Futuro acquirente e detrazioni per ristrutturazione

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito con la circolare 7/E/2018 che anche il futuro acquirente ha diritto ai bonus fiscali per interventi di ristrutturazione. Futuro acquirente (photo credit pixabay.com) Le detrazioni…
Futuro acquirente (photo credit pixabay.com)

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito con la circolare 7/E/2018 che anche il futuro acquirente ha diritto ai bonus fiscali per interventi di ristrutturazione.

Futuro acquirente (photo credit pixabay.com)
Futuro acquirente (photo credit pixabay.com)

Le detrazioni fiscali per ristrutturazione spettano anche al futuro acquirente?

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito con la circolare 7/E/2018 che il futuro acquirente ha diritto ai bonus fiscali per interventi di ristrutturazione, anche prima di aver concluso l’acquisto vero e proprio.
In realtà, già le varie guide dell’Agenzia delle Entrate inserivano a pieno titolo tra i soggetti titolari di detrazioni il promissario acquirente, ma con la circolare sono sopraggiunti ulteriori chiarimenti.

Le detrazioni IRPEF competono infatti a chiunque possieda o detenga l’immobile sulla base di un titolo idoneo, che può essere appunto anche un compromesso registrato.

Pertanto, se avete stipulato un contratto preliminare di acquisto di una nuova casa e volete apportare delle modifiche all’immobile prima del rogito notarile, sappiate che potete detrarre le spese.

A quali detrazioni ha diritto il futuro acquirente?

La circolare di chiarimento in precedenza citata fa esplicito riferimento alla detrazione 50% per interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente.

Per estensione, quindi, si può dire che il promissario acquirente può usufruire anche del bonus mobili, visto che questa agevolazione è riservata proprio unicamente a chi effettua interventi di ristrutturazione.

Analogamente si può dire per il cosiddetto sismabonus, che può considerarsi una sorta di estensione del bonus casa tradizionale.

Anche per il bonus verde è stabilito che possa usufruirne chiunque possieda o detenga l’immobile oggetto di intervento in base a un titolo idoneo e sostenga le relative spese.
Pertanto, si può affermare che anche il futuro proprietario, in quanto in qualche modo possessore o detentore dell’immobile, possa usufruirne.

Stesso discorso si può fare, infine, per l’ecobonus, l’agevolazione per gli interventi miranti alla riqualificazione energetica.

Condizioni affinché il futuro acquirente possa usufruire delle detrazioni

Per poter usufruire delle detrazioni fiscali per ristrutturazioni, il futuro acquirente deve rispettare alcune condizioni:

  • aver registrato il contratto preliminare stipulato
  • essere stato immesso nel possesso dell’immobile
  • eseguire a proprie spese i lavori.

Tali condizioni devono essere valide nel momento in cui il futuro acquirente sostiene le spese e alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui intende avvalersi dello sconto fiscale.

Non è invece richiesta alcuna autorizzazione da parte del promissario venditore. Infatti, il fatto che questi abbia immesso il futuro acquirente nel possesso dell’immobile equivale ad aver implicitamente concesso l’autorizzazione.

Ritornando al primo punto dei requisiti richiesti, vi ricordo che per poter godere delle detrazioni non è sufficiente aver ottenuto una semplice opzione d’acquisto da parte del venditore.
Se invece avete presentato un’offerta di futuro acquisto accettata dal venditore, con scambio tra le parti per corrispondenza e con registrazione della stessa, questa equivale al preliminare registrato e pertanto risultano soddisfatti i requisiti richiesti.

Futuro acquirente e immissione in possesso dell’immobile

Entrare nel possesso dell’immobile solo con un contratto preliminare e quindi senza che sia avvenuta la compravendita vera e propria significa aver sottoscritto di fatto un preliminare a effetti anticipati.
Questo tipo di contratto si concretizza all’atto pratico mediante la consegna delle chiavi.

L’immissione in possesso di un immobile prima dell’atto notarile non è una circostanza rara e può essere giustificata da vari motivi. Uno è quello di cui ci stiamo occupando in questo articolo, ovvero la necessità di apportare all’immobile interventi di manutenzione o ristrutturazione da far eseguire a un’impresa di propria fiducia.
Un altro può essere, ad esempio, la momentanea indisponibilità di un altro luogo in cui dimorare.

A questo punto ci si può chiedere: come può fare il promissario acquirente a dimostrare di essere stato immesso nel possesso dell’immobile?

Ci sono in realtà diversi modi per farlo. Uno di questi è stipulare una scrittura privata con il venditore. Non è necessario che la scrittura privata sia registrata, poiché il requisito della registrazione è fondamentale solo per il preliminare di vendita.

Cosa deve fare il futuro acquirente per usufruire delle detrazioni fiscali


Gli adempimenti che il promissario acquirente dovrà rispettare per poter usufruire dei bonus casa sono gli stessi previsti per tutti gli altri contribuenti.

In caso di immissione anticipata nel possesso dell’immobile, però, i titoli autorizzativi necessari per l’esecuzione dei lavori (CILA, SCIA, Permesso di Costruire) dovranno recare la doppia indicazione del proprietario e del futuro acquirente.

Le fatture emesse dall’impresa che esegue i lavori dovranno essere intestate al promissario acquirente e da questi saldate mediante l’apposito bonifico parlante richiesto dalla normativa.

Ma per tutte le altre informazioni su questo e altri bonus puoi consultare il mio e-book Guida ai Bonus Casa: Il manuale pratico sulle detrazioni fiscali per i lavori in casa.



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10 Commenti. Nuovo commento

  • Lucio Scafuri
    26 Ottobre 2021 12:22

    L’Agenzia delle entrate è stata molto chiara: se c’è un preliminare registrato, anche il FUTURO proprietario può iniziare i lavori e avrà diritto alle detrazioni.
    Chiedo: se il futuro proprietario fosse già intenzionato a cedere l’usufrutto a favore di un terzo, si potrebbe ragionare per analogia di “FUTURO USUFRUTTUARIO” consentendogli di iniziare i lavori e godere delle detrazioni? magari redigendo un preliminare di costituzione di usufrutto, meglio ancora se contestualmente al preliminare di acquisto?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Ottobre 2021 19:27

      Non mi sento di appoggiare questa interpretazione. Per il primo caso c’è una prassi esplicita a favore, per il secondo mancano i riferimenti.

  • Buonasera, se per l’acquisto di un immobile ristrutturato da un’impresa costruttrice (detrazione del 50% sul 25% del costo d’acquisto) sono stati pagati acconti senza registrare il preliminare di vendita, spetta lo stesso la detrazione sull’intero costo di acquisto dopo il rogito notarile? Oppure non bisogna considerare gli acconti (anche se non si è usufruito di nessuna detrazione) e calcolare la detrazione solo sul saldo? Grazie per la risposta.

    Rispondi
  • IVAN CARIELLO
    6 Luglio 2021 8:47

    Buongiorno, hanno accettato la mia proposta di acquisto ma il rogito è fissato a marzo 2022.
    Per non perdere l’opportunità dello sconto in fattura, devo chiedere alla proprietaria le chiavi entro fine anno? Devo inoltre entrare in possesso dell’immobile ed effettuare i lavori di ristrutturazione sempre entro dicembre 2021? Per lo sconto in fattura è sufficiente l’accettazione della proposta di acquisto o bisogna sottoscrivere un preliminare di vendita con registrazione presso l’agenzia delle entrate?

    Rispondi
  • salve,
    ho visto che fra i documenti da conservare che l’agenzia delle entrate richiede per il bonus ristrutturazioni, e che sono anche richiesti dalle banche per la cessione del credito, figurano anche i versamenti dell’IMU (ove dovuta) degli ultimi 5 anni.
    Io sono il promissario acquirente e devo fare i lavori di ristrutturazione a mie spese. Cosa succede se il venditore non ha pagato l’IMU negli ultimi 5 anni?
    Potrei correttamente dichiarare la regolarità dei versamenti dell’IMU per quello che spetta a me o quando faccio questa dichiarazione alla banca per la cessione del credito devo tenere conto del fatto che il venditore pagasse o meno l’IMU?
    E l’agenzia delle entrate potrebbe chiedermi conto dei pagamenti dell’IMU del venditore eventualmente facendo decadere le detrazioni se non sono in regola?
    Grazie per la cortese risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Luglio 2021 19:24

      Visto che i lavori li farà lei e sarà lei a chiedere la detrazione, l’AdE andrà a verificare la sua regolarità di pagamento, non quella del vecchio proprietario.

  • Buongiorno, complimenti per la Sua disponibilità e competenza. È davvero bravissima e molto preparata.
    Sto per sostituire la caldaia del mio appartamento e, con questo intervento, intendo beneficiare del bonus mobili.
    Se per caso l’anno prossimo venderò il mio appartamento, l’acquirente potrà beneficiare di un nuovo bonus mobili ristrutturando il bagno?
    Io continuerò a detrarre il mio bonus mobili?
    Grazie

    Rispondi

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