Come cambiare la destinazione d’uso di un immobile

La recente sentenza del Consiglio di Stato 6562/2018 prescrive il Permesso di Costruire per cambio di destinazione d’uso con aumento del carico urbanistico.

Cambio destinazione d’uso di un immobile©

Cambio destinazione d’uso di un immobile©

Cos’è la destinazione d’uso di un immobile?

La destinazione d’uso  di un immobile rappresenta la finalità per cui viene utilizzato. Un immobile può essere infatti adibito a uso residenziale, commerciale, industriale, terziario, turistico e così via.

Talvolta, può accadere di voler cambiare la destinazione d’uso per la quale un immobile è stato progettato, costruito e utilizzato per lungo tempo.

Alcuni casi abbastanza frequenti sono i seguenti:
• abitazioni a piano terra presenti nei centri storici. Poco aderenti ai requesiti igienico sanitari richiesti agli alloggi moderni e più adatte, invece, a essere sfruttate per uso commerciale
ex capannoni industriali ormai in disuso trasformabili in abitazioni (i cosiddetti loft)
• trasformazione di garage in magazzini o laboratori.

Il cambio d’uso può avvenire in due modi:
con l’esecuzione di opere edilizie
senza l’esecuzione di opere edilizie.

Per fare qualche esempio, per trasformare un ufficio in abitazione o viceversa, è possibile che non sia necessario effettuare alcun lavoro. Al contrario, per trasformare in casa un capannone industriale bisognerà compiere diversi interventi per adeguarlo, come la realizzazione di bagno e cucina.

In questo articolo vi spiego allora come procedere per effettuare il cambio di destinazione d’uso.

Cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante

Il decreto Sblocca Italia del 2014 ha introdotto alcune semplificazioni che hanno in parte modificato la disciplina del cambio di destinazione d’uso. Il decreto ha infatti inserito il nuovo art. 23 – ter nel Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001), a cui oggi occorre fare riferimento.

Il decreto introduce il concetto di cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante. Con questa espressione si indica il mutamento che determini il passaggio da una all’altra di queste 5 macrocategorie funzionali:
• residenziale
• turistico – ricettiva
• produttiva e direzionale
• commerciale
• rurale.

Nel caso in cui un edificio presenti destinazioni in più di una di queste categorie, è necessario definire quella prevalente in termini di superficie utile.

In genere, il cambio di destinazione che non sia urbanisticamente rilevante è sempre consentito. È comunque escluso se ci sono specifiche prescrizioni della strumentazione urbanistica locale che lo vietano.

Come effettuare il cambio di destinazione d’uso

Molti utenti mi chiedono qual è la procedura da seguire per effettuare un cambio di destinazione d’uso.
Per prima cosa dovete rivolgervi a un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) che verifichi se la regolamentazione urbanistica vigente nella città in cui è ubicato l’immobile consente il cambio di destinazione.

Non sempre infatti è possibile effettuare la variazione, in quanto i piani urbanistici prevedono una suddivisione in zone con specifiche destinazioni d’uso, ad esempio residenziale, commerciale, industriale, a verde pubblico, ecc..
All’interno di uno stesso edificio, inoltre, ci sono precisi parametri urbanistici da rispettare, come la presenza di un certo numero di box auto, per cui difficilmente si potrà cambiare la destinazione di un garage per altro utilizzo.

Un’ulteriore verifica va compiuta presso l’amministratore, se l’edificio in cui si trova l’unità immobiliare è un condominio. Può capitare infatti che alcuni regolamenti condominiali contengano espressi divieti per alcune destinazioni d’uso. Per questo motivo, prima di procedere è necessario richiedere l’approvazione dell’assemblea condominiale.

Una volta accertata la possibilità di realizzare l’intervento, per procedere al cambio di destinazione d’uso è necessario un titolo autorizzativo, senza il quale l’intervento si configurerebbe come un abuso edilizio. In parole povere, dovete presentare una pratica al Comune.

Titolo autorizzativo per cambio di destinazione d’uso

Il decreto SCIA 2, attuativo della Riforma Madia, ha riordinato gli interventi edilizi e i relativi titoli autorizzativi.

Come conseguenza, sono stati classificati come:
restauro e risanamento conservativo leggero, gli interventi che consentono destinazioni d’uso compatibili con quella iniziale senza lavori sulle parti strutturali
restauro e risanamento conservativo pesante, gli interventi che consentono destinazioni d’uso compatibili con quella iniziale con lavori sulle parti strutturali
ristrutturazione pesante gli interventi che, all’interno delle zone A, comportano mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso.

Il titolo autorizzativo necessario per procedere all’intervento cambia a seconda si tratti di mutamento d’uso urbanisticamente rilevante o meno.

Di conseguenza, i procedimenti autorizzativi previsti saranno i seguenti:
Permesso di Costruire nel primo caso
• SCIA nel secondo caso.

Una sentenza sul cambio di destinazione d’uso

La recente sentenza del Consiglio di Stato n. 6562/2018, ha ribadito la necessità di richiedere il Permesso di Costruire quando l’intervento comporta un aumento del carico urbanistico.

Il caso in questione riguardava la trasformazione di un appartamento in studio medico e, secondo i Giudici, aveva comportato appunto un aumento del carico urbanistico.

Ma cosa si intende per carico urbanistico? Un immobile a uso residenziale trasformato in studio professionale presuppone un traffico di persone maggiore e, di conseguenza, un accrescimento dei servizi necessari.
Questo è un esempio di quell’aumento del carico urbanistico che richiede il Permesso di Costruire anche se il cambio d’uso viene realizzato senza l’esecuzione di opere edili.

Cosa fare dopo aver terminato i lavori

Una volta terminati i lavori o comunque la procedura necessaria per effettuare il cambio, il tecnico comunicherà il mutamento anche all’ex ufficio dell’Agenzia del Territorio (il Catasto), perché cambierà anche la categoria catastale dell’immobile e di conseguenza la rendita su cui calcolare le imposte (IMU, TARI, TASI, ecc.).

Attenzione! Ricordate che non basta presentare la variazione catastale per cambiare la destinazione d’uso di un immobile. Dovete sempre aver prima presentato la pratica al Comune.

Infine, dovrete presentare al Comune anche la Segnalazione certificata di agibilità. La nuova destinazione infatti deve garantire il rispetto dei requisiti di salubrità richiesti dai locali Regolamenti d’igiene per quello specifico uso.
Per fare qualche esempio, a piano terra un’abitazione non può essere a diretto contatto col terreno, mentre un negozio sì; cambiano i rapporti aeroilluminanti così come i requisiti di isolamento termico o acustico.

Gli effetti della Manovrina sul cambio di destinazione d’uso

Nel Maggio 2017 la Cassazione aveva sentenziato che il cambio di destinazione d’uso si qualifica sempre come ristrutturazione.

Ciò ha rappresentato un grosso problema in molti centri storici, dove sono consentiti unicamente interventi di restauro e risanamento conservativo e proibiti quelli di ristrutturazione.
Impedire il cambio d’uso nei centri storici significa lasciarli praticamente all’abbandono, visto che sono proprio questi interventi a dare nuova vita a edifici antichi. Basti pensare alla trasformazione di palazzi storici in alberghi.

La Manovrina 2017 è intervenuta, modificando la definizione di restauro e risanamento conservativo. Oggi in questa categoria sono compresi i mutamenti d’uso purché compatibili con gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo edilizio e con le previsioni dello strumento urbanistico generale e dei relativi piani attuativi.
Con questa nuova definizione si apre quindi la possibilità ai mutamenti d’uso anche nei centri storici.

Quanto costa il cambio di destinazione d’uso di un immobile?

Chiarisco subito che a questa domanda non si può dare una risposta univoca e diretta.
Le pratiche edilizie non sono infatti standardizzate, ma il loro contenuto varia in base alle caratteristiche di ogni caso specifico. Non è possibile redigere un catalogo con i relativi prezzi, come se se si trattasse di un oggetto immodificabile, perchè numerose sono le variabili in gioco.

Qui posso darvi quindi soltanto delle indicazioni di massima sui parametri che concorrono a determinare il prezzo. Sarà poi il tecnico a cui vi rivolgerete a fornirvi un preventivo preciso, stilato in base alle caratteristiche specifiche dell’intervento che dovete realizzare.

Per calcolare il costo di un intervento di mutamento d’uso, bisogna sommare diverse voci di spesa:

• l’onorario del tecnico incaricato, variabile a seconda che si debbano solo predisporre le pratiche urbanistiche e catastali o seguire anche l’esecuzione delle opere (direzione lavori)
• il costo degli eventuali lavori da realizzare
• gli oneri di urbanizzazione, se trattasi di intervento oneroso, e i diritti di segreteria.

Il cambio di destinazione d’uso, anche se effettuato senza la realizzazione di opere edilizie, comporta infatti l’obbligo di corrispondere al Comune il contributo di costruzione per la  sola parte relativa agli oneri di urbanizzazione.

Gli oneri sono dovuti ogni qual volta si determina un aumento del carico urbanistico e vanno calcolati considerando la differenza tra quanto dovuto per la nuova destinazione e quanto dovuto per quella precedente.

Non conta che le opere di urbanizzazione siano già state realizzate dal Comune a seguito della precedente attività edilizia, in quanto gli oneri sono dovuti unicamente per il rilascio del titolo abilitativo.

(Prima pubblicazione 6 ottobre 2015)




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777 commenti

  1. Roberto

    Buonasera Architetto, abito a Roma zona sotto alto vincolo paesaggistico, posso modificare la destinazione d’uso di un box a cantina (dovrei sostituire la vecchia caldaia con una nuova) e non ho altri posti se non il box ma così non sarebbe a norma. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      La risposta è sempre la stessa: bisogna verificare la normativa locale.

  2. michele

    Buonasera Architetto, sono proprietario di uno stabile accatastato come C2 altezza minima 3 mt, in fase di condono 47/85, secondo lei vi sarebbe la possibilità di cambio d’uso in abitazione? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Ne dubito, ma come dico sempre bisognerebbe conoscere la normativa locale.

  3. Franco

    buonasera, ho una casa di due appartamenti, piano terra e piano 1^ e a distanza di 50 mt circa un capanno ad uso ricovero attrezzi agricoli; vorrei spostare la destinazione d’uso l’appartamento al piano terra col capanno e viceversa, è possibile? grazie. Franco

    • arch. Carmen Granata

      Dovrebbe essere una cosa possibile. Da verificare sempre in base alla normativa locale.

  4. Chiara

    Buongiorno,
    io vorrei fare il cambio di destinazione d’uso da magazzino a box, di una parte di un immobile sito al piano seminterrato di 160 mq, che presenta le caratteristiche di box (rampa di accesso, dimensione serranda, altezza ecc.). Per fare il cambio di una porzione di esso (circa 30mq) è necessario fare prima un frazionamento in comune e poi in catasto? oppure si può fare il cambio di una porzione di esso senza frazionarlo? Specifico che l’ingresso è unico, da quello che dovrebbe divenire box e poi vi è un muro con porta che separa l’altro locale.
    Cordiali saluti

  5. Edgar

    Buonasera architetto, Ho ereditato una proprietà di 200m2, è una terrazza con una stanza di 7m², Non credo sia sia possibile aumentare la volumetria della costruzione, l’edificio è sottoposto a vincolo paesaggistico e, seppur accatastata come abitabile, la piccola struttura in muratura esistente, non è databile ufficialmente. Dopo alcune indagini informali siamo riusciti a far risalire la costruzione a prima del 67 ma non siamo in possesso di documenti che lo certifichino. Credi che sia possibile costruire almeno 50m² con una struttura leggera (vetro, legno e alluminio) e risiedere?. è possibile allacciare luce gas e telefono che in questo momento sono collegate a un appartamento al secondo piano. Grazie mile per la risposta

    • arch. Carmen Granata

      Non si può dare risposta a un queisto come questo su un blog, perchè la questione implica come minimo lo studio della documentazione.

  6. Andrea

    Buongiorno Arch.
    Per fare un cambio di destinazione d’uso da studio medico ad abitazione è sempre necessario un permesso di costruire? Grazie

  7. Paolo

    Buonasera architetto. Articolo chiaro come pochi in giro per il weeb, sull’argomento. Vorrei farle una domanda. Avendo un appartamento in un condominio e volendo effettuare un cambio di destinazione d’uso da A10 ad A2 con relativa ristrutturazione, che passi devo compiere? Si ha diritto alla detrazione fiscale per le opere di ristrutturazione? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Beh, se mi fa questa domanda vuol dire che l’articolo non è poi tanto chiaro… 🙂
      Cmq, per prima cosa deve rivolgersi a un architetto che verifichi la fattibilità dell’intervento. In caso positivo, i lavori sono detraibili.

  8. Luigi

    Salve arch. Granata,
    mia madre possiede un immobile a Napoli accatastato come C2 ma utilizzato a tutti gli effetti come abitazione. Volevo sapere se vi fossero possibilità di cambiare la classe d’uso in civile abitazione tramite certificato di agibilità eseguito da un tecnico nonostante l’altezza soffitto-pavimento sia di 2.40 m.
    Cordiali saluti

    • arch. Carmen Granata

      Assolutamente no. A parte il fatto che il cambio d’uso non si fa in questo modo, ma non le daranno mai l’agibilità con questa altezza.

  9. Roberto

    Buonasera Gent.ma Dott. Arch.Granata, sono interessato all’acquisto, per mia figlia, di un monolocale a Firenze, ristrutturato e ben arredato, già utilizzato per affitti settimanali. Purtroppo è accatastato in C2 e quindi ho dubbi sulla possibilità di poter cambiare destinazione d’uso, assai importante per avere anche la residenza. Pensa che sia fattibile? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Come dico sempre, deve incaricare un tecnico del posto, perchè va verificata la normativa locale.

  10. Valeria

    Buonasera,
    sto valutando un immobile sito poco fuori il raccordo anulare di Roma (zona Roma Nord). L’immobile si compone di un piano terra con giardino, al piano seminterrato c’è una cantina e subito sotto un box.
    La cantina disponde di finestre (alte) e di una porta finestra che consente di uscire all’esterno e raggiungere con pochi scalini il giardino soprastante. Vorrei capire se sia possibile cambiare la destinazione d’uso della cantina e trasformarla in zona residenziale facendoci una sala hobby.
    Grazie Valeria

    • arch. Carmen Granata

      Per rispondere bisognerebbe conoscere la strumentazione urbanistica locale, per cui le consiglio di consultare un tecnico del posto.

  11. Davide

    Buonasera, uno studio/ufficio cat A10 di 56 mq (2 stanze ingresso bagno e 2 finestre) con altezza tetti 240 cm al 1 piano di un condominio di 7 piani sito a Palermo si può cambiare la destinazione d’uso in civile abitazione.
    La ringrazio anticipatamente

    • Davide

      Grazie della riaposta,
      Una diversa categoria per pagare meno tasse in quanto ha una rendita catastale elavata, si potrebbe trovare, l imu viene costosa.
      La ringrazio

    • arch. Carmen Granata

      Ha tutti i requisiti per essere un C2 (deposito).
      Ma poi naturalmente come tale dovrebbe usarlo, cioè non potrebbe affittarlo o utilizzarlo come ufficio.

  12. erika

    Buongiorno, ho acquistato un immobile artiginale di recente costruzione e vorrei realizzare al suo interno un locale da adibire uffici/spogliatoi per il addetti ai lavori. E’ necessario chiedere un cambio di destinazione d’uso solo pr la porzio einteressata dai lavori? In tal caso è da intendersi come una variazione rilevante e necessita di permesso di costruire o di una scia? Grazie!

    • arch. Carmen Granata

      No, non è necessario. La destinazione d’uso complessiva dell’immobile resterà sempre quella artigianale.

  13. Paolo

    Gent.ma Architetto,
    vorrei prendere in locazione un locale che ha come destinazione d’uso magazzino (C/2) che vorrei destinare alle attività di danza della nostra associazione. Presumibilmente bisognerebbe cambiarne la destinazione in C/4. Supponendo che l’ubicazione e la superficie areante/illuminante lo consenta, sarebbe oneroso o non oneroso? Ci sono dei casi in cui un cambio di destinazione potrebbe essere non oneroso?
    Grazie mille e buona giornata

    • arch. Carmen Granata

      Il cambio d’uso è sempre oneroso. Certo se lei passa da una categoria per la quale gli oneri erano maggiori a una per la quale sono di meno, potrebbe risultare gratuito perchè nulla è dovuto.

  14. Angelo Nigro

    Buongiorno architetto, possiedo una villetta a schiera a2 in residence condominiale fatto da 144 villette in varie schiere, la mia villetta è classificabile come edificio unifamiliare?

  15. filippo cherici

    buongiorno voglio fare un camvbio didestinazie senza opere da negozi a garage. devo pagare oneri e costo di costruzione del tipo residenziale??
    grazie

  16. Angelo Nigro

    Buonasera Architetto,
    le faccio una domanda, sto acquistando una villa a schiera che risulta A/2 perchè fabbricata prima del 92, la sua corretta categoria dovrebbe essere A/7, ora mi chiedo i costi dell’aggiornamento sono a mio carico? e di quali cifre parliamo? si tratta di cambio o aggiornamento trattandosi di villa a schiera?
    Grazie e saluti.

    • arch. Carmen Granata

      Si tratta di aggiornamento. Può far cambiare la categoria al venditore, ma consideri che poi pagherà le imposte per l’acquisto su una rendita sicuramente rivalutata.

  17. ANTONIO SANDRO COVINO

    Buonasera Architetto
    sto per acquistare un immobile classificato come C2. L’acquisto è finalizzato alla ristrutturazione mettendo delle pareti in cartongesso.
    Il magazzino è di 220 mq. Ha un bagno e antibagno. Posso fare il cambio di destinazione d’uso finalizzato alla realizzazione di uno spazio ricreativo. Es. radunare parenti ed amici per fare delle feste di compleanno o simile? 30 persone possono accedere al magazzino?
    Il magazzino in precedente veniva utilizzato come autorimessa/concessionario. Gli impianti sono a norma e le porte hanno il maniglione antipanico.
    Grazie e buon lavoro

    • arch. Carmen Granata

      Una cosa è utilizzare un C2 per feste personali e di famiglia (tipo tavernetta), altro è utilizzarla a scopo di lucro con l’ingresso di estranei.
      In quest’ultimo caso dovrà verificare la fattibilità del cambio d’uso a livello urbanistico locale e poi richiedere tutti i permessi del caso.

  18. Giuseppe

    Gentile Architetto,
    Casa mia è a due piani, il piano terra che è la casa dove vivo (100mq), il piano sottoterra che nel progetto risulta come cantina (100mq).
    Avendo finestre e porte e anche un bagno (come da progetto) posso cambiare la destinazione d’uso a Categoria C3?
    Si può cambiare la destinazione d’uso anche se la casa non è completa e manca il certificato di agibilità?
    Grazie mille per il suo tempo

    non ho precisato che il cambio di destinazione d’uso vorrei farlo solo nel piano sottoterra.
    Grazie ancora

    • arch. Carmen Granata

      Premesso che trovo strano che un immobile che in progetto è dotato di bagno abbia destinazione a cantina (di solito non si può).
      Cmq, come ripeto sempre, non basta fare il cambio d’uso catastale, ma occorre anche quello urbanistico.
      Quindi si rivolga a un architetto del posto che verificherà la fattibilità dell’intervento.

  19. AMBRA

    Buongiorno Arch. Carmen Granada,
    ho letto con attenzione l’articolo e la ringrazio di averlo condiviso.
    Ho delle perplessità circa quanto segue:
    sono proprietaria di un appartamento A/3 e di un “confinante” C/2 che misura sup=2mq e H= 3.1mt (accatastati ognuno, il C2 e l’A3, con proprio e distinto elaborato planimetrico). Il C/2 è confinante con l’A/3 suddetto, ma con accesso indipendente da ingresso in comune a due appartamenti (ingresso comune derivato da precedente frazionamento dell’unico originario appartamento).
    Oltre ad una diversa distribuzione interna dell’A/3 (opere di man. straord.) vorrei annettere il C/2 con l’A/3 con accesso direttamente dall’interno dell’A/3 tramite apertura di varco sulla muratura che li divide (e contestualmente chiudendo l’accesso attuale al C/2 che si trova sull’ingresso in comune, come suddetto).
    Il C/2 (di 2mq) diventerà quindi superficie residenziale (nello specifico “ripostiglio” o “locale tecnico”).
    Il miei dubbi sono:
    1) nella pratica (SCIA?) devo far chiedere anche il “cambio di destinazione d’uso” E/O “mutamento di destinazione d’uso”… o che cosa?
    2) gli Oneri di Urbanizzazione sono dovuti? Lo chiedo in quanto vi è sicuramente aumento di superficie e volume dell’A/3 (si azzera/annulla il C/2) MA in assenza di aumento di superficie concreta.
    La ringrazio anticipatamente e la saluto.

    • arch. Carmen Granata

      1) A mio avviso no. Si tratta di accorpamento di una pertinenza con l’unità immobiliare, ma cmq il tecnico incaricato provvederà a fare le verifiche del caso.
      2) Sì.

  20. Massimiliano

    Buongiorno Architetto, l’autorizzazione del comune al cambio di destinazione d’uso al catasto da deposito ad abitazione è necessaria anche se non sono state apportate modifiche strutturali e l’attuale stato del luogo rispetta le caratteristiche urbanistiche per uso abitazione?

    • arch. Carmen Granata

      Comune e catasto sono due cose distinte.
      Per il cambio d’uso descritto servono:
      1) autorizzazione del Comune (pratica urbanistica)
      2) una volta avvenuto il cambio, comunicazione al Catasto (pratica Docfa).

  21. Giuseppe

    Salve, sig.ra Arch. ho una licenza tabacchi in un centro storico da quasi 70 anni, il prossimo anno mi scade la licenza e per il rinnovo mi hanno chiesto il cambio destinazione dell’immobile da a4 a c1, perchè dicono che l’autocertificazione del comune non basta xkè sono cambiate le leggi. volevo sapere, che cosa mi comporta? i tempi per il passaggio sono lunghi?

    • arch. Carmen Granata

      Se l’immobile non si trova in zona A, basta una Scia e i tempi sono immediati.

  22. Lorenzo

    Buongiorno architetto,
    Le chiedo gentilmente consiglio portandoLe un esempio: Sto acquistando dal Sig. Rossi i resti di un annesso agricolo per ricostruirlo e trasformarlo in abitazione, il regolamento mi impone la ricostruzione a non più di 50mt da un abitazione esistente al 1997, l’unica abitazione a confine con la proprietà del Sig. Rossi che abbia questi requisiti appartiene al Sig Bianchi, logicamente nel terreno di proprietà del Sig. Bianchi, ed ecco il mio problema, in comune mi dicono che solo il Sig. Bianchi può presentare detta pratica. Mi conferma?

    • arch. Carmen Granata

      Non le posso confermare… Se deve presentare una pratica per la proprietà del sig. Rossi, a me risulta che debba essere intestata al sig. Rossi…

  23. Luciano

    Gent.ma Arch.
    sono proprietario di un immobile A/3 con pertinenza C/6, staccata dall’immobile principale, e vorrei modificare la destinazione d’uso di quest’ultima in A attraverso opere di ristrutturazione edilizia che prevedono anche un ampliamento della superficie. Avrei qualche domanda:
    1) occorre una SCIA?
    2) le spese di ristrutturazione sono detraibili ed eventualmente in che misura?
    2) se sì, il computo delle stesse rientra nel massimale dell’immobile principale o, poichè si costituisce di fatto una nuova unità immobiliare residenziale a se stante si genera un nuovo massimale.
    Grazie per il suo prezioso supporto. Cordialmente.
    Luciano

    • arch. Carmen Granata

      Innanzitutto occorre verificare se il cambio è possibile. In caso affermativo, le spese sono detraibili e rientrano nel massimale dell’unità principale.

  24. Bastami

    buon giorno, vorrei trasformare un locale c1 di 32 mq in abitazione, e leggermente più bassa rispetto alla parcheggio che è davanti (un locale sempre nello stesso palazzo lo ha trasformato), municipio mi mermette?

  25. Mauri

    Salve, devo acquistare un locale a livello strada situato sotto la mia abitazione. Al momento vi è una officina con passo carrabile ed ha superficie di 45 mq. e vorrei effettuare la variazione per farne un garage privato per uso personale e quindi risulterebbe anche una pertinenza della abitazione. Come posso procedere e a quali costi vado in contro? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Deve incaricare un architetto che verifichi per prima cosa la fattibilità dell’intervento e in caso affermativo le prepari un preventivo.

    • arch. Carmen Granata

      Per saperlo è necessario consultare tutta la documentazione dell’immobile nonchè la normativa locale. Le consiglio quindi di affidare l’incarico di persona a un architetto.

  26. Angelo

    Lei ha detto che ci vuole la pratica edilizia quando c’è aumento di carico urbanistico.
    Mi sembra che passare da D1 a C2 non ci sia alcun aumento di carico urbanistico.
    Come devo comportarmi?

    • arch. Carmen Granata

      La pratica urbanistica ci vuole sempre: se c’è aumento di carico urbanistico è sicuramente il PdC, ma se non c’è può essere anche un altro tipo di titolo autorizzativo. Quindi per fare il cambio d’uso deve comunque rivolgersi a un architetto.

    • Lia

      Buonasera, possiedo un laboratorio accatastato C3 cl 5. Per anni è stato adibito a falegnameria poi affittato a attività di vendita all’ingrosso. Ora è vuoto da 4 anni. Ho trovato un documento del 1986 dove viene concessa la conversione d’uso da artigianale a commerciale da parte del Comune. Non è mai stata variata la categoria catastale. Devo fare qualche variazione al catasto? Incorrerò in sanzioni?

    • arch. Carmen Granata

      Sì, avrebbe dovuto fare la variazione al catasto. Può farla adesso, senza nessuna sanzione, perchè sono trascorsi più di 5 anni.

  27. camilla

    Buongiorno, vorrei acquistare tramite asta una unità su Milano ad oggi accatastata come c4 per trasformarla o in una abitazione o in un affittacamere… o b&b. Cosa devo fare? sarà possibile o mi troverò con problemi e soprattutto quali costi affronterò? Attendo sue e grazie
    camilla

    • arch. Carmen Granata

      Per saperlo è necessario consultare tutta la documentazione dell’immobile nonchè la normativa locale. Le consiglio quindi di affidare l’incarico di persona a un architetto.

    • arch. Carmen Granata

      Deve incaricare un architetto che verifichi per prima cosa la fattibilità dell’intervento. In caso affermativo, il professionista preparerà la pratica necessaria.

  28. Angelo Pestarino

    Vorrei acquistare un fondo di un edificio residenziale in una zona esclusivamente RESIDENZIALE che era erroneamente, secondo me, accatastato come D1 perché nella proprietà di una ditta artigianale ma che lo usava come deposito. Per accedere al mutuo devo traformarlo in C2 senza fare nessuna, dico nessuna opera ne muraria ne impiantistica.
    È necessario presentare qualche documento in comune visto che al catasto accetterebbero la pratica?

    • arch. Carmen Granata

      Certo. Non per niente nell’articolo ho spiegato che esiste anche il cambio d’uso “senza opere” per il quale cmq serve una pratica.

  29. Giovanni P.

    Buongiorno,
    una domanda gentilmente.
    Ho un locale che avevo trasformato a uso commerciale. Ora visto che mi sono trasferito con l’attività in un altro locale volendo trasformare nuovamente il locale precedente in pertinenza della casa (come già era prima), non è possibile effettuare la modifica con una semplice auto certificazione? Bisogna comunque avvalersi del tecnico? Grazie mille per la cortese risposta.

  30. lino

    buongiornosto acquistando una casa all’asta pero e stato cambiato lo stato d’uso da residenziale a c3. cosa mi comporta e si puo ritornare a residenziale senza tanti costi?grazie

    • arch. Carmen Granata

      Dovrebbe affidarsi a un architetto che possa analizzare la documentazione e dirle se la cosa è fattibile e quali sono i costi.

  31. Sandro

    Salve, per un cambio di destinazione d’uso da ufficio a residenza senza variazioni murarie ma con la sola integrazione impiantistica devo eseguire la procedura DOCFA o una semplice VOLTURA CATASTALE?
    Grazie!

    • arch. Carmen Granata

      Innanzitutto deve fare la pratica urbanistica, dalla quale non si può prescindere.
      Poi, dal punto di vista catastale deve fare ovviamente un Docfa, visto che la voltura è tutt’altra cosa.

    • arch. Carmen Granata

      Non sempre è possibile. Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento.

  32. Antonio

    Buongiorno, vorrei cambiare la destinazione d’uso di in posto auto c6 in tettoia c7, in quanto non ho una seconda macchina ed ho trasformato il posto auto in un area destinata a biciclette, attrezzi di giardinaggio ed altro. il luogo no è chiuso ma rappresenta solo una tettoia

  33. Vito Giannotta

    Buongiorno, ho acquistato un immobile di recente costruzione e vorrei fare un cambio di destinazione d’uso di un garage da autorimessa a deposito, da C/6 a C/2. Come procedere? Basta la variazione catastale o devo fare qualcosa anche a livello comunale? Non è necessario alcun intervento murale. Grazie!

  34. Giulia

    Buongiorno, devo fare un cambio di destinazione d’uso da laboratorio a residenza per la compravendita. In comune non ci sono documenti ma solo qualche piccola manutenzione senza disegni e senza riferimenti alla destinazione d’uso. L’edificio è ante 67… Invece in catasto il 70% dell’edificio è residenziale A/3 e il resto è laboratorio C/3. Come devo procedere? Basta la variazione catastale o devo fare qualcosa anche a livello comunale? Non servono opere perchè c’è già sia il bagno che la cucina (ci viveva una famiglia). Grazie!

    • arch. Carmen Granata

      In una situazione simile, non essendoci documenti urbanistici, dovrebbe essere sufficiente aggiornare il catasto. L’ultima parola potrà però dargliela l’architetto a cui affiderà l’incarico, che potrà verificare la documentazione e interfacciarsi con l’ufficio tecnico.

  35. Roberto

    Buongiorno,
    ho un immobile al 50% commerciale e 50% artigianale.
    Ho necessità d’invertire le due destinazioni d’uso, mantenendo invariate le proporzioni. E’ possibile in modo rapido, oppure necessita di autorizzazioni precise per non incorrere in sanzioni varie.
    Ringrazio anticipatamente

    • arch. Carmen Granata

      Cosa intende per 50% e 50%: sono due parti distinte? Com’è individuato l’immobile contestualmente?

    • Roberto

      Buongiorno,
      È un immobile diviso in due unità. Il locale commerciale lo vorrei trasformare in artigianale e viceversa.
      Ho una persona interessata per un’attivita commerciale ma vuole il locale che è artigianale per la posizione. Vorrei invertire quindi le destinazioni d’uso dei due locali che sono speculari.
      Grazie ancora

    • arch. Carmen Granata

      E’ necessario cmq richiedere le relative autorizzazioni amministrative.

  36. anselmo

    Buongiorno
    dovrei fare il cambio d’uso da B8 cantina a C2 magazzino, secondo lei cambia il peso urbanistico e quale procedura dovrei adottare
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se anche urbanisticamente la destinaizone d’uso è “cantina” non dovrebbero esserci problemi, ma le consiglio cmq di informarsi presso il suo Comune per conoscere la procedura.

  37. Oino

    Buonasera Architetto ho trovato un fondo in cat. C1 e vorrei farci una gelateria artigianale con labaratorio il comune mi chiede di sentire il proprietario per poterlo passare in cat. C3 è giusto e possono esserci benefici in tasse, grazie.

  38. Ranko Santric

    Vorrei solo utilizzare un appartamento residenziale A/3 come ufficio per poi poterlo rivendere un giorno come residenziale, posso usarlo come ufficio senza pagare oneri di cambio d’uso? Se Si cosa bisogna fare o comunicare in comune? La fine lavori del A/3 è stata fatto nel 2013 in Ottobre, Milano 20158

    • arch. Carmen Granata

      Non è possibile. E’ consentito in alcuni casi solo l’uso promiscuo, cioè adibire a ufficio una stanza della propria abitazione.

  39. Ernst

    Ciao, vorrei cambiare un garage sotterraneo in un laboratorio. È in un villaggio storico (il garage è stato costruito nel 2000). Il vicino più vicino si trova a 20 metri dal garage. Sarebbe possibile?

  40. Martina

    Buongiorno
    nel caso in cui si volesse trasformare un magazzino in un laboratorio per procedere al cambio di destinazione d’uso e conoscere il prezzo a chi dovrei rivolgermi? Piu che altro il magazzino si trova al primo piano di un condominio, collegato a un negozio esistente, il problema affiora dato che questo magazzino appartiene alle belle arti in quanto completamente affrescato. Attendo risposta
    Distinti Saluti
    Martina

    • arch. Carmen Granata

      La persona più indicata a cui rivolgersi è sicuramente un architetto, visto che l’immobile è anche vincolato.

  41. roberto incerti

    posso passare da cat. a/10 a cat.c3 per interderci ho un locale ad uso ufficio posso affittarlo ad un laboratorio alimentare e se si devo cambiare la classificazione catastale?

    • arch. Carmen Granata

      Come spiego nell’articolo, non è possibile fare solo la variazione catastale. Occorre anche quella urbanistica, ammesso che sia consentita.

  42. cristian

    Buon giorno ing. le chiedo se fosse possibile trasformare una abitazione rurale residenziale in ristorante? essendo su suolo agricolo.

    • arch. Carmen Granata

      Bisogna sempre vedere cosa prevede il piano regolatore, anche se secondo me non è possibile, a meno che non si tratti di un agriturismo.

      P.S.: cmq sono architetto 🙂

  43. Pietro Vecchio

    gentile Architetto la domanda può essere semplice o complessa: in un Comune della Sicilia vi è un mercato ittico-ortofrutticolo quindi presumibilmente categoria D 8; un ente pubblico vorrebbe utilizzare una parte rilevante circa 400 mq per ufficio e laboratorio scientifico con rilevanti opere del costo di circa 500 mila euro; occorre delibera del Consiglio Comunale o soltanto della Giunta? il P.R.G. deve subire modifica? grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sicuramente c’è bisogno di una variante alla strumentazione urbanistica e poi la delibera del Consiglio.

  44. michele

    grazie per la risposta Arch. Granata.
    quello che intendo io, qualora il capannone da C2 abbia i requisiti per essere trasformato in A, posso chiedere tutti i permessi e depositare progetti etc senza eseguire materialmente la trasformazione? in quanto ho intenzione di vendere e quindi vorrei farlo con il cambio d’uso senza costruire. grazie

    • arch. Carmen Granata

      Certo, lei può vendere il fabbricato con il Permesso. L’acquirente dovrà poi fare la voltura ed eseguire i lavori prima che scada.

  45. michele

    salve, sono possessore di una capannone accatastato come C2 non presente in un condominio, poiché la mia intenzione è vendere, qualora il regolamento urbanistico lo permetta e lo stabile abbia le specifiche tecniche per agire, è possibile fare un cambio d’uso solamente sulla carta con progetto senza eseguire i lavori?

    • arch. Carmen Granata

      Cosa intende per “solo sulla carta”? Lei può chiedere un permesso di costruire e non realizzare i lavori, ma cmq dopo un anno il permesso scade…

  46. Piero

    Buongiorno, volendo acquistare un terreno edificabile con destinazione urbanistica turistico-ricettivo volevo sapere se il decreto sblocca italia 23 ter o altri consentono la variazione urbanistica per attività produttiva . Grazie

    • arch. Carmen Granata

      La destinazione urbanistica non dipende da decreti nazionali ma sempre dalla strumentazione urbanistica locale.

    • Stann

      Se nello strumento urbanistico non sono presenti aree destinate alle attività produttive può essere richiesta la variante allo strumento in base all’art. 5 del DPR 447/1998 e all’art.8 del DPR 160/2010. La procedura di variante in questo caso è semplificata e ci sono buone possibilità di ottenerla.

    • arch. Carmen Granata

      Se le serve per svolgere la sua attività in casa, non è necessario fare il cambio. Se invece deve per es. affittarla, dovrà fare prima un frazionamento e poi il cambio. Deve quindi rivolgersi a un architetto per la pratica.

  47. EMANUELA VILLA

    Devo affittare a Bergamo un immobile accatastato come C1 Classe 10 ad una massofisioterapista per aprire uno studio professionale. devo chiedere il cambiamento di destinazione d’uso? faccio notare che dal 2002 al 2017 è stato comunque usato come studio professionale. Grazie cordiali saluti.
    Emanuela Villa

    • arch. Carmen Granata

      Deve informarsi presso il SUAP del comune per sapere quale destinazione d’uso occorre per esercitare questa attività.

  48. flavia

    Buongiorno
    Nel caso di un appartamento in cui c’è un balconcino che inizia da dentro l’appartamento e sbuca poi fuori dalle mura, si può spostare spostare la finestra lungo il muro esterno e integrare lo spazio guadagnato al salone? Non ci sono modifiche ai muri esterni ma la metratura interna cambierebbe di 2 mq. In base alla sua esperienza l’urbanistica accetterebbe tale modifica? Che pratica bisognerebbe inoltrare Cila o Scia? (muri portanti non sono coinvolti).
    Grazie mille per il suo aiuto

    • arch. Carmen Granata

      Si tratta cmq di un ampliamento volumetrico oltre che di un aumento di superficie residenziale. Occorre quindi per prima cosa verificare che ci sia volumetria residua per richiederlo. In caso affermativo, occorre richiedere un permesso di costruire.

  49. Daniele

    Buongiorno, ho un terreno da lottizzare in zona C2, 8300 mq. (invendibile interamente) e vorrei girarlo in zona B, avendo degli acquirenti.
    E’ possibile, rivolgendosi ad un professionista?
    Grazie Mille e Cordiali Saluti.

    • arch. Carmen Granata

      E’ quasi impossibile, perchè il fatto prevede una variante al piano urbanistico comunale.
      Provi cmq a informarsi presso un professionista del posto.

  50. Silvia

    Buona sera, sto acquistando un villino a Roma disposto su 3 livelli in cui il seminterrato cat. C2 (accessibile sia dall’interno che dall’esterno) parzialmente sbancato, con altezza mt. 2,80 in cui sono presenti: 1 finestra bocca di lupo, una finestra doppia regolare e una porta finestra per l’accesso anche dall’esterno, è attualmente utilizzato come taverna attrezzata con cucina e camino. gli allacci per la cucina e il camino sono stati fatti dal costruttore in fase di costruzione della casa, ma non è stata variata la destinazione d’uso. Posso fare io richiesta di variazione d’uso (naturalmente sussistendo i requisiti igienico/sanitari)? E’ lecito l’utilizzo attuale? a quali sanzioni si potrebbe andare incontro?
    Grazie per le info che mi potrete dare.
    Silvia

    • arch. Carmen Granata

      Per esperienza, posso dirle che quando il costruttore non ha accatastato un’unità immobiliare come abitazione è perchè non era possibile. L’utilizzo come taverna è in genere “tollerato” purchè non se ne faccia un uso continuativo (ad es. al posto della cucina dell’appartamento). Però se trova il funzionario fiscale, l’uso può essere sanzionato anche come abuso edilizio.

    • Silvia

      Grazie per l’immediata risposta.
      in realtà il villino ha un’altra cucina nel piano residenziale che è quella principale, ma la presenza dell’allaccio del gas potrebbe creare problemi per l’assicurazione del mutuo? cioè se per assurdo la casa dovesse subire un incendio o scoppio l’assicurazione potrebbe non pagare? Per tentare di variare la destinazione d’uso o capire se è possibile basta rivolgersi ad un consulente o a un geometra?
      Grazie ancora.

    • arch. Carmen Granata

      Se l’impianto è a norma, non credo che l’assicurazione si possa rifiutare di pagare.
      Per la verifica della fattibilità dell’intervento deve rivolgersi a un tecnico abilitato, quindi architetto, ingegnere o geometra.

  51. Nic

    salve,
    un piccolo appartamento in vendita sito al piano terra è accatastato come deposito categoria C3. Il proprietario lo ha di fatto ristrutturato e ha vissuto li ed ora lo vende. E’ possibile acquistarlo e fare il cambio di destinazione dopo averlo acquistato oppure no? Nel caso quanto costerebbe la pratica?
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Le consiglio sempre di verificare prima dell’acquisto se è possibile il cambio di destinazione.

  52. Roberto Feleppa

    Buongiorno, ho recentemente acquistato in Zona 1, un’abitazione Ctg. A3, con annesso locale box Ctg. C6. L’abitazione si trova in un fondo agricolo di circa 1 ettaro e si sviluppa solo a piano terra. Domanda: posso chiedere il cambio di destinazione d’uso per il box ed accatastarlo successivamente come A3, per realizzare un vano cucina ed un secondo bagno?

    • arch. Carmen Granata

      La risposta è sempre la stessa: bisogna verificare la strumentazione urbanistica locale.

  53. roberto

    Gentilissima,
    volevo sapere quanto costa e quali sono i tempi piu o meno per trasformare un capannone D1 IN C1 cioè negozio adibito alla vendita.

    • arch. Carmen Granata

      Purtroppo non si può rispondere perchè ogni caso fa storia a sè con le sue variabili. In più in Italia ogni Comune fa storia a sè… Cmq se si rivolge a un architetto, che potrà valutare le variabili di cui sopra, potrà avere un preventivo. Io sono disponibile per la Campania.

  54. MICHELA

    buonasera, è possibile accorpare un c6 ad un a2?
    mi spiego meglio la mia cucina è accatastata come c6 posso fare la trasformazione?

    • arch. Carmen Granata

      No, deve prima fare il cambio d’uso. In sanatoria tra l’altro, perchè se utilizza un’autorimessa come cucina c’è una forma di abuso.

  55. marta

    Buongiorno, vorrei chiederle delle info.
    Sono interessata all’acquisto un sottotetto c/2 in condominio, per ristrutturarlo e farne un’ abitazione residenziale. Come mi devo muovere burocraticamente parlando?

    • arch. Carmen Granata

      Le consiglio di verificare preventivamente se è possibile il recupero abitativo del sottotetto. Si affidi quindi a un architetto per verificarlo. In caso positivo, il professionista si occuperà di predisporre la pratica necessaria per dare l’avvio all’intervento.

  56. Marcello Muri

    Buonasera, stiamo valutando di prendere in affitto un capannone attualmente accatastato c3. Deve dventare la sede direzionale della nostra attività, andrebbe quindi cambiatga la destinazione d’uso in A10. Vorrei sapere il cambio di destinazione è fattibile e se può farmi avere un preventivo dove siano indicate anche le tempistiche della pratica. Il capannone si trova a Roma in via del Mandrione.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Ho inoltrato la sua richiesta al mio collaboratore per la zona di Roma. A breve riceverà una risposta.

  57. alessandro

    buonasera e possibile un cambio di destinazione da a5 a c1 essendo che all’interno del locale vi e’ un soppalco abusivo?

    • arch. Carmen Granata

      No. Qualunque intervento edilizio richiede la regolarità urbanistica dell’esistente.

  58. massimo minoletti

    Ho acquistato un ufficio (Cat. A10) con altezza pari a mt. 2.60. ora lo voglio adibire ad abitazione e secondo il tecnico devo sia pagare gli oneri comunuali sia adeguare l’altezza a mt. 2.70,
    A me sembra molto strana questa cosa anche perchè rimaniamo sempre all’interno della stessa categoria catastale da A10 a A3.

  59. Corrado

    Buongiorno,
    ho visionato una abitazione in vendita, proposta come bifamiliare. Attualmente è strutturata come uffici al piano terra, abitazione al piano primo, oltre a depositi e garage.
    Il problema è che a catasto l’abitazione è censita come D7, poiché tempo fa erano di fatto uffici a servizio di un capannone industriale.
    E’ possibile la trasformazione della destinazione d’uso? Se sì, tutto dipende dai tempi del piano regolatore del Comune?
    Grazie mille!!
    Corrado

    • arch. Carmen Granata

      Per prima cosa deve verificare se il cambio d’uso è stato fatto almeno urbanisticamente. Se così non è, allora si tratta di un abuso edilizio e il venditore è tenuto a regolarizzare prima del trasferimento.
      Se invece c’è un regolare permesso, ma semplicemente non è stata fatta la variazione catastale, la cosa risulta molto più semplice.

  60. Marcello

    Buongiorno,
    ho appena comprato casa e al piano terra, accatastata come cantina, vorrei trasferire il negozio di parrucchiera già esistente. quanto tempo devo aspettare per farlo? C’è una tempistica da rispettare? grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Per prima cosa deve verificare se è possibile. I tempi sono immediati se basta una Cila o una Scia, altrimenti occorre attendere i tempi per il rilascio del Permesso di Costruire.

  61. Maurizio

    salve
    volevo chiederle se possibile un cambio d’uso di un locale commerciale di mq 120 in abitativo con già tutto predisposto essendo situato nelle palazzina dim famiglia
    se può mi indichi grossomodo la spesa da affrontare

  62. sergio

    (mio cognato) Se prima di morire faceva l’artigiano edile e aveva un piccolo capannone(*) adiacente la casa come ricovero attrezzi e di conseguenza utilizzato per i suoi veicoli. Oggi utilizzato come solo garage dato che l’abitazione ne è sprovvista, si può richiedere il cambio di destinazione d’uso. No intervento edile ne cambio ingresso o strada
    (*) 50 mq. circa

    • arch. Carmen Granata

      La risposta è sempre la stessa. Solo che in questo caso se di fatto la destinazione è già stata cambiata (da capannone a garage) si configura un illecito.

  63. Marco A.

    Buongiorno, avrei una domanda: volevo acquistare un Loft (per intenderci simile a quelli che sono a Milano in via Mecenate) che è accatastato come C3 ma che è a tutti gli effetti un’abitazione bella e pronta.
    Vorrei però mettere lì la mia residenza, è possibile cambiare la destinazione d’uso in abitazione?
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Se è accatastato come C3 sarà un’abitazione bella e pronta abusiva!
      Si rivolga a un architetto locale che possa verificare la regolarità urbanistica dell’immobile.

  64. Viola

    Buongiorno. In un terreno agricolo di 3 ettari può essere collocata un abitazione in legno? posso metterci la residenza? grazie.

  65. Carlo

    Un ulteriore quesito: Ma è vero che un libero professionista, in casa sua – prima casa – può aprire il suo studio, di quelli con dipendenti e pubblico, senza fare il cambio di destinazione d’uso da residenziale, presso il Comune? E se c’è differenza tra il libero professionista iscritto ad un Albo e il libero professionista “senz’albo” sempre riguardo questa possibilità o meno. Grazie.

  66. massimo

    gentile arch., al contrario, è possibile trasformare uno studio situato al piano terra di un condominio in un garage? cordialità

    • arch. Carmen Granata

      La risposta è sempre la stessa: dipende dalle norme locali. Oltre che, in questo caso, dal regolamento di condominio.

  67. Salvatore

    Il suo articolo è utilissimo e aiuta noi profani a capire qualcosa in più, le volevo solo chiedere se un locale di tipo garage semi-interrato può essere trasformato in abitazione. La ringrazio

    • arch. Carmen Granata

      Grazie. La risposta non può che essere quella che do a tutti: dipende da ciò che prevedono le norme del suo Comune.

  68. Carlo

    Grazie Architetto, penso di aver capito, per il fatto che ho esposto: il reato penale si prescrive in 4 anni, mentre quello amministrativo invece non si prescrive, ciò vuol dire che in qualunque momento chi commette ‘abuso dovrà pagare quanto dovuto al comune più le sanzioni. Corretto?

  69. Nicolo Di Blasi

    una mansarda accatasta come deposito ma a tutti gli effetti predisposta dal costruttore come abitazione e accatastata come deposito può essere trascritta al catasto come abitativa?

  70. Carlo

    All’Uff. tecnico del Comune mi hanno detto che le denunce anonime le cestinano. Forse è diverso se la denuncia la si presenta alla Polizia Municipale? Forse questa è tenuta a non rendere noto il nome del denunciante, al contrario dell’Ufficio tecnico comunale? Se non c’è verso di non far comparire il mio nome, non ne farò niente almeno finché devo convivere con questo condomino (mi immagino le ritorsioni). Comunque, quanto tempo ho per farlo? Nel senso… dall’apertura di questo ufficio abusivo c’è una sorta di prescrizione dell’abuso commesso? Grazie.

  71. Carlo

    Di nuovo, sono stato al Comune per l’accesso agli atti e non è stato fatto nessun cambio di destinazione d’uso dal condomino che adesso lavora nell’appartamento sempre abitato da famiglie come libero professionista con dipendenti e pubblico che entra e esce, in un centro storico, oltretutto, se pur di paese. Per fare l’esposto mi han detto che devo scrivere e firmarmi e il mio nome verrà comunicato all’interessato. Praticamente….non se ne fa niente visto che poi ci si deve convivere e immagino le ritorsioni e la situazione che si verrebbe a creare! Possibile che a un Comune si offra su un piatto d’argento la possibilità di incassare dei begli oneri e questi non ne approfitti? Senza che ci sia bisogno di mettere di mezzo i cittadini. Sono “gonzi”in questo comune o così è la legge? E come in molte altre situazioni, così è l’Italia? Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      L’esposto può essere presentato anche in forma anonima, ma si rischia che non venga preso in considerazione.
      Se invece lo firma, le forze dell’ordine sono tenute a non rendere note le sue generalità, soprattutto all’interessato.

  72. Carlo

    Di nuovo, a chi si deve segnalare un abuso per mancata cambio di destinazione d’uso? A Comune a quali uffici? E prima come verificare se effettivamente il cambio non è stato fatto, come penso? Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Per segnalare un abuso occorre presentare un esposto alla Polizia Municipale.
      Per accertarsi si tratti di un abuso, effettuare un accesso agli atti presso il Comune.

  73. Elena Assolari

    Buon giorno. Ho acquistato una casa che era adibita a nido-famiglia nel 2016 e ora il Comune di residenza chiede il pagamento degli oneri per cambio di destinazione d’uso. A chi spetta pagare in questo caso a me o al vecchio proprietario? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Non si tratta di un semplice pagamento di oneri, ma di presentare una sanatoria per il cambio d’uso abusivo. L’onere spetta a lei in quanto proprietaria. Poi, se ha acquistato senza sapere questa cosa, potrà rivalersi sul vecchio proprietario.

  74. Cosimo

    Buongiorno, è possibile cambiare la destinazione d’uso da locale commerciale (c’era un istituto bancario) in attività ricettiva?
    Non ci sono vincoli paesaggisti, ambientali o archeologici ect ect.
    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Come sempre occorre verificare se il piano regolatore locale lo consente.

  75. Andrea Martinella

    Buongiorno, avrei un quesito. mi hanno offerto un negozio sotto casa mia, io sarei interessato a comprarlo qualora possa cambiare destinazione d’uso da C/1 a box (c/6). la mia domanda è: trasformandolo in box prima del rogito ho qualche agevolazione facendolo risultare come pertinenza del mio appartamento?

    • arch. Carmen Granata

      Sì, se è prima casa può acquistare con le agevolazioni prima casa.

  76. Carlo

    Buon giorno, se in un appartamento residenziale si apre un ufficio (il regolamento condominiale lo permette) senza fare nessun cambio di destinazione d’uso, in che cosa si incorre? E come può venirne a conoscenza il Comune?

  77. gilly

    Salve, stiamo vendendo un appartamento e dobbiamo fare la pratica da a2 ad a10 (è locato ad un ufficio, il cambio al catasto fu fatto anni fa). Il geometra sta preparando la pratica, costerà circa euro 6000…possibile? Inoltre volevo sapere se oltre a presentarla al comune poi di solito segue una visita da parte di un tecnico del comune oppure no? I tempi quali sono? grazie

    • arch. Carmen Granata

      6000 euro mi sembra un po’ esagerato considerato che non ci sanno opere e quindi direzione lavori…
      Forse 6.000 euro non è solo la parcella del geometra, ma comprende il costo delle sanzioni per il cambio d’uso in sanatoria.

  78. A.Ricci

    Buongiorno,
    ho una abitazione su 2 livelli in un centro storico con 2 civici.
    Vorrei fare un cambio di destinazione d’uso della parte al piano strada corredata di bagno e seminterrato.
    E’ previsto il cambio di una porzione di fabbricato da uso abitativo ad uso commerciale?

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto che verifichi la fattibilità dell’intervento.

  79. Luciana

    Ho un seminterrato 1/3 fuori terra licenziato come C/3 e da vent’anni adibito a ufficio.
    Posso fare solo la variazione catastale da C/3 ad A/3?Ho il verbale di controllo del comune di vent’anni fa che attesta l’utilizzo ad ufficio.
    Poi posso passare da A/10 ad uso abitativo?

    • arch. Carmen Granata

      La procedura corretta è: cambio d’uso al comune da laboratorio a ufficio; successivamente, variazione anche al catasto.

  80. giovanni

    desidero cambiare la destinazione d’uso della mia autorimessa, ma esce sulla stessa particella dell’appartamento, è possibile farlo?

    • arch. Carmen Granata

      Bisogna verificare dalle norme di attuazione. Poi, se è possibile, dal punto di vista catastale si può fare un frazionamento.

  81. Viki

    Buongiorno, sono proprietaria di un monolocale al piano rialzato all’interno di un condominio, cat. A3 con la pertinenza di un altro locale a parte non finestrato, completo di riscaldamento e senza servizi. Potrei affittare questo locale (non il monolocale) come magazzino/archivio, a cosa vado incontro

    • arch. Carmen Granata

      In che senso a cosa va incontro? Se affitta con regolare contratto una pertinenza per l’uso a cui è destinata, non c’è alcun problema.

  82. Caty

    Salve, ho affittato con contratto regolarmente registrato per uso ufficio un monolocale per la sede legale della mia società di rilevazioni e promozione turistica.
    Ho scoperto successivamente che la destinazione d’uso è A/4 (abitaz popolare).
    Sono obbligata a fare una variazione in A/10 (uffici e studi privati)?
    se non la facessi a cosa andrei incontro?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Non mi è ben chiaro se lei è la proprietaria o l’affittuaria, cmq le sanzioni per un cambio d’uso senza titolo autorizzativo sono quelle comunemente previste per gli abusi edilizi.

  83. Antonino

    comune di Palermo cambio destinazione d’uso immobile ctg. a/4 piano terra costruito 1920 usato sempre come abitazione nelle stanze interne e commerciale nelle prime due stanze due ingressi mq.73 senza opere di ristrutturazione quanto mi costa il cambio e oneri del tecnico architetto o geometra.Ho e possibile richiedere un attestato di compatibilità delle destinazione d’uso .Buon lavora .Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Le consiglio la lettura dell’ultimo paragrafo di questo articolo.

  84. fabio

    salve, avrei necessità x favore di avere informazioni in merito ad un problema dal quale non riesco a venirne a capo: mio padre è proprietario di un basso napoletano (tipica abitazione dei quartieri popolari a livello strada) in centro storico ad uso abitativo. Ha presentato una SCIA per lavori di ristrutturazione (rifacimento solaio e rifacimento tramezzi) per andarci a vivere ma la stessa non è stata ancora accettata in quanto sembra che il comune voglia cambiarne la destinazione d’uso. La mia domanda è possibile una cosa del genere e soprattutto mio padre pensionato dovrà fittare un nuovo appartamento per poterci vivere quando potrebbe stare tranquillamente in questo basso?

    • arch. Carmen Granata

      E’ plausibile, perchè questi bassi non hanno più le condizioni igienico-sanitarie per abitarci e i locali terranei sono oggi destinati ad altre destinazioni. Per rispondere dovrei però conoscere nel dettaglio la zona di intervento per vedere cosa prevedono le norme di attuazione. Ma questo dovrebbe saperlo anche il vostro architetto.

  85. Antonino

    ATTESTATO DI COMPATIBILITA’ DELLA DESTINAZIONE D’USO” immobile ctg a/4 piano terra usato sempre ad uso commerciale e contemporaneamente abitativo negli anni ’60 perché il vecchio proprietario aveva negozio e abitazione poi successivamente anni ’90 locato uso commerciale ora si può avere un certificato di compatibilità della destinazione d’uso. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Deve verificare se è possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso.

  86. Rossana

    Buongiorno sono proprietaria di un immobile adibito a ristorazione classificato D6 perché in un contesto sportivo. Vorrei chiedere il cambio di destinazione d’uso in civile abitazione ma il tutto viene complicato dalla sua ubicazione all’interno di un Parco Naturale, a chi posso rivolgermi per conoscere la fattibilità al di fuori del Parco stesso che mai risponde….. rimandando la fattibilità ai piani di gestione ormai fermi da venti anni? Non so più come fare. Grazie Saluti. Rossi

  87. fabio

    Salve,
    approfitto per la disponibilità per formulare un quesito:
    Sono proprietario di un opificio categoria D1 e chiedo se fosse possiblie secondo lei la realizzazione di un residence o necessita di un cambio di destinazione. In tal caso potrebbe essere consentito dalle amministrazioni comunali?

    • arch. Carmen Granata

      Ovvio che c’è bisogno di un cambio di destinazione d’uso. Per la fattibilità dell’intervento, bisogna verificare in base alle norme locali.

  88. Anna

    Buongiorno dovrei acquistare un locale a piano terra in centro storico con soffitti a volta alti circa 5 metri e finestra categoria C/2 senza bagno, potrei trasformarlo in un piccolo museo per un famoso familiare deceduto aperto al pubblico o una bottega per souvenir ? Grazie Anna

    • arch. Carmen Granata

      Deve ovviamente chiedere il cambio d’uso, se fattibile, per due diverse categorie edilizie.

  89. Damiano

    Salve ho un seminterrato da progetto magazzino mai finito da tanti anni, posso fare il cambio destinazione d’uso in abitazione naturalmente ristrutturando e quindi usufruire delle agevolazioni sulle detrazioni?

    • arch. Carmen Granata

      Deve prima verificare la fattibilità dell’intervento. In caso affermativo, potrà avere le detrazioni.

    • Damiano

      Grazie per la risposta. Ho già una scia per il cambio destinazione d’uso da magazzino ad abitazione e relativa ristrutturazione il fatto che al catasto e in f3 può creare problemi per usufruire delle agevolazioni sulle detrazioni fiscali?

    • arch. Carmen Granata

      Sì, è un problema, perchè la categoria f3 corrisponde a edificio in corso di costruzione. Per poter usufruire delle detrazioni, l’edificio deve essere già ultimato e accatastato.

  90. Michele

    Salve un informazione, se ho una casa nel centro storico di Roma che è riportata come c2 si potrebbe effettuare il cambio di destinazione portandola a2.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Leggere il paragrafo “Come effettuare il cambio di destinazione d’uso”.

  91. Mirko

    Salve ho un fondo commerciale ormai sfitto da anni che non riesco ad affitare posso cambiare in casa vacanze visto che ora vi è molta richiesta in origine questo fondo mi hanno detto tanti anni fa era un appartamento. mirko

    • arch. Carmen Granata

      Leggere il paragrafo “Come effettuare il cambio di destinazione d’uso”.

  92. FRANK

    Salve ho un locale commerciale cat. C1 che sto affittando a delle persone che per la loro attività di laboratorio necessitano fare a loro spese un cambio destinazione d’uso a cat. C3. Vorrei sapere se questo cambio è possibile ma soprattutto se è poi possibile un domani ripristinare il C1 originario. Poi volevo anche sapere quanto cambia la rendita catastale da c1 a c3 per il pagamento dell’IMU. GRAZIE

    • arch. Carmen Granata

      Le consiglio la lettura del paragrafo “Come effettuare il cambio di destinazione d’uso”.

  93. Alberto

    Buongiorno sono in procinto di acquistare il laboratorio che ho affittato per anni.
    Non utilizzandolo più come officina, ma come magazzino ho la necessità di passarlo da categoria C3 a C2.
    Vista la grande differenza tra il prezzo di acquisto agevolato dai tanti anni di affitto e il valore catastale in C3 e comunque non sarà più un laboratorio ma magazino, non vorrei incorrere in sanzioni vista la grossa differenza di valore.
    Ho un preventivo intorno ai 500€ per la trasformazione è possibile mi sembra poco.
    E una pratica che va svolta per forza da un professionista o possiamo anche occuparcene noi proprietari?

    • arch. Carmen Granata

      Infatti 500 euro come onorario per un cambio d’uso mi sembra davvero pochissimo.
      In ogni caso è una pratica che richiede l’ausilio di un professionista.

  94. enrica

    Buongiorno, vorrei sapere se posso cambiare la destinazione d’uso di una casa adibita a civile abitazione ma di proprietà aziendale (alloggio custode) in residenziale. Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Non mi è molto chiara la domanda…. la casa è già a destinazione abitativa, al massimo deve cambiare la proprietà.

  95. Gabriella

    Salve, vorrei affittare un negozio di mia proprietà ad un artigiano (imbianchino e muratore) che lo utilizzerebbe solo come deposito/magazzino. È possibile? Il locatario può eventualmente usare il locale anche come box del furgone oppure servono particolari permessi?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      In genere per l’attività artigianale è richiesto un locale avente specifica destinazione (C3). Deve vedere a tal proposito cosa prevede il suo comune.
      Certamente l’inquilino non potrà parcheggiare il furgone, per il quale è richiesto il box (C2).

    • luciana

      Nel mio caso: la variazione catastale da ufficio ad abitazione è avvenuta senza modifiche planimetriche, può rientrare nel caso di edilizia libera e non necessitare di titolo abilitativo?

    • arch. Carmen Granata

      No, il cambio di destinazione d’uso non è edilizia libera e necessita sempre di un titolo abilitativo.

    • arch. Carmen Granata

      Leggere il paragrafo “Come effettuare il cambio di destinazione d’uso”.

  96. Pablo

    Salve,
    sto per vendere un immobile con la formula “vendita con riserva di proprietà” cosi da consentire all’acquirente un pagamento dilazionato e garantire me con il traferimento della proprietà dell’immobile solo al saldo definitivo di tutte le somme.
    L’acquirente però vorrebbe fare il cambio di destinazione d’uso dell’immobile (da abitazione a locale commerciale) appena avrà disponibilità dello stesso, cioè mentre la proprietà è ancora mia.
    Può farlo lui in prima persona o deve essere il proprietario a richiederlo?
    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Può farlo lui in prima persona se il proprietario gli concede il consenso.

  97. Luca

    Salve, vorrei acquistare un appartamento a Trento in un condominio di 12 appartamenti e 2 negozi a piano terra.
    L’appartamento che mi interessa era stato acquistato come ufficio, io vorrei acquistarlo come residenziale (non ci sono lavori di manutenzione e ristrutturazione da fare). È possibile cambiare destinazione e i costi a quanto si aggirerebbero se il venditore non lo facesse lui il cambio. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      La invito a leggere i paragrafi “Come effettuare il cambio di destinazione d’uso” e “Quanto costa il cambio di destinazione d’uso di un immobile”.

  98. leonardo

    salve sto per comprare una casa su 2 piani l’ultimo piano come destinazione d’uso è come lavanderia ed e circa 70mq che prezzo fa cambiarla in civile abitazione?

    • arch. Carmen Granata

      “Che prezzo fa”: guardi che non stiamo parlando di un chilo di mozzarella!
      Innanzitutto bisogna verificare che l’intervento si possa fare. Per il costo, la invito a leggere l’ultimo paragrafo di questo articolo.

    • Le

      ok grazie per l’informazione, cmq riguardo sempre alla casa se la compro e si lascia cosi è come disposta su due livelli il primo di 70mq con assegnazione A2, mentre l’ultimo piano sempre di 70 mq con assegnazione c2 e nell’ultimo gli faccio solo la cucina per cucinare, e la lavanderia per lavare e asciugare i vestiti commetto qualche reato cosa rischio?

    • leee

      salve in pratica ho visto un appartamento composto da 4 piani a pian terreno vi è un garage il 2 piano vi abita un signore il 3 piano (di 70 mq circa) e il 4 piano sono del signore che se la vende, solo che fino al terzo piano tutto ok e accatastata come a2, il 4 piano ci dovrebbe essere la lavanderia accatastata c2 di circa 40 mq il cui loro vi anno fatto una tettoia che non essiste nella planimetria e l’anno tramezzata con i muri per farvi una stanza in più e di sopra gli anno messo la cucina al 4 piano, se la compro facendo finta di niente rischio il penale cosa rischio?

    • arch. Carmen Granata

      In realtà, se non c’è conformità catastale e urbanistica, non è proprio possibile vendere.

  99. Gianni

    BUONGIORNO, vorrei sapere se è possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso da A/9 (ex deposito militare) ad uso residenziale. Grazie anticipate.

    • arch. Carmen Granata

      Come rispondo sempre, non è possibile rispondere senza conoscere il comune e il locale strumento urbanistico.

  100. Rosanna

    Vorrei acquistare una ” mansarda” cosi definita dal proprietario.. è allo stato grezzo… di 47 mq.
    Attualmente cat. c/2 ,con possibilità di cambio di destinazione d uso..(chiedere destinazione di civile abitazione.. o ad uso economico?)… anno costruzione 2015, sita in palazzo con due unità immobili. Il cambio di destinazione lo deve fare il proprietario? Se tocca a me quanto mi costa? Si può fare? La prego mi risponda per cortesia.. Io non capisco queste cose e l’appuntamento è il giorno 9 dicembre 2017.. Rimango in attesa. Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Il cambio di destinazione può farlo il proprietario attuale o quello futuro. Ovviamente se lo fa il proprietario attuale, la “casa” avrà un costo maggiore.
      Su costi e fattibilità dell’intervento ho risposto più volte in altri commenti.

  101. Livia

    Gentile Arch.,
    Vorrei acquistare un alloggio, sito al primo piano di un palazzo residenziale, che al momento è accatastato come A/10. Pensa che sia possibile modificare la destinazione d’uso e accatastarlo come A2? Nel caso potrei usufruire delle agevolazioni prima casa?
    La ringrazio anticipatamente

    • arch. Carmen Granata

      Per la risposta sulla fattibilità dell’intervento, può leggere la risposta che ho dato a tutti gli altri.
      Le agevolazioni prima casa potrà averle solo se acquisterà un immobile già A2.

    • arch. Carmen Granata

      Bisogna vedere se lo consentono il locale regolamento d’igiene e del commercio.

  102. Simona Errico

    Salve, sto valutando il cambio di destinazione d’uso per un locale che sto per acquistare. Le spese notarili, in particolare l’imposta di registro per a/10 pari al 9% sono talmente alte che mi chiedevo se fosse conveniente mutare prima destinazione da a/10 ad a/4 e poi fare rivalutare il preventivo del notaio. Il locale ha bagno ma non cucina (ma credo si possa adattare senza opere strutturali) inoltre l’immobile è quasi a rudere e per qualche anno non potrei economicamente fare lavori. Lei ritiene possa convenire un cambio di destinazione, che per ora sarebbe senza opere, o sarebbe così oneroso da non convenire? Il notaio come imposta al 9%su 80000€ mi chiede 7200 €, il locale è di 55 mq zona Firenze. Grazie.

    • simona

      Guardi, in futuro vorremmo renderlo abitativo, ma essendo il fabbricato molto mal messo non è ipotizzabile un qualsiasi impiego dello stesso prima di una decina di anni. Siamo, in un certo senso, “costretti” all’acquisto perchè il venditore ci vende due immobili insieme, o nulla, di cui uno è appunto questo studio. Cerchiamo solo al momento la soluzione, come spesa notarile, meno onerosa.
      Colgo l’occasione per ringraziarla della attenzione!

    • arch. Carmen Granata

      Ammesso che il cambio d’uso sia fattibile, comporterà una serie di spese, tra oneri professionali e costi burocratici. Quindi, per me, non varrebbe la pena farlo adesso visto che poi, nel complesso, un risparmio economico non ci sarebbe.

  103. Fabio

    Salve, le vorrei porre un altro quesito. E’ possibile trasformare una finestra in una finestra/balcone per accedere su un balcone privato? La finestra è larga 55 cm, ed è sita nella parte posteriore del palazzo (dell’800). Grazie in anticipo

    • arch. Carmen Granata

      Questa è una di quelle domande a cui non si può rispondere da un blog: dovrei conoscere il regolamento edilizio locale e soprattutto sapere se l’edificio ha qualche tipo di vincolo.

  104. Fabio

    Salve, anni fa comprai un box auto. Siccome dista a circa 80 metri dall’abitazione principale (entrambi ubigati in un parco privato), l’ho reso di pertinenza della stessa e quindi negli anni non ho pagato l’Imu quando la legge non lo prevedeva. Adesso vorrei vendere il box separatamente dall’appartamento, posso farlo senza problemi? Grazie in anticipo.

  105. Elisabetta

    Buonasera vorrei avere una conferma se un appartamento al 1 piano all interno di una villetta di 3 livelli con ingresso indipendente può essere trasformata in un laboratorio o se qualche legge lo vieta.

    • arch. Carmen Granata

      Potrebbe vietarlo solo il locale piano urbanistico, quindi è quello che va consultato.

  106. NADIR SCILINGUO

    Salve,
    acquistando un appartamento in cat. A/7 di circa 200 Mq, in cui ci sono 3 unità abitative in tutto per cui non c’è condominio, potrei richiedere il cambio di destinazione d’uso solo di una stanza? L’attività da svolgere è quella di psicologo per cui non c’è bisogno ne di attrezzature sanitarie di alcun tipo, ne di particolari condizioni logistiche, se non che spazio per l’attesa ed apposito bagno entrambe già presenti.

    • arch. Carmen Granata

      La domanda non è chiara: se è un SOLO appartamento A7 come fanno a esserci 3 unità abitative???

      Ciò premesso, un’attività professionale si può svolgere anche in una casa (uso promiscuo di abitazione) senza dover cambiare destinazione a una sola stanza, che tra l’altro non si potrebbe fare (occorrerebbe frazionare in due unità).

  107. Antonio

    Salve, il fondo accatastato cvome C/1 può essere fatta la variazione d’uso e passare ad A/2?
    Se devo comprare un fondo accatastato C/1 potrei sapere prima se vi sono le caratteristiche per un cambio d’uso?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Certo, se si rivolge a un architetto, il tecnico verificherà la fattibilità dell’intervento di cambio di destinazione d’uso.

  108. Armando

    Buongiorno
    Vorrei chiedere un’informazione.
    Sto costruendo casa su un terreno di mia proprietà. Per fare il progetto ho sfruttato la cubatura di una stalla e di un pagliaio già esistente. Ora devo chiedere un mutuo ad un istituto di credito ma ho notato che il progetto risulta in parte ad uso agricolo e una minima parte ad uso abitativo. Come posso effettuare un cambio di destinazione d’uso? perchè così rischio che non mi venga dato il mutuo della cifra che mi occorre visto che risulta un fabbricato per metà agricolo.

    • arch. Carmen Granata

      Scusi, ma perchè si è fatto presentare un progetto così se aveva altre esigenze? Non lo ha visto prima di firmare?

    • mi trovo in una situazione simile. vorrei completare i lavori in una casa ad uso agricolo, mi chiedo se posso fare il cambio di uso. non ho bisogno di mutuo, ma solo di fare il cambio di uso

    • arch. Carmen Granata

      Suppongo che anche lei, se ha richiesto un permesso in un certo modo, è perchè non poteva ottenerlo in altro. Come pensa adesso di poter avere il cambio d’uso?

    • arch. Carmen Granata l’alloggio in questione era di proprietà di mia nonna, coltivatrice diretta, adesso che lei non c’è più non sussiste il bisogno dell’uso rurale, per questo mi chiedevo se fosse possibile cambiare la destinazione d’uso.

    • arch. Carmen Granata

      Bisogna vedere innanzitutto se la casa è rurale perchè ubicata in zona agricola. In tal caso, il cambio non sarà possibile.
      Se invece è in zona edificabile, deve verificare se i locali regolamenti consentono il cambio d’uso urbanisticamente rilevante.

  109. Fabio

    Buongiorno,
    sono in procinto di acquistare una villetta a schiera da adibire a Bed & breackfst. La villa in questione è stata edificata su un terreno ad uso artigianale. Vorrei sapere se fosse possibile cambiare desinazione e se ci sono degli oneri o multe da pagare (considerando che la struttura è stata già completata ed utilizzata come uso abitativo da diversi anni) per la realizzazione del mio progetto. Grazie in anticipo

    • arch. Carmen Granata

      Se c’è un abuso edilizio (destinazione d’uso diversa da quella assentita) l’immobile non può essere venduto.
      Se possibile, deve chiedere al proprietario di regolarizzare.

  110. Giuseppe

    Buongiorno, mi interesserebbe effettuare un cambio d’uso da soffitta ad abitazione. soffitta posta sopra l’abitazione, già comunicanti tramite una scala interna approvata. L’altezza massima del sottotetto è oltre 3mt mentre la zona di altezza minima è 1mt.
    La zona dove è sita la casa non è centro storico ma non so indicare la categoria. Cosa bisogna richiedere e a quanto ammonterebbe la spesa?
    Vi ringrazio anticipatamente e vi porgo Distinti Saluti

  111. Claudio

    Salve,
    vorrei acquistare un box di un condominio (ma non adiacente ad esso) per poterci suonare la batteria. Premesso che dovrò fare un adeguato isolamento acustico, è sufficiente consultare il regolamento del condominio per poter chiedere il cambio di destinazione d’uso? Qualche consiglio..? Ringrazio anticipatamente per la risposta

    • arch. Carmen Granata

      Certo che non è sufficiente! Come può leggere dall’articolo, occorre vedere se è consentito dalla strumentazione urbanistica locale e in caso affermativo presentare la relativa pratica.

  112. Giuseppe Aiello

    Possiedo un immobile che al catasto risulta A10 mentre al comune risulta C3.
    C3 è la classificazione giusta.
    Volendo vendere l’immobile devo fare qualcosa? Con quali costi?
    Avendo l’acquirente intenzione di adibire l’immobile a magazzino C2 si potrebbe fare direttamente il cambio a C2 a comune e catasto (senza prima uniformare il catasto a C3)? Se si, come e con quali costi?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Allora, al Comune non può essere C3, perchè questa è una categoria catastale. Al massimo può avere destinaizone d’uso a laboratorio.
      Comunque, se all’acquirente serve il C2 le consiglio di fare direttamente questa modifica, sia al Comune che in Catasto.
      Costi e modalità sono spiegati nell’articolo.

  113. Laura

    Buongiorno,
    è possibile cambiare la destinazione d’uso di un immobile C2 seminterrato, con una portagarage vetrata e una porta d’ingresso vetrata e con 4 finestre alte di cui due a bocca di lupo in abitazione?
    Grazie

  114. Pietro

    Gent. mo Architetto,
    Ho intenzione di fare un cambiamento di destinazione d’uso di un piano attualmente C1 -Scuola- in classe A2 – Abitazione. Il piano fa parte di un edificio di tre piani di cui uno di mia proprietà e gli altri due delle mie sorelle. In base al regolamento urbanistico comunale è possibile realizzare il suddetto cambiamento, ma il Comune mi chiede, in mancanza di area da riservare ai parcheggi, di monetizzarli. Chiedo, essendo l’edificio costruito da circa 60 anni e locato sempre ad uso scolastico, devo pagare i parcheggi? Faccio presente che gl interventi saranno fatti senza lavori sulle parti strutturali. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Certo che deve pagarli. Se vuole trasformare i locali in abitazione deve, in un modo o in un altro, rispettare gli standard richiesti per i parcheggi.

  115. STEFANO MASALA

    Posso acquistare un locale accatastato c1 al piano terra di un condominio con 2 bagni e trasformarlo in abitazione per farci un affittacamere? in caso contrario posso esercitare l’attività di affittacamere per brevi periodi in un locale c1 senza modificare la categoria catastale? (botteghe e negozi)

    • arch. Carmen Granata

      Per la fattibilità dell’intervento deve verificare la regolamentazione locale e quella condominiale.
      Di sicuro non può esercitare l’attività di affittacamere in un locale commerciale.

  116. cristina

    Buongiorno,
    sarei interessata a comprare un loft a Milano di circa 70 mq ristrutturato in un complesso post industriale. E’ predisposto a tutti gli attacchi, dalla tv, aria condizionata, angolo cottura. Termo autonomo posto al primo piano. L’accatastamento è C3, ma a me servirebbe come prima casa. Quanto mi costerebbe e qual è la procedura da affrontare? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Temo che se è stato accatastato C3 la destinazione residenziale non sia possibile…. Cmq per procedura e costi la invito a leggere l’articolo.

  117. Michele

    Buongiorno,
    Gentilmente le chiedo ho un garage (C/6) di 15m contiguo alla mia abitazione, per modificare la destinazione d’uso e trasformarlo in taverna od addirittura aggiungerlo come spazio alla mia abitazione che permessi e quali costi amministrativi dovrò sostenere?

  118. Davide Flores

    Buongiorno,spero possiate aiutarmi.
    Ho comprato casa nel 97 con un box. Il box ha un certificato catastale categoria c/6 ma un ingegnere che abita in condominio per ottenere la certificazione dei vigili del fuoco ha scoperto che nel progetto depositato in comune il box è descritto come deposito di materiale non infiammabile. Devo per forza cambiare la destinazione d’uso anche se al catasto risulta box ed effettivamente sia altezza che aspetto sono quelle di un box?

    • arch. Carmen Granata

      Sì, il catasto non è probatorio. Quel che conta è il titolo autorizzativo depositato in Comune.

  119. angelo

    sono in trattativa x comprare un immobile da una cooperativa in un centro storico, dove è stato effettuato dal 1989 cambio d’uso da abitazione (A4) a ufficio.
    Come posso stare attento a che non sia una fregatura.
    Quale procedura x ritornare abitazione e quali gli oneri?

    • arch. Carmen Granata

      La procedura e i costi sono specificati in questo articolo.
      Per evitare di prendere una “fregatura” si faccia assistere da un architetto per la consulenza nella fase di acquisto.

  120. marco

    buon giorno.
    é possibile trasformare un grande (560 metri) spazio con due servizi oggi accatastato D8 in parte ad abitazione (max 240 metri: oltre diventa lusso a prescindere dalle caratteristiche o sbaglio? Anche l’esistenza di 3 bagni rende l’abitazione di lusso o sbaglio?) – e il restante in magazzino di pertinenza (magari con 3 bagno). Operazione da fare certamente prima dell’acquisto se convenisse poi per tutte le spese imu, tari, bollette servizi etc.: Quanto si risparmierebbe (a spanne) poi l’esercizio di uno spazio che diventerebbe abitazione/atelier contro il costo come D8? Se i costi dovessero venire ammortizzati dai risparmi eventuali in troppo tempo, si può abitare e prendere residenza in un D8? La ringrazio per la gentile attenzione. Marco

    • arch. Carmen Granata

      La possibilità di effettuare il cambio d’uso è disciplinata dai regolamenti locali. Sicuramente non si può abitare in un D8.

  121. stefano

    Salve vorrei acquistare un locale da ristrutturare vanno rifatti gli impianti e messi i servizi igienici (ora non ci sono) accatastato come c3 e vorrei farci casa/studio/circolo privato tot 230 mq. 70 (circolo) 80 (studio) 80 (abitazione)

    • arch. Carmen Granata

      Deve verificare la fattibilità dell’intervento in base alla regolamentazione locale.

  122. Bruna

    Buongiorno sto valutando l’ipotesi di aprire un’attività di toelettatura cani nella mia abitazione, villetta bifamiliare con doppio ingresso su vie diverse che al piano interrato ha un locale di sgombero di mq 35 finestrato, insieme a cantina autorimessa e lavanderia. E’ accatastato piano S sotterraneo C6 classe seconda. Vorrei sapere se è possibile col cambio di destinazione d’uso e gli adeguamenti ASL, grazie e cordiali saluti

  123. laura

    Buongiorno,
    io sono interessata all’acquisto di un fienile (accatastato in classe C2). C’è già una SCIA approvata e un progetto architettonico definito con cambio di destinazione d’uso.
    La mia domanda è: per usufruire dei benefici fiscali prima casa, l’immobile dovrebbe essere accatastato in classe F3 (e al termine dei lavori passato in A)…..
    Questo è un mio onere, o un onere del venditore che mi ha venduto un fienile ma già con il cambio di destinazione d’uso?
    ringrazio

    • arch. Carmen Granata

      Per usufruire dei benefici fiscali prima casa deve acquistare un immobile già a uso abitativo, quindi il cambio d’uso va fatto prima dell’acquisto.
      Il venditore non è obbligato a procedere, salvo diversi accordi tra le parti.

    • laura

      Grazie,
      come posso fare il cambio d’uso prima del rogito se nella pratica l’immobile non risulta ancora mio?
      Ringrazio nuovamente
      Saluti

    • arch. Carmen Granata

      Può farlo anche come promissario acquirente se ha un preliminare in cui il venditore manifesta il suo consenso.

  124. luca

    Salve,
    vorrei chiedere il cambio di destinazione d’uso da c3 (laboratorio arti e mestieri) in c6 (autorimessa) perché al momento non vi posso parcheggiare l’auto in quanto una finestra di una cantina affaccia al suo interno. È possibile questa operazione?

  125. Vito

    domanda:
    se voglio trasformare un posto auto parzialmente coperto (all’interno di un porticato del palazzo ove c’è anche l’abitazione principale a cui il posto auto è pertinenza) in box auto, quindi alzare muri ai lati come si configura tale operazione? è necessaria la SCIA oppure il permesso a costruire

    ps: il posto auto confina con altro posto auto affianco al mio in tutto sono 6 in fila all’interno del porticato della palazzina condominiale

  126. Antonello

    Si, errore mio. Quindi il nuovo condomino avrebbe diritto a parcheggiare l’auto, Lo trovo un abuso, francamente… una cantina trasformate in appartamento,senza alcun consenso dell’assemblea e per giunta avente diritto agli stessi diritti dei veri appartamenti… come la vede?

    • arch. Carmen Granata

      Se tutto è stato fatto in regola, non è un abuso. Mi scusi, ma non vi siete accorti di niente mentre venivano fatti i lavori nel condominio?

    • arch. Carmen Granata

      Al vostro posto, comunque, io farei un accesso agli atti in Comune per verificare se davvero ci sono tutti i permessi. Sono molto rari i casi in cui la normativa consente il cambio d’uso dei seminterrati.

  127. Antonello

    arch. Carmen Granata, grazie ancora. Un’ultima cosa. La ex-cantina divenuta appartamento, è stata venduta separatamente dall’appartamento, quindi ci troviamo di fronte ad un nuovo condomino oppure no?

  128. Antonello

    Gent.ma Architetto,
    la ringrazio per la cortese risposta. Cosa succede per quanto riguarda la tabella millesimale che a questo punto andrebbe aggiornata?a carico di chi sono le spese? Infine, nel condominio abbiamo un parcheggio riservato ai condomini. Avendo reso abitabile un cantina ed avendola affittata, ci troviamo con un condomino in più, ha questo diritto al parcheggio nelle aree comuni? Grazie in anticipo

    • arch. Carmen Granata

      L’art. 69 del c.c. prevede: “quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.”.
      In merito all’uso delle parti comuni, tutti i condomini devono farne uguale uso, ma in questo caso non è che siano aumentati i condomini.

    • Antonello

      Gent.mo Arch.Granata,
      mi aveva fatto riferimento all’art.69 cc. ma le devo far notare che lo stesso è stato così sostituito dall’art. 23 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013 (riforma del condominio), che non cambia la sostanza:
      “I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
      1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
      2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.”.
      Quindi adesso non si parla più di un cambiamento pari o superiore ad 1/5 ma ad “innovazioni di vasta scala”. Può, secondo lei, il cambio di destinazione d’uso di una cantina di 20-25 mq in appartamento essere considerato tale? come sempre, grazie

  129. Antonello

    buongiorno, un inquilino nel mio condominio ha effettuato un cambio di destinazione d’uso della sua cantina in abitazione. Nel regolamento condominiale non c’è scritto nulla che vieti o autorizzi la cosa e pertanto il condomino ha proceduto ottenendo (a suo dire) tutte le autorizzazioni previste dal comune. E’ lecito agire in questo modo senza chiedere/informare il condominio? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Per buona norma avrebbe dovuto informare il condominio. Tuttavia, visto che non ci sono prescrizioni contrarie e che ha ottenuto tutti i permessi richiesti, non ha commesso alcun illecito.

  130. Architetto buonasera, vivo nel comune di roma, ho fatto il compromesso per l’acquisto di un immobile la cui parte box deve diventare abitazione, mi è stato detto che anche se la legge è stata approvata il comune di roma non ha ancora firmato la delibera e quindi è tutto fermo, le risulta?

    • arch. Carmen Granata

      Purtroppo la frase detta così non significa nulla. A quale legge si riferiscono? Cosa significa che è tutto fermo perchè il comune non ha firmato la delibera? Attenzione a chi le dà informazioni: si faccia citare tutti i riferimenti normativi e, se è il caso, si faccia assistere da un architetto prima di acquistare.

  131. PaulSF90

    Salve, Vorrei porre una domanda?
    Ho un locale C1 che dovrei affittare ad un impresa agricola per la trasformazione dei prodotti e sicuramente anche lo spaccio degli stessi.
    Il mio quesito è: è possibile affittarlo e fargli svolgere la suddetta attività evitando il declassamento a C3 che comporterebbe una diminuzione del valore?
    Qualcuno mi ha detto che un locale c1 può essere utilizzato come c3 se lo autorizza il comune (chiaramente non è possibile fare l’inverso cioè un c3 non può essere utilizzato come c1). Che ne pensate?

    • arch. Carmen Granata

      Se è vero quello che le ha detto “qualcuno”, si tratta di una norma valida a livello locale, per cui la cosa migliore è informarsi proprio presso il comune.

  132. Alessandro

    buonasera, io ho un locale al piano terra che era adibito a garage più bagno vorrei trasformarlo in taverna! già ho fatto lavori di impiantistica nuovi, come mi devo comportare ora? Grazie mille. Alessandro.

  133. ROBERTO

    Buona sera, ho un locale commerciale a Bari e desidererei cambiare la destinazione in box auto di pertinenza. COSA OCCORRE FARE?
    GRAZIE

    • arch. Carmen Granata

      Occorre conferire l’incarico a un architetto che verifichi la fattibilità dell’intervento e, in caso affermativo, predisponga la pratica.

  134. Alessio

    Buongiorno, ho una villa in provincia di Roma. Per la precisione a bracciano. Nel piano di sotto ho un locale deposito al quale vorrei cambiare la destinazione d’uso, utilizzando il piano casa del 18 luglio 2018, per il 20% del volume totale (circa 30mq finali). Vorrei sapere soltanto i costi amministrativi, senza calcolare il geometra ed i lavori edilizi.

    • arch. Carmen Granata

      Dovrebbe chiedere direttamente al Comune, visto che gli oneri cambiano da uno all’altro.

  135. giorgio

    buongiorno,
    vorrei cambiare destinazione d’uso del piano terra della mia casa passando da c6 ad a7. Saprebbe dirmi solo i costi di “burocrazia” a quanto ammonterebbero? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      No, perchè come ho spiegato nel relativo paragrafo occorre sommare oneri di urbanizzazione e diritti di segreteria che non posso sapere, non conoscendo quale sia il comune e non avendo a disposizione un rilievo dell’immobile.

  136. Simona

    Buongiorno,
    stavo valutando l’acquisto di un loft, già ristrutturato e reso abitabile ma non è stato cambiata la destinazione d’uso. Come dovrei muovermi?
    Grazie mille!
    Simona

    • arch. Carmen Granata

      Le consiglio di chiedere di effettuare il cambio d’uso al proprietario, prima di acquistare.

  137. Paolo

    Buongiorno,
    all’autorimessa si accede dall’abitazione tramite un piccolo corridoio (in pratica è già un locale della casa), per questo non servono altri lavori (se non la chiusura del basculante, ma per il momento, se non obbligatorio, non lo farò). Avendo realizzato un’autorimessa esterna, vorrei cambiare la destinazione d’uso della vecchia per non pagare le tasse sulla doppia pertinenza C\6.

  138. Alex

    Buondi a tutti
    A Firenze (zona residenziale, non centro storico) un fondo C1 (facendo parte di un palazzina ove non c’è un vero amministratore) con sporto su strada (porta finestra) di 17 mq, bagno, ed altezza di 3,65 è possibile portarlo ad un accatastamento abitativo? O fare in modo che si possa renderlo legalmente agibile per affitto turistico? Se sì che pratiche bisogna fare? Tempistiche? A chi mi posso rivolgee? Costi?
    Chiedo perchè alle visto appartamenti accatastati A di soli 11 mq….eppure sapevo che ci voleva un minimo di 27 mq circa ed una superficie finestra adeguata… non è piu cosi? Ci sono le eccezioni?
    GraIe per qualsiasi indicazioni potete darci.

    • arch. Carmen Granata

      Se si rivolge a un architetto avrà le risposte a tutte le sue domande (alcuni quesiti può trovarli chiariti già leggendo questo articolo).
      In merito alle metrature minime per le abitazioni, è probabile che nel centro storico di Firenze ci siano dei limiti molto ridotti o comunque delle deroghe per abitazioni datate.

  139. carla albanese

    Sono prorietaria di una villetta a schiera. Cosa devo fare per cambiare la destinazione della zona garage. Vorrei destinarla ad abitazione con cucina e bagno non previsti nel progetto iniziale.
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto che verifichi la fattibilità dell’intervento.

      P.S.: una volta effettuata questa modifica, se possibile, dove metterete le auto?

  140. Doriana

    Buongiorno Architetto.
    Ieri ho mandato un commento ma non lo vedo pubblicato. Glielo rimando.
    Vorrei comprare una monocamera attaccata al mio appartamento per dividere questo in 2 appartamenti più piccoli. Si dovrebbe abbattere solo una parete comunicante tra i 2 appartamenti e far diventare un bagno la cucina. Nell’appartamento grande ci sono già un bagno e la cucina. È possibile legalmente e fiscalmente senza incorrere in sanzioni, vertenze ed altro ? E quanto pagherei di tasse ed altro ?
    La ringrazio anticipatamente. Doriana

    • arch. Carmen Granata

      In merito alla questione “legale”, se l’intervento è fattibile e lei lo realizza seguendo le previste procedure amministrative, non ha nulla da temere.

  141. Doriana

    Buongiorno. Vorrei comprare una monocamera attaccata al mio appartamento per dividere questo in 2 appartamenti più piccoli. Servirebbe solo abbattere il muro tra la monocamera e l’appartamento e far diventare i 2 bagni vicini una cucina. Nel resto dell’appartamento già esistente ci sono già un bagno e la cucina. È fattibile legalmente e quanto mi costerebbe tra lavori tasse e quanto altro? Grazie anticipatamente.

    • arch. Carmen Granata

      Si tratta di un intervento di manutenzione straordinaria consistente in accorpamento e succesivo frazionamento. Non dovrebbero esserci problemi.
      Per conoscere con precisione i costi, dovrebbe rivolgersi a un architetto che rediga un progetto ed effettui un computo metrico (si tratta di un lavoro vero e proprio).

  142. Mario

    Buongiorno, ho visto una villetta in vendita a circa 4km dal mare in aperta campagna con tanto terreno e tanti olivi, zona alto Lazio, sono rimasto colpito quando il proprietario mi ha detto che era un annesso agricolo. Ero disposto a trattare per l’acquisto, ma questo problema mi ha frenato. Il venditore non dovrebbe prima di mettere in vendita la casa cambiare la destinazione d’uso. Cosa mi consigliate?

    • arch. Carmen Granata

      Il problema qui non è di cambio destinazione. Potrebbe trattarsi addirittura di un abuso edilizio o di una difformità. Le consiglio di rivolgersi a un architetto del posto per verificare i titoli autorizzativi dell’edificio.

  143. Nicola

    Buongiorno, ho un appartamento sfitto la quale un probabile nuovo inquilino mi chiede di cambiare la destinazione ad uso ufficio. Posso farlo e se si come ? E eventualmente un domani che va via posso farlo ritornare ad uso abitativo ? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Bisogna verificare se la normativa locale lo consente e quindi deve rivolgersi a un architetto del posto. Io sono disponibile per la Campania.

  144. Antonio

    Buonasera. Ho un fabbricato abitabile indipendente ed una pertinenza di 57mq accatastata come C6. Trattasi attualmente di una struttura con telaio in acciaio e tetto mal ridotto in PVC. Vorrei chiuderla e per questo il mio geometra mi dice che non dovrebbero esserci problemi. Premessa l’impossibilità di ottenerne un uso abitativo, lei cosa mi consiglia? Pensa si possa richiedere un bagno o almeno un lavandino? Conviene studiare comunque un cambio d’uso? Per es in c2? Se volessi farne uno spazio SPA personale, sarebbe possibile? (Dovendo prevedere scarichi?) grazie 1000

    • arch. Carmen Granata

      Escludo la possibilità di realizzare un bagno o addirittura una spa, perchè questi utilizzi rientrano nella destinazione abitativa. Per il lavandino invece nessun problema: nulla vieta di aggiungere un punto acqua anche in un box auto o un deposito.
      Riguardo al cambio d’uso, dipende dall’utilizzo che farà della pertinenza. Per me, può lasciarla a uso autorimessa e utilizzarla contemporaneamente anche per depositare oggetti vari, come si fa abitualmente.

  145. Maria

    Buongiorno,sono proprietaria di uno stabile di due piani. Al piano terra è un ristorante e al piano primo un appartamento. Entrambi sono collegati tramite una scala interna. La mia domanda è: è possibile convertire il piano terra ad uso residenziale potendo così creare una zona living e adibire il primo piano a zona notte?
    Non necessita di variazioni strutturali in quanto vorrei poter utilizzare la cucina del ristorante (che al momento è vuota) come normale cucina, il bagno è già presente e la grande sala diverrebbe una zona living. La ringrazio anticipatamente.

    • arch. Carmen Granata

      Bisogna verificare la fattibilità dell’intervento in base alla strumentazione urbanistica locale.

  146. Romeo

    Buona sera, io ho avuto una pizzeria in un locale che negli anni 70 costruì mio padre e poi ci fece anche lui un attività commerciale con tutti i documenti necessari… Oggi dopo aver chiuso la mia attività volevo affittare i locali ma scopro che sulla visura risulta il magazzino C2… Essendoci stata un attività e con tutti i permessi comunali posso far qualcosa??? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Per affittarlo oggi, il locale deve risultare conforme alle regole attuali. Se dai permessi comunali risulta adibito ad attività commerciale va bene, ma va fatto anche il cambio a livello catastale.

  147. Paolo

    Buongiorno, vorrei cambiare la destinazione d’uso del box auto (C\6) in abitazione (A\7). Non ho la necessità di fare alcun tipo di lavoro per il cambio. Il box ha inoltre l’altezza minima per poter richiedere l’agibilità (2,72m). Se posso fare il cambiamento, che documenti sono necessari? Devo rivolgermi al mio Comune?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se può fare il cambio, deve comunque rivolgersi a un architetto per predisporre la relativa pratica.
      P.S.: come si fa a non necessitare di alcun lavoro? Non ha bisogno di un bagno, di una cucina?

  148. michele

    salve arch. ho un garage a piano terra classificato c\6 altezza 2,50 -44 mq per motivi familiari vorrei fare un cambio di destinazione d’ uso in ufficio professionale o ambulatorio medico, cosa dovrei fare ?

    • arch. Carmen Granata

      Oltre a verificare la fattibilità a livello urbanistico con un architetto, ricordi che per l’agibilità l’altezza interna deve essere di almeno 2,70 m. Quindi se non è possibile aumentare questa altezza, sicuramente il cambio non è fattibile.

  149. salve, devo fare un cambio di destinazione d’uso su un immobile di proprietà di mio padre, da artigiano ad abitativo e la cosa comporta modifiche importanti (rifacimento tramite demolizione ed ampliamenti per adeguamento a classe energetica ecc..)
    Mi conviene acquistare prima o dopo l’immobile per poter eventualmente usufruire degli sgravi fiscali e quant’altro per la ristrutturazione?

    • arch. Carmen Granata

      Se vuole usufruirne lei, deve almeno stipulare un cotratto preliminare e registrarlo. A meno che lei attualmente viva con suo padre (e ne potrebbe usufurire come familiare convivente, sostenendo le spese).

  150. Alessandro

    Buongiorno, sto acquistando un immobile di circa 46m2 + cortile con destinazione uso A/10. Faccio presente che lo stesso ha già subito una variazione diversi anni fa dal proprietario, da abitazione (A/3) all’attuale A/10. Vorrei sapere se converrebbe far cambiare la destinazione d’uso in abitazione prima di acquistare oppure lasciarlo in A/10? Anticipatamente ringrazio.

    • arch. Carmen Granata

      Se dovrà utilizzare l’immobile come casa, sicuramente le conviene fare il cambio prima e acquistare una casa a tutti gli effetti.

  151. Gianluca

    Volevo trasformare da magazzino a abitazione .. su secondo piano di un condominio 30 mq comune di Roma zona Battistini ..si può sapere a quanto potrei spendere su per giù? Grazie in anticipo

    • arch. Carmen Granata

      Le consiglio di rivolgersi a un architetto di Roma per verificare la fattibilità dell’intervento e conoscere i costi locali.

  152. Alfredo

    Buongiorno per trasformare un ufficio (A10) in appartamento (65 mq) oltre ai costi di pratiche varie ed edili devo anche versare l’IVA detratta in fase di acquisto?

    • arch. Carmen Granata

      Credo di sì, ma è un quesito più di competenza di un commercialista.

  153. Nicolas

    Buongiorno.
    Avevo necessità di concedere in locazione un’abitazione di mia proprietà (comprensiva di due piani più un piano sottostrada adibito attualmente a garage) ma il conduttore ha necessità di adibire il garage ad un piccolo laboratorio per la produzione di scarpe.
    Per fare ciò mi sembra di capire che sia sufficiente la CILA e la segnalazione certificata per l’agibilità al termine dei lavori necessari.
    Avrei bisogno di sapere dove posso consultare la normativa da rispettare per adibire il garage a laboratorio (ad es. quanto deve essere alto il solaio, la necessità che ci sia un bagno, le porte antipanico, ecc.)
    Grazie.

  154. Carla Rossi

    volevo affittare dei locali attualmente ad uso “bottega a magazzino” ad un partito politico come sede.
    Devo cambiare la destinazione d’uso?

    • arch. Carmen Granata

      Se intendiamo il partito politico come APS (associazione di promozione sociale), no.
      Infatti la legge 383/2000 art. 32, prevede che possa “insediarsi in un qualsiasi immobile con una qualsiasi destinazione d’uso ed una qualunque zona urbanistica del territorio comunale, senza che ciò costituisca mutamento di destinazione d’uso”.

  155. Tonia

    Salve.. io ho fittato un negozio ovviamente devo fare delle modifiche in quanto verranno fatte delle piccole pareti di cartongesso e vorrei rimpicciolire il bagno che è gia presente… oltre a presentare la scia che altro devo fare?

    • arch. Carmen Granata

      Dovrebbe essere sufficiente una Cila. Comunque dovrà seguire tutti gli adempimenti che le indicherà l’architetto incaricato di redigere la pratica, come presentare eventualmente notifica Asl, ecc..

  156. Daniele

    Salve vorrei acquistare un appartamento di nuova costruzione lasciato incompiuto dal costruttore accatastato come magazzino. Gli impianti: riscaldamento, acqua scarichi elettricità e gas sono stati ultimati e certificati. Manca in sostanza il comportamento dei muri interni, il bagno e la pavimentazione. Vorrei sapere se il costruttore può aprire la pratica di cambio destinaz. in modo tale da poter acquistare l’immobile con i criteri di prima casa e terminare io lavori e quanto tempo ho per ultimare il tutto. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Il costruttore deve comunque aprire una pratica per completare i lavori e può chiedere il cambio d’uso se fattibile, Lei avrà 3 anni per completare i lavori.

  157. Stefano

    Salve. Io e la mia compagna abbiamo acquistato a febbraio una casa di campagna, categoria A3 da ristrutturare, versando imposte di registro come prima casa. Ora, ci chiedevamo se parte del fabbricato possa essere variato in una qualche categoria commerciale, al fine di consentire l’apertura di un piccolo ristorante; e se sì, con quali conseguenze in termini di imposte versate al rogito. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Per la fattibilità del cambio d’uso bisogna fare riferimento alla normativa locale. In merito alle imposte pagate al rogito, non credo ci sarebbero variazioni, visto che almeno una parte dell’edificio resterebbe prima casa.

  158. Marco

    Buona sera, volevo sapere quali impedimenti posso trovare nel cambiare destinazione d’uso di un box al piano terra di una casa che vorrei trasformare in zona giorno della suddetta (sala cucina e bagno) più un vano scala per raggiungere la futura zona notte, ora la vera abitazione. Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      L’impedimento potrebbe essere la normativa locale che non lo consente. Anche perchè dovrebbe garantire in maniera diversa il soddisfacimento dei requisiti per posti auto (1mq/10mc).

  159. Stefania

    Salve, vorrei sapere se è reato trasformare un magazzino ad abitazione senza fare nessun cambio di destinazione d’uso… le persone già abitano in questi appartamenti da anni!! aspetto vostra risposta… grazie!

  160. Lucio Bellato

    Buongiorno,
    avrei la necessità di trasformare un negozio (costruito nel 1963) in un mini appartamento (circa 75mq).
    L’architetto a cui mi sono rivolto mi ha comunicato che per farlo è necessario eseguire interventi come se fosse una nuova costruzione (isolamenti, caldaia, ecc.).
    Corrisponde alla realtà? I costi sarebbero esorbitanti! Ringrazio per la risposta.

  161. antonio Forzanti

    gentile dr.ssa, Volevo sapere se l’inquilino di un immobile può chiedere il cambio di destinazione d’uso di un appartamento in condominio di un palazzo o se deve essere fatto esclusivamente dal proprietario.
    Grazie mille. cordialmente.

    • arch. Carmen Granata

      Ovviamente dal proprietario. Se l’inquilino intende accollarsi l’onere della pratica amministrativa, potrebbe anche fare la richiesta a suo nome, ma sempre con una dichiarazione di consenso da parte del proprietario.

  162. omar

    buona sera
    cortesemente, volevo chiederle indicativamente il costo per convertire una abitazione bilocale adibita in rta (a2) in residenza privata; senza fare alcuna modifica.
    distinti saluti

    • arch. Carmen Granata

      Ribadisco per l’ennesima volta che è impossibile dare un costo “indicativo”. Dipende dagli oneri richiesti o meno dal Comune, che comunque variano da Comune a Comune, e dall’onorario del tecnico, che è libero.

  163. Domenico

    Possiedo un locale, vani 1,5, di mq 26 catg a4, al centro del paese e vorrei trasformarlo in ufficio senza fare alcun lavoro di adattamento. Vorrei sapere, gent. Architetto, che procedura seguire e quali spese dovrei sopportare.

  164. armando bianchini

    buongiorno, posseggo un deposito agricolo dove da tempo è stata dismessa l’attività agricola, mi dicono che alla luce della legge 12/2005 e successive modifiche (legge regione lombardia), dopo 3 anni dalla dismissione posso chiedere il cambio di destinazione d’uso. E’ corretto?

    • arch. Carmen Granata

      Mi risulta di sì, ma, non operando in Lombardia, non conosco nel dettaglio la L. 12 che disciplina i cambi di destinazione d’uso, per cui la rimando alla consultazione di un collega del luogo.

  165. Zanini Antonio

    Buongiorno, volevo sapere se sono necessarie le firme di tutti i proprietari dell’ immobile per fare il passaggio da residenziale a commerciale.
    Perché un mio parente ha fatto cambio su un immobile che abbiamo in comproprietà senza chiedermi niente.

    • arch. Carmen Granata

      Non sono necessarie tutte le firme ma, naturalmente, quelli che non sono d’accordo possono far valere la loro opinione.

  166. Mauro Rullo

    Salve, avendo un box ed una cantina relativi ad una abitazione con ingresso indipendente é possibile farci una cucina, nel box ed un bagno nella cantina?
    Se si quanto costerebbe? E se facessi un abuso a cosa andrei incontro? Il tutto é prescrivibile?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Non opero a Roma, quindi non conosco nel dettaglio cosa è previsto a livello locale, ma se si rivolge a un architetto del posto potrà rispondere ai suoi quesiti e anche quantificarle le spese.

  167. Giovanni

    Sono proprietario di un terreno in zona agricola, sul quale a suo tempo è stato costruito un’immobile abusivo di mq. 41 che successivamente è stato sanato con concessione edilizia in sanatoria. Essendo al catasto categoria C ad uso deposito, vorrei configurarlo a civile abitazione e cioè cat. A. senza opere edili. Il Comune mi chiede il rispetto di alcuni parametri per cui è stato sanato e che non essendoci questi requisiti deve restare come deposito. Credo che giuridicamente non sia cosi. Attendo Vostre news Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Non so a quali parametri si riferisce ma, se il terreno è sempre in zona agricola, è molto probabile che abbia ragione il Comune.
      In questa zona infatti non si possono in genere costruire abitazioni e, di conseguenza, non si può trasformare un deposito in abitazione.

  168. Riccardo

    Buongiorno, 10 anni fa ho comprato un appartamento con box pertinenziale (c6) in un condominio in costruzione avente 42 unità immobiliari e 120 box, inoltre erano avanzate due piccoli locali censiti come magazzini e così ho comprato anche un piccolissimo magazzino pertinenziale di ben 4 mq (c2). Ora sto per comprare un box adiacente a questo locale e vorrei poi ampliarlo demolendo il muro divisorio di 2 metri. E’ possibile richiedere l’ampliamento del magazzino conglobando il box facendo risultare il tutto come magazzino pertinenziale per evitare il pagamento dell’ imu sul secondo box?

  169. Rocco

    Ho un ristorante di 130 mq che vorrei trasformare in casa.. È un operazione onerosa? Una volta effettuato il cambio posso usufruire dell’aumento della cubatura se effettuo una ristrutturazione su di essa?

    • arch. Carmen Granata

      Di solito il passaggio a residenza di un immobile ad altra destinazione è più complesso dell’operazione inversa. Comunque, per tutto quanto deve informarsi presso un architetto del posto.

  170. Ervin

    Buonasera architetto in un condominio di 6 famiglie ad uso abitativo il 2 piano può essere trasformato in un studio psicologico

    • arch. Carmen Granata

      Bisogna verificare prima che lo consenta il piano urbanisitico e poi se lo permette il regolamento condominiale.

  171. Giancarlo Federico

    Buon giorno Architetto,
    durante le ricerche di un immobile che intendo acquistare è emerso che il fondo fu costruito 50 anni fa con destinazione magazzino (c/2) e nel tempo fu trasformato in negozio (c/1). Questo passaggio non è documentato ma vi sono state più attività in locazione (ora panetteria con tutti i permessi SUAP etc. lavori recenti regolari) da almeno 10 anni. Ogni riferimento del Comune degli ultimi anni è di un negozio. Al Catasto risulta come c/1. Se lo acquisto quali potrebbero essere gli eventuali rischi?

    • arch. Carmen Granata

      Il pericolo è che, mentre finora tutto è stato possibile, per l’apertura della prossima attività commerciale siano più “fiscali” e richiedano la regolarità urbanistica.

  172. Alberto - Roma

    Mi sto accingendo ad acquistare una cantina di 40mq, al suo lato, sono presenti delle case (ricavate da cantine) il cui cambio di destinazione e stato approvato qualche anno fa da parte del comune di Roma.
    La domanda sorge spontanea, considerato che già ci sono dei precedenti, potrò farlo pure io o trovero dei grandi problemi?
    Grazie per la Vostra cortese risposta.

    • arch. Carmen Granata

      Se la strumentazione urbanistica non è cambiata nel frattempo, certo che potrà farlo anche lei.

  173. Sabrina

    Buongiorno sono proprietaria di una villetta a Rimini dove ho un garage di 70 mq. Il garage é piastrellato ed ha un bagno, vorrei sapere se posso trasformarlo in un ambiente per vendere oggetti usati, lei cosa mi consiglia, cambiarlo come magazzino o negozio, e sapere cosa può costarmi questa modifica la ringrazio per la sua risposta.

    • arch. Carmen Granata

      Sicuramente dovrà avere destinazione a negozio, ma per la fattibilità deve rivolgersi a un architetto del posto.

  174. Roberto

    Salve sono proprietario di un magazino agricolo di mq 240 ricadente in un bellissimo borgo, vorrei utilizzarlo per una struttura ricettiva per eventi e sala ricevimenti, come posso fare e quali adeguamenti devo effettuare (quale iter devo seguire)? Grazie
    …Considerando chiaramente di cambiare la destinazione d’uso…

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto che verificherà la fattibilità dell’intervento e l’iter da seguire.

  175. Patrizia

    Buonasera, siamo interessati all’acquisto di un immobile costituito da una zona abitabile (circa 60 mq) e una zona adibita a magazzino C2 (circa 100 mq). Quest’ultima, comunicante con la zona abitabile, ha un’altezza di più di tre metri, completa di finestre e porta d’ingresso e vorremmo poterci mettere una cucina ed una camera. Vorremmo naturalmente fare un cambio di destinazione d’uso, ma ho l’impressione che la zona non lo permetta. Abbiamo qualche altra soluzione per poter sfruttare quel locale? Cosa possiamo fare e non possiamo fare? Grazie per la risposta, buon lavoro.

    • arch. Carmen Granata

      Non ci sono alternative: se l’immobile rimane a uso deposito, non potete usarlo come abitativo.

  176. Garage con apertura su strada e una interna al parcheggio condominiale,adibito a officina meccanica,come si fa a scoprire se il proprietario ha fatto il cambio di uso del locale?Ossia se è tutto in regola.grazie

    • arch. Carmen Granata

      Accesso agli atti al Comune. Trattandosi di ambito condominiale, però, si potrebbe chiedere anche all’amministratore.

  177. Eleonora

    Salve architetto, dovrei cambiare la destinazione d’uso da magazzino ad appartamento. Vorrei sapere le spese per i permessi comunali ec.. . Di che tipo sono e se variano in base a cosa.

  178. Ciuffreda maria

    Vivo in un condominio al primo piano con accesso al garage vorrei trasferirmi definitivamene nel garage collocando una bombola del gas per poter cucinare .devo chiedere autorizzazioni ai miei condomini e fare un cambio d’uso

    • arch. Carmen Granata

      E’ un’idea folle! Non è che uno può andare ad abitare nel garage e cucinare con una bombola come se niente fosse… Come minimo ci sono le norme di prevenzione incendi!

  179. SANDRA

    Buongiorno,
    fabbricato nel senso che non è ancora civile abitazione…. siamo riusciti a terminare solamente il tetto

    • arch. Carmen Granata

      Suppongo intenda un fabbricato “al rustico”. Dunque, per ultimare i lavori avete 3 anni. Se sono trascrosi, potete verificare con il vostro architetto la possibilità di chiedere una proroga. In alternativa, potete chiudere i lavori parzialmente ultimati, per poi richiedere un nuovo titolo per ultimarli quando ne avrete la possibilità (ma non è detto che possiate ottenerlo). Tutto ciò, se il titolo autorizzativo per il cambio d’uso non specifichi diversamente, cioè preveda una precisa scadenza entro cui effettuarlo.

  180. SANDRA

    Buongiorno, noi abbiamo pagato 45000,00 euro di oneri per il cambio di destinazione da rurale a civile abitazione… abbiamo avuto poi però dei problemi con il mutuo e adesso la nostra “casa” risulta solamente un fabbricato…. entro quanto la dobbiamo rendere civile abitazione?? e se non ci riusciamo che succede??
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Cosa intende per “fabbricato”? Anche una casa abitabile è o fa parte di un fabbricato.

  181. DANIELE

    salve svolgo l’attività di disbrigo pratiche automobilistiche in un locale piano terra da 30 anni, il proprietario mi invita alla scadenza del contratto dicembre 2017 a lasciare il locale perchè serve il locale per la figlia per aprire agenzia immobiliare. ho scoperto che il locale attualmente e cat. c/2 può aprire l’attività o posso obbiettare al rilascio del locale? grazie

    • arch. Carmen Granata

      Lei deve lasciare il locale alla scadenza del contratto. Poi sarà un problema della nuova attività il fatto che la destinazione d’uso non sia quella idonea.

  182. Vincenzo

    Salve architetto ho un garage di circa 25 mq, vorrei trasformalo in abitazione, facendo una scala interna che mi collegherebbe nella casa di mia suocera, che mi darà metà della sua, e quindi di conseguenza la sua abitazione si dividerà in due,che tra poco dichiarerà, ma mi chiedevo si potrebbe fare tutto ciò? Ovvero dal garage salire in casa dichiarando tutto. Grazie

  183. Francesco Cirillo

    Buongiorno Architetto,
    in un condominio costrutito 2 anni fa ho un ufficio A10 al piano terra.
    Durante la costruzione dell’edificio già feci predisporrre l’appartamento con impianto acqua gas per la cucina e doccia in bagno perchè sapevo che poi sarebbe diventato abitativo
    Qualche giorno fa il tecnico ha presentato il DOCFA per il passaggio in A2 senza opere dato che non c’è bisogno di fare assolutamente nulla.

    Mi ha detto che avrebbe richiesto solo la variazione al catasto senza pagare gli oneri di urbanizzazione al comune che poi, se ce ne fosse stato bisogno, si sarebbero pagati in un secondo momento.
    Tra qualche giorno mi darà la nuova visura con la quale richiedere all’ufficio competente l’aggiornamento della TARI.

    La mia domanda è: come avverrà l’ispezione dell’appartamento da parte di un funzionario dell’agenzia del territorio e in che tempi?
    Al 100% se verranno senza preavviso non troveranno nessuno in casa dato che fungerà da “deposito di cianfrusaglie” per almeno altri 6 mesi.

    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      La procedura suggerita dal suo tecnico non è assolutamente corretta. Non si può fare il cambio d’uso solo al Catasto.
      Le faccio inoltre presente che l’Agenzia delle Entrate può inviarle un accertamento fiscale, con richiesta di sanzioni, senza effettuare alcun sopralluogo, ma semplicemente sulla scorta della documentazione depositata in Comune.

  184. Buongiorno architetto, ho un locale al piano terra di 25mq e con una altezza di 5m adibito a magazzino-deposito e soppalcato, potrei trasformarlo in monolocale?

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento.

  185. giuseppa

    buonasera architetto volevo sapere se è possibile cambiare un fabbricato grezzo per uso rurale a civile abitazione, vorrei sapere anche se le spese di cambio accatastamento sono di grande portata. grazie

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento. Le spese per la variazione catastale non sono alte, ma non bastano perchè bisogna effettuare il cambio prima urbanisticamente.

  186. Francesca

    Buongiorno,
    avrei alcune questioni. Ho un’unità immobiliare ad uso ufficio a Milano. Vorrei cambiare la destinazione d’uso da ufficio A10 a residenziale A2, e nel contempo dividere l’unità in 2 unità differenti.
    Se ho capito bene le informazioni trovate in generale, non è necessario pagare alcuna monetizzazione, mentre invece sono da pagare i contributi di costruzione (urbanizzazione primaria e secondaria, contributo costo di costruzione). E’ corretto?
    Volevo anche chiedere, come devo muovermi sul fatto che non sono presenti box per ciascuna residenza? Basta il fatto che la monetizzazione non è necesaria?
    Grazie mille,
    Francesca

    • arch. Carmen Granata

      La monetizzazione è richiesta laddove non si può assolvere alla quantità di posti auto richiesta. Quindi, se nel suo Comune non è prevista monetizzazione, vuol dire che bisogna per forza reperire tali posti auto.

  187. DOMENICO

    Buongiorno Architetto io vorrei trasformare un locale agricolo in struttura ricettiva si può fare il cambio di destinazione urbanistica?

    • arch. Carmen Granata

      Di solito le strutture agricole possono essere riconvertite in agriturismi, condotti dagli stessi imprenditori.
      Non so però cosa lei intenda per struttura ricettiva.

  188. StefanoL

    Buongiorno Architetto, sono proprietario di un locale C1 che mi hanno chiesto in affitto per uso magazzino/deposito. Posso affittarlo specificando sul contratto l’uso richiesto o vado incontro a problemi di natura sanzionatoria? Inoltre, il locale è completamente da ristrutturare e privo di qualsiasi certificato (conformità – agibilità -etc). Possiamo concordare sempre da contratto la suddivisione delle spese e lo sconto sul canone di affitto?

    • arch. Carmen Granata

      Per l’uso deve verificare presso il Comune se è consentito in maniera diversa da quanto previsto dalla categoria catastale.
      Per il contratto: sì, potete fare quanto richiesto.

  189. Salve sono proprietario di un locale piano terra sito nel centrostorico di Gallipoli circa 9mq complessivi di antibagno e bagno,in origine locale commerciale c/1 per motivi fiscali i vecchi proprietari hanno effettuato la voltura in ripostiglio: posso rifarlo diventare locale commerciale? dovrei vendere prodotti tipici salentini tipo formaggi. grazie

    • arch. Carmen Granata

      Non credo proprio, la metratura è veramente troppo limitata. Si informi comunque sulle norme locali.

  190. Gianni

    Buonasera, la mia domanda è la seguente:
    posso creare un escape room in un abitazione o bisogna cambiarne l’uso? in quale gentilmente?

    • arch. Carmen Granata

      Se l’attività ha scopo di lucro, sì. Dovrebbe informarsi presso il Comune per sapere il tipo di attività in cui rientra.

  191. Maurizio

    Buona sera
    Vorrei sapere a quale categoria deve appartenere un locale per locarlo ad una associazione no profit
    Grazie

  192. teresa chirico

    Buongiorno Architetto
    Vorrei affittare locali accastati in C2 o C3 (non ricordo bene comunque come autorimessa) ad uno studio di fisioterapisti. Questo comporta il cambio di destinazione d’uso in A10 (esatto?). Il dubbio è che ciò si possa fare in una zona comunale definita R4?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se è autorimessa, la destinazione dovrebbe essere C6. In merito al cambio, bisogna vedere se il piano comunale prevede delle prescrizioni per quella zona.

  193. michele

    Buogiorno architetto, vorrei perle un quesito. io sono il titolare di una tabaccheria e ho scoperto che il locale, dove svolgo la mia attività da oltre 15 anni non è accatastato come uso commerciale bensi deposito da premettere che sono in fitto e il proprietario mi aveva detto che era commerciale. ora vorrei comprarlo. La mia domandaè posso cambiarlo ad uso commerciale senza fare lavori.
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se il cambio d’uso è consentito, è possibile farlo anche senza opere.

  194. Iliana mattioli

    Buongiorno, vorrei sapere se un’abitazione, trasformata in fondo commerciale, puo’ essere nuovamente modificata in abitazione. 38 mq circa, con soffitti molto alti perche’ vecchie costruzioni. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Di solito i regolamenti locali prevedono il divieto per un certo numero di anni. Bisogna controllare quanto è prescritto sul titolo abilitativo.

  195. andrea

    buonasera, sono proprietario di un immobile di circa 70mq con altezza di circa 4mt, vorrei trasformare da negozio cat. c2 ad abitazione è fattibile? grazie

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento.

  196. Davide

    Salve architetto volevo chiederle un informazione importante visto che ho sentito più pareri ma alquanto discordanti tra loro, le spiego in breve la mia situazione: sono d.t. di una Associazione sportiva dilettantistica non a scopo di lucro, ho intenzione di fittare un locale di categoria catastale C1 (locale commerciale) ed alcuni mi dicono che non ci sono problemi perché essendo una asd possiamo esercitare la nostra attività in qualsiasi tipo di locale, mentre altro mi dicono che per far sì che tutto sia in regola bisogna fare un cambio di categoria catastale da c1 a d6 saprebbe indirizzarmi verso la scelta giusta? In attesa della sua risposta La ringrazio sentitamente

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso la categoria dovrebbe essere C4 (Fabbricati e locali per esercizi sportivi senza fine di lucro).

  197. loredana zaffiri

    Ho un garage di 20 mq con altezza 2,40 mt è possibile trasformarlo ad uso abitativo. Come devo fare

  198. Monica

    Buonasera architetto
    Volevo fare una domanda e cioè posso cambiare destinazione d uso ad un locale registrato al catasto come negozio ma utilizzato attualmente come garage in unità abitativa? Il locale ha quasi tutto e cioè bagno con finestra un eventuale camera avrebbe la finestra e la parte iniziale chiaramente avrebbe una vetrata, allaccio in fogna esistente luce e acqua anche manca solo il gas diretto ma si potrebbe ovviare con dei lavori anche l altezza e’ presente ed è di circa 50 mt.
    Se dovesse essere possibili i condomini possono opporsi calcolando che la palazzina e’ composta da 4 appartamenti e che 2 su 4 garage sono utilizzati come negozi? Grazie mille per l attenzione

    • arch. Carmen Granata

      Se il locale è accastato come negozio, è probabile che lo sia anche urbanisticamente. Dovrebbe informarsi su questo aspetto. Se le cose stanno così, il condominio non dovrebbe opporsi, perchè è l’attuale destinazione a garage a essere irregolare.

  199. Gianni

    Buongiorno architetto, sto comprando un immobile nel centro storico di adelfia(Ba) adiacente alla mia abitazione di 50 mq; locale unico OpenSPace in tufo e 1 bagnetto con altezza di 3,8m con affaccio su strada, unica entrata.
    Ora è accattastata come uso abitativo (come può comprendere il locale è molto antico) a detta dell agenzia la parte venditrice dovrebbe prima di venderla cambiare la destinazione d uso in cantina (motivazione: perché il locale si scende di 3 gradini rispetto alla strada).
    Voglio comprare questo locale per cambiare la destinazione d uso poi in attività commerciale e aprirmi un bistrot.
    I mie dubbi sono i seguenti:
    Posso farlo?
    Quali sono gli step da seguire?
    Quanto ammonterebbe la spesa su per giù ?
    Sicuro di una risp
    Grazie in anticipo

  200. vincenzo

    Buon giorno, è possibile passare da uso abitativo a struttura per asili nido e infanzia? Mi riferisco ad una villa che vorrei trasformare in struttura scolastica. grazie

  201. Sara

    Buonasera architetto.
    Vorrei chiedere come si fa, e quanto costa mediamente, per procedere alla regolarizzazione di uno spazio destinato a box auto ma trasformato in cucina.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Si va da un architetto il quale, per prima cosa, verifica se è possibile regolarizzare la situazione.
      Poi, se è un professionista corretto, le prepara anche un prospetto dei costi da affrontare per procedere.

  202. fabio

    buonasera arch., ho un locale commerciale attualmente utilizzato come deposito e pertanto devo attribuirgli l’effettiva destinazione urbanistica e di conseguenza la categoria catastale C/2. Per il comune, secondo il nuovo d.l. 222/2016 può essere sufficiente la CILA? Specifico che non ci sono opere a farsi e non c’è aumento del carico urbanistico.

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso sì, ma solo l’Ufficio Tecnico locale può darle la risposta certa.

  203. Christian

    Buongiorno architetto, mi chiedevo se fosse possibile adibire un capannone destinazione deposito, in cui non bisogna effettuare opere edilizie, a pista di pattinaggio e gommapark al coperto.

    • Christian

      Grazie per la solerte risposta, gliene pongo un’altra se me lo consente, potrei realizzarlo in un locale commerciale ma interrato?

    • arch. Carmen Granata

      No, dovrebbe esserci una destinazione specifica per esercizio sportivo.

  204. Buongiorno Architetto, io.vorrei comprare una casa terra cielo a Rimini centro, di 70 mt per piano da ristrutturare, il piano terra però è un magazzino alto 3-4 mt, è possibile fare il cambio di destinazione d’uso?grazie

  205. Daniele

    Buongiorno Architetto, sono proprietario di una villa a schiera costruita nel 1984 e in quell’anno interamente accatastata in categoria A/2 (compresi autorimessa, tavernetta e cantina).
    Sono in procinto di vendere la villa e il notaio richiede la divisione della stessa in categoria A/2 (parte abitativa) e C/6 (autorimessa). E’ un obbligo di legge o è possibile evitare tale modifica catastale prima dell’atto i vendita? In caso affermativo ci sono riferimenti normativi?
    Grazie per l’attenzione che mi vorrà dedicare.
    Un saluto.

    • arch. Carmen Granata

      Se deve vendere tutto insieme non è assolutamente necessario.
      Forse c’è un po’ di confusione (presso gli stessi professionisti) perchè è di recente cambiata la normativa sugli accatastamenti delle pertinenze. Ma le novità riguardano solo le nuove costruzioni. Torva qui tutte le info: http://www.guidaxcasa.it/cambia-accatastamento-pertinenze/

  206. luisa

    Buongiorno,
    volevo sapere se è possibile modificare la destinazione d’uso attuale (C2) del piano terra della mia abitazione in altro idoneo per apertura attività artigianale autonoma.
    Grazie

  207. Caterina

    Buonasera Architetto, anni fa ho acquistato un immobile commerciale con il diritto di superficie per 99 anni con la possibilità dopo 10 anni di cambio d’uso. L’immobile è composto di un piano terra e un primo piano in cui sono ubicati bagno e antibagno. La mia domanda è: posso cambiare per uso abitativo? Grazie.

  208. Fabrizio

    Salve, mia moglie sta ereditando una casa in campagna, regolarmente accatastata, più una camera accatastata come immobile rurale ma già collegata alla casa principale tramite un passaggio aperto dal defunto al momento dell’acquisto della camera. Quali pratiche dobbiamo fare per metterci in regola? grazie

    • arch. Carmen Granata

      Il fatto che un immobile sia accatastato, non vuol dire che sia regolare.
      In ogni caso, anche se lo fosse, l’aggiunta dell’altra stanza è stata fatta irregolarmente. E’ necessaria una Scia o un Permesso in sanatoria (sarà l’architetto incaricato a valutare quale, in base a ciò che bisogna regolarizzare e a quanto richiesto dal Comune).

  209. Salve Architetto una domanda in una villetta a tre piani di 200 mq ad uso Artigianale C3 laboratorio per arti e mestieri. E’ possibile avere un ufficio di grafica al piano terra e abitare nei due piani superiori QUINDI CHIEDERE LA RESIDENZA?
    GRAZIE

  210. Patrizia

    Buonasera. Vorrei alcuni chiarimenti in merito ad una casa registrata come abitazione uso ricettivo. È possibile acquistarla attraverso mutuo? Mutuo acquisto prima casa? È possibile modificare la destinazione d’uso e farla diventare civile abitazione?
    La ringrazio

  211. francesca

    Buongiorno Architetto,
    avrei bisogno di una delucidazione…
    Ho individuato un immobile (D7) si tratta di un ex officina. La mia intenzione è quella di adibirlo ad uso palestra… dando vita ad una Associazione sportiva o ad una srl sportiva… sono soggetta al cambio uso?
    Ringrazio per la sua risposta.

  212. renzo

    Buonasera architetto, ho un locale di cat c1 al primo piano di un palazzetto e vorrei cambiare la destinazione d’uso da c1 a a10: è possibile?

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento.

  213. Andrea

    Salve, vorrei sapere come effettuare un cambio da c1 a c3… cioè da commerciale ad artigianale.. vorrei sapere quanto potrebbe venire a costare e chi se ne dovrebbe occupare se io futuro inquilina in affitto in prima persona oppure la padrona del locale.

    • arch. Carmen Granata

      E’ una cosa che compete al proprietario, salvo diversi accordi tra le parti.

  214. Mirka

    Buongiorno,
    ho visto una casa in vendita con una stalla adiacente, è specificato che era una casa colonica e che ha un uso agricolo.
    C’è bisogno di fare un cambio d’uso per utilizzarla come abitazione normale? Oppure essendo “casa colonica” è già corretto così?
    Grazie

  215. Nicola

    salve,
    cosa devo fare per trasformare un locale attualmente adibito ad esercizio commerciale (è al piano terra), per trasformarlo in garage?
    è presente un piccolo bagno, puo’ essere tolto?
    per il resto non sono necessarie altre opere.
    è fattibile?

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento ed eventualmente predisporre la pratica.

  216. Katia

    Salve vorrei acquistare un negozio ma fare il cambio di destinazione d’uso per diventare un nido famiglia ma mi serve l’abitabilità. Si può fare? grazie

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento.

  217. Ornella

    Buona sera. Volevo acquistare un bar e trasformarlo in appartamento secondo lei conviene? Visto che costano pochissimo rispetto agli appartamenti. Grazie gentilissimo

    • arch. Carmen Granata

      Innanzitutto deve vedere se è possibile farlo (di solito i bar sono a piano terra e gli appartamenti non possono esserlo).
      Poi, nel caso sia possibile, consideri che dovrà pagare gli oneri concessori per la trasformazione, più gli onorari del tecnico.

  218. linda

    Buonasera vi scrivo in merito ad un quesito che vorrei porvi. Ho acquistato un pulmino 9 posti e per avere la licenza per la SCIA devo avere un autorimessa per riporlo e una sede operativa. Io ho un garage a casa mia ma non può essere come autorimessa perché è ad uso privato. Si potrebbe fare un cambio d’uso da privato ad uso commerciale? Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Per farlo, dovrebbe innanzitutto garantire in altro modo il numero di posti auto necessari per la casa. Poi, l’autorimessa dovrebbe rispondere a tutti i rquisiti richiesti per uso commerciale (prevenzione incendi, ecc.)

  219. DALLATORRE GLORIA

    Buonasera architetto.
    Ho affittato un negozio per attività di toelettarice…l’agibilità relativa al locale porta la seguente descrizione: cambio destinazione uso da bar gelateria a laboratorio per preparazione e vendita pizza al taglio.
    E’ valida anche per il mio tipo di attività che rimane artigiana come lo era la pizzeria esatto? Non devo richiedere il cambio d’uso in questo caso…perchè a variare è solo il tipo di attività…da pizzeria al taglio artigiana a toelettetrice artigiana.
    Le sarei grata se potesse rispondermi.
    La saluto e ringrazio in anticipo

    • arch. Carmen Granata

      La destinazione è sempre a laboratorio, quindi non è necessario il cambio d’uso.

  220. Frank

    Buongiorno vorrei acquistare un chiosco edicola e farci un punto vendita prodotti calzature e ritiro riparazioni borse e calzature. Il chiosco fu concesso unicamente ad uso edicola. Ho qualche speranza e quanto costerebbe il cambio di destinazione d’uso?
    Grazie!

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento ed eventualmente predisporre la pratica.

  221. emanuela

    buongiorno, cercando casa mi sono imbattuta in un appartamento residenziale (A10) attualmente affittato a uno studio legale con contratto 6+6. è possibile che abbiano stipulato il contratto senza cambiare la destinazione d’uso dell’immobile? a chi spettava fare questa modifica? se decidessi di comprarlo come dovrei comportarmi dal punto di vista burocratico? al termine della locazione il conduttore ha diritto a una buonuscita?grazie!!

    • arch. Carmen Granata

      Guardi che A/10 non è una categoria residenziale, ma “uffici e studi privati”.

    • arch. Carmen Granata

      La variazione d’uso compete al proprietario, salvo diversi accordi tra le parti.
      Se lei deve acquistare per uso abitazione, non ci sono problemi di sorta.
      Il conduttore non ha diiritto ad alcuna “buonuscita”. Forse si confonde con la restituzione della cauzione, che va fatta detraendo eventuali spese di risarcimento danni.

  222. Carmine

    Buonasera Architetto vorrei acquistare una abitazione che è una pertinenza agricola a cosa vado incontro e il comune a breve deve passare le particelle ad un cambio di destinazione d’uso perché quel aria interessata e agricola grazie

  223. Angelo

    Buonasera, ho un c 6 in Roma, livello strada accanto l’ingresso del palazzo. Per l’apertura di un centro di ricostruzione unghie dovrei chiedere il cambio destinazione d’uso in c3 o c1? Premetto che nel condominio è già presente sia un c1 che un c3. Grazie dell’attenzione.

    • arch. Carmen Granata

      C3. Ma le ricordo che non è sufficiente il solo cambio d’uso catastale.

  224. angela

    Buongiorno un informazione ho acquistato una casa a sant Arsenio provincia di salerno attacata alla mia stanza da letto c’è una stanza di circa 20 metri quadri essendo che la vorrei acquistare però non è accatastata mi potreste dire gentilmente quando mi costerebbe? la ringrazio anticipatamente porgo cordiali saluti

    • arch. Carmen Granata

      Come mai la stanza non è accatastata? Se è abusiva, il problema è molto più complesso ed è necessario innanzitutto vedere se è possibile sanare, poi preoccuparsi del costo.

  225. Fabiana

    Salve architetto, sto acquistando un immobile a Roma accatastato a10, ma si presenta come un c1 (con vetrine) dovrei aprirci un centro estetico è necessario fare un cambio di destinazione d’uso? Se necessario inoltre, siccome servono cmq opere di ristrutturazione, ora sono in dubbio se conviene trasformarlo in un vero appartamento e affittarlo o procedere con l’idea iniziale. Quanto può costare un cambio di destinazione d’uso? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Il cambio d’uso è necessario, in quanto il centro estetico rientra tra i laboratori di arti e mestieri, quindi non è nè ufficio nè negozio.
      Per il costo dell’operazione, può leggere l’ultimo paragrafo dell’articolo.

  226. giuseppe

    Buon giorno
    Devo acquistare un locale classificato come C2 dove tempo fa esisteva un ufficio magazzino, l’ingresso aveva probabilmente due saracinesche basculanti trasormate in apertura a libro (come fossero due garage o doppio garage). Ora il dubbio è lo compro così e cosa comporta? Oppure lo trasformo in garage doppio e a cosa vado incontro?
    Grazie Giuseppe

    • arch. Carmen Granata

      Se il suo intento è acquistare un garage, deve verificare preventivamente con un architetto che sia possibile trasformare il locale in questo modo e solo dopo acquistare. Se il cambio d’uso non è possibile, è inutile acquistare per poi sobbarcarsi un abuso edilizio.

  227. Erika

    Buongiorno Architetto sono titolare di una porzione di capannone di circa 100mq che in passato era D2 D3 oggi è stato trasformato in garage se avessi necessità di riabilitarlo in artigianale/commerciale è molto complicato ed esoso? grazie in anticipo.

    • arch. Carmen Granata

      Dipende sempre se il prg locale lo consente. In ogni caso la trasformazione in attività produttva comporterà il pagamento di una differenza di oneri concessori.

  228. elena

    Buon giorno. Dovrei acquistare un box adibito già ad abitazione. Per fare il cambio destinazione d’uso che dovrei fare? Se lo compro cosi rischio delle multe e magari dopo non potrei fare nemmeno il cambio d’uso?
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      L’immobile così com’è non è nemmeno commercializzabile. E’ il proprietario che deve sanare l’abuso (se possibile) prima di vendere.

  229. alberto

    Buongiorno,
    sono proprietario unico di un portico alto 6 m di 150 mq (+ soppalco di 30 mq alto 2,40) al piano terra di un condominio. Il portico è di pertinenza dell’abitazione che si trova all’ultimo piano del condominio e sono accatastati in categoria A/2. Vorrei trasformare il portico in deposito cicli/motocicli e chiudere le luci tra pilastri con delle vetrate fisse. Nel contratto di vendita, il venditore mi ha dato questa facoltà. Ma è possibile ottenere questa licenza dal Comune (Milano) anche se non c’è volumetria residua da utilizzare?
    grazie per la cortese risposta

    • alberto

      Ma non è possibile trasferire i diritti edificatori dopo averli acquistati nella banca dei dir. ed. provenienti da un’altra zona del comune e ottenere la volumetria necessaria la dove serve senza neppure fare opere edilizie strutturali?
      grazie della gentile risposta

    • arch. Carmen Granata

      Se la pianificazione urbanistica del Comune di Milano lo consente, probabilmente sì. Ma io non conosco la legislazione locale di ogni singolo Comune.

  230. Salve, sono proprietaria di una casa di vacanza distrutta dal recente terremoto in centro Italia. Siccome dal catasto è risultato che la casa in realtà risulta come stalla… anche se ci sono delle autocertificazioni dell’allaccio di acqua e luce per uso domestico… insomma vorrei sapere se e come si potrebbe cambiare adesso la destinazione d’uso in domestico. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      La situazione è piuttosto complessa: si tratta di un abuso edilizio che non si risolve con un cambio di destinazione. Il fatto che ci fossero le utenze non è significativo.

  231. Anna

    Salve,
    Vorrei cambiare la destinazione d’uso di un locale commerciale di 22 mq, fronte strada con un piccolo bagno di 1 mq, categoria C1, in un deposito CAT C6, si può fare??

    • arch. Carmen Granata

      Il cambio non può essere solo catastale, ma deve essere anche urbanistico.

  232. FRANCESCO

    Salve architetto, ho ereditato un locale di mq 200 circa, vorrei sapere se si può cambiare la destinazione d’uso in appartamento o in uso commerciale. grazie

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento.

  233. Franca

    Salve ho un negozio di edilizia e ceramica… il punto vendita è di mq 27 e si trova in paese, mentre ho il deposito (c2) di 190 mq più in periferia. Adesso vorrei spostare il punto vendita e portarlo dove ho il deposito in modo tale da avere tutto insieme. Vorrei dividere il deposito il 2 stanze: mq 35 adibito a punto vendita e il restante rimane deposito. Cosa c’è bisogno? Posso fare questo cambiamento? Grazie in anticipo

    • arch. Carmen Granata

      Si tratta di frazionamento e cambio d’uso. Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento ed eventualmente predisporre la pratica.

  234. PATRIZIA

    Salve architetto… ho un appartamento in un condominio con giardino ingresso indipendente. Vorrei creare un piccolo ristorante, non un vero e proprio ristorante ma un luogo di ristorazione tranquilla!

  235. liana guidi

    Ho eliminato la particella che identificava il terreno e l’ho unita alla particella del fabbricato. Ora il geometra mi dice che devo rifare ex novo l’accatastamento dell’intero fabbricato. Ma non posso accatastare il garage che effettivamente per una parte insiste/insisteva effettivamente sulla particella terreni? Grazie se vorrà rispondermi

    • arch. Carmen Granata

      Non capisco perchè si dovrebbe riaccatastare il fabbricato. Dovrebbe essere sufficiente portare al catasto fabbricati la particella del garage.

  236. Luigi. romanelli

    Buonasera dovrei affittare un garage di 60mq ad un artigiano per farci un laboratorio cosa devo fare per metterlo a norma.

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità del cambio d’uso ed eventualmente predisporre la pratica.

  237. Stefano Rizzello

    Gentilissimo, io e la mia ragazza stiamo cercando casa, abbiamo trovato un immobile C/3 già ad uso abitativo, è un ex fabbrica trasformata e abitata già da altri inquilini.
    Quanto potrebbe costare trasformare un loft soppalcato di 140 mq da C/3 ad abitativo (senza lavori interni, essendo la casa già abitata da una famiglia di 4 persone).

    Grazie mille un cordiale saluto,
    Stefano Rizzello

    • arch. Carmen Granata

      Dipende. Se il cambio d’uso è stato fatto urbanisticamente, si tratta di regolarizzare solo al catasto. Quindi, onorario dell’architetto + diritti di euro 50.
      Se invece il cambio è abusivo, bisognerà regolarizzare anche urbanisticamente, con pagamento degli oneri + sanzione.

  238. paola

    Salve, sto acquistando un appartamento con tre posti auto scoperti con relative particelle e rendite catastali. Non sono delimitati ma compresi in quella che sembrerebbe l’area del mio giardino. Dato che solo un posto auto sarebbe di pertinenza e per gli altri due dovrò fare regolare atto di acquisto, mi chiedevo se fosse possibile un cambio di destinazione d’uso, cioè come area giardino appunto. E mantenere quindi un solo posto auto.

    • arch. Carmen Granata

      Dipende dalla “grandezza” dell’immobile. A seconda della cubatura deve infatti essere garantito un certo numero di posti auto.

  239. Antonio Scalise

    salve architetto, la mia ragazza possiede una villetta, la parte del garage qualche anno fa è stata modificata ad uso abitativo. volevo sapere cosa dobbiamo fare per renderla ad uso commerciale? grazie

    • arch. Carmen Granata

      Dovete seguire la stessa procedura effettuata per il primo cambio, ammesso che sia possibile nuovamente cambiare.

  240. Mario

    Salve, ho un piccolo locale commerciale (c1) di 7mq piano terra fronte strada sotto alla rampa scale (accesso esclusivo) che porta al mio appartamento al terzo piano. Ho intenzione di mettere l’ascensore che parta dal locale commerciale e porti all’appartamento. Posso variare la destinazione d’uso del locale commerciale collegandolo a l’appartamento?? Siccome devo presentare la scia al comune per i lavori posso inserire anche il cambio di destinazione d’uso?? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      L’architetto che incaricherà per la Scia, conoscendo la normativa locale, saprà darle la risposta.

  241. michele manfredi

    Salve. sono proprietario di un immobile su due livelli la quale volumetria è destinata a servizi in base al piano regolatore di zona. Ho aperto una attività commerciale BAR che non va bene e sicuramente la chiuderò al più presto. non sono proprietario di prima casa e il negativo del BAR mi ha costretto ad utilizzare la volumetria al piano primo ad abitazione.
    la volumetria al primo piano in catasto è destinata a deposito.
    Posso chiedere al Comune il cambio di destinazione della volumetria al primo piano (circa 60 mq) in abitazione?
    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Quello che ha commesso è un abuso edilizio. Ammesso che il cambio d’uso sia possibile, dovrà pagare il doppio degli oneri rispetto a quanto previsto per la realizzazione dell’intervento in maniera regolare.

  242. daniele de giovanni

    Salve Architetto. Possiedo un locale adibito ad uso box, piano terra, mq circa 20 altezza superiore ai 3m con affaccio nell’androne del palazzo, con problemi di umidità da risolvere. La domanda é: cosa dovrei fare per adibirlo ad uso abitazione? Grazie!

    • arch. Carmen Granata

      Rivolgersi a un architetto del posto che verifichi la fattibilità dell’intervento. Io opero in Campania.

  243. Laura

    Salve, sono in procinto di prendere in affitto un locale commerciale che risulta essere accatastato come negozio, io però dovrei fare un centro estetico considerato pertanto laboratorio, è necessario un cambio di destinazione d’uso?

  244. Riccardo

    Buongiorno,
    vorrei adibire un locale della mia abitazione ad un laboratorio artigianale alimentare, in particolare si tratterebbe della mansarda, è possibile?
    L’ingresso rimarrebbe unico.

    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      In questo caso si tratterebbe di uso promiscuo dell’abitazione per esercitare un’attività lavorativa. Mentre l’utilizzo ad es. come studio è molto semplice e non richiede particolari permessi, le attività artigianali sono soggette a prescrizioni molto severe di carattere igienico-sanitario e di sicurezza. Le consiglio pertanto di informarsi sulle norme previste dal suo Comune.

  245. Giovanni

    Salve,
    Adiacente alla mia abitazione ma nella mia proprietà attualmente possiedo un edificio a doppia altezza utilizzato come garage. Volevo sapere se è possibile trasformarlo in laboratorio e a chi mi devo rivolgere per effettuare questa modifica.
    Grazie in anticipo della disponibilità.

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento ed eventualmente predisporre la pratica.

  246. salvatore

    buonasera avevo un garage di 80 mq trasformato in appartamento 20 anni fa con regolare progetto costi urbanistici pagati e relativa autorizzazione, solo che al catasto risulta ancora garage, vorrei catastarlo come prima abitazione, ci sono costi o sanzioni oltre le spese del geometra?

    • arch. Carmen Granata

      No, la sanzione si prescrive dopo 5 anni, quindi deve pagare solo i diritti (50 euro).

  247. giacomo

    Buongiorno, nel mio condominio al piano terra vi sono delle cantine con accesso dal vano scale e tramite basculante esterna che aggetta su area condominiale adibita a parcheggio, uno dei proprietari della cantina predetta vorrebbe cambiare destinazione d’uso da c/2 a c/6 garage, secondo voi è possibile fare il cambio d’uso in comune e in catasto senza l’autorizzazione del condominio e dei vigili del fuoco? grazie distinti saluti

  248. Daniel

    Buongiorno, sono titolare di un appartamento con 3 box auto (sempre di mia proprietà) al piano terra. E’ possibile modificare la destinazione d’uso dei box trasformandoli in laboratorio (tipo pastificio)?
    Grazie per la cortese risposta

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento ed eventualmente predisporre la pratica.
      In ogni caso, anche se fosse possibile, deve garantire in altro modo il rispetto dei posti auto previsti per legge.

  249. nino

    Buongiorno, avrei una domanda da porLe che non mi sembra sia stata fatta.
    In una abitazione civile in ordine dal punto di vista catastale e urbanistico, se si volesse trasformare la cucina in stanza da letto e la stanza da letto in cucina, locali adiacenti, e senza aggiungere o togliere muri o tramezzi, occorre fare delle comunicazioni al comune o alle agenzie?
    grazie per la risposta che saprà darmi.

    • arch. Carmen Granata

      Dipende. Se ci sono solo lavori di manutenzione ordinaria, non è necessario. Se invece ci sono interventi di manutenzione straordinaria (ad es. la realizzazione di nuovi impianti) occorre presentare una Cila al Comune.
      La variazione al Catasto non è obbligatoria, perchè non viene modificata la consistenza.

  250. Davide

    Buonasera architetto, vorrei comprare un immobile che si sviluppa su due piani, terra ed interrato, ed è interamente accatastato come C2. Il piano terra ha una grande porta finestra a vetri che da sulla strada, il piano interrato è senza finestre.
    Attualmente è ristrutturato interamente come abitazione con soggiorno cucina e bagno al piano terra e camera al piano interrato.
    L’immobile è situato a Roma in zona trastevere che credo sia assimilato al centro storico, quindi con vincoli notevoli. La domanda che le pongo è: secondo lei sarà mai possibile trasformarlo in civile abitazione sotto il profilo urbanistico e catastale. Si potrebbe eventualmente lasciare a C2 il piano interrato e abitativo il piano terra rendendolo così un monolocale con cantina sottostante?
    Occorre aspettare un eventuale condono? La ringrazio anticipatamente
    Davide

    • arch. Carmen Granata

      Personalmente sconsiglio di acquistare un immobile irregolare nella speranza che un domani si possa fare qualcosa. Ammesso che si trovi un notaio disposto a stipulare l’atto.
      Le consiglio quindi di rivolgersi a un architetto preventivamente, verificare cosa si può regolarizzare oggi e chiedere di sistemare la situazione al venditore.

  251. Samantha

    Ho una stanza con due uscite all’esterno della casa ed una che porta dentro, è una veranda ma ormai è diventata camera. Vorrei destinarla ad uso commerciale vorrei sapere se 1 è d’obbligo il bagno e credo di sì e 2 più o meno bagno a parte i costi del comune e delle scartoffie. grazie

    • arch. Carmen Granata

      1. Cosa vuol dire che la veranda “ormai è diventata camera”: è stata realizzata con regolari permessi?
      2. Per un locale a uso commerciale serve ovviamente il bagno.
      3. Le informazioni sui costi le trova nell’ultimo paragrafo.
      4. Le “scartoffie”, come le chiama lei, rappresentano il lavoro mio e dei miei colleghi.

  252. Francesco

    Ho acquistato casa + locali c2 il 2013, vorrei passarli c1 cosa fare? è possibile prima dei 5 anni di acquisto? i locali erano ex c1 ristorante con 4 bagni 3 ingressi, porte a norma con maniglioni impianto elettrico norme Cee, cosa fare?

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento ed eventualmente predisporre la pratica.

  253. Fabio

    Ho erediato un locale di circa 90mq. Questo locale nel 2000 è stato accatastato come locale artigianale C/3, e in piu vi è anche l’agibilità artigianale. Adesso vorrei cambiarlo e destinarlo a locale commerciale c/1. Cosa devo fare? E sopratutto devo fare di nuovo l’agibilità dato che già è in mio possesso? E quanto tempo ci vuole per fare tutto ciò è sopratutto di quant’è la spesa?
    Grazie

  254. Salvatore

    Salve architetto, possiedo un immobile al piano terra di un fabbricato attualmente accatastato nel 2012 come categoria c/2 poiché al vecchio inquilino serviva come deposito. In precedenza era categoria c/1, ma il tecnico non ha effettuato nessuna comunicazione al comune quando ha effettuato la pratica di variazione catastale. Adesso, dovrei cambiare in c/3 poiché devo locarlo come laboratorio artigianale. Premesso che il nuovo tecnico sta già preparando la SCIA, dovrò pagare gli oneri?
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Di solito è dovuta la differenza degli oneri. In questo caso occorre vedere se c’è una differenza tra quanto dovuto per la destinazione commerciale e quanto dovuto per quella artigianale.

  255. liana guidi

    Buonasera Architetto
    sono proprietaria di un giardino che il Comune ha classificato da agricolo a R/S riconversione servizi senza comunicarmi niente. Al momento dell’accertamento ai fini ICI mi sono resa conto di ciò e dietro la mia insistenza che non è un terreno edificabile ma agricolo mi hanno consigliato di cambiare destinazione d’uso anche se non mi conviene. Quanto mi costa e perchè non mi conviene
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Per il costo del cambio vale quanto detto nell’articolo. Per il discorso della convenienza, dovrebbe consultare un fiscalista.

  256. Deborah Troiani

    Buonasera,
    immobile accatastato C1 e A10. Posso cambiare la destinazione d’uso e portarla tutta a commerciale?
    A parte verificare la fattibilità dell’intervento con un professionista, mi dire se è possibile cambiare da una categoria all’altra? esempio da A10 a C1…
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Posso dirle, come ho già ribadito, che non è possibile effettuare unicamente la variazione di categoria catastale. Occorre effettuare prima il cambio d’uso a livello urbanistico e poi aggiornare il catasto.

  257. Arrigo

    Salve Architetto, una domanda, una volta cambiata la destinazione d’uso da commerciale (c2) a residenziale di un immobile, è possibile ristrutturarlo avendo tranquillamente diritto agli incentivi statali di ristrutturazione del 50% e 65%?
    Grazie e cordiali saluti

    • arch. Carmen Granata

      Sì, ma l’agevolazione è possibile anche per lo stesso cambio d’uso con opere da commerciale a residenziale.

  258. Angelo

    Salve,
    Posseggo un immobile al pian terreno acquistato 35 anni fa di circa 25 mq accatastato come negozio, ma da me utilizzato sempre come ripostiglio. Cosa posso fare per cambiargli destinazione onde risparmiare qualcosa in merito all’imu?

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento. Per la zona della Campania, può contattarmi direttamente.

  259. Emanuela

    Buongiorno Architetto, ho un magazzino attrezzi di 19 mq e vorrei cambiare la sua destinazione d’uso ad abitazione rurale chiedendo anche l’allaccio in fogna. È possibile farlo e cosa dovrei fare?

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento. Per la zona della Campania, può contattarmi direttamente.
      Comunque, dubito della fattibilità perchè la metratura non è sufficiente per una residenza.

  260. Francesca

    Buonasera ho un terreno in zona c2 pago imu per edificabile…..è edificabile ma soggetto a un vincolo….su 600 m pago 280 euro all’anno da circa 20….chiedo ????? Sono paddrona solo di pagare…..come posso cambiare la destinazione…e poerci edificare indipendentemente???? C è qualcuno che mi può consigliare???

    • arch. Carmen Granata

      Deve presentare un’istanza di variazione della destinazione d’uso urbanistica al Comune, che la prenderà in considerazione ai fini di una variante al PRG. Le consiglio di rivolgersi a un architetto del posto.

  261. Arcangelo Piscitelli

    Buonasera Architetto.
    Possiedo un immobile disposto su due livelli più un semiinterrato. Dalla concessione approvata dal comune risulta “fabbricato rurale con annessa abitazione”, in pratica il secondo piano risulta in parte destinato ad uso abitativo per il resto depositi agricoli ecc.
    Siamo in procinto di accatastare l’intero immobile in quanto ancora in costruzione, è possibile trasformare il tutto in civile abitazione?
    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Si tratta di una variante sostanziale a quanto assentito, per cui dovrà richiedere un nuovo permesso di costruire.

  262. silvia sanvito

    Buongiorno Architetto,
    volendo acquistare un’appartamento/loft accatastato c/3 da ristrutturare, dove l’agenzia conferma possiible il cambio di destinazione d’uso, oltre ai costi di ristrutturazione a quanto ammonterebbe la modifica della destinazione d’uso? La ringrazio,

    • arch. Carmen Granata

      Innanzitutto le consiglio di non fidarsi unicamente di ciò che dice l’agenzia e di incaricare un architetto di verificare la fattibilità. Per quanto riguarda i costi, sono quelli indicati nell’ultimo paragrafo e quindi sono variabili, non si può dare una risposta univoca.

  263. Marco

    Buongiorno architetto
    volevo capire se il cambio destinazione d’uso costituisce aumento della cubatura dell’immobile e quindi soggetto a delle limitazioni (non oltre il 20% superficie esistente)
    Grazie mille per una risposta.

    Cordiali saluti

    • arch. Carmen Granata

      Certo che no. Il cambio d’uso si fa relativamente a un immobile esistente e quindi la volumetria rimane sempre la stessa.

  264. Alessio

    Devo fare il cambio di destinazione d’uso per due immobili a Roma, uno da A2 ad A10 l’altro viceversa da A10 ad A2.
    I due immobili non sono separati e in zone completamente diverse.
    Non ho fatto nessun tipo di opera edilizia e non intendo farne.
    Quindi solo il cambio di per sè.
    Che documenti ci vogliono? Quanto ci vuole? Qual’è il compenso del professionista?
    I due immobili sono entrambi in zona Piazza Mazzini.
    Grazie

  265. Graziano

    Salve architetto, devo acquistare un’immobile accatastato come C2 nel centro storico di Terracina (LT), dove diversi immobili sono stati accatastati da C2 ad A4. L’immobile in realtà dentro è già ristrutturato dove vive una famiglia. E’ preferibile acquistare l’immobile come C2 e in un secondo momento fare il cambio in A4 o fare prima dell’acquisto il cambio di destinazione d’uso?
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      La variazione catastale non è sufficiente per avere un immobile regolare. E’ necessario effettuare il cambio anche al Comune. Se le interessa acquistare un’abitazione, le consiglio di rivolgersi a un architetto per verificare se l’immobile è regolare e se è possibile mutare la destinazione. In caso affermativo, potrà scegliere liberamente se occuparsene lei dopo l’acquisto.

  266. Alessandro

    Buongiorno architetto, sono un ragazzo di 25 anni e vivo in una villetta indipendente di proprietà nella provincia di Salerno. Questa è composta da mansarda, piano terra (zona abitativa) e giu un deposito agricolo di circa 200 mq in piu ho un bel pezzo di giardino. Essendomi diplomato alla scuola alberghiera mi piacerebbe sapere se fosse possibile il cambio di destinazione d’uso del deposito agricolo in un ristorantino, grazie in anticipo e buona giornata.

  267. marco

    buongiorno architetto,
    mia moglie vorrebbe avviare una piccola attività IAD presso l’abitazione di suo padre il quale non la usa perchè si è trasferito dalla nuova compagna.
    il locale sul quale si vuole agire è la cucina, si può cambiare uso e destinazione in questo caso.
    le scrivo dalla provincia di padova
    grazie molte

    • arch. Carmen Granata

      Confesso la mia ignoranza: non conosco l’attività di cui parla. Comuqnue, il cambio d’uso interessa l’intera unità immobiliare. Altrimenti, ci sono alcune attività, come ad es. quelle professionali, che possono esercitarsi in maniera promiscua con l’uso residenziale. Ma in questo caso sarebbe necessaria la residenza nello stesso immobile.

  268. Piera Loi

    Buonasera, siamo tre sorelle eredi di uno stabile con destinazione d’uso Scuola. L’immobile è stato regolarmente frazionato in tre quote: il p.t diviso in tre quote e i tre piani sovrastanti uno per ciascuna. Avendo io deciso della mia quota di fare il cambiamento di destinazione d’uso per la quota del p.t. in commerciale e il mio singolo piano in uso abitazione, mentre le altre due sorelle hanno per il momento deciso di lasciare lo stato attuale. Le chiedo : sono vincolata a chiedere il permesso di autorizzazione da parte alle mie due sorelle anche perchè non abbiamo formato un condominio. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Ha già verificato se è possibile effettuare questo cambio d’uso? In caso affermativo non è necessario il consenso delgi altri proprietari.

  269. Roberta

    Buongiorno arch. sono in trattativa per l affitto di un negozio tramite agenzia immobiliare mi assicura esserci tutte le licenze in realtà non ècosì in quanto il negozio fino a qualche mese fa era di cirac 20 mq adesso.hanno ingrandito prendendo altri 20 mq di.una cantinola ora devono richiedere tutte le licenze agibilità ape destinazione d uso ecc. alla.fine dei lavori mi assicura l agenzia dicendomi che il tecnico dei lavori puo lui.con.un autocertificazione prebdersi la responsabilità nel frattempo che il.comune attesti il.tutto un.suo parere grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, e cosa succede se alla fine il parere del comune sarà negativo? Io le consiglio di richiedere che tutte le documentazioni necessarie siano pronte prima di stipulare il contratto.

  270. Federica

    Buongiorno Architetto,
    Io possiedo un magazzino ma ora vorrei farlo diventare casa…come posso fare?si può fare?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento. Per la zona della Campania, può contattarmi direttamente.

  271. Anna Maria Pugliese

    buon giorno Architetto, io sono proprietaria di un appartamento in villetta e un box a 50 metri della casa, nello stesso parco, il box è di circa 50mdq accatastato come c6,
    Potrei, chiaramente presentando domanda e pagando gli oneri previsti, farlo accatastare come A”??
    grazie della cordialità

    • arch. Carmen Granata

      Prima di presentare domanda dovrebbe assicurarsi che il cambio sia possibile.
      Solo in caso affermativo, dopo aver svolto tutta la procedura, l’immobile potrà poi essere accatastato in categoria A. Comune e catasto sono due entità distinte.

    • Anna Maria Pugliese

      la ringrazio, come posso sapere prima di istruire la pratica se il cambio è possibile??
      Ho visto sul sito del comune di napoli (zona Chiaiano) ma purtroppo non sono riuscita a reperire nulla, almeno come giustamente mi dice, conoscere se vi è la possibilità. Poi eventualmente dare il mandate per la pratica
      grazie per la cortese collaborazione

    • arch. Carmen Granata

      A ciascuno il proprio lavoro. 🙂 E’ il tecnico che, analizzando la normativa locale, in base alle proprie competenze è in grado di accertare la fattibilità dell’intervento. Se proprio vuole “risparmiare” la parcella di un professionista, potrebbe informarsi direttamente al Comune per sapere se il cambio si può fare.

  272. Fabio

    Buongiorno Architetto, vorrei acquistare l’ex portineria del palazzo in cui vivo per farne un alloggio in cui andrei a vivere. Sono un disabile con limitatissime capacità motorie e essere al piano terra faciliterebbe notevolmente la mia vita quotidiana. Attualmente i locali sono categoria c2 (il cambio di destinazione d’uso era stato fatto perchè 2 stanze vennero locate come magazzino ad un negozio confinante dopo la decisione di chiudere la portineria). L’architetto a cui mi sono rivolto non mi garantisce che la riconversione possa realizzarsi in base alla normativa attuale. Si può far leva sulle necessità peculiari di un disabile per ottenere la variazione? Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Purtroppo il cambio di destinazione è disciplinato da norme che non prevedono agevolazioni per chi ha difficoltà motorie. Tuttavia, il fatto che i locali erano già un tempo abitazione mi porta a non escludere del tutto la possibilità di conversione. Le consiglio quindi di rivolgersi direttemente al Comune, anche per il tramite del suo architetto, per sapere preventivamente se il cambio è possibile.

  273. Simone

    Salve architetto;

    io vorrei affittare un box auto, in un condominio, ad uso garage (attualmente). In questo box chiuso, al pian terreno, vorrei realizzare una struttura insonorizzata per poter studiare batteria. Al di là dell’impatto acustico volevo sapere cosa e come trasformare la cosa.

    Grazie anticipatamente.

    • arch. Carmen Granata

      La procedura da seguire è quella indicata nell’articolo ma, oltre a verificare la fattibilità dal punto di vista urbanistico, dovrà scontrarsi anche con la necessità di chiedere il permesso al condominio.

  274. ROSA

    salve vorrei sapere delle informazioni..Noi ci sposiamo l’anno prossimo abbiamo un appartamento che è di mia suocera e attaccato un altro appartamento che è stato adoperato a uso stalla tempo fa ora noi vorrei ristrutturare solo non buttare giù per una cucina-salone e bagno ecc vorremmo sapere per nn incorrere in sanzioni cosa bisogna fare per farlo a uso abitativo???grazie saluti

    • arch. Carmen Granata

      Bisogna rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento e, in caso positivo, far preparare la pratica. Per la zona della Campania, può contattarmi direttamente.

  275. Ivan

    Buongiorno Architetto, siamo una coppia intenzionata ad acquistare la prima casa. Abbiamo individuato un immobile che ci interessa, semi indipendente su due livelli: il primo livello è accatastato come civile abitazione, quello superiore come locale c2, anche se attualmente vi hanno realizzato una camera da letto in quanto l’altezza media è 2,50 metri, mentre quella minima è 2,20 metri e quella massima 2,70 metri. Inoltre al piano superiore è presente anche un bagno ed un ampio terrazzo. Siccome non vorremmo commettere errori, vorremmo capire se sussistono degli abusi e quali aspetti tenere in considerazione ed approfondire per le nostre valutazioni.
    Grazie mille e buona giornata.

    • arch. Carmen Granata

      Se un locale è accatasto come deposito, ma di fatto è realizzato come un’abitazione, sicuramente c’è qualcosa di irregolare.
      La cosa migliore è rivolgersi a un architetto che verifichi la regolarità urbanistica dell’immobile o, in caso negativo, la possibilità di regolarizzarlo. Io sono disponibile per la zona della Campania.

  276. Carmela

    Salve. Mio figlio ha costruito una villetta,come prima casa con iva al 4% con deposito e garage, accatastato C/2 e C/6 e zona abitativa A/7. Vorrei trasformare il deposito,cantina in ambulatorio veterinario da affittare ad una amica.è possibile senza pagare la differenza di Iva, e accatastarlo A/10? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      La questione non è semplicemente fiscale o catastale, ma urbanistica. Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento. Per la zona della Campania, può contattarmi direttamente.

  277. Marco

    Buona sera Arch. Granata,
    io ho un fondo costituito da un locale artigianale C/3 ed un garage c/6 comunicante al primo ma e’ catastato come pertinenza dell’appartamento di mia proprietà’ al primo piano. Vorrei realizzare un ristorante cambiando la destinazione d’uso del c/3 in c/1 ed il garage in laboratorio per installare la zona cucina.
    E’ possibile fare questo cambiamento di destinazione d’uso? La Asl mi ha gia’ detto che dovrei avere un altezza di 3 metri almeno per la zona cucina ma l’altezza del garage e’ di 2,80 metri. come si può’ ovviare a questo problema? Posso metterci i tavolini invece della cucina?

    • arch. Carmen Granata

      A parte i requisiti igienico sanitari richiesti dall’Asl, deve verificare la fattibilità urbanistica dell’intervento, rivolgendosi a un architetto del posto. Per la zona della Campania, può contattarmi direttamente.

  278. Gabriele

    Salve architetto
    Sono proprietario da pochi mesi di un appartamento più un box di 35 mq accatastato come c6 che non risulta essere una pertinenza dell’appartamento stesso ma due cellule separate anche se ho comprato il tutto in un atto unico con mutuo bancario
    Il tutto fa parte di un complesso residenziale composto da 2 palazzine di 6 piani ciascuno recintato e con cancello automatico
    Secondo lei è possibile cambiare destinazione d’uso al box creando un piccolo laboratorio di pasta fresa con annesso piccolo banco per la vendita diretta?
    Passare da un c6 attuale ad un c1 (negozi e botteghe) o un c3 (laboratori arti e mestieri)?

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento. Per la zona della Campania, può contattarmi direttamente.

  279. Anna

    Buon giorno Architetto, sono proprietaria di una villetta indipendente composta da una unità abitativa principale, una dependance ed un garage.
    Il tutto fu costruito abusivamente dal vecchio proprietario e successivamente fu rilasciata la concessione edilizia in sanatoria per tutto quanto descritto.
    Vorrei cambiare la destinazione d’uso del garage, con esecuzione di opere edili, al fine di avviare una I.A.D. (impresa alimentare domestica).
    Mi sono rivolta ad un paio di geometri, ma ho ricevuto solo risposte evasive e nessuna intenzione di impegnarsi per individuare la strada più corretta da seguire.
    Il fatto di godere di una concessione in sanatoria, mi preclude ogni possibilità di cambio di destinazione d’uso ed eventuali modesti ampliamenti del locale?
    Grazie in anticipo per il suo tempo.
    P.S. la mia abitazione è accatastata con categoria A7.

    • arch. Carmen Granata

      Come mai non si è rivolta direttamente a un architetto? 🙂 Comunque, sanatoria e cambio d’uso non sono necessatoriamente correlate. Tuttavia, in alcuni casi il cambio può non essere possibile quando c’è una sanatoria perchè magari in quella zona non era proprio possibile edificare e quindi, a parte l’edificio condonato, non è più possibile fare alcun intervento edilizio. Insomma, si affidi a un tecnico qualificato del posto. Io sono disponibile per la Campania.

  280. diona

    Buonasera, la contatto perchè devo fare un cambio di destinazione d’uso da A10 in C1 in un locale di 70mq. Un geometra mi ha chiesto 2000,00 euro: volevo chiedere se è una somma esagerata o è proporzionata grazie

    • arch. Carmen Granata

      Mi sembra una cifra congrua, se comprende anche la variazione catastale.

  281. Nunzia89

    Salve architetto, volevo chiederle se un cambio di destinazione d’uso da uffici (A10) a residenza (A2) possa essere considerato urbanisticamente non rilevane. In caso affermativo quale titolo autorizzativo va presentato? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      No, in quanto si passa dalla categoria direzionale a quella residenziale.
      Il titolo autorizzativo dovrebbe essere il Permesso di costruire ma, come al solito, ogni Comune fa storia a sè e può essere che nel suo sia sufficiente la Scia.

    • Nunzia89

      La ringrazio infinitamente per la cortese disponibilità e l’immediata risposta! Contetterò direttamente l’ufficio tecnico del comune in esame (ovvero Caserta) sperando in un chiarimento definitivo. Ancora grazie e buona giornata

  282. Fatima

    Salve architetto, sono proprietaria di un locale deposito al 3 piano di 40 mq (C2) che vorrei trasformare di abitazione. Il locale si trova nella periferia di napoli, in un palazzo di proprietà familiare ed è alto quasi 4 metri. Pensa che sia possibile cambiare la destinazione d’uso? Io vorrei andarci a vivere, anche per sfruttare l’immenso terrazzo che è adiacente a questo locale. Inoltre è già presente un contatore elettrico e la colonna fecale. Se si può fare a quanto ammonterebbe la spesa? Anche perché non credo sia possibile fare residenza in un locale deposito, giusto? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Per verificare la fattibilità dell’intervento, bisogna consultare il PRG di Napoli perchè ovviamente non è possibile avere residenza in un locale C2.
      Per un’eventuale verifica di fattibilità, può trovare i miei recapiti alla pagina CONTATTI.

  283. Diona

    Buongiorno architetto volevo sapere quali sono i costi per trasformare un A10 in C1 provincia di Padova mi hanno detto che é possibile

    • arch. Carmen Granata

      Trova le informazioni richieste nell’ultimo paragrafo dell’articolo.

    • arch. Carmen Granata

      Bisogna verificare la fattibilità dell’intervento in base ai regolamenti locali. Il costo dipende dagli oneri concessori più la parcella del professionista. Per la zona della Campania, può contattarmi per un preventivo gratuito.

  284. Michele

    Buonasera sono di Napoli, vorrei acquistare un locale commerciale (C1), confinante con la mia abitazione. L’idea sarebbe quella di acquistarlo e poter unire il locale all’abitazione, in modo da far diventare la mia casa un pochino più grande.
    Visto che non sono un esperto in materia volevo capire se esistono possibilità di fare ciò che penso o è una cosa da escludere a priori. Tengo a precisare che vivo in un condominio e il locale in questione fa parte dello stesso. Chiedo scusa in anticipo se la risposta sarà scontata.

    • arch. Carmen Granata

      Bisogna verificare la fattibilità dell’intervento in base ai regolamenti locali. Per una eventuale consulenza, trova i miei recapiti alla pagina CONTATTI.

  285. FRANCESCO

    Salve architetto una domanda, io ho preso in affitto un negozio su 2 piani, piano terra e piano seminterrato, il negozio è accatastato tutto in c1, ma io il piano seminterrato lo uso solo come magazzino, ma l’ama e le varie tariffazioni mi arrivano considerando tutto come negozio.
    E’ possibile convertire il piano seminterrato da negozio in magazzino? Se sì, cosa dovrei fare e se quando un giorno me ne dovro andare è possibile ripristinarlo a negozio così da renderlo al proprietario come me lo ha dato? Il negozio si trova a Roma municipio VIII.
    Grazie mille a presto,
    Francesco

    • arch. Carmen Granata

      Ammesso che l’intervento sia fattibile, dovrebbe richiederlo il proprietario e non lei. Inoltre, una volta effettuata una variazione non si può garantire che sia reversibile.

  286. Giovanni

    Gentile architetto,
    dispongo di un garage a piano terra che vorrei trasformare in un abitazione per turisti (b&b per intenderci); pensa sia una cosa fattibile?

    • arch. Carmen Granata

      Per carità, a ognuno le proprie competenze. 🙂 Dovrebbe rivolgersi a un architetto del posto, per verificare la fattibilità dell’intervento. Se interessato, posso fornirle il nominativo di un collega.

  287. Nunzio

    Gentile architetto,
    Abbiamo appena acquistato un immobile in zona agricola che al catasto risulta classe a3. Abbiamo incaricato un geometra di fiducia per ristrutturarlo ed ha scoperto, che presso l’ufficio tecnico del comune risulta deposito, quindi non era mai stato richiesto il cambio di destinazione d’uso nonostante quello che risulta dal catasto. Che consiglio può darci?
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Potete naturalmente provvedere a effettuare il cambio d’uso anche al Comune. Vi consiglio però di rivalervi contro il venditore, che vi ha trasferito un immobile come residenziale, quando non lo era.

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento. Nel caso, io opero in Campania.

  288. alessandro

    Buona sera architetto sono proprietario di un hotel accatastato come D2 vorrei sapere se in una partizione dell’edificio io posso aprire un attvita commerciale tipo boutique data dalla mia societa in contratto d’affitto d’azienda

  289. Antonio

    Buonasera Architetto, volevo porLe un quesito.
    Volevo prendere in affitto un locale commerciale, ma al momento della sottoscrizione del contratto mi accorgo che lo stesso è catalogato come Cat.A/5.
    Premesso che il locale in questione è in perfetto stato (precedentemente vi era un negozio per bambini) ed è presente anche un WC, è possibile cambiare la destinazione d’uso (Da A/5 a C1) soltanto con la SCIA?
    Ringraziandola e certo di un suo riscontro, porgo
    Cordiali saluti
    Antonio

    • arch. Carmen Granata

      E’ da verificare presso il suo Comune. Alla fine, ogni ente adotta la propria procedura per la richiesta del cambio d’uso.

    • Marcello

      Buonasera architetto, ho acquistato un fondo dopo che il precedente proprietario aveva effettuato un cambio di destinazione d’uso da fondo commerciale c2 a fondo come deposito c1.
      Dopo nove mesi l’agenzia del territorio mi contesta che ciò non e possibile in quanto altri locali vicini risultano sempre c2. Io lo utilizzo come deposito ma al momomento sono in contenzioso con l’agenia del territorio locale,
      Come posso fare per avere ragione?
      Grazie per le eventuali informazioni.

    • arch. Carmen Granata

      Innanzitutto una precisazione: c/1 è la categoria commerciale e c/2 quella a deposito e non l’inverso. Detto ciò, per contestare l’AdT deve presentare ricorso con una perizia tecnica con cui dimostri che il locale è effettivamente utilizzato come deposito, anche sulla base del cambio d’uso urbanistico, se è stato fatto.

  290. Antonio Caregaro

    Buon giorno architetto
    il mio garage è distante dalla casa perchè la pendenza del terreno ne impediva la costruzioneadiacente. Inoltre nella zona del garage ho la terra che coltivo. Vorremmo fare all’interno dal garage (5×7 mt) un bagnetto per non dover correre a casa in salita in caso di “bisogno”. Ormai siamo vecchi. E’ possibile e cosa eventualmente bisogna fare?
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      E’ un po’ difficile che le norme lo consentano. In ogni caso le consiglio di rivolgersi a un architetto della zona che in base a regolamento edilizio e strumento urbanistico, verificherà la fattibilità dell’intervento.

  291. DANIELE

    Salve. Il mio appartamento a7 possiede una porzione di giardino sempre a7. Vorrei ricavare dei posti auto c6 mediante un cambio destinazione d’uso sulla mia parte privata. Ho dei vincoli nei confronti del condominio o posso operare in autonomia mediante semplice richiesta allo sportello tecnico del comune?

    • arch. Carmen Granata

      Deve preventivamente verificare se il regolamento lo consente e comunque informare l’amministratore.

    • DANIELE

      Grazie per la risposta.
      Il Regolamento non vieta nulla del genere in modo esplicito.

  292. Angelo

    Buonasera, sono proprietario di un edificio, piano terra e primo ad uso abitazione e un garage sottostante al quale si accede da una rampa e dalla scala interna.Vorrei trasformare il garage in ufficio o tavernetta; è possibile?
    Grazie per la risposta.

    • arch. Carmen Granata

      Non credo, perché un piano seminterrato non ha i requisiti igienico-sanitari. Poi bisogna comunque rispettare i minimi previsti per i parcheggi.
      In ogni caso, si rivolgo a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento.

  293. Luigi

    Buon pomeriggio Architetto, sono in cerca di una struttura per aprire un centro Danza, in merito a questo però ho informazioni contrastanti sul tipo di categoria .. chi dice C1 e chi invece C4, può mettermi sulla giusta strada?! Grazie anticipatamente.

  294. GIAMPIERO FERRANTI

    Buona sera architetto, sono proprietario di un locale commerciale C1 nel comune di Manziana (RM) e vorrei affittarlo ad un ragazzo che svolge attività di fabbro. Per la sua attività richiedono un locale commerciale C3, come posso fare per un cambio di uso? può bastare un Atto d’Obbligo temporaneo con mia delega?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      No, deve procedere nel solito modo: prima cambio d’uso al Comune e poi variazione catastale.

  295. Gianni

    Buonasera architetto,sono proprietario di un magazzino agricolo sopra un piccolo podere di mia proprieta’,al momento ho perso il lavoro e quindi vorrei richiedere il cambio d’uso in abitazione per andarci a vivere e naturalmente coltivare il piccolo appezzamento e allevare qualche animale….e’ possibile secondo lei?

  296. Alessia

    Buongiorno Architetto, mi hanno donato un capanno agricolo, quali sono le procedure per cambiare la destinazione d’uso in appartamento? La ringrazio anticipatamente.

  297. giuseppe barbagallo

    salve architetto vorrei sapere dopo quanto tempo si puo cambiare la destinazione’uso da magazzino agricolo turismo rurale?

  298. Emanuela

    Gentile architetto,
    Io devo fare un cambio d’uso di un ufficio sito in un capannone artigianale, devo far diventare commerciale solo l’ufficio.
    Secondo lei per 40 metri perché il comune vuole che siano conformati anche i bagni, sono corretti piu di 4000 euro di oneri? Mi sembra un furto.

    • arch. Carmen Granata

      Effettivamente mi sembra un po’ esagerato. Comunque il Comune deve mostrarle il calcolo da cui si evince questa richiesta, con le tariffe applicate per gli oneri e i metri quadri o cubi considerati.

  299. Gia Piero

    salve architetto, sono proprietario di una villetta a schiera in un condominio, ho trasformato il garage in abitazione e adesso vorrei chiedere il permesso per farlo diventare commerciale, ma il tecnico comunale dice che devono passare 4/5 anni per la trasformazione, non essendo stato tanto chiaro vorrei se è possibile delle spiegazioni
    grazie