Recupero abitativo seminterrati: quali i requisiti da rispettare?

In alcune delle Regioni italiane è consentito il recupero abitativo seminterrati, seguendo un principio già applicato da tempo ai sottotetti.

recupero abitativo seminterrati

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Cosa sono i piani seminterrati e interrati?

Per comprendere cosa si intenda per piano seminterrato e piano interrato, dobbiamo fare riferimento alle definizioni uniformi riportate nel Regolamento Edilizio Tipo.

Il piano seminterrato è definito come il piano di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore (anche solo in parte) a quella del terreno posto in aderenza all’edificio e il cui soffitto si trova a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio. In altre parole, il seminterrato è una porzione dell’edificio parzialmente al di sotto del livello del terreno, ma con una parte emergente che consente l’installazione di finestre e garantisce luce e ventilazione naturale.

Il piano interrato è invece descritto come il piano di un edificio il cui soffitto si trova a una quota inferiore rispetto a quella del terreno posto in aderenza all’edificio. Questo significa che l’interrato è completamente al di sotto del livello del suolo, privo di aperture dirette verso l’esterno e di accesso alla luce naturale.

La distinzione principale tra seminterrato e interrato risiede, quindi, nella relazione con il livello del terreno e nella possibilità di ricevere illuminazione e ventilazione dall’esterno.

Perché ci sono leggi per il recupero abitativo dei seminterrati?

In alcune Regioni italiane è consentito il recupero abitativo dei piani seminterrati e, in alcuni casi, anche dei piani interrati, seguendo un principio già applicato ai sottotetti. Questa possibilità permette di trasformare volumi in precedenza inutilizzati in spazi abitabili, soddisfacendo il fabbisogno abitativo senza consumare ulteriore suolo.

Il principale obiettivo di tali normative è quello di valorizzare i volumi già esistenti negli edifici, evitando la necessità di costruire nuovi fabbricati e preservando le aree libere.

Recuperando seminterrati e interrati, si sfruttano spazi altrimenti abbandonati o scarsamente utilizzati, inserendosi pienamente nei programmi di rigenerazione urbana. Questi programmi mirano non solo a soddisfare esigenze abitative ma anche a migliorare il decoro urbano e ridurre fenomeni di degrado, valorizzando il patrimonio edilizio esistente.

Questa strategia rappresenta quindi una risposta concreta al fabbisogno di nuove abitazioni, mantenendo un approccio sostenibile.

Tuttavia, il recupero abitativo dei seminterrati e interrati è sottoposto a rigide regolamentazioni che variano da Regione a Regione, con l’obiettivo di garantire standard abitativi adeguati, evitando situazioni di disagio o insalubrità per chi occuperà tali spazi.

Come si effettua il recupero abitativo dei seminterrati?

Se possiedi un piano seminterrato e desideri trasformarlo in un’unità abitativa o semplicemente in una tavernetta per ampliare la tua casa, il primo passo è verificare se nella tua Regione è consentito il recupero abitativo di tali spazi.

Per farlo, dovrai rivolgerti a un tecnico abilitato, come un architetto, un ingegnere o un geometra. Il professionista non solo confermerà o meno la fattibilità dell’intervento ma, in caso positivo, si occuperà di redigere un progetto dettagliato.

Parliamo di un progetto non solo architettonico, ma orientato soprattutto a garantire che il seminterrato rispetti tutti i requisiti richiesti per ottenere l’agibilità per uso abitativo.

Una volta ultimata la progettazione, il tecnico presenterà la pratica al Comune per ottenere il titolo abilitativo necessario per procedere con l’intervento.

È importante sottolineare che il tipo di titolo abilitativo richiesto varia in base alla normativa locale. In alcune Regioni potrebbe essere sufficiente una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), mentre in altre potrebbe essere necessario un Permesso di Costruire.

Quali sono i requisiti da soddisfare per il recupero abitativo dei seminterrati?

Per trasformare un seminterrato o un interrato in un’abitazione, è necessario rispettare una serie di condizioni, tra cui:
rapporti aeroilluminanti: è fondamentale garantire un’adeguata ventilazione e illuminazione naturale
• requisiti igienico-sanitari: devono essere rispettate le norme relative agli standard abitativi minimi, come altezza utile interna e superficie dei locali
• norme antisismiche: la struttura deve essere adeguata per garantire la sicurezza in caso di terremoti
• norme antincendio: devono essere previste misure di sicurezza contro il rischio di incendi
• efficienza energetica: è obbligatorio adottare soluzioni che garantiscano un buon isolamento termico e riducano i consumi energetici
• accessibilità: l’unità abitativa deve essere progettata per essere accessibile anche a persone con mobilità ridotta.

Uno degli interventi principali da effettuare riguarda l’isolamento e l’impermeabilizzazione. I locali seminterrati e interrati sono particolarmente esposti a problematiche come l’umidità di risalita e le infiltrazioni d’acqua provenienti dai muri controterra. Per proteggere questi ambienti, è necessario utilizzare materiali impermeabilizzanti e adottare soluzioni che riducano al minimo il rischio di infiltrazioni.

Un ulteriore problema diffuso in questi ambienti è rappresentato dalla presenza del gas radon, una sostanza radioattiva naturale che può accumularsi negli spazi chiusi e risultare pericolosa per la salute umana. Per contrastare questo rischio, è fondamentale installare sistemi di ventilazione meccanica controllata che assicurino un ricambio d’aria adeguato.

Dal punto di vista termico, è importante intervenire sulle pareti controterra che tendono a essere più fredde rispetto alle altre, aumentando il rischio di condensa e la conseguente formazione di muffa. Per ovviare a ciò, si utilizzano materiali isolanti specifici e si installano infissi ad alte prestazioni, capaci di ridurre le dispersioni termiche.

Per quanto riguarda i requisiti igienico-sanitari, il riferimento principale è il Decreto Ministeriale 5 luglio 1975, che stabilisce parametri relativi alle dimensioni minime degli ambienti abitativi e all’altezza interna utile. Tuttavia, in alcune Regioni sono previste deroghe che consentono altezze minime di 240 cm.

Infine, i rapporti aeroilluminanti rappresentano spesso una sfida nei seminterrati, dove le finestre sono generalmente di dimensioni ridotte. Nei piani completamente interrati, l’illuminazione naturale può essere garantita solo tramite bocche di lupo, aperture progettate per consentire l’ingresso della luce. In alcune Regioni, come la Lombardia, è ammesso l’uso esclusivo di illuminazione artificiale, ma solo per immobili non destinati a uso abitativo.

Conclusioni

Come emerso da questa analisi, il recupero abitativo di un piano seminterrato rappresenta un’opportunità significativa per valorizzare spazi esistenti e ottenere unità abitative senza necessità di nuove costruzioni.

Tuttavia, è fondamentale considerare attentamente i requisiti normativi e i costi associati all’intervento, poiché non tutte le Regioni italiane permettono questo tipo di trasformazione e, dove consentito, i lavori richiesti per adeguare il seminterrato alle norme vigenti possono risultare complessi e onerosi.

Nonostante ciò, quando realizzato con attenzione e in conformità con le leggi, il recupero abitativo dei seminterrati può contribuire a soddisfare il fabbisogno abitativo e a migliorare l’efficienza del patrimonio edilizio esistente, offrendo soluzioni sostenibili e di qualità.




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