Detrazioni fiscali per completamento di casa al rustico

Vari utenti del blog mi chiedono se i lavori di completamento di una casa al rustico sono detraibili: la risposta è negativa. In questo post vediamo perché.

Completamento lavori di casa al rustico©

Cosa si intende per lavori di completamento di una casa al rustico?

Ho acquistato una casa allo stato grezzo: posso avere i bonus casa per i lavori che devo affrontare per renderla abitabile? Quali detrazioni posso avere per i lavori che devo fare per il completamento di una casa al rustico?

Sono domande che mi sono state rivolte spesso dagli utenti del blog. Ma prima di rispondere, vediamo di capire cosa si intende per casa al rustico o al grezzo.

Solitamente con questa espressione si indicano quei fabbricati ultimati solo nelle strutture portanti, come fondazioni, pilastri e solai e al massimo muri perimetrali. Un edificio al grezzo è però privo di partizioni interne, impianti, pavimenti e rivestimenti, sanitari, porte, serramenti e tutto quanto serve insomma per considerare una costruzione abitabile.

Ebbene, per una casa in queste condizioni la risposta ai quesiti dei lettori è negativa. I lavori di completamento di un edificio allo stato grezzo sono infatti a tutti gli effetti un intervento di nuova costruzione.

Le detrazioni fiscali per l’edilizia sono invece destinate unicamente ad agevolare i lavori su edifici già esistenti. I bonus fiscali sono infatti riferiti a lavori di:
recupero del patrimonio edilizio
riqualificazione energetica
adeguamento antisismico
• restauro e ristrutturazione delle facciate.

Lavori di questo tipo comprendono ad esempio la sostituzione degli infissi esistenti con altri più performanti, la messa a norma di impianti obsoleti, il consolidamento statico di strutture fatiscenti, la diversa distribuzione interna degli appartamenti e così via.
Gli interventi di completamento prevedono invece l’installazione di infissi là dove ancora non c’erano, la realizzazione di nuovi impianti, la tramezzatura ex novo degli interni, ecc..

Accatastamento e completamento dei lavori

Solitamente consideriamo un edificio esistente quando i lavori di costruzione sono ultimati ed è stata rilasciata l’agibilità.

Tuttavia, per la concessione delle detrazioni l’Agenzia delle Entrate fa specifico riferimento al fatto che l’immobile risulti accatastato o con domanda di accatastamento in corso, se non risulta ancora censito.
Il concetto di domanda di accatastamento in corso lascia ovviamente il tempo che trova, visto che oggi la procedura è praticamente immediata.

A ogni modo, un edificio allo stato grezzo è di solito accatastato in una delle seguenti categorie:
F3, unità in corso di costruzione
F4, unità in corso di definizione.

Nel primo caso, l’edificio è palesemente non ancora ultimato. Nel secondo caso, invece, la differenza è sottile ma importante, perché essa identifica edifici di fatto già ultimati, ma di cui non è ancora stata stabilita la destinazione d’uso e la consistenza.

La differenza è importante anche perché l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che gli immobili accatastati in categoria F3 non possono usufruire delle detrazioni fiscali, mentre quelli in categoria F4 sì.

Orientamenti giurisprudenziali

A scanso di equivoci, è intervenuta sulla questione anche la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 13043 del 2019 a sancire l’inapplicabilità dei bonus fiscali ai lavori di completamento di un immobile in corso di costruzione.

La pronuncia era seguita alla richiesta di detrazioni fiscali da parte di un contribuente che aveva eseguito proprio dei lavori di completamento.

Il contribuente aveva chiesto le detrazioni fiscali per recupero del patrimonio edilizio e riqualificazione energetica, ritenendo di aver eseguito lavori di ristrutturazione, non avendo modificato né sagoma né volume del fabbricato. A testimonianza del fatto che l’edificio fosse già esistente sosteneva che fosse dotato di energia elettrica ed esibiva a tal proposito il contratto di fornitura sottoscritto.

Per prima cosa la Cassazione ha risposto che la presenza dell’energia elettrica non è una prova sufficiente per l’esistenza del fabbricato, perché necessaria in tutte le fasi di cantiere. E con questo assunto rispondo anche ad alcuni utenti che mi avevano posto la stessa osservazione.

In secondo luogo, l’edificio è risultato accatastato proprio nella categoria F3, per cui palesemente in corso di costruzione.
Di fatto, quindi, i giudici hanno confermato che l’espressione ristrutturazione edilizia indica letteralmente il recupero di costruzioni già esistenti, e non già gli interventi di completamento di immobili ancora in corso di costruzione.

Eccezione tra i lavori di completamento

L’unico intervento di completamento di un edificio a rustico che si può considerare detraibile è quello di ultimazione del box auto, garage o altra tipologia di posto auto.

Questa costituisce infatti l’unica eccezione in cui è possibile detrarre le spese per la realizzazione di una nuova costruzione.
In caso di completamento, le strutture portanti sono già realizzate, per cui sarà possibile detrarre ad esempio le spese per realizzare la pavimentazione, gli intonaci, la tinteggiatura, l’impianto elettrico e la serranda del box.

La detrazione è del 50% su una spesa massima di 96.000 euro, ripartita in 10 quote annuali.

Completamento di un intervento di ristrutturazione

Abbiamo quindi appurato che gli interventi di completamento non sono detraibili perché sostanzialmente di nuova costruzione.

A questo punto occorre però fare una distinzione importante. Tra i lavori di completamento possono esserci anche quelli relativi a una ristrutturazione in corso interrotta per vari motivi (ad esempio mancanza di fondi, trasferimento di proprietà o, perché no, interruzione cantiere per lockdown).

I lavori possono essere ripresi in un secondo momento, con la richiesta di un nuovo titolo abilitativo se quello originario è scaduto. È evidente però che in questo caso si tratta di completamento di lavori di trasformazione di un immobile esistente e quindi detraibili.

Si tratta proprio di uno dei casi in cui il fabbricato può essere accatastato in categoria F4. Immaginiamo ad esempio un intervento di demolizione e ricostruzione a parità di volume (quindi di ristrutturazione edilizia).
I lavori vengono a un certo punto interrotti e l’immobile venduto. Per procedere al trasferimento di proprietà il fabbricato dovrà però essere accatastato e lo sarà proprio nella categoria F4. Il nuovo proprietario potrà proseguire i lavori, che in questo frangente saranno di ristrutturazione e quindi detraibili.

Ma per tutte le altre informazioni sull’applicabilità dei bonus casa puoi consultare il mio e-book Guida ai Bonus Casa: Il manuale pratico sulle detrazioni fiscali per i lavori in casa.




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276 Commenti. Nuovo commento

  • Buonasera, vorrei proporle un quesito.
    Immobile di proprietà su due piani, attualmente piano terra finito ed accatastato in A2, mentre primo piano non ultimato in quanto erano stati iniziati i lavori nel 2000 con pdc ma non terminati. Presenti solo mura perimetrali e tetto (primo piano) ed accatastata in F4. È possibile usufruire delle detrazioni del 50% per ultimare il primo piano? grazie mille

    Rispondi
  • Buongiorno, grazie per la risposta immediata, dovrei rifare un pò tutto, cambio caldaia, infissi completi, facciata con relatico cappotto e altre cose da ristrutturare. Essendo immobile un pò vecchiotto posso accedere alla demolizione e ricostruzione invece di vare i vari lavori. in poche parole vorrei buttare il tutto e ricostruire con tutte le cose in regola…..GRAZIE

    Rispondi
  • Buonasera, gentilmente gradirei sapere quali sono i lavori che rientrano nel recupero patrimonio edilizio(demolizione e ricostruzione??). Immobile unifamiliare, entrate indipendenti, balconi e vari segni di crepe su parte dell’ edificio. Di quale bonus posso usufruire??? Grazie….
    Complimenti ottimo servizio….

    Rispondi
  • Salve, vorrei acquistare una casa bifamiliare su tre piani. Al piano seminterrato lo stato del fondo risulta accatastato con la casa e provvisto di tramezzi, ma allo stato grezzo ( no intonaco no pavimento no infissi su bocche di lupo). È possibile richiedere una detrazione fiscale effettuare le opere di intonaco pavimentazione e infissi ? E in questo caso l’intervento come si configura? Completamento o ristrutturazione? Grazie

    Rispondi
  • Buon pomeriggio, intanto vorrei complimentarmi con lei per la chiarezza nell’esporre i fatti vorrei inoltre illustrarle la mia situazione: ho ereditato un immobile antecedente al 1967 e accatastato A4.
    Nel 2006 sono iniziati i lavori di ristrutturazione (tremezzature, solai,tracce nuovi impianti). Nel 2008 i lavori si interrompono per sopraggiunta morte del proprietario.
    Domanda:
    Posso accatastare il fabbricato come F4 e usufruire dei bonus attivi?
    Grazie anticipatamente

    Rispondi
  • Buonasera architetto sono proprietario di un 4 unità immobiliari accatastate D6, 3 locali cat. c/1 e 1 locale cat. c/2 facenti parti di un edificio in condominio minimo. Vorrei fare sulle mie unità degli interventi di efficientamento energetico (cappotto termico) utilizzando il bonus facciata e in più sostituire infissi , impianti climatizzaione e installazione del fotovoltaico con ecobonus ordinario. Chiedo se rientro nelle detrazioni e se devo considerare tutte le categorie o solo quelle accatastate in D6

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Giugno 2021 17:54

      L’ecobonus può averlo su tutti gli immobili riscaldati. Il fotovoltaico, però, non rientra nell’ecobonus ma nel bonus ristrutturazioni che è solo per il residenziale.

    • La ringrazio architetto per la risposta. Ma posso sfruttare la detrazione 90% del bonus facciata solo sulle mie unità immobiliari in cui ci faccio rientrare anche il cappotto termico e gli infissi

    • arch. Carmen Granata
      21 Luglio 2021 19:46

      Sì.

  • buongiorno , sto acquistando da un costruttore una villetta a schiera nuova accatastata F3, nella quale sono presenti muri perimetrali e tetto ma mancano tutti gli impianti.
    la casa è costituita da 4 piani. piano 1 sottotetto non abitabile , piano terra abitabile, piano seminterrato locale accessorio h 2.40 e piano -1 box
    posso completare il piano terra abitabile con impianti ed infissi , e lasciare al grezzo le altre parti (mettendo solo infissi), chiedere l’abitabilità e poi fare i lavori di completamento delle altre parti usufruendo della detrazione 50% per la ristrutturazione e il bonus verde per sistemare il giardino e la recinzione e la porta del box
    grazie

    Rispondi
  • Buongiorno,
    Sono proprietaria di un appartamento appena rogitato e completato. Prima casa.
    Ora saremmo interessati ad acquistare l’appartamento al piano sopra per accorparlo e farlo diventare un Unico appartamento prima casa.
    Il tema è che l’appartamento da acquistare è ancora in costruzione.
    Potremmo usufruire del bonus ristrutturazioni per accorparli e nello stesso tempo completare i lavori al piano sopra?
    Grazie per l’attenzione

    Rispondi
  • Buongiorno, il caso è il seguente:
    N° 2 appartamenti di proprietà all’interno di un condominio (non costituito) composto complessivamente 5 unità immobiliari. L’immobile si trova in zona B con prospetti visibili da pubblica strada. I due appartamenti si trovano rispettivamente al piano secondo e al piano terzo. L’appartamento al piano secondo è censito in F4 mentre l’appartamento al piano terzo è in F3. L’intera facciata esterna è al grezzo ed addirittura il piano terzo (F3) è sprovvisto di tompagni. E’ nostra intenzione effettuare i lavori per il completamento di entrambe le unità e successiva fusione. Chiedo:
    – E’ possibile usufruire del bonus facciata (90%) per completamento prospetto con realizzazione di cappotto per raggiungimento valore di trasmittanza dei soli piani secondo e terzo (il piano terzo se pur in F3 incide dal punto di vista energetico nelle prestazioni dell’involucro);
    – E’ possibile detrarre le spese al 50% per le sole opere interne nell’appartamento ad oggi censito in F4?
    Le opere di completamento (realizzazione di tompagni e opere interne) nell’appartamento al terzo piano in F3 non usufruiranno di alcuna detrazione.
    Grazie

    Rispondi
  • buongiorno, ho un terreno dove sto facendo una villetta con uno box auto interrato, una domanda tutte le spese inerenti al box possono essere detratte al 50 ? ma il box per avere queste detrazioni deve essere prima accatastato? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Maggio 2021 18:53

      Sì, si può iniziare a detrarre già quando non era ancora accatastato.

  • Buongiorno architetto, volevo chiederl: a dicembre ho acquistato un immobile accatastato F/3, rustico privo di tramezzi e di impianti,con i benefici, relative alle imposte, di prima casa. Per completarlo ho richiesto una “Scia per completamento unità immobiliare”. Non potendo ricorrere all’istituto fiscale della detrazione del 50%, da come ho letto, posso chiedere l’applicazione Iva al 4%, immobile costruito nel 2003, o vale solo per la nuova costruzione, intesa come partenza da zero?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Maggio 2021 17:29

      L’IVA al 4% si applica anche alle opere di completamento prima casa.

  • Buongiorno,
    per accatastare da F3 a F4 come dovrebbe essere l’immobile? Quali caratteristiche dovrebbe avere? Per fare una cosa corretta e non avere “problemi” in futuro.
    Grazie in anticipo e saluti.

    Rispondi
  • BONUS FACCIATE
    Gentilissima arch. sono un’impresa di tinteggiatura e nell’eseguire un lavoro gestito attraverso l’incentivo bonus facciate, mi sono bloccato difronte ai conteggi, mi spiego: importo lavoro 10000,00 €, interessi per attualizzare il capitale € 1650,00 totale fattura € 11650,00. Quale è l’importo del bonifico che deve effettuare il cliente? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Maggio 2021 11:33

      Cosa intende per “interessi per attualizzare il capitale”??? Il cliente deve pagarle l’importo dei lavori più Iva.

  • Buongiorno, sono in trattativa per acquisto di una porzione di casa già esistente che prima dell’acquisto stava subendo lavori di ristrutturazione da parte dell’attuale proprietario, ora l’immobile si trova al grezzo (è praticamente senza impianti e pavimenti/rivestimenti).
    E’ possibile per chi acquista usufruire del bonus ristutturazione e/o del super bonus 110%?
    Cordiali saluti.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Maggio 2021 19:28

      Dipende da varie cose: come è accatastata, se si riesce a risalire a un impianto termico preesistente, ecc.

  • Buongiorno Architetto,
    avrei un quesito.. Mi sono aggiudicato un immobile all’asta accatastato in F3 (in corso di costruzione), dalla perizia e varie pratiche che mi ha rilasciato il comune risulta che nel 2003 è stato rilasciato un permesso di costruzione con demolizione di unità immobiliare esistente e ricostruzione di villetta unifamiliare, l’immobile si trova attualmente al grezzo in quanto il vecchio proprietario non è riuscito ad andare avanti con i lavori, ad oggi l’immobile ha il tetto, l’intonaco esterno, solo le tracce per l’impianto elettrico (privo di impianto elettrico, impianto idrico, intonaco interno, pavimenti, ecc..)
    L’accatastamento giusto è F3 oppure dovrebbe essere F4? In quanto nel 2003 c’era già un’unità immobiliare, chiedo poiché sarebbe mia intenzione sfruttare le detrazioni al 50% in quanto le spese non sono poche per finire i lavori.
    Ringraziando in anticipo, con l’occasione porgo distinti saluti.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Maggio 2021 19:26

      L’accatastamento in F3 è giusto, ma purtroppo l’AdE nega “ciecamente”le detrazioni a questi immobili, senza fare distinzione tra nuove costruzioni e fabbricati derivanti da precedenti demolizioni. Se possibile, faccia accatastare in F4.

  • Daniela Finocchi
    7 Maggio 2021 10:44

    Buongiorno le avevo fatto una domanda in merito al pagamento iva
    ma forse mi sono spiegata male
    Sto finendo una villetta accatastata in F 3 di nuova costruzione per i lavori di finitura tipo intonaci,tramezzi ,muri e altri lavori edili mi sono stati fatturati al 10% perche seconda casa
    invece i lavori idraulici al 22% è corretto
    Grazie mille della sua disponibilità

    Rispondi
    • Redazione Guida per Casa
      7 Maggio 2021 16:47

      La domanda è chiara. Ma lei ha fatto numerose domande, in questo modo diventa una consulenza gratuita.

  • Giuseppe G.
    6 Maggio 2021 18:31

    Buonasera Architetto, dovrei acquistare un fabbricato grezzo (esiste solo la struttura, il tetto e le divisioni interne) che è stato costruito circa 6/7 anni fa a seguito di demolizione di altre abitazioni. L’immobile ancora non è stato ultimato e nemmeno accatastato. Leggendo il suo articolo, in particolare la parte finale, mi sembra di capire che in caso di acquisto l’immobile può essere accatastato in F4 e quindi successivamente all’acquisto potrei procedere al completamento usufruendo delle detrazioni. Ho capito bene???
    Grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      6 Maggio 2021 19:52

      Sì.

    • Giuseppe G.
      6 Maggio 2021 19:57

      Grazie mille, mi sono dimenticato di scrivere che non sono presenti impianti e finestre e che il permesso a costruire è decaduto perchè trascorsi i 3 anni. Vale la stessa cosa?
      P.S. non è stata fatta la chiusura del permesso a costruire
      Grazie ancora

    • arch. Carmen Granata
      7 Maggio 2021 10:53

      Sì, l’importante è che l’edificio sia frutto della demolizione di un fabbricato esistente. Naturalmente, per proseguire i lavori andrà presentato un nuovo titolo abilitativo.

  • Buonasera, attualmente mia suocera è proprietaria di un immobile accatastato in A3, nel 2006 ha presentato al comune richiesta ristrutturazione con demolizione
    E ricostruzione e ampliamento secondo la legge regionale con sagoma e posto diverso, ha iniziato i lavori di ricostruzione senza andare a demolire la casa vecchia. I lavori poi si sono fermati. La casa adesso è al grezzo con muri perimetrali e tetto finiti.non è ancora stata accatastata. Ora Sarò a breve proprietaria , ci troviamo a dover demolire la casa vecchia ,e ad ultimare i lavori con cappotto e impianti vari. Possiamo accedere alle detrazioni fiscali per ristrutturazione edilizia del 50-65% con sconto in fattura, come da titolo del permesso rinnovo di costruzione,ed possibile accatastarla in F4 per il passaggio di proprietà? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      6 Maggio 2021 19:21

      Sinceramente è stata usata una procedura poco “ortodossa”: bisognava prima demolire il fabbricato esistente. Secondo me la situazione non è regolare e dovreste prima preoccuparvi di sistemarla e poi pensare alle possibili detrazioni.

  • Daniela Finocchi
    4 Maggio 2021 22:56

    Salve sto terminando i lavori su una casa indipendente F 3
    volevo chiederle l iva per la seconda casa per i lavori di finitura in che misura viene applicata
    I lavori edili mi sono stati fatturati al 10%
    mentre i lavori idraulici ed elettrici e tutto il resto al 22%
    Perche non posso avere l iva al 10% su tuttu
    Grazie infinite

    Rispondi
  • Buonasera Grazie per i suoi preziosi consigli
    Si può accedere al bonus solare termico senza fare la ristrutturazione edilizia
    Grazie

    Rispondi
  • buona sera architetto, vorrei comprare un immobile che in fase di costruzione i lavori sono stati fermati, l’immobile dispone solo di intonaco e impianti elettrico, idraulico e riscaldamento (di rifare). Essendo gia’ accatastato A7, posso usufruire di qualche bonus? Grazie

    Rispondi
  • Salve ho intenzione di partecipare all’acquisto di un immobile all’asta. E’ un’appartamento in un condominio anno di costruzione circa 2000. Dalla perizia fatta dal tecnico incaricato dal Tribunale, l’immobile viene definito allo stato grezzo. In effetti l’immobile si presenta con un unico vano nel quale sono stati abbattuti tutti i tramezzi, asportati quasi del tutto la pavimentazione esistente, gli impianti idrici ed elettrici, si sono salvati solo i due bagni nei quali però ci sono solo i muri perimetrali. Considerato che l’immobile inizialmente aveva ottenuto l’abitabilità da parte del Comune, (tanto si evince dalla perizia), sembra che lo stesso sia attualmente allo stato grezzo in quanto presumibilmente sono stati effettuati degli interventi di demolizione forse per ristrutturazione, in seguito, evidentemente mai avvenuta. In caso di aggiudicazione, per rendere l’immobile nuovamente agibile è possibile godere delle detrazioni fiscali al 50% (bonus ristrutturazione). Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Maggio 2021 19:51

      L’immobile avrebbe le caratteristiche per usufruire dell’agevolazione. Deve stare attento però che non sia accatastato in categoria F3, perchè l’AdE non l’accetta.

  • Buonasera ho acquistato una villetta indipendente al rustico f 3 non ho usufruito di bonus in quanto nuova costruzione .Per quanto riguarda il bonus sicurezza potrei avere la detrazione al 50%Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Aprile 2021 19:31

      Non esiste il bonus sicurezza. Nell’ambito del bonus ristrutturazione può rientrare l’impianto di allarme, ma sempre se realizzato dopo il completamento dell’immobile.

  • giuseppe cento
    27 Aprile 2021 0:50

    Architetto Buona sera, Abbiamo acquistato un appartamento accatastato F3 “che i proprietari costretti ad emigrare non avevano mai terminato”. L’appartamento è posto in un condominio di 3 piani con 6 appartamenti. I restanti 5 appartamenti sono terminati ed abitati da circa 18 anni. L’appartamento in questione risulta ultimato esternamente compreso di pittura e ringhiere sui balconi, sono presenti su tutte le finestre e portefinestre le tapparelle. Internamente sono presenti tutti i divisori in mattoni forati, e sono stati eseguite le tracce per l’impianto elettrico. E’ presente l’energia elettrica. La nostra domanda, a quali bonus sarà possibile accedere e quale sarà l’eventuale agevolazioni sull’iva sulle spese da sostenere per ultimarlo.. Ringraziamo con un saluto cordiale.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Aprile 2021 19:28

      Praticamente nessun bonus. Potete avere Iva al 4% se è prima casa.

  • Buongiorno Architetto, abbiamo aquistato un grezzo in F3 col pdc scaduto e adesso lo ripresenteremo molto simile con un piccolo ampliamento di volume (il famoso 20%)
    – Per passare a F4 e relativo bonus 59% basterebbe solo questo nuovo permesso?
    – se cosi non fosse, facendo allacciamenti fogna , acqua , eletrricità, e tamponatura esterna (senza infissi) basterebbe farlo passare in f4 per il bonus?
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Aprile 2021 19:55

      Non è che si può mettere in F4 in maniera arbitraria… Se si tratta di una nuova costruzione non si hanno bonus a prescindere.

  • Salve
    secondo lei per un completamento di un rustico, in cui oltre alle opere di completamento delle parti mancanti del titolo (scaduto), si realizzano anche opere di ristrutturazione edilizia e modifica di alcune parti, quali spostamento di finestre, realizzazione di scala interna con demolizione solaio, ossia interventi di modifica sulle parti fino ad ora completate, per solo queste opere (e non per quelle a completamento) è possibile accedere al bonus ristrutturazioni 50%? Grazie

    Rispondi
  • Se uno possiede un immobile in categoria catastale F/4, dove sono presenti gli infissi, esternamente intonaci e tinteggiatura, ma all’interno risulta allo stato grezzo, si può usufruire del bonus ristrutturazione e bonus annessi (mobili, ecc…). C’è da precisare tuttavia che l’immobile in questione proviene da una ristrutturazione post terremoto, dove l’abitazione era stata demolita e rifatta mantenendo volumetrie e dimensioni passate, ma poi è stata lasciata internamente grezza e rivenduta così, lasciandola accatastata in F/4.

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto, ho un edificio di tre piani da completare. Due già accatastati A7, ma senza infissi, pavimento, porte, e uno accatastato F3, dove esiste solo involucro, senza tramezzi. La casa, o singolo appartamento, inoltre, risulterebbero prima casa.
    Cordiali Saluti

    Rispondi
  • Buongiorno,
    vorrei acquistare un unità immobiliare collabente accatastata in F/2. Posso usufruire della detrazione del 50% per manutenzione straordinaria/ristrutturazione edilizia?
    Grazie
    Cordiali saluti

    Rispondi
  • posso beneficiare del bonus facciate per cappotto se modifico la facciata con nuove aperture?

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto, casa nuova di nuova costruzione. Dopo l’abitabilità posso portare in detrazione la nuova installazione di canna fumaria esterna, la stufa a pellet e la pavimentazione marciapiede e portico che non ho ancora fatto?
    Grazie e saluti.
    Matteo N.

    Rispondi
  • Salve, grazie per aver creato questo sito.
    Le voglio porgere una domanda rigurdante la possibilitá di usufruire o meno di incentivi e detrazioni per l’acquisto di un immobile in asta.
    L’immobile é di costruzione antecedente al ’67 e mentre era in corso la sua ristrutturazione completa i lavori sono stati sospesi in quanto l’immobile é stato pignorato.
    L’immobile ora si trova allo stato grezzo (intonaci fatti, pavimenti, impianti ed infissi da finire.
    In questo caso posso usufruire di uno dei bonus disponibili per terminarlo (quindi potrei acquistarlo come privato) oppure mi conviene acquistarlo come societá e finire i lavori?
    Grazie mille, glielo chiedo in quanto finora ho ricevuto risposte abbastanza contrastanti, grazie ancora,
    buona giornata
    Cristian

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Aprile 2021 19:55

      Se è un immobile mai ultimato non si può fruire di bonus.

  • Matteo Sabattini
    7 Aprile 2021 16:17

    Buongiorno Architetto,
    abito in una casa singola, con relativo certificato di abitabilità costituita da 3 piani 2 dei quali grezzi (forati a vista).
    Mi sto interessando per poter usufruire del 110% e diversi tecnici mi confermano di poter usufruire di tale bonus per l’isolamento dell’intero immobile tramite termocappotto.
    Secondo lei è possibile?
    da quello che avevo letto il cappotto viene riconosciuto solo su pareti perimetrali di locali riscaldati .
    Nel mio caso, quindi si parlerebbe solo del piano dove abito dato che i restanti sono grezzi.
    Però continuano a dirmi che potrei usufruire del bonus per il cappotto completo dell’immobile.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Aprile 2021 19:53

      Si faccia dire sulla base di quale riferimento normativo affermano ciò. 🙂

    • Affermano che il cappotto è un corpo unico e nn avrebbe senso farlo solo nel piano finito…. quindi mi conferma che nn è possibile avere il 110% sull intero cappotto? grazie mille

    • arch. Carmen Granata
      13 Aprile 2021 19:16

      Che non avrebbe senso può avere una logica (ma non è un riferimento normativo). Cmq nessuno le impedisce di fare il cappotto su tutto, solo che sarebbe agevolato solo sulla parte ultimata.

  • Buongiorno
    Sono proprietario di un immobile al grezzo (villino) non ancora ultimato, accatastato come F3 (unità in corso di costruzione).
    Al fine di poterlo ultimare, ho presentato una SCIA edilizia per completamento opere di finitura di cui al relativo Pemesso a costruire n. xx del yy/yy/yyyy.
    Ho deciso comunque di completare l’immmobile, consapevole che per le opere di finitura e completamento non sono previste detrazioni fiscali al 50% né tantomeno eco bonus 110%., in quanto assimilate a nuova costruzione.
    Tuttavia il permesso a costruire originario prevedeva la realizzazione un locale destinato a “garage” di circa 60 mq; tale garage risulta pertinenziale in quanto situato nel piano interrato dell’immobile oggetto di completamento ed a servizio esclusivo dello stesso. Con la SCIA da me avviata per il completamento delle opere di finitura, ovviamente ho mantenuto le medesime destinazioni d’uso previste nel Permesso a Costruire. Pertanto dovrò fisicamente realizzare questo garage, originariamente previsto nel progetto ma che ad oggi ancora non c’è.
    DOMANDA.
    Posso detrarre al 50% le spese che sosterrò per il completamento del garage suddetto: tramezzature, pavimentazione, intonaco, parte dell’ impianto elettrico e dell’ eventuale impianto idraulico a servizio del garage??
    In caso positivo, per portare in detrazione tali spese mi devo far fare dalle imprese fatture specifiche che evidenzino solo gli importi da corrispondere per la realizzazione del garage?
    Saluti
    Antonio C.

    Rispondi
  • Buonasera,
    sto valutando l’acquisto di una villetta allo stato grezzo avanzato costruita e mai terminata e quindi non ancora accatastata.
    Sono passati 5 anni, se apro una nuova Dia posso usufruire dello sconto del 50% o del 65% sugli infissi? I lavori da fare sono Piastrellare, Rivestimento cucina e bagni ,Collegamento Caldaia all’impianto esistente e infissi.
    In Caso contrario dato che è una villetta di 3 piani se finisco solo il piano terra che comprende Cucina,Camera e Bagno a mie spese,dopo essere entrato in casa posso completare l’autorimessa e il 1 Piano usufruendo delle agevolazioni?

    Rispondi
  • Buongiorno, sto valutando l’acquisto di una casa indipendente costruita e mai terminata e in stato di grezzo avanzato e quindi non ancora accatastata, sono passati 5 anni da quando i lavori sono fermi, è mancherrebero da terminare l’impianto elettrico, attaccare la caldaia, piastrellare e infissi.
    E possibile usufruire del bonus del 50% per terminare i lavori o quello del65% per i serramenti? In caso negativo, la parte di autorimessa almeno rientrerebbe?

    Rispondi
  • Buongiorno sono intenzionata ad acquistare una casa all’asta che è stata oggetto di ristrutturazione per riparazione dei danni ed per il miglioramento sismico beneficiando di una concessione contributiva a fondo perduto. E’ necessario l’aggiornamento della planimetria e dei dati di classamento catastali, che sarà possibile una volta completate le rifiniture architettoniche poiché al momento l’appartamento non è agibile e non abitabile in quanto privo di impianti e di rifiniture e presenti solo le opere strutturali.
    In questa situazione si possono detrarre le spese per completare i lavori? Grazie

    Rispondi
  • Buongiorno,
    sono in procinto di acquistare un immobile che non ha il certificato di agibilità in quanto è attualmente al rustico, internamente è tramezzato con forati a vista e manca ancora tutto il resto, compresi gli impianti; risulta però già accatastato come abitazione civile classe A2, Cl. 3 , vani 9,5 e 197mq, (179mq escluse aree scoperte), con rendita catastale ed il garage accatastato come C6, Cl. 3, 49mq, e rendita catastale pertanto facenti parte del “patrimonio esistente” .
    Secondo lei è possibile richiedere bonus 110 o comunque una detrazione del 50%
    Grazie mille

    Rispondi
  • Buonasera Architetto
    Non ricordo se sulla mia costruzione é stata fatta la relazione a struttura ultimata, il conseguente collaudo e l’abitabilità. Tuttavia é accatastata A02. Posso richiedere il Sismabonus per interventi strutturali di riduzione del rischio sismico (che sarebbero richiesti con SCIA e deposito all’ex Genio Civile, richiamando la vecchia concessione edilizia), o la mancanza del collaudo preclude il riconoscimento del mio edificio come esistente?
    La ringrazio per la gentile risposta

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      30 Marzo 2021 16:47

      Non preclude il riconsocimento dell’immobile come esistente ma la mancanza preclude la sua regolarità e quindi la possibilità di fruire dei bonus.

  • Buongiorno architetto, grazie per il suo grande lavoro di chiarimento delle normative, e per questo chiarissimo sito.
    Casa al grezzo di mia proprietà (solo mura esterne, no pavimenti, no sanitari, no impianti luce/acqua) attualmente senza finestre (rimosse perché pericolanti, sostituite con pannelli di plexiglass avvitati al muro), accatastata in A3 da sempre (30 anni), con stufa interna a legna (considerabile impianto esistente di riscaldamento secondo faq.4 ENEA, come da questo sito riportato).
    Usufruisco gia del sismabonus 110%, posso usufruire anche del super-ecobonus 110%?
    Grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Marzo 2021 17:02

      Io avrei dei dubbi che si possa usufruire di qualunque bonus… E’ vero che per l’AdE conta l’accatastamento, ma quello da lei descritto non è un immobile “esistente” ed è piuttosto strano che sia accatastato come A3. Ciò presupporrebbe che sia stata dichiarata la presenza di impianti, finiture, ecc…

  • Salve, sono proprietaria di un fabbricato unifamiliare, adibito a mia abitazione principale, composta da un piano centrale regolarmente accatastato in A2, mentre sia il piano seminterrato sia la mansarda, da progetto non abitabili, adibiti a locali di sgombero, accatastati in F3, la mia domanda è posso usufruire del superbonus 110 o altri bonus risparmio energetico, o devo necessariamente variare al catasto come ultimati, specifico che i locali in F3 sono al rustico e non hanno infissi, grazie

    Rispondi
  • Sonia Tosso
    9 Marzo 2021 20:49

    Buongiorno Architetto, nella sua interessante rubrica leggo
    “fa eccezione l’ultimazione del box auto, garage o altra tipologia di posto auto.
    Questa costituisce infatti l’unica eccezione in cui è possibile detrarre le spese per la realizzazione di una nuova costruzione.
    In caso di completamento, le strutture portanti sono già realizzate, per cui sarà possibile detrarre ad esempio le spese per realizzare la pavimentazione, gli intonaci, la tinteggiatura, l’impianto elettrico e la serranda del box”.
    Su questo tema vorrei chiederle un chiarimento:
    Per serranda del box immagino sia incluso anche il portone sezionale. Io avevo inteso che per detrarlo fosse necessario chiudere i lavori, prendere l’agibilità e accatastarlo in civile abitazione, e solo successivamente farlo installare per portarlo in detrazione. Avevo quindi capito male? È possibile detrarlo sin da subito anche se non ho ancora richiesto l’agibilità?
    Tra le spese che si possono portare in detrazione per ultimazione, si possono considerare anche la quota parte dell’impianto di antifurto che sarà in garage e i serramenti per la finestrella del garage?
    Ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti.

    Rispondi
  • Buongiorno, sono proprietaria di una villetta unifamiliare interamente accatastata come A7. La villetta è abitata solo su un piano (per cui sono in possesso di ape e abitabilità per il piano abitato). L”altro piano è rimasto allo stato grezzo (suddivisione stanze come da progetto ma mancanza di riscaldamento pavimenti e porte). E’ possibile usufruire del superbonus per il riscaldamento e gli infissi della parte abitata e per il cappotto termico dell’intero edificio?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Marzo 2021 19:00

      No, anche per il cappotto può avere le detrazioni solo sulla parte completa.

  • Salve, e complimenti per tutto, il mio caso e dubbio è il seguente: nuova costruzione, fatto il tetto e le mura con infissi e portone se accatasto…. posso avere agevolazioni per cappotto o altro?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Marzo 2021 19:44

      La casa deve essere completa anche all’interno.

  • Vito Antonio
    22 Febbraio 2021 11:10

    Buongiorno, sono titolare di una seconda casa (a/2) completa di intonaco e imbotti interni ed esterni. Per gli impianti sono presenti acqua (tubature funzionanti) e predisposizione di riscaldamento, condizionatori e luce con relativo contatore (elettrico). Privo di pavimenti, porte. Ho problemi di infiltrazioni e di conseguenza caduta di pezzi soffitto e parte balcone. Gentilmente gradirei sapere se posso accedere ai vari bonus.
    DISTINTI SALUTI

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Febbraio 2021 17:23

      No.

    • Buonasera, ma per quanto riguarda il bonus facciate rientro????
      O per la demolizione e ricostruzione????
      Grazie di tutto
      Ottimo servizio per il cittadino ancora mille grazie

    • arch. Carmen Granata
      12 Marzo 2021 18:57

      Forse non ho compreso bene il suo primo quesito. Dunque, se per “privo di pavimenti e porte” intende che non è mai stato completato non può avere nessuna agevolazione perchè sono riservate a fabbricati ultimati.
      Se invece le condizioni sono queste perchè l’immobile è deteriorato, allo stato di rudere, allora il concetto è il contrario: può averle praticamente tutte.

  • Sono proprietario di un appartamento al secondo piano in corso di costruzione (F3) con annesso lavatoio. Ho ottenuto l’autorizzazione comunale per CAMBIO DESTINAZIONE D’USO da lavatoio ad appartamento, dovendo procedere con lavori di apertura finestre, tramezzi, impianti ecc., posso ritenere l’intervento una RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA ed accedere al bonus ristrutturazioni?

    Rispondi
  • Buongiorno.
    Chiedo se mi è possibile fare un accorpamento tra il piano rialzato finito in cui abito, con il piano primo che è a rustico? Questo dopo aver acquistato dal fratello comproprietario la sua quota?
    La scala interna è presente fino al solaio e vi si accede con normale porta di ingresso a tutti i piani.
    Inoltre, il piano rustico è accatastato A2 ed abbiamo sempre pagato la IMU come seconda casa, essendo la comproprietà divisa per percentuale e non per piano.
    Grazie.

    Rispondi
  • alberto savoia
    12 Febbraio 2021 17:21

    Buonasera, sono proprietario di una porzione di casa al grezzo costruita nel 1992, nel 2009 è stata accatastata C/6 per il garage ed F/4 per la parte superiore. Adesso vorrei procedere per farla diventare abitazione “prima casa”. Ho chiesto all’agenzia delle entrate se posso usufruire delle detrazioni del 50%, ho ricevuto 6 risposte diverse da 6 distretti diversi.
    I miei quesiti sarebbero questi:
    E’ possibile usufruire delle detrazioni fiscali IRPEF inerenti il bonus ristrutturazione (50% – Art. 16bis) sulla categoria F/4 e sulla categoria C/6?
    1) ALIQUOTA IVA AGEVOLATA DA APPLICARE AGLI INTERVENTI EDILI SU F/4: assodato che vi è la possibilità, per gli immobili individuati catastalmente in categoria F/4, di usufruire delle detrazioni fiscali IRPEF inerenti il bonus ristrutturazione (50% – Art. 16bis); rimane il dubbio su quale aliquota iva agevolata (4 o 10%) deve essere applicata agli importi netti degli interventi edili (fornitura e posa) da eseguirsi, all’interno di una regolare/autorizzata pratica edilizia (Permesso di costruire), su tale immobile. Si precisa che gli interventi sono eseguiti dal proprietario allo scopo di destinare l’immobile a prima abitazione del proprio nucleo famigliare.
    2) ALIQUOTA IVA AGEVOLATA DA APPLICARE AGLI INTERVENTI EDILI SU C/6: connesso all’immobile in categoria catastale F/4 vi è anche un garage (pertinenza diretta censita in categoria catastale C/6), che sarà anch’esso oggetto di alcuni interventi edili che potranno usufruire della detrazione fiscale IRPEF specifica per la creazione/manutenzione dei garage (50%), e presumo anche della stessa aliquota iva agevolata dell’intervento sulla parte in F/4, è corretto?
    3) MASSIMALE INTERVENTI EDILI SU F/4 E C/6: Il massimale di 96.000 €. è unico per entrambi gli interventi (quello sul subalterno in cat. catastale F/4 e quello sul subalterno in cat. catastale C/6) o devo considerarne uno massimale di 96.000 €. per l’intervento su F/4 e uno di 96.000 €. per l’intervento su C/6 (garage)? Visto che la detrazione fiscale per l’iterveno sul garage è svincolata da quella per l’intervento sul resto del fabbricato?
    4) APPLICABILITA’ ECOBONUS 65%: non ritengo sia possible applicare all’intervento in questione il SUPERBONUS 110% per gli interventi di contenimento energetico che verranno eseguiti, ma per quanto riguarda l’ecobonus? per quegli interventi che rispettano i requisiti richiesti dalla legge vigente, come ad esempio i serramenti esterni, posso usufruire della detrazione ecobonus con aliquota 50%?

    Rispondi
  • Massimiliano
    8 Febbraio 2021 23:43

    Buonasera Arch.,
    sono interessato all’acquisto di un immobile residenziale all’asta, i cui lavori sono stati interrotti nel 2011 e mai più ripresi.
    L’immobile si presenta al rustico avanzato (mancano solo pavimenti, rivestimenti, tinteggiatura, sanitari, caldaia: l’impianto di riscaldamento è a pavimento ed è completo, per l’impianto elettrico mancano solo placche e frutti, mentre per l’impianto idrico e sanitario mancano solo sanitari e rubinetteria).
    Il Pdc, oggi scaduto, riportava come intervento “Ristrutturazione edilizia ti tipo RE1 e RE2, ampliamento, sopraelevazione, demolizione e nuova costruzione”: per farla breve, il fabbricato era un ex rustico, che ha mantenuto sostanzialmente la medesima volumetria a cui è stata associata una sopraelevazione per creare un piano primo al di sopra del piano terra.
    Data la natura del Pdc di allora, è possibile accatastare in F4 al momento dell’accatastamento (attualmente è ancora classificato come ente urbano), in modo da riuscire a reperire i bonus ristrutturazione, verde, mobili ecc?
    Non credo invece che si possa fare nulla per il discorso superbonus, anche se molti stanno trovando il modo di poterlo applicare anche a rustici non riscaldati, e riportandosi all’origine del fabbricato in questione, magari..
    Grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Febbraio 2021 19:58

      Ovviamente il discorso vale per la parte preesistente, non per la sopraelevazione.
      Una nota: il bonus verde è l’unico incentivo che si può applicare anche alle nuove costruzioni.

  • Pierluigi r
    8 Febbraio 2021 12:01

    Salve, ho acquistato un immobile in F4 (vecchia cascina ristrutturata) e priva d’impianti in quanto era stalla.
    All’acquisto era stato rifatto il tetto e le pareti esterne.
    Il Geometra dice che avrò anche il 65% ma non lo vedo da nessuna parte che gli F4 rientrano nel 65%.
    Lei cosa ne pensa?
    Grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Febbraio 2021 12:08

      La categoria F4 individua gli immobili in corso di definizione, come tali già esistenti, quindi che possono usufruire delle detrazioni.
      Ciò premesso però l’aliquota del 65% si può avere solo per determinati lavori e a determinate condizioni, tra cui l’esistenza dell’impianto di riscaldamento. Se si riesce a dimostrare questo requisito, quindi, è possibile.

  • ASCARI SILVERIO
    21 Gennaio 2021 18:22

    L’AdE con risposta n. 43/2021 ha negato il superbonus ad un intervento “trainato” di riqualificazione energetica globale in una casa unifamiliare a cui andrebbe applicata la normativa agevolativa del 2006 (55% sino a 100.000€).
    Se gli stessi lavori (cappotto e impianti) sono fatti in un condominio come lavori trainanti e la sostituzione delle finestre come lavoro trainato è applicabile il superbonus?
    Silvio

    Rispondi
  • Buonasera Arch
    Ho acquistato all’asta un appartamento da completare, dal costruttore in fallimento.
    Le opere di finitura sono: La caldaia a condensazione, la pavimentazione, i sanitari e le porte. Manca l’agibilità da richiedere in comune ad lavori ultimati. Appartamento accatastato in A/2 con rendita catastale.
    Chiedo se possibile detrarre come ristrutturazione o risparmio energetico
    Chiedo inoltre se posso cedere il credito ai miei genitori, sono studente e sono a carico dei genitori e risiedo con loro.
    Grazie Giacomo

    Rispondi
  • Salve Architetto,
    in un edificio condominiale sono presenti due appartamenti accatastati in passato come A2, ma ad oggi in F4 e in F3. I proprietari volevano ristrutturare completamente le loro abitazioni, ma l’opera di entrambi è rimasta incompleta, con infissi e caldaie rimossi. Sono presenti gli impianti elettrici, alcune porzioni della precedente pavimentazione e qualche tubo idraulico per il bagno.
    Se condomino dovesse fare il cappotto termico esterno, acquistando gli appartamenti nello stato in cui sono oggi sarà possibile proseguire/ultimare i lavori godendo del Superbonus al 110% per gli infissi o in generale sui lavori per l’efficientamento energetico?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Gennaio 2021 9:59

      No a prescindere perchè non ci sono impianti termici funzionanti.

  • Edificio unifamiliare, – piano primo finito e riscaldato con caldaia (A2) abitato da 40 anni;- piano 2 mansarda al rustico F3 usarla come lavanderia; -piano terra al rustico F3 ma con infissi esterni, usato come locale di sgombero e legnaia, manca intonaco esterno e coppi di copertura in tutto l’edificio. Originariamente era pensato come 3 appartamenti uno a piano: se si regolarizza la situazione al catasto (con pratica edilizia senza lavori per cambio destinazione d’uso dei piani F3) si può procedere con il 110 per detrarre i cappotto di tutto l’edificio + isolamento tetto + tegole? Un saluto grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Gennaio 2021 18:24

      Innanzitutto la situazione va regolarizzata all’urbanistica e non al catasto. Poi, per avere l’incentivo su tutto il fabbricato, gli immobili ex F3 dovranno perlomeno essere dotati di impianto di riscaldamento.

    • Ovviamente prima pratica edilizia per regolarizzare, poi catasto per eliminare f3, infine pratica edilizia per 110%. Grazie della risposta

  • Buonasera, ho un appartamento accatastato come F3 in una palazzina di 4 piani, dobbiamo rifare la facciata, posso usufruire del Bonus Facciata 90%? Gli altri 3 appartamenti (proprietari diversi) sono accatastati come categoria A4. Eventualmente chi può usufruire di questo bonus? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      30 Dicembre 2020 17:07

      A mio avviso, essendo la facciata una parte comune, sì.
      Diverso sarebbe il caso di lavori fatti sulla sua singola unità.

  • Nicola Romito
    19 Dicembre 2020 19:52

    Gentile Architetto, le pongo un quesito solo in parte simile ad altri: demolizione e ricostruzione di unità commerciali senza variazione volumetria e con marginale spostamento dell’area di sedime. Ipotesi di cessione a “grezzo” prima cioè di completare le rifiniture e gli impianti che saranno successivamente a carico della parte acquirente. Immobile sarà. venduto comunque con salto di due classi sismiche e con miglioramento energetico di due classi anche. senza impianti. Come andrebbe accatastato al momento della vendita? Sarebbe possibile in quel momento anche senza la fine lavori ma con le asseverazioni sismiche ed energetiche, beneficiare del sisma ed ecobonus per totali 136.000 per unità immobiliare? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Dicembre 2020 18:00

      Innanzitutto per usufruire del maxibonus 136.000 euro l’edificio deve essere un condominio. Poi, per avere la detrazione anche sulla parte energetica l’immobile deve essere completo, visto che l’asseverazione deve essere inviata entro 90 gg dalla fine lavori. Al limite, potranno goderne gli acquirenti.
      Gli immobili dovrebbero essere accatastati in categoria F4.

  • Maria Angela Russo
    15 Dicembre 2020 10:21

    Buongiorno,
    vorrei acquistare un appartamento, attualmente allo stato grezzo, ricavato all’interno di un casale. I lavori di ristrutturazione del casale si sono conclusi circa 5 anni fa. L’impresa edile ha suddiviso il casale ricavando più appartamenti. E’ possibile usufruire del bonus ristrutturazioni per completare il singolo appartamento? Secondo quale norma?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Dicembre 2020 18:38

      L’agenzia delle entrate fa riferimento solo alla categoria catastale. In F4 è possibile detrarre, in F3, no.

  • Buonasera Architetto,
    ho una questione particolare da sottoporle: si tratta di un ex edificio rurale, ubicato in zona A, per cui nel 1999 è stata ottenuta regolare concessione per lavori di ristrutturazione edilizia.
    I lavori sono quindi iniziati nel 2000 e ad oggi non sono stati ultimati (ora al grezzo avanzato).
    Nel 2015 l’edificio è stato accatastato in cat. catastale F3 (edifici in corso di costruzione).
    Ora il cliente vuole portare a termine le opere chiedendo una nuova concessione edilizia: essendo un completamento lavori di RISTRUTTURAZIONE DI UN EDIFICIO ESISTENTE avrebbe diritto alle varie detrazioni previste (bonus ristrutturazioni 50% – ecobonus 65% – bonus facciate 90% – superbonus 110%), ma trovandosi in cat. catastale F3 ne sarebbe privato.
    Trovandoci difronte a questo conflitto normativo (in F3 vengono accatastati anche edifici di nuova costruzione, e qui capisco la limitazione in quanto nuova costruzione), come ci dobbiamo comportare?
    La ringrazio per il suo prezioso contibuto

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Dicembre 2020 17:54

      E’ una questione piuttosto spinosa che mi trovo ad affrontare con diversi clienti. Purtroppo l’AdE ha escluso la categoria F3 non considerando che in essa possono essere accatastati fabbricati già esistenti.
      Non saprei con quale mezzo porre all’attenzione dell’AdE il problema, visto che non può essere oggetto di interpello (più volte l’Agenzia ha rifiutato di esprimersi su questioni che fossero tecniche e non fiscali).

  • Per chi possiede un fabbricato composto da 2 unità residenziali, al 1° piano abitata dalla figlia, mentre quello al piano terra è ancora al rustico, ma quando saranno finiti i lavori, ci abiterà il padre che è l’unico proprietario dell’intero immobile. L’entrata pedonale è unica e la scala interna la utilizza solo la figlia. Potrebbe lei beneficiare del bonus 110% registrando un contratto di comodato d’uso? In caso contrario se lo acquistasse l’appartamento cambierebbe la situazione? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Dicembre 2020 19:57

      Secondo me non ci sarebbe bisogno di acquistare la proprietà perchè, di fatto, l’unità immobiliare esistente è una.

  • Fabio Cinelli
    2 Dicembre 2020 17:35

    Salve Architetto
    io ho acquistato un edificio al rustico, quindi solo lo scheletro in cemento armato ed il tetto.
    La costruzione nasce da una concessione in sanatoria del 2005. Nel 2011 è stato rilasciato una concessione per ristrutturazione ed adeguamento sismico, alla scadenza della concessione, nel 2014 i vecchi proprietari hanno richiesto una proroga, concessa dal comune, di due anni, ma i lavori non sono mai ripresi. Attualmente l’immobile risulta accatastato come in corso di costruzione ed i lavori sono fermi. Io sto riattivando la concessione per l’ultimazione dei lavori, posso usifruire di qualche incentivo visto che trattasi di una ristrutturazione ed adeguamento sismico anche se accatastato come in corso di costruzione?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Dicembre 2020 19:59

      Al di là di quello che risulta al catasto o all’urbanistica, il concetto è: questo immobile è mai stato una casa? E’ mai stato accatastato in cateoria A? Se la risposta è no, ovviamente non si possono avere detrazioni.

    • Fabio Cinelli
      11 Dicembre 2020 8:46

      Buongiorno Architetto,
      Ho verificato facendo una visura storica dell’immobile e nel 2014 è stata fatta la variazione da A2 ad F3, quindi l’immobile era accatastato come A2.
      A questo punto secondo lei ci sono i presupposti per avere le detrazioni e se si a quali posso accedere?
      La ringrazio per la sua gentilezza e per la sua professionalità.
      Saluti

    • arch. Carmen Granata
      11 Dicembre 2020 19:55

      Sì. Potrebbe in teoria accedere a tutte le detrazioni. Per quelle legate all’efficientamento energetico (ecobonus) però resta il problema di provare la preesistenza di un impianto di riscaldamento che si perde nel tempo, quindi la vedo un po’ difficile.

    • Grazie Architetto,
      è stata davvero molto gentile.
      Buona serata

  • Buonasera,
    ho trovato un’interessante occasione per una casa al grezzo avanzato di fine anni 90 primi del 2000, la casa è al grezzo avanzato con intonaci interni ed esterni massetti ma priva ovviamente di agibilità e già accatastata A7. Quello che mi chiedo, è che se chiedendo l’agibilità in comune possano obbligarmi a rispettare i requisiti attuali e non quelli esistenti all’epoca della costruzione, quindi isolamento muri esterni, tetto ecc.
    Grazie per le delucidazioni
    Mario

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      1 Dicembre 2020 19:54

      Certo che sì! L’immobile deve rispondere alle norme vigenti.

    • La ringrazio per la risposta, ma come posso rispettare i criteri di anti sismicità ad esempio ora che la struttura è realizzata, stessa cosa per il tetto al quale non posso far rispettare i nuovi limiti di trasmittanza se non rifacendolo integralmente.
      Pensavo che essendo già accatastata “fotografasse” lo stato normativo applicabile all’epoca

    • arch. Carmen Granata
      3 Dicembre 2020 19:55

      Non sono richiesti criteri di “anti sismicità” nè limiti di trasmittanza… basta che l’immobile sia collaudato e gli impianti conformi.
      Qui trova un articolo che forse potrebbe fare maggiore chiarezza: https://www.guidaxcasa.it/segnalazione-di-agibilita-o-abitabilita/

  • Geom. ALessia Mancioppi
    27 Novembre 2020 16:18

    Buongiorno,
    io rientro nel caso del ultimo paragrafo “Completamento di un intervento di ristrutturazione”, cioè trattasi di un fabbricato realizzato negli anno 1990 (Solaio, copertura, murature esterne ed interne) ma mai completato. è stata quindi presentata una SCIA per il completamento, mi potrebbe dire l estratto della normativa o legge da poter utilizzare e far visionare quindi alle ditte per la cessione del credito del 50%.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Novembre 2020 19:32

      Mi scusi, ma se si tratta di un edificio “realizzato” negli anni 90 e mai completato, non si tratta di un intervento di completamento di una ristrutturazione.

  • Buonasera, ho una proprietà con pilastri e tetto. Potrei usufruire di qualche bonus per completarla? Soprattutto visto che è fermo lì ormai da qualche anno.
    In caso negativo, si può procedere con una costruzione base (muri, tinteggiatura, pavimentazione ed infissi) e dopo un anno circa usufruire dei bonus per esempio per il cappotto, per i bagni, ecc?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Novembre 2020 11:32

      L’articolo, nonchè numerosi altri quesiti, parlano proprio di questo.

  • ho acquistato un fabbricato in zona agricola., costituito da una parte adibita a residenza e da una parte adibita a pertinenza agricola. nel 2019 ho ottenuto un pdc per una ristrutturazione e nuova distribuzione dei volumi. in questo modo è diventato tutto residenziale urbanisticamente. ad oggi risultano realizzate tutte le opere tranne impianti, infissi e pavimenti. domanda: possibile usufruire dell’ecobonus 110? o in alternativa altri bonus?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Novembre 2020 15:43

      Secondo me sì, visto che si tratta del completamento di un intervento di ristrutturazione, non di nuova costruzione. Consideri però che per gli ecobonus è richiesto che il fabbricato sia precedentemente riscaldato.

  • Claudio Chiara
    12 Novembre 2020 13:29

    Negli anni novanta ho acquistato un immobile in centro storico in condizioni inabitabili.
    L’immobile era formato da tre stanze una sopra l’altra quindi piano terra, primo piano e mansarda, già fornito di allacciamento Enel e acqua ma privo di tutti gli elementari servizi (bagno gabinetto ecc.) e con una scala interna tipo pagliaio per accedere ai piani sovrastanti.
    Nei primi anni duemila ho provveduto alla sua ristrutturazione mediante concessione edilizia per “ristrutturazione e ampliamento” visto che sul retro del fabbricato c’era un pezzo di terreno sempre di mia proprietà e di pertinenza del fabbricato.
    Preciso che il fabbricato è inserito in una via dove ci sono una serie di fabbricati tipo le case a schiera di una volta e in pratica solo due lati sono liberi cioè quello verso la via comunale e il retro che si affaccia sulla parte di terreno già di pertinenza del fabbricato che non è stata interessata dall’ampliamento.
    La destinazione d’uso della parte vecchia è rimasta sempre a abitazione mentre l’ampliamento è stato utilizzato esclusivamente per realizzarvi quattro rampe di scale e due bagni (uno per piano) sempre al servizio delle tre stanze iniziali ristrutturate.
    Finiti i lavori al grezzo, comprendenti anche impianti idraulici, termici ed elettrici, non ho più provveduto ad ultimare l’opera e per alcuni anni ho chiesto anche la proroga della concessione.
    Attualmente per poter continuare i lavori, dovrò sicuramente riaprire la concessione iniziale o chiederne una per completamento lavori.
    Secondo voi posso usufruire di qualche bonus visto che in pratica il fabbricato è al grezzo e che l’ampliamento è tutto dedicato a volumetria di servizio al fabbricato (bagni e scale).
    Grazie per la V/s eventuale risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Novembre 2020 15:12

      Sì, per i lavori di completamento fatti sulla parte esistente (no ampliamento).

  • Buonasera Architetto,
    Stavo valutando l’acquisto di una casa attualmente accastata in F4 (attualmente mancano tutti gli impianti e rifiniture interne) derivante dal recupero di volumi di una vecchia cascia (fienile), è stata completamente demolita la vecchia struttura e rifatta ex novo dalle fondamenta..
    Come acquirente successivamente per completare gli intermi (Cone detto mancano tutti gli impianti e rifiniture) avrei la possibilità di usare degli incentivi tipo super bonus 110%?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Novembre 2020 15:07

      Del superbonus sicuramente no. Però se imposta i lavori di completamento come prosecuzione dei lavori di ristrutturazione interrotti, potrà usufruire della detrazione 50%.

  • Buonasera, sono in procinto di acquistare da privato un fabbricato allo stato fisico di grezzo avanzato costruito nel 2000÷2003, l’immobile (mai abitato) presenta tutti gli impianti e i serramenti, già accatastato A7 con pertinenza C6 da diversi anni. Per l’agibilità marcherebbero ovviamente allaccio utenze, caldaia e le rifiniture (piastrelle, cucina, bagno ecc.)
    A suo avvisto a seguito del rogito si potrebbe aver diritto al bonus 110% per cappotto termico, installazione fotovoltaico, serramenti e impianto a biomassa? Essendo accatastato riteniamo che l’immobile possa definirsi anche per lo stato esistente e completato.
    Grazie per il suo prezioso contributo

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Novembre 2020 19:59

      L’immobile è praticamente completo… Io farei anche installare la caldaia a scanso di equivoci e avrebbe sicuramente i requisiti per fruire del superbonus.

  • MICHELE GERARDI
    6 Novembre 2020 12:02

    Buongiorno, dovrei acquistare un fabbricato con regolare concessione edilizia e inizio lavori. Il fabbricato quindi risulta esistente, ma mai abitato, completato con tamponamenti esterni e con pavimenti tramezzature, impianti idraulici, elettrici e di riscaldamento; mancano solamente gli infissi. Lo stesso risulta accatastato in F3 in quanto non è stata mai fatta la denuncia di fine lavori. Secondo il suo parere, può l’attuale proprietario denunciare in ritardo il fine lavori ora per allora con data entro i 3 anni previsti dalla concessione, procedere con l’accatastamento per esempio in A3 o A4 e di seguito redigere l’atto di vendita?. E se è possibile, una volta divenuto proprietario, potrei usufruire del superbonus 110% per il cappotto, nuovo impianto di riscaldamento a pavimento, e la posa di pannelli solari, fotovoltaici e nuova caldaia? Gli infissi credo che resterebbero fuori.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      6 Novembre 2020 18:56

      Dichiarerebbe il falso visto che in realtà i lavori non sono stati ultimati…
      Semplicemente potrebbe presentare una nuova pratica per completare i lavori mettendo gli infissi e poi vendere a lei, che potrà fare nuovi lavori agevolabili.

  • Il comma 1-bis, art. 119, Decreto Rilancio recita che “Nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici, l’incentivo di cui al comma 1 spetta per l’importo eccedente il contributo previsto per la ricostruzione”.
    Chi ha unità immobiliari site nel cratere di cui al sisma 2012 (Emilia Romagna) può accedere all’incentivo? Deve rispettare tutta la normativa relativa con eccezione per l’importo (che parrebbe sia pari all’eccedenza del contributo?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Novembre 2020 19:47

      Preciso che si tratta del comma 1-ter introdotto dal Decreto Agosto.
      Cmq è ovvio che l’intervento deve “rispettare tutta la normativa”, di qualsiasi genere. Il contribuente potrà accedere al superbonus solo per la parte di spesa eccedente il contributo, quella cioè che gli resta a carico.

  • Buonasera ho acquistato una casa indipendente F 3
    nuova costruzione
    posso detrarre al 50% le spese di finitura per garage tipo intonaci e pavimenti e impinto elettrico?
    Allarme si puo detrarre anche se nuova costruzione? Gzazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      1 Novembre 2020 12:29

      Può detrarre le spese per il garage ma non quelle per l’impianto di allarme.

    • Per quanto riguarda finiture garage a me L Agenzia delle entrate ha risposto no. Stessa sua situazione.

    • arch. Carmen Granata
      2 Novembre 2020 19:55

      Grazie per aver condiviso la sua esperienza. Attendiamo ora una risposta ufficiale dell’AdE visto che spesso hanno contraddetto i singoli pareri degli uffici.

    • In che modo l’attendiamo?

    • arch. Carmen Granata
      4 Novembre 2020 19:41

      Nel senso che a volte gli uffici dell’agenzia o le risposte via mail dicono una cosa, poi le circolari e gli interpelli (documenti ufficiali) dicono un’altra.

  • Buona sera stiamo acquistando un rustico in una zona vincolata livello 3 all interno di un centro storico il rustico e su 4 livelli cantina piano terra primo piano e soffitta abitabile il rustico ha due ingressi indipendenti. Prima dell acquisto abbiamo chiesto al proprietario la suddivisione catastale suddivisa 4 unita indipendenti. Siamo consapevoli che la facciata non può essere demolita e che deve essere conservata. la mia domanda é questa possiamo richiedere 4 sisma bonus diversi per la demolizione costruzione e conservazione della immobile in quanto ad acquistare questo rustico siamo in 2 persone diverse e le unità sono 4 catastalmente suddivise.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Ottobre 2020 12:00

      Se per “rustico” intende un fabbricato al grezzo no. Se i 4 appartamenti ricavati sono completi e ultimati, sì.

  • Buongiorno,
    Le chiedo gentilmente se sa dirmi se è possibile completare un immobile F3 in una classe energetica “bassa” per poi richiederne l’agibilità ed accatastarlo al fine di renderlo un immobile esistente e successivamente eseguire ulteriori lavori per portarlo alla classe energetica più alta (A4), usufruendo delle agevolazioni fiscali? (esempio bonus 110%)
    La ringrazio

    Rispondi
  • Buongiorno posso usufruire della detrazione del 50% su infissi installati su fabbricato C/2?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Ottobre 2020 18:13

      Solo se è pertinenza di un’abitazione.

    • Buongiorno Architetto,
      sono in procinto di acquistare un immobile al grezzo, ed accatastato in A7. L’immobile non presenta impianti né intonaco né pavimento né infissi.
      C’è il progetto per tutti gli impianto.
      L’immobile deriva da un recupero volumi per l’abbattimento di una vecchia casa.
      È possibile ottenere bonus ristrutturazione?
      Grazie

    • arch. Carmen Granata
      11 Maggio 2021 19:30

      @Massimo: sì.

  • Marco Morbidini
    15 Ottobre 2020 21:32

    Buonasera architetto, ho ereditato dai miei genitori una villetta allo stato ‘grezzo’ di due piani (terra e semi-interrato), dove il piano terra è previsto come abitazione ed il semi-interrato come rimessa agricola. Vorrei ora procedere al completamento di questo progetto, e mi chiedevo se ci fosse alcun modo di usufruire di qualche agevolazione: forse non per il completamento del piano terra come abitazione, ma, per esempio, anche solo per il completamento della rimessa agricola?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Ottobre 2020 18:11

      Purtroppo a maggior ragione no per la rimessa, visto che la maggior parte delle agevolazioni sono per le unità a uso abitativo.

  • Buonasera. Sono proprietario di un’unità immobiliare in mini condominio, accatastata come F3. Se completo i lavori portandola in A3 e richiedo l’agibilità, posso subito dopo accedere al superbonus 110% per il cappotto in facciata, la sostituzione degli infissi, e la posa di pannelli solari e nuova caldaia?
    Grazie

    Rispondi
  • Buongiorno, sto valutando l’acquisto di una villetta al grezzo, ma già accatastata come a/7 e con una rendita. Se l’acquisto per completarla posso usufruire di qualche detrazione/bonus essendo già accatastata? grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Ottobre 2020 18:09

      Non credo, perchè poi dovrebbe avere un titolo autorizzativo che dimostri che sta facendo delle sostituzioni-rifacimenti.

  • Andrea Cardarelli
    15 Ottobre 2020 0:18

    Buongiorno,
    edificio uniproprietario, dal 2018 in ristrutturazione con bonus 50% composto inizialmente da 2 sub A/3 che a seguito dei lavori (non completati) verrebbero accorpati in uno solo con ingresso autonomo.
    Tramite variante essenziale al pdc e contestuale asseverazione, si effettueranno lavori di miglioramento sismico. Bisogna considerare la situazione iniziale dei due A/3 (godrebbe di due tetti massimi con il vecchio sismabonus) oppure l’unica unità immobiliare con accesso su strada (godrebbe del superbonus ma un solo tetto?
    Se potesse gentilmente dare riferimento normativo alla sua scelta.
    Grazie!

    Rispondi
  • salve sono proprietario di un terreno sul quale è accatastato un magazzino collabente
    esiste già un progetto approvato per demolizione e ricostruzione di una villetta, utilizzando ovviamente la cubatura esistente con cambio di destinazione in A potrei usufruire di qualche agevolazione attualmente in vigore?

    Rispondi
  • Buongiorno, sono proprietario da poco di un immobile in corso di costruzione (una villa bifamiliare, prima casa). Per il completamento ho intenzione di andare oltre il capitolato e vorrei installare caldaia biomassa, pannelli solari e completare sia gli esterni che la taverna ed il garage. Posso usufruire di qualche bonus o detrazione? l’iva al 4% ce l’ho solo per forniture dal costruttore o posso usufruirne anche direttamente io in alcuni casi?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Ottobre 2020 19:32

      L’unica agevolazione è appunto l’Iva al 4% che può avere anche per l’acquisto di beni finiti.

  • Salve, ad agosto 2020 ho acquistato un immobile allo stato rustico categoria a/3, dove il precedente proprietario ha realizzato e poi sospeso dei lavori di ampliamento (piano casa) e modifiche di tramezzi interni con una scia aperta nel 2018. Attualmente l’immobile necessita di impianti infissi e isolamenti. Volevo gentilmente sapere se c’è la possibilità di usufruire di qualche bonus, Ecobonus, Sismabonus o ristrutturazione.
    Cordialmente saluto

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Ottobre 2020 11:49

      Per la parte in ampliamento, no. Per la parte esistente può riprendere la Scia per i restanti lavori da fare e avere detrazione 50% ed ecobonus.

    • I bonifici a favore di una impresa di costruzioni relativi a lavori edili effettuati nei mesi di luglio, agosto e settembre 2020, cioè dopo 1 luglio 2020, a valere su una DIA (Piano casa) aperta prima del 1 Luglio 2020 (in scadenza a settembre/ottobre 2020), consistenti nella ricostruzione con sagoma e volume differente di immobili esistenti e accatastati in categoria F2, alla luce delle modifiche al DPR 380/2001 intervenute con il DL 76/2020 (che amplia il concetto di ristrutturazione alle demolizioni e ricostruzioni) possono essere detratti ai sensi dell’art 16-bis TUIR sulle ristrutturazioni edilizie (50%)? Gli stessi immobili, ricostruiti soltanto nella loro sagoma esterna nei tre anni della suddetta DIA, saranno oggetto di una successiva SCIA di ristrutturazione finalizzata al completamento interno. I lavori successivi di completamento, saranno a loro volta detraibili sempre alla luce delle novità del DPR 380/2001 indipendentemente dalla categoria catastale, nel frattempo passata ad F3 o F4 con la chiusura della DIA iniziale?

    • arch. Carmen Granata
      13 Ottobre 2020 19:39

      A mio avviso no, perchè il titolo autorizzativo è precedente all’entrata in vigore delle modifiche normative, quindi non può fare riferimento all’art. 3 del dpr 380/01.

  • Salve gentilissimi, ho completato nel 2019 il rustico di una casa colonica, attualmente ho ritirato l’autorizzazione all’aumento del volume/superficie con piano casa; dovendo proseguire con i lavori di completamento (impianti, pannelli solari, pompa di calore…. ecc ecc) utilizzando tutto ciò che mi consenta di realizzare un’abitazione eco-sostenibile, ci sono delle detrazioni alle quali potrei accedere? grazie e buon lavoro

    Rispondi
  • Buongiorno, caso un po’ periglioso:
    immobile la cui ristrutturazione è stata avviata e poi interrotta senza chiusura delle pratiche a inizio anni 2000. Allo stato attuale l’edificio è privo di serramenti, coibentazione ed impianti.
    È necessario anche un accatastamento visto che l’accatastamento originale non è stato aggiornato e manca ovviamente una APE.
    La cosa più ovvia sarebbe F4.
    Sarebbe possibile quindi usufruire degli incentivi al 110% anche al netto del pronunciamento dell’Agenzia delle entrate di agosto?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      30 Settembre 2020 17:35

      In teoria sì, ma deve essere accatastato.

    • arch michele slaviero
      6 Ottobre 2020 14:05

      gent.ma Carmen, dice sì al superbonus x il suddetto caso? F4, ok, ma senza riscaldamento ed impianti? e con l’ape come si fa? o ci si riferisce all’immobile originario? grazie mille!

    • arch. Carmen Granata
      8 Ottobre 2020 9:58

      Ho risposto “in teoria” proprio perchè è un caso complesso. Si parte da un edificio esistente con un intervento che è stato interrotto, per cui i requisiti di partenza ci sarebbero. Per l’Ape bisognerebbe fare riferimento alla condizione iniziale, ma la complessità nasce dal poterla “attestare” visto che l’origine risale a molti anni fa.

  • Bonus 110: abbiamo scelto il riscaldamento a pavimento. Il bonus include anche il costo delle piastrelle del pavimento?

    Rispondi
  • Sulla mia abitazione singola devo fare una ristrutturazione con ampliamento da Piano casa. Mi viene applicato il 50% su tutto o solo sulla ristrutturazione delle parti esistenti?

    Rispondi
  • Vorrei acquistare un immobile costituito da 2 appartamenti. L’immobile è stato oggetto di parziale intervento di ristrutturazione ed attualmente è privo di qualsivoglia impianto ed anche di infissi. È possibile accedere al superbonus 110%? La domanda di ristrutturazione è scaduta. Grazie

    Rispondi
  • Sto per acquistare un immobile in corso di costruzione, il quale per essere venduto allo stato attuale (mura portanti esterne, tetto, mura interne, falsi telai. Mancano impianti, serramenti, cappotto, pavimenti interni ed esterni, intonaco interno ed esterno) deve essere censito al catasto.
    Tuttavia il tecnico che ha effettuato la pratica online ha detto che non gli è stato possibile accatastare l’immobile come F3, perché il sistema in automatico non accettava questa classificazione e non gli consentiva di andare avanti.
    L’immobile è stato dunque (a nostra sorpresa) accatastato come F4.
    Ora sorge un dubbio: i lavori di completamento che seguiranno subito dopo l’atto di compravendita con apposito contratto d’appalto (faremo voltura di cantiere da quanto ho capito) potranno essere anch’essi fatturati con IVA al 4%?
    In caso contrario, posso applicare allora IVA al 10% e usufruire delle detrazioni fiscali che con F3 non avrei usufruito?
    La ringrazio molto.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Settembre 2020 12:42

      Mi sembra strano che il “sistema” non accetti l’accatastamento come in corso di costruzione, quando di fatto lo è…
      Cmq, lasci perdere la situazione catastale e consideri l’immobile qual è: non completato. Pertanto, per i lavori ancora da fare potrà avere l’Iva al 4%. Prima di acquistare si faccia però fare una perizia che attesti lo stato dell’immobile.

    • È stata molto gentile a rispondermi.
      La perizia per attestare lo stato dell’immobile prima dell’acquisto me la suggerisce di fare per quale scopo?
      Glielo chiedo perché ho già acquistato e purtroppo il suo consiglio lo leggo solo ora.
      Sull’atto notarile c’è una descrizione dello stato dell’immobile per come è stato acquistato, condivisa dalla parti firmatarie. Tuttavia non si tratta di una perizia tecnica.
      La ringrazio per un Suo gentile riscontro.

    • arch. Carmen Granata
      26 Settembre 2020 16:00

      Se c’è la descrizione sull’atto notarile va bene così.

  • Sto acquistando una casa singola. Vorrei procedere alla demolizione e ricostruzione. Sapete se il costo della demolizione è agevolato al pari della ristrutturazione al 50%?
    grazie

    Rispondi
  • Salve siamo TRE FAMIGLIE e acquistiamo un grande appartamento accatastato ad oggi A7 e quindi con caldaia a gpl e infissi pavimenti. sono 400 metri quadri in tutto e quindi abbiamo deciso di acquistare e dividere in 3 ma il terzo compratore FAREBBE ampiamente con dei locali FIENILE già di fianco al suo perimetro. come si puo fare? per accedere a tutti i bonus 110% cappotto riscaldamento pannelli ecc ecc.
    Noi abbiamo ipotizzato di comprare dal proprietario già frazionato ma non sappiamo quali categoria catastale acquisire e se oltre ai muri divisori dobbiamo fare altre opere per arrivare alla agibilità finale oppure ce un modo leggero per frazionare?
    Quanti bonus prendiamo? 3 oppure?
    consigliatemi cosa fare?

    Rispondi
  • Ho appena acquistato un abitazione singola che necessità di molti interventi. La mia idea sarebbe quella di demolirla per ricostruirla tale e quale ma con l’aggiunta del piano superiore utilizzando della volumetria residua. Sulla demolizione e ricostruzione avremmo il bonus al 110?

    Rispondi
  • Ristrutturazione + ampliamento con piano casa. Per la ristrutturazione e ampliamento abbiamo il 50% o solo sulla ristrutturazione? Poi, la sostituzione degli infissi con il 110 si può applicare solo agli infissi già presenti o anche a quelli nuovi relativi all’ampliamento?
    Grazie mille

    Rispondi
  • Marco Bulgarelli
    15 Settembre 2020 10:10

    Buongiorno, il mio è un caso molto particolare.
    Ho comprato una casa dove la pratica edilizia ormai era scaduta. Per poter essere rogitata, bisognava riaprire la pratica edilizia con una Cila.
    In questo caso visto che il costruttore era fallito e sono dovuto intervenire io per finire la casa. Specifico solo internamente e nella parte del giardino (esterno già finito). In questo caso posso usufruire della detrazione sulla ristrutturazione del recupero di patrimonio edilizio?
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Settembre 2020 18:58

      La domanda non è molto chiara. di che tipo di casa si tratta? Se si tratta del completamento di una nuova costruzione, può vedere da questo articolo che non è possibile.

  • Buonasera, sto per acquistare un’immobile costituito da una parte da ristrutturare cat A/3 e una parte in corso di costruzione in fase di accatastamento (F3) ossia un ampliamento, posto al primo piano e lateralmente rispetto alla struttura esistente da cui è divisa da un giunto tecnico. Posso sfruttare il superecobonus 110 solo sulla partevecchia? se completo la parte in corso di costruzione accatastandola in cat A3, posso successivamente riaprire i lavori ristrutturando la parte vecchia con rifacimento dell’intera facciata e infissi dell’intera struttura (parte vecchia + parte nuova) sfruttando il 110%? Ps la parte esterna dell’ampliamento è completa mancano solo gli infissi. Cordiali saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Settembre 2020 19:54

      Sì, a mio avviso è opportuno completare prima l’ampliamento. L’importante è che poi sia un’unica unità, in modo da avere i requisiti per il bonus.

  • Sebastiano Pistritto
    14 Settembre 2020 20:56

    Salve, faccio riferimento alla mia del 12/09/2020 riguardante il completamento delle opere concernenti la ristrutturazione con demolozione e ricostruzione di un fabbricato accatastato con categoria a3 e comunicazione di fine lavori di struttura e tamponamenti del 2016. Chiedo, non avendo trovato nessun riferimento in merito, dove posso trovare indicazioni che possano confortarmi sull’agevolazione fiscale al 110% sulle opere di completamento del fabbricato.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Settembre 2020 19:08

      A “memoria” non saprei citarle un rifeirmento… dovrebbe fare una ricerca in rete. Di sicuro se stiamo parlando del completamento di una ristrutturaizone in corso è cosa diversa dal completamento di una nuova costruzione.

  • Buongiorno. In compravendita per acquisto appartamento in categoria a2 e con agibilità rilasciata nel 2011. Nel preliminare di compravendita si parla però di immobile al rustico (immobile mai effettivamente vissuto, impianto riscaldamento a pavimento, elettrico ed idraulico pronti ma mancano sanitari). Pensavo non ci fossero problemi per poter aver accesso a bonus ristrutturazione essendo in categoria a2 ma banca ha bloccato istruttoria del mutuo perchè appartamento a rustico e da qui le domande che mi sto porgendo ora. Possibile un immobile in A2 sia al rustico? posso incorrere in problemi nella richiesta bonus ristrutturazione?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Settembre 2020 16:00

      Un immobile A2 con le caratteristiche descritte non è assolutamente al rustico. Mi sembra strano che la banca abbia bloccato un mutuo per una dicitura del compromesso (visto che il perito deve fare delle indagini approfondite). Per il bonus ristrutturazione non dovrebbero esserci problemi.

  • Buonasera. Ho letto un suo articolo su impianto termico/camino e sulla necessita di chiarimenti da Enea. Ci sono stati sviluppi certi sulla identificabilità del camino a legna con impianto termico fisso funzionante?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Settembre 2020 14:43

      In pratica viene demandata la responsabilità al tecnico: è il tecnico che deve dire se il camino può assimilarsi a un impianto.

  • sebastiano pistritto
    12 Settembre 2020 13:39

    Salve, ho eseguito dei lavori di ristrutturazione di un immobile per civile abitazione con demolizione e ricostruzione comunicando la fine lavori nel 2016. La fine dei lavori riguardava le opere inerenti la struttura, ed i tamponamenti esterni. Non abbiamo completato i lavori di finitura per problemi economici. Se volessi accedere oggi alle agevolazioni del sisma bonus, è possibile completare i lavori richiedendo un nuovo titolo edilizio per il completamento dei lavori di ristrutturazione chiusi parzialmente nel 2016 considerando che i lavori si inquadrano nel recupero del patrimonio edilizio esistente?
    Grazie
    Sebastiano

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Settembre 2020 16:03

      A mio avviso sì, ma sarebbe bene che l’immobile non fosse accatastato come F3.

  • Buonasera. Sono proprietario di un immobile già censito al catasto con A4 per il quale era stata presentata una scia dal conduttore per ristrutturazione poi chiusa dopo aver eseguito solo una minima parte dei lavori. Ho intenzione di presentare nuova scia per eseguire la ristrutturazione dell’immobile nella parte strutturale. Posso usufruire del superbonus (sismabounus) per proseguire nella ristrutturazione con interventi di adeguamento sismico o la circostanza che i lavori iniziati con una precedente scia ma interrotti comporta che il fabbricato debba essere considerato da quel momento in corso di costruzione sebbene già censito?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Settembre 2020 13:52

      Se non è stata modificata la categoria, no.

    • Chiedo scusa la categoria catastale ora é D10 ma deve ritornare A4. Non é mai stato F3. Quindi secondo lei posso usufruire del bonus?

    • arch. Carmen Granata
      13 Settembre 2020 14:45

      Si tratterebbe di un cambio di destinazione d’uso e al momento non abbiamo certezze su questo tipo di intervento.

    • Scusi ma ho un po’ di confusione.
      Se ho capito: il ritorno da D10 a A4 non dà certezza di poter avere il bonus.
      Invece la circostanza che con precedente scia sono stati eseguiti solo parte dei lavori di ristrutturazione non é di impedimento ad usufruire del bonus.

    • arch. Carmen Granata
      15 Settembre 2020 19:51

      Sì. Per una consulenza dettagliata può richiedere qui il servizio a pagamento: https://www.guidaxcasa.it/richiedi-consulenza-le-detrazioni/

  • Acquisto di un immobile vecchio e non abitato da vari anni. Vorremmo utilizzare il bonus 110% per cappotto, fotovoltaico e infissi e utilizzare il credito d’imposta al 50% per alcuni lavori di ristrutturazione (rifacimento bagni e alcuni piccoli lavori interni). Secondo voi, posso cedere tutto il mio credito (il 110% e il 50%) all’impresa che eseguirà i lavori, pagando di tasca concretamente solo il restante 50% della ristrutturazione?
    Grazie

    Rispondi
  • Ho letto la risposta dell’AdE all’interpello n. 150/2019, da Lei richiamato nella risposta ad Armando del 7 settembre, ma non ho trovato nessun riferimento alla applicabilità del superbonus ai fabbricati accatastati F4.
    Può gentilmente essermi di aiuto?
    Silverio

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Settembre 2020 19:47

      La circolare ci dice che i lavori agevolati devono consistere in interventi “di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione.”.
      Un immobile accatastato in F4 è già esistente e per questo è ammesso al beneficio.

  • Buongiorno,
    Sto valutando l’acquisto di un edificio attualmente uso magazzino. Come funziona il cambio d’uso ed i relativi bonus in essere?

    Rispondi
  • Sto acquistando un appartamento in un fabbricato ultimato. L’appartamento è allo stato Interno grezzo con infissi esterni, tramezzature intonacate, masseria, predisposiIone impianti Idrico, elettrico e riscaldamento. L’unità immobiliare è accatastata A2 e no ha l’abitabilità. Posso aderire a qualche beneficio fiscale?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Settembre 2020 10:52

      In teoria potrebbe usufruire della detrazione 50%, visto che si tratta di un A2, anche se di fatto l’immobile non è ultimato.

  • Buongiorno, il mio quesito riguarda un fabbricato in muratura accatastato in corso di costruzione (F3). Chiarito che per tale categoria di immobile è da escludere la possibilità di accedere ai bonus legati alla ristrutturazione, sono a domandare se, invece, è possibile la fruizione del SISMABONUS per la demolizione e ricostruzione dello scheletro in cemento armato che garantirebbe l’incremento di (almeno) 2 classi sismiche. Grazie

    Rispondi
  • Salve, sto acquistando una unità immobiliare accatastato quale F4 ho diritto al le detrazione fiscali per la ristrutturazione/completamento?
    In caso di risposta positiva la casistica è consolidata? Ci sono riferimenti interpretativi e/o normativi che mi diano una certezza?
    Grazie per la disponibilità

    Rispondi
  • Buonasera, ho acquistato da poco un vecchio rudere che hanno iniziato a ristrutturare nel 2008.
    Attualmente é accatastato f4, e risulta una continuazione di ristrutturazione.
    L’immobile é allo stato grezzo, per ultimarlo ho diritto a qualche detrazione? 50? 65? 110?
    Detrazioni su impianti termici? Detrazioni su serramenti?
    Cordiali saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Settembre 2020 15:31

      Sicuramente il 50%. Se poi il rudere risultava allo stato di partenza dotato di impianto terrmico, potrebbe avere anche l’ecobonus o addirittura il superbonus. Per maggiori info: https://www.guidaxcasa.it/richiedi-consulenza-le-detrazioni/

    • vorrei sapere siamo 3 famiglie e acquistiamo una porzione di una grande casa frazionata e accatastata al grezzo in f4 con impianto termico e infissi con corte e ingresso indipendenti. possiamo accedere ai bonus 110 singolarmente? oppure. viene considerata una casa singola? ma attenzione noi acquistiamo gia frazionato f4

    • arch. Carmen Granata
      17 Settembre 2020 19:05

      Queste sono quelle situazioni a cui non si può rispondere senza vedere l’immobile… Se si tratta del completamento di una nuova costruzione cmq no.

  • Buongiorno, caso di casa ultimata e già con relativa agibilità e accatastata. Ho attualmente il garage in una corte interna aperto su due lati. Oggi vorrei chiuderlo con dei serramenti in alluminio con vetri antisfondamento per maggiore sicurezza. Potrei a suo avviso poter beneficiare delle detrazioni ristrutturazioni 50%? Nella guida delle AdE trovo anche le Nuove installazioni.

    Rispondi
  • Paragrafo “Eccezione dei lavori di completamento” riferito ad un box acquistato al rustico non corretto.
    Ho chiesto tramite servizio Webmail all’Agenzia delle Entrate e mi hanno risposto che l’acquisto al rustico di un box è detraibile, ma i lavori di completamento (esattamente quelli che lei elenca) no.
    Lei perché sostiene il contrario? Mi sarebbe utile capirlo visto che sono proprio in questa situazione è soffermandomi al suo articolo ero certa che avrei potuto detrarre anche le fatture successive. La ringrazio

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      31 Agosto 2020 15:13

      Innanzitutto la ringrazio per la testimonianza. Io ritengo il contrario perchè il box auto rappresenta un’eccezione, in quanto è detraibile anche la nuova costruzione da zero. Poichè il completamento di un rustico è equiparabile a un intervento di nuova costruzione, mi sembra ammissibile nel caso del box.
      A ogni modo il servizio di webmail mi lascia alquanto perplessa perchè anche a me hanno dato risposte che poi sono state smentite dalle loro stesse circolari…

    • Si anche a me lascia alquanto desiderare, infatti penso proprio che appena avrò modo proverò a scrivere un interpello.

    • arch. Carmen Granata
      31 Agosto 2020 16:21

      Eventualmente, ci tenga aggiornati.

  • Gent.mo,
    casa di corte, con portone di accesso con unico numero civico; all’interno 3 case singole con 3 proprietari differenti, di cui una posta al primo piano ed una al secondo piano e l’altra in altra porzione della corte. Tutte con entrate indipendenti. Singolarmente è possibile fare il cappotto di rivestimento sulla propria proprietà o tutti e tre i proprietari devono ritenersi vincolati gli uni agli altri? Per facciata si intende solo il lato strada o anche il lato corte?
    ringrazio anticipatamente e mi complimento per i suoi preziosi stimoli
    andrea

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Agosto 2020 17:32

      Grazie. Basta leggere la definizione della circ. 24: “accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva”.
      Se rientra in questa fattispecie è possibile l’intervento sulla singola unità.

  • Buongiorno,
    La situazione è questa.
    Edificio su 2 livelli, accatastato come A/7, il piano terra è completamente ultimato, il piano primo non è stato completato come da progetto. E’ stato quindi accatastato come vano dell’abitazione principale, come soffitta.
    I lavori del piano primo non sono stati ultimati per mancanza di fondi e quindi lo stato è grezzo, è presente solo la caldaia e gli infissi esterni. Stiamo presentando la pratica edilizia per la ristrutturazione, a suo avviso è possibile usufruire della detrazione al 50% per tutto il resto delle opere? quindi pavimentazioni, impianti di riscaldamento ed elettrico, divisori, bagni ecc?
    La ringrazio anticipatamente

    Rispondi
  • Salve,
    sto acquistando un immobile vecchio che necessita di un pò di opere di sistemazione. Vorrei usufruire del bonus 110 per cappotto, fotovoltaico e infissi esterni e interni ma vorrei anche usufruire del bonus al 50% su ristrutturazione e magari anche quello sui mobili. Vi sembra fattibile? e nel caso il bonus ristrutturaz e quello mobili vengono considerati trainati e quindi magari da cedere all’impresa insieme a quello al 110?
    Grazie

    Rispondi
  • Buona sera, sarei interessato all’acquisto di un’unità immobiliare in fase di ristrutturazione, i lavori sono iniziati nel 2017 e non sono mai stati ultimati, attualmente si trova allo stato grezzo, senza impianti e infissi.
    Acquistandola e proseguendo i lavori di ristrutturazione potrei accedere al bonus 110%?
    La ringrazio per la disponibilità

    Rispondi
  • ASCARI SILVERIO
    18 Agosto 2020 12:11

    Messaggio: Ho letto il Suo articolo sulla ammissimibilità a contributo ristrutturazione degli immobili accatastati F4. Nel mio caso di specie ho acquistato un fabbricato in corso di ristrutturazione accatastato A8 che il mio tecnico ha modificato in F4 in quanto i lavori di ristrutturazione ancora da ultimare comporteranno la trasformazione della unica unità abitativa A8 in 2 unità distinte e autonome che saranno accatastate entrambe A7. La mia domanda è la seguente: dovrei avere diritto al bonus ristrutturazione (70-75% con due classi di miglioramento sismico), ma, secondo Lei, riesco ad accedere al superbonus 110%? E, in caso affermativo, sulla originaria unità abitativa (A8=NO) o su entrambe le due nuove unità che deriveranno dalla ristrutturazione? Ringrazio anticipatamente e porgo distinti saluti.
    Dott. Silverio Ascari

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Agosto 2020 16:50

      Sì, calcolando il plafond su una sola unità immobiliare.

  • Salve, vorremmo acquistare una villetta indipendente già regolarmente accatastata come singola unità immobiliare. Il piano terrà è ultimato ed abitabile, il primo piano è invece attualmente al grezzo con predisposizioni per gli impianti elettrici e di riscaldamento. é possibile usufruire del bonus al 110% per la ristrutturazione dell’intera casa?

    Rispondi
  • ho un immobile accatastato f4 con contratto fornitura elettrica. ho certificazione ape perchè dotato di impianti di riscaldmento. alcuni infissi mancano e altri molto scadenti., l’immobile non è rifinito con pavimenti, ma è abitabile. posso usufruire del superbonus al tetto mancano i canali la ringrazio vivamente

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Agosto 2020 9:58

      A parte il giudizio personale su come si possa ritenere “abitabile” una casa senza pavimenti… la risposta è sì, perchè l’AdE ammette le detrazioni per immobili classificati in categoria F4.

  • Sto acquistando una palazzina in un centro storico già a suo tempo oggetto di lavori di ristrutturazione, poi abbandonati in corso d’opera. La palazzina è però accatastata come F3. Se compro e poi finisco la ristrutturazione posso avvantaggiarmi del bonus ristrutturazione del 50%?
    Grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Agosto 2020 17:54

      Purtroppo l’AdE esclude gli immobili accatastati come F3.

  • FERDINANDO
    9 Agosto 2020 23:35

    buon giorno ho acquistato un rustico fatiscente dovrei demolirlo per ricostuirlo vorrei sapere se posso utilizzare i bonus detrazione 110%…. all’interno non è presentente nessun tipo i impianto di riscaldamento e limmobilie e in classe A/2

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Agosto 2020 15:30

      Può avere il superbonus solo per gli interventi di adeguamento antisismico.

  • Grazie per l’articolo molto competente, dettagliato ma anche chiaro e scorrevole, lo dico sebbene mi abbia tolto del tutto la mezza illusione di completare col 110% un edificio al grezzo di un mio committente. Ma lo immaginavo già che fosse riferito agli esistenti. Non resta che vedere l’accatastamento cosa dice, nella speranza che esista…! Cordialmente. Giovanni

    Rispondi
  • Buongiorno, ho acquistato una casa all’asta al grezzo avanzato. Attualmente sono presenti gli infissi esterni, l’impianto di riscaldamento, gli intonaci, l’impianto elettrico, porta di ingresso e basculante garage. L’esterno è terminato. Mancherebbero solo la tinteggiatura, la caldaia, i pavimenti nelle camere e nei bagni, le porte interne e le coperture dei gradini delle scale.
    E’ possibile considerare i lavori mancanti come ristrutturazione e pertanto usufruire dei vari bonus?
    Grazie mille.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Luglio 2020 12:15

      No, perchè la caldaia non va in sostituzione di una esistente, mentre tutti gli altri lavori cmq non sarebbero detraibili.

  • Buongiorno,
    io e la mia compagna stiamo acquistando casa al grezzo che risulta già 50% ristrutturazione e 50% ampliamento.
    Dovendola completare, se si vanno a dividere le fatture con differenza iva tra ampliamento e ristrutturazione, è possibile godere della detrazione solo per la parte di ristrutturazione?
    Grazie

    Rispondi
  • Buonasera, ho acquistato un Terreno con rudere come civile abitazione, che demolirò per poi ricostruire Una villetta con aumento di cubatura. Volevo gentilmente sapere se c’è la possibilità di usufruire di qualche bonus, Ecobonus, Sismabonus o ristrutturazione.
    Cordialmente saluto

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Luglio 2020 18:18

      No, perchè la demolizione con aumento di cubatura è considerata nuova costruzione.

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