Per quali lavori spetta il bonus ristrutturazione

Per quali lavori edilizi è possibile usufruire del cosiddetto bonus ristrutturazione? In questo articolo vediamo nel dettaglio tutti gli interventi ammessi.

Bonus ristrutturazione

Bonus ristrutturazione

Bonus ristrutturazione per interventi sugli edifici residenziali esistenti

Quando si parla della detrazione IRPEF 50% per immobili residenziali si fa riferimento in maniera generica a lavori di ristrutturazione.
In realtà, gli interventi sugli edifici esistenti sono classificati dalla normativa in diverse categorie.

In particolare, la detrazione 50% è ammessa per i seguenti tipi di interventi:
manutenzione ordinaria (solo sulle parti comuni di edifici condominiali, tranne alcune eccezioni)
manutenzione straordinaria
ristrutturazione edilizia
restauro e risanamento conservativo
• interventi necessari per la ricostruzione o il ripristino di edifici danneggiati da eventi calamitosi, purché sia stato dichiarato lo stato di emergenza
• realizzazione di posti auto pertinenziali
eliminazione delle barriere architettoniche
• adozione di misure finalizzate a prevenire il compimento di atti illeciti
• interventi per la cablatura degli edifici
• interventi per il contenimento dell’inquinamento acustico
• opere di bonifica dell’amianto
• realizzazione di misure volte a evitare gli infortuni domestici
• interventi finalizzati al risparmio energetico.

Tra gli interventi detraibili rientra anche l’adozione di misure antisismiche per gli edifici. Tale fattispecie merita una citazione a parte, in quanto il cosiddetto sismabonus, consente di ottenere detrazioni fino al 85% e tra breve, con il superbonus, fino al 110%.

Vediamo più nel dettaglio qualche esempio delle varie categorie di intervento.

Bonus ristrutturazione per manutenzione ordinaria

La manutenzione ordinaria è così definita all’art. 3, lettera a) del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia): interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Esempi di manutenzione ordinaria sono:
• riparazione e integrazione degli impianti
• sostituzione di pavimenti e rivestimenti, porte interne e serramenti
• tinteggiatura di pareti, soffitti e infissi
• rifacimento di intonaci interni
• impermeabilizzazione di tetti e terrazze.

Tutti questi lavori sono detraibili solo se compiuti sulle parti comuni di edifici condominiali.

Diventano detraibili anche su proprietà private quando rientrano nell’ambito di un intervento più ampio. Esempio: se abbattete e spostate le tramezzature interne di un appartamento, sarà poi necessario rifare il pavimento, tinteggiare, sostituire le porte, ecc.. In tal caso i lavori sono detraibili.

Altre eccezioni sono quelle catalogate al paragrafo introduttivo.
Ad esempio, interventi necessari per evitare infortuni domestici, come la sostituzione del tubo del gas o l’apposizione di un corrimano sono detraibili. Lo stesso dicasi per interventi finalizzati a evitare il compimento di atti illeciti, come l’apposizione di grate alle finestre.

Bonus ristrutturazione per manutenzione straordinaria

La manutenzione straordinaria è così definita all’art. 3, lettera b) del Dpr 380/2001: opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Esempi di manutenzione straordinaria sono:
• diversa suddivisione interna di un appartamento
• installazione di ascensori
• rifacimento di servizi igienici
• sostituzione di serramenti esterni con altri di diverso materiale o tipologia
• muri e inferriate di recinzione
accorpamento di due o più unità immobiliari
frazionamento di un’unità immobiliare.

Queste ultime due categorie sono state introdotte a seguito dei cambiamenti dovuti al cosiddetto decreto Sblocca Italia (Dl n. 133/2014).

I lavori sono detraibili sia per le parti comuni di edifici condominiali che per le proprietà private.
Rientrano tra gli interventi anche alcuni di quelli citati al paragrafo introduttivo, come quelli finalizzati:
• al risparmio energetico
• all’adozione di misure antisismiche
• alla bonifica dell’amianto.

Bonus ristrutturazione per restauro e risanamento conservativo

Il restauro e risanamento conservativo sono così definiti all’art. 3, lettera c) del Dpr 380/2001: interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

Esempi di restauro e risanamento conservativo sono:
modifica delle altezze dei solai nel rispetto della volumetria esistente
apertura di nuove finestre per esigenze di aerazione e illuminazione dei locali.

Un caso di intervento può essere quindi il recupero abitativo di un sottotetto esistente, spostando il solaio e adeguando le altezze a quelle richieste ai fini abitativi.

Bonus ristrutturazione per ristrutturazione edilizia

La ristrutturazione edilizia è così definita all’art. 3, lettera d) del Dpr 380/2001: interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. (…).

Esempi di ristrutturazione edilizia sono:
demolizione e ricostruzione di un edificio con la stessa volumetria
• realizzazione di una mansarda
• realizzazione di un balcone
trasformazione di un balcone in veranda
modifica della facciata.

Nel caso in cui la demolizione e ricostruzione comporti un ampliamento, la detrazione è riconosciuta solo per la parte corrispondente alla volumetria preesistente.
Allo stesso modo se si ristruttura un edificio esistente con contestuale ampliamento, la detrazione è riconosciuta unicamente per il volume già esistente.

Bonus ristrutturazione anche per nuova costruzione?

Gli interventi di nuova costruzione sono definiti dall’art. 3, lettera e) del Dpr 380/2001.

Tuttavia, la detrazione 50% è riconosciuta per pochi interventi di nuova costruzione, quali quello di realizzazione di posti auto pertinenziali.

Rientrano quindi in questa categoria:
• costruzione di box auto
• realizzazione di garage interrati
• costruzione di tettoie e pensiline per copertura posti auto
• realizzazione di posti auto scoperti.

Rientra inoltre la costruzione di soppalchi, verande e volumi tecnici.

Ma per tutte le altre informazioni su questo e altri bonus puoi consultare il mio e-book Guida ai Bonus Casa: Il manuale pratico sulle detrazioni fiscali per i lavori in casa.

(Prima pubblicazione 14 ottobre 2015)




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28 commenti

  1. Petra

    Buongiorno,
    se io faccio una demolizione parziale, mantenendo un muro e mezzo dell’edificio esistente e amplio, ho diritto a qualche bonus, non essendo una demolizione totale?
    Grazie mille,
    Petra

  2. Luca

    Buongiorno e complimenti per la sua professionalità e cordialità. Le volevo chiedere cortesemente un chiarimento: nel caso di edificio plurifamiliare (cielo-terra) di proprietà di un unico soggetto formato da 2 unità distintamente accatastate con accessi autonomi e funzionalmente indipendenti (luce, acqua e gas), i lavori di rifacimento del recinto/muro di ciglia che separa-delimita l’area pubblica da quella privata (all’interno situato l’edificio) come vengono considerati autonomi in quanto parti comuni e quindi con un ulteriore massimale di 96.000 da aggiungere a quello delle due abitazioni (avendo quindi 96+96+96) oppure devono essere compresi nel massimale dei 96.000 previste per le unità immobiliari? Grazie e buona giornata.

    • Luca

      Quindi i lavori sulla parte comune rientrano nei 96.000 di ciascuna unità? Ma la circolare dell’AdE 7/e del 2018 dice che è un aggiunta.

    • Luca

      Pag. 221 e 222 della circolare: “Unico proprietario di un intero edificio
      Qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, tale soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni. La locuzione “parti comuni di edificio residenziale” deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, pertanto, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori (Circolare 11.05.1998 n. 121, paragrafo 2.6).
      221
      Se l’edificio è costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze, non sono ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come “parti comuni” e, pertanto, non è possibile considerare un AUTONOMO LIMITE DI SPESA per ciascuna unità (Risoluzione 12.07.2007 n. 167, risposta 2).”

    • arch. Carmen Granata

      Sinceramente non capisco cosa c’entra con la sua domanda e dove contraddica quello che io ho detto….
      Se siete proprietari di due unità immobiliari e volete ristrutturare il muro di cinta in comune, ciascuno di voi può detrarre nei limiti di 96.000 euro di spesa, che potrebbero comprendere anche altri lavori sulle stesse unità.
      Il muro di cinta in sè, non ha un proprio limite di spesa, non essendo un’unità immobiliare…

    • Luca

      Non voglio assolutamente contraddirla e ci mancherebbe, ma la circolare utilizzando il termine AUTONOMO LIMITE DI SPESA è come se dia la possibilità di considerare i lavori (e quindi la relativa spesa) sulle parti comuni come una aggiunta a quelli previsti per la singola unità immobiliare e quindi avere 96000 (singola unità abitativa) + 96000 (lavori su parti comuni). Tutto qui. Solo un chiarimento o confronto senza minimamente voler passare avanti alla Sua professionalità e competenza. Saluti.

    • arch. Carmen Granata

      Per carità, non vedo le sue considerazioni come un passar avanti a nessuno… 🙂 Siamo tutti allo stesso livello ed è giusto confrontarsi.
      Le faccio solo osservare ancora una volta che nella circoalre il concetto di “autonomo limite di spesa” è riferito a “ciascuna unità”. Il muro di cinta, le ripeto, non è un’unità immobiliare e quindi non può in alcun modo avere un proprio limite di spesa.

  3. Patrizia Minati

    Buongiorno,
    io ho una casa di forma rettangolare. Se demolisco parzialmente le pareti più lunghe (mantenendone 3.50 mt su 7mt) e demolisco interamente solo una parete “corta” rientro nella ristrutturazione, anche se poi amplio per creare una camera da letto?
    Ovviamente l’ampliamento non rientra nel bonus, ma il resto si giusto?
    Grazie mille!
    Patrizia

  4. Stefania SOLDI

    Buonasera,
    il recupero di un fienile che verrebbe utilizzato come abitazione non gode del bonus?
    Grazie
    Stefania

  5. Renato Ruggeri

    Gentilissima dottoressa
    In che senso per l’acquisto? Cioè potevo anche se acquistavo da fitta che ha subappaltatori?
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Sì. Ma non mi è chiara una cosa: se lei è socio della cooperativa certamente ha diritto a chiedere le detrazioni, ma non sono sicura lo possa fare retroattivamente se non ha provveduto finora. Lo potrà fare per le rate residue. Naturalmente tutti i pagamenti devono essere stati fatti secondo le modalità previste.

    • Renato Ruggeri

      No non sono socio della cooperativa. Comunque la ditta ha acquistato e poi ha subappaltato, per la ristritturazione, poi rivenduto. Devo capire se quanta volumetria della ristrutturazione da diritto al 25% delle detrazioni.

  6. Renato Ruggeri

    Salve gentile Architetto
    Ho acquistato 1 anno e mezzo fa un appartamento in minicondominio da ditta edile la quale ha appaltato i lavori a cooperativa, che dal fabbricato Industriale preesistente ha ricavato 5 appartamenti.
    Come/da che cosa sono sicuro di poter richiedere il bonus per ristrutturazione, anche retroattivamente?
    Cordialità

    • arch. Carmen Granata

      Avrebbe potuto richiedere la detrazione per l’acquisto, ma non può farlo retroattivamente.

  7. Carla Nannipieri

    Buongiorno
    Sto per ristrutturare il mio appartamento. seconda casa, sito al pianterreno di un condominio di 14 appartamenti: effettuerò i seguenti lavori:
    -coibentazione pavimento (miglioramento energetico)
    -sostituzione finestre (miglioramento energetico) e porte
    – sanitari, mobili, elettrodomestici
    -impianto idraulico ed elettrico
    -cancellata al giardino-grate alle finestre-porta blindata ingresso-cassaforte a muro.(sicurezza)
    Potreste cortesemente indicarmi i valori delle detrazioni per i lavori di cui sopra?. Nel ringraziarvi della vostra disponibilità porgo i migliori saluti.
    Carla Nannipieri

  8. Dario

    Buonasera,
    Vorrei sfruttare gli incentivi Sismabonus ed Ecobonus per un intervento di demolizione e ricostruzione di una casetta a un piano. Ho dei dubbi che nascono dai seguenti 3 punti:
    1- Vorrei fare il piano interrato da adibire a garage. Avrei incremento di volume, ma non ai fini urbanistici. L’ADE riporta che, per avere gli incentivi, bisogna mantenere la stessa volumetria, ma non specifica se ciò interessi o meno anche i volumi interrati.
    2- La zona è soggetta a vincolo paesaggistico, ma che non mi limiterebbe l’operazione in quanto il livello di tutela è 1. Quindi avrei le autorizzazioni.
    – Manterrei la sagoma in pianta ma non in elevazione. L’ADE richiede che sia mantenuta la sagoma nelle zone soggette a tutela, ma se ottengo le autorizzazioni della SSBBCC e del Comune, vale comunque questo vincolo?

  9. dino

    Salve ho provveduto lo scorso anno a ristrutturare casa, ho fatto demolire alcune pareti e ho quindi dovuto rifare le porte, ora il mio commercialista mi ha comunicato che non posso chiedere la detrazione delle porte, dice che la legge non lo consente, ma come è possibile? Ho cercato su internet la legge dove vi è scritto che posso usufruire della detrazione ma purtroppo non la trovo, mi può aiutare per favore?

    • arch. Carmen Granata

      Posso garantirglielo io: si parla di carattere “assorbente” degli interventi. Se ha demolito e ricostruito muri, ha diritto a detrarre le porte interessate.

  10. Francesco Costanzo

    Trovo contraddizione nel fatto che le porte interne compaiono come detraibili al 50/00 nella manutenzione ordinaria solo se per parti comuni condominiali ? E’ possibile che porte interne insistano su parti comuni..? Mentre per ristrutturazioni edilizie le porte interne non compaiono nella lista come detraibili al 50. Potete chiarire se possibile. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Gen.le sig. Costanzo,
      quelli elencati sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria in genere. Alcuni di essi è raro trovarli nelle parti comuni, ma non impossibile. Ad esempio possiamo considerare le porte interne dell’alloggio del portiere, di una sala comune condominiale, quelle delle cantinole, ecc..
      In caso di alloggio privato, invece, come ho spiegato nell’articolo, la sostituzione delle porte è detraibile solo se conseguente a lavori più importanti, come ad esempio l’allargamento di un vano (dove diventa inevitabile sostituire la porta esistente).
      Un saluto.

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