Come far valere il diritto di usucapione

Il vocabolo usucapione deriva dal latino usucapere e indica un diritto di acquisto della proprietà che si acquisisce con il possesso ininterrotto nel tempo.

Usucapione di un terreno

Cosa vuol dire usucapione?

Tutti avrete sentito parlare di usucapione, un diritto che si acquisisce a seguito del possesso prolungato di un immobile.

Il termine deriva dal latino usucapere, ovvero prendere con l’uso, e indica proprio un modo di acquisto della proprietà che si determina con il possesso protratto nel tempo.

In sostanza, per usucapire un bene un soggetto deve detenerlo e possederlo in maniera continuata, senza che nessuno ne reclami la proprietà per un certo lasso di tempo.

Uno degli scopi fondamentali di questo istituto giuridico è infatti quello di premiare il soggetto che si è preso cura del bene e lo ha più valorizzato nel tempo, piuttosto che l’originario proprietario che non l’ha utilizzato per anni.

L’istituto è disciplinato dagli articoli del codice civile compresi tra il 1158 e il 1167.

Beni oggetto di usucapione

Sono usucapibili tutti i beni disponibili in commercio, da distinguere in due grandi categorie:
• beni mobili
• beni immobili.
In questa sede mi occuperò in particolare di questi ultimi.

Vi faccio alcuni esempi di modi in cui si possono usucapire beni immobili:
• occupare il posto auto di un’altra persona
• coltivare un terreno di altro proprietario
• utilizzare in maniera esclusiva il lastrico solare condominiale.

Ci sono però anche alcune categorie di beni non usucapibili. Si tratta sostanzialmente di:
• beni demaniali
• beni comunque del patrimonio pubblico, dello Stato o di altri Enti.

Requisiti fondamentali ai fini dell’usucapione

Affinché si determini il diritto di usucapione devono verificarsi due circostanze:
• il possesso dell’immobile da parte di chi non ne è proprietario
• il trascorrere di un preciso periodo di tempo.

Il possesso deve essere:
inequivocabile, quindi tale da non generare dubbi su terzi in merito alla sua sussistenza
pacifico e pubblico, pertanto non ottenuto in maniera violenta o clandestina
continuo e ininterrotto nel tempo.

La continuità del possesso è un elemento determinante ai fini dell’usucapione, tanto da causarne la perdita del diritto se viene interrotta.

Per i beni immobili il termine di tempo da trascorrere per l’acquisizione del diritto varia a seconda dei casi:
• per l’usucapione ordinaria si prescrive in 20 anni
• per l’usucapione abbreviata si prescrive in 10 anni.

Per i beni immobili l’usucapione si determina quindi in un lasso di tempo molto lungo, in virtù del loro elevato valore economico.

Tuttavia, esiste la cosiddetta usucapione abbreviata degli immobili, disciplinata dall’art. 1159 del c.c., per la quale occorrono solo 10 anni.

Questo caso si verifica quando un immobile è stato acquistato in buona fede da chi non è proprietario, con un titolo idoneo a trasferire la proprietà e debitamente trascritto. Il termine di 10 anni decorre quindi dalla data di trascrizione dell’atto.

Come provare l’usucapione

La prova del possesso indisturbato e continuativo deve essere comunque rigorosa, in quanto si va a intaccare un istituto fondamentale del nostro ordinamento giuridico qual è la proprietà privata.

Tale prova grava sul soggetto che intende far valere il diritto di usucapione ed è difficilissima da documentare.

Per provare l’usucapione è necessario infatti dimostrare di essersi comportati come proprietari dell’immobile per il tempo previsto, senza il consenso del proprietario, perché in tal caso questi farebbe valere implicitamente il proprio diritto.

Comportarsi come proprietari significa, ad esempio, pagare le imposte sugli immobili o le spese condominiali.
Altri comportamenti che possono essere tipici del possessore di un immobile e non di un semplice utilizzatore sono:
• la sostituzione delle chiavi dell’appartamento
• la recinzione di un terreno
• la modifica della destinazione d’uso di un bene (ad esempio, un appartamento che venga adibito a ufficio)
• l’abbattimento di siepi e alberi o la loro sostituzione
• il livellamento di un terreno, ecc..

Di solito il metodo più utilizzato per presentare una prova è quello dei testimoni. La prova testimoniale potrebbe però non essere sufficiente, in quanto può esserci un forte legame tra il testimone e il soggetto che intende usucapire.

In ogni caso, poiché il possesso non può essere clandestino, è chiaro che deve essere esercitato pubblicamente, per cui è possibile fare riferimento al fatto che sia stato visibile a tutti o comunque a un’ampia generalità di persone.

Come esercitare il diritto di usucapione

Per lungo tempo si è ritenuto che per far valere il diritto di usucapione fosse necessario richiedere l’accertamento giudiziario della proprietà per poterne pienamente disporre.

In realtà, il diritto si acquisisce in maniera automatica ex lege al ricorrere dei requisiti previsti. Tant’è vero che una sentenza della Corte di Cassazione di qualche anno fa ha sancito la liceità della vendita di un immobile da parte di una persona che l’aveva acquistato appunto per usucapione.

Tuttavia, per poter trascrivere il diritto di proprietà è opportuno promuovere un giudizio di accertamento dell’usucapione.
Anche perché, in caso contrario, si potrebbe andare incontro a una giudizio intentato da parte del proprietario che non riconosca l’usucapione del bene.

Cosa dovete fare dunque in concreto se intendete acquistare una proprietà mediante usucapione? Dovete rivolgervi a un avvocato di vostra fiducia per adire una causa, rimettendovi alla sentenza di un giudice che sancisca definitivamente la proprietà.

Prima della causa è però obbligatorio ricorrere a un tentativo di mediazione, come previsto dalla legge. Nel corso dell’incontro previsto, le parti potrebbero così addivenire a un accordo che avrebbe lo stesso valore della sentenza del giudice.

photo credit: rice field at the end of the summer via photopin (license)




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33 Commenti. Nuovo commento

  • Scusi architetto, si può usucapire un bene della Curia? Sono più di 50 anni che è in mio possesso e vi ho costruito sopra anche una casa che attualmente è in sanatoria , senza che nessuno mi abbia mai contestato nulla . Per giunta è tutto pavimentato e recintato come un terreno edilizio. Grazie

    Rispondi
  • Vittorio Guerrini
    25 Giugno 2021 17:56

    Il mio vicino ha creato un terrapieno al mio confine, a dislivello alto circa 80 cm. e in contrasto con l’art. 905 c.c. e la concessione comunale. Lo ha fatto pian piano nel corso di circa 40 anni, in modo che ogni piccola aggiunta di terreno riportato potesse passare inosservato. In questo modo ha acquisito un diritto di di usucapione di affaccio sulla mia proprietà?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Giugno 2021 19:47

      Se legge l’articolo vedrà che il suo vicino non può acquisire un diritto di usucapione “automaticamente”.

  • Salve, mio nonno all’incirca nell’anno 1980 ha acquistato una casa mediante una scrittura privata tra lui e la proprietaria. Preciso che tale scrittura non è mai stata registrata, ma ancora in mio possesso.
    Negli anni 90 mio nonno è venuto a mancare e tutt’oggi anche se usufruiamo di questa abitazione per le vacanze estive, non è mai stata regolarizzata questa situazione.
    Da una visura catastale ho potuto constatare che l’effettivo proprietario della abitazione non era la persona con la quale mio nonno ha fatto la scrittura privata, ma, suppongo i genitori.
    Come potrebbe essere regolarizzata la succitata problematica?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Ottobre 2020 19:12

      Le consiglio di rivolgersi a un legale che sicuramente saprà aiutarla meglio.
      A mio avviso se in tutti questi anni i genitori della persona che ha fatto questa scrittura privata con suo nonno hanno ignorato l’uso che avete fatto della casa potrebbero esserci gli estremi dell’usucapione, ma sicuramente un avvocato saprà essere più preciso.

  • Buongiorno,
    La prego, corregga: non esiste USOCAPERE con la O…è USUCAPERE con la U…
    Se si fanno citazioni in latino, che siano corrette…

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Settembre 2020 19:18

      Grazie per la correzione. Del resto, sono sempre stata un disastro in latino… 🙂

  • Salve ho acquistato da circa 13 anni un appartamento ex casa popolare sito al piano rialzato di una palazzina. Il vecchio proprietario aveva adiacente alla casa un piccolo giardino, recintato in un terreno di uso comune, (si fa presente che sull’atto di acquisto della casa risulta il terreno adiacente alla casa di uso comune) che da me e stato curato fino ad oggi, vorrei sapere se sono diventato proprietario di questo giardino per usucapione. Grazie

    Rispondi
  • Salve vorrei chiedere sul mio caso: Venti anni addietro io e mio marito abbiamo acquistato una casa rustica, tutta da ristrutturare, i confini con il terreno del vicini sono stati delimitati da un muro, tra il muro di confine e la casa si è creato un terrapieno dove si è ricavato un piccolo locale di sgombero, il vicino ha guadagnato il suolo nel suo terreno portando il livello a piano, io ho guadagnato questo locale di circa 8mq attiguo alla mia corte. Non abbiamo mai accatastato nel terreno questo locale, e rimasto così nel tempo, ora si è verificato un episodio spiacevole, la parte di casa dove c’era questo locale è andata pignorata e venduta all’asta, ma, il locale non è mai entrato nel pignoramento perchè non è accatastato. Il nuovo proprietario (l’aggiudicatario) vorrebbe questo locale e credo che stia cercando di fare pressione sul vicini offrendogli denaro, posso esercitare l’usocapione. Grazie dell’attenzione

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Giugno 2020 18:00

      Il problema di questo locale non è tanto il mancato accatastamento, quanto il fatto che sembra essere abusivo…

    • Buongiorno Arch. Granata, quindi secondo lei cosa bisogna fare per ostacolare il godimento di questo locale? Se può darmi una dritta le sono molto grata. Saluti Mirella

    • arch. Carmen Granata
      19 Giugno 2020 10:51

      Non capisco la domanda… Se è un locale abusivo non ne può “godere” nessuno. Si tratta di un reato.

  • Buonasera architetto. Forse mi sono spiegata msle. Se fosse cosi non comprendo come un avvocato possa far intreorendere una causa persa. Non ho trovano in nessun posto se lusucapione ha una scadenza x poterlo esercitare. Esempio matirato al 1990 ma fatta azione x farlo accertare. Nel 2017 tentativo di ritornare in possesso fallendo. 2020 chiedano l accertamento fella proprieta x usucapione…non so come una persona possa stare tranquilla se anche dopo 30 anni possa apparire qualcuno e dre di aver usucapito negli anni 50 un resrde…

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Marzo 2020 17:59

      Il fatto che ci sia stato un proprietario che ha venduto, facendo valere il suo diritto, vuol dire che il possesso dell’immobile da parte di chi lo utilizzava non è stato inequivocabile.
      Comunque, visto che ha leciti dubbi dal punto di vista legale, sarebbe opportuno che si rivolgesse a un avvocato.

  • Buonasera una domanda. Abbiamo acquistato un resede antistante la ns abitazione nel 2017. Non vi erano opere di nessun genere che potessero far pensae ad ipotetici vicini che lo utilizassero come proprietari esclusiva. Ci hanno fatto causa per rivendicare il posssesso. Ma la sentenza ci ha dato ragione e quindi non sono stati reintrmegrati del presunto possesso. Oggi ci hanno fatto la causa x accertare l’usucapione xke dicono di averlo acquisito x possesso ventennale.. la mia domanda è.. è possibile rivendicare la proprieta di un bene vantando un ipotetico possesso ultreventennale magari risalente al 1980… senza che sul resede fossero presenti opere e soprattutto senza averne il possesso? E soprattutto dopo che son ben 3 anni che il possesso lo hanno perso?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Marzo 2020 17:15

      Non possono rivendicare l’usucapione, per il semplice fatto che c’è stato un proprietario che ha venduto a voi.

  • Buongiorno,
    abito in un condominio dai piani sfalsati così distribuiti:
    Piano Rialzato n.1 appartamento;
    Piano 1° n. 2 appartamenti;
    Piano 1°rialz. n.1 appartamento;
    Piano 2° n.2 appartamenti;
    Piano 2°rialz. n.1 appartamento;
    Piano 3° n.2 appartamenti
    Piano 3°rialz. n.1 appartamento;
    Nel pianerottolo dei piani rialzati, oltre l’appartamento, è presente un ripostiglio usato in origine come locale rifiuti, dismesso questo utilizzo, si è stabilito con una delibera condominiale del 1973 che l’uso dello stesso sarebbe stata data agli appartamenti contigui al pianerottolo (i “Piani Rialzati”).
    Nel 1975, il proprietario dell’appartamento del Piano Rialzato, ha concesso l’uso di detto ripostiglio a lui assegnato al proprietario di uno degli appartamenti del Piano 1°.
    Nel 1997 il condominio ha ribadito con delibera la proprietà di questi ripostigli ma nel 2020 gli utilizzatori ne cambiano la chiave rivendicando l’usucapione.
    Si può considerare il bene usucapito?
    Molte grazie.

    Rispondi
  • In un condominio un corridoio a piano terreno portava a due autorimesse e a una cantina. Oltre 20 anni fa le porte di accesso ai box sono state murate per motivi di sicurezza (incendio).
    Ai box ora si accede dalle serrande esterne.
    Il proprietario della cantina è il solo che usa da oltre 20 anni il corridoio.
    E’ possibile far valere l’usucapione?
    Sarebbe, in caso affermativo, tenuto a pagare lo spazio acquisito al condominio?
    Grazie per l’attenzione.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Maggio 2019 15:40

      Per far valere l’usucapione occorre dimostrare di aver usato il corridoio senza il consenso del proprietario. Se il condominio era invece consapevole dell’uso e semplicemente lo tollerava, non ci sono i presupposti.

  • salve, uso un garage di una signora permettendimi di usarlo, la signora e’deceduta circa 7 anni fa’ ma lo uso da circa 20 anni. i figli della signora hanno rinunciato all eredità in quanto ci sono debiti da saldare ad aziende e al condominio del palazzo dove la signora ha un appartamento. Posso far valere l usocapione o il garage verrà messo all asta insieme all appartamento e altri beni di proprietà della signora?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Novembre 2018 12:36

      Da come ho capito la signora le permetteva di usare il suo garage. Questo è un presupposto perchè non si possa parlare di usucapione.

  • io ho un terreno abbandonato di cui non si trovano i propietari cosa posso fare perche diventi mio

    Rispondi
  • Angela catania
    2 Maggio 2018 4:42

    Salve.. volevo raccontarle una storia x vedere se può aiutarmi. una signora da amio figlio un terreno con vigna circostante a una chiesa .. quindi della diocesi.
    lei e il marito lo avevano acquistato (pagandolo) a un precedente occupante e stipulando un contratto con il sacerdote di allora è pagando il censo a costui.
    il terreno era in condizioni disastrose.. loro lo recintarono.. ripiantarono la vigna.. vi fecero arrivare l acqua.. ecc
    dopo pochi anni il marito muore e la signora continua a coltivarlo personalmente o pagando delle persone x zapparlo x lei.tutto questo x 42 anni.
    da le chiavi a mio figlio che inizia a potare la vigna e curare il resto..
    ma essendo noi persone oneste.. io sono andata dal prete a chiedere se si dovesse pagare censo. lui va su tutte le furie.. dicendo che è un bene della diocesi.. di porta gli immediatamente le chiavi.
    mi ha detto che aveva stipulato con la signora.. a sue spese.. un contratto di comodato d uso con un avvocato.
    ma la signora mi ha detto che questo contratto nn esiste.. anzi mi ha detto che il prete era andato a casa sua intimando di lasciare il terreno in quanto lui proprietario. la signora si rifiuta e lui va via. lei continua a detenere il terreno..
    Quindi mi viene anche il sospetto che lui abbia fatto un contratto falso.
    comunque la signora ha detto di non dare le chiavi e di continuare a coltivare la vigna x lei..
    mi ha detto che un altro terreno adiacente.. anch’esso della diocesi era stato acquisito x usucapione dall detentore.
    lei non lo aveva fatto.. xke considerava il terreno della madonna (a cui è dedicata la chiesa confinante) ma di fatto lo avrebbe tenuto fino alla morte.
    Il prete mi ha anche detto che se nn avessi portato le chiavi lui avrebbe fatto cambiare le serrature.
    come posso risolvere questa situazione?
    Secondo me la signora dovrebbe tramite avvocato far valere la sua proprietà x usucapione e poi successivamente donarlo a mio figlio.
    può essere?
    Aiutatemi .. ditemi cosa posso fare

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      2 Maggio 2018 12:00

      La signora ha detto questo, il prete ha detto quello… mia cara Angela qui non contano le chiacchiere, ma i documenti. Ha fatto qualche ricerca d’archivio per vedere che contratti, quali atti sono stati realmente stipulati tra queste persone? Ha verificato al catasto a chi è intestato il terreno?

  • se dopo la morte dei proprietari e genitori una figlia dispone dell’appartamento affittandolo per circa 20 anni può avanzare l’usucapione, anche se non vi ha abitato che per cinque dopo la morte dei proprietari e genitori?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Marzo 2018 10:43

      Ma se è la figlia dei proprietari, dovrebbe aver ereditato l’appartamento almeno in quota.

  • Un terreno della curia posseduto per 30 anni con contratto bonario (tipo enfiteusi) e successivi 20 anni con contratto registrato come colone (però trasformato da subiito da terreno agricolo a terreno asfaltato e costruitoci sopra varie case), ultimi 10 anni dei 20 senza alcuna richiesta di pagamento da parte della curia, potrebbe essere anche a breve essere acquisito per usucapione? Sarei molto grato per la risposta. Grazie!

    Rispondi
  • Goffredo Mari
    27 Gennaio 2018 15:33

    Nell’articolo non si evidenzia nei beni immobili la possibilità dell’Usocapione su area privata di pertinenza ad un’area di parcheggio privato accatastata come spazio di manovra. E possibile avere qualche delucidazione in merito?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Gennaio 2018 11:16

      Non è ben chiaro a cosa si riferisce (“area privata di pertinenza ad un’area di parcheggio privato accatastata come spazio di manovra”).
      In ogni caso i principi generali enunciati si applicano a qulasiasi tipo di immobile.

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