Cos’è il condominio e come si costituisce

Il condominio è una entità giuridica che si costituisce spontaneamente in presenza di particolari presupposti e non serve alcun atto formale.

Condominio

Come si crea un condominio?

Per avere i bonus casa devo costituire il condominio? Serve il codice fiscale? Abito in un edificio con tre proprietari ma noi non siamo un condominio!
Queste sono solo alcune delle tante affermazioni lette nei commenti del mio sito e alle quali devo rispondere sempre allo stesso modo: il condominio si forma automaticamente…

Stanca di dover fornire sempre le stesse spiegazioni, ho deciso di fare chiarezza una volta per tutte con questo articolo che spero sia di semplice comprensione.

Molti pensano che per formare un condominio sia necessario un atto formale, come una stipula davanti a un notaio, un permesso da chiedere al Comune o un altro iter burocratico di questo tipo, con conseguente perdita di tempo e denaro, ma non è così.

D’altro canto devo anche ricordare che, a livello giuridico, non esiste da nessuna parte una definizione di condominio, per cui è facile cadere in equivoci.
Dal punto di vista legale, però, le norme sul condominio si applicano a prescindere dal fatto che i proprietari si rendano conto di far parte di una compagine di questo tipo. Devi quindi tenerne conto in caso di contenziosi.

Il condominio si forma in maniera spontanea al verificarsi di questi due presupposti:
• esistenza di almeno due unità immobiliari di due proprietari distinti
• presenza di parti comuni.

Se consideriamo che fondazioni, tetto, strutture portanti di un fabbricato sono parti comuni, comprenderai come in realtà basti solo la presenza di due differenti proprietari per formare un condominio, anche senza cortile, scale e altri spazi condivisi.

Differenza tra condominio e comunione

Occorre però distinguere la comunione dal condominio e per farlo ti farò qualche esempio.

Consideriamo un edificio bifamiliare dove tu e tuo fratello siete proprietari rispettivamente dell’appartamento al piano terra e di quello al primo piano. Ci troviamo in presenza del cosiddetto condominio minimo.

Se invece tu e tuo fratello siete comproprietari di entrambe le unità immobiliari si tratta di una comunione che equivale di fatto a un edificio di unico proprietario.

Per trasformare una comunione in condominio occorre pervenire al suo scioglimento e stabilire a chi andrà la proprietà di un appartamento e a chi quella dell’altro, in modo che ciascuno sia proprietario in via esclusiva di una unità immobiliare e comproprietario delle parti comuni.
In questo caso allora sarà necessario un atto formale, perché bisognerà formalizzare lo scioglimento della comunione presso un notaio.

Regole e adempimenti per il condominio

Un’altra cosa che si chiedono in tanti è: in presenza di un condominio, bisogna nominare un amministratore, richiedere un codice fiscale, aprire un conto corrente comune, far redigere le tabelle millesimali?

Il codice civile stabilisce che questi adempimenti sono obbligatori sono se il condominio è formato da più di 8 proprietari.

Il regolamento di condominio, invece, necessario per ripartire le spese e regolare l’uso delle cose comuni, non è obbligatorio se non per condomìni con più di 10 proprietari.

È proprio quando sorge la necessità di nominare un amministratore che in gergo si parla di costituire il condominio, essendo necessario un atto formale.

Se il numero dei proprietari è inferiore o uguale a 8, la gestione del condominio può essere affidata a uno dei proprietari, che magari si potranno alternare nello svolgimento di tale mansione.

Le spese necessarie per il mantenimento delle parti comuni potranno essere ripartite mediante millesimi, desunti dalle apposite tabelle, oppure con un’altra modalità su cui i condòmini siano d’accordo, ad esempio suddividendole in parti uguali.

Chi redige le tabelle millesimali e il regolamento?

La redazione delle tabelle millesimali e del regolamento di condominio è di competenza di un professionista tecnico (architetto, geometra o ingegnere).

È necessario infatti eseguire un rilievo accurato delle unità immobiliari e delle parti comuni, con la misurazione degli spazi, e confrontarlo con quanto riportato in catasto.

Tipologie di condominio

Alla luce di quanto detto appare evidente che il condominio non è solo quello tradizionalmente individuato come una palazzina con una o più scale che distribuiscono unità immobiliari su più piani.

Anche una corte comune di un palazzo tradizionale può infatti essere un condominio. Esistono poi i cosiddetti condomìni orizzontali, ovvero quelli formati da villette, a schiera o isolate, ma aventi spazi comuni, come viali di accesso o cortili.

Dal punto di vista giuridico si definisce condominio minimo quello formato da sole due unità immobiliari, ma è invalso nel linguaggio comune l’uso di riferirsi ai condomìni con un numero massimo di 8 unità immobiliari come mini condomìni.

Esistono infine i cosiddetti super condomìni, ovvero quelli formati da più condomìni, facenti parte di una più ampia organizzazione condominiale perché aventi spazi e servizi in comune.

Condominio e bonus casa

Molti utenti mi chiedono come comportarsi per gli adempimenti previsti per usufruire delle detrazioni fiscali per i lavori edilizi, visto che è richiesto il codice fiscale del condominio per effettuare i bonifici parlanti e alcune comunicazioni devono essere presentate dall’amministratore.

Il bonifico parlante potrà essere effettuato dal conto corrente di uno dei condòmini, che utilizzerà anche il suo codice fiscale. In fattura, però, dovrà essere indicata la quota di spesa sostenuta da ciascun condomino, sulla quale calcolare la relativa detrazione.

Anche la comunicazione annuale all’Agenzia delle Entrate può essere effettuata da uno dei condòmini, quello che si occupa in quel momento della gestione.

Attenzione: in alcuni siti ho letto che il codice fiscale sarebbe obbligatorio per tutti i condomìni.
In realtà non è così: l’attribuzione del codice, al di sotto dei 9 proprietari, è facoltativa e non è obbligatoria neanche per richiedere le detrazioni fiscali.
Altrimenti non si spiegherebbe come mai l’Agenzia delle Entrate, in varie sue guide, spiega che in assenza del codice fiscale del condominio, si può utilizzare quello di uno dei condomìni (circolare n. 3/E del 2 marzo 2016).

Per finire ti ricordo che, in tutti i lavori condominiali, bisogna fare particolare attenzione alla sicurezza di lavoratori, condòmini e passanti. Per conoscere quindi tutti gli adempimenti e le responsabilità ti segnalo il mio e-book Sicurezza sul lavoro nei cantieri condominiali.




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