitative per piano ed al settimo 4 sottotetti C/2 in civile abitazione A/2
Tutto questo nel 2007, oltre al falso c’è l’abuso edilizio.
Ad oggi nel 2018 tutto questo va in prescrizione
Grazie
Potrebbe formulare la domanda in maniera più chiara?
Buongiorno architetto
io ho individuato una casa da comprare e sono andato a chiedere informazioni al comune. La casa quando è stata costruita ha avuto la concessione per costruire su terreno di 3600 mq oggi i proprietari hanno venduto maggior parte di quel terreno e hanno messo in vendita la casa con un 200 mq di giardino. Ora dopo 30 anni risulta una casa uso abitativo su un terreno agricolo.
La casa non è abusiva perché ha una concessione edilizia quindi quali problemi potrei avere acquistandola?
Se c’è una concessione non dovrebbero esserci problemi.
Verifichi soltanto che il frazionamento del tereno sia stato fatto in maniera regolare.
Buongiorno,
espongo brevemente il mio problema:
la casa in cui abita mia nonna e di cui io sono uno dei comproprietari è stata costruita da un ente pubblico come casa popolare e i miei nonni ci sono andati ad abitare nel 1961. Nel ’62 o ’63 questo ente realizza, secondo mia nonna e i suoi vicini/confinanti, dei magazzini contigui fra loro per queste quattro villette a schiera. In seguito viene recintato il terreno, che diventa giardino, compreso tra le case e i magazzini. Il tutto espropriando il terreno ad una famiglia che aveva una casa affianco e un terreno. Questa casa infatti non esiste più.
Negli anni ’70 mio nonno compra la casa, tuttavia in nessun documento risultano queste modifiche fatte dall’ente e nelle mappe non compaiono né il giardino né i magazzini. La storia, seppur strana, mi è stata confermata dal vicino che prima di vendere la sua mi ha detto che lui molti anni fa fece il condono.
Non so cosa abbiano fatto gli altri due vicini, in ogni caso i quattro magazzini sono un blocco unico con quattro accessi alla strada.
La mia domanda è: com’è possibile risolvere la situazione in futuro per vendere la casa?
grazie
Deve affidarsi a un architetto del posto, che possa studiare la documentazione e lo stato dei luoghi per comprendere come e se è possibile regolarizzare.
Buongiorno,
sto per acquistare un’abitazione che nel 2015 ha avuto un cambio di destinazione d’uso ad A/10 e nel 2016 è stata ripristina ad A/2 come da licenza ediliza originaria del 1964. Entrambe le operazioni sono state effettuate solo al catasto. Mi trovo di fronte ad un abuso o visto che è stato ripristinata la destinazione iniziale l’abuso non sussiste?
Grazie
Se la planimetria risulta conforme a quanto licenziato nel 1964 è come se non ci fosse stato nessun abuso.
Buon giorno Architetto. Ho acquistato nel 2005 una bifamiliare di nuova costruzione. L’ho messa in vendita e mi accorgo, controllando i progetti depositati in comune, che non essendoci i dieci metri di distanza da un garage non pertinente alla casa ma di altro proprietario dovevano esserci cinque travature che univano i due edifici che naturalmente non sono state fatte e non ero stata messa al corrente al momento del rogito. Ora non posso venderla con un illecito il costruttore non intende sanare la situazione. Le chiedo se ricorro a vie legali posso ottenere l’istallazione delle travature inesistenti dal costruttore e se sì in quanto tempo. la ringrazio Silvia C.
Se ricorre alle vie legali potrebbe ottenere anche un indennizzo che la risarcisca per le spese di regolarizzazione dell’immobile.
Purtroppo le saranno noti i tempi della giustizia in Italia, per cui parliamo di anni…
Buonasera, se l’abuso edilizio è stato realizzato dal costruttore negli anni 50 e risulta dalla planimetria catastale difforme dallo stato attuale dell’immobile, come posso sanare la situazione (non potendo ripristinare lo stato precedente perchè attiene alla posizione di un muro perimetrale del palazzo) e avviare una pratica CILA per ristrutturazione?
Grazie
Deve incaricare un architetto che verifichi la possibilità di sanare la difformità.
Buonasera
cortesemente olevo avere alcune delucidazioni su una cosa che ho scoperto diversi anni dopo il rogito, e che le espongo in dettaglio:
nel 2007 ho comprato una villetta (costruzione 2002) in un condominio di otto villette uguali. piano terra abitabilissimo, e 1 piano da una stanza abitabile e tre stanze cosi descritte “non praticabili”. con altezza max centrale 2,20.
dopo diversi anni anni (10 per la precisione, 2017) che ho fatto una surroga di mutuo, il perito mi ha fatto notare che il punto max in altezza al 1° piano è 2,70mt e non 2,20mt come da planimetria. infatti io ho tutte le tre stanze “non praticabili” abitabilissime!
mi chiedevo, cosa devo fare per sanare la cosa? ma perchè il costruttore ha messo altezza minore sulla planimetria? come mi devo comportare adesso e cosa si rischia?. Potrebbe essere nullo, a distanza di anni, il rogito?
Grazie nella sua cortese risposta.
Troppe domande. Per una consulenza personalizzata può fare la richiesta qui: http://www.guidaxcasa.it/contatti/
Nel 2005 ho spostato delle porte e ruotato un tramezzo per modificare due bagni attigui. Cioè parte di un bagno è stato inglobato dall’aatto. Non cambiato metratura, millesimi e volumetria. Ora DEVO vendere per gravi problemi finanziari. Non ho fatto aggiornamento alla piantina catastale ( mi risulta che non è e era previsto). Non ho più le fatture che, secondo legge, bisogna conservare per 10 anni e non ricordo intestazione ditta. Ciò può invalidare la vendita?
No, la cosa importante è che abbia presentato un titolo autorizzativo (allora era la Dia) e l’aggiornamento catastale (che può fare anche adesso).
Buonasera!
Abbiamo costruito una casa in un terreno agricolo con concessione edilizia rilasciata dal mio comune.
Siccome siamo in lite con un rifugio dog hotel con all’incirca 300 cani, avendo fatto gli esposti al comune per il continuo lattrato dei cani in qualsiasi ora e dopo aver vinto contro il canile per inquinamento acustico, il comune ha eseguito i controlli sulla mia abitazione.
Purtroppo il nostro geometra non ha presentato la variante “la casa è spostata di 150 metri ” il comune sta preparando un ordinanza per la demolizione. Come possiamo risolvere il problema?
Deve rivolgersi a un architetto che verifichi se è possibile presentare una richiesta di sanatoria.
Buongiorno !
La sanatoria si può fare, però l’ingegnere del comune dice che rifacendo il progetto dobbiamo stare alle regole di oggi..
Le regole di oggi prevedono 3 ettari di terreno e non più 1 ettaro come era nel primo progetto.
Quindi non ci lasciano via di scampo o possiamo con il nostro avvocato avvalerci con il primo progetto?
Grazie per le risposte, sono disperata perché invece di mettere in regola il canile sono venuti da noi a fare i controlli e senza farsi nessun scrupolo vorrebbero buttarci fuori con due bambine.
Mi perdoni, ma detto così non ha molto senso dal punto di vista tecnico. Non è colpa sua, che sta riferendo quanto le è stato comunicato. Non ha per caso una comunicazione scritta del comune, per comprendere meglio cosa intendono?
Sono venuti a casa la polizia municipale con l’ingegnere del comune, ci ha esposto a voce che non essendoci la variante la casa risultava abusiva e che se noi non avessimo una copia il sindaco dovrà provvedere a un ordinanza.
Noi ci stiamo mobilitando a presentare la variante riifacendo il progetto con il posizionamento attuale della casa, però l’ingegnere ha detto che dovremmo stare alla legge vigente del 2015.
La casa è stata terminata nel 2005 e il progetto è stato fatto nel 1998.
Adesso io non capisco se stanno cercando di metterci paura e far in modo di farci stare zitti riguardo il canile.
Purtroppo non ho elementi documentali per darle una risposta definitiva e comunque un commento richiederebbe un certo approfondimento. Si affidi all’architetto che le sta seguendo la sanatoria, oppure richieda qui il servizio di consulenza a pagamento: http://www.guidaxcasa.it/contatti/
Gent.ma Architetto, dovendo vendere la casa (villa) acquistata nel 1995, mi sono accorto che il progetto depositato in Comune è totalmente difforme (praticamente è a specchio della costruzione). Ho comprato con l’abitabilità e regolare licenza avvenuta nel 1969/70 ma chiaramente all’epoca non è stato effettuato un sopralluogo da parte di alcuno per verificare la conformità. Io sono il terzo proprietario e credo che il primo sia stato artefice del reato come risulta dalla licenza; addirittura i confini sono 40 cm. in meno rispetto ai 6 metri richiesti all’epoca dal Comune. Avendo chiesto il condono nel 2004 per aver realizzato una tettoia ed un localino attrezzi ma non ho completato l’iter pur avendo pagato tutte le oblazioni ed i diritti perchè l’avrei fatto alomento della vendita. Peccato perchè ne sarei venuto a conoscenza 13 anni fa; cmq ora mi ritrovo in una situazione pazzesca e le chiedo se si configura una prescrizione dopo 48 anni dalla costruzione. Grazie
Come può leggere dall’articolo si prescrive il reato penale, non quello amministrativo.
Quindi lei non può vendere se non regolarizza la situazione.
Buongiorno, nel 1996 ho eseguito dei lavori in un sottotetto non abitabile (apertura di n. 3 velux, spostamento di lucernaio esistente, scala di collegamento dal piano inferiore) aprendo una DIA con relativa conclusione (non è stata eseguita variazione catastale perché all’epoca per quel tipo di lavori non era obbligatoria); nel 2006 l’ho venduto con la specifica sul rogito di non avvenute variazioni catastali; ad oggi l’attuale proprietario in procinto di vendere mi contesta (tramite perizia di perito) delle difformità dello stato di fatto con il progetto originale (posizionamento dei velux e dimensioni fuori tolleranza): in pratica mi chiede di pagare le spese di accatastamento e la sanatoria: sono richieste giustificate a Vs parere?
Per la precisione la DIA fu aperta e chiusa dai proprietari precedenti (i miei genitori ora defunti) e il rogito fu effettuato a pratica aperta.
Ringrazio e saluto cordialmente
Se ci sono delle difformità con la DIA presentata, è lecito che l’attuale proprietario si rivalga nei confronti dei venditori.
Io ho fatto un lavoro senza fare la scia non ho segnalato l’attività ora Questo lavoro è finito da tre anni nessuno mi ha detto niente ora una mia vicina di casa si lamenta e vuole andare in comune per vedere se io ho segnalato la scia Dopo quanto tempo va in prescrizione dopo 3 anni posso stare tranquilla
Se legge l’articolo vedrà in quanto tempo e come si prescrive il reato penale.
Quello amministrativo invece non si prescrive, ciò vuol dire che in qualunque momento lei verrà “scoperta” dovrà pagare le sanzioni.
Salve, una domanda: nel 1975 mia nonna a costruito casa con regolare progetto entro i 300 dal mare. In fase di costruzione ha ampliato la costruzione di svariati metri quadrati ed in più ha scavato creando un appartamento sottoposto, che successivamente con modifiche sul terreno è diventato a piano terra. Successivamente sempre mia nonna costruisce una casa di circa 60 mq su un terreno adiacente. Prima di passare a miglior vita dona tutto a mio padre, senza avere mai nessun controllo da nessuno. Anche mio padre prima di passare a miglior vita mi dona tutto il bene. Nel 2016 si presenta la forestale contestandomi l’abuso con difformità sulla prima casa e abuso completo sulla seconda. Da premettere sono passati 42 anni da quando sono stati commessi gli abusi. Io all’epoca avevo 7 anni. Cosa posso fare? Saluti
Normalmente un immobile con abusi non potrebbe essere donato, ma, ahimè, i notai hanno l’abitudine di rogitare senza fare alcun controllo. Qui ne sono stati fatti ben 2 di atti irregolari. L’unica cosa che può fare è rivolgersi a un buon avvocato.
Ho comprato un appartamento, il mio vicino ha costruito il balcone a partire dal muro confinante senza lasciare la distanza di legge, vorrei sapere se intraprendo una azione legale è fattibile oppure ce prescrizione quali sono i termini da calcolare grazie
Se legge l’articolo, trova tutte le risposte che cerca.
Buongiorno Architetto,
chi commette un abuso su una struttura sanata, si perde la precedente sanatoria o casomai si deve rispristinare tutto come era precedentemente?
Grazie
La precedente sanatoria non si “perde”, quindi occorre ripristinare lo stato sanato.
Buongiorno architetto
mio marito nel 2016 è diventato proprietario di nuda proprietà della casa dei suoi genitori, la mamma ha l’usufrutto ora si ritrova facendo controlli che nella casa ci sono stati degli abusi, a questo punto chi deve pagare per sistemare le cose gli illeciti amministrativi? lui o la madre che insieme al marito avevano costruito la casa nel 1968? grazie per la sua cortese risposta
cordiali saluti
Arcaro Nadia
Le “colpe” ricadono sull’attuale proprietario. Quindi compete a suo marito regolarizzare, anche se poi potrà rivalersi sulla madre ma anche sul notaio che non ha effettuato i necessari controlli all’atto del trasferimento.
Poichè in genere però i genitori quando donano la casa a un figlio lo fanno in buona fede, suo marito avrà modo di trovare un accordo civile con la madre, per dividere magari le spese.
Buongiorno architetto, la mia opera depositata in comune e al genio civile prevedeva la realizzazione di un edificio di sei piani. Adesso sono stati realizzati solo tre piani. L’opera al momento risulta finita, ma la fine lavori non è stata ancora presentata. Al comune è stata già presentata la variante, ma al genio civile no. Cosa mi consiglia di fare? Posso presentare solo una variante al genio civile o devo presentare istanza di sanatoria?
Cordiali saluti
Deve presentare variante anche al Genio Civile.
ho costruito una veranda nel 2012. il reato penale dovrebbe essere prescritto.
Cosa succede se presento una domanda di sanatoria in comune?
Non si azzera la prescrizione penale?
Come dimostrazione dell’avvenuta ultimazione dei lavori, può andar bene la fattura o ricevuta fiscale?
La fattura potrebbe dimostrare l’ultimazione.
La sanatoria non costituisce un problema dal punto di vista penale, purchè l’intervento sia sanabile.
Ho costruito una tettoia nel 2001 con regolare progetto. Nel 2009 ho chiuso le pareti laterali, i vigili urbani sono venuti, nel 2015 puo andare in prescrizione?
Come scritto nell’articolo, può andare in prescriizone solo il reato penale. I tempi si prescrivono dal momento in cui il cantiere è stato sottoposto a sequestro o in cui è avvenuta la sentenza di primo grado.
buongiorno architetto nel 1990 ho comprato un terreno da 625mq con costruzione abitativi il certificato destinazione urbanistica diceva terreno particolareggiato recupero nel 1992 lo espropriano per un asilo nido neanche un anno viene bocciato dalla regine ne frattempo nel 20o5 viene approvato il piano regolatorio sempre con il vincolo asilo nido nel frattempo passano più di cinque anni non mi è mai arrivato lettera di esproprio sono andato all’ufficio tecnico per dirle se il terreno le servivano per le opere pubblica le ho detto che mi serviva il terreno oppure me la pagate e io ne cerco una’ altro terreno ,loro non mi danno risposta nel frattempo nel 2010 ho fabbricato una casa con piattaforma opera leggera con il tetto combedato circa 110 mq nel frattempo è uscita sanatoria catastale nel fine 2010 completa per abitazione sono passati altri 12 anni ; A questo punto le chiedo se oggi potrei fare una sanatoria ? cosa mi consiglia da fare ? Posso aspettare tutti questi anni finche se lo prendono per le opere pubblica ? E se vengono a farmi un controllo cosa vado incontro ? L’ufficio tecnico i possono vincolare il terreno tutto questo tempo ?
@Ignazio: ha costruito dove non si poteva costruire… non può sanare nulla.