Differenza tra sanatoria edilizia e condono edilizio

In Italia esistono due modi per regolarizzare un abuso, il condono e la sanatoria edilizia, ma spesso sono confusi tra loro persino dagli addetti ai lavori.

Sanatoria edilizia

Sanatoria edilizia

Condono e sanatoria edilizia: due modalità per sanare un abuso

L’abuso edilizio consiste non soltanto nella realizzazione di intere costruzioni in zone non edificabili, ma anche nella semplice difformità rispetto a un titolo autorizzativo assentito. In pratica, si concretizza nella realizzazione di un edificio diverso da quanto riportato nel progetto.

In Italia esistono due differenti modalità per regolarizzare un abuso edilizio e spesso vengono confuse tra loro non soltanto da persone inesperte della materia, ma persino da addetti ai lavori. Significativa a tal proposito è la sentenza n. 37659 del 12 settembre 2019 della Corte di Cassazione che ha dovuto cancellare una sentenza del Tribunale che aveva fatto riferimento ai requisiti della sanatoria per rigettare una domanda di condono…

A parte questi casi limite, non è raro parlare con persone convinte di poter chiedere il condono in qualunque momento per una situazione irregolare magari non commessa da loro ma emersa da un acquisto fatto in maniera incauta.

Ma andiamo per ordine, e vediamo esattamente di cosa stiamo parlando.

Cos’è il condono edilizio?

Il condono edilizio è una legge speciale dello Stato, ovvero una legge in vigore solo per un periodo limitato di tempo.

In Italia ci sono stati tre condoni edilizi, disciplinati dalle seguenti leggi:
legge n. 47 del 1985
legge n. 724 del 1994
• Decreto Legge n. 269 del 2003, convertito in legge n. 326 del 2003.

Ciascuna di queste leggi consentiva di sanare determinati tipi di abusi, con precisi requisiti e limiti quantitativi e risalenti a un periodo temporale definito. Differenti erano anche le procedure richieste per la presentazione della domanda.

Gli ultimi due condoni fanno comunque sempre riferimento alla legge 47/85, che resta un caposaldo per diversi aspetti inerenti l’edilizia.
Attualmente non è in vigore nessun condono.

Altro aspetto che rende il condono una legge speciale è il fatto che consente di estinguere, tutto o in parte, un reato penale. Per questo motivo, va in deroga alla normativa corrente.
Con un condono è possibile regolarizzare quindi anche abusi solitamente insanabili, come ad esempio la costruzione di case in zona agricola.

Il condono estingue anche i reati relativi al mancato rispetto delle norme strutturali e antisismiche.
Non estingue invece i reati relativi ai vincoli apposti dopo la sua entrata in vigore.
Infine, il condono consentiva di ottenere l’agibilità in deroga ai requisiti igienico-sanitari previsti, ma questo aspetto è stato dichiarato incostituzionale nel 1996.

Ricapitolando, quindi, il condono edilizio ha tre caratteri fondamentali:
• consente di estinguere un reato penale
• va in deroga alle leggi vigenti
• ha durata temporale limitata.

Ovviamente, per ottenere un condono è opportuno corrispondere un corrispettivo economico. È infatti previsto il pagamento di:
oneri concessori maggiorati rispetto all’importo normale, da pagare al Comune
• un’oblazione, da pagare a titolo di sanzione allo Stato.

E non è un caso che il condono sia stato utilizzato in periodi di difficile congiuntura economica per rimpinguare le casse statali e se ne sia parlato anche quest’anno per le conseguenze della pandemia.

Inoltre, ci sono costi fissi da sostenere, quali oneri accessori e costi di segreteria.

Cos’è la sanatoria edilizia?

La sanatoria edilizia (più precisamente accertamento di conformità) è invece la procedura ordinaria per la regolarizzazione di un abuso edilizio commesso per l’esecuzione di un intervento normalmente assentibile.

Esempio: hai un ampio terrazzo e lo chiudi per ottenere una stanza in più. Per questo intervento, in base alle volumetrie ancora disponibili sul lotto su cui insiste il fabbricato, avresti potuto chiedere un Permesso di Costruire ma non lo hai fatto.
Potrai regolarizzare chiedendo un Permesso di Costruire in sanatoria, ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. 380/01, Accertamento di conformità.

Il requisito fondamentale per poter sanare è che sussista la cosiddetta doppia conformità, ovvero l’intervento risulti conforme sia alla normativa in vigore nel momento in cui è stato commesso l’abuso, sia a quella in vigore nel momento in cui chiedi la sanatoria.
Anche in questo caso, cerco di essere più chiara con un esempio.

Supponiamo che hai commesso l’abuso 10 anni fa, quando avresti potuto tranquillamente chiudere la terrazza richiedendo il rilascio di un Permesso di Costruire.
Nel frattempo è cambiato il piano urbanistico e quello attualmente in vigore non consente ampliamenti volumetrici nella tua zona. In questo caso, l’intervento realizzato è conforme solo alla normativa vigente all’epoca in cui è stato commesso l’abuso, ma non a quella attuale. In pratica, ti sei giocato l’opportunità di poter sanare…

Anche per la sanatoria, nel caso in cui sia possibile richiederla, è previsto un corrispettivo economico di tipo sanzionatorio.
In questo caso bisogna pagare il doppio degli oneri concessori che si dovrebbero normalmente versare.

Questo dovrebbe già essere sufficiente a scoraggiare la realizzazione di interventi senza titolo autorizzativo.

Qual è allora la differenza tra condono e sanatoria edilizia?

Dalla descrizione delle due procedure amministrative emerge chiaramente come esse, pur avendo un obiettivo comune, siano completamente diverse.

La principale differenza è che la sanatoria si può richiedere per interventi normalmente realizzabili, ma eseguiti senza titolo autorizzativo.
Il condono, invece, ha carattere straordinario e rende sanabili anche interventi che normalmente non lo sarebbero, come costruzioni che non rispettano le distanze, edifici costruiti su terreni non edificabili o ampliamenti volumetrici laddove la cubatura disponibile sarebbe già esaurita.

In secondo luogo, il condono resta in vigore solo per un periodo di tempo limitato e per interventi realizzati in un preciso arco temporale.
Per la sanatoria non ci sono questi limiti purché sia rispettata, come detto, la doppia conformità.

Infine, i costi amministrativi sono differenti perché per la sanatoria è prevista soltanto una maggiorazione degli oneri previsti mentre per il condono c’è d pagare anche una oblazione da versare nelle casse dello Stato.

Elemento che invece le due procedure hanno in comune è il fatto di non essere automatiche; richiedono infatti la presentazione di una apposita istanza, corredata da una dettagliata documentazione che illustri nel dettaglio la situazione.

Foto di Luiz Gonzaga DE SOUZA da Pixabay





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2 commenti

  1. Paolo R.

    Buona sera Architetto Granata, l’ho già disturbata ieri riguardo all’inpossibilità di richiedere il bonus 110% in quanto il condono richiesto nel 2005 non è ancora chiuso. Riguardo a questa mia situazione andando a leggere l’interessante trattato qui esposto su condono/sanatoria trovo questa frase: “Non estingue invece i reati relativi ai vincoli apposti dopo la sua entrata in vigore” (riferito al condono). Da qui la domanda: nel 2008 il comune di roma ha messo un vincolo chiamato ‘Carta della qualità’ riguardo al paesaggio, é possibile che quando si decideranno a prendere in considerazione la mia pratica di condono del 2005, quest’ultimo vincolo, emanato tre anni dopo, possa influire sulla sua chiusura positiva?
    La ringrazio ancora sia per la precedente e l’attuale risposta. Cordiali saluti.

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