Agevolazioni per acquisto prima casa

L’AdE ha chiarito ieri che chi ha già beneficiato delle agevolazioni per acquisto prima casa può nuovamente usufruirne se l’immobile è dichiarato inagibile.

Agevolazioni per acquisto prima casa ©

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Legge di Stabilità e agevolazioni per acquisto prima casa

Con la Legge di Stabilità per il 2016 sono entrate in vigore alcune novità concernenti le agevolazioni già previste per acquisto prima casa.

È utile quindi ricapitolare in cosa consistono tali benefici fiscali, chi può usufruirne e quando si applicano.

Ricordo che l’agevolazione fiscale per acquisto prima casa si può ottenere quando si acquista:
• la piena proprietà
• la nuda proprietà
diritti reali (usufrutto, abitazione, ecc.)
quote di comproprietà di un immobile.

Cosa sono le agevolazioni per acquisto prima casa?

Le agevolazioni per acquisto prima casa consistono in una serie di benefici fiscali applicati alle imposte da pagare per la compravendita.

Più nel dettaglio, le imposte da pagare in sede di acquisto sono:
imposta di registro ridotta dal 9% al 2% del valore catastale dell’immobile, con un minimo di 1.000 euro, se l’acquisto avviene da un privato
aliquota IVA agevolata ridotta dal 10% al 4% e imposta di registro fissa, pari a 200 euro, se l’acquisto avviene da un’impresa edile o da una cooperativa edilizia
imposte catastali e ipotecarie fisse, pari a 50 euro, se l’acquisto avviene da un privato
imposte catastali e ipotecarie fisse, pari a 200 euro, se l’acquisto avviene da un’impresa edile o da una cooperativa edilizia.

Queste ultime imposte si calcolano:
• sul valore catastale dell’immobile, in caso di acquisto da privato
• sul valore commerciale dell’immobile dichiarato nell’atto di compravendita, in caso di acquisto da impresa o da cooperativa.

L’immobile è imponibile a IVA se:
• è in corso di costruzione o di ristrutturazione
• i lavori di costruzione o di ristrutturazione sono finiti da meno di 5 anni
• i lavori sono finiti da più di 5 anni ma l’impresa sceglie di applicare comunque l’IVA all’operazione.

Quali requisiti devono possedere gli immobili per usufruire delle agevolazioni per acquisto prima casa?

Le agevolazioni si applicano agli immobili a uso abitativo e alle loro pertinenze, nel numero di una per ciascuna delle seguente categorie catastali:
• C/2, magazzini e locali di deposito (cantine, sottotetti, locali di sgombero, ecc.)
• C/6, stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (box auto, garage, posti auto coperti o scoperti)
• C/7, tettoie chiuse o aperte (tettoie, gazebo, pergolati, ecc.).

Le abitazioni agevolabili non devono essere di lusso o di elevato pregio storico e architettonico, quindi non devono rientrare nelle seguenti categorie catastali:
• A/1, abitazioni di tipo signorile
• A/8, abitazioni in ville
• A/9, castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.

Inoltre, l’immobile deve essere ubicato:
• nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o intende fissarla entro 18 mesi
• nello stesso Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività o, in caso di trasferimento all’estero, in cui ha sede il datore di lavoro
• in qualsiasi Comune italiano se l’acquirente è un cittadino straniero che non possiede altre case in Italia.

Per il personale delle Forze armate e delle Forze di Polizia non è richiesto il requisito della residenza per fruire delle agevolazioni.

Per i cittadini iscritti all’AIRE (Anagrafe degli italiani residenti all’estero) deve trattarsi del primo immobile posseduto sul territorio italiano.

Quali requisiti deve possedere chi intende usufruire delle agevolazioni per acquisto prima casa?

È proprio su questo punto che è intervenuta la Legge di Stabilità, apportando alcuni cambiamenti ai requisiti richiesti.

Fino alla sua entrata in vigore, era previsto che il richiedente dichiarasse nell’atto di compravendita:
di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

In pratica, se il contribuente fosse stato già proprietario di un’altra casa, avrebbe prima dovuto rivenderla per poter beneficiare delle agevolazioni.

La Legge di Stabilità ha modificato il secondo requisito richiesto, stabilendo che è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa anche se si possiede un immobile per il quale se ne è già beneficiato, purché il contribuente si impegni a disfarsene entro un anno dalla firma del contratto di compravendita.

Quindi il presupposto secondo cui non può esserci titolarità contemporanea di più alloggi acquistati con l’agevolazione potrà essere concretizzato anche in un secondo momento.

Ma cosa succede se non si riesce a rivendere la casa entro 12 mesi? Bisognerà pagare le imposte nella misura ordinaria e in più bisognerà aggiungere gli interessi e, per la parte relativa alla differenza, una sanzione pari al 30% del suo importo.

Agevolazioni per acquisto prima casa a titolo gratuito

Le agevolazioni per acquisto prima casa si estendono anche ai casi in cui l’immobile è acquisito a titolo gratutito, vale a dire a seguito di donazione o successione.

Anche l’estensione prevista dalla Legge di Stabilità per chi intende rivendere l’immobile entro un anno, quindi, si intende applicata, così come ha chiarito l’Agenzia delle Entrate.
Pertanto, nell’atto di donazione o nella successione con cui si acquisisce la casa oggetto di agevolazioni dovrà essere esplicitato questo impegno.

Queste disposizioni si applicano comunque a tutti gli atti stipulati a partire dal primo gennaio 2016, per cui non sono previsti rimborsi o crediti d’imposta per quelli stipulati in precedenza.

Casi particolari per agevolazioni acquisto prima casa

Nel caso in cui soltanto uno di due coniugi in comunione dei beni possegga i requisiti per poter usufruire dell’agevolazione, essa si applica nella misura ridotta del 50%.
Se però essi intendono acquistare un’altra abitazione, saranno esclusi entrambi dal beneficio.

Un altro caso interessante riguarda l’acquisto contemporaneo di due immobili contigui da unire per destinarli ad abitazione principale: anche in questa circostanza spetta l’agevolazione, permanendo tutti i requisiti richiesti.

Infine, il coniuge che in sede di separazione legale trasferisce all’altro la casa coniugale prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto dell’immobile con i benefici fiscali, non decade da essi.

Agevolazioni per acquisto prima casa in leasing

Un’altra importante novità introdotta dalla Legge di Stabilità è relativa all’acquisto della prima casa in leasing.

Tale istituto, in precedenza ammesso solo per l’acquisto di seconde case, è stato quindi esteso e a esso sono stati applicati alcuni benefici fiscali, rivolti in particolare ai giovani di età inferiore a 35 anni e con reddito non superiore a 55.000 euro annui.

Le agevolazioni prevedono:
• per i soggetti di cui sopra, riduzione dell’imposta di registro a 1,5% e delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (200 euro ciascuna), detrazione fiscale del 19% sulle spese pagate per i canoni fino a un massimo di 8.000 euro annui e sulla maxi rata finale per l’acquisto del bene, per un importo non superiore a 20.000 euro
• per i soggetti di età superiore a 35 anni, le stesse detrazioni, ma dimezzate.

Agevolazioni prima casa per abitazione inagibile

Il proprietario di un immobile dichiarato inagibile con provvedimento delle autorità competenti, può acquistare un nuovo immobile beneficiando delle agevolazioni prima casa.
È quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 107/E pubblicata ieri.

La risoluzione nasce in risposta all’interpello di un contribuente che aveva avuto la casa gravemente danneggiata dai sismi del 2016 e quindi dichiarata inagibile.
Il soggetto aveva acquistato l’immobile con le agevolazioni prima casa e chiedeva quindi se poteva nuovamente usufruirne per comprare un’altra abitazione.

L’Agenzia ha risposto in maniera affermativa, in quanto un evento non prevedibile e non evitabile come un terremoto comporta danni che rendono l’immobile non più idoneo a sopperire alle esigenze abitative per cui era stato acquistato. Tale condizione di inidoneità è attestata proprio dall’ordinanza che dichiara l’immobile inagibile fino a nuova diposizione.

Fin quando permane tale condizione di inagibilità, il contribuente potrà beneficiare delle agevolazioni prima casa anche se ne ha già usufruito in passato.

Se dopo il nuovo acquisto agevolato le condizioni di inagibilità vengono revocate, il beneficio permane. Infatti, il requisito essenziale è che le condizioni per beneficiare dell’agevolazione sussistano al momento dell’acquisto.

Detrazione IVA per acquisto prima casa dal costruttore

Per il privato che acquista dal costruttore un immobile avente i requisiti di prima casa esiste anche la possibilità di detrarre dall’IRPEF il 50% dell’IVA pagata, da ripartire in 10 rate annuali di pari importo.

Questa agevolazione però è valida solo per atti stipulati entro il 31 dicembre 2017.

Requisito indispensabile è che l’immobile sia classificato in classe energetica A o B.

(Prima pubblicazione 13 gennaio 2016)




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16 commenti

  1. Giuseppe

    Buongiorno
    Volevo sapere ho acquistato la mia prima casa in comproprietà con mia moglie (che non percepisce reddito) da un costruttore.
    Volevo sapere se posso detrarre il 100% dell Iva in quando il caf ha dubbi (pensa che ne posso detrarre solo il 50%).
    Anche l’agenzia delle entrate non ha saputo rispondermi al quesito.
    Grazie
    Giuseppe

  2. lina

    Buona sera
    Sono comproprietario (col coniuge) di un immobile al primo piano. L’immobile contiguo (per un pezzo di solaio) al mio appartamento è in vendita. In caso di acquisto di tale immobile e con l’impegno a procedere alla fusione dei mappali entro i 3 anni dal rogito, posso godere delle agevolazioni prima casa?
    Grazie

  3. Lappa Patrizia

    Buongiorno, volevo chiederle se essendo già proprietaria di prima casa acquistata nel 1995 per la quale ho già usufruito delle agevolazioni fiscali e avendo una quota di proprietà della casa di famiglia (dove risiede mia madre con usufrutto) posso acquistare una nuova unità immobiliare contigua al mio appartamento (appartamento di proprietà del condominio) con il fine di unifcare le unità in unico appartamento rientrante nella categoria non di lusso e se questo mi consente di avere le agevolazioni fiscali della prima casa e successivamente le agevolazioni per la ristuttturazione.grazie. è possibile avere un quadro riepilogativo di tutte le tassazioni agevolate perchè non è facile orientarsi

    • arch. Carmen Granata

      Chiaramente no, perchè è proprietaria di una quota di un’altra abitazione.

  4. Antonio

    Buongiorno. Se acquisto una nuda proprietà con le agevolazioni fiscali devo sempre vendere entro un anno l’attuale abitazione o è possibile attendere la consolidazione dell’usufrutto con la nuda proprietà, atteso che sono in quel momento acquisirò la piena proprietà per abitarla.
    Grazie

  5. Filippo

    Buongiorno. Alla luce delle modifiche introdotte dalla legge di stabilità 2016, è possibile richiedere l’anticipazione del TFR per l’acquisto della “seconda casa” da adibire ad abitazione principale, nel caso in cui si intenta cedere la precedente prima casa entro un anno?

  6. Gavino

    Buongiorno Architetto e complimenti per l’articolo. I benefici si applicano anche al coniuge che intende acquistare un’altra casa in regime di separazione dei beni, se l’altro coniuge decide comunque di mantenere l’abitazione (per la quale ha gia goduto delle agevolazioni in passato) in un altro comune? Grazie e saluti

    • arch. Carmen Granata

      Grazie, sig. Gavino. Sì, se l’abitazione di cui si è già in possesso è stata acquistata sempre in regime di separazione.

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