Condominio minimo e bonus edilizi

Tra gli adempimenti a carico del condominio minimo per poter beneficiare di bonus edilizi non è previsto obbligatoriamente il codice fiscale.

Cos’è il condominio minimo?

Per condominio minimo si intende un condominio formato anche solo da due condòmini.
Non si tratta di una definizione contenuta nel codice civile, in quanto il testo normativo non fa alcun riferimento a una distinzione tra piccoli e grandi condomìni, ma di una considerazione frutto di interpretazioni della dottrina e della giurisprudenza.

La presenza di due soli proprietari all’interno di un immobile costituisce infatti già di per sé un condominio e consente l’applicazione delle norme previste dal codice civile per la gestione delle parti comuni. Rende praticamente inapplicabili però quelle in materia di convocazione dell’assemblea e determinazione delle relative delibere.
Quindi, il condominio minimo si colloca, per la sua gestione, a metà tra il condominio e la comunione.

Invece, la circolare 11/E del 21 maggio 2014 dell’Agenzia delle Entrate definisce come condominio minimo quello formato da un numero di condòmini non superiore a 8.

Infatti, la cosiddetta Riforma del Condominio, entrata in vigore nel 2013, ha introdotto una distinzione tra i condomìni con almeno 9 proprietari e quelli con un numero inferiore.
Questi ultimi non sono soggetti all’obbligo di nomina dell’amministratore e di formazione del regolamento.

Condominio minimo e bonus casa in assenza di codice fiscale

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che al condominio minimo possono applicarsi quasi tutte le norme relative alla gestione del condominio in generale. Appare quindi pacifico che anche per questo tipo di immobili si può usufruire della detrazione 50% e dellecobonus per interventi sulle parti comuni degli edifici.

Per poter beneficiare degli sconti fiscali devono però essere rispettate alcune condizioni:
• le fatture e i bonifici relativi alle spese devono essere intestati al condominio, pertanto su di esse deve essere riportato il codice fiscale di quest’ultimo
• in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi devono essere riportati i dati catastali dell’immobile oggetto dell’intervento e il codice fiscale del condominio.

Generalmente, quando si eseguono lavori condominiali per i quali si richiede il bonus fiscale, è l’amministratore del condominio a occuparsi di tutta la procedura.

Questi provvede a effettuare i pagamenti indicando nella modulistica apposita il codice fiscale del condominio.
Successivamente, provvede ad applicare a ogni condomino la relativa quota di spesa, in base alla ripartizione fissata con le tabelle millesimali. A tale scopo rilascia una specifica certificazione che ogni contribuente potrà utilizzare per la propria dichiarazione dei redditi.

Appare quindi evidente che per fruire dell’agevolazione è necessario utilizzare un codice fiscale identificativo.

Per molti condomìni minimi, sprovvisti di un amministratore e non dotati di un proprio codice fiscale, è stato in passato complicato poter accedere alle agevolazioni.

In pratica, pur non essendo obbligatorio per il condominio minimo acquisire il codice fiscale, tale adempimento risultava invece indispensabile per poter fruire di alcuni benefici fiscali.

Come usufruire dei bonus edilizi per il condominio minimo

Vista l’oggettiva difficoltà, l’Agenzia delle Entrate ha pensato bene di rivedere la propria posizione pubblicando in merito la circolare 3/E del 2 marzo 2016. Ha così di fatto proceduto a una semplificazione degli adempimenti previsti.
L’Agenzia ha contemporaneamente dichiarato superate le indicazioni fornite con le precedenti circolari.

Quindi, per beneficiare delle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione o di riqualificazione energetica sulle parti comuni di un condominio minimo non è più necessario indicare nella causale del bonifico il codice fiscale dello stesso.

In alternativa, si potrà inserire nelle distinte di pagamento il codice fiscale del condomino che ha provveduto a effettuare il bonifico.
Lo stesso codice fiscale dovrà essere inserito nei modelli di dichiarazione dei redditi (730 o UNICO). Il condomino incaricato dovrà compilare il campo Progressivo condominio minimo che serve proprio a distinguere i condomìni minimi privi di codice fiscale.

In caso di eventuali controlli, al contribuente spetterà l’onere di dimostrare che i lavori a cui si riferiscono le spese sono stati effettuati su parti comuni del mini condominio.

A tale proposito, sarà necessario esibire la documentazione che lo attesti. Si tratta di un’autocertificazione nella quale si specifica la natura dei lavori effettuati e si indicano i dati castali delle unità immobiliari che fanno parte del condominio.

Per concludere, quindi, possiamo dire che se intendi usufruire di bonus per lavori edilizi sulle parti comuni di un mini condomio, non dovrai più obbligatoriamente acquisire il codice fiscale.



Condominio minimo e CILA Superbonus

Nella CILA-S, la sezione Dati del titolare devono essere compilata con i dati del committente dell’intervento che, in caso di interventi condominiali, è il condominio. In questa sezione andrebbero quini riportati i dati dell’amministratore.

Nel caso di condominio senza amministratore e codice fiscale, nella sezione andranno invece riportati i dati del soggetto delegato dagli altri condòmini alla gestione della pratica. Nel campo denominato In qualità di non andrà quindi inserita la dicitura Amministratore, bensì Delegato.
Sarà opportuno predisporre per il delegato idonea procura da allegare alla CILAS.

Come richiedere il codice fiscale per un condominio minimo

Pur non essendo obbligatorio, può essere comunque utile conoscere la procedura per la richiesta del codice fiscale per il condominio.

Il codice fiscale di un condominio è un numero composto da 11 cifre, dove:
• le prime 7 identificano il contribuente, ovvero il condominio stesso
• le successive 3 identificano il codice dell’ufficio
• l’ultima è un carattere di controllo.

Per richiederlo, bisogna presentare all’Agenzia delle Entrate il modello AA5/6, domanda di attribuzione codice fiscale, compilato in duplice copia in originale.

La richiesta può essere effettuata dall’amministratore o da uno dei condòmini e si può presentare presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia, indipendentemente dal domicilio fiscale del contribuente.

Il modello può anche essere inviato:
• con raccomandata con avviso di ricevimento (in tal caso è sufficiente una sola copia) e farà data dal giorno successivo a quello in cui è stata spedita
per via telematica, utilizzando l’apposito software di invio e comunicazione dell’Agenzia delle Entrate.

(Prima pubblicazione 4 aprile 2016)

Foto di Peggy und Marco Lachmann-Anke da Pixabay



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63 Commenti. Nuovo commento

  • Buongiorno Architetto vorrei sottoporle questa domanda. Noi , due proprietari di due immobili di un mini condominio con C.F., abbiamo già pagato alcune fatture intestate al condominio tramite bonifici parlanti, utilizzando il conto corrente del condomini rappresentante del condominio. Ora la banca ci ha attivato una linea di finanziamento che fa capo ad un conto tecnico e uno di appoggio, intestati al condominio. Potrebbe essere un problema il fatto che alcune fatture condominiali saranno pagate da questo c.c. e altre dal conto corrente del condomino rappresentante? Sarà così pure più avanti , perchè per raggiungere il SAL , 100K€ di finanziamento tramite il conto condominiale non sono sufficienti. Grazie cordiali saluti.

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto. Nel caso di condominio minimo con C.F., le fatture intestate al condominio e pagate dal condomino delegato, generano il credito per tutti i condomini, anche se gli stessi non dovessero rimborsare la loro quota tramite bonifico al primo giusto?. Per AdE il credito generato è poi cedibile per ognuno dei condomini in base ai millesimi di proprietà? Grazie

    Rispondi
  • Buonasera Architetto , a seguito di problemi dal punto di vista bancario, ci ritroviamo in questa situazione. Condominio minimo con due proprietari con C.F. . Uno dei due è riuscito a farsi finanziare da un istituto di credito per quanto riguarda le sue parti comuni, ma la linea di finanziamento è stata aperta sul condominio, anche se poi il credito accettato è solamente quello del primo condomino. L’altro sta trattando con altro istituto che però ora avanza dei dubbi anche per la sola cessione del credito, dato che il primo istituto sta di fatto finanziando il condominio. Un pasticcio. Le fatture intestate al condominio e pagate con il finanziamento dal primo istituto, generano fi fatto il credito a tutte e due i condomini visto che i pagamenti partono da un conto ad hoc aperto al condominio? Anche se poi il primo istituto accetta la cessione solo del primo condomino? Il secondo istituto non può in alcun modo acquisire il credito del secondo condomino? Mi rendo conto che si è creato un vero pasticcio difficile da gestire. Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Settembre 2022 19:59

      Effettivamente è un bel pasticcio. Considerata la delicatezza delle pratiche di cessione del credito è stato un azzardo rivolgersi a due banche diverse.

  • Buongiorno,
    Nel caso di un mini-condominio, costituito da 2 appartamenti, provvido di codice fiscale, è necessario aprire un conto corrente intestato al mini-condominio per saldare le fatture? In caso di risposta negativa, chiunque dei proprietari può emettere i bonifici “parlanti” con proprio conto corrente (sempreché i bonifici siano correttamente intestati)?
    Nel caso fosse solo un proprietario a pagare (perché gli altri economicamente impossibilitati), costui può usare il proprio conto corrente, inserendo nei beneficiari il codice fiscale suo e del mini-condominio?
    Grazie!

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Settembre 2022 17:47

      Sì, si fa esattamente come ha scritto, in caso di condomìni senza conto corrente si usa quello di uno dei condòmini.

  • Aldo Burratti
    14 Luglio 2022 10:56

    Salve architetto Granata,
    Nel caso di una villetta bifamiliare con due unità immobiliari distintamente accatastate (condominio minimo), di cui il padre ha l’usufrutto per entrambe, mentre la nuda proprietà degli appartamenti appartiene uno ad un figlio e uno all’altro, il padre, in qualità di usufruttuario, può beneficiare entro il 31/12/2023 del superbonus 110% su entrambi gli immobili sia per il cappotto termico condominiale (intervento trainante) sia per gli interventi sui singoli appartamenti (interventi trainati)?

    Rispondi
  • Buongiorno, il mio caso è un condominio minimo composto da 2 unità immobiliari con due proprietari. Le fatture per i lavori su parti comuni sono state intestate al condominio che è provvisto di C.F., io come “Amministratore” delegato ho pagato le fatture con bonifico parlante, indicando il C.F. del condominio e il mio. Ora l’altro condomino deve eseguire un bonifico parlante pagandomi la sua quota (46,7%). Deve fare riferimento alla fattura intestata al condominio?. Il beneficiario del bonifico sarò io? Non mi è chiaro come deve compilare il bonifico l’altro condomino. Grazie , saluti.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Luglio 2022 19:07

      Gli unici bonifici parlanti che devono fare riferimento alle fatture sono quelli che devono partire dal c.c. condominiale o, in assenza, dal conto del condomino che si assume l’incarico.
      Le quote pagate dagli altri condomini a quello dal cui conto partono i pagamenti possono essere versate con un bonifico normale.

  • Nel caso di condominio minimo CON codice fiscale e relativo delegato (richiesto nel 2015 per fruire agevolazioni casa e prima che AdE facesse marcia indietro) per fruire ora delle agevolazioni connesse al Superbonus, a chi vanno intestate le fatture? Grazie

    Rispondi
  • Buongiorno
    Ho una villa con due appartamenti sovrapposti, una cantina accatastata separatamente e un box, il tutto intestato unicamente a me. Sto facendo lavori di rifacimento dello scivolo carraio e dei marciapiedi, il tutto insistente sulle parti comuni; Posso usufruire del bonus 50% per questi lavori? Grazie anticipatamente, marco

    Rispondi
  • Aldo Burratti
    29 Giugno 2021 16:51

    grazie

    Rispondi
  • Aldo Burratti
    27 Giugno 2021 8:24

    Salve, sussiste il condominio minimo nel caso di una villetta bifamiliare con due unità distintamente accatastate, di cui il padre ha l’usufrutto, mentre la nuda proprietà degli appartamenti appartiene uno ad un figlio e uno all’altro?

    Rispondi
  • siamo due fratelli e proprietari di una palazzina con accesso da unico cancello e alle abitazioni con accesso indipendente. la palazzina è divisa a metà cioè la parte frontale ad uno e la parte retro all’ altro quindi il tetto è comune. Vorremmo ristrutturare l’immobile cambiando la copertura con un tetto ventilato, rinforzare le fondazioni in quanto l’immobile è del 1960, apporre il cappotto termico e la pompa di calore con caldaia ibrida per riscaldamento a pavimento. Mi è sembrato di capire che questi lavori sono lavori trainanti ai fini del bonus 110. Chiedevo : possiamo cambiare anche gli infissi, i portoni di ingresso e gli scuroni esterni ??? sono da considerare lavori trainati ??? il fotovoltaico è da considerare nei lavori trainati e diventa trainante insieme alla pompa di calore. Morale : di tutto quanto sopra detto quanto potremo usufruire del bonus 110 da edere alla nostra banca ???? grazie

    Rispondi
  • Buongiorno siamo una villa con tre appartamenti. io ho l’attico al primo piano e gli altri due al piano terra. Posso fare solo io i lavori riferiti al primo piano cioè al mio appartamento e godere dell’ecobonus visto che agli altri due proprietari non li importa nulla? grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Maggio 2020 11:55

      Certo. Però potrà usufruire dell’ecobonus “normale”, non del superbonus.

    • sergio de salvatore
      14 Giugno 2020 9:20

      in un condominio composta da 24 alloggi, concessi nella totalità in locazione, con unico proprietario (nel caso ente pubblico) si può usufruire dell’ecobonus e da chi deve essere attivata la procedura di accesso a tale agevolazione dal proprietario o dall’amministratore del condominio.

    • arch. Carmen Granata
      15 Giugno 2020 11:50

      Sì. Se c’è un amministratore dovrà occuparsi degli adempimenti, ma sempre a favore del proprietario.

  • Buongiorno,
    se si è proprietari di un 1/3 del 50% di un appartamento, ma non convivente, è possibile usufruire delle detrazioni per lavori condominiali pagando l’intero importo dei lavori?
    Se si, in che misura? solo per 1/3 di mia proprietà o per l’intero importo pagato pari al 100%?
    Grazie

    Rispondi
  • Nel caso di condominio minimo, senza codice fiscale né amministratore, sul quale siano stati eseguiti lavori di risparmio energetico, nel 730 dove va inserito il codice fiscale dell’unico condòmino che ha sostenuto le spese? Grazie

    Rispondi
  • Salve, abbiamo finito i lavori in condominio nel 2017: rifacimento tetto e balconi. Il totale da me dovuto era 6000,00 solo che ho versato solo 4500,00 come da verbale assemblea. Tenuto conto che noi facciamo fondo cassa abbiamo comunque pagato tutto al fornitore. È corretto che l’amministratore mi permette di detrarre la quota del 50% solo 4500,00 e non su 6000,00. Grazie della risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Aprile 2017 15:24

      Da quel che ho capito lei ha versato 4.500 euro a cui è stata aggiunta una restante parte tratta dalla cassa comune, sempre pagata da lei… Dunque, le somme detraibili sono tutte quelle pagate dal condominio, quindi non si può considerare detraibile solo quella di 4.500 euro.

  • Buongiorno
    Mi interessava sapere se a seguito ristrutturazione del tetto 50% o 65% in un Condominio minimo composto da 4 unità, se uno dei condomini si rifiuta ad eseguire i lavori per indisponibilità economica, possono i restanti tre condomini che si accollano l’intera spesa (anche quella del 4 condomino), procedere alla detrazione fiscale anche della quota dello stesso condomino? E’ necessario un verbale d’assemblea dove venga specificata la sua mancata adesione a lavori per indisponibilità economica e/o l’autorizzazione alla detrazione fiscale della quota a lui spettante?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Aprile 2017 15:15

      Ripeterò fino alla nausea che il condominio minimo è quello composto da 2 soli proprietari… 🙂 Ciò premesso, le detrazioni spettano unicamente a chi paga le spese. Quindi, se il quarto condomino non paga, non gli spetta nessuna quota. Se l’amministratore o chi per lui ritiene opportuno metterlo a verbale, è sicuramente una cosa positiva.

  • Salve,
    Siamo un condominio minimo di 4 unità che sta per eseguire lavori di ristrutturazione.
    Ovviamente siamo interessati alle pratiche di rimborso fiscale.
    E possibile suddividere, sulla base dei millesimi, la fatturazione su 4 fatture distinte comunque riconducibili ai lavori condominiali, intestate ognuna a ciascun condomino, e quindi pagate con 4 bonifici indipendenti?
    Grazie mille e complimenti per il sito

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Marzo 2017 10:47

      Guardi, il condominio è “minimo” solo quando i proprietari sono 2.
      Nel vostro caso mi sembra che siete in 4, quindi dovete per forza richiedere il codice fiscale e fatturare al condominio.

  • Buonasera, in un condominio minimo con quattro unità abitative no cf i singoli proprietari possono usufruire della detrazione nel caso che ciascuno abbia pagato con apposito bonifico la propria fattura pro-quota (quindi sono state emesse quattro singole fatture)? Si tratta di sostituzione pompe acqua per impianto riscaldamento centralizzato.
    Grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Ottobre 2016 12:44

      Se si tratta davvero di un condominio minimo, quindi i proprietari sono solo 2, le indicazioni da seguire sono quelle del paragrafo “Come usufruire delle detrazioni fiscali per il condominio minimo”. Se i proprietari sono 4, è invece necessario il C. F..

  • Condominio minimo n° 6 unità abitative con codice fiscale e conto corrente intestato al condominio. In fase assemblea condominiale si nomina si nomina uno dei proprieri per l’autogestione. Si approva un preventivo per lavori di tinteggiatura e rifecimento atrio entrata, si redige un propospetto per i singoli millesimali. In fase di bonifici 3 proprietari lo effetuano fiscale con successiva ritenuta fiscale con C.F del condominio e del proprietario. Poi la fattura dei lavori viene saldata “autogestore” con bonifico ordinario.
    Chi ha effettuato bonifico fiscale ha diritto alla detazione e come deve comportarsi per la compilazione dell’unico? Porgo saluti di graditudine per una risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Ottobre 2016 12:51

      Per prima cosa, non si tratta di condominio minimo in quanto questo, come detto nell’articolo, è unicamente quello formato da due condòmini.
      Le spese, per essere detraibili, possono essere effettuate da qualunque conto, purchè con bonifico parlante e indicando il c.f. dal condominio.
      Poi, potranno essere detratte da ciascun condomino per la sua quota, inserendole in dichiarazione dei redditi.

    • gent.mo architetto, vorrei solo sapere se potrò far riportare sul sul mio mod. unico anno 2017 l’importo del mio bonifico parlante anche se il responsabile del condominio ha saldato la fattura di fine lavori con bonifico ordinario. Grazie armando

    • arch. Carmen Granata
      26 Ottobre 2016 15:22

      Certo, tutte le spese effettuate con bonifico specifico potranno essere detratte.

  • Buonasera, secondo voi possono essere considerate 5 villette a schiera un condominio minimo o sono unità indipendenti?

    Rispondi
  • buongiorno
    nel caso di un mini condominio composto da 4 unità abitative in possesso del codice fiscale ma non di un conto corrente, come dovranno essere effettuati i pagamenti per poter usufruire delle detrazioni?
    Dal conto corrente di unico condomino? La fattura sarà intestata al condominio o al condomino che effettua il bonifico?
    Grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Ottobre 2016 12:22

      Il pagamento può essere effettuato dal conto corrente di un condomino (di cui bisognerà indicare il c.f. in bonifico) ma le fatture dovranno essere intestate al condominio.

  • marcello verlato
    26 Luglio 2016 11:52

    Buongiorno
    Ai fini della detrazione per manutenzione ordinaria (sistemazione tetto per circa 2.000 euro e conseguente detrazione), è considerato condominio un edificio con due A/7 ed un C/6 appartenenti ad un unico proprietario?
    Grazie
    Marcello

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Luglio 2016 12:35

      No, presupposto per un condominio è che ci siano almeno due proprietari.

  • Buongiorno in un condominio minimo composto da due unità abitative (fratello e sorella) senza codice fiscale e in assenza di tabelle millesimali per i lavori sulle parti comuni(facciate e zoccolo)per poter usufruire della detrazione 50 la fattura va intestata al condomino che effettua il pagamento o a tutti e due? E se di comune accordo la spesa se la accolla solo uno dei due chi paga può detrarre l’importo intero o solo la sua parte (in questo caso la metà). Grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      6 Giugno 2016 12:09

      La fattura può essere intestata a entrambi, ma nel bonifico deve essere indicato il CFdi chi effettua il pagamento. Se la spesa se la accolla un solo condomino, può detrarre tutto lui.

  • per il rifacimento del tetto in regime di manutenzione ordinaria in un condominio minimo senza cf e amministratore il bonifico lo deve per forza fare un rappresentante dei condomini oppure anche tutti e quattro per la quota parte se l’impresa appaltatrice fornisce quattro fatture pro quota sulla base delle tabelle millesimali?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Maggio 2016 12:23

      Per manutenzione ordinaria la procedura deve essere quella indicata nell’articolo.

    • Nell”articolo si parla di condomino che effettua il pagamento . Quindi chiedo, possono tutti e quattro i condomini in possesso di fattura pro quota effettuare ciascuno per proprio conto bonifico alla ditta appaltatrice e godere delle detrazioni?

    • arch. Carmen Granata
      24 Maggio 2016 17:12

      A rigore no, perchè trattandosi di m.o. è detraibile solo per lavori su parti comuni. Se ciascun proprietario procede al pagamento per la propria parte di proprietà, gli interventi non sono più detraibili.

    • Grazie…I lavori però sono su parti comuni come dimostrabile dalla presentazione della cila in comune. Allegato abbiamo anche tabella di divisione millesimali. Nel contratto alla ditta appaltatrice è specificato che i lavori sono eseguiti tutti su parti comuni. Anche in questo caso il pagamento deve essere fatto da un uniCo condomino o può essere fatto da ciascuno per la sua quota parte? Scusi l’insistenza e la ringrazio

    • arch. Carmen Granata
      27 Maggio 2016 13:07

      Le consiglio di sentire direttamente l’Agenzia delle Entrate.

  • Buonasera. In un condominio minimo con due unita abitative (due proprietari -fratello piano terra sorella 1 piano) e senza codice fiscale del condominio per poter usufruire della detrazione 50% per rifacimento intonaco e ritinteggiatura facciata esterna il pagamento della fattura con bonifico va fatto da uno dei due per l’importo intero o da ogni condomino per la sua parte? Il bonifico puo essere fatto dalla figlia di uno dei due proprietari (stessa residenza)? La fattura va intestata al condominio non essendoci il Cf dello stesso o a chi effettua il pagamento? E poi non essendoci la tabella millesimale come viene ripartita la spesa tra i due? Grazie.

    Rispondi
  • Buonasera, e’ possibile , in un condominio minimo , senza amministratore e senza tabelle millesimali , prorprietari e residenti genitori e figli, all’unanimita’ decidere una ripartizione delle spese diversa dove due condomini su quattro si accollano tutta la spesa ed effettuano i relativi pagamenti ?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Aprile 2016 12:53

      Se tutti sono d’accordo, certo che sì.

    • Quindi possono usufruire della detrazione 50% o 65% in base a quanto effettivamente pagato in base alla delibera assembleare non essendoci mai stata tabella millesimale ?
      Grazie

    • arch. Carmen Granata
      8 Aprile 2016 15:09

      Sì.

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