Cosa si intende per tolleranze costruttive

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Cosa sono le tolleranze costruttive?

Con l’espressione tolleranze costruttive si indicano quelle lievi difformità edilizie, contenute entro precisi limiti, che per la loro modesta entità non sono considerate violazione della normativa edilizia.

Quando si costruisce un fabbricato capita spesso di incorrere in piccole discrepanze rispetto a quanto previsto dal titolo autorizzativo. Pensiamo, ad esempio, alla giacitura di un edificio di nuova costruzione che potrebbe risultare traslata di qualche centimetro rispetto a quanto indicato sui grafici di progetto. Questi pochi centimetri, se paragonati alla volumetria complessiva del fabbricato e alla superficie del lotto su cui viene costruito, sono poca cosa e non sono certamente da sanzionare come se si trattasse di un abuso edilizio.

In questi giorni si è tornato a parlare di tolleranze costruttive perché, a seguito della proposta di un nuovo condono edilizio da parte del ministro Salvini, molti si sono chiesti se si tratterà di una vera e propria sanatoria speciale o di un semplice allargamento delle maglie delle tolleranze.

Approfondiamo allora questo argomento, vedendo qual è stata l’evoluzione normativa delle tolleranze costruttive e perché rappresentano qualcosa di diverso da un mini condono edilizio.

L’evoluzione normativa del concetto di tolleranza costruttiva

Il concetto di tolleranza costruttiva esiste da sempre perché i piccoli errori di costruzione come quello sopra descritto sono ovviamente all’ordine del giorno in un cantiere edile.

Fino ad alcuni anni fa, però, ciò che si poteva effettivamente tollerare era disciplinato al massimo dai Regolamenti Edilizi locali.

È solo nel 2011 che si è invece cercato di quantificare in maniera concreta la soglia di ciò che può essere considerato tollerabile.
A tal fine fu aggiunto all’art. 34 del Testo Unico dell’Edilizia (dPR 380/01) il comma 2-ter, intitolato Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire.

Con quel comma si stabilì che non rientrava tra le parziali difformità dal titolo abilitativo la violazione di altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta quando fosse contenuta entro il limite del 2% delle misure progettuali.
Per fare un esempio, se l’altezza interna di un appartamento era fissata dal progetto in 300 cm ma nella realtà si riscontrava fosse di 274 cm o di 306 cm, non era considerata abuso edilizio, perché la variazione della misura era contenuta nei limiti del 2% di 300 cm.

Il Decreto Semplificazioni del 2020

Il Decreto Semplificazioni (Legge 120 del 2020) ha poi abrogato il comma 2-ter dell’art. 34 e ha introdotto un nuovo articolo, il 34-bis, interamente dedicato alle tolleranze costruttive.

Questo nuovo articolo ha ampliato l’ambito della tolleranza del 2% aggiungendo ad altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta la dizione ogni altro parametro.
L’indeterminatezza di questo concetto lascia in realtà ampio spazio alle interpretazioni. A mio avviso dovrebbe intendersi ogni altro parametro misurabile per il quale si possa quindi tenere in considerazione la misura del 2%.

In realtà, l’art. 34-bis amplia il novero delle tolleranze esecutive soprattutto aggiungendo agli elementi misurabili già citati, anche:
• le irregolarità geometriche
• la modifica della finitura degli edifici di minima entità
• la diversa collocazione degli impianti e delle opere interne eseguite durante i lavori.

Tutto ciò purché queste difformità siano realizzate sempre nel rispetto delle norme urbanistiche ed edilizie e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Trattandosi però di elementi non misurabili e basati su cosa si intenda per minima entità o per irregolarità geometrica, in questo caso è spesso difficile individuare cosa possa o meno essere identificato come tolleranza costruttiva.

Le tolleranze costruttive si riferiscono all’intero edificio o alla singola unità immobiliare?

Nonostante la norma sia in vigore da anni, da tempi si nutrono dubbi sulla sua applicazione. Il 2% va applicato all’intero edificio o alla singola unità immobiliare?
Possiamo quasi dire che i tecnici, con le loro interpretazioni, si dividono in due schieramenti contrapposti.

Di recente, però, il Consiglio di Stato è intervenuto per dirimere la questione. Con la sentenza 2952/2024, ha infatti chiarito che, in base al Testo unico dell’edilizia, le tolleranze costruttive si riferiscono alle misure delle singole unità immobiliari.

Tolleranze costruttive in caso di compravendita

Al momento del rogito, e quindi del trasferimento di un immobile a titolo oneroso o gratuito (donazione), è fondamentale la dichiarazione di conformità dell’immobile rispetto all’ultimo titolo edilizio depositato.

L’art. 34-bis affronta anche questo argomento, affermando che il tecnico incaricato dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili può dichiarare le eventuali tolleranze costruttive con apposita asseverazione allegata all’atto.

Tentativo di ampliamento delle tolleranze costruttive

Il Consiglio Regionale della Regione Lombardia ha provato, lo scorso anno, ad ampliare il novero delle tolleranze costruttive, inserendo altre tipologie di difformità.

La condizione richiesta è stata che le opere non influiscano sugli elementi sostanziali dell’unità immobiliare e non si configurino come variazioni essenziali ai sensi dell’art. 32 del Testo Unico dell’Edilizia.
Pertanto le opere non dovrebbero comportare:
• mutamento della destinazione d’uso che implica la variazione degli standard previsti dal DM 1444/1968
• aumento consistente della cubatura
• modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi o della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza
• mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio
• violazione delle norme antisismiche.

Resta ferma ovviamente la conformità alle norme edilizie e urbanistiche e a quelle in materia di vincoli paesaggistici, idrogeologici, sismici, ambientali e di tutela del patrimonio storico, artistico e archeologico.

Questo disegno di legge però non è mai stato presentato alla Camera e non ha mai iniziato il proprio iter parlamentare.

Le tolleranze costruttive non sono un mini condono edilizio

Alla luce di quanto abbiamo esaminato in questo articolo, è plausibile ipotizzare che il potenziale nuovo condono di Salvini per piccole irregolarità potrebbe prevedere anche un ampliamento delle difformità considerate tollerabili.

Attenzione, però: le tolleranze costruttive non sono un condono edilizio! In molti siti puoi trovare già da tempo articoli che annunciano un nuovo condono, ma approfondendo la lettura si scopre che non fanno altro che descrivere le tolleranze costruttive.

La verità è che ciò che risulta nell’ambito della tolleranza non è irregolare e quindi non è da condonare.
Se ad esempio scopri che il tuo appartamento ha una volumetria complessiva superiore dell’1,5% rispetto a quella assentita con l’ottenimento del Permesso di Costruire, non hai bisogno di regolarizzare nulla.
Semplicemente, essendo l’ampliamento volumetrico contenuto nei limiti di quanto tollerato, il tuo appartamento è considerato assolutamente conforme e regolare.

A ogni modo, se ci saranno cambiamenti nomativi che porteranno modifiche a ciò che è considerato tollerabile, non mancherò di tenerti informato. Pertanto, per essere aggiornato in tempo reale, segui le mie pagine Facebook e Twitter e iscriviti al mio canale YouTube.