Stato legittimo di un immobile: cos’è e come provarlo

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Cosa si intende per stato legittimo di un immobile?

Per definire lo stato legittimo di un immobile facciamo riferimento all’art. 9-bis del dpr 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia).

Il comma 1-bis recita infatti così: Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Ma vediamo meglio cosa significa questo assunto. Il titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione è appunto il primo permesso grazie al quale è stata possibile la realizzazione dell’edificio.

A seconda dell’epoca storica, può trattarsi di:
• Licenza edilizia (dal 1942 al 1977)
• Concessione edilizia (dal 1977 al 2003)
• Permesso di Costruire (dal 2003 a oggi).

Quello che ne ha legittimato la stessa può essere invece un eventuale condono edilizio o titolo in sanatoria che ha regolarizzato la costruzione, nel caso in cui questa sia stata realizzata in assenza o in difformità dal titolo richiesto.

Infine, quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali, è il titolo con il quale sono state effettuate eventuali modifiche e trasformazioni nel corso del tempo.

Anche qui, a seconda dell’epoca storica in cui tali variazioni sono avvenute, potrebbe trattarsi di uno dei titoli abilitativi citati in precedenza o, per interventi parziali, di:
• Autorizzazione edilizia
• Denuncia di Inizio Attività (DIA)
• Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
• Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA).

Quando serve provare lo stato legittimo di un immobile?

Ogni qual volta intendi intraprendere un nuovo intervento edilizio sul tuo immobile, devi assicurarti per prima cosa che questo sia conforme allo stato legittimo.

Per farlo, devi reperire la documentazione amministrativa relativa ai titoli abilitativi che lo hanno interessato nel corso del tempo e fare un confronto tra quanto riportato sugli elaborati grafici di progetto e lo stato reale dell’immobile.
Se non riesci a trovare questi documenti, puoi recuperarli facendo un accesso agli atti presso il Comune.

A ogni modo, se attraverso il confronto tra i grafici e l’immobile riscontri delle difformità, prima di iniziare qualunque nuovo lavoro, dovrai procedere a regolarizzare la situazione. Il tecnico che avrai incaricato (architetto, ingegnere o geometra) si occuperà di definire il titolo abilitativo in sanatoria necessario.

Anche in questo caso, infatti, a seconda della gravità o della tipologia di difformità, il titolo potrebbe cambiare. Potrebbe trattarsi di:
• Permesso di Costruire in sanatoria
• SCIA per accertamento di conformità
• CILA tardiva.

Un altro momento in cui è necessario sincerarsi della legittimità di un immobile è  quando deve essere trasferito, a titolo oneroso o gratuito. Un immobile non può infatti essere venduto o donato se non è conforme allo stato legittimato.

Se devi acquistare, verifica allora che l’immobile a cui sei interessato sia conforme allo stato assentito dai titoli edilizi. In caso contrario, prima di stipulare il contratto di compravendita, il proprietario dovrà procedere a regolarizzare la situazione. Se non lo fa, il notaio può infatti rifiutarsi di rogitare.

In alternativa, come acquirente puoi dichiarare di assumerti l’onere di accettare l’immobile nelle condizioni in cui si trova e provvedere tu a regolarizzare. Se intendi procedere in tal modo, ti consiglio però di verificare sempre preventivamente che questo sia possibile. Per questo motivo, è sempre consigliabile farsi assistere da un architetto o altro professionista dell’edilizia in fase di compravendita.

Allo stesso modo, se sei tu il proprietario, prima di trasferire l’immobile, verifica la sua conformità e metti tutto in regola, per evitare che ti venga deprezzato.

Come provare lo stato legittimo quando non ci sono titoli abilitativi?

È ancora il comma 1-bis dell’art. 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia a dirci come fare.
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti.

Per epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio si intende l’ante 1942 per i Comuni in cui non c’era Piano Regolatore e per le costruzioni site al di fuori dei centri storici. Negli altri casi, si fa riferimento a epoche ancora più remote, in cui non era in vigore una regolamentazione del costruito.

In questi casi, dunque, il confronto tra lo stato attuale dell’immobile e quello legittimo si può fare prendendo a riferimento la planimetria catastale di primo impianto.

Attenzione: per primo impianto si intende la planimetria depositata per la prima volta al Nuovo Catasto Urbano per censire l’immobile. Solitamente si fa riferimento all’epoca censuaria del 1939 (data di istituzione del NCU).

La planimetria catastale può essere utilizzata per provare la conformità di un immobile risalente a un’epoca in cui, come detto, non era obbligatorio acquisire il titolo. Se hai un’unità immobiliare risalente ad esempio al 1990 e non riesci a trovare gli atti che ne provino la conformità, non puoi fare riferimento a quanto depositato in Catasto.

Quali sono invece gli altri documenti probanti utilizzabili allo scopo? Il comma 1-bis ne elenca alcuni a titolo di esempio:
• le riprese fotografiche
• gli estratti cartografici
• i documenti d’archivio
• altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza.

Aggiunge inoltre che queste disposizioni si possono applicare anche nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.
In parole povere, se sai che esiste questo titolo, ma non ne disponi perché, ad esempio, è andato distrutto l’archivio in cui era stato depositato, puoi utilizzare questi altri elementi probanti.

Differenza tra conformità urbanistica e conformità catastale

A conclusione di quanto detto, ci tengo a ribadire ancora una volta la differenza tra conformità urbanistica e conformità catastale.

Come ho già spiegato in questo video, se devi risalire allo stato legittimo del tuo immobile, non puoi fare riferimento al Catasto e alla planimetria depositata agli atti.

Anche se lo stato di fatto è conforme alla planimetria catastale, ciò non vuol dire che l’immobile sia conforme allo stato legittimo. Per provare quest’ultimo è necessario fare riferimento sempre alla situazione urbanistica, ovvero al titolo abilitativo (in particolare, all’ultimo depositato in Comune).