Detrazioni fiscali per completamento di casa al rustico

Vari utenti del blog mi chiedono se i lavori di completamento di una casa al rustico sono detraibili: la risposta è negativa. In questo post vediamo perché.

Completamento lavori di casa al rustico©

Completamento lavori di casa al rustico©

Cosa si intende per lavori di completamento di una casa al rustico?

Ho acquistato una casa allo stato grezzo: posso avere i bonus casa per i lavori che devo affrontare per renderla abitabile? Quali detrazioni posso avere per i lavori che devo fare per il completamento di una casa al rustico?

Sono domande che mi sono state rivolte spesso dagli utenti del blog. Ma prima di rispondere, vediamo di capire cosa si intende per casa al rustico o al grezzo.

Solitamente con questa espressione si indicano quei fabbricati ultimati solo nelle strutture portanti, come fondazioni, pilastri e solai e al massimo muri perimetrali. Un edificio al grezzo è però privo di partizioni interne, impianti, pavimenti e rivestimenti, sanitari, porte, serramenti e tutto quanto serve insomma per considerare una costruzione abitabile.

Ebbene, per una casa in queste condizioni la risposta ai quesiti dei lettori è negativa. I lavori di completamento di un edificio allo stato grezzo sono infatti a tutti gli effetti un intervento di nuova costruzione.

Le detrazioni fiscali per l’edilizia sono invece destinate unicamente ad agevolare i lavori su edifici già esistenti. I bonus fiscali sono infatti riferiti a lavori di:
recupero del patrimonio edilizio
riqualificazione energetica
adeguamento antisismico
• restauro e ristrutturazione delle facciate.

Lavori di questo tipo comprendono ad esempio la sostituzione degli infissi esistenti con altri più performanti, la messa a norma di impianti obsoleti, il consolidamento statico di strutture fatiscenti, la diversa distribuzione interna degli appartamenti e così via.
Gli interventi di completamento prevedono invece l’installazione di infissi là dove ancora non c’erano, la realizzazione di nuovi impianti, la tramezzatura ex novo degli interni, ecc..

Accatastamento e completamento dei lavori

Solitamente consideriamo un edificio esistente quando i lavori di costruzione sono ultimati ed è stata rilasciata l’agibilità.

Tuttavia, per la concessione delle detrazioni l’Agenzia delle Entrate fa specifico riferimento al fatto che l’immobile risulti accatastato o con domanda di accatastamento in corso, se non risulta ancora censito.
Il concetto di domanda di accatastamento in corso lascia ovviamente il tempo che trova, visto che oggi la procedura è praticamente immediata.

A ogni modo, un edificio allo stato grezzo è di solito accatastato in una delle seguenti categorie:
F3, unità in corso di costruzione
F4, unità in corso di definizione.

Nel primo caso, l’edificio è palesemente non ancora ultimato. Nel secondo caso, invece, la differenza è sottile ma importante, perché essa identifica edifici di fatto già ultimati, ma di cui non è ancora stata stabilita la destinazione d’uso e la consistenza.

La differenza è importante anche perché l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che gli immobili accatastati in categoria F3 non possono usufruire delle detrazioni fiscali, mentre quelli in categoria F4 sì.

Orientamenti giurisprudenziali

A scanso di equivoci, è intervenuta sulla questione anche la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 13043 del 2019 a sancire l’inapplicabilità dei bonus fiscali ai lavori di completamento di un immobile in corso di costruzione.

La pronuncia era seguita alla richiesta di detrazioni fiscali da parte di un contribuente che aveva eseguito proprio dei lavori di completamento.

Il contribuente aveva chiesto le detrazioni fiscali per recupero del patrimonio edilizio e riqualificazione energetica, ritenendo di aver eseguito lavori di ristrutturazione, non avendo modificato né sagoma né volume del fabbricato. A testimonianza del fatto che l’edificio fosse già esistente sosteneva che fosse dotato di energia elettrica ed esibiva a tal proposito il contratto di fornitura sottoscritto.

Per prima cosa la Cassazione ha risposto che la presenza dell’energia elettrica non è una prova sufficiente per l’esistenza del fabbricato, perché necessaria in tutte le fasi di cantiere. E con questo assunto rispondo anche ad alcuni utenti che mi avevano posto la stessa osservazione.

In secondo luogo, l’edificio è risultato accatastato proprio nella categoria F3, per cui palesemente in corso di costruzione.
Di fatto, quindi, i giudici hanno confermato che l’espressione ristrutturazione edilizia indica letteralmente il recupero di costruzioni già esistenti, e non già gli interventi di completamento di immobili ancora in corso di costruzione.

Eccezione tra i lavori di completamento

L’unico intervento di completamento di un edificio a rustico che si può considerare detraibile è quello di ultimazione del box auto, garage o altra tipologia di posto auto.

Questa costituisce infatti l’unica eccezione in cui è possibile detrarre le spese per la realizzazione di una nuova costruzione.
In caso di completamento, le strutture portanti sono già realizzate, per cui sarà possibile detrarre ad esempio le spese per realizzare la pavimentazione, gli intonaci, la tinteggiatura, l’impianto elettrico e la serranda del box.

La detrazione è del 50% su una spesa massima di 96.000 euro, ripartita in 10 quote annuali.

Completamento di un intervento di ristrutturazione

Abbiamo quindi appurato che gli interventi di completamento non sono detraibili perché sostanzialmente di nuova costruzione.

A questo punto occorre però fare una distinzione importante. Tra i lavori di completamento possono esserci anche quelli relativi a una ristrutturazione in corso interrotta per vari motivi (ad esempio mancanza di fondi, trasferimento di proprietà o, perché no, interruzione cantiere per lockdown).

I lavori possono essere ripresi in un secondo momento, con la richiesta di un nuovo titolo abilitativo se quello originario è scaduto. È evidente però che in questo caso si tratta di completamento di lavori di trasformazione di un immobile esistente e quindi detraibili.

Si tratta proprio di uno dei casi in cui il fabbricato può essere accatastato in categoria F4. Immaginiamo ad esempio un intervento di demolizione e ricostruzione a parità di volume (quindi di ristrutturazione edilizia).
I lavori vengono a un certo punto interrotti e l’immobile venduto. Per procedere al trasferimento di proprietà il fabbricato dovrà però essere accatastato e lo sarà proprio nella categoria F4. Il nuovo proprietario potrà proseguire i lavori, che in questo frangente saranno di ristrutturazione e quindi detraibili.

Ma per tutte le altre informazioni sull’applicabilità dei bonus casa puoi consultare il mio e-book Guida ai Bonus Casa: Il manuale pratico sulle detrazioni fiscali per i lavori in casa.





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132 commenti

  1. gennaro

    ho acquistato un fabbricato in zona agricola., costituito da una parte adibita a residenza e da una parte adibita a pertinenza agricola. nel 2019 ho ottenuto un pdc per una ristrutturazione e nuova distribuzione dei volumi. in questo modo è diventato tutto residenziale urbanisticamente. ad oggi risultano realizzate tutte le opere tranne impianti, infissi e pavimenti. domanda: possibile usufruire dell’ecobonus 110? o in alternativa altri bonus?

    • arch. Carmen Granata

      Secondo me sì, visto che si tratta del completamento di un intervento di ristrutturazione, non di nuova costruzione. Consideri però che per gli ecobonus è richiesto che il fabbricato sia precedentemente riscaldato.

  2. Claudio Chiara

    Negli anni novanta ho acquistato un immobile in centro storico in condizioni inabitabili.
    L’immobile era formato da tre stanze una sopra l’altra quindi piano terra, primo piano e mansarda, già fornito di allacciamento Enel e acqua ma privo di tutti gli elementari servizi (bagno gabinetto ecc.) e con una scala interna tipo pagliaio per accedere ai piani sovrastanti.
    Nei primi anni duemila ho provveduto alla sua ristrutturazione mediante concessione edilizia per “ristrutturazione e ampliamento” visto che sul retro del fabbricato c’era un pezzo di terreno sempre di mia proprietà e di pertinenza del fabbricato.
    Preciso che il fabbricato è inserito in una via dove ci sono una serie di fabbricati tipo le case a schiera di una volta e in pratica solo due lati sono liberi cioè quello verso la via comunale e il retro che si affaccia sulla parte di terreno già di pertinenza del fabbricato che non è stata interessata dall’ampliamento.
    La destinazione d’uso della parte vecchia è rimasta sempre a abitazione mentre l’ampliamento è stato utilizzato esclusivamente per realizzarvi quattro rampe di scale e due bagni (uno per piano) sempre al servizio delle tre stanze iniziali ristrutturate.
    Finiti i lavori al grezzo, comprendenti anche impianti idraulici, termici ed elettrici, non ho più provveduto ad ultimare l’opera e per alcuni anni ho chiesto anche la proroga della concessione.
    Attualmente per poter continuare i lavori, dovrò sicuramente riaprire la concessione iniziale o chiederne una per completamento lavori.
    Secondo voi posso usufruire di qualche bonus visto che in pratica il fabbricato è al grezzo e che l’ampliamento è tutto dedicato a volumetria di servizio al fabbricato (bagni e scale).
    Grazie per la V/s eventuale risposta.

    • arch. Carmen Granata

      Sì, per i lavori di completamento fatti sulla parte esistente (no ampliamento).

  3. Mario

    Buonasera Architetto,
    Stavo valutando l’acquisto di una casa attualmente accastata in F4 (attualmente mancano tutti gli impianti e rifiniture interne) derivante dal recupero di volumi di una vecchia cascia (fienile), è stata completamente demolita la vecchia struttura e rifatta ex novo dalle fondamenta..
    Come acquirente successivamente per completare gli intermi (Cone detto mancano tutti gli impianti e rifiniture) avrei la possibilità di usare degli incentivi tipo super bonus 110%?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Del superbonus sicuramente no. Però se imposta i lavori di completamento come prosecuzione dei lavori di ristrutturazione interrotti, potrà usufruire della detrazione 50%.

  4. Renato

    Buonasera, sono in procinto di acquistare da privato un fabbricato allo stato fisico di grezzo avanzato costruito nel 2000÷2003, l’immobile (mai abitato) presenta tutti gli impianti e i serramenti, già accatastato A7 con pertinenza C6 da diversi anni. Per l’agibilità marcherebbero ovviamente allaccio utenze, caldaia e le rifiniture (piastrelle, cucina, bagno ecc.)
    A suo avvisto a seguito del rogito si potrebbe aver diritto al bonus 110% per cappotto termico, installazione fotovoltaico, serramenti e impianto a biomassa? Essendo accatastato riteniamo che l’immobile possa definirsi anche per lo stato esistente e completato.
    Grazie per il suo prezioso contributo

    • arch. Carmen Granata

      L’immobile è praticamente completo… Io farei anche installare la caldaia a scanso di equivoci e avrebbe sicuramente i requisiti per fruire del superbonus.

  5. MICHELE GERARDI

    Buongiorno, dovrei acquistare un fabbricato con regolare concessione edilizia e inizio lavori. Il fabbricato quindi risulta esistente, ma mai abitato, completato con tamponamenti esterni e con pavimenti tramezzature, impianti idraulici, elettrici e di riscaldamento; mancano solamente gli infissi. Lo stesso risulta accatastato in F3 in quanto non è stata mai fatta la denuncia di fine lavori. Secondo il suo parere, può l’attuale proprietario denunciare in ritardo il fine lavori ora per allora con data entro i 3 anni previsti dalla concessione, procedere con l’accatastamento per esempio in A3 o A4 e di seguito redigere l’atto di vendita?. E se è possibile, una volta divenuto proprietario, potrei usufruire del superbonus 110% per il cappotto, nuovo impianto di riscaldamento a pavimento, e la posa di pannelli solari, fotovoltaici e nuova caldaia? Gli infissi credo che resterebbero fuori.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Dichiarerebbe il falso visto che in realtà i lavori non sono stati ultimati…
      Semplicemente potrebbe presentare una nuova pratica per completare i lavori mettendo gli infissi e poi vendere a lei, che potrà fare nuovi lavori agevolabili.

  6. Silvio

    Il comma 1-bis, art. 119, Decreto Rilancio recita che “Nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici, l’incentivo di cui al comma 1 spetta per l’importo eccedente il contributo previsto per la ricostruzione”.
    Chi ha unità immobiliari site nel cratere di cui al sisma 2012 (Emilia Romagna) può accedere all’incentivo? Deve rispettare tutta la normativa relativa con eccezione per l’importo (che parrebbe sia pari all’eccedenza del contributo?

    • arch. Carmen Granata

      Preciso che si tratta del comma 1-ter introdotto dal Decreto Agosto.
      Cmq è ovvio che l’intervento deve “rispettare tutta la normativa”, di qualsiasi genere. Il contribuente potrà accedere al superbonus solo per la parte di spesa eccedente il contributo, quella cioè che gli resta a carico.

  7. daniela

    Buonasera ho acquistato una casa indipendente F 3
    nuova costruzione
    posso detrarre al 50% le spese di finitura per garage tipo intonaci e pavimenti e impinto elettrico?
    Allarme si puo detrarre anche se nuova costruzione? Gzazie

    • arch. Carmen Granata

      Può detrarre le spese per il garage ma non quelle per l’impianto di allarme.

    • Roberta

      Per quanto riguarda finiture garage a me L Agenzia delle entrate ha risposto no. Stessa sua situazione.

    • arch. Carmen Granata

      Grazie per aver condiviso la sua esperienza. Attendiamo ora una risposta ufficiale dell’AdE visto che spesso hanno contraddetto i singoli pareri degli uffici.

    • arch. Carmen Granata

      Nel senso che a volte gli uffici dell’agenzia o le risposte via mail dicono una cosa, poi le circolari e gli interpelli (documenti ufficiali) dicono un’altra.

  8. Nando

    Buona sera stiamo acquistando un rustico in una zona vincolata livello 3 all interno di un centro storico il rustico e su 4 livelli cantina piano terra primo piano e soffitta abitabile il rustico ha due ingressi indipendenti. Prima dell acquisto abbiamo chiesto al proprietario la suddivisione catastale suddivisa 4 unita indipendenti. Siamo consapevoli che la facciata non può essere demolita e che deve essere conservata. la mia domanda é questa possiamo richiedere 4 sisma bonus diversi per la demolizione costruzione e conservazione della immobile in quanto ad acquistare questo rustico siamo in 2 persone diverse e le unità sono 4 catastalmente suddivise.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se per “rustico” intende un fabbricato al grezzo no. Se i 4 appartamenti ricavati sono completi e ultimati, sì.

  9. Roberta

    Buongiorno,
    Le chiedo gentilmente se sa dirmi se è possibile completare un immobile F3 in una classe energetica “bassa” per poi richiederne l’agibilità ed accatastarlo al fine di renderlo un immobile esistente e successivamente eseguire ulteriori lavori per portarlo alla classe energetica più alta (A4), usufruendo delle agevolazioni fiscali? (esempio bonus 110%)
    La ringrazio

  10. Marco Morbidini

    Buonasera architetto, ho ereditato dai miei genitori una villetta allo stato ‘grezzo’ di due piani (terra e semi-interrato), dove il piano terra è previsto come abitazione ed il semi-interrato come rimessa agricola. Vorrei ora procedere al completamento di questo progetto, e mi chiedevo se ci fosse alcun modo di usufruire di qualche agevolazione: forse non per il completamento del piano terra come abitazione, ma, per esempio, anche solo per il completamento della rimessa agricola?

    • arch. Carmen Granata

      Purtroppo a maggior ragione no per la rimessa, visto che la maggior parte delle agevolazioni sono per le unità a uso abitativo.

  11. Giuseppe

    Buonasera. Sono proprietario di un’unità immobiliare in mini condominio, accatastata come F3. Se completo i lavori portandola in A3 e richiedo l’agibilità, posso subito dopo accedere al superbonus 110% per il cappotto in facciata, la sostituzione degli infissi, e la posa di pannelli solari e nuova caldaia?
    Grazie

  12. Alex

    Buongiorno, sto valutando l’acquisto di una villetta al grezzo, ma già accatastata come a/7 e con una rendita. Se l’acquisto per completarla posso usufruire di qualche detrazione/bonus essendo già accatastata? grazie

    • arch. Carmen Granata

      Non credo, perchè poi dovrebbe avere un titolo autorizzativo che dimostri che sta facendo delle sostituzioni-rifacimenti.

  13. Andrea Cardarelli

    Buongiorno,
    edificio uniproprietario, dal 2018 in ristrutturazione con bonus 50% composto inizialmente da 2 sub A/3 che a seguito dei lavori (non completati) verrebbero accorpati in uno solo con ingresso autonomo.
    Tramite variante essenziale al pdc e contestuale asseverazione, si effettueranno lavori di miglioramento sismico. Bisogna considerare la situazione iniziale dei due A/3 (godrebbe di due tetti massimi con il vecchio sismabonus) oppure l’unica unità immobiliare con accesso su strada (godrebbe del superbonus ma un solo tetto?
    Se potesse gentilmente dare riferimento normativo alla sua scelta.
    Grazie!

  14. Luca

    salve sono proprietario di un terreno sul quale è accatastato un magazzino collabente
    esiste già un progetto approvato per demolizione e ricostruzione di una villetta, utilizzando ovviamente la cubatura esistente con cambio di destinazione in A potrei usufruire di qualche agevolazione attualmente in vigore?

  15. domenico

    Buongiorno, sono proprietario da poco di un immobile in corso di costruzione (una villa bifamiliare, prima casa). Per il completamento ho intenzione di andare oltre il capitolato e vorrei installare caldaia biomassa, pannelli solari e completare sia gli esterni che la taverna ed il garage. Posso usufruire di qualche bonus o detrazione? l’iva al 4% ce l’ho solo per forniture dal costruttore o posso usufruirne anche direttamente io in alcuni casi?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      L’unica agevolazione è appunto l’Iva al 4% che può avere anche per l’acquisto di beni finiti.

  16. Nicola

    Salve, ad agosto 2020 ho acquistato un immobile allo stato rustico categoria a/3, dove il precedente proprietario ha realizzato e poi sospeso dei lavori di ampliamento (piano casa) e modifiche di tramezzi interni con una scia aperta nel 2018. Attualmente l’immobile necessita di impianti infissi e isolamenti. Volevo gentilmente sapere se c’è la possibilità di usufruire di qualche bonus, Ecobonus, Sismabonus o ristrutturazione.
    Cordialmente saluto

    • arch. Carmen Granata

      Per la parte in ampliamento, no. Per la parte esistente può riprendere la Scia per i restanti lavori da fare e avere detrazione 50% ed ecobonus.

    • Michele

      I bonifici a favore di una impresa di costruzioni relativi a lavori edili effettuati nei mesi di luglio, agosto e settembre 2020, cioè dopo 1 luglio 2020, a valere su una DIA (Piano casa) aperta prima del 1 Luglio 2020 (in scadenza a settembre/ottobre 2020), consistenti nella ricostruzione con sagoma e volume differente di immobili esistenti e accatastati in categoria F2, alla luce delle modifiche al DPR 380/2001 intervenute con il DL 76/2020 (che amplia il concetto di ristrutturazione alle demolizioni e ricostruzioni) possono essere detratti ai sensi dell’art 16-bis TUIR sulle ristrutturazioni edilizie (50%)? Gli stessi immobili, ricostruiti soltanto nella loro sagoma esterna nei tre anni della suddetta DIA, saranno oggetto di una successiva SCIA di ristrutturazione finalizzata al completamento interno. I lavori successivi di completamento, saranno a loro volta detraibili sempre alla luce delle novità del DPR 380/2001 indipendentemente dalla categoria catastale, nel frattempo passata ad F3 o F4 con la chiusura della DIA iniziale?

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso no, perchè il titolo autorizzativo è precedente all’entrata in vigore delle modifiche normative, quindi non può fare riferimento all’art. 3 del dpr 380/01.

  17. Daniele

    Salve gentilissimi, ho completato nel 2019 il rustico di una casa colonica, attualmente ho ritirato l’autorizzazione all’aumento del volume/superficie con piano casa; dovendo proseguire con i lavori di completamento (impianti, pannelli solari, pompa di calore…. ecc ecc) utilizzando tutto ciò che mi consenta di realizzare un’abitazione eco-sostenibile, ci sono delle detrazioni alle quali potrei accedere? grazie e buon lavoro

  18. Alessio

    Buongiorno, caso un po’ periglioso:
    immobile la cui ristrutturazione è stata avviata e poi interrotta senza chiusura delle pratiche a inizio anni 2000. Allo stato attuale l’edificio è privo di serramenti, coibentazione ed impianti.
    È necessario anche un accatastamento visto che l’accatastamento originale non è stato aggiornato e manca ovviamente una APE.
    La cosa più ovvia sarebbe F4.
    Sarebbe possibile quindi usufruire degli incentivi al 110% anche al netto del pronunciamento dell’Agenzia delle entrate di agosto?

    • arch michele slaviero

      gent.ma Carmen, dice sì al superbonus x il suddetto caso? F4, ok, ma senza riscaldamento ed impianti? e con l’ape come si fa? o ci si riferisce all’immobile originario? grazie mille!

    • arch. Carmen Granata

      Ho risposto “in teoria” proprio perchè è un caso complesso. Si parte da un edificio esistente con un intervento che è stato interrotto, per cui i requisiti di partenza ci sarebbero. Per l’Ape bisognerebbe fare riferimento alla condizione iniziale, ma la complessità nasce dal poterla “attestare” visto che l’origine risale a molti anni fa.

  19. Marco

    Sulla mia abitazione singola devo fare una ristrutturazione con ampliamento da Piano casa. Mi viene applicato il 50% su tutto o solo sulla ristrutturazione delle parti esistenti?

  20. Francesco

    Vorrei acquistare un immobile costituito da 2 appartamenti. L’immobile è stato oggetto di parziale intervento di ristrutturazione ed attualmente è privo di qualsivoglia impianto ed anche di infissi. È possibile accedere al superbonus 110%? La domanda di ristrutturazione è scaduta. Grazie

  21. Roberta

    Sto per acquistare un immobile in corso di costruzione, il quale per essere venduto allo stato attuale (mura portanti esterne, tetto, mura interne, falsi telai. Mancano impianti, serramenti, cappotto, pavimenti interni ed esterni, intonaco interno ed esterno) deve essere censito al catasto.
    Tuttavia il tecnico che ha effettuato la pratica online ha detto che non gli è stato possibile accatastare l’immobile come F3, perché il sistema in automatico non accettava questa classificazione e non gli consentiva di andare avanti.
    L’immobile è stato dunque (a nostra sorpresa) accatastato come F4.
    Ora sorge un dubbio: i lavori di completamento che seguiranno subito dopo l’atto di compravendita con apposito contratto d’appalto (faremo voltura di cantiere da quanto ho capito) potranno essere anch’essi fatturati con IVA al 4%?
    In caso contrario, posso applicare allora IVA al 10% e usufruire delle detrazioni fiscali che con F3 non avrei usufruito?
    La ringrazio molto.

    • arch. Carmen Granata

      Mi sembra strano che il “sistema” non accetti l’accatastamento come in corso di costruzione, quando di fatto lo è…
      Cmq, lasci perdere la situazione catastale e consideri l’immobile qual è: non completato. Pertanto, per i lavori ancora da fare potrà avere l’Iva al 4%. Prima di acquistare si faccia però fare una perizia che attesti lo stato dell’immobile.

    • Roberta

      È stata molto gentile a rispondermi.
      La perizia per attestare lo stato dell’immobile prima dell’acquisto me la suggerisce di fare per quale scopo?
      Glielo chiedo perché ho già acquistato e purtroppo il suo consiglio lo leggo solo ora.
      Sull’atto notarile c’è una descrizione dello stato dell’immobile per come è stato acquistato, condivisa dalla parti firmatarie. Tuttavia non si tratta di una perizia tecnica.
      La ringrazio per un Suo gentile riscontro.

  22. Andrea

    Sto acquistando una casa singola. Vorrei procedere alla demolizione e ricostruzione. Sapete se il costo della demolizione è agevolato al pari della ristrutturazione al 50%?
    grazie

  23. Gianluca

    Salve siamo TRE FAMIGLIE e acquistiamo un grande appartamento accatastato ad oggi A7 e quindi con caldaia a gpl e infissi pavimenti. sono 400 metri quadri in tutto e quindi abbiamo deciso di acquistare e dividere in 3 ma il terzo compratore FAREBBE ampiamente con dei locali FIENILE già di fianco al suo perimetro. come si puo fare? per accedere a tutti i bonus 110% cappotto riscaldamento pannelli ecc ecc.
    Noi abbiamo ipotizzato di comprare dal proprietario già frazionato ma non sappiamo quali categoria catastale acquisire e se oltre ai muri divisori dobbiamo fare altre opere per arrivare alla agibilità finale oppure ce un modo leggero per frazionare?
    Quanti bonus prendiamo? 3 oppure?
    consigliatemi cosa fare?

  24. Marco

    Ho appena acquistato un abitazione singola che necessità di molti interventi. La mia idea sarebbe quella di demolirla per ricostruirla tale e quale ma con l’aggiunta del piano superiore utilizzando della volumetria residua. Sulla demolizione e ricostruzione avremmo il bonus al 110?

  25. Cristian

    Ristrutturazione + ampliamento con piano casa. Per la ristrutturazione e ampliamento abbiamo il 50% o solo sulla ristrutturazione? Poi, la sostituzione degli infissi con il 110 si può applicare solo agli infissi già presenti o anche a quelli nuovi relativi all’ampliamento?
    Grazie mille

  26. Marco Bulgarelli

    Buongiorno, il mio è un caso molto particolare.
    Ho comprato una casa dove la pratica edilizia ormai era scaduta. Per poter essere rogitata, bisognava riaprire la pratica edilizia con una Cila.
    In questo caso visto che il costruttore era fallito e sono dovuto intervenire io per finire la casa. Specifico solo internamente e nella parte del giardino (esterno già finito). In questo caso posso usufruire della detrazione sulla ristrutturazione del recupero di patrimonio edilizio?
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      La domanda non è molto chiara. di che tipo di casa si tratta? Se si tratta del completamento di una nuova costruzione, può vedere da questo articolo che non è possibile.

  27. LUCIO FESTA

    Buonasera, sto per acquistare un’immobile costituito da una parte da ristrutturare cat A/3 e una parte in corso di costruzione in fase di accatastamento (F3) ossia un ampliamento, posto al primo piano e lateralmente rispetto alla struttura esistente da cui è divisa da un giunto tecnico. Posso sfruttare il superecobonus 110 solo sulla partevecchia? se completo la parte in corso di costruzione accatastandola in cat A3, posso successivamente riaprire i lavori ristrutturando la parte vecchia con rifacimento dell’intera facciata e infissi dell’intera struttura (parte vecchia + parte nuova) sfruttando il 110%? Ps la parte esterna dell’ampliamento è completa mancano solo gli infissi. Cordiali saluti

    • arch. Carmen Granata

      Sì, a mio avviso è opportuno completare prima l’ampliamento. L’importante è che poi sia un’unica unità, in modo da avere i requisiti per il bonus.

  28. Sebastiano Pistritto

    Salve, faccio riferimento alla mia del 12/09/2020 riguardante il completamento delle opere concernenti la ristrutturazione con demolozione e ricostruzione di un fabbricato accatastato con categoria a3 e comunicazione di fine lavori di struttura e tamponamenti del 2016. Chiedo, non avendo trovato nessun riferimento in merito, dove posso trovare indicazioni che possano confortarmi sull’agevolazione fiscale al 110% sulle opere di completamento del fabbricato.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      A “memoria” non saprei citarle un rifeirmento… dovrebbe fare una ricerca in rete. Di sicuro se stiamo parlando del completamento di una ristrutturaizone in corso è cosa diversa dal completamento di una nuova costruzione.

  29. nana

    Buongiorno. In compravendita per acquisto appartamento in categoria a2 e con agibilità rilasciata nel 2011. Nel preliminare di compravendita si parla però di immobile al rustico (immobile mai effettivamente vissuto, impianto riscaldamento a pavimento, elettrico ed idraulico pronti ma mancano sanitari). Pensavo non ci fossero problemi per poter aver accesso a bonus ristrutturazione essendo in categoria a2 ma banca ha bloccato istruttoria del mutuo perchè appartamento a rustico e da qui le domande che mi sto porgendo ora. Possibile un immobile in A2 sia al rustico? posso incorrere in problemi nella richiesta bonus ristrutturazione?

    • arch. Carmen Granata

      Un immobile A2 con le caratteristiche descritte non è assolutamente al rustico. Mi sembra strano che la banca abbia bloccato un mutuo per una dicitura del compromesso (visto che il perito deve fare delle indagini approfondite). Per il bonus ristrutturazione non dovrebbero esserci problemi.

  30. Enzo

    Buonasera. Ho letto un suo articolo su impianto termico/camino e sulla necessita di chiarimenti da Enea. Ci sono stati sviluppi certi sulla identificabilità del camino a legna con impianto termico fisso funzionante?

    • arch. Carmen Granata

      In pratica viene demandata la responsabilità al tecnico: è il tecnico che deve dire se il camino può assimilarsi a un impianto.

  31. sebastiano pistritto

    Salve, ho eseguito dei lavori di ristrutturazione di un immobile per civile abitazione con demolizione e ricostruzione comunicando la fine lavori nel 2016. La fine dei lavori riguardava le opere inerenti la struttura, ed i tamponamenti esterni. Non abbiamo completato i lavori di finitura per problemi economici. Se volessi accedere oggi alle agevolazioni del sisma bonus, è possibile completare i lavori richiedendo un nuovo titolo edilizio per il completamento dei lavori di ristrutturazione chiusi parzialmente nel 2016 considerando che i lavori si inquadrano nel recupero del patrimonio edilizio esistente?
    Grazie
    Sebastiano

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso sì, ma sarebbe bene che l’immobile non fosse accatastato come F3.

  32. Enzo

    Buonasera. Sono proprietario di un immobile già censito al catasto con A4 per il quale era stata presentata una scia dal conduttore per ristrutturazione poi chiusa dopo aver eseguito solo una minima parte dei lavori. Ho intenzione di presentare nuova scia per eseguire la ristrutturazione dell’immobile nella parte strutturale. Posso usufruire del superbonus (sismabounus) per proseguire nella ristrutturazione con interventi di adeguamento sismico o la circostanza che i lavori iniziati con una precedente scia ma interrotti comporta che il fabbricato debba essere considerato da quel momento in corso di costruzione sebbene già censito?

  33. Cristian

    Acquisto di un immobile vecchio e non abitato da vari anni. Vorremmo utilizzare il bonus 110% per cappotto, fotovoltaico e infissi e utilizzare il credito d’imposta al 50% per alcuni lavori di ristrutturazione (rifacimento bagni e alcuni piccoli lavori interni). Secondo voi, posso cedere tutto il mio credito (il 110% e il 50%) all’impresa che eseguirà i lavori, pagando di tasca concretamente solo il restante 50% della ristrutturazione?
    Grazie

  34. SILVERIO

    Ho letto la risposta dell’AdE all’interpello n. 150/2019, da Lei richiamato nella risposta ad Armando del 7 settembre, ma non ho trovato nessun riferimento alla applicabilità del superbonus ai fabbricati accatastati F4.
    Può gentilmente essermi di aiuto?
    Silverio

    • arch. Carmen Granata

      La circolare ci dice che i lavori agevolati devono consistere in interventi “di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione.”.
      Un immobile accatastato in F4 è già esistente e per questo è ammesso al beneficio.

  35. Simone

    Buongiorno,
    Sto valutando l’acquisto di un edificio attualmente uso magazzino. Come funziona il cambio d’uso ed i relativi bonus in essere?

  36. Santo

    Sto acquistando un appartamento in un fabbricato ultimato. L’appartamento è allo stato Interno grezzo con infissi esterni, tramezzature intonacate, masseria, predisposiIone impianti Idrico, elettrico e riscaldamento. L’unità immobiliare è accatastata A2 e no ha l’abitabilità. Posso aderire a qualche beneficio fiscale?

    • arch. Carmen Granata

      In teoria potrebbe usufruire della detrazione 50%, visto che si tratta di un A2, anche se di fatto l’immobile non è ultimato.

  37. Lucio

    Buongiorno, il mio quesito riguarda un fabbricato in muratura accatastato in corso di costruzione (F3). Chiarito che per tale categoria di immobile è da escludere la possibilità di accedere ai bonus legati alla ristrutturazione, sono a domandare se, invece, è possibile la fruizione del SISMABONUS per la demolizione e ricostruzione dello scheletro in cemento armato che garantirebbe l’incremento di (almeno) 2 classi sismiche. Grazie

  38. armando

    Salve, sto acquistando una unità immobiliare accatastato quale F4 ho diritto al le detrazione fiscali per la ristrutturazione/completamento?
    In caso di risposta positiva la casistica è consolidata? Ci sono riferimenti interpretativi e/o normativi che mi diano una certezza?
    Grazie per la disponibilità

  39. Andrea

    Buonasera, ho acquistato da poco un vecchio rudere che hanno iniziato a ristrutturare nel 2008.
    Attualmente é accatastato f4, e risulta una continuazione di ristrutturazione.
    L’immobile é allo stato grezzo, per ultimarlo ho diritto a qualche detrazione? 50? 65? 110?
    Detrazioni su impianti termici? Detrazioni su serramenti?
    Cordiali saluti

    • GIANLUCA

      vorrei sapere siamo 3 famiglie e acquistiamo una porzione di una grande casa frazionata e accatastata al grezzo in f4 con impianto termico e infissi con corte e ingresso indipendenti. possiamo accedere ai bonus 110 singolarmente? oppure. viene considerata una casa singola? ma attenzione noi acquistiamo gia frazionato f4

    • arch. Carmen Granata

      Queste sono quelle situazioni a cui non si può rispondere senza vedere l’immobile… Se si tratta del completamento di una nuova costruzione cmq no.

  40. Mirko

    Buongiorno, caso di casa ultimata e già con relativa agibilità e accatastata. Ho attualmente il garage in una corte interna aperto su due lati. Oggi vorrei chiuderlo con dei serramenti in alluminio con vetri antisfondamento per maggiore sicurezza. Potrei a suo avviso poter beneficiare delle detrazioni ristrutturazioni 50%? Nella guida delle AdE trovo anche le Nuove installazioni.

  41. Roberta

    Paragrafo “Eccezione dei lavori di completamento” riferito ad un box acquistato al rustico non corretto.
    Ho chiesto tramite servizio Webmail all’Agenzia delle Entrate e mi hanno risposto che l’acquisto al rustico di un box è detraibile, ma i lavori di completamento (esattamente quelli che lei elenca) no.
    Lei perché sostiene il contrario? Mi sarebbe utile capirlo visto che sono proprio in questa situazione è soffermandomi al suo articolo ero certa che avrei potuto detrarre anche le fatture successive. La ringrazio

    • arch. Carmen Granata

      Innanzitutto la ringrazio per la testimonianza. Io ritengo il contrario perchè il box auto rappresenta un’eccezione, in quanto è detraibile anche la nuova costruzione da zero. Poichè il completamento di un rustico è equiparabile a un intervento di nuova costruzione, mi sembra ammissibile nel caso del box.
      A ogni modo il servizio di webmail mi lascia alquanto perplessa perchè anche a me hanno dato risposte che poi sono state smentite dalle loro stesse circolari…

    • Roberta

      Si anche a me lascia alquanto desiderare, infatti penso proprio che appena avrò modo proverò a scrivere un interpello.

  42. andrea

    Gent.mo,
    casa di corte, con portone di accesso con unico numero civico; all’interno 3 case singole con 3 proprietari differenti, di cui una posta al primo piano ed una al secondo piano e l’altra in altra porzione della corte. Tutte con entrate indipendenti. Singolarmente è possibile fare il cappotto di rivestimento sulla propria proprietà o tutti e tre i proprietari devono ritenersi vincolati gli uni agli altri? Per facciata si intende solo il lato strada o anche il lato corte?
    ringrazio anticipatamente e mi complimento per i suoi preziosi stimoli
    andrea

    • arch. Carmen Granata

      Grazie. Basta leggere la definizione della circ. 24: “accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva”.
      Se rientra in questa fattispecie è possibile l’intervento sulla singola unità.

  43. Luca

    Buongiorno,
    La situazione è questa.
    Edificio su 2 livelli, accatastato come A/7, il piano terra è completamente ultimato, il piano primo non è stato completato come da progetto. E’ stato quindi accatastato come vano dell’abitazione principale, come soffitta.
    I lavori del piano primo non sono stati ultimati per mancanza di fondi e quindi lo stato è grezzo, è presente solo la caldaia e gli infissi esterni. Stiamo presentando la pratica edilizia per la ristrutturazione, a suo avviso è possibile usufruire della detrazione al 50% per tutto il resto delle opere? quindi pavimentazioni, impianti di riscaldamento ed elettrico, divisori, bagni ecc?
    La ringrazio anticipatamente

  44. Cristian

    Salve,
    sto acquistando un immobile vecchio che necessita di un pò di opere di sistemazione. Vorrei usufruire del bonus 110 per cappotto, fotovoltaico e infissi esterni e interni ma vorrei anche usufruire del bonus al 50% su ristrutturazione e magari anche quello sui mobili. Vi sembra fattibile? e nel caso il bonus ristrutturaz e quello mobili vengono considerati trainati e quindi magari da cedere all’impresa insieme a quello al 110?
    Grazie

  45. Fabrizio

    Buona sera, sarei interessato all’acquisto di un’unità immobiliare in fase di ristrutturazione, i lavori sono iniziati nel 2017 e non sono mai stati ultimati, attualmente si trova allo stato grezzo, senza impianti e infissi.
    Acquistandola e proseguendo i lavori di ristrutturazione potrei accedere al bonus 110%?
    La ringrazio per la disponibilità

  46. ASCARI SILVERIO

    Messaggio: Ho letto il Suo articolo sulla ammissimibilità a contributo ristrutturazione degli immobili accatastati F4. Nel mio caso di specie ho acquistato un fabbricato in corso di ristrutturazione accatastato A8 che il mio tecnico ha modificato in F4 in quanto i lavori di ristrutturazione ancora da ultimare comporteranno la trasformazione della unica unità abitativa A8 in 2 unità distinte e autonome che saranno accatastate entrambe A7. La mia domanda è la seguente: dovrei avere diritto al bonus ristrutturazione (70-75% con due classi di miglioramento sismico), ma, secondo Lei, riesco ad accedere al superbonus 110%? E, in caso affermativo, sulla originaria unità abitativa (A8=NO) o su entrambe le due nuove unità che deriveranno dalla ristrutturazione? Ringrazio anticipatamente e porgo distinti saluti.
    Dott. Silverio Ascari

  47. Beatrice

    Salve, vorremmo acquistare una villetta indipendente già regolarmente accatastata come singola unità immobiliare. Il piano terrà è ultimato ed abitabile, il primo piano è invece attualmente al grezzo con predisposizioni per gli impianti elettrici e di riscaldamento. é possibile usufruire del bonus al 110% per la ristrutturazione dell’intera casa?

  48. gianna

    ho un immobile accatastato f4 con contratto fornitura elettrica. ho certificazione ape perchè dotato di impianti di riscaldmento. alcuni infissi mancano e altri molto scadenti., l’immobile non è rifinito con pavimenti, ma è abitabile. posso usufruire del superbonus al tetto mancano i canali la ringrazio vivamente

    • arch. Carmen Granata

      A parte il giudizio personale su come si possa ritenere “abitabile” una casa senza pavimenti… la risposta è sì, perchè l’AdE ammette le detrazioni per immobili classificati in categoria F4.

  49. Cristian

    Sto acquistando una palazzina in un centro storico già a suo tempo oggetto di lavori di ristrutturazione, poi abbandonati in corso d’opera. La palazzina è però accatastata come F3. Se compro e poi finisco la ristrutturazione posso avvantaggiarmi del bonus ristrutturazione del 50%?
    Grazie mille

  50. FERDINANDO

    buon giorno ho acquistato un rustico fatiscente dovrei demolirlo per ricostuirlo vorrei sapere se posso utilizzare i bonus detrazione 110%…. all’interno non è presentente nessun tipo i impianto di riscaldamento e limmobilie e in classe A/2

    • arch. Carmen Granata

      Può avere il superbonus solo per gli interventi di adeguamento antisismico.

  51. Giovanni

    Grazie per l’articolo molto competente, dettagliato ma anche chiaro e scorrevole, lo dico sebbene mi abbia tolto del tutto la mezza illusione di completare col 110% un edificio al grezzo di un mio committente. Ma lo immaginavo già che fosse riferito agli esistenti. Non resta che vedere l’accatastamento cosa dice, nella speranza che esista…! Cordialmente. Giovanni

  52. Andrea

    Buongiorno, ho acquistato una casa all’asta al grezzo avanzato. Attualmente sono presenti gli infissi esterni, l’impianto di riscaldamento, gli intonaci, l’impianto elettrico, porta di ingresso e basculante garage. L’esterno è terminato. Mancherebbero solo la tinteggiatura, la caldaia, i pavimenti nelle camere e nei bagni, le porte interne e le coperture dei gradini delle scale.
    E’ possibile considerare i lavori mancanti come ristrutturazione e pertanto usufruire dei vari bonus?
    Grazie mille.

    • arch. Carmen Granata

      No, perchè la caldaia non va in sostituzione di una esistente, mentre tutti gli altri lavori cmq non sarebbero detraibili.

  53. Francesco

    Buongiorno,
    io e la mia compagna stiamo acquistando casa al grezzo che risulta già 50% ristrutturazione e 50% ampliamento.
    Dovendola completare, se si vanno a dividere le fatture con differenza iva tra ampliamento e ristrutturazione, è possibile godere della detrazione solo per la parte di ristrutturazione?
    Grazie

  54. Sergio

    Buonasera, ho acquistato un Terreno con rudere come civile abitazione, che demolirò per poi ricostruire Una villetta con aumento di cubatura. Volevo gentilmente sapere se c’è la possibilità di usufruire di qualche bonus, Ecobonus, Sismabonus o ristrutturazione.
    Cordialmente saluto

    • arch. Carmen Granata

      No, perchè la demolizione con aumento di cubatura è considerata nuova costruzione.

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