Come cambiare la destinazione d’uso di un immobile

La recente sentenza del Consiglio di Stato 6562/2018 prescrive il Permesso di Costruire per cambio di destinazione d’uso con aumento del carico urbanistico.

Cambio destinazione d’uso di un immobile©

Cambio destinazione d’uso di un immobile©

Cos’è la destinazione d’uso di un immobile?

La destinazione d’uso  di un immobile rappresenta la finalità per cui viene utilizzato. Un immobile può essere infatti adibito a uso residenziale, commerciale, industriale, terziario, turistico e così via.

Talvolta, può accadere di voler cambiare la destinazione d’uso per la quale un immobile è stato progettato, costruito e utilizzato per lungo tempo.

Alcuni casi abbastanza frequenti sono i seguenti:
• abitazioni a piano terra presenti nei centri storici. Poco aderenti ai requesiti igienico sanitari richiesti agli alloggi moderni e più adatte, invece, a essere sfruttate per uso commerciale
ex capannoni industriali ormai in disuso trasformabili in abitazioni (i cosiddetti loft)
• trasformazione di garage in magazzini o laboratori.

Il cambio d’uso può avvenire in due modi:
con l’esecuzione di opere edilizie
senza l’esecuzione di opere edilizie.

Per fare qualche esempio, per trasformare un ufficio in abitazione o viceversa, è possibile che non sia necessario effettuare alcun lavoro. Al contrario, per trasformare in casa un capannone industriale bisognerà compiere diversi interventi per adeguarlo, come la realizzazione di bagno e cucina.

In questo articolo vi spiego allora come procedere per effettuare il cambio di destinazione d’uso.

Cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante

Il decreto Sblocca Italia del 2014 ha introdotto alcune semplificazioni che hanno in parte modificato la disciplina del cambio di destinazione d’uso. Il decreto ha infatti inserito il nuovo art. 23 – ter nel Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001), a cui oggi occorre fare riferimento.

Il decreto introduce il concetto di cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante. Con questa espressione si indica il mutamento che determini il passaggio da una all’altra di queste 5 macrocategorie funzionali:
• residenziale
• turistico – ricettiva
• produttiva e direzionale
• commerciale
• rurale.

Nel caso in cui un edificio presenti destinazioni in più di una di queste categorie, è necessario definire quella prevalente in termini di superficie utile.

In genere, il cambio di destinazione che non sia urbanisticamente rilevante è sempre consentito. È comunque escluso se ci sono specifiche prescrizioni della strumentazione urbanistica locale che lo vietano.

Come effettuare il cambio di destinazione d’uso

Molti utenti mi chiedono qual è la procedura da seguire per effettuare un cambio di destinazione d’uso.
Per prima cosa dovete rivolgervi a un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) che verifichi se la regolamentazione urbanistica vigente nella città in cui è ubicato l’immobile consente il cambio di destinazione.

Non sempre infatti è possibile effettuare la variazione, in quanto i piani urbanistici prevedono una suddivisione in zone con specifiche destinazioni d’uso, ad esempio residenziale, commerciale, industriale, a verde pubblico, ecc..
All’interno di uno stesso edificio, inoltre, ci sono precisi parametri urbanistici da rispettare, come la presenza di un certo numero di box auto, per cui difficilmente si potrà cambiare la destinazione di un garage per altro utilizzo.

Un’ulteriore verifica va compiuta presso l’amministratore, se l’edificio in cui si trova l’unità immobiliare è un condominio. Può capitare infatti che alcuni regolamenti condominiali contengano espressi divieti per alcune destinazioni d’uso. Per questo motivo, prima di procedere è necessario richiedere l’approvazione dell’assemblea condominiale.

Una volta accertata la possibilità di realizzare l’intervento, per procedere al cambio di destinazione d’uso è necessario un titolo autorizzativo, senza il quale l’intervento si configurerebbe come un abuso edilizio. In parole povere, dovete presentare una pratica al Comune.

Titolo autorizzativo per cambio di destinazione d’uso

Il decreto SCIA 2, attuativo della Riforma Madia, ha riordinato gli interventi edilizi e i relativi titoli autorizzativi.

Come conseguenza, sono stati classificati come:
restauro e risanamento conservativo leggero, gli interventi che consentono destinazioni d’uso compatibili con quella iniziale senza lavori sulle parti strutturali
restauro e risanamento conservativo pesante, gli interventi che consentono destinazioni d’uso compatibili con quella iniziale con lavori sulle parti strutturali
ristrutturazione pesante gli interventi che, all’interno delle zone A, comportano mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso.

Il titolo autorizzativo necessario per procedere all’intervento cambia a seconda si tratti di mutamento d’uso urbanisticamente rilevante o meno.

Di conseguenza, i procedimenti autorizzativi previsti saranno i seguenti:
Permesso di Costruire nel primo caso
• SCIA nel secondo caso.

Una sentenza sul cambio di destinazione d’uso

La recente sentenza del Consiglio di Stato n. 6562/2018, ha ribadito la necessità di richiedere il Permesso di Costruire quando l’intervento comporta un aumento del carico urbanistico.

Il caso in questione riguardava la trasformazione di un appartamento in studio medico e, secondo i Giudici, aveva comportato appunto un aumento del carico urbanistico.

Ma cosa si intende per carico urbanistico? Un immobile a uso residenziale trasformato in studio professionale presuppone un traffico di persone maggiore e, di conseguenza, un accrescimento dei servizi necessari.
Questo è un esempio di quell’aumento del carico urbanistico che richiede il Permesso di Costruire anche se il cambio d’uso viene realizzato senza l’esecuzione di opere edili.

Cosa fare dopo aver terminato i lavori

Una volta terminati i lavori o comunque la procedura necessaria per effettuare il cambio, il tecnico comunicherà il mutamento anche all’ex ufficio dell’Agenzia del Territorio (il Catasto), perché cambierà anche la categoria catastale dell’immobile e di conseguenza la rendita su cui calcolare le imposte (IMU, TARI, TASI, ecc.).

Attenzione! Ricordate che non basta presentare la variazione catastale per cambiare la destinazione d’uso di un immobile. Dovete sempre aver prima presentato la pratica al Comune.

Infine, dovrete presentare al Comune anche la Segnalazione certificata di agibilità. La nuova destinazione infatti deve garantire il rispetto dei requisiti di salubrità richiesti dai locali Regolamenti d’igiene per quello specifico uso.
Per fare qualche esempio, a piano terra un’abitazione non può essere a diretto contatto col terreno, mentre un negozio sì; cambiano i rapporti aeroilluminanti così come i requisiti di isolamento termico o acustico.

Gli effetti della Manovrina sul cambio di destinazione d’uso

Nel Maggio 2017 la Cassazione aveva sentenziato che il cambio di destinazione d’uso si qualifica sempre come ristrutturazione.

Ciò ha rappresentato un grosso problema in molti centri storici, dove sono consentiti unicamente interventi di restauro e risanamento conservativo e proibiti quelli di ristrutturazione.
Impedire il cambio d’uso nei centri storici significa lasciarli praticamente all’abbandono, visto che sono proprio questi interventi a dare nuova vita a edifici antichi. Basti pensare alla trasformazione di palazzi storici in alberghi.

La Manovrina 2017 è intervenuta, modificando la definizione di restauro e risanamento conservativo. Oggi in questa categoria sono compresi i mutamenti d’uso purché compatibili con gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo edilizio e con le previsioni dello strumento urbanistico generale e dei relativi piani attuativi.
Con questa nuova definizione si apre quindi la possibilità ai mutamenti d’uso anche nei centri storici.

Quanto costa il cambio di destinazione d’uso di un immobile?

Chiarisco subito che a questa domanda non si può dare una risposta univoca e diretta.
Le pratiche edilizie non sono infatti standardizzate, ma il loro contenuto varia in base alle caratteristiche di ogni caso specifico. Non è possibile redigere un catalogo con i relativi prezzi, come se se si trattasse di un oggetto immodificabile, perchè numerose sono le variabili in gioco.

Qui posso darvi quindi soltanto delle indicazioni di massima sui parametri che concorrono a determinare il prezzo. Sarà poi il tecnico a cui vi rivolgerete a fornirvi un preventivo preciso, stilato in base alle caratteristiche specifiche dell’intervento che dovete realizzare.

Per calcolare il costo di un intervento di mutamento d’uso, bisogna sommare diverse voci di spesa:

• l’onorario del tecnico incaricato, variabile a seconda che si debbano solo predisporre le pratiche urbanistiche e catastali o seguire anche l’esecuzione delle opere (direzione lavori)
• il costo degli eventuali lavori da realizzare
• gli oneri di urbanizzazione, se trattasi di intervento oneroso, e i diritti di segreteria.

Il cambio di destinazione d’uso, anche se effettuato senza la realizzazione di opere edilizie, comporta infatti l’obbligo di corrispondere al Comune il contributo di costruzione per la  sola parte relativa agli oneri di urbanizzazione.

Gli oneri sono dovuti ogni qual volta si determina un aumento del carico urbanistico e vanno calcolati considerando la differenza tra quanto dovuto per la nuova destinazione e quanto dovuto per quella precedente.

Non conta che le opere di urbanizzazione siano già state realizzate dal Comune a seguito della precedente attività edilizia, in quanto gli oneri sono dovuti unicamente per il rilascio del titolo abilitativo.

(Prima pubblicazione 6 ottobre 2015)




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680 commenti

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  1. Pietro Vecchio

    gentile Architetto la domanda può essere semplice o complessa: in un Comune della Sicilia vi è un mercato ittico-ortofrutticolo quindi presumibilmente categoria D 8; un ente pubblico vorrebbe utilizzare una parte rilevante circa 400 mq per ufficio e laboratorio scientifico con rilevanti opere del costo di circa 500 mila euro; occorre delibera del Consiglio Comunale o soltanto della Giunta? il P.R.G. deve subire modifica? grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sicuramente c’è bisogno di una variante alla strumentazione urbanistica e poi la delibera del Consiglio.

  2. grazie per la risposta Arch. Granata.
    quello che intendo io, qualora il capannone da C2 abbia i requisiti per essere trasformato in A, posso chiedere tutti i permessi e depositare progetti etc senza eseguire materialmente la trasformazione? in quanto ho intenzione di vendere e quindi vorrei farlo con il cambio d’uso senza costruire. grazie

    • arch. Carmen Granata

      Certo, lei può vendere il fabbricato con il Permesso. L’acquirente dovrà poi fare la voltura ed eseguire i lavori prima che scada.

  3. salve, sono possessore di una capannone accatastato come C2 non presente in un condominio, poiché la mia intenzione è vendere, qualora il regolamento urbanistico lo permetta e lo stabile abbia le specifiche tecniche per agire, è possibile fare un cambio d’uso solamente sulla carta con progetto senza eseguire i lavori?

    • arch. Carmen Granata

      Cosa intende per “solo sulla carta”? Lei può chiedere un permesso di costruire e non realizzare i lavori, ma cmq dopo un anno il permesso scade…

  4. Piero

    Buongiorno, volendo acquistare un terreno edificabile con destinazione urbanistica turistico-ricettivo volevo sapere se il decreto sblocca italia 23 ter o altri consentono la variazione urbanistica per attività produttiva . Grazie

    • arch. Carmen Granata

      La destinazione urbanistica non dipende da decreti nazionali ma sempre dalla strumentazione urbanistica locale.

    • arch. Carmen Granata

      Se le serve per svolgere la sua attività in casa, non è necessario fare il cambio. Se invece deve per es. affittarla, dovrà fare prima un frazionamento e poi il cambio. Deve quindi rivolgersi a un architetto per la pratica.

  5. EMANUELA VILLA

    Devo affittare a Bergamo un immobile accatastato come C1 Classe 10 ad una massofisioterapista per aprire uno studio professionale. devo chiedere il cambiamento di destinazione d’uso? faccio notare che dal 2002 al 2017 è stato comunque usato come studio professionale. Grazie cordiali saluti.
    Emanuela Villa

    • arch. Carmen Granata

      Deve informarsi presso il SUAP del comune per sapere quale destinazione d’uso occorre per esercitare questa attività.

  6. flavia

    Buongiorno
    Nel caso di un appartamento in cui c’è un balconcino che inizia da dentro l’appartamento e sbuca poi fuori dalle mura, si può spostare spostare la finestra lungo il muro esterno e integrare lo spazio guadagnato al salone? Non ci sono modifiche ai muri esterni ma la metratura interna cambierebbe di 2 mq. In base alla sua esperienza l’urbanistica accetterebbe tale modifica? Che pratica bisognerebbe inoltrare Cila o Scia? (muri portanti non sono coinvolti).
    Grazie mille per il suo aiuto

    • arch. Carmen Granata

      Si tratta cmq di un ampliamento volumetrico oltre che di un aumento di superficie residenziale. Occorre quindi per prima cosa verificare che ci sia volumetria residua per richiederlo. In caso affermativo, occorre richiedere un permesso di costruire.

  7. Daniele

    Buongiorno, ho un terreno da lottizzare in zona C2, 8300 mq. (invendibile interamente) e vorrei girarlo in zona B, avendo degli acquirenti.
    E’ possibile, rivolgendosi ad un professionista?
    Grazie Mille e Cordiali Saluti.

    • arch. Carmen Granata

      E’ quasi impossibile, perchè il fatto prevede una variante al piano urbanistico comunale.
      Provi cmq a informarsi presso un professionista del posto.

  8. Silvia

    Buona sera, sto acquistando un villino a Roma disposto su 3 livelli in cui il seminterrato cat. C2 (accessibile sia dall’interno che dall’esterno) parzialmente sbancato, con altezza mt. 2,80 in cui sono presenti: 1 finestra bocca di lupo, una finestra doppia regolare e una porta finestra per l’accesso anche dall’esterno, è attualmente utilizzato come taverna attrezzata con cucina e camino. gli allacci per la cucina e il camino sono stati fatti dal costruttore in fase di costruzione della casa, ma non è stata variata la destinazione d’uso. Posso fare io richiesta di variazione d’uso (naturalmente sussistendo i requisiti igienico/sanitari)? E’ lecito l’utilizzo attuale? a quali sanzioni si potrebbe andare incontro?
    Grazie per le info che mi potrete dare.
    Silvia

    • arch. Carmen Granata

      Per esperienza, posso dirle che quando il costruttore non ha accatastato un’unità immobiliare come abitazione è perchè non era possibile. L’utilizzo come taverna è in genere “tollerato” purchè non se ne faccia un uso continuativo (ad es. al posto della cucina dell’appartamento). Però se trova il funzionario fiscale, l’uso può essere sanzionato anche come abuso edilizio.

    • Silvia

      Grazie per l’immediata risposta.
      in realtà il villino ha un’altra cucina nel piano residenziale che è quella principale, ma la presenza dell’allaccio del gas potrebbe creare problemi per l’assicurazione del mutuo? cioè se per assurdo la casa dovesse subire un incendio o scoppio l’assicurazione potrebbe non pagare? Per tentare di variare la destinazione d’uso o capire se è possibile basta rivolgersi ad un consulente o a un geometra?
      Grazie ancora.

    • arch. Carmen Granata

      Se l’impianto è a norma, non credo che l’assicurazione si possa rifiutare di pagare.
      Per la verifica della fattibilità dell’intervento deve rivolgersi a un tecnico abilitato, quindi architetto, ingegnere o geometra.

  9. Nic

    salve,
    un piccolo appartamento in vendita sito al piano terra è accatastato come deposito categoria C3. Il proprietario lo ha di fatto ristrutturato e ha vissuto li ed ora lo vende. E’ possibile acquistarlo e fare il cambio di destinazione dopo averlo acquistato oppure no? Nel caso quanto costerebbe la pratica?
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Le consiglio sempre di verificare prima dell’acquisto se è possibile il cambio di destinazione.

  10. Roberto Feleppa

    Buongiorno, ho recentemente acquistato in Zona 1, un’abitazione Ctg. A3, con annesso locale box Ctg. C6. L’abitazione si trova in un fondo agricolo di circa 1 ettaro e si sviluppa solo a piano terra. Domanda: posso chiedere il cambio di destinazione d’uso per il box ed accatastarlo successivamente come A3, per realizzare un vano cucina ed un secondo bagno?

    • arch. Carmen Granata

      La risposta è sempre la stessa: bisogna verificare la strumentazione urbanistica locale.

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