Tolleranze costruttive ed esecutive: cambiano ancora dopo gli emendamenti al Salva Casa

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Cosa sono le tolleranze costruttive?

Con l’espressione tolleranze costruttive si indicano quei lievi scostamenti dal progetto approvato, contenuti entro precisi limiti, che per la loro modesta entità non sono considerati difformità.

Quando si costruisce un fabbricato capita spesso di incorrere in piccole discrepanze rispetto a quanto previsto dal titolo autorizzativo. Pensiamo, ad esempio, alla giacitura di un edificio di nuova costruzione che potrebbe risultare traslata di qualche centimetro rispetto a quanto indicato sui grafici di progetto. Questi pochi centimetri, se paragonati alla volumetria complessiva del fabbricato e alla superficie del lotto su cui viene costruito, sono poca cosa e non sono certamente da sanzionare come se si trattasse di un abuso edilizio.

Negli ultimi tempi si è tornato a parlare molto di tolleranze costruttive, a seguito dell’entrata in vigore del decreto Salva Casa, che prevede un decisivo allargamento delle loro maglie.

Approfondiamo allora questo argomento, partendo dall’evoluzione normativa delle tolleranze costruttive e vedendo perchè rappresentano qualcosa di diverso da un mini condono edilizio.

L’evoluzione normativa del concetto di tolleranza 

Il concetto di tolleranza esiste da sempre perché i piccoli errori di costruzione come quello sopra descritto sono ovviamente all’ordine del giorno in un cantiere edile. Lo erano ancor più in passato, quando la strumentazione disponibile in cantiere non era evoluta come quella attuale.

Fino ad alcuni anni fa, però, ciò che si poteva effettivamente tollerare era disciplinato al massimo dai Regolamenti Edilizi locali.

È solo nel 2011 che si è invece cercato di quantificare in maniera concreta la soglia di ciò che può essere considerato tollerabile.
A tal fine fu aggiunto all’art. 34 del Testo Unico dell’Edilizia (dPR 380/01) il comma 2-ter, con cui si stabiliva che non rientrava tra le parziali difformità dal titolo abilitativo la violazione di altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta quando fosse contenuta entro il limite del 2% delle misure progettuali.

Per fare un esempio, in base a questa norma, se l’altezza interna di un appartamento era fissata dal progetto in 300 cm ma nella realtà si riscontrava fosse di 274 cm o di 306 cm, non era considerata abuso edilizio, perché la variazione della misura era contenuta nei limiti del 2% di 300 cm.

Il Decreto Semplificazioni del 2020

Il Decreto Semplificazioni (Legge 120 del 2020) ha poi abrogato il comma 2-ter dell’art. 34 e ha introdotto un nuovo articolo, il 34-bis, intitolato proprio Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire e interamente dedicato alle tolleranze.

Questo nuovo articolo ha ampliato l’ambito della tolleranza costruttiva aggiungendo ad altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta la dizione ogni altro parametro.
L’indeterminatezza di questo concetto lascia in realtà ampio spazio alle interpretazioni. A mio avviso dovrebbe intendersi ogni altro parametro misurabile per il quale si possa quindi tenere in considerazione la misura del 2%.

In realtà, l’art. 34-bis amplia il novero delle tolleranze, introducendo quelle esecutive. Aggiunge infatti agli elementi misurabili già citati, anche:
• le irregolarità geometriche
• la modifica della finitura degli edifici di minima entità
• la diversa collocazione degli impianti e delle opere interne eseguite durante i lavori.

Tutto ciò purché queste difformità siano realizzate sempre nel rispetto delle norme urbanistiche ed edilizie e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Trattandosi però di elementi non misurabili e basati su cosa si intenda per minima entità o per irregolarità geometrica, in questo caso è spesso difficile individuare cosa possa o meno essere identificato come tolleranza costruttiva.

Il decreto Salva Casa

Il decreto Salva Casa ha aumentato l’entità delle tolleranze costruttive, ma solo per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, rendendole inversamente proporzionali alla superficie degli immobili:
• 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq
• 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq
• 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq
• 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq
• 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 mq (quest’ultimo punto frutto di un emendamento approvato).

Attenzione: sempre a seguito di un emendamento, è stato chiarito che gli scostamenti rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime relative al rispetto delle distanze e dei requisiti igienico-sanitari.

Per gli interventi realizzati prima del 24 maggio 2024 viene ampliato anche l’elenco delle tolleranze esecutive, a cui sono stati aggiunti:
• il minore dimensionamento dell’edificio
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali
• le irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, le irregolarità esecutive di muri esterni e interni e la difforme ubicazione delle aperture interne
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria
• gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Si tratta per la verità di definizioni alquanto vaghe, che si prestano a interpretazioni soggettive, per cui speriamo in ulteriori chiarimenti che saranno forniti nel corso della conversione in legge.

Le tolleranze costruttive si riferiscono all’intero edificio o alla singola unità immobiliare?

Nonostante la norma sia in vigore da anni, ci sono sempre stati dubbi sulla sua applicazione. Le tolleranze costruttive vanno misurate rispetto all’intero edificio o alla singola unità immobiliare?
Possiamo quasi dire che i tecnici, con le loro interpretazioni, si dividevano in due schieramenti contrapposti.

Di recente, però, il Consiglio di Stato è intervenuto per dirimere la questione. Con la sentenza 2952/2024, ha infatti chiarito che, in base al Testo unico dell’edilizia, le tolleranze costruttive si riferiscono alle misure delle singole unità immobiliari. Questo spiega quindi anche il modo in cui sono state riformulate con il Salva Casa.

Tolleranze costruttive in caso di compravendita

Al momento del rogito, e quindi del trasferimento di un immobile a titolo oneroso o gratuito (donazione), è fondamentale l’attestazione dello stato legittimo e la dichiarazione di conformità.

L’art. 34-bis affronta anche questo argomento, affermando che il tecnico incaricato dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili può dichiarare le eventuali tolleranze costruttive con apposita asseverazione allegata all’atto.

Le tolleranze costruttive non sono un mini condono edilizio

Attenzione: le tolleranze costruttive non sono un condono edilizio! La verità è che ciò che risulta nell’ambito della tolleranza non è irregolare e quindi non è da condonare.

Se ad esempio il tuo appartamento di 100 mq, in corso di costruzione è stato realizzato con una volumetria complessiva superiore del 5% rispetto a quella assentita dal titolo abilitativo, non hai bisogno di regolarizzare nulla.

Se invece, dopo diversi anni dal termine della costruzione, hai realizzato un ampliamento della volumetria del 5%, quello è un abuso edilizio bello e buono e quindi, per regolarizzarlo, dovranno ricorrere tutti i presupposti previsti per legge.