Si può mettere una casa mobile su terreno agricolo?

La casa mobile è una vera e propria unità abitativa dotata di ruote che ne consentono lo spostamento: si può installare senza avere il titolo autorizzativo?

Casa mobile (photo credit www.vpfcase.com)

Casa mobile (photo credit www.vpfcase.com)

Cosa si intende per casa mobile?

Le case mobili sono vere e proprie unità abitative poggiate su una struttura gommata che ne consente lo spostamento. Sono arredate e complete di impianti elettrici, idraulici, di riscaldamento e condizionamento oltre che ovviamente dei servizi igienici necessari.

Comprendono quindi tutti gli elementi minimi per garantire la loro abitabilità, quali:
• un bagno con lavabo, doccia e wc
• una zona giorno con cucina
• un reparto notte con un certo numero di posti letto.

Le dimensioni possono andare da quelle più ridotte, intorno ai 18 metri quadri, fino a quelle di veri e propri appartamenti su ruote, di circa 60 metri quadri.

Casa mobile e titolo autorizzativo

Molti utenti mi hanno chiesto se è possibile installare una casa mobile su un terreno non edificabile, ad esempio un appezzamento destinato all’uso agricolo.

La risposta non è univoca, perché dipende da vari fattori:
• tipologia di casa mobile
• destinazione del suolo in cui installarla
• tipo di installazione effettuato
• durata della sosta.

Casa mobile ancorata al suolo

Le case mobili, le roulotte e i camper stabilmente ancorati al suolo sono considerati dalla legge alla stregua di vere e proprie costruzioni.

Il Testo Unico dell’Edilizia (dpr 380/01) le annovera infatti tra gli interventi di nuova costruzione per i quali è necessario il Permesso di Costruire.

La norma di riferimento è l’art. 3, lett. e, punto 5 del T. U. che cita come tali l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee.

Il principio è quello in base al quale qualsiasi trasformazione permanente del territorio necessita di titolo abilitativo, anche nel caso in cui si tratti di strutture mobili, a meno che non abbiano carattere precario.

La norma non indica la durata della sosta per poterla considerare temporanea. Tuttavia, in base a una sentenza in materia, possiamo quantificarla in 90 giorni consecutivi, termine che tra l’altro si riferisce anche alle opere dirette a soddisfare esigenze contingenti e temporanee, da rimuovere immediatamente al cessare della necessità.

La norma non fa riferimento nemmeno all’entità dello spostamento, per cui non abbiamo informazioni per sapere di quanto possa essere spostata la casa per essere in regola.

Casa mobile in strutture ricettive

Il Decreto Casa (decreto legge 47/2014) ha però introdotto una piccola modifica al T. U., grazie alla quale è permessa la libera installazione, quindi senza titolo autorizzativo, di case mobili, roulotte e camper.
Ciò è consentito solo nel caso in cui l’installazione avvenga in una struttura ricettiva all’aperto e per un periodo transitorio.

L’ancoraggio deve quindi essere temporaneo e non avere carattere stagionale. La stagionalità infatti implica che l’installazione avvenga in modo ciclico (ad esempio, si installa una roulotte d’inverno e la si smonta in estate ogni anno). La ciclicità fa venir meno il carattere della precarietà ed è quindi necessario anche in questo caso il titolo autorizzativo.

Nel caso in cui inoltre dovesse cambiare la destinazione turistica del terreno o della struttura al cui interno sono posizionate le case mobili, questi manufatti dovranno essere immediatamente rimossi a spese di chi li ha installati.

Resta comunque escluso l’uso privato. Se infatti mancano i requisiti della destinazione turistica del terreno o della struttura in cui è effettuata l’installazione, il proprietario è obbligato alla rimozione del manufatto.

Casa mobile destinata all’uso abitativo o permanente

Ma veniamo alla domanda più frequentemente rivolta al blog: posso mettere una casa su ruote su un terreno agricolo?

La risposta è negativa anche se la casa non è ancorata stabilmente al suolo, ma presenta gli allacci alle reti di distribuzione:
• dell’acqua potabile
• della corrente elettrica
• del gas.

Tali allacci rappresentano infatti condizioni legate all’abitabilità della casa e ne indicano un uso permanente.

In presenza di tali condizioni, è quindi necessario richiedere il Permesso di Costruire che, ovviamente, su un terreno non edificabile non sarebbe rilasciato.
Contravvenire a questa condizione, significa incorrere nel reato di abuso edilizio.

Il Permesso di Costruire è necessario anche nel caso in cui la struttura non sia utilizzata come abitazione ma, ad esempio, come magazzino o deposito di materiali.
Anzi, in questo caso non è necessario neanche l’allaccio delle utenze, in quanto l’installazione dimostra in ogni caso di rispondere a esigenze durature e non temporanee del proprietario.

Quando è possibile installare una casa mobile su terreno agricolo senza permesso?

Per poter installare una casa mobile su un terreno non edificabile, devono quindi essere verificate precise condizioni:

• deve trattarsi di un manufatto realmente trasportabile su strada, quindi essere sistemato su telaio poggiante su ruote gommate, bilanciate da supporti di ferro, e omologato per il trasporto su strada; in pratica, deve rientrare nella categoria dei veicoli, targati e con carta di circolazione
• deve soddisfare necessità puramente transitorie
• non deve risultare ancorata e quindi poter essere immediatamente rimossa e trasferita altrove
• non deve essere allacciata alle reti idrica, elettrica e del gas.

Quanto costa una casa mobile?

La risposta non può ovviamente essere univoca, perché dipende dalle varie proposte aziendali che possono essere diversificate in base alle esigenze del cliente.

In genere, il costo si aggira sui 99 euro/mq e si può andare da soluzioni intorno ai 5.000 euro fino a proposte più lussuose che arrivano a 30.000 euro.

Non mancano aziende che propongono anche case mobili usate, ricche di dotazioni fuori standard e destinate sia a strutture adibite a campeggio sia per uso privato.

(Prima pubblicazione 9 agosto 2017)




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48 commenti

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  1. Margherita Lissignoli

    Buongiorno Architetto, vorrei per cortesia sapere se su un terreno con annesso magazzino e possibile in Italia mettervi una Yurta senza incorrere in sanzioni, e se si ha chi si deve chiedere. Grazie dell’eventuale risposta Margherita.

    • arch. Carmen Granata

      Se è per viverci stabilmente, ovviamente no, come si evince anche dall’articolo. A meno che il terreno non sia edificabile, nel qual caso deve richiedere Permesso di Costruire.

  2. Alberto Berardi

    Buongiorno architetto, secondo lei posso acquistare un piccolo terreno agricolo per parcheggiare la mia roulotte quando non la uso per andare in vacanza? Cioè, è permesso il parcheggio o violo qualche legge? Grazie in anticipo se vorrà rispondermi.

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso per il parcheggio non dovrebbero esserci problemi. Tuttavia è sempre da verificare se è consentito dalle norme locali.

  3. roberto

    grazie per avermi risposto, il regolamento di condominio non vieta l’uso di roulotte – camper o altro in questi spazi, avevo un ultima cosa da chiedervi, ho l’obbligo di togliere la casa mobile a fine estate? posso lasciarla sul posto. grazie

    • arch. Carmen Granata

      No, anche nelle strutture ricettive la presenza deve essere transitoria. L’unico modo per tenere la casa in pianta stabile è chiedere un titolo edilizio.

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