Cosa si può costruire in zona agricola?

La zona agricola è una parte di territorio in cui è limitata l’attività edificatoria per mantenere un equilibrio ottimale tra aree libere ed aree costruite.

Zona agricola

Zona agricola

Cos’è la zona agricola di un Comune?

La zona agricola di un territorio comunale è quella indicata dallo strumento urbanistico vigente con la lettera E.

Il Piano Regolatore Generale o l’analogo piano urbanistico in vigore, infatti, suddivide il territorio in zone territoriali omogenee (ZTO) caratterizzate ciascuna da una specifica destinazione e suddivise a loro volta in sottozone.

Semplificando, le zone territoriali omogenee, così come definite dal decreto interministeriale 2 aprile 1968 n. 1444, sono le seguenti:

A, centro storico
B, detta di completamento, parzialmente edificata
C, interessata da previsioni di espansioni dell’aggregato urbano
D, destinata agli insediamenti produttivi
E, destinata all’attività agricola
F, destinata a infrastrutture di interesse pubblico, come ospedali e impianti sportivi.

La destinazione ad area agricola di una parte di territorio prescinde però dall’effettivo esercizio di impresa agricola. Lo scopo reale è invece quello di limitare l’attività edificatoria in tale area, salvaguardando il paesaggio e l’ambiente e mantenendo un equilibrio ottimale tra aree libere e aree costruite.

Si può costruire una casa in zona agricola?

Alla luce di quanto in precedenza esposto, è opinione corrente che in zona agricola non si possa assolutamente costruire una casa.

Ciò non corrisponde completamente al vero, in quanto l’attività edificatoria non è del tutto vietata ma è consentita solo entro limiti particolarmente ristretti.

L’abitazione che si può costruire in zona agricola deve avere in effetti i requisiti di casa colonica o casa del contadino ed essere strettamente correlata con l’esercizio di tale attività.

In linea di massima, i requisiti necessari sono i seguenti:
• il proprietario deve esercitare l’attività di imprenditore agricolo da almeno 3 anni
• la costruzione è consentita nei limiti previsti dallo strumento urbanistico vigente (massimo 0,03 metri cubi a metro quadro).

Per ogni zona è infatti fissato un indice di fabbricabilità, ovvero un rapporto tra il volume dell’edificio che si può costruire e la superfice del terreno.

Per fare un esempio, su un terreno di un ettaro (10.000 mq) sarà possibile costruire 300 metri cubi di fabbricato, corrispondenti più o meno a un’abitazione di 100 metri quadri di superficie.

Come si può facilmente intuire, quindi, la potenzialità edificatoria di un terreno agricolo è estremamente limitata, considerato lo scopo da perseguire che è proprio quello di salvaguardare l’ambiente e limitare l’attività edilizia in questa zona.

Inoltre, il limite di 0,03 mq/mc fissato a livello nazionale può essere modificato e ulteriormente ridotto a livello regionale e comunale.
Ricordo infatti che le Regioni hanno autonomia in materia di legislazione urbanistica, per cui le prescrizioni locali possono prevedere requisiti diversi anche per l’attività che il richiedente deve esercitare.

Se sussistono comunque i requisiti previsti e si intende costruire una casa in zona agricola, sarà necessario, come per tutte le costruzioni, richiedere il relativo titolo abilitativo, in questo caso rappresentato dal Permesso di Costruire.

Si può costruire una casa prefabbricata in zona agricola?

Molti pensano di aggirare l’ostacolo costruendo su un terreno agricolo una casa prefabbricata.
Un prefabbricato è invece una costruzione a tutti gli effetti, pertanto è soggetto a prescrizioni, vincoli e limiti previsti per un edificio tradizionale.

Il Testo Unico dell’Edilizia, d. P. R. 380/01, indica infatti tra gli interventi di nuova costruzione, ovvero di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio soggetti a Permesso di costruire, all’art. 3, comma 1, lettera e), punto e.5):

l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore.

Quindi anche la costruzione di una casetta prefabbricata, ad esempio in legno, deve sottostare alle stesse regole valide per un edificio in cemento armato o in muratura.

Come fare per sapere se un terreno è in zona agricola?

Per conoscere in quale zona si trova il proprio terreno o quello che si intende acquistare, è necessario richiedere all’Ufficio Tecnico del Comune un certificato di destinazione urbanistica, da cui si potranno ricavare diversi parametri, come:
• la zona in cui ricade il terreno
• l’indice di fabbricabilità previsto
• la presenza di eventuali vincoli gravanti.

Per richiedere il certificato di destinazione urbanistica è necessario compilare un apposito modulo, scaricabile dal sito del Comune o da ritirare direttamente presso gli Uffici, su cui andrà apposta una marca da bollo di valore corrente.

Al modulo andranno allegati:
• un estratto di mappa di data non anteriore a 3 mesi; potete richiederlo anche qui
• la ricevuta del versamento intestato al Comune; l’importo varia di solito da Comune a Comune ed è riportato nel modulo insieme all’intestazione del conto corrente
• una copia leggibile del documento d’identità del richiedente
• nel caso in cui l’istanza sia presentata da persona diversa dal proprietario, delega e motivo della richiesta.

Il certificato di destinazione urbanistica è rilasciato in genere entro 30 giorni e ha validità per un anno.

photo credit: Landscape via photopin (license)




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226 commenti

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  1. stefano

    Buona sera a tutti, magari qualcuno sa rispondere a questa domanda: non sono un imprenditore agricolo ma con una mia associazione onlus vorrei creare una comunità e far lavorare/produrre persone in difficoltà. E’ sufficiente che tra i soci ci sia un imprenditore agricolo? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Le consiglio di rivolgersi a qualche associazione locale. Se ci sono delle possibilità dipendono infatti da norme del posto.

  2. Massimo

    Buonasera, secondo lei sarebbe possibile installare dei moduli abitativi mobili per attività ricettiva turistica su terreno agricolo? O come presumo, sarebbe possibile solo se il terreno ha destinazione turistica?
    Mi sono comunque posto il dubbio in quanto sembrerebbe aprire uno spiraglio il TESTO UNICO DELL’EDILIZIA d p r 380/01 sembrerebbe permetterlo quando parla di:
    “….. ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore.”.
    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Il testo da lei riportato fa parte dell’art. 3 dove sono descritte le definizioni dei vari interventi edilizi. Non si fa alcun riferimento alle zone agricole. Inoltre dice appunto che queste strutture devono essere “previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore”, quindi non è che possono essere installate liberamente.

  3. antoniopiras

    sono inalta gallura sono in procinto di acquistare un terreno agricolo di più di 3 ettari vorrei sapere se è possibile stabilirmi li con eventualmente una roulotte o una piccola casetta magari in legno per poi riuscire se è possibile una piccola azienda agricola o un tipo di bred end brekfast. vorrei sapere che possibilità ho visto e considerato che se fsaccio questo acquisto i soldi per l’affitto mi servono per pagare la mia finanziaria….. grazie attendo una vostra risposta grazie….

    • arch. Carmen Granata

      Prima di acquistare deve affidare una consulenza a un architetto del posto che dall’analisi della normativa e della strumentazione urbanistica verifichi cosa si può fare.

  4. Giovanni Grasso

    Gentilmente Le chiedo e La ringrazio anticipatamente, se una persona che non ha i requisiti di imprenditore agricolo o di coltivatore diretto e simili, può acquistare una civile abitazione su verde agricolo che era di proprietà di una azienda agricola? A prescindere dei regolamenti comunali, Le sembra giusto che un proprietario di diversi ettari di terreno agricolo non possa costruire una residenza, non essendo coltivatore diretto o azienda agricola?

    • arch. Carmen Granata

      Per la sua prima domanda, bisogna verificare nei regolamenti locali se è consentito.
      Per la seconda, devo dirle che a me sembra giusto. I terreni che rientrano in zona agricola hanno una precisa destinazione, che non è quella edificatoria.

    • Marcello Saturno

      nel caso che la realizzazione della nuova costruzione a destinazione residenziale non sia trasferita a terzi in un arco di tempo decennale e/o ventennale credo che nessuna norma possa impedirlo.

  5. vera colucci

    Ho sempre desiderato un pezzettino di terra per coltivare, ma anche per beneficiare della natura! Mi hanno proposto un pezzettino di 1000 metri quadri con alberi di ulivo e un pozzo.
    Premesso che non voglio viverci, ma goderne occasionalmente, cosa mi è permesso aggiungere come manufatto per rendere la permanenza almeno di 1 giorno, possibile?

    • arch. Carmen Granata

      Niente, purtroppo. Se vuole godere della natura, deve accettarla tal qual è, senza manufatti. La costruzione di manufatti è consentita in genere solo per chi esercità l’attività agricola a livello imprenditoriale. Si informi comunque presso il suo comune se ci sono norme diverse.

  6. Francesco

    Salve, sono un coltivatore diretto a titolo principale da un anno e mezzo ed ho acquistato un terreno di 27.000 metri quadri in zona E sottoposta a vincolo paesaggistico. Sul certificato di destinazione urbanistica è riportato un indice di fabbricabilita’ dello 0,03% per civile abitazione (con lotto minimo di intervento 20.000 metri) e 0,05% per deposito agricolo. Le mie domande sono le seguenti:
    1) Devo aspettare un altro anno e mezzo affinche’ siano trascorsi 3 anni da quando esercito l’attivita’ di imprenditore agricolo? Il dubbio mi è venuto dopo aver letto il vostro articolo, in quanto fino ad ora ero convinto di poter gia’ edificare.
    2) Con gli indici di fabbricabilita’ 0,03 e 0,05 si potrebbero costruire 1350 metri cubi, di cui circa 810 per una civile abitazione e circa 540 per un deposito agricolo. Alcuni tecnici mi hanno detto che l’ufficio tecnico comunale o la commissione paesaggio non mi permetteranno di sfruttare in pieno queste volumetrie, altri invece mi hanno assicurato che non ci sara’ nessun problema. Qual è la vostra opinione a riguardo? E se non mi fosse permesso di edificare con quelle volumetrie, che fine farebbe la cubatura non sfruttata?
    3) Non potendo avere due civili abitazioni su terreni agricoli (a detta del comune) nemmeno se avessi 30.000 metri in un comune e 30.000 metri in un altro comune, posso comunque avere una civile abitazione e piu’ di un deposito agricolo, fino a sfruttare la cubatura totale?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Per rispondere alle sue domande bisognerebbe conoscere le norme relative alla disciplina dell’attività agricola della sua regione nonchè la normativa urbanistica del suo comune, per cui la cosa migliore è affidarsi a un tecnico del posto.

  7. roberto

    salve sono un ragazzo di 20 che vorrei provare a fare qualcosa legato alla agricoltura facendo marmellate e provare a mettere ulivi per fare cio devo spostarmi e comprare un terreno agricolo, potrei costruirci una abitazione per poter cominciare la mia attività

    • arch. Carmen Granata

      In teoria sì, ma deve cominciare a vedere dov’è il terreno, quali sono gli indici di fabbricabilità, cosa si può coltivare, ecc..

  8. Ros

    Salve, vorrei acquistare un lotto di terreno agricolo per fare un area dove i bambini e cittadini possono godersi la pura libertà…. area cani… area bambini.. ecc.. con un piccolo chiosco in legno dove fare anche feste per compleanno e ricevimento…
    Sarà possibile oppure avrò dei problemi???
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Descritto così, sì, perchè non si tratta di un’attività agricola.
      Una cosa che invece potrebbe fare è una fattoria didattica, ma deve comunque informarsi al comune con il suo architetto per vedere tutte le regole da seguire.

  9. isidoro

    Ho cinquemilametri di terreno incolto che vorrei mettere in produzione e vorrei costruire un fabbricato di piccolo dimensione per metterci gli attrezzi da lavoro è possibile farlo?

    • arch. Carmen Granata

      Se il terreno è in zona agricola, sicuramente si può costruire un manufatto da usare come deposito per gli attrezzi.

  10. giuseppe dambrosio

    buona sera o un terreno di 14000 m q con fronte strada di 300 metri sulla strada muratori ai confini con casal di principe volevo ciedervi cosa si puo costruire

  11. Buonasera a tutti, gentile Architetto posso mettere una cisterna d’acqua in un terreno agricolo o devo chiedere al mio comune… in tal caso che documenti o pratiche ci vogliono grazie aspetto sua disposta distinti saluti.

    • arch. Carmen Granata

      Per realizzare una cisterna è necessario il permesso di costruire. Se per realizzare la cisterna viene usato il cemento armato, è necessario il deposito presso lo sportello unico.

  12. buonasera ringrazio anticipatamente chi mi può dare una risposta da competente in materia. Domanda: Sù un terreno agricolo di mia proprietà, situato in zona balneare (vicino al mare) posso io metterci un camper ed una roulot. Grazie a chi ne sà precise informazioni, aspetto risposte.

    • arch. Carmen Granata

      Dipende dalla destinazione d’uso del terreno e dal tipo di installazione che vuole fare (fissa o parcheggio temporaneo?).

    • marcello saturno

      purche non sia collegata ai servizi ed impianti idrici, elettrico, fognari etc. e non sia un periodo superiore a 90 giorni.

    • arch. Carmen Granata

      Appunto. Una roulotte non fissa e per un tempo limitato può essere collocata, per questo chiedevo l’uso che Letizia volesse farne.

  13. Luciano

    Questo articolo mischia la normativa nazionale con diverse normative regionali.
    Parlare ad esempio di 0,03 mc/mq non ha senso, oppure dire che il titolare del permesso deve essere IMPRENDITORE AGRICOLO da almeno tre anni, ugualmente, non ha alcun senso (ogni regione ha vincoli diversi su questo aspetto).
    Consiglio i lettori di informarsi autonomamente sulle rispettive norme locali e non fidarsi di questo articolo.

    • arch. Carmen Granata

      Tutti consultano siti di medicina, ma nessuno deve autocurarsi, bisogna sempre andare dal medico…
      Allo stesso modo un articolo di urbanistica su un blog ha uno scopo puramente divulgativo, ma il lettore ha il dovere di informarsi non “autonomamente”, ma presso un tecnico in carne e ossa che conosca la specifica normativa locale.

    • Luciano

      Non è questo il punto.
      Il punto è fornire notizie imprecise o sbagliate, anzichè notizie precise e giuste.
      Un buon sito di divulgazione medica è sicuramente insufficiente ad una diagnosi e ad una prognosi, ma sicuramente non mischierà i sintomi di una malattia con la cura di un’altra.
      E sicuramente non affermerà l’impossibilità di fare un certo tipo di cura se non è vera in generale, e se lo farà specificherà che è una circostanza particolare che avviene solo in alcuni casi particolari.
      E’ difficile essere esaustivi in un articolo divulgativo, è vero, ma si può essere almeno precisi. Esaustività e precisione sono due cose diverse.
      Nel Lazio chiunque abbia partita IVA agricola da qualsiasi lasso di tempo può edificare in zona agricola, fatti salvi una serie di ulteriori requisiti di merito (questi si, molto stringenti) più dettagliati.

    • arch. Carmen Granata

      Questa è la sua opinione, io penso di fare un buon lavoro.
      Se legge i commenti a questo articolo e anche a quest’altro https://www.guidaxcasa.it/casa-mobile-su-terreno-agricolo/, vedrà che l’interesse principale degli italiani è costruire ANCHE su suoli non edificabili.
      Quei pochi che effettivamente svolgono un’attività legata all’agricoltura, sanno che devono affidrsi a un professionista in carne ed ossa e non certo basarsi solo su quanto scritto su un blog.

  14. pasquale

    Gentile Architetto
    Ringrazio già anticipatamente per la sua gentile disponibilità, le chiedo un suo parere in quando mi trovo in una situazione poco buia, i fatti che, ho un pezzo di terreno agricolo (risiedo in area agricola) e’ infine utilizzo i miei metri quadri ad appendere in periodi luglio agosto e settembre tabacco, ma il mio confinante ha costruito una casa di cemento abusiva e’ mi chiede con superbia di non appendere il tabacco per causa della puzza.
    la domanda e’ questa: una casa abusiva quali diritti ha nel chiedermi di non utilizzare il mio bene quando poi sono in una aria agricolo, quindi architetto le chiedo con quale legge mi posso difendere grazie resto in attesa

    • arch. Carmen Granata

      La casa abusiva non ha ovviamente alcun diritto, ma deve rivolgersi a un avvocato per farsi tutelare.

  15. Gentile Arch., Le sarei grato qualora potesse darmi il suo parere in merito alla seguente situazione: Ho visto un immobile, precisamente una villa di 130mq coperti con annesso giardino di 1000mq e piscina interrata 6x12mt, il tutto edificato in provincia di Benevento con Permesso a costruire del 2008 e cambio destinazione uso richiesto nel 2014 ma ancora ad oggi la casa risulta “in costruzione” e senza accatastamento. l’attuale proprietario sostiene che in pochi gg riuscirebbe a regolarizzare il tutto avendo io imposto questo come condizione essenziale per una trattativa, quello che mi chiedo è: anche se il comune ha rilasciato tutti i permessi per la costruzione della villa, la destinazione urbanistica dell’area in cui cade l’immobile resta, come da certificato prodotto dal comune, ad uso Agricolo (zona E), quindi è tutto regolare visto che io nn ho nessuna attività agricola ne credo la avrò. La villa potrebbe essere oggetto di irregolarità e quindi potrei avere problemi in futuro?? il suolo complessivo della proprietà è di circa 4000mq totali. nel ringraziarla per la disponibilità le invio cordiali saluti.
    Lucaa L.

    • arch. Carmen Granata

      Non è semplice rispondere in base a quanto da lei affermato, in quanto ci sono diversi aspetti che si contraddicono: suolo agricolo e regolare pdc; cambio d’uso e edificio non accatastato…
      Le consiglio di fare effettuare un controllo della documentazione prima di acquistare. Io sono disponibile per la Campania.

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