Quali permessi ci vogliono per costruire una veranda?

Planibel Easy di AGC (photo credit Studio Roscio)

Cos’è una veranda?

L’esatta definizione di veranda è contenuta nel Regolamento Edilizio Tipo, al punto 42 del Quadro delle definizioni uniformi, ed è la seguente: locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.

La costruzione di una veranda è uno degli interventi più frequenti tra quelli di trasformazione di edifici esistenti.
Una struttura di questo tipo consente infatti di isolare la casa da rumori e smog e ne aumenta lo spazio utile, da sfruttare in vari modi, ad esempio come ripostiglio o come zona pranzo o soggiorno aggiuntivi.

Il fatto che per realizzarne una sia sufficiente tompagnare spazi già esistenti (balconi, terrazzi o portici) e che queste tamponature siano spesso fatte di vetri apribili fa credere a molti che si tratti di un intervento realizzabile liberamente.
La veranda è invece un ampliamento volumetrico vero e proprio, comporta una modifica del prospetto e spesso anche della sagoma del fabbricato.

Altro equivoco frequente consiste nel credere che si tratti di una struttura precaria, facilmente rimovibile. Ma ti sfido a provare a rimuoverla senza apposita strumentazione e intervento di operai specializzati…

Insomma, la veranda è una struttura fissa e non è realizzabile in edilizia libera. Se ne costruisci una senza il necessario titolo autorizzativo stai compiendo un abuso edilizio.

Cosa fare per realizzare una veranda

Se intendi chiudere un balcone, un terrazzo, un porticato o anche realizzare una veranda nel tuo giardino, il primo passo da compiere è verificare se esiste una volumetria residua di cui disporre.

Ma cosa si intende per volumetria residua? In parole semplici: le regole del piano urbanistico di una città consentono di costruire, per ogni lotto di terreno, una certa quantità di metri cubi. Se sul lotto in cui insiste il tuo fabbricato questi metri cubi non sono stati interamente sfruttati, avrai a disposizione altro volume da utilizzare, ad esempio, per la veranda.

In alcuni casi è possibile effettuare l’intervento anche in assenza di volume residuo, se nella Regione è in vigore un Piano Casa, che consente ampliamenti in deroga alla strumentazione urbanistica, di solito compresi tra il 20% e il 35% della volumetria esistente.

Ma non preoccuparti: non sono informazioni che devi trovare da solo. Di fare tutte queste verifiche si occuperà l’architetto o altro professionista (ingegnere, geometra o perito edile) da te incaricato.

In caso di esito positivo, predisporrà una richiesta di Permesso di Costruire per ottenere il titolo autorizzativo da parte del Comune. In alcuni Comuni e in Regione Sicilia è consentito ricorrere alla SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) anziché al Permesso di Costruire.

In tutti i casi, al termine dei lavori, sarà necessario presentare la variazione catastale e, se vivi in condominio, anche provvedere a modificare le tabelle millesimali.

A proposito, se abiti in condominio: per realizzare una veranda, stanti tutte le condizioni sopra descritte, non devi richiedere il permesso dell’assemblea.
La compagine condominiale potrà comunque esprimere il suo parere nel caso in cui il manufatto pregiudichi il decoro architettonico del fabbricato o ne comprometta la stabilità strutturale.

Come fare una veranda chiusa senza richiedere permessi

La Rete è piena di articoli basati su questa chiave di ricerca. Ma dobbiamo essere chiari: la possibilità di chiudere uno spazio, senza un idoneo titolo autorizzativo, non dipende dal tipo di materiale utilizzato, ma dalle sue caratteristiche.

Come ti ho spiegato in precedenza, il fatto che le pareti della veranda siano di vetro e apribili non la rende un manufatto precario, se per rimuoverla è necessario ricorrere a una demolizione e all’intervento di operai e muratori.

Se, al contrario, chiudi un balcone con una serie di pannelli di plastica o tende, che scorrono su una guida e si chiudono a scomparsa l’uno sull’altro, il permesso non è necessario. In questo caso, infatti, aprendo i pannelli, il balcone può tornare al suo aspetto iniziale in qualsiasi momento ed è un’operazione che puoi svolgere in autonomia e senza utilizzo di utensili.

Attenzione comunque all’eventuale presenza di vincoli paesaggistici. In questo caso, anche la realizzazione di un manufatto di questo tipo potrebbe essere vietata, senza la necessaria autorizzazione.

Cosa rischi se realizzi una veranda senza permesso

Come detto, tranne rari casi in cui il manufatto non è una vera e propria veranda, la sua realizzazione senza permesso rappresenta un abuso edilizio. Costruirla comunque significa quindi rischiare gravi sanzioni amministrative e penali.

Se la veranda è sanabile (vuol dire che potevi realizzarla chiedendo un permesso ma non lo hai fatto), dovrai pagare pesanti sanzioni pecuniarie oltre alle spese tecniche per la sanatoria.
Se invece non è sanabile, dovrai rimuoverla a tue spese. In caso di mancata ottemperanza, la demolizione avverrà d’ufficio ma sempre a tue spese.

Nel caso in cui non sia possibile rimuovere la veranda perché l’intervento potrebbe provocare un danno all’edificio, dovrai pagare una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile conseguente alla realizzazione dell’opera.
Oltre a essere un costo piuttosto salato, questa soluzione non regolarizza in alcun modo il manufatto che resterà sempre abusivo con tutte le conseguenze del caso.

Fin qui le sanzioni amministrative. Ci sono però anche delle conseguenze penali, ovvero:
• l’ammenda fino a 10.329 euro per non avere osservato norme, prescrizioni e modalità esecutive previste, regolamenti edilizi, strumenti urbanistici e permesso di costruire
• l’arresto fino a 2 anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro per esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso.

La veranda può essere oggetto di bonus edilizi?

La risposta, incredibilmente, è sì! Incredibilmente, perché, come ti ho spiegato, la veranda costituisce un ampliamento volumetrico e di solito questi sono esclusi dalle agevolazioni fiscali per l’edilizia.

Eppure, la veranda è citata tra gli interventi detraibili nella guida Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali dell’Agenzia della Entrate, e quindi può usufruire del bonus ristrutturazione.
Più precisamente, l’Agenzia parla di:
• innovazioni rispetto alla situazione precedente
• nuova costruzione con demolizione del muro che dà sul balcone creando aumento di superficie lorda di pavimento
• trasformazione di balcone in veranda.

Ti consiglio quindi di limitarti a questi casi escludendo ad esempio quello della chiusura del portico. Ovviamente il lavoro dovrà essere fatto in maniera regolare, con i necessari titoli abilitativi, poichè non sono previsti bonus per le sanatorie.