Come cambiare la destinazione d’uso di un immobile

La recente sentenza del Consiglio di Stato 6562/2018 prescrive il Permesso di Costruire per cambio di destinazione d’uso con aumento del carico urbanistico.

Cambio destinazione d’uso di un immobile©

Cambio destinazione d’uso di un immobile©

Cos’è la destinazione d’uso di un immobile?

La destinazione d’uso  di un immobile rappresenta la finalità per cui viene utilizzato. Un immobile può essere infatti adibito a uso residenziale, commerciale, industriale, terziario, turistico e così via.

Talvolta, può accadere di voler cambiare la destinazione d’uso per la quale un immobile è stato progettato, costruito e utilizzato per lungo tempo.

Alcuni casi abbastanza frequenti sono i seguenti:
• abitazioni a piano terra presenti nei centri storici. Poco aderenti ai requesiti igienico sanitari richiesti agli alloggi moderni e più adatte, invece, a essere sfruttate per uso commerciale
ex capannoni industriali ormai in disuso trasformabili in abitazioni (i cosiddetti loft)
• trasformazione di garage in magazzini o laboratori.

Il cambio d’uso può avvenire in due modi:
con l’esecuzione di opere edilizie
senza l’esecuzione di opere edilizie.

Per fare qualche esempio, per trasformare un ufficio in abitazione o viceversa, è possibile che non sia necessario effettuare alcun lavoro. Al contrario, per trasformare in casa un capannone industriale bisognerà compiere diversi interventi per adeguarlo, come la realizzazione di bagno e cucina.

In questo articolo vi spiego allora come procedere per effettuare il cambio di destinazione d’uso.

Cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante

Il decreto Sblocca Italia del 2014 ha introdotto alcune semplificazioni che hanno in parte modificato la disciplina del cambio di destinazione d’uso. Il decreto ha infatti inserito il nuovo art. 23 – ter nel Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001), a cui oggi occorre fare riferimento.

Il decreto introduce il concetto di cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante. Con questa espressione si indica il mutamento che determini il passaggio da una all’altra di queste 5 macrocategorie funzionali:
• residenziale
• turistico – ricettiva
• produttiva e direzionale
• commerciale
• rurale.

Nel caso in cui un edificio presenti destinazioni in più di una di queste categorie, è necessario definire quella prevalente in termini di superficie utile.

In genere, il cambio di destinazione che non sia urbanisticamente rilevante è sempre consentito. È comunque escluso se ci sono specifiche prescrizioni della strumentazione urbanistica locale che lo vietano.

Come effettuare il cambio di destinazione d’uso

Molti utenti mi chiedono qual è la procedura da seguire per effettuare un cambio di destinazione d’uso.
Per prima cosa dovete rivolgervi a un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) che verifichi se la regolamentazione urbanistica vigente nella città in cui è ubicato l’immobile consente il cambio di destinazione.

Non sempre infatti è possibile effettuare la variazione, in quanto i piani urbanistici prevedono una suddivisione in zone con specifiche destinazioni d’uso, ad esempio residenziale, commerciale, industriale, a verde pubblico, ecc..
All’interno di uno stesso edificio, inoltre, ci sono precisi parametri urbanistici da rispettare, come la presenza di un certo numero di box auto, per cui difficilmente si potrà cambiare la destinazione di un garage per altro utilizzo.

Un’ulteriore verifica va compiuta presso l’amministratore, se l’edificio in cui si trova l’unità immobiliare è un condominio. Può capitare infatti che alcuni regolamenti condominiali contengano espressi divieti per alcune destinazioni d’uso. Per questo motivo, prima di procedere è necessario richiedere l’approvazione dell’assemblea condominiale.

Una volta accertata la possibilità di realizzare l’intervento, per procedere al cambio di destinazione d’uso è necessario un titolo autorizzativo, senza il quale l’intervento si configurerebbe come un abuso edilizio. In parole povere, dovete presentare una pratica al Comune.

Titolo autorizzativo per cambio di destinazione d’uso

Il decreto SCIA 2, attuativo della Riforma Madia, ha riordinato gli interventi edilizi e i relativi titoli autorizzativi.

Come conseguenza, sono stati classificati come:
restauro e risanamento conservativo leggero, gli interventi che consentono destinazioni d’uso compatibili con quella iniziale senza lavori sulle parti strutturali
restauro e risanamento conservativo pesante, gli interventi che consentono destinazioni d’uso compatibili con quella iniziale con lavori sulle parti strutturali
ristrutturazione pesante gli interventi che, all’interno delle zone A, comportano mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso.

Il titolo autorizzativo necessario per procedere all’intervento cambia a seconda si tratti di mutamento d’uso urbanisticamente rilevante o meno.

Di conseguenza, i procedimenti autorizzativi previsti saranno i seguenti:
Permesso di Costruire nel primo caso
• SCIA nel secondo caso.

Una sentenza sul cambio di destinazione d’uso

La recente sentenza del Consiglio di Stato n. 6562/2018, ha ribadito la necessità di richiedere il Permesso di Costruire quando l’intervento comporta un aumento del carico urbanistico.

Il caso in questione riguardava la trasformazione di un appartamento in studio medico e, secondo i Giudici, aveva comportato appunto un aumento del carico urbanistico.

Ma cosa si intende per carico urbanistico? Un immobile a uso residenziale trasformato in studio professionale presuppone un traffico di persone maggiore e, di conseguenza, un accrescimento dei servizi necessari.
Questo è un esempio di quell’aumento del carico urbanistico che richiede il Permesso di Costruire anche se il cambio d’uso viene realizzato senza l’esecuzione di opere edili.

Cosa fare dopo aver terminato i lavori

Una volta terminati i lavori o comunque la procedura necessaria per effettuare il cambio, il tecnico comunicherà il mutamento anche all’ex ufficio dell’Agenzia del Territorio (il Catasto), perché cambierà anche la categoria catastale dell’immobile e di conseguenza la rendita su cui calcolare le imposte (IMU, TARI, TASI, ecc.).

Attenzione! Ricordate che non basta presentare la variazione catastale per cambiare la destinazione d’uso di un immobile. Dovete sempre aver prima presentato la pratica al Comune.

Infine, dovrete presentare al Comune anche la Segnalazione certificata di agibilità. La nuova destinazione infatti deve garantire il rispetto dei requisiti di salubrità richiesti dai locali Regolamenti d’igiene per quello specifico uso.
Per fare qualche esempio, a piano terra un’abitazione non può essere a diretto contatto col terreno, mentre un negozio sì; cambiano i rapporti aeroilluminanti così come i requisiti di isolamento termico o acustico.

Gli effetti della Manovrina sul cambio di destinazione d’uso

Nel Maggio 2017 la Cassazione aveva sentenziato che il cambio di destinazione d’uso si qualifica sempre come ristrutturazione.

Ciò ha rappresentato un grosso problema in molti centri storici, dove sono consentiti unicamente interventi di restauro e risanamento conservativo e proibiti quelli di ristrutturazione.
Impedire il cambio d’uso nei centri storici significa lasciarli praticamente all’abbandono, visto che sono proprio questi interventi a dare nuova vita a edifici antichi. Basti pensare alla trasformazione di palazzi storici in alberghi.

La Manovrina 2017 è intervenuta, modificando la definizione di restauro e risanamento conservativo. Oggi in questa categoria sono compresi i mutamenti d’uso purché compatibili con gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo edilizio e con le previsioni dello strumento urbanistico generale e dei relativi piani attuativi.
Con questa nuova definizione si apre quindi la possibilità ai mutamenti d’uso anche nei centri storici.

Quanto costa il cambio di destinazione d’uso di un immobile?

Chiarisco subito che a questa domanda non si può dare una risposta univoca e diretta.
Le pratiche edilizie non sono infatti standardizzate, ma il loro contenuto varia in base alle caratteristiche di ogni caso specifico. Non è possibile redigere un catalogo con i relativi prezzi, come se se si trattasse di un oggetto immodificabile, perchè numerose sono le variabili in gioco.

Qui posso darvi quindi soltanto delle indicazioni di massima sui parametri che concorrono a determinare il prezzo. Sarà poi il tecnico a cui vi rivolgerete a fornirvi un preventivo preciso, stilato in base alle caratteristiche specifiche dell’intervento che dovete realizzare.

Per calcolare il costo di un intervento di mutamento d’uso, bisogna sommare diverse voci di spesa:

• l’onorario del tecnico incaricato, variabile a seconda che si debbano solo predisporre le pratiche urbanistiche e catastali o seguire anche l’esecuzione delle opere (direzione lavori)
• il costo degli eventuali lavori da realizzare
• gli oneri di urbanizzazione, se trattasi di intervento oneroso, e i diritti di segreteria.

Il cambio di destinazione d’uso, anche se effettuato senza la realizzazione di opere edilizie, comporta infatti l’obbligo di corrispondere al Comune il contributo di costruzione per la  sola parte relativa agli oneri di urbanizzazione.

Gli oneri sono dovuti ogni qual volta si determina un aumento del carico urbanistico e vanno calcolati considerando la differenza tra quanto dovuto per la nuova destinazione e quanto dovuto per quella precedente.

Non conta che le opere di urbanizzazione siano già state realizzate dal Comune a seguito della precedente attività edilizia, in quanto gli oneri sono dovuti unicamente per il rilascio del titolo abilitativo.

(Prima pubblicazione 6 ottobre 2015)




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658 commenti

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  1. Roberto Feleppa

    Buongiorno, ho recentemente acquistato in Zona 1, un’abitazione Ctg. A3, con annesso locale box Ctg. C6. L’abitazione si trova in un fondo agricolo di circa 1 ettaro e si sviluppa solo a piano terra. Domanda: posso chiedere il cambio di destinazione d’uso per il box ed accatastarlo successivamente come A3, per realizzare un vano cucina ed un secondo bagno?

    • arch. Carmen Granata

      La risposta è sempre la stessa: bisogna verificare la strumentazione urbanistica locale.

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