Condominio minimo e detrazioni fiscali

Sono cambiati gli adempimenti per il condominio minimo per poter usufruire delle detrazioni fiscali del 50% e 65%: non è più obbligatorio il codice fiscale.

Condominio minimo ©

Condominio minimo ©

Cos’è il condominio minimo?

Per condominio minimo si intende un condominio formato anche solo da due condòmini.
Non si tratta di una definizione contenuta nel codice civile, in quanto il testo normativo non fa alcun riferimento a una distinzione tra piccoli e grandi condomìni, ma di una considerazione frutto di interpretazioni della dottrina e della giurisprudenza.

La presenza di due soli proprietari all’interno di un immobile costituisce infatti già di per sé un condominio e consente l’applicazione delle norme previste dal codice civile per la gestione delle parti comuni. Rende praticamente inapplicabili però quelle in materia di convocazione dell’assemblea e determinazione delle relative delibere.
Quindi, il condominio minimo si colloca, per la sua gestione, a metà tra il condominio e la comunione.

Invece, la circolare 11/E del 21 maggio 2014 dell’Agenzia delle Entrate definisce come condominio minimo quello formato da un numero di condòmini non superiore a 8.

Infatti, la cosiddetta Riforma del Condominio, entrata in vigore nel 2013, ha introdotto una distinzione tra i condomìni con almeno 9 proprietari e quelli con un numero inferiore.
Questi ultimi non sono soggetti all’obbligo di nomina dell’amministratore e di formazione del regolamento.

Condominio minimo e detrazioni in assenza di codice fiscale

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che al condominio minimo possono applicarsi quasi tutte le norme relative alla gestione del condominio in generale. Appare quindi pacifico che anche per questo tipo di immobili si può usufruire della detrazione 50% e dellecobonus per interventi sulle parti comuni degli edifici.

Per poter beneficiare degli sconti fiscali devono però essere rispettate alcune condizioni:
• le fatture e i bonifici relativi alle spese devono essere intestati al condominio, pertanto su di esse deve essere riportato il codice fiscale di quest’ultimo
• in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi devono essere riportati i dati catastali dell’immobile oggetto dell’intervento e il codice fiscale del condominio.

Generalmente, quando si eseguono lavori condominiali per i quali si richiede il bonus fiscale, è l’amministratore del condominio a occuparsi di tutta la procedura.

Questi provvede a effettuare i pagamenti indicando nella modulistica apposita il codice fiscale del condominio.
Successivamente, provvede ad applicare a ogni condomino la relativa quota di spesa, in base alla ripartizione fissata con le tabelle millesimali. A tale scopo rilascia una specifica certificazione che ogni contribuente potrà utilizzare per la propria dichiarazione dei redditi.

Appare quindi evidente che per fruire dell’agevolazione è necessario utilizzare un codice fiscale identificativo.

Per molti condomìni minimi, sprovvisti di un amministratore e non dotati di un proprio codice fiscale, è stato in passato complicato poter accedere alle agevolazioni.

In pratica, pur non essendo obbligatorio per il condominio minimo acquisire il codice fiscale, tale adempimento risultava invece indispensabile per poter fruire di alcuni benefici fiscali.

Come usufruire delle detrazioni fiscali per il condominio minimo

Vista l’oggettiva difficoltà, l’Agenzia delle Entrate ha pensato bene di rivedere la propria posizione pubblicando in merito la circolare 3/E del 2 marzo 2016. Ha così di fatto proceduto a una semplificazione degli adempimenti previsti.
L’Agenzia ha contemporaneamente dichiarato superate le indicazioni fornite con le precedenti circolari.

Quindi, per beneficiare delle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione o di riqualificazione energetica sulle parti comuni di un condominio minimo non è più necessario indicare nella causale del bonifico il codice fiscale dello stesso.

In alternativa, si potrà inserire nelle distinte di pagamento il codice fiscale del condomino che ha provveduto a effettuare il bonifico.
Lo stesso codice fiscale dovrà essere inserito nei modelli di dichiarazione dei redditi (730 o UNICO).

In caso di eventuali controlli, al contribuente spetterà l’onere di dimostrare che i lavori a cui si riferiscono le spese sono stati effettuati su parti comuni del mini condominio.

A tale proposito, sarà necessario esibire la documentazione che lo attesti. Si tratta di un’autocertificazione nella quale si specifica la natura dei lavori effettuati e si indicano i dati castali delle unità immobiliari che fanno parte del condominio.

Per concludere, quindi, possiamo dire che per i mini condomìni per i quali si intenda usufruire di detrazioni fiscali per lavori edilizi sulle parti comuni, non è più obbligatorio acquisire il codice fiscale.

Come richiedere il codice fiscale per un condominio minimo

Può essere comunque utile conoscere la procedura per la richiesta del codice fiscale per il condominio.

Il codice fiscale di un condominio è un numero composto da 11 cifre, dove:
• le prime 7 identificano il contribuente, ovvero il condominio stesso
• le successive 3 identificano il codice dell’ufficio
• l’ultima è un carattere di controllo.

Per richiederlo, bisogna presentare all’Agenzia delle Entrate il modello AA5/6, domanda di attribuzione codice fiscale, compilato in duplice copia in originale.

La richiesta può essere effettuata dall’amministratore o da uno dei condòmini e si può presentare presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia, indipendentemente dal domicilio fiscale del contribuente.

Il modello può anche essere inviato:
• con raccomandata con avviso di ricevimento (in tal caso è sufficiente una sola copia) e farà data dal giorno successivo a quello in cui è stata spedita
per via telematica, utilizzando l’apposito software di invio e comunicazione dell’Agenzia delle Entrate.




Facebooktwitterpinterestlinkedin

36 commenti

  1. Roberto

    Nel caso di condominio minimo, senza codice fiscale né amministratore, sul quale siano stati eseguiti lavori di risparmio energetico, nel 730 dove va inserito il codice fiscale dell’unico condòmino che ha sostenuto le spese? Grazie

  2. antonio

    Salve, abbiamo finito i lavori in condominio nel 2017: rifacimento tetto e balconi. Il totale da me dovuto era 6000,00 solo che ho versato solo 4500,00 come da verbale assemblea. Tenuto conto che noi facciamo fondo cassa abbiamo comunque pagato tutto al fornitore. È corretto che l’amministratore mi permette di detrarre la quota del 50% solo 4500,00 e non su 6000,00. Grazie della risposta.

    • arch. Carmen Granata

      Da quel che ho capito lei ha versato 4.500 euro a cui è stata aggiunta una restante parte tratta dalla cassa comune, sempre pagata da lei… Dunque, le somme detraibili sono tutte quelle pagate dal condominio, quindi non si può considerare detraibile solo quella di 4.500 euro.

  3. Mario

    Buongiorno
    Mi interessava sapere se a seguito ristrutturazione del tetto 50% o 65% in un Condominio minimo composto da 4 unità, se uno dei condomini si rifiuta ad eseguire i lavori per indisponibilità economica, possono i restanti tre condomini che si accollano l’intera spesa (anche quella del 4 condomino), procedere alla detrazione fiscale anche della quota dello stesso condomino? E’ necessario un verbale d’assemblea dove venga specificata la sua mancata adesione a lavori per indisponibilità economica e/o l’autorizzazione alla detrazione fiscale della quota a lui spettante?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Ripeterò fino alla nausea che il condominio minimo è quello composto da 2 soli proprietari… 🙂 Ciò premesso, le detrazioni spettano unicamente a chi paga le spese. Quindi, se il quarto condomino non paga, non gli spetta nessuna quota. Se l’amministratore o chi per lui ritiene opportuno metterlo a verbale, è sicuramente una cosa positiva.

  4. Nazario

    Salve,
    Siamo un condominio minimo di 4 unità che sta per eseguire lavori di ristrutturazione.
    Ovviamente siamo interessati alle pratiche di rimborso fiscale.
    E possibile suddividere, sulla base dei millesimi, la fatturazione su 4 fatture distinte comunque riconducibili ai lavori condominiali, intestate ognuna a ciascun condomino, e quindi pagate con 4 bonifici indipendenti?
    Grazie mille e complimenti per il sito

    • arch. Carmen Granata

      Guardi, il condominio è “minimo” solo quando i proprietari sono 2.
      Nel vostro caso mi sembra che siete in 4, quindi dovete per forza richiedere il codice fiscale e fatturare al condominio.

  5. Stefania

    Buonasera, in un condominio minimo con quattro unità abitative no cf i singoli proprietari possono usufruire della detrazione nel caso che ciascuno abbia pagato con apposito bonifico la propria fattura pro-quota (quindi sono state emesse quattro singole fatture)? Si tratta di sostituzione pompe acqua per impianto riscaldamento centralizzato.
    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Se si tratta davvero di un condominio minimo, quindi i proprietari sono solo 2, le indicazioni da seguire sono quelle del paragrafo “Come usufruire delle detrazioni fiscali per il condominio minimo”. Se i proprietari sono 4, è invece necessario il C. F..

  6. ARMANDO

    Condominio minimo n° 6 unità abitative con codice fiscale e conto corrente intestato al condominio. In fase assemblea condominiale si nomina si nomina uno dei proprieri per l’autogestione. Si approva un preventivo per lavori di tinteggiatura e rifecimento atrio entrata, si redige un propospetto per i singoli millesimali. In fase di bonifici 3 proprietari lo effetuano fiscale con successiva ritenuta fiscale con C.F del condominio e del proprietario. Poi la fattura dei lavori viene saldata “autogestore” con bonifico ordinario.
    Chi ha effettuato bonifico fiscale ha diritto alla detazione e come deve comportarsi per la compilazione dell’unico? Porgo saluti di graditudine per una risposta.

    • arch. Carmen Granata

      Per prima cosa, non si tratta di condominio minimo in quanto questo, come detto nell’articolo, è unicamente quello formato da due condòmini.
      Le spese, per essere detraibili, possono essere effettuate da qualunque conto, purchè con bonifico parlante e indicando il c.f. dal condominio.
      Poi, potranno essere detratte da ciascun condomino per la sua quota, inserendole in dichiarazione dei redditi.

    • ARMANDO

      gent.mo architetto, vorrei solo sapere se potrò far riportare sul sul mio mod. unico anno 2017 l’importo del mio bonifico parlante anche se il responsabile del condominio ha saldato la fattura di fine lavori con bonifico ordinario. Grazie armando

    • arch. Carmen Granata

      Certo, tutte le spese effettuate con bonifico specifico potranno essere detratte.

  7. Fabio

    Buonasera, secondo voi possono essere considerate 5 villette a schiera un condominio minimo o sono unità indipendenti?

  8. grazia

    buongiorno
    nel caso di un mini condominio composto da 4 unità abitative in possesso del codice fiscale ma non di un conto corrente, come dovranno essere effettuati i pagamenti per poter usufruire delle detrazioni?
    Dal conto corrente di unico condomino? La fattura sarà intestata al condominio o al condomino che effettua il bonifico?
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Il pagamento può essere effettuato dal conto corrente di un condomino (di cui bisognerà indicare il c.f. in bonifico) ma le fatture dovranno essere intestate al condominio.

  9. marcello verlato

    Buongiorno
    Ai fini della detrazione per manutenzione ordinaria (sistemazione tetto per circa 2.000 euro e conseguente detrazione), è considerato condominio un edificio con due A/7 ed un C/6 appartenenti ad un unico proprietario?
    Grazie
    Marcello

    • arch. Carmen Granata

      No, presupposto per un condominio è che ci siano almeno due proprietari.

  10. Buongiorno in un condominio minimo composto da due unità abitative (fratello e sorella) senza codice fiscale e in assenza di tabelle millesimali per i lavori sulle parti comuni(facciate e zoccolo)per poter usufruire della detrazione 50 la fattura va intestata al condomino che effettua il pagamento o a tutti e due? E se di comune accordo la spesa se la accolla solo uno dei due chi paga può detrarre l’importo intero o solo la sua parte (in questo caso la metà). Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      La fattura può essere intestata a entrambi, ma nel bonifico deve essere indicato il CFdi chi effettua il pagamento. Se la spesa se la accolla un solo condomino, può detrarre tutto lui.

  11. andrea

    per il rifacimento del tetto in regime di manutenzione ordinaria in un condominio minimo senza cf e amministratore il bonifico lo deve per forza fare un rappresentante dei condomini oppure anche tutti e quattro per la quota parte se l’impresa appaltatrice fornisce quattro fatture pro quota sulla base delle tabelle millesimali?

    • arch. Carmen Granata

      Per manutenzione ordinaria la procedura deve essere quella indicata nell’articolo.

    • andrea

      Nell”articolo si parla di condomino che effettua il pagamento . Quindi chiedo, possono tutti e quattro i condomini in possesso di fattura pro quota effettuare ciascuno per proprio conto bonifico alla ditta appaltatrice e godere delle detrazioni?

    • arch. Carmen Granata

      A rigore no, perchè trattandosi di m.o. è detraibile solo per lavori su parti comuni. Se ciascun proprietario procede al pagamento per la propria parte di proprietà, gli interventi non sono più detraibili.

    • andrea

      Grazie…I lavori però sono su parti comuni come dimostrabile dalla presentazione della cila in comune. Allegato abbiamo anche tabella di divisione millesimali. Nel contratto alla ditta appaltatrice è specificato che i lavori sono eseguiti tutti su parti comuni. Anche in questo caso il pagamento deve essere fatto da un uniCo condomino o può essere fatto da ciascuno per la sua quota parte? Scusi l’insistenza e la ringrazio

  12. Adrian

    Buonasera. In un condominio minimo con due unita abitative (due proprietari -fratello piano terra sorella 1 piano) e senza codice fiscale del condominio per poter usufruire della detrazione 50% per rifacimento intonaco e ritinteggiatura facciata esterna il pagamento della fattura con bonifico va fatto da uno dei due per l’importo intero o da ogni condomino per la sua parte? Il bonifico puo essere fatto dalla figlia di uno dei due proprietari (stessa residenza)? La fattura va intestata al condominio non essendoci il Cf dello stesso o a chi effettua il pagamento? E poi non essendoci la tabella millesimale come viene ripartita la spesa tra i due? Grazie.

  13. Giovanni

    Buonasera, e’ possibile , in un condominio minimo , senza amministratore e senza tabelle millesimali , prorprietari e residenti genitori e figli, all’unanimita’ decidere una ripartizione delle spese diversa dove due condomini su quattro si accollano tutta la spesa ed effettuano i relativi pagamenti ?

    • Giovanni

      Quindi possono usufruire della detrazione 50% o 65% in base a quanto effettivamente pagato in base alla delibera assembleare non essendoci mai stata tabella millesimale ?
      Grazie

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *