Recupero abitativo di un sottotetto esistente

Il recupero abitativo del sottotetto è un intervento edilizio che consente di trasformare in mansarda abitabile un volume esistente altrimenti inutilizzato.

Recupero abitativo sottotetto ©

Recupero abitativo sottotetto ©

Cos’è il recupero abitativo di un sottotetto?

Si definisce sottotetto il volume sovrastante l’ultimo piano dell’edificio, delimitato dalla copertura.
Spesso diventa una parte della casa abbandonata a se stessa o adibita a locale di sgombero, ma in alcuni casi è possibile trasformarlo in una mansarda abitabile.

Il recupero abitativo del sottotetto è infatti un intervento edilizio che consente di utilizzare a fini abitativi un volume esistente altrimenti sprecato.
Questa soluzione è utile per consentire di:
• evitare abusi edilizi
• accrescre il patrimonio immobiliare urbano senza aumentare ulteriormente il consumo di suolo.

Il recupero a fini abitativi può essere utilizzato per ricavare una nuova unità immobiliare autonoma o alcune stanze in aggiunta a un appartamento già esistente.

Recupero abitativo sottotetto: le norme variano da Regione a Regione

In tutta Italia è possibile effettuare il recupero abitativo dei sottotetti esistenti. Le modalità sono però disciplinate da leggi regionali, per cui i requisiti richiesti sono diversi da Regione a Regione.
Possono ad esempio cambiare:
• l’anno di costruzione dei sottotetti ammessi a recupero
• le destinazioni d’uso consentite
• i rapporti aeroilluminanti richiesti.

Così, se in alcune Regioni sono ammessi al recupero abitativo solo i sottotetti ultimati da diversi anni, in altre è possibile richiederlo anche per quelli di recente ultimazione.
In genere comunque è possibile recuperare solo quei sottotetti che risultano già costruiti al momento dell’entrata in vigore delle norme.

Un’altra regola che varia da Regione a Regione è la possibilità di elevare in altezza il sottotetto esistente. In alcuni casi, infatti, il solaio di copertura può essere portato a una quota più alta, in altri invece tale possibilità è esplicitamente vietata.
In quest’ultimo caso, per ottenere l’altezza minima interna richiesta, si può:
• sfruttare il volume già esistente
• abbassare il solaio di calpestio, laddove è possibile.

Requisiti per il recupero abitativo di un sottotetto: l’altezza interna

I requisiti principali per considerare abitativo un volume costruito sono fissati a livello nazionale dal Ministero della Salute. Alla base di queste regole ci sono infatti proprio la tutela della salute e dell’igiene.

Un volume, per essere considerato abitabile, deve avere solitamente un’altezza interna di almeno 2,70 m. Per i sottotetti è ammessa un’altezza inferiore, variabile come detto tra le varie Regioni, ma perlopiù fissata a 2,40 m. Per corridoi e spazi di servizio sono concesse altezze ancora inferiori, così come ulteriori deroghe sono ammesse per le Regioni e Province autonome.

Ma l’altezza di un sottotetto è variabile, da quella più bassa alla gronda, a quella più alta al colmo: come fare quindi a calcolarla?
Si considera a tale scopo l’altezza media ponderale, vale a dire una media tra le varie altezze del soffitto.
Per calcolare quest’altezza ponderale sono escluse le parti di pavimento la cui copertura è inferiore a una certa altezza (ad esempio 1,40 m), comunque recuperabili con la realizzazione di arredi fissi.

Altri requisiti

L’altro requisito vincolante è rappresentato dai rapporti aeroilluminanti, ovvero le proporzioni tra aperture finestrate e superfici delle stanze.

In questo caso, non tutte le Regioni si sono espresse in merito. Laddove non ci siano indicazioni dovete considerare come rapporto minimo da rispettare quello fissato a livello nazionale di 1/8. Le superfici finestrate apribili di ogni stanza devono essere pari quindi ad almeno 1/8 della sua superficie di pavimento.
Per soddisfare tali rapporti, può anche essere necessario realizzare nuove finestre, lucernari, abbaini, nel rispetto delle caratteristiche architettoniche dell’edificio.

Un altro requisito richiesto dalla maggior parte delle Regioni è poi la presenza di un congruo numero di posti auto. La legge nazionale (legge Tognoli) prevede infatti il rispetto di un rapporto tra metri quadri di parcheggi e metri cubi di costruito di 1 a 10. Realizzando nuove abitazioni, quindi, dovrebbe essere rispettato tale rapporto.

Alcune Regioni derogano a questo obbligo, non richiedendo ulteriori parcheggi per la nuova abitazione ricavata nel sottotetto. Altre derogano solo nel caso in cui il recupero abitativo rappresenti l’ampliamento di un’abitazione esistente e non un’unità immobiliare a sé stante. Altre infine richiedono il numero di posti auto previsti.

Tuttavia, se non è possibile reperire tali spazi, è prevista in genere la monetizzazione dei parcheggi, cioè il versamento di un contributo in denaro per la mancata disponibilità di posti auto.

In alcune Regioni, infine, è richiesto il rispetto di precisi parametri di isolamento termico per favorire il risparmio energetico.

Come fare il recupero abitativo di un sottotetto

Per trasformare un sottotetto esistente in abitazione è necessario richiedere al Comune un Permesso di Costruire.

Naturalmente, se il sottotetto è ubicato in un edificio condominiale, è necessario richiedere anche l’approvazione all’assemblea.

Per sapere quindi se e come potete trasformare il vostro sottotetto in mansarda abitabile, dovete rivolgervi a un professionista abilitato (architetto, ingegnere o geometra). Il tecnico effettuerà sopralluogo per verificare le caratteristiche del manufatto e predisporrà la documentazione richiesta in base a quanto previsto dalla normativa regionale.

Per richiedermi un progetto di recupero abitativo di sottotetto, compilate il modulo contatti.

Recupero abitativo sottotetto e detrazioni fiscali

Il recupero abitativo di un sottotetto comporta un cambio della destinazione d’uso da locale sottotetto ad abitazione, per cui rientra nella definizione di restauro e risanamento conservativo.

L’Agenzia delle Entrate ha pertanto confermato che le opere edilizie consistenti nella formazione di un’unità immobiliare abitabile nel sottotetto sono ammesse alla detrazione IRPEF del 50%.

Attenzione, però: se per l’intervento di recupero sono realizzati nuovi volumi, ad esempio elevando il solaio di copertura, sono detraibili solo le spese effettuate per gli interventi sul volume esistente. Quelle sul nuovo volume non sono agevolabili perchè considerato nuova costruzione.

Quali opere sono detraibili e quali no

Rientrano tra le opere agevolabili lavori come:
• la realizzazione di tramezzi
• il rifacimento del tetto
• l’impianto elettrico
• l’impianto idro-termo-sanitario
• la sostituzione o la nuova installazione di serramenti.

Se però è stato ampliato il volume alzando la quota del tetto, la spesa per la realizzazione di tramezzi, la loro tinteggiatura, ecc., sarà detraibile da terra fino alla quota del tetto preesistente, mentre la parte eccedente dovrà essere esclusa.

Quando, nell’ambito di un intervento di recupero a fini abitativi di un sottotetto vi ritrovate una quota di spese agevolabili e un’altra non agevolabile in quanto riferita a un ampliamento di volume, vi consiglio di distinguere la fatturazione ed effettuare i pagamenti con bonifici separati. Per questo motivo è importante rivolgersi a un architetto.

Tra le spese detraibili rientrano anche gli onorari professionali dei tecnici nonché la parcella del notaio per la redazione dell’atto di costituzione del vincolo pertinenziale tra il sottotetto e l’unità immobiliare principale. Tale atto unilaterale d’obbligo è richiesto da alcuni Comuni.

L’ecobonus per interventi di efficientamento energetico non è invece applicabile. È infatti richiesto come requisito fondamentale che l’immobile esistente sia già dotato di impianto di riscaldamento.




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2 commenti

  1. Manuele

    Salve, volevo chiederle un paio di chiarimenti in merito al recupero del sottotetto.
    Essendo una ristrutturazione edilizia rrientra nella casistica per l’agevolazione IVA 10%?
    Una volta ottenuto il permesso a costruire, è possibile acquistare i materiali e beneficiare delle detrazioni oppure bisogna attendere la presentazione di inizio lavori e comunicazione asl?
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, rientra nell’agevolazione Iva e può detrarre anche le spese effettuate prima dell’inizio dei lavori.

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