Con il Decreto Salva Casa sono state introdotte norme di semplificazione per il mutamento di destinazione d’uso di singole unità immobiliari.
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Come cambia il mutamento di destinazione d’uso con il Salva Casa
Cos’è la destinazione d’uso di un immobile?
La destinazione d’uso di un immobile rappresenta la finalità per cui viene utilizzato. Un immobile può essere infatti adibito a uso residenziale, commerciale, industriale, terziario, turistico e così via.
Talvolta, può accadere di voler cambiare la destinazione d’uso per la quale un immobile è stato progettato, costruito e utilizzato per lungo tempo.
Alcuni casi abbastanza frequenti sono i seguenti:
• abitazioni a piano terra presenti nei centri storici. Poco aderenti ai requesiti igienico sanitari richiesti agli alloggi moderni e più adatte, invece, a essere sfruttate per uso commerciale
• ex capannoni industriali ormai in disuso trasformabili in abitazioni (i cosiddetti loft)
• trasformazione di garage in magazzini o laboratori.
Il cambio d’uso può avvenire in due modi:
• con l’esecuzione di opere edilizie
• senza l’esecuzione di opere edilizie.
Per fare qualche esempio, se vuoi trasformare un ufficio in abitazione o viceversa, è possibile che tu possa farlo senza effettuare alcun lavoro. Al contrario, per trasformare in casa un capannone industriale dovrai realizzare un minimo di interventi per adeguarlo, come la costruzione di bagno e cucina.
Il recente Decreto Salva Casa ha introdotto alcune modifiche alla disciplina del mutamento di destinazione d’uso, per cui in futuro diventerà più semplice effettuarlo. Vediamo allora cosa devi fare se vuoi effettuare un cambio di destinazione d’uso.
Cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante
Il decreto Sblocca Italia del 2014 aveva già introdotto alcune semplificazioni che hanno in parte modificato la disciplina del cambio di destinazione d’uso. Il decreto ha infatti inserito l’art. 23-ter nel Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001).
Il nuovo articolo introdusse il concetto di cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante. Con questa espressione si indica il mutamento che determina il passaggio da una all’altra di queste 5 macrocategorie funzionali:
• residenziale
• turistico–ricettiva
• produttiva e direzionale
• commerciale
• rurale.
Nel caso in cui un edificio presenti unità immobiliari con diverse destinazioni d’uso, è necessario definire quella prevalente in termini di superficie utile.
In linea di massima, il cambio d’uso non urbanisticamente rilevante è sempre consentito, salvo prescrizioni della strumentazione urbanistica locale che lo vietino.
Le modifiche introdotte dal decreto Salva Casa
Chiariamo subito un punto: il decreto Salva Casa non ha introdotto alcun condono per i cambi di destinazione d’uso realizzati senza titolo autorizzativo.
Come per altri aspetti, invece, sono state introdotte alcune semplificazioni che dovrebbero rendere più facili le procedure, ma resta fatto salvo il rispetto delle norme di settore e di quelle locali.
Il decreto rende sempre possibile il cambio d’uso senza opere, quando è effettuato nell’ambito della stessa categoria funzionale.
Inoltre, è sempre ammesso, anche con variazione di categoria funzionale (a eccezione di quella rurale), quando è effettuato nelle seguenti zone omogenee dei Piani urbanistici:
• centro storico (zona A)
• aree residenziali consolidate (zona B)
• aree residenziali in espansione (zone C).
Sono comunque escluse da queste semplificazioni le unità immobiliari ubicate al primo piano fuori terra dei fabbricati. Poiché si parla di piano fuori terra, quindi, dobbiamo intendere quale primo piano anche quelli terranei.
Come effettuare il cambio di destinazione d’uso
Molti utenti mi chiedono qual è la procedura da seguire per effettuare un cambio di destinazione d’uso.
Per prima cosa devi rivolgerti a un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) che verifichi se la regolamentazione urbanistica vigente nella città in cui è ubicato l’immobile consente il cambio di destinazione.
Non sempre infatti è possibile effettuare la variazione, in quanto i piani urbanistici prevedono una suddivisione in zone con specifiche destinazioni d’uso, ad esempio residenziale, commerciale, industriale, a verde pubblico, ecc..
All’interno di uno stesso edificio, inoltre, ci sono precisi parametri urbanistici da rispettare, come la presenza di un certo numero di box auto, per cui difficilmente si potrà cambiare la destinazione di un garage per altro utilizzo.
Una ulteriore verifica va compiuta presso l’amministratore, se l’edificio in cui si trova l’unità immobiliare è un condominio. Può capitare infatti che alcuni regolamenti condominiali contengano espressi divieti per alcune destinazioni d’uso. Per questo motivo, prima di procedere è necessario richiedere l’approvazione dell’assemblea condominiale.
Una volta accertata la possibilità di realizzare l’intervento, per procedere al cambio di destinazione d’uso serve un titolo autorizzativo, senza il quale l’intervento si configurerebbe come un abuso edilizio. In parole povere, devi presentare una pratica al Comune.
Titolo autorizzativo per cambio di destinazione d’uso
Il decreto SCIA 2, attuativo della Riforma Madia, ha riordinato gli interventi edilizi e i relativi titoli autorizzativi.
Come conseguenza, sono stati classificati come:
• restauro e risanamento conservativo leggero, gli interventi che consentono destinazioni d’uso compatibili con quella iniziale senza lavori sulle parti strutturali
• restauro e risanamento conservativo pesante, gli interventi che consentono destinazioni d’uso compatibili con quella iniziale con lavori sulle parti strutturali
• ristrutturazione pesante gli interventi che, all’interno delle zone A, comportano mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso.
Il titolo autorizzativo necessario per procedere all’intervento cambia a seconda si tratti di mutamento d’uso urbanisticamente rilevante o meno.
Di conseguenza, i procedimenti autorizzativi previsti saranno i seguenti:
• Permesso di Costruire nel primo caso
• SCIA nel secondo caso.
La Manovrina 2017
Nel Maggio 2017 la Cassazione aveva sentenziato che il cambio di destinazione d’uso si qualifica sempre come ristrutturazione edilizia.
Ciò ha rappresentato un grosso problema in molti centri storici, dove sono consentiti unicamente interventi di restauro e risanamento conservativo e proibiti quelli di ristrutturazione.
Impedire il cambio d’uso nei centri storici significa lasciarli praticamente all’abbandono, visto che sono proprio questi interventi a dare nuova vita a edifici antichi. Basti pensare alla trasformazione di palazzi storici in alberghi.
La cosiddetta Manovrina 2017 è intervenuta, modificando la definizione di restauro e risanamento conservativo. Oggi in questa categoria sono compresi i mutamenti d’uso, purché compatibili con gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo edilizio e con le previsioni dello strumento urbanistico generale e dei relativi piani attuativi.
Con questa nuova definizione è stata aperta quindi la possibilità ai mutamenti d’uso anche nei centri storici.
Una sentenza sul cambio di destinazione d’uso
La sentenza del Consiglio di Stato n. 6562/2018, ha ribadito la necessità di richiedere il Permesso di Costruire quando l’intervento comporta un aumento del carico urbanistico.
Il caso in questione riguardava la trasformazione di un appartamento in studio medico e, secondo i Giudici, aveva comportato appunto un aumento del carico urbanistico.
Ma cosa si intende per carico urbanistico? Un immobile a uso residenziale trasformato in studio professionale presuppone un traffico di persone maggiore e, di conseguenza, un accrescimento dei servizi necessari.
Questo è un esempio di quell’aumento del carico urbanistico che richiede il Permesso di Costruire anche se il cambio d’uso viene realizzato senza l’esecuzione di opere edili.
Cosa fare dopo aver terminato i lavori
Una volta terminati i lavori o comunque il procedimento per effettuare il mutamento d’uso, il tecnico comunicherà la variazione anche all’ex ufficio dell’Agenzia del Territorio (il Catasto). Una destinazione diversa determina infatti anche un cambio di categoria catastale dell’immobile e di conseguenza della rendita su cui calcolare le imposte (IMU, TARI, ecc.).
Attenzione! Ricorda che non basta presentare la variazione catastale per cambiare la destinazione d’uso di un immobile. Devi sempre aver prima presentato la pratica al Comune.
Infine, dovrai presentare al Comune anche la Segnalazione certificata di agibilità. La nuova destinazione infatti deve garantire il rispetto dei requisiti di salubrità richiesti dai locali Regolamenti d’igiene per quello specifico uso.
Per fare qualche esempio, a piano terra un’abitazione non può essere a diretto contatto col terreno, mentre un negozio sì; cambiano i rapporti aeroilluminanti così come i requisiti di isolamento termico o acustico.
Cambio di destinazione d’uso e bonus casa
In passato, l’Agenzia delle Entrate aveva chiarito che si può usufruire del bonus ristrutturazione anche per interventi di cambio di destinazione d’uso di una unità immobiliare, purché la destinazione finale sia quella residenziale.
Con la circolare n. 19/E del 2020 ha ribadito che ciò è possibile anche ai fini del sismabonus e dell’ecobonus.
Dopo l’entrata in vigore del Superbonus era però stato manifestato qualche dubbio da parte degli addetti ai lavori sull’applicabilità dello stesso principio. L’Agenzia si è invece espressa positivamente in alcune specifiche FAQ, in virtù del fatto che il Superbonus non costituisce una nuova agevolazione.
Pertanto, è possibile usufruire dell’aliquota agevolata anche per interventi che comportino il cambio di destinazione d’uso del fabbricato originario in abitativo. Condizione indispensabile è però che tale variazione sia indicata chiaramente nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori.
Quanto costa il cambio di destinazione d’uso di un immobile?
Chiarisco subito che a questa domanda non si può dare una risposta univoca e diretta.
Le pratiche edilizie non sono infatti standardizzate, ma il loro contenuto varia in base alle caratteristiche di ogni caso specifico. Non è possibile redigere un catalogo con i relativi prezzi, come se se si trattasse di un oggetto immodificabile, perchè numerose sono le variabili in gioco.
Qui posso darti quindi soltanto delle indicazioni di massima sui parametri che concorrono a determinare il prezzo. Sarà poi il tecnico a cui ti rivolgerai a fornirti un preventivo preciso, stilato in base alle caratteristiche specifiche dell’intervento che devi realizzare.
Per calcolare il costo di un intervento di mutamento d’uso, bisogna sommare diverse voci di spesa:
• l’onorario del tecnico incaricato, variabile a seconda che si debbano solo predisporre le pratiche urbanistiche e catastali o seguire anche l’esecuzione delle opere (direzione lavori)
• il costo degli eventuali lavori da realizzare
• gli oneri di urbanizzazione, se trattasi di intervento oneroso, e i diritti di segreteria.
Il cambio di destinazione d’uso, anche se effettuato senza la realizzazione di opere edilizie, comporta infatti l’obbligo di corrispondere al Comune il contributo di costruzione per la sola parte relativa agli oneri di urbanizzazione.
Gli oneri sono dovuti ogni qual volta si determina un aumento del carico urbanistico e vanno calcolati considerando la differenza tra quanto dovuto per la nuova destinazione e quanto dovuto per quella precedente.
Non conta che le opere di urbanizzazione siano già state realizzate dal Comune a seguito della precedente attività edilizia, in quanto gli oneri sono dovuti unicamente per il rilascio del titolo abilitativo.
986 Commenti. Nuovo commento
buonasera,un appartamento in A/10 può essere locato ad un ente pubblico che vuole utilizzarlo per laboratorio scientifico con alcuni adattamenti?
La categoria catastale per laboratori scientifici è B5.
Salve è possibile aprire un nuovo permesso di costruire (quello precedente scaduto da molti anni) per completamento immobile attualmente in F3 con altezza attuale 2.60 e potenzialmente sanabile con nuovo piano casa e quindi accatastabile a lavori finiti ad uso abitativo? grazie anticipatamente.
Come spiego in questo video https://www.youtube.com/watch?v=xx8vzt57-Xc, i nuovi requisiti di agibilità del Salva Casa non sono una sanatoria. Tuttavia, nel suo caso a mio avviso le norme sono applicabili perchè è come se si trattasse di una nuova costruzione (F3). Tutto da verificare cmq con tecnico locale.
salve Architetto, si può la destinazione d’uso da c6 ad A2 di un garage di un immobile (corpo unico – casa e garage al piano terra) con il Decreto 2024. L’immobile costruito negli anni 90′ si trova in area vincolata poiché a 150 mt da un torrente. Sarebbe fattibile la procedura? grazie
Credo di no, perchè il garage è al piano terra (i primi piani fuori terra sono esclusi). A ogni modo, ogni caso andrebbe valutato attentamente da un tecnico che conosca la strumentazione urbanistica locale oltre che direttamente l’edificio.
Buonasera,
volevo chiedere se può aiutarci con un chiarimento in base al nostro caso.
Vorremmo acquistare un immobile che al momento è accatastato C3, ma è a tutti gli effetti già adibito ad abitazione. Probabilmente quindi potrebbe essere possibile richiedere un cambio di destinazione d’uso senza opere (anche perché il proprietario attuale ha regolarizzato tutto dal punto di vista urbanistico). Ciò che ci chiedevamo è, secondo le leggi correnti, è possibile acquistare questo immobile dichiarando la nostra volontà di adibirlo a prima casa e ottenere così il mutuo per acquisto prima casa (nonostante l’immobile all’acquisto sia C3)? Al fine comunque di cambiare la destinazione d’uso in seguito o durante l’acquisto.
La ringrazio anticipatamente.
Buonasera Architetto
vorrei chiederle in che categoria catastale devono essere collocati i locali adibiti a sale di registrazione musicali per cantanti e strumentisti (lavoro pubblico)
Sarei intenzionato ad acquistare, per mio figlio, dei locali a Milano che attualmente sono in categoria A/10, posso eventualmente cambiare categoria?
Grazie
La A10 dovrebbe andare bene, però potrà avere senz’altro informazioni più precise informandosi presso il SUAP Milano.
No. Per avere le agevolazioni prima casa l’immobile deve risultare già fiscalmente (e quindi catastalmente) residenziale (categoria A).
Buongiorno,
Sono proprietario di un bar a Torino, zona San Salvario. Vorrei chiudere l’attività e trasformare il bar in abitazione per affitti brevi. So che questo cambio di destinazione d’uso eq possibile. A parte le eventuali trasformazioni da effettuare perchè possa diventare ad uso residenziale quali sono i costi per effettuare questo cambio di destinazione d’uso (da locale commerciale a residenziale)?
Grazie infinite, attendo una cortese risposta
Le consiglio questo video: https://www.guidaxcasa.it/cambio-di-destinazione-duso/
Buon giorno architetto, ho acquistato a dicembre 2022 una mansarda di 35mq ad Alghero ristrutturata nuova nel 2021 in un palazzo nuovo costruito nel 2016 al secondo piano con ascensore fino al primo ma con la predisposizione per il secondo, accatastata C2. Posso fare il cambio di destinazione d’uso e quali son o i requisiti per il com une di Algher0? Siccome abito a Torino ho qualche problema a contattare tecnici di Alghero ma vorrei un suo parere, Grazie
Le consiglio questo video sull’argomento: https://www.guidaxcasa.it/cambio-di-destinazione-duso/
Gentile Architetto,
ho acquistato una villa residenziale nel 2010 con regolare atto notarile nel quale i proprietari hanno dichiarato di non aver mai apportato modifiche così come riportato nelle planimetrie catastali.
A distanza di 10 anni per poter accedere al superbonus 110 abbiamo estratto i progetti originali ed abbiamo scoperto che il progetto originale riportava che due dei quattro piani erano destinati ad uso locali tecnici e stenditoio coperto diversamente da come riportato nelle planimetrie catastali.
Di fatto le cubature ed i prospetti non sono stati modificati ma è stata cambiata al catasto la destinazione d’uso di questi due piani.
A questo punto cosa si puo’ fare per regolarizzare questa situazione?
Bisogna fare chiarezza su una cosa: la conformità non va verificata rispetto alle planimetrie catastali ma rispetto a quanto depositato in Comune. Lo spiego qua: https://www.guidaxcasa.it/la-conformita-degli-immobili/
In questo caso, la destinazione d’uso difforme rappresenta un vero e proprio abuso edilizio. Deve quindi rivolgersi a un architetto per verificare la sanabilità dell’intervento. Se ciò non fosse possiile, dovrà riprisitnare lo stato assentito.
Buongiorno
in un piano integrato si può cambiare un box c6 in c3 ?
Tenendo presente che il box è a livello strada .
Inoltre sempre nello stesso stabile abbiamo un ‘altro box.
Grazie Mille Mario
https://www.guidaxcasa.it/cambio-di-destinazione-duso/
Buongiorno, sto ristrutturando un immobile con la pratica CILA già aperta nel comune di Ravenna, volevo capire se il cambio di destinazione da garage in abitazione (il garage è allo stesso piano dell’abitazione) è possibile solamente pagando oltre agli oneri di urbanizzazione e costi di segreteria anche la monetizzazione di un posto auto dal comune (per compensare al garage mancante).
Grazie
Sì.
Gentile Architetto,
Vorrei sottoporre alla sua attenzione il seguente caso di mutamento di destinazione d’uso.
Un immobile risalente agli anni 30, da sempre residenziale, collocato a piano terra, con soffitti alti 5,05 mt ed ampi soppalchi, praticabili ma non abitabili, di altezza variabile da 2,05 a 2,3 metri, è stato di recente oggetto di un mutamento di destinazione d’uso da residenziale a terziario – commerciale.
Questa sua nuova veste di immobile terziario-commerciale ha consentito al proprietario di avvalersi di una Legge Regionale per il recupero di sottotetti, seminterrati e piani terra con soffitti alti, attraverso la quale è stato possibile recuperare i soppalchi a fini abitativi, in deroga al DM 5.07.75 (con l’applicazione del criterio dell’altezza media ponderale) e dopo il pagamento degli oneri di urbanizzazione. Dopo questa operazione, i soppalchi sono divenuti, quindi, a tutti gli effetti Locali Primari.
La domanda che vorrei porle è la seguente: cosa avverrebbe nel caso in cui per questo immobile fosse richiesto in futuro il passaggio inverso (cambio di destinazione d’uso da terziario-commerciale a residenziale)?
L’Art.23 ter del DPR/2001 stabilisce che la destinazione d’uso dell’immobile è quella prevalente in termini di superficie utile. Quindi questo immobile, che avrebbe il 70% della sua superficie residenziale ed il 30% (soppalchi sanati) terziario-commerciale, potrebbe riacquistare la sua destinazione residenziale senza problemi.
Ma sorge un dubbio: il 30% di superficie soppalcata diventata da praticabile abitabile a tutti gli effetti grazie all’applicazione della Legge Regionale, potrebbe perdere il suo status di Locale Primario nel cambio di destinazione d’uso?
I soppalchi conserverebbero il loro status abitativo o lo perderebbero ritornando depositi?
In attesa di conoscere il suo parere sul tema, la ringrazio e la saluto
Generoso Brandini
Sicuramente tornerebbero depositi, considerato che un locale, per essere considerato agibile dal punto di vista abitativo, deve avere un’altezza di almeno 270 cm o al massimo 240 se locali di servizio.
Preg.Architetto. Ho costruito ,come prevedeva il Comune di Città di Castello in zona agricola rurale, un ampliamento di 100 mq sopraelevando l’abitazione già esistente. Ho chiesto ed ottenuto con Cila la declassazione del sottostante appartamento un fondi perchè tre quarti della casa sono sotto terra. Il Comune mi ha concesso tale declassamento Ho l’abitabilità rilasciata dal Comune . L’accatastamento del tutto è stato fatto nel 2019. Il Catasta ha accettato l’accatastamento per il 2019- 2020. e per 6 mesi del 2021. Mi contestano il fatto che , la sottostante abitazione non può essere fondi ma una unità abitativa . Quindi mi ritrovo con due abitazioni. In autotutela, come previsto dal medesimo, ho contestato detto provvedimento . Non ho ricevuto alcuna risposta e quindi mi dice il mio tecnico ,che non avendo risposta, per il catasto rimane invariato e quindi due abitazioni. La difformità fra Licenza edilizia e l’accatastamento non mi permettono di poter vendere questo immobile. Le chiedo. Come posso risolvere questo problema?. Per il Comune ho tutte le autorizzazioni per tale declassamento e approvate dallo stesso.
Rimango n attesa di una Sua risposta in merito e su come posso rivolgermi per risolvere tale d problema
Grazie
L
Sinceramente mi sembra strano che abbiano respinto il suo ricorso se c’è un titolo autorizzativo che dimostra che l’immobile al pianterreno non è a uso abitativo.
Provi a sentire un avvocato esperto in diritto tributario per appellarsi o cmq approfondire la questione.
Buongiorno, sto valutando di acquistare un immobile di 27mq in centro a Padova di categoria catastale A10, è possibile fare il cambio ed accatastarlo come unità abitativa tipo A2 per poterlo destinare agli affitti brevi o ci sono delle limitazioni?
Sulla fattibilità non mi pronuncio perchè ho già risposto tante volte la stessa cosa.
Aggungo soltanto che 27 mq sono una dimensione inferiore ai 28 mq minimi richiesti per un monolocale, quindi lo escludo.
Buongiorno architetto,
Ho letto con interesse il suo articolo, sto acquisendo un fienile che trasformeremo in abitazione, al suo interno però non sono ancora presenti servizi o cucina, è comunque possibile richiedere ed ottenere un cambio destinazione d’uso prima dei lavori, ma con progetto presentato ecc.?
Grazie
Non ho capito la domanda… Se ha un fienile il cambio d’uso avviene CON lavori. E’ chiaro che per poterli fare deve prima presentare la pratica e il progetto, ma il cambio si concretizzerà solo a lavori avvenuti.
Buongiorno architetto, grazie per l’utile articolo!
Avrei un dubbio che non riesco a chiarirmi: vorrei acquistare un magazzino c/2 (posto all’interno di una villa di pregio composta da altri 3 appartamenti) ed effettuare il cambio in residenziale. Ho già parlato con un architetto e con una ditta di costruzioni, il cambio molto probabilmente è fattibile perché si tratta di ripristinare l’appartamento precendentemente esistente (il magazzino esiste da quasi 40 anni ormai).
Il mio dubbio riguarda la procedura: io dovrei chiedere una sorta delega al proprietario x procedere in comune con il cambio di destinazione d’uso. Prima del rogito pago l’architetto affinché mi prepari il progetto di ristrutturazione da presentare per la domanda e firmo il preventivo con la ditta per poter chiedere il mutuo.
Dopodiché, dando x scontato il parere positivo del comune, con il foglio che permette di iniziare i lavori, effettuiamo il rogito.
Dopo il rogito partono i lavori, una volta ultimati si comunica al comune che gli stessi si sono conclusi. A quel punto avremo il tanto agognato cambio di destinazione.
I passaggi sono corretti?
Grazie per l’aiuto!
E’ tutto sostanzialmente corretto, ma lei deve ovviamente aver stipulato un preliminare, per poter avere facoltà di procedere come promissario acquirente.
Buongiorno,
ho un C2 scantinato e l’ ho dato in comodato d’uso a mio figlio che ha un ufficio di servizi informatici non aperti al pubblico lo vuole trasformare in A2 se lo faccio io la ristrutturazione rientra nel super bonus edilizio110?(è contemplato nella legge) la ringrazio e saluto.
Mariella
Premesso che un ufficio, anche non aperto al pubblico, dovrebbe avere sede in un A10, cmq il cambio in destinazione A2 lo può fare sia lei come proprietaria sia suo figlio come comodatario. Le agevolazioni potrà averle chi paga le spese. Attenzione però: il superbonus si può avere solo in casi particolari.
Grazie per l’interessantissimo blog
Ho un locale ad uso commerciale C6 ma voglio farlo diventare un locale per attività sportiva senza fini di lucro, come mi debbo comportare
Veramente C6 sarebbe un’autorimessa… Cmq trova spiegato tutto qua: https://www.guidaxcasa.it/cambio-di-destinazione-duso/
Salve Architetto ad aprile ho fatto eseguire da un tecnico il cambio destinazione d’uso da A10 ad A2, ora nell’F24 delli’mu compaiono 2 immobili e mi hanno detto solo per quest’anno, è corretto?
Certo, perchè avrà un A10 da gennaio ad aprile e un A2 da aprile a dicembre. L’immobile è sempre lo stesso, ma avendo destinazione diversa cambia la rendita e quindi per quest’anno lei pagherà in base ai mesi in cui hanno quella certa destinazione.
Mi è stato bocciato un cambio di destinazione di una pertinenza, C/6, dell’appartamento. Il cambiamento, anche prevististo dal P.R.G., in attività produttiva o direzionale, nelle Zone B1. Esistono vincoli di Legge, o a la Legge riesce a superare vincoli nascosti.
Il diniego a un’istanza deve essere motivato. Qual è stata nel suo caso la motivazione della bocciatura?
Salve, ho una domanda ,abito in una villetta a schiera in un piccolo paese da 30 anni. Anni fa in seguito ad un provvisorio trasferimento dei miei suoceri, abbiamo diviso e chiuso il garage (esternamente è tutto uguale anche il basculante) per fare una camera in più. Successivamente non c’era più bisogno ma è rimasto tutto così soprattutto perché avrebbe avuto un costo anche ributtare giù la parete. Purtroppo così non è possibile usarlo come garage perché la parete costruita chiude l’entrata , però ora è usato come si userebbe un grande ripostiglio o un garage qualsiasi pieno di oggetti riposti. Si potra’ sanare questa parete, secondo lei?
In questo video spiego, tra l’altro, quando un intervento può essere sanabile: https://www.guidaxcasa.it/la-conformita-degli-immobili/
Buongiorno,
vorrei sottoporle questo problema.
La struttura è vecchia, trattasi di una casa di corte su un crocevia. Al piano strada, si tratta di dover ampliare la superficie di un locale che non è ad uso residenziale annettendo un locale contiguo che al momento è ad uso residenziale. Lo scopo è ingrandire la superficie dell’attività. Al piano superiore vi è tutto il resto dell’appartamento cui afferisce anche quel locale oggetto di annessione al locale non ad uso commerciale. Il riscaldamento è a gas e verrebbe a quel punto modificato di conseguenza. E’ possibile semplicemente tenere chiusa la porta comunicante con la scala che porta al piano superiore e non fare interventi edili? E come dovrei muovermi a livello di pratiche burocratiche? Grazie per l’attenzione, attendo eventuale riscontro.
Deve procedere al frazionamento dell’immobile abitativo e all’accorpamento della parte frazionata con l’attività commerciale. Dovrebbe procedere con Scia, ma da verificare a livello locale.
buonasera,
sono proprietario di un locale in categoria D1 e vorrei fare un cambio di destinazione d’uso in C1.
Ritiene si possa fare?
è previsto un aumento del carico urbanistico?
grazie
Non è possibile dare una risposta senza conoscere la locale normativa e fare una perizia dell’immobile: https://www.guidaxcasa.it/cambio-di-destinazione-duso/
Sono proprietario di un C1 su strada di 26 mq calpestabili e 30 di superficie catastale. E’ una costruzione unica e totalmente indipendente anche se ha millesimi condominiali. Si trova a Roma zona trionfale e nella zona è consentito il cambio ad abitazione. Vorrei sapere se è possibile in base alla superficie trasformarla in abitazione. Grazie.
Non credo, perchè mi sembra che a Roma la superficie minima per un monolocale è di 28 mq. Faccia cmq verificare da un tecnico del posto.
Vorrei acquistare un locale di 90 mq. a Roma accatastato D1 . E’ possibile farne uno studio musicale o addirittura un locale per street food ?
Grazie
No. La categoria D1 è di tipo industriale. Per lo studio musicale dovrebbe essere A10. Lo “street food” per definizione non viene somministrato in locali stabili, ma per strada, con bancarelle o furgoncini. Quindi rientra tra le attività ambulanti.
Buonasera Architetto, ho acquistato un immobile su due livelli, separati, del quale il Comune ha smarrito ogni tipo di documentazione (sanno solo individuare un magazzino) Non sapendo se entrambe i livelli urbanisticamente sono C2, posso presentare un nuovo progetto attraverso cui chiedere il contestuale cambio di destinazione d’uso da C2 ad A3? ( al catasto l’immobile è così individuato C2 pertinenziale di A3)- Nel caso, quale indice di edificabilità si applica, quello attuale o quello dell’epoca in cui furono svolti i lavori (anni 80)- Grazie Saluti
Non è un quesito a cui si può rispondere così, in un commento. E’ una questione che richiede un esame documentale, uno studio della regolamentazione locale, ecc. In ogni caso, per ogni intervento effettuato oggi, deve essere rispettata la normativa in vigore attualmente.
Salve, ho un box acquistato nel 2004 in un condominio, nel 2011 ho effettuato un cambio da box a magazzino per poterlo fittare, adesso sto per venderlo e l’acquirente vuole che sia accatastato come box, cosa devo fare per ripristinale lo stato dei luoghi. Nel frattempo il subalterno da 43 è diventato 46 è normale o è stato fatto un errore? visto che mi esce la planimetria del box confinante e non la mia?
Deve fare la stessa cosa che ha fatto per il primo cambio.
Riguardo al catasto deve far rettificare un eventuale errore.
Gentilissima, allora è un errore il sub 46?
Non posso saperlo. Il 46 potrebbe essere derivato dalla sopressione del vecchio sub e dalla creazione di uno nuovo. Deve in ogni caso incaricare un tecnico per tutte le verifiche.
Buongiorno,
sto acquistando una casa corredata sia di box auto interrato sia di posto auto esterno.
Entrambi sono accatastati come C6, quanto costerebbe modificare la categoria del posto auto alla C7, in modo di non avere due pertinenze con la stessa categoria?
Grazie.
Il costo di una variazione catastale: dai 350 ai 500 euro circa.
Salve, ho come progetto comprare una casa (in Friuli Venezia Giulia) e cambiare la destinazione d’uso del piano terra in ristorante ma sono un po’ confusa riguardo a come muovermi, i documenti necessari (non comprero’ la casa finché non avro’ la sicurezza di poter portare il progetto a termine) a chi rivolgermi (architetto, notaio etc?) e successivamente in quale ufficio del comune inoltrare la richiesta. La ringrazio molto per il suo aiuto
Deve rivolgersi a un architetto che verificherà in primis la regolarità dell’immobile e poi la possibilità di fare il cambio d’uso. In caso positivo acquisterà dal notaio, mentre delle pratiche comunali per avere i permessi se ne occuperà l’architetto.
Buongiorno!
Ho un locale in cortile a casa mia (una villa), si può abilitare questa unica zona come locale commerciale? (In caso di essere adatto)
Grazie mille in anticipo!
Non è possibile dare una risposta senza conoscere la locale normativa e fare una perizia dell’immobile.
Gentile arch. Carmen Granata,
sono proprietario di una villetta a schiera (A2) con relativa pertinenza di garage (C6) inclusa. Il garage suddetto purtroppo ha delle misure ridotte (lunghezza 4,65 metri), motivo per il quale non è mai stato utilizzato come rimessa delle auto. Viene in realtà utilizzato come vano lavanderia. Ho acquistato nel condominio adiacente un garage interrato che invece utilizzo abitualmente come rimessa per auto. E’ possibile (e conveniente) modificare l’accatastamento del garage come pertinenza diversa e considerare il nuovo garage limitrofo come garage di pertinenza primario della mia abitazione? Il passaggio è comunque quello “urbanistico” col comune o può essere semplicemente “fiscale” mediante il catasto? Grazie per l’eventuale risposta.
Se ha letto l’articolo avrà compreso che per fare un cambio d’uso non è mai sufficiente il “passaggio” al catasto (che è solo l’ultimo step), ma serve sempre la pratica urbanistica al Comune.
Buongiorno Architetto,
Stiamo acquistando a Milano un immobile su cui è stato fatto cambio d’uso senza opere nel 2017. L’immobile è passato da uso C3 ad A3.
Il cambio d’uso senza prevede che nei 10 anni precedenti e nei 10 anni successivi la pratica di cambio d’uso non si possano effettuare opere edilizie, pena il pagamento degli oneri di costruzione e urbanizzazione.
Noi vorremmo fare dei lavori che presuppongono la CILA…
Le volevo chiedere che lei sappia, il cambio del proprietario dell’immobile non ‘cancella’ il dovuto pagamento degli oneri, che sono purtroppo altissimi?
Sinceramente non conosco questa norma. Tra l’altro la CILA non prevede pagamento di oneri. Insomma, è una questione che deve affidare a un tecnico “fisico”, che possa esaminare la normativa locale e la documentazione dell’immobile.
Gentile architetto, buon giorno
Sarei interessato all’acquisto di taverna-magazzino al piano terra in centro paese , di un edificio a due piani adibito a magazzino-taverna. L’unità che è censita come magazzino, è usata come taverna e locale di svago dai proprietari. All’interno è presente una zona soggiorno con una cucina, un bagno con doccia e due locali. Antistante l’unità vi è una graziosa corte recintata, l’accesso alla corte avviene tramite cancello carrabile. Si fa presente che la taverna è dotata di impianto idraulico, elettrico e fognario, non è presente invece il riscaldamento invernale. Posso utilizzare come casa vacanze questi locali o devono essere modificate se possibile la destinazione d’uso.
La ringrazio per la cortese attenzione,
Roberto
Se deve acquistare, la prima cosa da fare è verificare la conformità dell’immobile: https://www.guidaxcasa.it/la-conformita-degli-immobili/
Consideri che se si tratta di un magazzino ed è invece utilizzato come ambiente abitativo con tanto di servizi, si tratta di un vero e proprio abuso edilizio.
Buongiorno, abito in un app.to in condominio posto al piano terra. Ho parte esterna come porticato che prosegue verso il giardino. Il porticato è aperto su davanti per circa 3 mt lineari dove è stato posto muro di sbocco per i garage al piano sottostante e da questo muro alto 150 l’apertura va da 150 al soffitto. Lateralmente c’è un’pertura di 50/60 cm per andare verso il giardino. Chiede se possibile chiudere e portare la cucina all’esterno su questo porticato. Chiede anche eventuali permessi da chiedere costi indicativi. Grazie
Non è possibile dare una risposta senza conoscere la locale normativa e fare una perizia dell’immobile.
Buon Giorno Architetto. Le espongo in breve cosa mi sta capitando con il Catasto. Ho ampliato la casa con legge Comunale che prevedeva un ampliamento di 100 mq Ho costruito sopra l’appartamento a piano terra. Con tutte la dovute licenze edilizie Comunali ho ottenuto di non fare la scali comunicanti con il nuovo appartamento, La licenza comunale mi ha declassato a fondi di pertinenza dell’abitazione l’abitazione a piano terra. Il catasto non ha accettato la variante della licenza a costruire e quindi mi ritrovo con 2 abitazioni classificate in A3. Mi si dice che non è neanche vendibile l’immobile perchè catasto e licenza edilizia con relativa abitabilità non sono uguali. Sto facendo opposizione ina utotutela . L’abitazione a piano terre è anche non salubre in quanto l’atezza dei vani va da 2,30, a 2,45 e ho terrapieno da tre lati della casa . umidità anche nei pavimenti xcion notevoli tracce di salnitro e danneggiamento del pavimento in cotto. Gradirei un suo giudizio e come comportarmi. La ringrazio
Graziano
Purtroppo la descrizione non è abbastanza chiara da farmi capire la situazione. Si affidi a un tecnico del posto che possa esaminare la documentazione dell’immobile.
Buon giorno, sto valutando l’acquisto di un immobil ecat. A10, vetificata con il comune la possibilità di convertire lo stesso in A3, è possibile accedere alle agevolazioni 110% in logica di efficientamento?
Oltre a essere residenziale, l’immobile deve avere altri requisiti. Bisogna verificarne la sussistenza.
Gentile architetto , sono proprietario di un fabbricato costruito nel 2007 per uso artigianale così composto : il piano seminterrato , primo piano adibito ad uffici e abitazione il piano secondo . Ora , per motivi di salute , l’attività artigianale non è mai entrata in funzione e il tutto è stato utilizzato come residenza ( primo e secondo piano ) mentre il seminterrato è diventato garage e magazzino . Il fabbricato è stato accatastato come fabbricato residenziale . Ora vorrei chiedere al Comune il cambio di destinazione d’uso per poter realizzare degli interventi usufruendo del superbonus . Preciso che non occorrono lavori . E’ possibile ?
In realtà lei deve chiedere una sanatoria più che un cambio d’uso, perchè ha utilizzato in maniera impropria seminterrato e primo piano.
Buongiorno il mio box-autorimessa è stato catastato come C2 ,io ora vorrei classificarlo come C&, cosa devo fare e quanto mi costa?
A parte che non ho capito come vuole accatastarlo, ma per il cambio d’uso deve fare esattamente quello che è scritto nell’articolo. E anche quel che è detto in questo video: https://www.guidaxcasa.it/cambio-di-destinazione-duso/
Buongiorno.
Vivo al piano terra di uno stabile d’epoca (1920) a Milano. Cinque anni fa abbiamo acquistato un box, con affaccio sul cortile interno e confinante con il nostro appartamento, l’abbiamo ristrutturato e collegato al resto della casa.
Il tecnico che all’epoca si è occupato del progetto ci ha detto che, sentito il comune e dopo aver scartabellato negli archivi storici del catasto, non era possibile effettuare il cambio di destinazione d’uso, non ho ben capito il perché. Si parlava di problemi di cubature.
Nel frattempo dovrebbe essere stato adottato un nuovo piano regolatore e praticamente ogni buco (locali commerciali, studi e laboratori) nei palazzi adiacenti al nostro è stato ristrutturato e trasformato in appartamento, per non parlare dei recuperi dei sottotetti (che in certi casi sembrano dei container appoggiati sul tetto degli edifici) e della costruzione di nuovi edifici a pochi metri da casa nostra.
Non riesco a capire quale potrebbe essere il motivo che invece impedisce a noi di rendere abitabile un box di circa 12mq. Il problema potrebbe essere che questo intervento comporta un aumento del carico urbanistico? Secondo lei vale la pena di fare un altro tentativo con l’ufficio tecnico del comune?
Sicuramente ne vale la pena, visto che è cambiata la normativa. Consideri però che c’è anche una norma sul minimo di posti auto da rispettare. Forse è quello che ostacola il CDU nel vostro caso.
Buongiorno! Io ed il mio compagno stiamo per acquistare un abitazione con giardino, nel quale sono stati ricavati 3 posti auto esterni scoperti classificati in c6, il precedente proprietario usava la casa come studio medico ma classificata come abitazione, ovviamente i parcheggi erano stati studiati per i clienti dello studio quando fu costruita la casa, sarà una pratica difficile rincorporarli nel giardino? (Ps. È previsto gia un altro parcheggio personale nel area condominale)
Se ci sono posti auto a sufficienza non dovrebbero esserci problemi.
Gentile Architetto, un immobile C2 convertito in A2 per mezzo di cartacei CIL è a norma? Da visura catastale l’immobile adesso risulta A2, ma mi dicevano che a distanza di anni il comune di Napoli può decidere di impugnare questo cambio di destinazione e far tornare l’immobile in C2. È possibile? Premetto che lo stesso si trova in zona rossa a costruzione.
Grazie.
Cosa intende per “cartacei CIL”?
Intendo documentazione CILA
Sì, in genere per un cambio d’uso serve almeno una Scia e cmq ovviamente il Comune può fare i suoi controlli e revocare il CDU se non ci sono i presupposti.
Grazie per la risposta e il supporto.. ci sono dei tempi massimi per il comune per revocare il cambio destinazione effettuato?
Però come mai, Conoscenti tecnici mi riferivano che il cambio destinazione dalla categoria “c” alla categoria “a” c’era bisogno di un permesso costruzione al comune e non una cila..?
Grazie
Infatti, lo scrivo anche nell’articolo: Scia o PdC. Tutto, tranne la Cila. Se la situazione è irregolare si tratta di un abuso e il CDU può essere revocato in qualunque momento, perchè il reato amministrativo non si prescrive.
buonasera Architetto, il mio quesito è questo: per vorrei cambiare la categoria catastale e la destinazione d’uso da quella B8 a quella C1 di 2 locali contigui in zona centro storico. Trattasi di due magazzini così configurati : ognuno ha un suo ingresso con uno spazio interno fronte porta di circa di 12 e 20 mq poi si scende per altri 50 mq ciascuno. Entrambe si aprono su un porticato di circa 55 metri quadri l’ideale per quello che vorrei realizzare ovvero un’attività di BAR e ristorazione all’aperto pensa che sia fattibile? la saluto e la ringrazio per l’eventuale risposta.
Dipende dalla normativa locale.
Salve Architetto, ho un Hotel/Campeggio con categoria Catastale D8 forse ce la possibilità che il governo faccia rientrare ecobonus 110% alle categorie catastali D2, infatti vorrei cambiare la categoria catastale del plesso Hotel e Ristorante in D2 posso farla poi il comune devo pagare qualcosa e se cambia anche la rendita catastale.
Grazie
Dipende dalla normativa locale.
Salve, i miei fratelli sulla proprietà di mio padre hanno aperto un albergo, diventando cat. D2. Un domani , si potrà effettuare un cambio destinazione d’uso solo di un’ala del blocco D2 per poter avere la mia parte con un’altra categoria? o l’albergo non si può più modificare?
Non solo dipende dalla normativa locale, come rispondo sempre, ma dipende dalla normativa locale che sarà in vigore in quel momento. Nel senso che oggi potrebbe essere possibile, in futuro no (o viceversa).
Buongiorno, sono proprietaria, insieme alle mie sorelle, di un immobile di 150 mq, con sottostante cantina, garage e portico al grezzo. Avremmo intenzione di chiudere quest’ultimo, che comporta una notevole dispersione di calore, per creare una nuova unità abitativa, facendo il cambio di destinazione d’uso. Per quanto riguarda i permessi non ci sono problemi, abbiamo già interpellato l’ufficio tecnico del comune. Vorrei sapere se possiamo usufruire di agevolazioni quali l’ecobonus o altri. Grazie. Sandra
No.
Gentile Architetto, dovrei fare un cambio di destinazione d’uso da bottega a deposito. Bisogna richiedere una scia o il permesso di costruire?
Dovrebbe essere sufficiente una Scia, ma spesso le procedure variano da comune a comune.
Buongiorno, La mia compagna è proprietaria di una casa in cui una stanza (circa 25m) e stata adibita a negozio massaggi e estetista con cambio di destinazione d’uso, ora vuole vendere la casa e deve fare il cambio di destinazione il comune chiede circa 3.000 euro di oneri è normale?
Non posso saperlo: bisognerebbe conoscere il Comune e gli oneri previsti per esso.
Buona sera, sto per acquistare un immobile di categoria C6 che è un piano terra con altezza 2,5 mt e già trasformato ed usato come abitazione, posso convertirlo in A3 ? L’altezza può essere un problema? Il fatto che sia in minima parte interrato? Grazie
Sta acquistando un immobile a tutti gli effetti irregolare: è un garage ma viene usato come abitazione, non ha l’altezza minima per l’agibilità ed è in parte interrato.
salve architetto, le chiedo: ho un laboratorio (c3) mi è stato chiesto in affitto per usarlo come magazzino/ deposito ( motori nautici destinati alla vendita online ) è possibile affitarlo senza fare il cambio di destinazione d’uso grazie.
Sì.
Io e mio fratello stiamo per acquistare una villa unifamiliare su 2 piani + interrato di circa 418 m^2 totali di cui:
278 m^2 unità immobiliare (categoria catastale A/2) primo piano + una parte piano del piano terra + piano interrato.
109 m^2 laboratorio (categoria catastale C/3) parte del piano terra
31 m^2 garage completamente staccato dall’edificio principale (categoria catastale C/6).
L’idea finale è quella di ristrutturare e realizzare due appartamenti che saranno la prima casa rispettivamente mia e di mio fratello. Chiedo se è possibile che io acquisti l’unità immobiliare come prima casa e mio fratello acquisti il laboratorio e il garage esterno in maniera tale da riuscire ad usufruire entrambi del superbonus (mio fratello contestualmente al cambio di destinazione d’uso da C/3 ad A/2).
Ci sono altre soluzioni più convenienti per gestire l’acquisto?
Grazie in anticipo
No, credo sia l’unica.
buongiorno, ho intenzione di acquistare una casa singola da ristrutturare con abbinato un laboratorio C3 di 230mq, il notaio mi dice che se prima del rogito faccio il cambio destinazione d’uso da C3 a C2 (magazzino) posso rogitare tutto come prima casa, dal momento che non vado ad aumentare il carico urbanistico chiedo un parere di fattibilità, ho anche dei dubbi sul poter avere un magazzino così grande come pertinenza della casa il notaio fa bene il suo lavoro ma non è un tecnico
I suoi dubbi sono giusti, ma la risposta sulla fattibilità si può avere solo conoscendo la strumentazione urbanistica locale. Dovrebbe quindi interpellare un architetto del posto.
Salve Architetto volevo chiederle se è possibile cambiare un edificio multipiano (tre + piano seminterrato) attualmente accatastato A10 in categoria A2
Inoltre avendo un immobile nello stesso comune (attualmente prima casa), se eventualmente potrebbe passare come seconda casa e fare come prima casa quello che attualmente risulta in A10
Le faccio queste domande per valutare se procedere con l’acquisto o meno.
In attesa di una Vostra risposta, colgo l’occasione per porgerle i miei distinti saluti
Grazie
Per sapere se è possibile deve contattare un architetto del posto che possa verificarlo in base alla strumentazione urbanistica locale.
Salve, sto valutando di acquistare una villetta di nuova costruzione di 120 mq con 3 stanze da letto ma mi hanno detto che la villetta è accatastata come A7 solo per 30 mq il resto solo locali tecnici di cui il garage è in realtà la cucina. Vorrei capire che problematiche posso avere in futuro.
L’immobile presenta abusi edilizi. I rischi sono questi: https://www.guidaxcasa.it/rischio-illecito-edilizio/ (A parte il fatto che non so se troverà un notaio disposto a rogitare).
Buonasera, volevo chiederle una informazione riguardo un cambio di destinazione di un Agriturismo con 8 appartamenti in Abitazione? E possibile?
Grazie
Come dico sempre… dipende dalla strumentazione urbanistica locale.
Salve, sono proprietario di una villetta a schiera. Il piano seminterrato, alto 2.45 quindi non abitabile, è formato da un locale legnaia, bagno/lavatoio, ripostiglio e garace. Vorrei cambiare la porta del garace e mettere un portoncino e una finestra per usare il garace come ripostiglio. Questa operazione richiede immagino autorizzazioni. Se effettuo questa modifica mi compromette la richiesta di agevolazione per ristrutturazione al 110%? Cambia la volumetria della casa?
Grazie
Se è un intervento assentibile, no.
Salve Egr. Architetto,
ho da poco acquisito un’appartamento. Al piano interrato ha garage singolo, cantina e lavanderia tutti uniti in lunghezza ma ognuno dagli altri separati da muro con porta antincendio.
Possedendo due auto vorrei rinunciare alla cantina e rendere il garage doppio abbattendo il muro che separa il garage dalla cantina, appunto..
Posso farlo?
Come devo muovermi?
Garage e cantina insieme misurerebbero circa 25 mq.
La ringrazio
Sono cose che vanno verificate in sede locale con la strumentazione urbanistica del posto.
Buongiorno Architetto,
ho una abitazione unifamiliare che ha una pertinenza staccata, accatastata come C//6 garage.
Ha però un bagno completo (doccia, lavello, wc), finestre, un sistema di riscaldamento con vecchie stufe e boiler a legna, una porta di accesso di un metro di larghezza ed una altezza di 3.05 mt da pavimento a soffitto e poi ha in il solaio in pendenza..
L’abitazione non ha altri garage. E’ possibile il cambio di uso?
Ma tutto questo è stato realizzato regolarmente?
Buongiorno architetto,
sto valutando l’acquisto di un rustico al grezzo e in stato di abbandono che per progetto, metrature e terreno di pertinenza è classificato A/8 Abitazioni in Ville. Acquisterei (come società agricola semplice) il rustico + 4ha di terreno (il tutto dallo stesso proprietario, trattasi tra l’altro di una società). La domanda è: vista l’attività rurale che ne seguirà, riesco in qualche modo a declassare l’immobile da A/8 a A/6 casa rurale affinchè possa poi beneficiare di incentivi al completamento d’opera e/o riqualificazione?
Grazie
Questo deve verificarlo con un tecnico in sede locale. Purtroppo non conoscendo l’immobile non posso darle una risposta certa.
buongiorno, vorrei procedere all’acquisto di un garage. il proprietario mi riferisce che al comune è registrato come magazzino mentre al catasto, come risulta dalla visura, è clasificato C6. è possibile procedere ugualmente all’acquisto? Sicuramente sarebbe meglio prima sanare la discoradanza, giusto?
grazie
Sì.
Gent.mi,
sono possessore di un immobile costituito da un piano terra e primo piano in unica unità immobiliare, ma in previsione di future modifiche il vecchio proprietario aveva costituito un androne interno, per permettere un accesso al piano primo senza intralciare il piano terra. Vorrei chiudere questo androne ed utilizzarlo come vano, senza apportare modifiche alla sagoma. I tecnici del comune mi dicono che è equiparabile a veranda e per questo va “chiuso” con elementi precari ed amovibili. Ma in realtà vi è un cancelletto ed io vorrei solo mettere un portone…
La risposta del comune mi sembra strana… In effetti si tratta semplicemente di chiudere un portone esistente.
Purtroppo non posso darle una risposta senza avere una conoscenza “visiva” dell’immobile, per cui le consiglio di affidarsi a un tecnico del posto.
Buongiorno architetto,
in relazione al mio quesito del 16/1/21 volevo chiederle se la sua risposta affermativa significa che, pur in assenza di un impianto di riscaldamento esistente nel c/6 (a meno che non si possano considerare tali i radiatori elettrici) la stanza ricavata nella soffitta c/6 e trasformata come nuovo vano dell’a/2 può accedere al superbonus energetico 110 se si realizza il doppio salto di classr nello stesso a/2? Oppure che il nuovo vano rientra al massimo nel bonus ristrutturazione 50% e l’a/2 esistente nel bonus potenziato 110%? Cordialmente,
Per una consulenza dettagliata, richiedere qui il servizio a pagamento: https://www.guidaxcasa.it/richiedi-consulenza-le-detrazioni/
Buongiorno architetto,
sono proprietario in centro storico zona A di un immobile residenziale indipendente a/2 con prospiciente pertinenza c/6, separati da strada di proprietà con servitù di passaggio a favore degli altri proprietari. La pertinenza c/6 è costituita al piano terra da un garage auto e al piano superiore da una soffitta, entrambi accatastati in quest’unica particella c/6. Per esigenze di spazio vorrei trasformare la sola soffitta di circa 25mq in vano stanza da letto, dotandolo quindi di impianto termico attualmente inesistente (illuminazione, acqua e scarichi sono già presenti) tramite ristrutturazione leggera. Il piano regolatore comunale prevede la possibilità di effettuare opere di ristrutturazione. Secondo lei, fermo restando il rispetto delle normative urbanistiche e la possibilità di destinare a stanza da letto solo una parte (la soffitta) dell’attuale c/6, tale intervento può usufruire delle agevolazioni fiscali per ristrutturazioni (50%) o addirittura per superecobonus (110%) nel caso si possa contemporaneamente realizzare il doppio salto di classe energetico sull’immobile residenziale “principale” a/2?
Cordialmente,
Sì.
Gentile Architetto.
riformulo il quesito: nella mia villetta ho un piano interrato fuori sagoma rispetto al piano terra abitabile suddivido in cantina ed area garage regolarmente accatastato. Vorrei spostare il muro che separa la zona cantina da quella garage con l’estensione quindi dell’attuale zona cantina ad occupazione del garage, ritiene che sia possibile?
Il tecnico che ho interpellato ritiene che non sia possibile perché la zona cantina così facendo finirebbe fuori dalla sagoma del piano terra abitabile. Mi fornisce cortesemente una sua interpretazione?
Grazie
Franco
Se il tecnico ritiene così, probabilmente ci sarà qualche norma locale che lo prevede.
Salve, avrei bisogno di risolvere un problema. Sono il proprietario di un albergo categoria D2 e vorrei cambiare una parte dell’immobile in abitazione privata con ingressi indipendenti e senza fare nessuna opera muraria. Il comune mi chiede di pagare per intero le spese di urbanizzazione. A me sembra non corretto essedo una “riduzione” di carico urbanistico e avendo pagato prima le spese di urbanizzazione per l’albergo. Grazie del suo prezioso aiuto, Massimo
Perchè pensa che il carico urbanistico si riduca? Si crea di fatto un’unità immobiliare in più.
Gentile Architetto,
Nel piano seminterrato della mia villetta sono presenti un locale cantina ed un garage adiacenti, sarebbe possibile estendere la cantina su tutto il garage? Cosa dovrei fare per regolarizzare il cambio?
Grazie
Francesco
Non ci dovrebbero essere problemi se ha cmq l’area minima per il parcheggio.
Per fare il cambio deve rivolgersi a un architetto che predisponga la pratica.
Gentilissima arch.
Dopo aver usufruito del superbonus 110% che obblighi ho verso l’AdE? Nello specifico dovrei destinare parte dell’immobile a categoria commerciale, ovviamente post operam, per quanto tempo sono vincolato a mantenere l’immobile a categoria residenziale senza poterlo cambiare?
Grazie
Non ci sono indicazioni in proposito.
Gentilissimi, io passeggo un capannone di 600 mt in provincia di Verona accatastato d1 artigianale commerciale industriale con una rendita catastale folle, mentre i miei vicini sono accatastati solo come artigianale e con una rendita catastale che risulta meno della metà.
E’ possibile fare una variazione solo a commerciale? Cosa potrei fare? Potete indicarmi un professionista nella zona di Bevilacqua vr Grazie
Come ho più volte spiegato non si può fare una variazione solo catastale. Si deve modificare l’immobile dal punto di vista urbanistico e, come conseguenza, si potrà modificare anche al catasto.
Salve Architetto,
vorrei acquistare un fienile in montagna (1.300 m s.l.m).
L’immobile si compone di due piani di circa 35 mq ciascuno, attualmente non ha alcun tipo di allacciamento (elettricità, fogne, acqua).
Il mio progetto sarebbe di ristrutturare l’intero edificio (muri e tetto) e di installare un impianto fotovoltaico e costruire un piccolo bagno. Per l’acqua sto valutando un sistema di raccolta di acqua piovana più una cisterna per l’acqua potabile.
Vorrei chiederle se secondo Lei inserendo nel progetto il cambio di destinazione d’uso (ho già verificato la possibilità in Comune) da rurale ad abitativo posso avvalermi del Superbonus 110% per:
1) i lavori di isolamento e stabilità dei muri;
2) il rifacimento del tetto;
3) eventualmente anche per l’installazione di alcuni impianti (es. fotovoltaico e riscaldamento).
Ringrazio per la Sua disponibilità.
Può avere il superbonus solo su interventi di consolidamento statico e, di conseguenza, per il fotovoltaico.
Buongiorno,
appurato che il sismabonus 110% fa rientrare anche i lavori x i vani che avranno un cambio di destinazione d’uso, le mie domande riguardano la detrazione dei costi:
1) gli oneri di cambio d’uso che prima di questo 110% si potevano detrarre al 50%, adesso li posso detrarre al 110% facendoli assorbire dall apratica sismabonus?
2) le spese di ristrutturazione x i lavori del vano oggetto del cambio d’uso utili a renderlo abitabile in maniera residenziale (impianti acqua, elettrico, gas, infissi ecc) vengono anch’essi assorbiti dal sismabonus 110% o rientrano nella classica detrazione al 50%?
grazie in anticipo
andrea
1) sì
2) dipende… se sono conseguenti all’intervento di adeguamento sismico sì, altrimenti vanno al 50%. Il limite di 96.000 euro è unico.
Salve gentile Architetto,
ho un villino con una parte ad uso residenziale ed un box auto accatastato come C6 che è contiguo all’abitazione.
Vorrei sapere se è possibile il cambio di destinazione d’uso del vano C6 a residenziale e se è richiesto il Permesso di Costruire o una semplice SCIA?
Grazie mille per le risposte che mi vorrà dare.
La risposta è sempre la stessa: dipende dal piano urbanistico locale.
Buongiorno Architetto,
nella mia abitazione principale esiste una pertinenza integrata con l’abitazione che ha tute le caratteristiche di un piano Piloty e risulta essere censito come Box auto C/6.e comunicante con casa da una porta interna.
Essendo un Piloty praticamente si sviluppa in parallelo come fosse un piccolo ‘tunnel’ (con due aperture diametralmente opposte che danno sul giardino di casa da entrambi i lati.
Potrei chiudere molto velocemente entrambi le aperure e rendere quindi tale spazio abitabile con un tavolo ma senza utenze domestiche (lavandino, scarichi, gas, riscaldamento). Questo si configura come un abuso? c’è modo eventualmente di passare da C/6 ad abitazione?
la Zona è Centro Giano (Roma)
grazie mille per la disponibilità
Riccardo.
Se chiude le aperture senza titolo abilitativo, certo che commette un abuso.
Per verificare se il cambio d’uso è fattibile, le rispondo quel che rispondo a tutti: bisogna verificare in base alla strumentazione urbanistica locale.
Salve architetto,
vorrei chiederle un parere in merito a una situazione che mi riguarda. Lo scorso primo ottobre ho trovato un annuncio di un monolocale in affitto da un privato, l’ho visto in giornata e il 5 ottobre ho incontrato il proprietario per firmare il contratto.
All’atto della sottoscrizione mi rendo conto che il contratto sottopostomi è ad uso commerciale, e l’immobile è di categoria A10. Sul momento ho firmato senza sollevare questioni, ma ora, dopo aver saputo che non potrò prendervi la residenza, mi viene anche il dubbio che io possa essere in una posizione giuridicamente ambigua in quanto formalmente abito in un immobile che pur essendomi stato proposto come monolocale ad uso abitativo, di fatto è un ufficio. Faccio presente che all’interno è completo di cucina a gas, forno, frigorifero e due letti, ma il soffitto è alto solo 2 metri.
Le chiedo un parere da esperta sulla mia situazione e se devo preoccuparmi.
La ringrazio,
cordiali saluti.
Il problema è sostanzialmente che in questo immobile non potrà prenderci la residenza e avrà probabilmente bollette maggiorate perchè utenza commerciale. Molto probabilmente avrà anche Tari più alta.
Poi, dal punto di vista giuridico, non so dirle quali potrebbero essere le conseguenze.
Salve, Sono propietario di una casa, indipendente sui 4 lati, composta da piano terra, mansarda in cui è ricavato un piccolo bagno (2×1,5 metri) e piano semi interrato composto da box auto cantina lavanderia e 3 locali di sgombero. guardando la visura mi sono accorto che il minuscolo bagno in mansarda risulta senza destinazione e che uno dei locali nel piano semi interrato è stata fatta una cucina mentre la destinazione era cantina. ho comprato la casa di recente e visto che mi è stato proposto di eseguire un efficientamento energetico usufruendo del 110% volevo sapere come comportarmi per essere in regola e sfruttare questa occasione. Ho letto che il più piccolo errore edilizio può inficiare tutta la pratica
grazie molte.
Beh, non le resta altro da fare che sanare le irregolarità o ripristinare laddove non è possibile.
Non mi stancherò mai di ripetere: queste cose vanno verificate prima di acquistare!!!
Buongiorno Architetto ho acquistato un locale edificato nei primi anni 40, attualmente accatastato come C2 nel quale dal 1967 viene esercitata senza soluzione di continuità un’attività di somministrazione alimenti e bevande (Bar). Volendo subentrare in tale attività volevo sapere se sono costretto a fare il cambio di destinazione d’uso da C2 a C1 o se la destinazione d’uso del locale si intende corrispondente all’uso che storicamente è stato fatto dello stesso e quindi non sono costretto a fare un cambio di destinazione d’uso. Cordiali Saluti
Subentrando oggi dovrà presentare una cospicua documentazione comprovante l’agibilità dell’immobile per quell’utilizzo, quindi il cambio di destinaizone sarà inevitabile.
Gentile Architetto, sono proprietario di una villetta con ampio giardino – 200 mq, affidata in uso gratuito alla mia ex-moglie con sentenza di divorzio del tribunale. Avendo necessità di una piccola parte del giardino per altri scopi, potrei frazionarne una parte diciamo la metà e quindi disporne io personalmente? Aggiungo che siamo in buoni rapporti. Grazie per la risposta
Anche questo va verificato in base alle normative locali.
Gentile architetto, avrei una domanda se potrrebe rispondermi. Sono in tratativa per comprare un piccolo rustico in Toscana. La classe catastale e c6 (era un deposito per le castagne). La quadratura e di 35 metri quadri (16 piano tera e 16 primo piano) e vorrei chiederla se e possibile cambiarlo in residenziale e quanto più o meno mi costerbe con le carte… La ringrazio per la sua risposta! Bastian
La risposta è sempre la stessa: dipende dal piano urbanistico locale.
Gentile Arch. variare la destinazione d’ uso parziale di un capannone industriale ove all’ interno siano presenti uffici regolarmente accatastati trasformandoli, aumentando la superficie degli stessi, in abitazione mentre il restante come uso garage (di notevole dimensione) trattasi di 100mq di uffici (estesi) e 200 di capannone/garage è fattibile? si può sfruttare il superbonus? rientrerebbero anche le spese di cambio destinazione uso? come si calcola questo onere?
Ringrazio anticipatamente
La fattibilità dipende dalla regolamentazione locale. In caso positivo si può usufruire di superbonus.
Gentile architetto, mio padre è proprietario di un immobile di tipo A2 che inteneo ristrutturare e frazionare. Dovrebbe fare a nome suo una prima serie di lavori strutturali – con soggetto l’intero immobile – sfruttando il bonus (50%/110%), quindi frazionare, vendere la parte frazionata a me e successivamente io effettuerei ulteriori lavori di finitura sull’immobile frazionato. Questa secondo intervento posso usufruire nuovamente del bonus, sia 50% e/o 110%? grazie
Sì.
Gentile architetto, ho un immobile di tipo C2 in un’area per la quale il mio comune consente il cambio di destinazione d’uso in A2. Mi hanno detto però che, non essendo un immobile dotato di impianto di riscaldamento, non potrò accedere al bonus 110%: mi conferma questo?
Sarebbe possibile/conveniente fare un primo cambio di destinazione da C2 a C3 (realizzando i lavori minimi indispensabili e cioè riscaldamento, impianto elettrico e servizi igienici) e quindi un nuovo cambio da C3 a A2 sfruttando il bonus 110%?
Le confermo che il super ecobonus 110% non si può avere per immobili privi di impianto di riscaldamento.
L’intervento che vorrebbe realizzare sarebbe possibile, ma a mio avviso non conveniente.
Il mio confinante di campagna ha un terreno con una casa di circa 220 metri quadri accatastata C2 in cattive condizioni. Siamo in trattativa. Vorrei sapere se, comprandolo, posso cambiare destinazione d’uso in abitativa. In tal caso posso sfruttare l’ecobonus oppure il bonus 65% per la ristrutturazione? Abito in Sicilia e precisamente a Piazza Armerina.
La risposta è sempre la stessa: dipende dal piano urbanistico locale.
Buongiorno Architetto,
ho una cantina accatastata c2 al piano seminterrato di un condominio dove ho anche l’appartamento. Tale cantina al momento è una pertinenza dell’appartamento (che è prima casa) che si trova al primo piano, quindi i due immobili non sono internamente collegati, ma sono collegati dalla scala del condominio.
Tale cantina ha una superficie di 96 mq per cui vorrei ristrutturarla per usarla come taverna.
é possibile recuperare tale seminterrato facendo un passaggio da c2 a c1? o c3?se si, gli oneri di urbanizzazione sono dovuti? L’immobile è a Milano.
Come sempre devo dirle che dipende dal piano urbanistico locale. In caso affermativo, gli oneri saranno dovuti.
gentile architetto
sono in procinto a demolire e ricostruire con uguale cubatura due immobili in condominio minimo, parte dell’attuale garage diventerà categoria c1 (commerciale), posso accedere al superbonus 110%?
grazie per la risposta
Solo se almeno un 50% della superficie del fabbricato sarà abitativa.
Mi consiglia di presentare istanza prima della richiesta di superbonus, oppure posso fare cambio di destinazione dopo file lavori?
Grazie per il tempo che mi ha dedicato
Forse non ha le idee troppo chiare… le consiglio di confrontarsi con un tecnico.
Il superbonus è un incentivo fiscale per interventi edilizi (non si richiede). Se lei realizza un intervento (che può essere anche di cambio di destinazione d’uso), qualora questo intervento abbia determinate caratteristiche, può usufruire dell’incentivo.
Salve architetto, possiedo un lotto di 747 mq, si trova a Palermo, nello stesso lotto esiste un magazzino censito catastalmente ma non sanato. Ci troviamo in zona D2 del P.R.G. Vorrei realizzare una Palestra per la mia ASD senza scopo di lucro, con meno di 100 atleti. Vorrei sapere se possibile in qualche maniera recuperare il magazzino esistente. Oppure se posso, demolendo l’esistente, costruire un nuovo capannone con gli spogliatoi e servizi, e se si può fare, che superficie posso realizzare. Mi e stato detto che dovrei fare un cambio all’interno della categoria da d2 a d6, la legge dice che non ho bisogno di SCIA, che costi dovrei affrontare?!, grazie
La risposta non può trovarla su un blog. Occorre per prima cosa capire se l’immobile è sanabile; in caso affermativo vedere se è possibile il cambio d’uso; in alternativa demolire l’abuso e capire se si può costruire quello che lei vuole… Insomma occorre un sopralluogo, lo studio della documentazione e della strumentazione ubanistica locale e può farlo solo un architetto del posto che le fornirà anche una stima dei costi.
Grazie mille gentile architetto
buongiorno architetto, le chiedo: ho fatto istanza al comune di napoli per un cambio di destinazione d’uso da C/2 ad A/10 (uso ufficio) senza opere, per poi, con un secondo step, impiantarvi un laboratorio d’analisi.
L’istanza è stata fatta con permesso a costruire in quanto l’U.I. è in centro storico e non basta la SCIAPC. Ho ricevuto motivi ostativi all’istanza in quanto non ho inserito opere interne ma solo il cambio di destinazione,
Specifico che non le ho inserite dovendo richiederle e fare in secondo momento con una Cila dopo approvazione da parte dell’ASL competente e secondo le prescrizioni della stessa, del progetto di ristrutturazione dell’immobile. Il permesso a costruire permette la richiesta con e senza opere…… Vorrei conoscere il suo parere…. Grazie
Il PdC si può chiedere senza opere quando le opere non servono… Ad es. per trasformare un appartamento in ufficio non sono in genere necessarie opere. Per trasformare un C/2 in ufficio, invece, occorre realizzare i servizi igienici, fare partizioni, mettere impianti adeguati, ecc.
Mi fa meraviglia che il suo tecnico queste cose non le sappia.
Ringraziandola per la veloce risposta al quesito, richiamo la discussione precedente sul PDC, il servizio igienico già c’è, il cambio di destinazione è propedeutico alla realizzazione di un Laboratorio di Analisi che sovrintende alle prescrizioni dell’ASL competente, io in qualità di venditore non posso assumermi la responsabilità di una cosa che non mi competerà…. o sbaglio? Dovrebbe, una volta a buon fine la compravendita, la parte acquirente a richiedere CILA per l’impiantistica e la diversa distrubuzione interna, sempre dopo benestare dell’ASL…….
A parte che un C2 non potrebbe avere un servizio igienico… ma sicuramente non ha altre caratteristiche da definirlo laboratorio di analisi.
Rispondo cmq al suo quesito come venditore: se lei deve vendere un ufficio deve fornire al suo acquirente un immobile avente tutti i requisiti. Altrimenti venda l’immobile come deposito e l’acquirente provvederà a fare il cambio d’uso e tutto il resto.
Ho trasformato un vuoto sanitario in cantina e tavernetta, nel catasto risulta vuoto sanitario, non esistono termosifoni, quindi l’ape per il bonus al 110% per fotovoltaico non dovrebbe essere considerata, ma andrebbe considerata solo sulla casa regolarmente accatasta? Un ipotetico controllo dell’agenzia delle entrate creerebbe problemi problemi di abusivismo?
Mi perdoni, ma al paese mio il “vuoto sanitario” è un vespaio, come si fa a trasformarlo in stanze? Cmq dal suo commento emerge innanzitutto che ci sono una serie di abusi (e quindi niente bonus) e poi una grande confusione su ciò che è regolare e ciò che è incentivabile.
Buongiorno,
vorrei acquistare una proprietà, in questa c’è un deposito al piano terreno, che ha ottenuto l’agibilità nel 1991, volendo cambiare la destinazione d’uso dello stesso da C2 ad A3 presuppone che si debba fare il vespaio?
La ringrazio anticipatamente
Lorena
Sarebbe opportuno. Ma l’obbligatorietà o meno dipende dal regolamento edilizio del comune.
Buongiorno. Ho da poco acquistato una vecchia casa. Al piano terra vi è un deposito di categoria catastale c2 di altezza 2,40 m., usato dal precedente proprietario come garage. Vorrei sapere se posso continuare ad usare tale deposito come garage, visto che per accedervi devo passare attraverso la proprietà privata (corte) di altri proprietari confinanti, con i quali non ho buoni rapporti, a differenza del precedente proprietario della mia casa. Se così non fosse, posso trasformare il locale deposito c2 in garage c6 e poter passare indisturbata, facendo manovra sulla corte privata dei miei confinati, senza che questi possano contestarmi il passaggio e la manovra? Tengo a precisare che se io faccio manovra, i vicini non possono parcheggiare la loro auto sulla corte di loro proprietà. Grazie infinite del’attenzione e della eventuale risposta.
Per quel poco che ho capito le conviene assolutamente fare il cambio, per non avere problemi.
SALVE, SIG. PAOLA, PRIMA DI PROCEDERE AL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO, OCCORRE CAPIRE SE LEI DA ATTO NOTARILE HA UN DIRITTO DI PASSAGGIO PEDONALE O CARRABILE.
Grazie, architetto.
Però le ricordo che è buona regola di netiquette non scrivere tutto in maiuscolo perchè equivale a urlare. 🙂
Buonasera, nel caso in cui un locale tecnico (cavedio) sia stato trasformato in cucina senza presentare documenti (20 anni fa) e sia presente come vano di cui non é specificata la destinazione nella pianta catastale, oggi é possibile sanare la situazione presentando una CILA/SCIA (se necessaria) pagando la multa per la sanatoria e procedere poi con la variazione catastale?
Si parla di una superficie già di pertinenza della UI di 5 mq per una superficie totale di 110 mq circa.
Grazie per il tempo che vorrà dedicare a questa richiesta.
Bisogna verificare se esistono i requisiti di doppia conformità.
Salve! Volevo un’informazione: devo cambiare la destinazione d’uso di un locale adibito come deposito interrato, a locale commerciale! Come fare e sopratutto… cosa fare? Graie anticipatamente se avrete piacere nel darmi una mano!
Rivolgersi a un architetto del posto: le dirà per prima cosa se è possibile e, in caso affermtivo, le preparerà le pratiche necessarie.
Buongiorno,
volevo chiedere un’informazione.
Premetto che abito a Roma.
Lavoro con P.IVA e principalmente a casa, ora vorrei affittare un “ufficio” per poter lasciare la casa separata dall’ambiente lavorativo. La mia professione non richiede visite di persone quindi da un punto di vista funzionale sarebbe difficile dire se ci abito o ci lavoro.
Posso cmq affittarlo come appartamente e detrarlo come costo per la mia attività?
grazie
Antonio.
Se affitta un immobile come abitazione, potrà detrarre solo il 50% dei costi professionali.
Buongiorno Arch. Granata.
Abito a Roma nord e poco fuori il GRA stanno vendendo un Ristorante/Pizzeria dotato di un parco (circa 2 ettari) una piscina olimpionica e un campo da tennis.
Sarebbe una casa da sogno per la mia numerosa famiglia e animali domestici e non (facciamo volontariato da 30 anni).
Al comune ci hanno detto che il cambio di destinazione d’uso rilevante è possibile (impianti a norma, doppio bagno, etc etc) tuttavia non ci hanno indicato il costo degli oneri di urbanizzazione.
E’ possibile avere una stima da lei, nel senso un max/min sulla sua esperienza pregressa?
Grazie in anticipo,
Carlo
Non è un importo che si può calcolare in maniera spannometrica.
Se le serve un calcolo preciso, può avere qui un preventivo: https://www.pratichecasa.it/richiedi-un-preventivo/
Inserendo il codice guidaxcasa potrà avere uno sconto del 5%.
La ringrazio per la risposta è stata gentile.
Mi andrò a informare presso il Comune.
Le auguro una buona giornata.
Buongiorno Arch. Granata.
Spero d’essere breve e che lei possa rispondermi.
Sfruttando il piano casa Campania si vorrebbe richiedere un cambio di destinazione d’uso di un locale C/3 (di 110 mq) per mutarlo in civile abitazione (senza aumento di volumetria).
Le chiedo:
– una volta ottenuta la modifica urbanistica si può usufruire del super bonus 110% per combinare gli interventi di riduzione del rischio sismico (necessariamente richiesti) e quelli per la riqualificazione energetica?
Ossia: si possono sostituire gli infissi (e “detrarli” al 110%) utilizzando come intervento trainante SOLTANTO il “Sismabonus”?
(ovviamente a patto che si raggiunga il miglioramento di due classe energetiche).
Grazie.
No, gli interventi di riqualificazione energetica sono trainati solo dal super ecobonus.
Architetto la ringrazio per la risposta.
Se me lo concede le faccio una ultima domanda:
ma su una civile abitazione, diventata tale a seguito di un cambio di destinazione d’uso, si può usufruire di super ecobonus e di riqualificazione energetica? Le faccio questa domanda perché c’è chi dice che non sia possibile (in quanto un cambio di destinazione d’uso è sempre da considerarsi “nuova costruzione” e quindi niente Ecobonus, al limite solo detrazioni al 50% per ristrutturazioni) e chi invece sostiene che sia possibile usufruire anche dell’ECOBONUS, a patto che nella variazione urbanistica in comune si indichi “ristrutturazione edilizia” e non “nuova costruzione”.
Grazie ancora.
Le hanno detto una grossa sciocchezza. Del resto, se fosse davvero nuova costruzione, non si potrebbe avere nemmeno il bonus ristrutturazione 50%!
Gentile Architetto, posso utilizzare un locale catastato C2 come box per auto? Grazie per la risposta.
No.
Buonasera, il mio vicino di casa ha un pianoterra con la destinazione d’uso ufficio ma in realtà c’è un appartamento che affitta ad uso turistico, è considerato un abuso edilizio? ed eventualmente quali sono le sanzioni a cui andrebbe incontro? Grazie.
Sì. Per le sanzioni può leggere questo articolo: https://www.guidaxcasa.it/rischio-illecito-edilizio/
Salve, ho acquistato un fabbricato di 120mq. composta da un piano terra adibito ad abitazione 60mq. e piano seminterrato (realizzato con tutti i requisiti di abitabilità) adibito ad accessori (lavanderia, cantina, sgombero) 60 mq. comunicante con scala al piano terra. Secondo lei è possibile presentare uma scia per il cambio di destinazione d’uso del seminterrato in abitazione? la casa si trova in zona agricola. grazie
La risposta è sempre la stessa: dipende dalle norme locali.
Buonasera Architetto, abito a Roma zona sotto alto vincolo paesaggistico, posso modificare la destinazione d’uso di un box a cantina (dovrei sostituire la vecchia caldaia con una nuova) e non ho altri posti se non il box ma così non sarebbe a norma. Grazie
La risposta è sempre la stessa: bisogna verificare la normativa locale.
Buonasera Architetto, sono proprietario di uno stabile accatastato come C2 altezza minima 3 mt, in fase di condono 47/85, secondo lei vi sarebbe la possibilità di cambio d’uso in abitazione? Grazie
Ne dubito, ma come dico sempre bisognerebbe conoscere la normativa locale.
buonasera, ho una casa di due appartamenti, piano terra e piano 1^ e a distanza di 50 mt circa un capanno ad uso ricovero attrezzi agricoli; vorrei spostare la destinazione d’uso l’appartamento al piano terra col capanno e viceversa, è possibile? grazie. Franco
Dovrebbe essere una cosa possibile. Da verificare sempre in base alla normativa locale.
Buongiorno,
io vorrei fare il cambio di destinazione d’uso da magazzino a box, di una parte di un immobile sito al piano seminterrato di 160 mq, che presenta le caratteristiche di box (rampa di accesso, dimensione serranda, altezza ecc.). Per fare il cambio di una porzione di esso (circa 30mq) è necessario fare prima un frazionamento in comune e poi in catasto? oppure si può fare il cambio di una porzione di esso senza frazionarlo? Specifico che l’ingresso è unico, da quello che dovrebbe divenire box e poi vi è un muro con porta che separa l’altro locale.
Cordiali saluti
Occorre fare anche il frazionamento.
Grazie mille per la tempestiva risposta.
Buonasera architetto, Ho ereditato una proprietà di 200m2, è una terrazza con una stanza di 7m², Non credo sia sia possibile aumentare la volumetria della costruzione, l’edificio è sottoposto a vincolo paesaggistico e, seppur accatastata come abitabile, la piccola struttura in muratura esistente, non è databile ufficialmente. Dopo alcune indagini informali siamo riusciti a far risalire la costruzione a prima del 67 ma non siamo in possesso di documenti che lo certifichino. Credi che sia possibile costruire almeno 50m² con una struttura leggera (vetro, legno e alluminio) e risiedere?. è possibile allacciare luce gas e telefono che in questo momento sono collegate a un appartamento al secondo piano. Grazie mile per la risposta
Non si può dare risposta a un queisto come questo su un blog, perchè la questione implica come minimo lo studio della documentazione.
Buongiorno Arch.
Per fare un cambio di destinazione d’uso da studio medico ad abitazione è sempre necessario un permesso di costruire? Grazie
Sì, perchè è un mutamento d’uso urbanisticamente rilevante.
Buonasera architetto. Articolo chiaro come pochi in giro per il weeb, sull’argomento. Vorrei farle una domanda. Avendo un appartamento in un condominio e volendo effettuare un cambio di destinazione d’uso da A10 ad A2 con relativa ristrutturazione, che passi devo compiere? Si ha diritto alla detrazione fiscale per le opere di ristrutturazione? Grazie
Beh, se mi fa questa domanda vuol dire che l’articolo non è poi tanto chiaro… 🙂
Cmq, per prima cosa deve rivolgersi a un architetto che verifichi la fattibilità dell’intervento. In caso positivo, i lavori sono detraibili.
Salve arch. Granata,
mia madre possiede un immobile a Napoli accatastato come C2 ma utilizzato a tutti gli effetti come abitazione. Volevo sapere se vi fossero possibilità di cambiare la classe d’uso in civile abitazione tramite certificato di agibilità eseguito da un tecnico nonostante l’altezza soffitto-pavimento sia di 2.40 m.
Cordiali saluti
Assolutamente no. A parte il fatto che il cambio d’uso non si fa in questo modo, ma non le daranno mai l’agibilità con questa altezza.
Buonasera Gent.ma Dott. Arch.Granata, sono interessato all’acquisto, per mia figlia, di un monolocale a Firenze, ristrutturato e ben arredato, già utilizzato per affitti settimanali. Purtroppo è accatastato in C2 e quindi ho dubbi sulla possibilità di poter cambiare destinazione d’uso, assai importante per avere anche la residenza. Pensa che sia fattibile? Grazie
Come dico sempre, deve incaricare un tecnico del posto, perchè va verificata la normativa locale.
Buonasera,
sto valutando un immobile sito poco fuori il raccordo anulare di Roma (zona Roma Nord). L’immobile si compone di un piano terra con giardino, al piano seminterrato c’è una cantina e subito sotto un box.
La cantina disponde di finestre (alte) e di una porta finestra che consente di uscire all’esterno e raggiungere con pochi scalini il giardino soprastante. Vorrei capire se sia possibile cambiare la destinazione d’uso della cantina e trasformarla in zona residenziale facendoci una sala hobby.
Grazie Valeria
Per rispondere bisognerebbe conoscere la strumentazione urbanistica locale, per cui le consiglio di consultare un tecnico del posto.
Buonasera, uno studio/ufficio cat A10 di 56 mq (2 stanze ingresso bagno e 2 finestre) con altezza tetti 240 cm al 1 piano di un condominio di 7 piani sito a Palermo si può cambiare la destinazione d’uso in civile abitazione.
La ringrazio anticipatamente
No, non ci sono le altezze minime interne.
Grazie della riaposta,
Una diversa categoria per pagare meno tasse in quanto ha una rendita catastale elavata, si potrebbe trovare, l imu viene costosa.
La ringrazio
Ha tutti i requisiti per essere un C2 (deposito).
Ma poi naturalmente come tale dovrebbe usarlo, cioè non potrebbe affittarlo o utilizzarlo come ufficio.
Buongiorno, ho acquistato un immobile artiginale di recente costruzione e vorrei realizzare al suo interno un locale da adibire uffici/spogliatoi per il addetti ai lavori. E’ necessario chiedere un cambio di destinazione d’uso solo pr la porzio einteressata dai lavori? In tal caso è da intendersi come una variazione rilevante e necessita di permesso di costruire o di una scia? Grazie!
No, non è necessario. La destinazione d’uso complessiva dell’immobile resterà sempre quella artigianale.
Gent.ma Architetto,
vorrei prendere in locazione un locale che ha come destinazione d’uso magazzino (C/2) che vorrei destinare alle attività di danza della nostra associazione. Presumibilmente bisognerebbe cambiarne la destinazione in C/4. Supponendo che l’ubicazione e la superficie areante/illuminante lo consenta, sarebbe oneroso o non oneroso? Ci sono dei casi in cui un cambio di destinazione potrebbe essere non oneroso?
Grazie mille e buona giornata
Il cambio d’uso è sempre oneroso. Certo se lei passa da una categoria per la quale gli oneri erano maggiori a una per la quale sono di meno, potrebbe risultare gratuito perchè nulla è dovuto.
Ho la stessa situazione per mettere in regola una ASD di danza. Ho incaricato un tecnico per interfacciarsi con il comune. Possibile che il comune debba chiedermi €.50.000 per una variazione di destinazione d’uso da C2 a C4?
E’ plausibile. Pensi alla differenza di carico urbanistico tra un locale deposito e uno per le attività sportive, con servizi igienici, docce, riscaldamento, ecc..
Buongiorno architetto, possiedo una villetta a schiera a2 in residence condominiale fatto da 144 villette in varie schiere, la mia villetta è classificabile come edificio unifamiliare?
No.
buongiorno voglio fare un camvbio didestinazie senza opere da negozi a garage. devo pagare oneri e costo di costruzione del tipo residenziale??
grazie
Sì.
Buonasera Architetto,
le faccio una domanda, sto acquistando una villa a schiera che risulta A/2 perchè fabbricata prima del 92, la sua corretta categoria dovrebbe essere A/7, ora mi chiedo i costi dell’aggiornamento sono a mio carico? e di quali cifre parliamo? si tratta di cambio o aggiornamento trattandosi di villa a schiera?
Grazie e saluti.
Si tratta di aggiornamento. Può far cambiare la categoria al venditore, ma consideri che poi pagherà le imposte per l’acquisto su una rendita sicuramente rivalutata.
Buonasera Architetto
sto per acquistare un immobile classificato come C2. L’acquisto è finalizzato alla ristrutturazione mettendo delle pareti in cartongesso.
Il magazzino è di 220 mq. Ha un bagno e antibagno. Posso fare il cambio di destinazione d’uso finalizzato alla realizzazione di uno spazio ricreativo. Es. radunare parenti ed amici per fare delle feste di compleanno o simile? 30 persone possono accedere al magazzino?
Il magazzino in precedente veniva utilizzato come autorimessa/concessionario. Gli impianti sono a norma e le porte hanno il maniglione antipanico.
Grazie e buon lavoro
Una cosa è utilizzare un C2 per feste personali e di famiglia (tipo tavernetta), altro è utilizzarla a scopo di lucro con l’ingresso di estranei.
In quest’ultimo caso dovrà verificare la fattibilità del cambio d’uso a livello urbanistico locale e poi richiedere tutti i permessi del caso.
Gentile Architetto,
Casa mia è a due piani, il piano terra che è la casa dove vivo (100mq), il piano sottoterra che nel progetto risulta come cantina (100mq).
Avendo finestre e porte e anche un bagno (come da progetto) posso cambiare la destinazione d’uso a Categoria C3?
Si può cambiare la destinazione d’uso anche se la casa non è completa e manca il certificato di agibilità?
Grazie mille per il suo tempo
non ho precisato che il cambio di destinazione d’uso vorrei farlo solo nel piano sottoterra.
Grazie ancora
Premesso che trovo strano che un immobile che in progetto è dotato di bagno abbia destinazione a cantina (di solito non si può).
Cmq, come ripeto sempre, non basta fare il cambio d’uso catastale, ma occorre anche quello urbanistico.
Quindi si rivolga a un architetto del posto che verificherà la fattibilità dell’intervento.
Buongiorno Arch. Carmen Granada,
ho letto con attenzione l’articolo e la ringrazio di averlo condiviso.
Ho delle perplessità circa quanto segue:
sono proprietaria di un appartamento A/3 e di un “confinante” C/2 che misura sup=2mq e H= 3.1mt (accatastati ognuno, il C2 e l’A3, con proprio e distinto elaborato planimetrico). Il C/2 è confinante con l’A/3 suddetto, ma con accesso indipendente da ingresso in comune a due appartamenti (ingresso comune derivato da precedente frazionamento dell’unico originario appartamento).
Oltre ad una diversa distribuzione interna dell’A/3 (opere di man. straord.) vorrei annettere il C/2 con l’A/3 con accesso direttamente dall’interno dell’A/3 tramite apertura di varco sulla muratura che li divide (e contestualmente chiudendo l’accesso attuale al C/2 che si trova sull’ingresso in comune, come suddetto).
Il C/2 (di 2mq) diventerà quindi superficie residenziale (nello specifico “ripostiglio” o “locale tecnico”).
Il miei dubbi sono:
1) nella pratica (SCIA?) devo far chiedere anche il “cambio di destinazione d’uso” E/O “mutamento di destinazione d’uso”… o che cosa?
2) gli Oneri di Urbanizzazione sono dovuti? Lo chiedo in quanto vi è sicuramente aumento di superficie e volume dell’A/3 (si azzera/annulla il C/2) MA in assenza di aumento di superficie concreta.
La ringrazio anticipatamente e la saluto.
1) A mio avviso no. Si tratta di accorpamento di una pertinenza con l’unità immobiliare, ma cmq il tecnico incaricato provvederà a fare le verifiche del caso.
2) Sì.
Buongiorno Architetto, l’autorizzazione del comune al cambio di destinazione d’uso al catasto da deposito ad abitazione è necessaria anche se non sono state apportate modifiche strutturali e l’attuale stato del luogo rispetta le caratteristiche urbanistiche per uso abitazione?
Comune e catasto sono due cose distinte.
Per il cambio d’uso descritto servono:
1) autorizzazione del Comune (pratica urbanistica)
2) una volta avvenuto il cambio, comunicazione al Catasto (pratica Docfa).
Salve, sig.ra Arch. ho una licenza tabacchi in un centro storico da quasi 70 anni, il prossimo anno mi scade la licenza e per il rinnovo mi hanno chiesto il cambio destinazione dell’immobile da a4 a c1, perchè dicono che l’autocertificazione del comune non basta xkè sono cambiate le leggi. volevo sapere, che cosa mi comporta? i tempi per il passaggio sono lunghi?
Se l’immobile non si trova in zona A, basta una Scia e i tempi sono immediati.
Buongiorno architetto,
Le chiedo gentilmente consiglio portandoLe un esempio: Sto acquistando dal Sig. Rossi i resti di un annesso agricolo per ricostruirlo e trasformarlo in abitazione, il regolamento mi impone la ricostruzione a non più di 50mt da un abitazione esistente al 1997, l’unica abitazione a confine con la proprietà del Sig. Rossi che abbia questi requisiti appartiene al Sig Bianchi, logicamente nel terreno di proprietà del Sig. Bianchi, ed ecco il mio problema, in comune mi dicono che solo il Sig. Bianchi può presentare detta pratica. Mi conferma?
Non le posso confermare… Se deve presentare una pratica per la proprietà del sig. Rossi, a me risulta che debba essere intestata al sig. Rossi…
Gent.ma Arch.
sono proprietario di un immobile A/3 con pertinenza C/6, staccata dall’immobile principale, e vorrei modificare la destinazione d’uso di quest’ultima in A attraverso opere di ristrutturazione edilizia che prevedono anche un ampliamento della superficie. Avrei qualche domanda:
1) occorre una SCIA?
2) le spese di ristrutturazione sono detraibili ed eventualmente in che misura?
2) se sì, il computo delle stesse rientra nel massimale dell’immobile principale o, poichè si costituisce di fatto una nuova unità immobiliare residenziale a se stante si genera un nuovo massimale.
Grazie per il suo prezioso supporto. Cordialmente.
Luciano
Innanzitutto occorre verificare se il cambio è possibile. In caso affermativo, le spese sono detraibili e rientrano nel massimale dell’unità principale.
buon giorno, vorrei trasformare un locale c1 di 32 mq in abitazione, e leggermente più bassa rispetto alla parcheggio che è davanti (un locale sempre nello stesso palazzo lo ha trasformato), municipio mi mermette?
Dovrebbe chiederlo al municipio… 🙂
Salve, devo acquistare un locale a livello strada situato sotto la mia abitazione. Al momento vi è una officina con passo carrabile ed ha superficie di 45 mq. e vorrei effettuare la variazione per farne un garage privato per uso personale e quindi risulterebbe anche una pertinenza della abitazione. Come posso procedere e a quali costi vado in contro? Grazie
Deve incaricare un architetto che verifichi per prima cosa la fattibilità dell’intervento e in caso affermativo le prepari un preventivo.
salve volevo chiedere se si può passare da c2 ad uso abitativo
Per saperlo è necessario consultare tutta la documentazione dell’immobile nonchè la normativa locale. Le consiglio quindi di affidare l’incarico di persona a un architetto.
Lei ha detto che ci vuole la pratica edilizia quando c’è aumento di carico urbanistico.
Mi sembra che passare da D1 a C2 non ci sia alcun aumento di carico urbanistico.
Come devo comportarmi?
La pratica urbanistica ci vuole sempre: se c’è aumento di carico urbanistico è sicuramente il PdC, ma se non c’è può essere anche un altro tipo di titolo autorizzativo. Quindi per fare il cambio d’uso deve comunque rivolgersi a un architetto.
Buonasera, possiedo un laboratorio accatastato C3 cl 5. Per anni è stato adibito a falegnameria poi affittato a attività di vendita all’ingrosso. Ora è vuoto da 4 anni. Ho trovato un documento del 1986 dove viene concessa la conversione d’uso da artigianale a commerciale da parte del Comune. Non è mai stata variata la categoria catastale. Devo fare qualche variazione al catasto? Incorrerò in sanzioni?
Sì, avrebbe dovuto fare la variazione al catasto. Può farla adesso, senza nessuna sanzione, perchè sono trascorsi più di 5 anni.
Buongiorno, vorrei acquistare tramite asta una unità su Milano ad oggi accatastata come c4 per trasformarla o in una abitazione o in un affittacamere… o b&b. Cosa devo fare? sarà possibile o mi troverò con problemi e soprattutto quali costi affronterò? Attendo sue e grazie
camilla
Per saperlo è necessario consultare tutta la documentazione dell’immobile nonchè la normativa locale. Le consiglio quindi di affidare l’incarico di persona a un architetto.
Salve vorrei aquistare un negozio commerciale categoria C1 e trasformarlo in garage categoria c6 che fare Grazie
Deve incaricare un architetto che verifichi per prima cosa la fattibilità dell’intervento. In caso affermativo, il professionista preparerà la pratica necessaria.
Vorrei acquistare un fondo di un edificio residenziale in una zona esclusivamente RESIDENZIALE che era erroneamente, secondo me, accatastato come D1 perché nella proprietà di una ditta artigianale ma che lo usava come deposito. Per accedere al mutuo devo traformarlo in C2 senza fare nessuna, dico nessuna opera ne muraria ne impiantistica.
È necessario presentare qualche documento in comune visto che al catasto accetterebbero la pratica?
Certo. Non per niente nell’articolo ho spiegato che esiste anche il cambio d’uso “senza opere” per il quale cmq serve una pratica.
Buongiorno,
una domanda gentilmente.
Ho un locale che avevo trasformato a uso commerciale. Ora visto che mi sono trasferito con l’attività in un altro locale volendo trasformare nuovamente il locale precedente in pertinenza della casa (come già era prima), non è possibile effettuare la modifica con una semplice auto certificazione? Bisogna comunque avvalersi del tecnico? Grazie mille per la cortese risposta.
No, assolutamente. Serve sempre il tecnico.
buongiornosto acquistando una casa all’asta pero e stato cambiato lo stato d’uso da residenziale a c3. cosa mi comporta e si puo ritornare a residenziale senza tanti costi?grazie
Dovrebbe affidarsi a un architetto che possa analizzare la documentazione e dirle se la cosa è fattibile e quali sono i costi.
Salve, per un cambio di destinazione d’uso da ufficio a residenza senza variazioni murarie ma con la sola integrazione impiantistica devo eseguire la procedura DOCFA o una semplice VOLTURA CATASTALE?
Grazie!
Innanzitutto deve fare la pratica urbanistica, dalla quale non si può prescindere.
Poi, dal punto di vista catastale deve fare ovviamente un Docfa, visto che la voltura è tutt’altra cosa.
buongiorno vorrei cambiare uso destinazione da c1 a casa
Non sempre è possibile. Deve rivolgersi a un architetto del posto per verificare la fattibilità dell’intervento.
Buongiorno, vorrei cambiare la destinazione d’uso di in posto auto c6 in tettoia c7, in quanto non ho una seconda macchina ed ho trasformato il posto auto in un area destinata a biciclette, attrezzi di giardinaggio ed altro. il luogo no è chiuso ma rappresenta solo una tettoia
In questo caso è sufficiente solo la variazione catastale.
E’ necessaria anche la pratica comunicale, previa verifica della fattibilità dell’intervento.
Buongiorno, ho acquistato un immobile di recente costruzione e vorrei fare un cambio di destinazione d’uso di un garage da autorimessa a deposito, da C/6 a C/2. Come procedere? Basta la variazione catastale o devo fare qualcosa anche a livello comunale? Non è necessario alcun intervento murale. Grazie!
Buongiorno, devo fare un cambio di destinazione d’uso da laboratorio a residenza per la compravendita. In comune non ci sono documenti ma solo qualche piccola manutenzione senza disegni e senza riferimenti alla destinazione d’uso. L’edificio è ante 67… Invece in catasto il 70% dell’edificio è residenziale A/3 e il resto è laboratorio C/3. Come devo procedere? Basta la variazione catastale o devo fare qualcosa anche a livello comunale? Non servono opere perchè c’è già sia il bagno che la cucina (ci viveva una famiglia). Grazie!
In una situazione simile, non essendoci documenti urbanistici, dovrebbe essere sufficiente aggiornare il catasto. L’ultima parola potrà però dargliela l’architetto a cui affiderà l’incarico, che potrà verificare la documentazione e interfacciarsi con l’ufficio tecnico.
Buongiorno,
ho un immobile al 50% commerciale e 50% artigianale.
Ho necessità d’invertire le due destinazioni d’uso, mantenendo invariate le proporzioni. E’ possibile in modo rapido, oppure necessita di autorizzazioni precise per non incorrere in sanzioni varie.
Ringrazio anticipatamente
Cosa intende per 50% e 50%: sono due parti distinte? Com’è individuato l’immobile contestualmente?
Buongiorno,
È un immobile diviso in due unità. Il locale commerciale lo vorrei trasformare in artigianale e viceversa.
Ho una persona interessata per un’attivita commerciale ma vuole il locale che è artigianale per la posizione. Vorrei invertire quindi le destinazioni d’uso dei due locali che sono speculari.
Grazie ancora
E’ necessario cmq richiedere le relative autorizzazioni amministrative.
Buongiorno
dovrei fare il cambio d’uso da B8 cantina a C2 magazzino, secondo lei cambia il peso urbanistico e quale procedura dovrei adottare
grazie
Se anche urbanisticamente la destinaizone d’uso è “cantina” non dovrebbero esserci problemi, ma le consiglio cmq di informarsi presso il suo Comune per conoscere la procedura.
Buonasera Architetto ho trovato un fondo in cat. C1 e vorrei farci una gelateria artigianale con labaratorio il comune mi chiede di sentire il proprietario per poterlo passare in cat. C3 è giusto e possono esserci benefici in tasse, grazie.
Vorrei solo utilizzare un appartamento residenziale A/3 come ufficio per poi poterlo rivendere un giorno come residenziale, posso usarlo come ufficio senza pagare oneri di cambio d’uso? Se Si cosa bisogna fare o comunicare in comune? La fine lavori del A/3 è stata fatto nel 2013 in Ottobre, Milano 20158
Non è possibile. E’ consentito in alcuni casi solo l’uso promiscuo, cioè adibire a ufficio una stanza della propria abitazione.
Ciao, vorrei cambiare un garage sotterraneo in un laboratorio. È in un villaggio storico (il garage è stato costruito nel 2000). Il vicino più vicino si trova a 20 metri dal garage. Sarebbe possibile?
Come al solito bisogna verificare se le norme locali lo consentono.
Buongiorno
nel caso in cui si volesse trasformare un magazzino in un laboratorio per procedere al cambio di destinazione d’uso e conoscere il prezzo a chi dovrei rivolgermi? Piu che altro il magazzino si trova al primo piano di un condominio, collegato a un negozio esistente, il problema affiora dato che questo magazzino appartiene alle belle arti in quanto completamente affrescato. Attendo risposta
Distinti Saluti
Martina
La persona più indicata a cui rivolgersi è sicuramente un architetto, visto che l’immobile è anche vincolato.
posso passare da cat. a/10 a cat.c3 per interderci ho un locale ad uso ufficio posso affittarlo ad un laboratorio alimentare e se si devo cambiare la classificazione catastale?
Come spiego nell’articolo, non è possibile fare solo la variazione catastale. Occorre anche quella urbanistica, ammesso che sia consentita.
Buon giorno ing. le chiedo se fosse possibile trasformare una abitazione rurale residenziale in ristorante? essendo su suolo agricolo.
Bisogna sempre vedere cosa prevede il piano regolatore, anche se secondo me non è possibile, a meno che non si tratti di un agriturismo.
P.S.: cmq sono architetto 🙂
gentile Architetto la domanda può essere semplice o complessa: in un Comune della Sicilia vi è un mercato ittico-ortofrutticolo quindi presumibilmente categoria D 8; un ente pubblico vorrebbe utilizzare una parte rilevante circa 400 mq per ufficio e laboratorio scientifico con rilevanti opere del costo di circa 500 mila euro; occorre delibera del Consiglio Comunale o soltanto della Giunta? il P.R.G. deve subire modifica? grazie
Sicuramente c’è bisogno di una variante alla strumentazione urbanistica e poi la delibera del Consiglio.
grazie per la risposta Arch. Granata.
quello che intendo io, qualora il capannone da C2 abbia i requisiti per essere trasformato in A, posso chiedere tutti i permessi e depositare progetti etc senza eseguire materialmente la trasformazione? in quanto ho intenzione di vendere e quindi vorrei farlo con il cambio d’uso senza costruire. grazie
Certo, lei può vendere il fabbricato con il Permesso. L’acquirente dovrà poi fare la voltura ed eseguire i lavori prima che scada.
salve, sono possessore di una capannone accatastato come C2 non presente in un condominio, poiché la mia intenzione è vendere, qualora il regolamento urbanistico lo permetta e lo stabile abbia le specifiche tecniche per agire, è possibile fare un cambio d’uso solamente sulla carta con progetto senza eseguire i lavori?
Cosa intende per “solo sulla carta”? Lei può chiedere un permesso di costruire e non realizzare i lavori, ma cmq dopo un anno il permesso scade…
Buongiorno, volendo acquistare un terreno edificabile con destinazione urbanistica turistico-ricettivo volevo sapere se il decreto sblocca italia 23 ter o altri consentono la variazione urbanistica per attività produttiva . Grazie
La destinazione urbanistica non dipende da decreti nazionali ma sempre dalla strumentazione urbanistica locale.
Se nello strumento urbanistico non sono presenti aree destinate alle attività produttive può essere richiesta la variante allo strumento in base all’art. 5 del DPR 447/1998 e all’art.8 del DPR 160/2010. La procedura di variante in questo caso è semplificata e ci sono buone possibilità di ottenerla.
Al piano terra ho di cada ho una stanza che vorrei adibire ad ufficio.come fare la variazione?
Se le serve per svolgere la sua attività in casa, non è necessario fare il cambio. Se invece deve per es. affittarla, dovrà fare prima un frazionamento e poi il cambio. Deve quindi rivolgersi a un architetto per la pratica.
Devo affittare a Bergamo un immobile accatastato come C1 Classe 10 ad una massofisioterapista per aprire uno studio professionale. devo chiedere il cambiamento di destinazione d’uso? faccio notare che dal 2002 al 2017 è stato comunque usato come studio professionale. Grazie cordiali saluti.
Emanuela Villa
Deve informarsi presso il SUAP del comune per sapere quale destinazione d’uso occorre per esercitare questa attività.
Buongiorno
Nel caso di un appartamento in cui c’è un balconcino che inizia da dentro l’appartamento e sbuca poi fuori dalle mura, si può spostare spostare la finestra lungo il muro esterno e integrare lo spazio guadagnato al salone? Non ci sono modifiche ai muri esterni ma la metratura interna cambierebbe di 2 mq. In base alla sua esperienza l’urbanistica accetterebbe tale modifica? Che pratica bisognerebbe inoltrare Cila o Scia? (muri portanti non sono coinvolti).
Grazie mille per il suo aiuto
Si tratta cmq di un ampliamento volumetrico oltre che di un aumento di superficie residenziale. Occorre quindi per prima cosa verificare che ci sia volumetria residua per richiederlo. In caso affermativo, occorre richiedere un permesso di costruire.
Buongiorno, ho un terreno da lottizzare in zona C2, 8300 mq. (invendibile interamente) e vorrei girarlo in zona B, avendo degli acquirenti.
E’ possibile, rivolgendosi ad un professionista?
Grazie Mille e Cordiali Saluti.
E’ quasi impossibile, perchè il fatto prevede una variante al piano urbanistico comunale.
Provi cmq a informarsi presso un professionista del posto.
Buona sera, sto acquistando un villino a Roma disposto su 3 livelli in cui il seminterrato cat. C2 (accessibile sia dall’interno che dall’esterno) parzialmente sbancato, con altezza mt. 2,80 in cui sono presenti: 1 finestra bocca di lupo, una finestra doppia regolare e una porta finestra per l’accesso anche dall’esterno, è attualmente utilizzato come taverna attrezzata con cucina e camino. gli allacci per la cucina e il camino sono stati fatti dal costruttore in fase di costruzione della casa, ma non è stata variata la destinazione d’uso. Posso fare io richiesta di variazione d’uso (naturalmente sussistendo i requisiti igienico/sanitari)? E’ lecito l’utilizzo attuale? a quali sanzioni si potrebbe andare incontro?
Grazie per le info che mi potrete dare.
Silvia
Per esperienza, posso dirle che quando il costruttore non ha accatastato un’unità immobiliare come abitazione è perchè non era possibile. L’utilizzo come taverna è in genere “tollerato” purchè non se ne faccia un uso continuativo (ad es. al posto della cucina dell’appartamento). Però se trova il funzionario fiscale, l’uso può essere sanzionato anche come abuso edilizio.
Grazie per l’immediata risposta.
in realtà il villino ha un’altra cucina nel piano residenziale che è quella principale, ma la presenza dell’allaccio del gas potrebbe creare problemi per l’assicurazione del mutuo? cioè se per assurdo la casa dovesse subire un incendio o scoppio l’assicurazione potrebbe non pagare? Per tentare di variare la destinazione d’uso o capire se è possibile basta rivolgersi ad un consulente o a un geometra?
Grazie ancora.
Se l’impianto è a norma, non credo che l’assicurazione si possa rifiutare di pagare.
Per la verifica della fattibilità dell’intervento deve rivolgersi a un tecnico abilitato, quindi architetto, ingegnere o geometra.
salve,
un piccolo appartamento in vendita sito al piano terra è accatastato come deposito categoria C3. Il proprietario lo ha di fatto ristrutturato e ha vissuto li ed ora lo vende. E’ possibile acquistarlo e fare il cambio di destinazione dopo averlo acquistato oppure no? Nel caso quanto costerebbe la pratica?
grazie
Le consiglio sempre di verificare prima dell’acquisto se è possibile il cambio di destinazione.
Buongiorno, ho recentemente acquistato in Zona 1, un’abitazione Ctg. A3, con annesso locale box Ctg. C6. L’abitazione si trova in un fondo agricolo di circa 1 ettaro e si sviluppa solo a piano terra. Domanda: posso chiedere il cambio di destinazione d’uso per il box ed accatastarlo successivamente come A3, per realizzare un vano cucina ed un secondo bagno?
La risposta è sempre la stessa: bisogna verificare la strumentazione urbanistica locale.
Gentilissima,
volevo sapere quanto costa e quali sono i tempi piu o meno per trasformare un capannone D1 IN C1 cioè negozio adibito alla vendita.
Purtroppo non si può rispondere perchè ogni caso fa storia a sè con le sue variabili. In più in Italia ogni Comune fa storia a sè… Cmq se si rivolge a un architetto, che potrà valutare le variabili di cui sopra, potrà avere un preventivo. Io sono disponibile per la Campania.
buonasera, è possibile accorpare un c6 ad un a2?
mi spiego meglio la mia cucina è accatastata come c6 posso fare la trasformazione?
No, deve prima fare il cambio d’uso. In sanatoria tra l’altro, perchè se utilizza un’autorimessa come cucina c’è una forma di abuso.
Buongiorno, vorrei chiederle delle info.
Sono interessata all’acquisto un sottotetto c/2 in condominio, per ristrutturarlo e farne un’ abitazione residenziale. Come mi devo muovere burocraticamente parlando?
Le consiglio di verificare preventivamente se è possibile il recupero abitativo del sottotetto. Si affidi quindi a un architetto per verificarlo. In caso positivo, il professionista si occuperà di predisporre la pratica necessaria per dare l’avvio all’intervento.
Buonasera, stiamo valutando di prendere in affitto un capannone attualmente accatastato c3. Deve dventare la sede direzionale della nostra attività, andrebbe quindi cambiatga la destinazione d’uso in A10. Vorrei sapere il cambio di destinazione è fattibile e se può farmi avere un preventivo dove siano indicate anche le tempistiche della pratica. Il capannone si trova a Roma in via del Mandrione.
Grazie
Ho inoltrato la sua richiesta al mio collaboratore per la zona di Roma. A breve riceverà una risposta.
buonasera e possibile un cambio di destinazione da a5 a c1 essendo che all’interno del locale vi e’ un soppalco abusivo?
No. Qualunque intervento edilizio richiede la regolarità urbanistica dell’esistente.
Ho acquistato un ufficio (Cat. A10) con altezza pari a mt. 2.60. ora lo voglio adibire ad abitazione e secondo il tecnico devo sia pagare gli oneri comunuali sia adeguare l’altezza a mt. 2.70,
A me sembra molto strana questa cosa anche perchè rimaniamo sempre all’interno della stessa categoria catastale da A10 a A3.
Il catasto non ha nulla a che vedere con le norme urbanistiche ed edilizie.
Buongiorno,
ho visionato una abitazione in vendita, proposta come bifamiliare. Attualmente è strutturata come uffici al piano terra, abitazione al piano primo, oltre a depositi e garage.
Il problema è che a catasto l’abitazione è censita come D7, poiché tempo fa erano di fatto uffici a servizio di un capannone industriale.
E’ possibile la trasformazione della destinazione d’uso? Se sì, tutto dipende dai tempi del piano regolatore del Comune?
Grazie mille!!
Corrado
Per prima cosa deve verificare se il cambio d’uso è stato fatto almeno urbanisticamente. Se così non è, allora si tratta di un abuso edilizio e il venditore è tenuto a regolarizzare prima del trasferimento.
Se invece c’è un regolare permesso, ma semplicemente non è stata fatta la variazione catastale, la cosa risulta molto più semplice.
Buongiorno,
ho appena comprato casa e al piano terra, accatastata come cantina, vorrei trasferire il negozio di parrucchiera già esistente. quanto tempo devo aspettare per farlo? C’è una tempistica da rispettare? grazie mille
Per prima cosa deve verificare se è possibile. I tempi sono immediati se basta una Cila o una Scia, altrimenti occorre attendere i tempi per il rilascio del Permesso di Costruire.
salve
volevo chiederle se possibile un cambio d’uso di un locale commerciale di mq 120 in abitativo con già tutto predisposto essendo situato nelle palazzina dim famiglia
se può mi indichi grossomodo la spesa da affrontare
La risposta è sempre la stessa: dipende dalle norme locali.
(mio cognato) Se prima di morire faceva l’artigiano edile e aveva un piccolo capannone(*) adiacente la casa come ricovero attrezzi e di conseguenza utilizzato per i suoi veicoli. Oggi utilizzato come solo garage dato che l’abitazione ne è sprovvista, si può richiedere il cambio di destinazione d’uso. No intervento edile ne cambio ingresso o strada
(*) 50 mq. circa
La risposta è sempre la stessa. Solo che in questo caso se di fatto la destinazione è già stata cambiata (da capannone a garage) si configura un illecito.
Buongiorno, avrei una domanda: volevo acquistare un Loft (per intenderci simile a quelli che sono a Milano in via Mecenate) che è accatastato come C3 ma che è a tutti gli effetti un’abitazione bella e pronta.
Vorrei però mettere lì la mia residenza, è possibile cambiare la destinazione d’uso in abitazione?
Grazie mille
Se è accatastato come C3 sarà un’abitazione bella e pronta abusiva!
Si rivolga a un architetto locale che possa verificare la regolarità urbanistica dell’immobile.
Buongiorno. In un terreno agricolo di 3 ettari può essere collocata un abitazione in legno? posso metterci la residenza? grazie.
Dipende se il terreno è edificabile.
Un ulteriore quesito: Ma è vero che un libero professionista, in casa sua – prima casa – può aprire il suo studio, di quelli con dipendenti e pubblico, senza fare il cambio di destinazione d’uso da residenziale, presso il Comune? E se c’è differenza tra il libero professionista iscritto ad un Albo e il libero professionista “senz’albo” sempre riguardo questa possibilità o meno. Grazie.
Per consulenze personalizzate può richiedere qui il servizio a pagamento: http://www.guidaxcasa.it/contatti/
gentile arch., al contrario, è possibile trasformare uno studio situato al piano terra di un condominio in un garage? cordialità
La risposta è sempre la stessa: dipende dalle norme locali. Oltre che, in questo caso, dal regolamento di condominio.
Il suo articolo è utilissimo e aiuta noi profani a capire qualcosa in più, le volevo solo chiedere se un locale di tipo garage semi-interrato può essere trasformato in abitazione. La ringrazio
Grazie. La risposta non può che essere quella che do a tutti: dipende da ciò che prevedono le norme del suo Comune.
Grazie Architetto, penso di aver capito, per il fatto che ho esposto: il reato penale si prescrive in 4 anni, mentre quello amministrativo invece non si prescrive, ciò vuol dire che in qualunque momento chi commette ‘abuso dovrà pagare quanto dovuto al comune più le sanzioni. Corretto?
Sì, esatto.
una mansarda accatasta come deposito ma a tutti gli effetti predisposta dal costruttore come abitazione e accatastata come deposito può essere trascritta al catasto come abitativa?
No.
All’Uff. tecnico del Comune mi hanno detto che le denunce anonime le cestinano. Forse è diverso se la denuncia la si presenta alla Polizia Municipale? Forse questa è tenuta a non rendere noto il nome del denunciante, al contrario dell’Ufficio tecnico comunale? Se non c’è verso di non far comparire il mio nome, non ne farò niente almeno finché devo convivere con questo condomino (mi immagino le ritorsioni). Comunque, quanto tempo ho per farlo? Nel senso… dall’apertura di questo ufficio abusivo c’è una sorta di prescrizione dell’abuso commesso? Grazie.
Sì, è molto probabile che le denunce anonime siano cestinate. In ogni caso, il suo nome non deve essere reso noto da nessun ufficio. Se così non fosse, lei può sporgere denuncia.
In merito alla prescrizione degli abusi edilizi la invito a leggere questo articolo:
https://www.guidaxcasa.it/prescrizione-abuso-edilizio/
Di nuovo, sono stato al Comune per l’accesso agli atti e non è stato fatto nessun cambio di destinazione d’uso dal condomino che adesso lavora nell’appartamento sempre abitato da famiglie come libero professionista con dipendenti e pubblico che entra e esce, in un centro storico, oltretutto, se pur di paese. Per fare l’esposto mi han detto che devo scrivere e firmarmi e il mio nome verrà comunicato all’interessato. Praticamente….non se ne fa niente visto che poi ci si deve convivere e immagino le ritorsioni e la situazione che si verrebbe a creare! Possibile che a un Comune si offra su un piatto d’argento la possibilità di incassare dei begli oneri e questi non ne approfitti? Senza che ci sia bisogno di mettere di mezzo i cittadini. Sono “gonzi”in questo comune o così è la legge? E come in molte altre situazioni, così è l’Italia? Grazie.
L’esposto può essere presentato anche in forma anonima, ma si rischia che non venga preso in considerazione.
Se invece lo firma, le forze dell’ordine sono tenute a non rendere note le sue generalità, soprattutto all’interessato.
Di nuovo, a chi si deve segnalare un abuso per mancata cambio di destinazione d’uso? A Comune a quali uffici? E prima come verificare se effettivamente il cambio non è stato fatto, come penso? Grazie.
Per segnalare un abuso occorre presentare un esposto alla Polizia Municipale.
Per accertarsi si tratti di un abuso, effettuare un accesso agli atti presso il Comune.
Buon giorno. Ho acquistato una casa che era adibita a nido-famiglia nel 2016 e ora il Comune di residenza chiede il pagamento degli oneri per cambio di destinazione d’uso. A chi spetta pagare in questo caso a me o al vecchio proprietario? Grazie
Non si tratta di un semplice pagamento di oneri, ma di presentare una sanatoria per il cambio d’uso abusivo. L’onere spetta a lei in quanto proprietaria. Poi, se ha acquistato senza sapere questa cosa, potrà rivalersi sul vecchio proprietario.
Buongiorno, è possibile cambiare la destinazione d’uso da locale commerciale (c’era un istituto bancario) in attività ricettiva?
Non ci sono vincoli paesaggisti, ambientali o archeologici ect ect.
Grazie.
Come sempre occorre verificare se il piano regolatore locale lo consente.
Buongiorno, avrei un quesito. mi hanno offerto un negozio sotto casa mia, io sarei interessato a comprarlo qualora possa cambiare destinazione d’uso da C/1 a box (c/6). la mia domanda è: trasformandolo in box prima del rogito ho qualche agevolazione facendolo risultare come pertinenza del mio appartamento?
Sì, se è prima casa può acquistare con le agevolazioni prima casa.
Buon giorno, se in un appartamento residenziale si apre un ufficio (il regolamento condominiale lo permette) senza fare nessun cambio di destinazione d’uso, in che cosa si incorre? E come può venirne a conoscenza il Comune?
E un vero e proprio abuso edilizio e quindi si incorre in tutte le relative sanzioni previste: https://www.guidaxcasa.it/rischio-illecito-edilizio/
Il Comune può venirne a conoscenza attraverso segnalazioni, visto che non sono previsti controlli.
Salve, stiamo vendendo un appartamento e dobbiamo fare la pratica da a2 ad a10 (è locato ad un ufficio, il cambio al catasto fu fatto anni fa). Il geometra sta preparando la pratica, costerà circa euro 6000…possibile? Inoltre volevo sapere se oltre a presentarla al comune poi di solito segue una visita da parte di un tecnico del comune oppure no? I tempi quali sono? grazie
6000 euro mi sembra un po’ esagerato considerato che non ci sanno opere e quindi direzione lavori…
Forse 6.000 euro non è solo la parcella del geometra, ma comprende il costo delle sanzioni per il cambio d’uso in sanatoria.
Buongiorno,
ho una abitazione su 2 livelli in un centro storico con 2 civici.
Vorrei fare un cambio di destinazione d’uso della parte al piano strada corredata di bagno e seminterrato.
E’ previsto il cambio di una porzione di fabbricato da uso abitativo ad uso commerciale?
Deve rivolgersi a un architetto che verifichi la fattibilità dell’intervento.
Ho un seminterrato 1/3 fuori terra licenziato come C/3 e da vent’anni adibito a ufficio.
Posso fare solo la variazione catastale da C/3 ad A/3?Ho il verbale di controllo del comune di vent’anni fa che attesta l’utilizzo ad ufficio.
Poi posso passare da A/10 ad uso abitativo?
La procedura corretta è: cambio d’uso al comune da laboratorio a ufficio; successivamente, variazione anche al catasto.
desidero cambiare la destinazione d’uso della mia autorimessa, ma esce sulla stessa particella dell’appartamento, è possibile farlo?
Bisogna verificare dalle norme di attuazione. Poi, se è possibile, dal punto di vista catastale si può fare un frazionamento.
Buongiorno, sono proprietaria di un monolocale al piano rialzato all’interno di un condominio, cat. A3 con la pertinenza di un altro locale a parte non finestrato, completo di riscaldamento e senza servizi. Potrei affittare questo locale (non il monolocale) come magazzino/archivio, a cosa vado incontro
In che senso a cosa va incontro? Se affitta con regolare contratto una pertinenza per l’uso a cui è destinata, non c’è alcun problema.
Salve, ho affittato con contratto regolarmente registrato per uso ufficio un monolocale per la sede legale della mia società di rilevazioni e promozione turistica.
Ho scoperto successivamente che la destinazione d’uso è A/4 (abitaz popolare).
Sono obbligata a fare una variazione in A/10 (uffici e studi privati)?
se non la facessi a cosa andrei incontro?
Grazie
Non mi è ben chiaro se lei è la proprietaria o l’affittuaria, cmq le sanzioni per un cambio d’uso senza titolo autorizzativo sono quelle comunemente previste per gli abusi edilizi.
comune di Palermo cambio destinazione d’uso immobile ctg. a/4 piano terra costruito 1920 usato sempre come abitazione nelle stanze interne e commerciale nelle prime due stanze due ingressi mq.73 senza opere di ristrutturazione quanto mi costa il cambio e oneri del tecnico architetto o geometra.Ho e possibile richiedere un attestato di compatibilità delle destinazione d’uso .Buon lavora .Grazie
Le consiglio la lettura dell’ultimo paragrafo di questo articolo.
salve, avrei necessità x favore di avere informazioni in merito ad un problema dal quale non riesco a venirne a capo: mio padre è proprietario di un basso napoletano (tipica abitazione dei quartieri popolari a livello strada) in centro storico ad uso abitativo. Ha presentato una SCIA per lavori di ristrutturazione (rifacimento solaio e rifacimento tramezzi) per andarci a vivere ma la stessa non è stata ancora accettata in quanto sembra che il comune voglia cambiarne la destinazione d’uso. La mia domanda è possibile una cosa del genere e soprattutto mio padre pensionato dovrà fittare un nuovo appartamento per poterci vivere quando potrebbe stare tranquillamente in questo basso?
E’ plausibile, perchè questi bassi non hanno più le condizioni igienico-sanitarie per abitarci e i locali terranei sono oggi destinati ad altre destinazioni. Per rispondere dovrei però conoscere nel dettaglio la zona di intervento per vedere cosa prevedono le norme di attuazione. Ma questo dovrebbe saperlo anche il vostro architetto.
ATTESTATO DI COMPATIBILITA’ DELLA DESTINAZIONE D’USO” immobile ctg a/4 piano terra usato sempre ad uso commerciale e contemporaneamente abitativo negli anni ’60 perché il vecchio proprietario aveva negozio e abitazione poi successivamente anni ’90 locato uso commerciale ora si può avere un certificato di compatibilità della destinazione d’uso. Grazie
Deve verificare presso il suo comune.
possiedo un locale categoria d1 cosa devo fare per utilizzarlo come garage per posti auto?
Deve verificare se è possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso.
Buongiorno sono proprietaria di un immobile adibito a ristorazione classificato D6 perché in un contesto sportivo. Vorrei chiedere il cambio di destinazione d’uso in civile abitazione ma il tutto viene complicato dalla sua ubicazione all’interno di un Parco Naturale, a chi posso rivolgermi per conoscere la fattibilità al di fuori del Parco stesso che mai risponde….. rimandando la fattibilità ai piani di gestione ormai fermi da venti anni? Non so più come fare. Grazie Saluti. Rossi
A un architetto che si interfacci con l’ente.
Salve,
approfitto per la disponibilità per formulare un quesito:
Sono proprietario di un opificio categoria D1 e chiedo se fosse possiblie secondo lei la realizzazione di un residence o necessita di un cambio di destinazione. In tal caso potrebbe essere consentito dalle amministrazioni comunali?
Ovvio che c’è bisogno di un cambio di destinazione d’uso. Per la fattibilità dell’intervento, bisogna verificare in base alle norme locali.
Buongiorno dovrei acquistare un locale a piano terra in centro storico con soffitti a volta alti circa 5 metri e finestra categoria C/2 senza bagno, potrei trasformarlo in un piccolo museo per un famoso familiare deceduto aperto al pubblico o una bottega per souvenir ? Grazie Anna
Deve ovviamente chiedere il cambio d’uso, se fattibile, per due diverse categorie edilizie.
Salve ho un seminterrato da progetto magazzino mai finito da tanti anni, posso fare il cambio destinazione d’uso in abitazione naturalmente ristrutturando e quindi usufruire delle agevolazioni sulle detrazioni?
Deve prima verificare la fattibilità dell’intervento. In caso affermativo, potrà avere le detrazioni.
Grazie per la risposta. Ho già una scia per il cambio destinazione d’uso da magazzino ad abitazione e relativa ristrutturazione il fatto che al catasto e in f3 può creare problemi per usufruire delle agevolazioni sulle detrazioni fiscali?
Sì, è un problema, perchè la categoria f3 corrisponde a edificio in corso di costruzione. Per poter usufruire delle detrazioni, l’edificio deve essere già ultimato e accatastato.
Salve un informazione, se ho una casa nel centro storico di Roma che è riportata come c2 si potrebbe effettuare il cambio di destinazione portandola a2.
Grazie
Leggere il paragrafo “Come effettuare il cambio di destinazione d’uso”.
Salve ho un fondo commerciale ormai sfitto da anni che non riesco ad affitare posso cambiare in casa vacanze visto che ora vi è molta richiesta in origine questo fondo mi hanno detto tanti anni fa era un appartamento. mirko
Leggere il paragrafo “Come effettuare il cambio di destinazione d’uso”.
Salve ho un locale commerciale cat. C1 che sto affittando a delle persone che per la loro attività di laboratorio necessitano fare a loro spese un cambio destinazione d’uso a cat. C3. Vorrei sapere se questo cambio è possibile ma soprattutto se è poi possibile un domani ripristinare il C1 originario. Poi volevo anche sapere quanto cambia la rendita catastale da c1 a c3 per il pagamento dell’IMU. GRAZIE
Le consiglio la lettura del paragrafo “Come effettuare il cambio di destinazione d’uso”.
Buongiorno sono in procinto di acquistare il laboratorio che ho affittato per anni.
Non utilizzandolo più come officina, ma come magazzino ho la necessità di passarlo da categoria C3 a C2.
Vista la grande differenza tra il prezzo di acquisto agevolato dai tanti anni di affitto e il valore catastale in C3 e comunque non sarà più un laboratorio ma magazino, non vorrei incorrere in sanzioni vista la grossa differenza di valore.
Ho un preventivo intorno ai 500€ per la trasformazione è possibile mi sembra poco.
E una pratica che va svolta per forza da un professionista o possiamo anche occuparcene noi proprietari?
Infatti 500 euro come onorario per un cambio d’uso mi sembra davvero pochissimo.
In ogni caso è una pratica che richiede l’ausilio di un professionista.
Buongiorno, vorrei sapere se posso cambiare la destinazione d’uso di una casa adibita a civile abitazione ma di proprietà aziendale (alloggio custode) in residenziale. Grazie mille
Non mi è molto chiara la domanda…. la casa è già a destinazione abitativa, al massimo deve cambiare la proprietà.
Salve, vorrei affittare un negozio di mia proprietà ad un artigiano (imbianchino e muratore) che lo utilizzerebbe solo come deposito/magazzino. È possibile? Il locatario può eventualmente usare il locale anche come box del furgone oppure servono particolari permessi?
Grazie
In genere per l’attività artigianale è richiesto un locale avente specifica destinazione (C3). Deve vedere a tal proposito cosa prevede il suo comune.
Certamente l’inquilino non potrà parcheggiare il furgone, per il quale è richiesto il box (C2).
Nel mio caso: la variazione catastale da ufficio ad abitazione è avvenuta senza modifiche planimetriche, può rientrare nel caso di edilizia libera e non necessitare di titolo abilitativo?
No, il cambio di destinazione d’uso non è edilizia libera e necessita sempre di un titolo abilitativo.
Casa alta 2,7 metri, posso cambiare fabbrica di abbigliamento alta 3 metri？
Leggere il paragrafo “Come effettuare il cambio di destinazione d’uso”.
Salve,
sto per vendere un immobile con la formula “vendita con riserva di proprietà” cosi da consentire all’acquirente un pagamento dilazionato e garantire me con il traferimento della proprietà dell’immobile solo al saldo definitivo di tutte le somme.
L’acquirente però vorrebbe fare il cambio di destinazione d’uso dell’immobile (da abitazione a locale commerciale) appena avrà disponibilità dello stesso, cioè mentre la proprietà è ancora mia.
Può farlo lui in prima persona o deve essere il proprietario a richiederlo?
Grazie.
Può farlo lui in prima persona se il proprietario gli concede il consenso.
Salve, vorrei acquistare un appartamento a Trento in un condominio di 12 appartamenti e 2 negozi a piano terra.
L’appartamento che mi interessa era stato acquistato come ufficio, io vorrei acquistarlo come residenziale (non ci sono lavori di manutenzione e ristrutturazione da fare). È possibile cambiare destinazione e i costi a quanto si aggirerebbero se il venditore non lo facesse lui il cambio. Grazie
La invito a leggere i paragrafi “Come effettuare il cambio di destinazione d’uso” e “Quanto costa il cambio di destinazione d’uso di un immobile”.
salve sto per comprare una casa su 2 piani l’ultimo piano come destinazione d’uso è come lavanderia ed e circa 70mq che prezzo fa cambiarla in civile abitazione?
“Che prezzo fa”: guardi che non stiamo parlando di un chilo di mozzarella!
Innanzitutto bisogna verificare che l’intervento si possa fare. Per il costo, la invito a leggere l’ultimo paragrafo di questo articolo.
ok grazie per l’informazione, cmq riguardo sempre alla casa se la compro e si lascia cosi è come disposta su due livelli il primo di 70mq con assegnazione A2, mentre l’ultimo piano sempre di 70 mq con assegnazione c2 e nell’ultimo gli faccio solo la cucina per cucinare, e la lavanderia per lavare e asciugare i vestiti commetto qualche reato cosa rischio?
Se ci realizza una cucina è comunque un abuso edilizio.
salve in pratica ho visto un appartamento composto da 4 piani a pian terreno vi è un garage il 2 piano vi abita un signore il 3 piano (di 70 mq circa) e il 4 piano sono del signore che se la vende, solo che fino al terzo piano tutto ok e accatastata come a2, il 4 piano ci dovrebbe essere la lavanderia accatastata c2 di circa 40 mq il cui loro vi anno fatto una tettoia che non essiste nella planimetria e l’anno tramezzata con i muri per farvi una stanza in più e di sopra gli anno messo la cucina al 4 piano, se la compro facendo finta di niente rischio il penale cosa rischio?
In realtà, se non c’è conformità catastale e urbanistica, non è proprio possibile vendere.
BUONGIORNO, vorrei sapere se è possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso da A/9 (ex deposito militare) ad uso residenziale. Grazie anticipate.
Come rispondo sempre, non è possibile rispondere senza conoscere il comune e il locale strumento urbanistico.
Vorrei acquistare una ” mansarda” cosi definita dal proprietario.. è allo stato grezzo… di 47 mq.
Attualmente cat. c/2 ,con possibilità di cambio di destinazione d uso..(chiedere destinazione di civile abitazione.. o ad uso economico?)… anno costruzione 2015, sita in palazzo con due unità immobili. Il cambio di destinazione lo deve fare il proprietario? Se tocca a me quanto mi costa? Si può fare? La prego mi risponda per cortesia.. Io non capisco queste cose e l’appuntamento è il giorno 9 dicembre 2017.. Rimango in attesa. Grazie.
Il cambio di destinazione può farlo il proprietario attuale o quello futuro. Ovviamente se lo fa il proprietario attuale, la “casa” avrà un costo maggiore.
Su costi e fattibilità dell’intervento ho risposto più volte in altri commenti.
Gentile Arch.,
Vorrei acquistare un alloggio, sito al primo piano di un palazzo residenziale, che al momento è accatastato come A/10. Pensa che sia possibile modificare la destinazione d’uso e accatastarlo come A2? Nel caso potrei usufruire delle agevolazioni prima casa?
La ringrazio anticipatamente
Per la risposta sulla fattibilità dell’intervento, può leggere la risposta che ho dato a tutti gli altri.
Le agevolazioni prima casa potrà averle solo se acquisterà un immobile già A2.
Salve E possibile utilizzare una casa come luogo per cuocere alimenti da asportare poi a domicilio?
Bisogna vedere se lo consentono il locale regolamento d’igiene e del commercio.
Salve, sto valutando il cambio di destinazione d’uso per un locale che sto per acquistare. Le spese notarili, in particolare l’imposta di registro per a/10 pari al 9% sono talmente alte che mi chiedevo se fosse conveniente mutare prima destinazione da a/10 ad a/4 e poi fare rivalutare il preventivo del notaio. Il locale ha bagno ma non cucina (ma credo si possa adattare senza opere strutturali) inoltre l’immobile è quasi a rudere e per qualche anno non potrei economicamente fare lavori. Lei ritiene possa convenire un cambio di destinazione, che per ora sarebbe senza opere, o sarebbe così oneroso da non convenire? Il notaio come imposta al 9%su 80000€ mi chiede 7200 €, il locale è di 55 mq zona Firenze. Grazie.
Ma a lei l’immobile serve come casa o come ufficio?
Guardi, in futuro vorremmo renderlo abitativo, ma essendo il fabbricato molto mal messo non è ipotizzabile un qualsiasi impiego dello stesso prima di una decina di anni. Siamo, in un certo senso, “costretti” all’acquisto perchè il venditore ci vende due immobili insieme, o nulla, di cui uno è appunto questo studio. Cerchiamo solo al momento la soluzione, come spesa notarile, meno onerosa.
Colgo l’occasione per ringraziarla della attenzione!
Ammesso che il cambio d’uso sia fattibile, comporterà una serie di spese, tra oneri professionali e costi burocratici. Quindi, per me, non varrebbe la pena farlo adesso visto che poi, nel complesso, un risparmio economico non ci sarebbe.
Salve, le vorrei porre un altro quesito. E’ possibile trasformare una finestra in una finestra/balcone per accedere su un balcone privato? La finestra è larga 55 cm, ed è sita nella parte posteriore del palazzo (dell’800). Grazie in anticipo
Questa è una di quelle domande a cui non si può rispondere da un blog: dovrei conoscere il regolamento edilizio locale e soprattutto sapere se l’edificio ha qualche tipo di vincolo.
Salve, anni fa comprai un box auto. Siccome dista a circa 80 metri dall’abitazione principale (entrambi ubigati in un parco privato), l’ho reso di pertinenza della stessa e quindi negli anni non ho pagato l’Imu quando la legge non lo prevedeva. Adesso vorrei vendere il box separatamente dall’appartamento, posso farlo senza problemi? Grazie in anticipo.
No. E’ possibile farlo solo per i cosiddetti “parcheggi Tognoli”.
Buonasera vorrei avere una conferma se un appartamento al 1 piano all interno di una villetta di 3 livelli con ingresso indipendente può essere trasformata in un laboratorio o se qualche legge lo vieta.
Potrebbe vietarlo solo il locale piano urbanistico, quindi è quello che va consultato.
Salve,
acquistando un appartamento in cat. A/7 di circa 200 Mq, in cui ci sono 3 unità abitative in tutto per cui non c’è condominio, potrei richiedere il cambio di destinazione d’uso solo di una stanza? L’attività da svolgere è quella di psicologo per cui non c’è bisogno ne di attrezzature sanitarie di alcun tipo, ne di particolari condizioni logistiche, se non che spazio per l’attesa ed apposito bagno entrambe già presenti.
La domanda non è chiara: se è un SOLO appartamento A7 come fanno a esserci 3 unità abitative???
Ciò premesso, un’attività professionale si può svolgere anche in una casa (uso promiscuo di abitazione) senza dover cambiare destinazione a una sola stanza, che tra l’altro non si potrebbe fare (occorrerebbe frazionare in due unità).
Salve, il fondo accatastato cvome C/1 può essere fatta la variazione d’uso e passare ad A/2?
Se devo comprare un fondo accatastato C/1 potrei sapere prima se vi sono le caratteristiche per un cambio d’uso?
Grazie
Certo, se si rivolge a un architetto, il tecnico verificherà la fattibilità dell’intervento di cambio di destinazione d’uso.
Buongiorno
Vorrei chiedere un’informazione.
Sto costruendo casa su un terreno di mia proprietà. Per fare il progetto ho sfruttato la cubatura di una stalla e di un pagliaio già esistente. Ora devo chiedere un mutuo ad un istituto di credito ma ho notato che il progetto risulta in parte ad uso agricolo e una minima parte ad uso abitativo. Come posso effettuare un cambio di destinazione d’uso? perchè così rischio che non mi venga dato il mutuo della cifra che mi occorre visto che risulta un fabbricato per metà agricolo.
Scusi, ma perchè si è fatto presentare un progetto così se aveva altre esigenze? Non lo ha visto prima di firmare?
mi trovo in una situazione simile. vorrei completare i lavori in una casa ad uso agricolo, mi chiedo se posso fare il cambio di uso. non ho bisogno di mutuo, ma solo di fare il cambio di uso
Suppongo che anche lei, se ha richiesto un permesso in un certo modo, è perchè non poteva ottenerlo in altro. Come pensa adesso di poter avere il cambio d’uso?
arch. Carmen Granata l’alloggio in questione era di proprietà di mia nonna, coltivatrice diretta, adesso che lei non c’è più non sussiste il bisogno dell’uso rurale, per questo mi chiedevo se fosse possibile cambiare la destinazione d’uso.
Bisogna vedere innanzitutto se la casa è rurale perchè ubicata in zona agricola. In tal caso, il cambio non sarà possibile.
Se invece è in zona edificabile, deve verificare se i locali regolamenti consentono il cambio d’uso urbanisticamente rilevante.
Buongiorno,
sono in procinto di acquistare una villetta a schiera da adibire a Bed & breackfst. La villa in questione è stata edificata su un terreno ad uso artigianale. Vorrei sapere se fosse possibile cambiare desinazione e se ci sono degli oneri o multe da pagare (considerando che la struttura è stata già completata ed utilizzata come uso abitativo da diversi anni) per la realizzazione del mio progetto. Grazie in anticipo
Se c’è un abuso edilizio (destinazione d’uso diversa da quella assentita) l’immobile non può essere venduto.
Se possibile, deve chiedere al proprietario di regolarizzare.
Buongiorno, mi interesserebbe effettuare un cambio d’uso da soffitta ad abitazione. soffitta posta sopra l’abitazione, già comunicanti tramite una scala interna approvata. L’altezza massima del sottotetto è oltre 3mt mentre la zona di altezza minima è 1mt.
La zona dove è sita la casa non è centro storico ma non so indicare la categoria. Cosa bisogna richiedere e a quanto ammonterebbe la spesa?
Vi ringrazio anticipatamente e vi porgo Distinti Saluti
Deve chiedere un permesso di costruire per recupero abitativo del sottotetto:
https://www.guidaxcasa.it/recupero-abitativo-di-un-sottotetto-esistente/
Per i costi la invito alla lettura di questo articolo:
https://www.guidaxcasa.it/quanto-costa-una-pratica-edilizia/
Salve,
vorrei acquistare un box di un condominio (ma non adiacente ad esso) per poterci suonare la batteria. Premesso che dovrò fare un adeguato isolamento acustico, è sufficiente consultare il regolamento del condominio per poter chiedere il cambio di destinazione d’uso? Qualche consiglio..? Ringrazio anticipatamente per la risposta
Certo che non è sufficiente! Come può leggere dall’articolo, occorre vedere se è consentito dalla strumentazione urbanistica locale e in caso affermativo presentare la relativa pratica.
Possiedo un immobile che al catasto risulta A10 mentre al comune risulta C3.
C3 è la classificazione giusta.
Volendo vendere l’immobile devo fare qualcosa? Con quali costi?
Avendo l’acquirente intenzione di adibire l’immobile a magazzino C2 si potrebbe fare direttamente il cambio a C2 a comune e catasto (senza prima uniformare il catasto a C3)? Se si, come e con quali costi?
Grazie
Allora, al Comune non può essere C3, perchè questa è una categoria catastale. Al massimo può avere destinaizone d’uso a laboratorio.
Comunque, se all’acquirente serve il C2 le consiglio di fare direttamente questa modifica, sia al Comune che in Catasto.
Costi e modalità sono spiegati nell’articolo.
Buongiorno,
è possibile cambiare la destinazione d’uso di un immobile C2 seminterrato, con una portagarage vetrata e una porta d’ingresso vetrata e con 4 finestre alte di cui due a bocca di lupo in abitazione?
Grazie
Bisogna verificare se la regolamentazione locale lo consente.
Gent. mo Architetto,
Ho intenzione di fare un cambiamento di destinazione d’uso di un piano attualmente C1 -Scuola- in classe A2 – Abitazione. Il piano fa parte di un edificio di tre piani di cui uno di mia proprietà e gli altri due delle mie sorelle. In base al regolamento urbanistico comunale è possibile realizzare il suddetto cambiamento, ma il Comune mi chiede, in mancanza di area da riservare ai parcheggi, di monetizzarli. Chiedo, essendo l’edificio costruito da circa 60 anni e locato sempre ad uso scolastico, devo pagare i parcheggi? Faccio presente che gl interventi saranno fatti senza lavori sulle parti strutturali. Grazie
Certo che deve pagarli. Se vuole trasformare i locali in abitazione deve, in un modo o in un altro, rispettare gli standard richiesti per i parcheggi.
Posso acquistare un locale accatastato c1 al piano terra di un condominio con 2 bagni e trasformarlo in abitazione per farci un affittacamere? in caso contrario posso esercitare l’attività di affittacamere per brevi periodi in un locale c1 senza modificare la categoria catastale? (botteghe e negozi)
Per la fattibilità dell’intervento deve verificare la regolamentazione locale e quella condominiale.
Di sicuro non può esercitare l’attività di affittacamere in un locale commerciale.
Buongiorno,
sarei interessata a comprare un loft a Milano di circa 70 mq ristrutturato in un complesso post industriale. E’ predisposto a tutti gli attacchi, dalla tv, aria condizionata, angolo cottura. Termo autonomo posto al primo piano. L’accatastamento è C3, ma a me servirebbe come prima casa. Quanto mi costerebbe e qual è la procedura da affrontare? Grazie
Temo che se è stato accatastato C3 la destinazione residenziale non sia possibile…. Cmq per procedura e costi la invito a leggere l’articolo.
Buongiorno,
Gentilmente le chiedo ho un garage (C/6) di 15m contiguo alla mia abitazione, per modificare la destinazione d’uso e trasformarlo in taverna od addirittura aggiungerlo come spazio alla mia abitazione che permessi e quali costi amministrativi dovrò sostenere?
Trova tutto spiegato nell’articolo.
Buongiorno,spero possiate aiutarmi.
Ho comprato casa nel 97 con un box. Il box ha un certificato catastale categoria c/6 ma un ingegnere che abita in condominio per ottenere la certificazione dei vigili del fuoco ha scoperto che nel progetto depositato in comune il box è descritto come deposito di materiale non infiammabile. Devo per forza cambiare la destinazione d’uso anche se al catasto risulta box ed effettivamente sia altezza che aspetto sono quelle di un box?
Sì, il catasto non è probatorio. Quel che conta è il titolo autorizzativo depositato in Comune.
sono in trattativa x comprare un immobile da una cooperativa in un centro storico, dove è stato effettuato dal 1989 cambio d’uso da abitazione (A4) a ufficio.
Come posso stare attento a che non sia una fregatura.
Quale procedura x ritornare abitazione e quali gli oneri?
La procedura e i costi sono specificati in questo articolo.
Per evitare di prendere una “fregatura” si faccia assistere da un architetto per la consulenza nella fase di acquisto.
buon giorno.
é possibile trasformare un grande (560 metri) spazio con due servizi oggi accatastato D8 in parte ad abitazione (max 240 metri: oltre diventa lusso a prescindere dalle caratteristiche o sbaglio? Anche l’esistenza di 3 bagni rende l’abitazione di lusso o sbaglio?) – e il restante in magazzino di pertinenza (magari con 3 bagno). Operazione da fare certamente prima dell’acquisto se convenisse poi per tutte le spese imu, tari, bollette servizi etc.: Quanto si risparmierebbe (a spanne) poi l’esercizio di uno spazio che diventerebbe abitazione/atelier contro il costo come D8? Se i costi dovessero venire ammortizzati dai risparmi eventuali in troppo tempo, si può abitare e prendere residenza in un D8? La ringrazio per la gentile attenzione. Marco
La possibilità di effettuare il cambio d’uso è disciplinata dai regolamenti locali. Sicuramente non si può abitare in un D8.
Salve vorrei acquistare un locale da ristrutturare vanno rifatti gli impianti e messi i servizi igienici (ora non ci sono) accatastato come c3 e vorrei farci casa/studio/circolo privato tot 230 mq. 70 (circolo) 80 (studio) 80 (abitazione)
Deve verificare la fattibilità dell’intervento in base alla regolamentazione locale.
Buongiorno sto valutando l’ipotesi di aprire un’attività di toelettatura cani nella mia abitazione, villetta bifamiliare con doppio ingresso su vie diverse che al piano interrato ha un locale di sgombero di mq 35 finestrato, insieme a cantina autorimessa e lavanderia. E’ accatastato piano S sotterraneo C6 classe seconda. Vorrei sapere se è possibile col cambio di destinazione d’uso e gli adeguamenti ASL, grazie e cordiali saluti
Dipende dalla regolamentazione locale.
Buongiorno,
io sono interessata all’acquisto di un fienile (accatastato in classe C2). C’è già una SCIA approvata e un progetto architettonico definito con cambio di destinazione d’uso.
La mia domanda è: per usufruire dei benefici fiscali prima casa, l’immobile dovrebbe essere accatastato in classe F3 (e al termine dei lavori passato in A)…..
Questo è un mio onere, o un onere del venditore che mi ha venduto un fienile ma già con il cambio di destinazione d’uso?
ringrazio
Per usufruire dei benefici fiscali prima casa deve acquistare un immobile già a uso abitativo, quindi il cambio d’uso va fatto prima dell’acquisto.
Il venditore non è obbligato a procedere, salvo diversi accordi tra le parti.
Grazie,
come posso fare il cambio d’uso prima del rogito se nella pratica l’immobile non risulta ancora mio?
Ringrazio nuovamente
Saluti
Può farlo anche come promissario acquirente se ha un preliminare in cui il venditore manifesta il suo consenso.
Salve,
vorrei chiedere il cambio di destinazione d’uso da c3 (laboratorio arti e mestieri) in c6 (autorimessa) perché al momento non vi posso parcheggiare l’auto in quanto una finestra di una cantina affaccia al suo interno. È possibile questa operazione?
Dipende dalla strumentazione urbanistica locale.
domanda:
se voglio trasformare un posto auto parzialmente coperto (all’interno di un porticato del palazzo ove c’è anche l’abitazione principale a cui il posto auto è pertinenza) in box auto, quindi alzare muri ai lati come si configura tale operazione? è necessaria la SCIA oppure il permesso a costruire
ps: il posto auto confina con altro posto auto affianco al mio in tutto sono 6 in fila all’interno del porticato della palazzina condominiale
Serve il permesso di costruire e anche il consenso del condominio.
Si, errore mio. Quindi il nuovo condomino avrebbe diritto a parcheggiare l’auto, Lo trovo un abuso, francamente… una cantina trasformate in appartamento,senza alcun consenso dell’assemblea e per giunta avente diritto agli stessi diritti dei veri appartamenti… come la vede?
Se tutto è stato fatto in regola, non è un abuso. Mi scusi, ma non vi siete accorti di niente mentre venivano fatti i lavori nel condominio?
Hanno fatto tutto ad agosto in fretta e furia…
Al vostro posto, comunque, io farei un accesso agli atti in Comune per verificare se davvero ci sono tutti i permessi. Sono molto rari i casi in cui la normativa consente il cambio d’uso dei seminterrati.
arch. Carmen Granata, grazie ancora. Un’ultima cosa. La ex-cantina divenuta appartamento, è stata venduta separatamente dall’appartamento, quindi ci troviamo di fronte ad un nuovo condomino oppure no?
In questo caso, sì. Ma lei aveva parlato di affitto.
Gent.ma Architetto,
la ringrazio per la cortese risposta. Cosa succede per quanto riguarda la tabella millesimale che a questo punto andrebbe aggiornata?a carico di chi sono le spese? Infine, nel condominio abbiamo un parcheggio riservato ai condomini. Avendo reso abitabile un cantina ed avendola affittata, ci troviamo con un condomino in più, ha questo diritto al parcheggio nelle aree comuni? Grazie in anticipo
L’art. 69 del c.c. prevede: “quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.”.
In merito all’uso delle parti comuni, tutti i condomini devono farne uguale uso, ma in questo caso non è che siano