515 commenti

  1. Mangia Sergio

    Buongiorno, espongo il mio caso. Casa su due piani con subalterni diversi ma unita di fatto ai fini fiscali. Le due unità immobiliari non possono essere accorpate catastalmente perché l’una di proprietà della moglie e l’altra del marito. Il marito è deceduto. Può la moglie chiedere l’agevolazione “prima casa” avendo la proprietà di uno dei due piani, piani che sono catastalmente distinti ma fiscalmente uniti? L’altro erede è un figlio che abita all’estero.

    • arch. Carmen Granata

      Mi scusi ma non ho capito per cosa la signora vuole richiedere l’agevolazione.

  2. Angelo

    Buona sera,
    Mi chiedevo se è possibile la fusione dei 2 appartamenti sullo stesso pianerottolo anche senza nessuna opera tenendo il tutto così come è cioè due ingressi separati.
    Se si quindi si può evitare di comunicare al Comune con la cila?

    • arch. Carmen Granata

      Gli appartamenti possono mantenere tranquillamente due ingressi, ma le opere devono essere fatte per forza per unirli “fisicamente”.
      Cmq, la pratica al Comune e il successivo riaccatastamento sono indispensabili, altrimenti si incorre in abuso edilizio.

  3. Chiara

    non mi sono spiegata bene.
    Praticamente ho due appartamenti in un fabbricato che è una villetta singola.
    Nel 1970 questa villetta nasceva come unica abitazione senza scale.
    Il piano di sotto (piano terra) ha l’entrata indipendente a piano terra, E il piano di sopra(primo piano) si accede da scala esterna.
    Nel 1990 è stata separata e la villetta è stata divisa in due appartamenti (anche se il piano terra non aveva l’attezza per l’agibilità) dice il mio geometra che in quegli anni accettavano di tutto!
    Adesso dunque sono due immobili ma il piano terra vorrei riportarlo a pertinenza del primo piano, visto che nascevano come 1 sola abitazione ed è stata concessa erroneamente la divisione in due fabbricati.
    mi chiedo se è possibile non fare le scale,
    Accatastate l’immobile come villino A7 e il piano terra locali di sgombero o pertinenze

  4. Chiara

    Salve, ho due appartamenti che vorrei unificare, quello sotto però ha un altezza di 2,55m posso richiedere l unificazione senza fare le scale? Ma accatastate i locali del piano terra come locali di sgombro?

    • arch. Carmen Granata

      Per unire due appartamenti le scale sono indispensabili (altrimenti come va da un piano all’altro???).
      Cmq se il locale al piano terra non ha caratteristiche di agibilità e vuole farne un locale di sgombero, basta accatastarlo come pertinenza dell’abitazione (C2).

  5. Fabio

    Salve
    vorrei comprare una soffitta di 3 m³ che attualmente risulta essere nella visura catastale dell’appartamento del portiere in comproprita di tutti condomini. la rendita catastale è pari a quella dell’appartamento 325,37
    detto questo avrei bisogno di sapere:
    – se necessito di geometra e notaio
    – quanto potrebbe essere il costo della soffitta
    – e a spanne il costo dell’operazione.
    p.s. la soffitta andrebbe a far parte dell’appartamento di mia proprietà dempre nello stesso condominio (prima casa)
    grz e slt

    • arch. Carmen Granata

      Di sicuro necessita di un notaio.
      Per il costo dell’operazione può chiedere a lui un preventivo.
      Per stimare il costo della soffitta, le consiglio di rivolgersi a un architetto del posto, oppure può chiedere a me un preventivo qui: http://www.guidaxcasa.it/contatti/

  6. Luigi

    Buongiorno,
    sono proprietario di una villetta costruita su un terreno di ca. 700 mq. Ora, il proprietario di un terreno adiacente, di superficie analoga ed edificabile, avrebbe intenzione di venderlo. Nel caso di mia acquisizione, potrebbe poi essere considerato come pertinenza, quindi pagando un’imposta di registro come prima casa (2% invece di 9%) ed evitando poi di dover pagare l’IMU sullo stesso terreno acquisito? Inoltre, essendo la villetta di superficie lorda 187 mq, e il terreno risultante dall’accorpamento di ca. 1400 mq,, quindi maggiore di 6 volte la superficie dell’abitazione, non farebbe poi rientrare la stessa nella categoria abitazioni di lusso?
    Grazie
    Cordiali saluti

  7. Elisabetta

    Buongiorno,
    vorrei acquistare una casa costituita da 3 appartamenti (uno sopra l’altro) come prima casa.
    La mia intenzione era accorpare l’appartamento al piano terra e centrale e acquistare come prima casa, mentre l’appartamento mansardato come seconda casa. Per fare l’accorpamento catastale devo per forza fare una scala? o é sufficente una botola che può rimanere chiusa e all’occorrenza essere aperta con l’utilizzo di una scala mobile?
    Grazie per la consulenza

    • arch. Carmen Granata

      La fusione deve essere “reale” e la prima casa deve essere “reale”. Lei abiterebbe in una casa dove per salire al piano superiore occorre passare attraverso una botola? 🙂
      Inoltre la fusione non deve essere solo catastale, ma anche urbanistica.

  8. Stefano

    Buonasera sto per acquistare l’appartamento sopra al mio ed effettuare l’accorpamento. Volevo sapere se le agevolazioni prima casa vengono mantenute anche per il mutuo (imposta sostitutiva 0,25% ecc..) GRAZIE.

  9. Elena

    Gentile Architetto,
    mi sono aggiudicata all’asta la casa in cui vivo da circa 20 anni con il mio convivente (storia lunga: fallimento del venditore dopo che avevamo già pagato una caparra pari a circa metà del valore della casa). Nella stessa tornata di aste il mio convivente si è aggiudicato l’appartamento attiguo, con l’intento di unificare i due appartamenti. Abbiamo fatto una delle due offerte a nome mio ed una a nome suo per il timore che se fossero state fatte a nome di un’unica persona, avremmo dovuto pagare le imposte come seconda casa sull’acquisto di una delle due case.
    1) Abbiamo sbagliato? Potevamo già fare le offerte all’asta a nome di uno solo di noi, dichiarando -non so come- l’intenzione di unificarle e pagando quindi imposte come prima casa?
    2) Possiamo adesso farle diventare un’unica unità immobiliare con un unico proprietario? Come? (Attualmente siamo ancora in attesa che il curatore ci comunichi come procedere, cioè non abbiamo ancora pagato e quindi la proprietà non è ancora stata trasferita da lui a noi).
    Grazie!!!

  10. Francesco

    Buonasera architetto,
    sto acquistando un’appartamento che però sul catasto è diviso in due, ovvero 2 appartamenti contigui che sono stati uniti da ormai più di 30 anni ma non è mai stata fatta l’unione dei due al catasto.
    Io vorrei acquistare questo appartamento con agevolazioni prima casa, mi chiedevo quali sono i requisiti per poter fare il commassamento e quali sono gli eventuali impedimenti. I due appartamentini sono entrambi categoria A3
    La ringrazio in anticipo

    • arch. Carmen Granata

      Se lei deve acquistare, deve per prima cosa accertarsi che sia stata fatta la fusione a livello urbanistico, altrimenti siamo in presenza di un abuso edilizio. Sarebbe opportuno che chi vende provvedesse alla fusione da tutti i punti di vista (urbanistico e catastale), in modo che lei possa richiedere le agevolazioni senza nessun problema.

    • Francesco

      Come posso verificare che lo sia?
      Questo immobile da quando è stata fatta l’unificazione è poi stato comprato (nel 1988) dall’attuale proprietario e già allora erano due appartamenti separati ma solo catastalmente e tavolarmente. Quello che mi chiedo io è: è possibile che sia stata fatta una compravendita, quindi con tutti i controlli che ne conseguono ed è stato fatto passare una cosa del genere?

  11. Maura

    Ho acquistato due anni fa la casa contigua la mia, ma senza agevolazione prima casa.
    Oggi le due unità sono state accorpate e sono diventate l’abitazione principale.
    Esiste qualche legge che permette di avere il rimborso delle imposte versate?

    • arch. Carmen Granata

      Onestamente non ne sono al corrente. Dovrebbe informarsi presso il notaio che ha stipulato l’atto.

  12. benedetta sala

    salve, dietro casa mia vendono un terreno, di proprietà del comune. Per accedere dovrei chiedere al vicino una servitù che lui mi accorderebbe tranquillamente. la mia casa col nuovo terreno diventano facilmente casa unica nonostante la servitù? il terreno è a 10 m.

    • arch. Carmen Granata

      La fusione può essere fatta tra due case contigue, non certo tra una casa e un terreno, tra l’altro non contiguo.

  13. Francesco Loriga

    Salve architetto,
    sto acquistando due appartamenti contigui con l’intenzione di fonderli catastalmente. In uno dei due però è presente un affittuario con contratto in scadenza a settembre 2021, motivo per cui non potrò iniziare i lavori prima di quella data. Ritiene che potrei subire la revoca delle agevolazioni prima casa da parte dell’Agenzia delle Entrate?

    • Michele

      Hai tempo tre anni per la fusione. se vedi di non riuscire vai in agenzia e dichiari che rinunci agevolazione prima casa. paghi una penale del 30 per cento dell’imposta non corrisposta e gli interessi che sono 3,5 per cento. ma solo entro i 3 anni, poi la sanzione sarà il 100 per cento.

  14. GIACOMO CARIOTI

    buonasera Architetto, la mia 1^ casa è contigua alla 1^ casa di mio figlio: per unirle è sufficiente una porta su un tramezzo. Vorrei fare donazione, poi trasferire la mia residenza su altra mia abitazione in altro Comune. L’operazione gode delle agevolazioni 1^ casa? Per l’apertura della porta cosa occorre fare? aggiungo: l’accorpamento realizza una nuova unità catastale, complessivamente come 1^ casa di mio figlio? Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Se la casa in cui abita suo figlio ha i requisiti prima casa, anche l’accorpamento lo sarà, quindi per la donazione, potrà godere delle agevolazioni.

  15. Michele

    Buon giorno, un’ulteriore domanda.
    Se apro una Cila per spostare il muretto del bagno, poi utilizzarla per altre opere in maniera da ottenere le detrazioni, posso risiedere nello stabile? In pratica il lavoro che farei subito e il bagno per poi trasferirmi li, mantenere la cila aperta per poi in un secondo momento rifare pavimenti finestre radiatori e scaricare il 50 per cento dell’acquisto materiale e operai. grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se la casa è priva di pavimenti, finestre e radiatori non può averci la residenza.

    • Michele

      La casa e completa. Solo vecchia. E nella ristrutturazione piano piano sostituisco tutto nuovo. Apro la cila e rifaccio il bagno. Poi accumulo soldi e faccio il pavimento e così via.

  16. Mario

    Salve Architetto,
    Ho una situazione simile a quella di Fabio (17 Ottobre 2019 in 21:02) ma con oggetto nuove unità immobiliari da fondere a posteriori del rogito, stesso comune.
    Domanda: Ma non è applicabile la regola di vendere la casa su cui ho già usufruito delle agevolazioni prima casa entro un anno dall’acquisto?
    Grazie 1000
    Mario

  17. Michele

    Buon giorno, ho una confusione enorme, ho chiamato tre professionisti per la fusione di due appartamenti senza bisogno di opere, ma i pareri sono diversi, l’ultimo mi dice che devo fare la scia, per non parlare dei prezzi variano anche di mille euro. Dicono che poi devo certificare gli impianti elettrici e idraulici in quanto decade l’abitabilità e agibilità, in quanto l’immobile e ante 67.

    • arch. Carmen Granata

      Se la fusione è senza opere, non ci sono opere strutturali, ergo non serve la Scia ma basta una Cila.
      Per l’agibilità le hanno detto giusto.

  18. Fabio

    Egregio Architetto
    avendo usufruito delle agevolazioni acquisto prima casa solo per gli atti notarili nessun mutuo… in caso dia accorpamento di due unità immobiliari adiacenti posso usufruire di qualche agevolazione se rientranti nei beni NON di lusso? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se ha già usufruito delle agevolazioni, può usufruirne solo se accorpa un’altra unità a quella già acquistata. Se invece sta parlando di due nuove unità immobiliari, no.

  19. Buongiorno,
    ho unito fiscalmente due appartamenti 1 apparteneva a mio marito e l’altro a me, di fatto erano già uniti ma l’anno scorso abbiamo provveduto all’unione fiscale. Fino ad allora pagavamo l’imu singolarmente come prima casa, quest’anno ci sono arrivati gli arretrati da pagare perchè una casa andava pagata come seconda casa. si può fare qualcosa per evitare questa sanzione. Grazie

  20. Mario

    Buongiorno,
    sono in procinto di acquistare una casa indipendente composta al piano terra da un locale commerciale C/, due appartamenti al primo piano A/3 e un basso fabbricato nel cortile A/3 quest’ultimo separato dal corpo principale della casa.
    Il progetto è di realizzare una soluzione unifamiliare chiedendo anche il cambio di destinazione d’uso del locale commerciale.
    Mentre per la fusione dei due appartamenti non ci sono problemi, volevo sapere se è possibile acquistare il basso fabbricato con le agevolazioni prima casa con l’intento di realizzare un collegamento con il corpo principale e fare la fusione entro l’anno.
    Un’altra questione è legata alla superficie complessiva che raggiungerà l’immobile (circa 250 mq), può comportare un accatastamento in A/1? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Il numero di immobili da accorpare non è una discriminante per avere le agevolazioni prima casa. Possono essere due come tre. Il problema è che l’immobile ottenuto non abbia caratteristiche di abitazione di lusso. E nel suo caso potrebbe averle.

  21. Roberto

    Buongiorno, stiamo valutando l’acquisto di una casa singola, tutta da ristrutturare, attualmente con due numeri civici (piano terra e primo piano). I due piani sono collegati unicamente da scala esterna. Se non ho capito male posso usufruire delle agevolazioni prima casa dichiarando nell’atto notarile di acquisto la fusione delle due unità entro 12 mesi dalla data dello stesso (costruendo una scala di collegamento interna). Chiedo inoltre se tale acquisto comporti problemi nella richiesta di mutuo prima casa. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, può usufruire delle agevolazioni come da lei compreso e non credo ci siano problemi per il mutuo.
      Mi perdoni però l’ignoranza: come è possibile che ci siano due civici per due piani?
      Di solito il civico viene attribuito in corrispondenza dell’ingresso stradale…

    • Roberto

      Non saprei dirle. L’ingresso pedonale è unico, ma il piano sotto risulta come civico 81 e quello sopra civico 83. Forse perchè appartenenti alla stessa famiglia, sotto abitava la figlia e sopra la madre.

  22. Teresa bassoli

    Salve, vorrei sapere se posso unire due numeri civici per smettere di pagare imu e relative tasse.
    Mi spiego, ho una casa composta da due appartamenti, uno sopra l’altro, di 200 metri totali su un terreno di 700 metri circa, le case hanno due numeri civici.
    Sono entrambe intestate a me, acquistate con soldi di una eredità dei miei genitori, quindi mi risulta una casa come residenza e una come seconda casa.
    Quindi vorrei sapere se posso unificare i numeri civici, l’ho acquistata 10 anni fa, e al momento dell’acquisto il mio geometra mi ha detto che non si poteva.
    Spero sia possibile, ora una casa è vuota, le figlie sono andate lontano, giù siamo io e mio marito e mi costa solo di imu 910 euro all’anno.
    Graie mille.

    • arch. Carmen Granata

      Mia cara signora, a tanti piacerebbe “smettere di pagare imu e relative tasse”.
      Per farlo, nel suo caso c’è un solo modo: venda la casa o la doni a una delle figlie. Altrimenti la affitti, in modo da ricavarne qualcosa per alleggerire le spese.

  23. Claudio

    Buongiorno Architetto,
    stiamo acquistando un appartamento che è allo stato di fatto già unito, ma è diviso catastalmente in due subalterni distinti in quanto una parte è accatastata come A/10 al marito e l’altra come A/2 alla moglie (era uno studio medico). Il venditore si curerebbe di cambiare la destinazione da A/10 ad A/2 prima del rogito e noi dovremmo in atto inserire la promessa di fusione per usufruire delle agevolazioni prima casa. Da quanto leggo è fattibile, senza opere murarie, ma credo sia necessaria lo stesso la SCIA, anche perchè vorremmo ristrutturare il bagno ed infissi. E’ corretto? Inoltre mi può dare un idea di quanto costerebbe la fusione catastale? La ringrazio in anticipo
    Cordiali saluti

    • arch. Carmen Granata

      Per l’accorpamento urbanistico può bastare una Cila, se non ci sono opere strutturali. La fusione catastale potrebbe costare sui 500 – 700 euro.

  24. Antonio

    Architetto buongiorno, ho acquistato dai miei suoceri un immobile in fase di ristrutturazione, preciso che ho acquistato sia l’immobile che stava ristrutturando sia le somme già versate all’impresa per la parte ristrutturata alla data dell’acquisto il tutto è avvenuto nel maggio/giugno 2012 le detrazioni fiscali chi le recupera? Se spettano a me come faccio a richiederle e farle togliere a mio suocero? Nella speranza di essere stato abbastanza chiaro distinti saluti

    • arch. Carmen Granata

      Le detrazioni passano automaticamente a chi acquista. Il problema è che non può richiederle tutte adesso, ha praticamente perso 7 anni di detrazioni.

    • In questi sette anni le detrazioni le ha avute mio suocero ma, non tutte perché è incapiente e quindi recupera a solo a capienza in terzo praticamente. Come posso risolvere?

    • arch. Carmen Granata

      Se non avete specificato niente in merito nell’atto di trasferimento, le detrazioni toccavano a lei. Se suo suocero ha continuato a usufruirne è stato commesso un errore. Non so se è possibile rimediare, ma per questo dovreste rivolgervi a un fiscalista.

  25. Silvia Vecchiato

    Buonasera, io e mio marito abbiamo acquistato l’appartamento dei miei suoceri dopo la loro morte per unificarli. Abbiamo effettuato un mutuo per l’acquisto dello stesso e per la ristrutturazione. Siamo in possesso di tutti i permessi per costruire. Ora ci dicono che per poter scaricare gli interessi passivi dell’acquisto oltre ad avere effettuato l’unificazione dobbiamo avere la residenza entro 12 mesi dall’acquisto (scade il 26/07/19). Noi abbiamo la residenza per quanto riguarda l’appartamento sopra. Vorrei sapere se è possibile comunque scaricare gli interessi visto che i lavori di ristrutturazione termineranno verso la fine di agosto o se c’è modo di avere una dilazione dei termini. Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Veramente dalla guida dell’AdE risulta che l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione.

    • Silvia Vecchiato

      La ringrazio ora parlerò con il commercialista e spero di risolvere tutto. Grazie.

  26. Maria elena Piredda

    Buonasera Architetto,
    Io e il mio compagno abbiamo trovato una villetta indipendente da acquistare, cime pra casa.
    La villetta è composta da due piani, uno sopra l’altro, accatastati con lo stesso numero e la stessa particella, ma divisi in subalterno 1 appartenente a madre e due figli, ricevuta per successione dalla morte del marito, subalterno 2 acuistato da i due figli della signora.
    Gli istituti di credito a cui ci siamo rivolti non hanno accolto la nostra richiesta di mutuo, per via di questo fatto. Gentilmente le chiedo se ha una soluzione da proporci al riguardo.
    Saluti

    • arch. Carmen Granata

      Due subalterni indicano due unità immobiliari diverse (per farle un esempio anche un condominio con 50 appartamenti ha lo stesso numero di particella).
      Detto ciò, non capisco però perchè la richiesta di mutuo non è stata accolta. Se è un mutuo particolare per prima casa, può essere dovuto proprio al fatto che le abitazioni sono due.

    • Maria elena Piredda

      Stiamo chiedendo un mutuo acquisto prima casa, non si può fare in questa caso?

    • arch. Carmen Granata

      Si può fare per uno solo dei due appartamenti, oppure se vi impegnate a fonderli in una sola unità.

  27. MICHELE

    Buongiorno,
    sono proprietario di una villetta (prima casa) con relativo giardino su un lotto complessivo di 700 mq. Di recente ho acquisito all’asta un lotto adiacente con all’interno un’altra villetta, ma questa è tutta da ristrutturare e quasi non abitabile.
    E’ possibile accorpare i due lotti e usufruire delle agevolazioni prima casa anche se le villette non sono adiacenti, ma lo sono solo i due relativi lotti?
    Grazie

  28. Pier Luigi

    Buon giorno Architetto,
    Sono proprietario di un immobile costituito da n° 2 fondi commerciali indipendenti accatastati C/1 al p. t. e da n° 2 appartamenti per c.a. indipendenti accatastati A/4 al 1° e 2° piano entrambi abitati fino al 2016 con relative utenze.
    Poiché la ristrutturazione dell’intero immobile, con la realizzazione dei relativi impianti, è stata eseguita nel 1972 gradirei sapere se nel caso di vendita singola di ogni u.i. devo mettere a norma gli impianti secondo le normative vigenti.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Dovrebbe farlo, per consegnare immobili dotati di agibilità. Tuttavia, potrebbe anche accordarsi diversamente con gli acquirenti, in considerazione del fatto che questi dovrebbero molto probablmente procedere a una ristrutturazione.

  29. Sara

    Buongiorno Architetto
    sono proprietaria di un appartamento (acquistato anni fa come seconda casa) confinante con un’altra unità. La mia intenzione sarebbe quella di acquistare l’unità accanto e, attraverso l’apertura di un foro sul muro di separazione, fondere le due unità. Nell’acquisto della nuova unità posso usufruire delle agevolazioni prima casa?
    Grazie buona giornata

  30. Chiara

    Buongiorno,
    dovrei acquistare un immobile costituito attualmente da due unità abitative differenti (piano terra e primo piano) non collegate dall’interno ma solo da una scala esterna. Si tratta di un edifico indipendente.
    Nel momento in cui acquistassi l’immobile come unica prima casa dovrei necessariamente eseguire i lavori per collegare le due unità con una scala interna?
    mille grazie

  31. Enzo

    Un appartamento è stato diviso in due unità immobiliari distinte e date in locazione a due soggetti diversi.
    Se uno dei due affittuari volesse acquistare le due unità con lo scopo di riaccorparle, può farlo come abitazione principale, vista la presenza dell’altro inquilino al quale rimane un contratto residuo di 3 anni? Il fatto di inviare la disdetta del contratto di locazione può essere sufficiente come giustificazione per i ritardo della fusione con l’AE o c’è un modo diverso per fondere i due appartamenti nonostante la presenza dell’inquilino? grazie

    • arch. Carmen Granata

      Nell’agevolazione non è contemplata questa fattispecie. L’agevolazione prima casa è concessa unicamente nel caso in cui l’abitazione debba essere utilizzata a questo scopo in un termine breve. Il fatto che ci sia una locazione e quindi un reddito da essa derivante fa sì che non si possa estendere a questo caso.

  32. Damiano

    Salve Arch. Granata, le pongo il seguente quesito: Proprietario di appartamento al secondo piano e nudo proprietario di mansarda abitabile cat. A2, collegati da scala interna. Oggi la mamma, usufruttuaria della mansarda è deceduta per cui dovrei fare la riunione di usufrutto e sarebbe mia intenzione riunificare anche le rendite catastali delle due unità per poter beneficiare delle agevolazioni sia fiscali (IRPEF) sia comunali (IMU e TASI). La domanda è: conviene unificare sotto un’unica rendita catastale A2 le due unità oppure esiste un’altra opzione, come per esempio richiedere al Catasto solamente una sorta di riunione dei due immobili solo ai fini fiscali?
    Grazie anticipatamente.
    2. E unificandole è conveniente

    • arch. Carmen Granata

      La fusione deve essere anche urbanistica. La convenienza dipende anche dalla grandezza degli immobili.

  33. Gasparri Simone

    Buongiorno, le propongo questo caso: ho un appartamento con garage comunicante all’appartamento tramite scale. Voglio acquistare l’appartamento accanto a sua volta comunicante con il proprio garage tramite scale. E’ possibile fonderli tramite apertura nei garage? Il motivo c’è. Essendo case a schiera in discesa, i garage sono allo stesso livello, aprire una porta tra gli appartamenti distruggerebbe il vantaggio della fusione.
    Grazie mille.

    • arch. Carmen Granata

      Se il garage fa parte dell’unità immobiliare e non è un sub a se stante, è possibile.

    • Gasparri Simone

      I Garage sono 2 unità immobiliari autonome in categoria C6 anche se collegati. Il motivo non lo so.
      Quindi non è possibile in nessun modo per questo motivo?

    • arch. Carmen Granata

      In questo modo si otterebbe la fusione dei garage ma non quella delle unità abitative.

  34. Giuseppe

    Buonasera Architetto
    Sto per acquistare 2 immobili ma con rendita catastale separata preciso gli immobili sono circa di 21 mq ciascuno anno entrate separate una di fianco a l’altra ma già comunicanti, nota sono già proprietario di altri 3 immobili in comunione con mia moglie potrei sapere se la fusione la devo fare subito prima del rogito d’acquisto ho dopo e se ho benefici sui costi della fusione e sull’atto d’acquisto, costi che dovrei sostenere economici.

    • arch. Carmen Granata

      La fusione può farla quando vuole, ma ovviamente non avrà alcuna agevolazione prima casa, visto che è proprietario di altri immobili.
      Le uniche agevolazioni che può richiedere sono le detrazioni Irpef per i lavori edilizi.

  35. Pier Luigi

    Buon giorno Architetto,
    nel 1980 i miei genitori fecero una terrazza di 30 mq eliminando una parte del tetto dello stabile di ns. proprietà, dove tutt’ora abitiamo, con regolare concessione edilizia rilasciata dal Comune e successivamente nello stesso anno fecero una copertura alla terrazza usando le tradizionale travi di legno con sovrastanti pannelli sempre dello stesso materiale lasciando le aree laterali libere. Considerando che la struttura si può smontare completamente la mia domanda è se per realizzarla ci voleva il permesso del Comune con relativa documentazione.
    Grazie

  36. Egidio

    Buongiorno Architetto,
    stiamo valutando di acquistare un appartamento attualmente locato e confinante con la nostra prima casa, al fine di fondere le due unità non appena l’inquilino lascerà libero l’immobile (entro 2 anni). Possiamo usufruire ugualmente delle agevolazioni prima casa? Cosa succederebbe se l’inquilino non liberasse l’appartamento entro i tempi previsti e si aprisse un contenzioso?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      E’ auspicabile che la fusione avvenga entro un anno, altrimenti rischiate l’accertamento da parte del Fisco e le relative sanzioni.
      Sinceramente, con la presenza di un inquilino, io non rischierei e acquisterei senza agevolazioni.

  37. Alberto

    Buonasera Architetto,
    sto per acquistare una vecchia casa su 2 piani composta da 2 appartamenti (1 per piano) di 140 mq l’uno e uniti da una scala, ma accatastati come 2 unità separate.
    Il mio intento è acquistare insieme a mia moglie la casa, procedere con demolizione e ricostruzione con la stessa cubatura, ma ottenere una superficie complessiva molto inferiore lasciando la zona giorno a tutta altezza e ricavare anche un grande portico all’interno di quella cubatura, arrivando ad avere una nuova abitazione di circa 190 mq complessivi accatastati come unica abitazione.
    Attualmente sono unico proprietario di un’altra abitazione (prima casa) che andrei a vendere al massimo nell’arco di un anno. Mia moglie non ha nessuna casa intestata.
    Se in fase di compravendita io e mia moglie dovessimo procedere all’unione catastale delle 2 unità ne risulterebbe una sola da circa 300mq e quindi di lusso.
    Se non dovessimo unirle, risulterebbe l’onere di averle come seconde case.
    Dal momento che il giorno dopo l’acquisto verrebbero demolite, cosa avrebbe più senso e vantaggio?
    Quale sarebbe la soluzione migliore\possibile per procedere?

    • arch. Carmen Granata

      Ma la casa che già possiede l’ha acquistata con le agevolazioni prima casa? E se sì da quanto tempo?

    • arch. Carmen Granata

      In tal caso comunque non può più avere le agevolazioni per l’acquisto. Se acquista insieme a sua moglie, credo che lei possa usufruire del beneficio per il 50%. Trattandosi però di due immobili, sarà possibile solo per uno dei due.
      Per il futuro, visto che l’immobile diventerà unico, se non ricadrà in categoria A1, avrete l’esenzione dalle imposte municipali.

  38. Pierre

    Buongiorno Architetto, sto acquistando una casa costruita nel 1960 su due piani non comunicanti divisa in due appartamenti, La stessa nasceva come unica abitazione, lasciata poi ai due eredi e come sopra detto così suddivisa. La mia domanda è, se posso riportarla catastalmente a quello che era lo stato precedente all’eredità, o se il piano terra posso renderlo pertinenza ossia cantina/taverna. Al fine di usufruire dei benefici per l’acquisto della prima casa.

    • arch. Carmen Granata

      La modifica non può essere solo catastale. Se vuole unire i due appartamenti deve farlo prima urbanisticamente e poi al catasto.
      Se invece vuole cambiare la destinazione d’uso del piano terra, consideri che poi in futuro potrebbe essere difficile riportarla ad abitazione.

  39. Luis

    Buongiorno, ho letto un pò di commenti ma non trovo la risposta ad un altro quesito.
    Tutto chiaro per agevolazioni e detrazioni. Ma per l’IMU?
    Abbiamo acquistato una casa bifamigliare da unire con scala intera (anche se ne realizzeremo un’altra con nuovo corpo aggiunto).
    Fra progetto, tecnici, ditte ecc, nonostante siamo partiti per tempo sono trascorsi circa 10 mesi fra l’atto di compravendita e l’inizio lavori.
    Ci vorranno altri mesi ora per completare, ma sicuramente staremo 18-20 mesi, quindi sotto i 3 anni.
    Attualmente risiediamo in uno dei due appartamenti della casa, e per l’altro appartamento risultante attualmente seconda casa, pago regolarmente l’IMU e la Tassa sui rifiuti con sconto per uso discontinuo, così come richiesto dalla società che riscuote la tasse nel nostro comune.
    La domanda è: L’IMU seconda casa per l’appartamento da commassare, è effettivamente dovuta o no? se si, fino a quando? Inizio lavori? fine lavori? commassamento catastale?
    Grazie mille per il riscontro.

    • arch. Carmen Granata

      L’Imu sulla seconda casa sarebbe dovuta fino a quando i due immobili non risultano fusi catastalmente. Essendo però attualmente oggetto di ristrutturazione è giusto fruire dello sconto per uso discontinuo come consente il vostro comune.

  40. MARIACHIARA PALUMBO

    Salve architetto,
    io e il mio compagno siamo proprietari di due immobili nello stesso stabile. IL mio è un A2 e il suo (che si trova sopra al mio) è un C2. La mia domanda è se possiamo fare in modo di aprire una scala e far diventare il suo C2 pertinenza del mio appartamento (per il quale ho usufruito delle agevolazioni prima casa).
    Se può dirmi l’iter da seguire.
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Per essere reso pertinenza un immobile deve avere la stessa proprietà. Quindi dovreste fare un atto dove vi concedete a vicenda la comproprietà dei rispettivi immobili.

  41. Gianluca

    Buongiorno Architetto,
    la fusione di due immobili contigui (nel mio caso l’altra parte di bifamiliare che ho intenzione di acquistare) prevede esclusivamente interventi interni (es. apertura varco o creazione porta interna tra una casa e l’altra…) o è da considerarsi fusione anche il solo abbattimento di un muretto esterno che separa i giardini delle due unità?
    Grazie mille.

  42. Mimi

    Buonasera, stavo pensando di fondere i due appartamenti contigui di mia proprietà per farne uno più grande e di effettuare la variazione catastale. Ma i miei immobili risiedono all’interno della zona rossa a rischio vulcanico e mi è stato riferito che se in futuro avessi la necessità di separare di nuovo gli immobili, questo mi sarà proibito. E’ proprio cosi?

    • arch. Carmen Granata

      Non conosco nel dettaglio cosa prevede la pianificazione per la zona rossa, ma le posso dire che questo divieto è presente in molti regolamenti anche per zone diciamo così “normali”. Quindi la trovo una cosa palusibile.

  43. Lucia

    mi scusi architetto, sono lucia costagliola. Mi ha consigliato di chiudere la porta nel più breve tempo possibile. Ma la porta tra i due appartamenti era stata aperta per poter fruire anche sul secondo immobile dell’iva agevolata al 4%. Mi chiedevo quanto tempo deve intercorrere dal rogito x poter ritornare alla situazione originaria senza perdere le agevolazioni prima casa. grazie

  44. lucia costagliola

    ho acquistato nel mese di giugno del 2013 con iva agevolata al 4% un appartamento contiguo a quello in cui abita mia figlia. Tale appartamento era stato acquistato l’anno precedente (2012) fruendo delle agevolazioni prima casa e concesso a mia figlia in comodato gratuito. Ho aperto una porta tra i due appartamenti, non ho mai avuto accertamenti dall’Agenzia delle Entrate. Ora vi chiedo se posso ripristinare i due appartamenti chiudendo la porta precedentemente aperta ritornando alla situazione originaria. La richiesta è motivata dalla necessità di lasciare in eredità un appartamento a ciascuno dei miei due figli. Grazie x il riscontro.

    • arch. Carmen Granata

      Le consiglio di chiudere la porta prima possibile perchè potrebbe configurarsi una irregolarità urbanistica.

  45. Fred

    Grazie innanzitutto per l’interessante articolo. Ho appena sottoscritto un compromesso per l’appartamento adiacente al mio, con la volontà di fusione dopo il rogito che avverrà nel 2019. Potrei però avere necessità di attendere un tempo ad oggi non meglio definito prima di fare la pratica di fusione dopo il rogito. Nell’articolo dice chiaramente che è opportuno farlo entro un anno perché è il tempo dal rogito dopo il quale l’Agenzia delle Entrate può iniziare a fare verifiche, e se ho ben capto queste verifiche possono essere fatte entro tre anni, ovvero quattro totali dal rogito.
    Quello che vorrei approfondire è quali sono le sanzioni previste nel caso in cui alla verifica dell’agenzia delle entrate non sia stato fatta ancora la fusione. Sicuramente revoca delle agevolazioni fiscali in sede di rogito, poi immagino pagamento imposte come fosse seconda casa per il periodo intercorso (es. IMU). Ci sono sanzioni accessorie? Si viene obbligati a unire immediatamente oppure, avendo ormai perso le agevolazioni prima casa, si possono lasciare le unità divise, continuando a pagare sulla seconda le imposte da seconda casa?

    • arch. Carmen Granata

      In caso di decadenza delle agevolazioni è prevista una sanzione pari al 30% delle imposte dovute e il pagamento degli interessi di mora.
      Ovviamente in caso di controllo non c’è alcun obbligo a procedere alla fusione.

  46. Lucia

    vorrei acquistare un appartamento contiguo a quello acquistato nel 2014 usufruendo delle agevolazioni prima casa e concesso in comodato d’uso gratuito a mia figlia. Procedendo alla fusione potrei fruire anche questa volta delle stesse agevolazioni. vorrei sapere se ho l’obbligo di andarci ad abitare e se posso fare l’operazione inversa separando i due immobili. in caso positivo, dopo quanto tempo dal rogito? Inoltre se ci andassi ad abitare dovrei fare nucleo familiare unico con mia figlia e mio nipote? Grazie x la risposta.

    • arch. Carmen Granata

      Parliamoci chiaro: scopo dell’agevolazione è aiutare chi ha bisogno di acquistare una casa per ampliare la propria. Se unisce le due abitazioni, è chiaro che entrambe saranno una cosa sola e dovranno essere abitate dalle stesse persone. In alternativa, può concedere tutto in comodato a sua figlia come ha già fatto.

  47. Linda Pallecchi

    Buonasera, mi permetto di interpellaraLa in merito ad una questione davvero ingarbugliata.
    Un possibile acquirente è interessato a comprare 2 appartamenti sovrastanti e farne una unica UI. Il problema è che l’appartamento al piano superiore è occupato con regolare contratto di affitto, che si libererà (speriamo) nel 2022. Siccome vogliono comprare con le agevolazioni prima casa vorrei sapere come fanno a conservare l’inquilino (che non può andare via per atto di un giudice) e delle due UI farne una sola?
    In merito al fatto che una UI deve avere una sola cucina, in questo caso, si presume, che non sarebbe possibile vista la preesistenza dell’affitto anche se gli acquirenti andrebbero a vivere nell’appartamento al piano inferiore. Avevano pensato di unire le due UI tramite una scala interna, in accordo con l’inquilina. Siccome ho trovato una legge che è possibile che due nuclei familiari possono abitare una unica UI abitativa, relativamente alla divisione delle tassa spazzatura, anche questa particolarità sottintenderebbe che si possono fondere i 2 appartamenti e lasciare le 2 cucine distinte.
    Quindi, vorrei sapere gentilmente, se è possibile:
    fare una unica abitativa
    rispettando il diritto dell’inquilino ad abitare i suoi spazi (comprensivi di cucina) e avere diritto alle agevolazioni prima casa.
    Che oltretutto con molta probabilità la “nuova” abitazione passerà da un A2 a un A7, ha giardino con piscina.
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Non è possibile usufruire dell’agevolazione. Scopo di questa è quella di venire in possesso di un alloggio di cui fare la propria abitazione. Se l’acquirente è disponibile ad aspettare tre anni, vuol dire che non ha questa urgente necessità.

  48. Enrico Alessandro

    Salve ho letto l’articolo e volevo porre una domanda. Io abito in un unico immobile dove una parte viene cosiderato SUB 1 ed un altra SUB 2. In SUB 2 io sono proprietario con mio padre mentre il SUB 1 sono proprietario di 4/6. In questo momento sto acquistando questi 2/6 di un altra signora. Vorrei far fare la donazione a mio padre a mio favore come SUB 2 mentre e poi fondere i due immobili che cmq rimane una singola unità immobiliare. Come devo procedere e quanto mi costa?

    • arch. Carmen Granata

      Se intende come deve procedere per la fusione, deve ovviamente rivolgersi a un architetto che le praparerà un preventivo e quindi saprà anche quanto costa.

  49. Pier Luigi

    Buona sera Architetto
    In merito alla sua risposta del 05.10.2018 le domande sono:
    1) ai tempi della licenza edilizia (1972) era necessario richiedere il certificato di abitabilità, oggi chiamato di agibilità, oppure esisteva in base alle disposizioni del D.P.R. 06 giugno 2001 n°380 il silenzio assenso del comune, per cui era sufficiente la sola licenza edilizia per poter vendere l’immobile una volta ristrutturato?
    2) Posso avvalermi dell’istituto del silenzio assenso, in base alle disposizioni di quel D.P.R., per non esibire (e quindi non fare causa costi molto alti) il certificato di agibilità richiestomi dal notaio?
    Grazie

  50. Pier Luigi

    Buon giorno Architetto
    Sono proprietario di un immobile ristrutturato nel 1972 con regolare licenza edilizia. Su consiglio del notaio la parte acquirente mi ha richiesto il Certificato di Agibilità, purtroppo non riesco a trovarlo e le ricerche in Comune hanno dato esito negativo. Desidererei un suo parere sulle disposizioni normative del D.P.R. 06 giugno 2001 n° 380 entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Il Testo Unico dell’Edilizia è entrato in vigore nel 2001 ma è stato modificato più volte negli anni. Le ultime modifiche risalgono solo allo scorso anno. Sarebbe pertanto opportuno che mi facesse una domanda più precisa in merito ai chiarimenti che desidera.

  51. Francesca Daverio

    Buonasera architetto, abbiamo acquistato due unità immobiliari apprendo una scia per unirli in quanto abbiamo fatto scala interna.
    all’inizio avevamo messo in progetto un terzo bagno ma ora per questioni economiche vogliamo aspettare un annetto per farlo e lasciare sgombero il locale.
    Il geometra ha detto che bisognerebbe fare una variante in scia (500-700€)
    oppure si potrebbe lasciare aperta la scia finchè non verrà fatto il bagno.
    se dovessimo lasciarla aperta questo comporta che le due unità immobiliari rimangono separate, con la conseguenza che su una pagheremmo l’imu.
    entro quanto tempo dal rogito va fatta la fusione dei due appartamenti?
    grazie per l’attenzione

    • arch. Carmen Granata

      Trova la risposta alla domanda nel paragrafo “Entro quanto tempo effettuare la fusione di immobili?”.
      In pratica, è consigliabile chiudere i lavori entro un anno. Può farlo e poi presentare una Cila quando dovrà realizzare il bagno.

  52. Annalisa Di Ciommo

    Buongiorno Architetto,
    Io abito in una casa di corte e attualmente pago un mutuo. Io e mio marito vorremmo comprare un piccolo appartamento (disabitato) accanto al nostro per farci un box e un’altra stanza da unire alla nostra attuale casa. La proprietaria vive in un altro immobile nella nostra stessa corte ed al catasto sono registrati insieme sia la casa dove vive lei che quella che vorremmo comprare noi.
    Volevo chiedere come dovremmo muoverci per risolvere il tutto.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      La proprietaria della stanza a cui siete interessati deve prima procedere a un frazionamento e poi vendere a voi.
      Per quanto riguarda invece l’appartamento da adibire a box, dovrete procedere a un cambio di destinaizone d’uso, per cui vi consiglio di informarvi se sia possibile prima di acquistare.

  53. Emanuela

    Buongiorno Architetto
    sono proprietaria di n° 2 appartamenti accatastati A/4 ricevuti in eredità da un mio zio. Ho fatto la regolare successione ma non riesco a trovare la documentazione necessaria per la vendita. Le ricerche in Comune hanno dato esito negativo mentre al catasto hanno le planimetrie ma che non corrispondono alle attuali conformazioni degli appartamenti. Come posso regolarizzare gli appartamenti per poter proseguire con la vendita.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Deve rivolgersi a un architetto del posto che verifichi la situazione urbanistica e catastale degli immobili. Dove sono ubicati?

  54. Leo

    buonasera, io sarei interessato ad acquistare due immobili adiacenti. La mia preoccupazione risiede nel fatto che non sono accatastati insieme, ma entrambi lo sono separatamente (stesso proprietario). Dato l’articolo, per esempio, potrei acquistarli entrambi per poi unirli usufruendo delle agevolazioni come prima casa e inoltre di manutenzione straordinaria, quindi sarei coperto per un tetto massimo di 96000 ciascuna. Aspetto vostre delucidazioni.
    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      E’ normale che due appartamenti siano accatastati separatamente!
      In quanto alle agevolazioni, se legge bene l’articolo, il tetto massimo detraibile si considera in base al numero di unità immobiliari di partenza, quindi in questo caso 96.000 x 2.

    • Leo

      Mi scusi inoltre vorrei capire una cosa, mi è capitato ieri di parlare con un geometra, riferiva che per accatastare l’immobile come singolo doveva farlo il proprietario, ma invece potrei acquistarli io singolarmente e accorparli usufruendo delle agevolazioni per lavori straordinari, giusto? Inoltre vorrei sapere quanto verrebbe a costare, si tratta di due immobili di 50 e 60 mq, la ringrazio in anticipo

    • arch. Carmen Granata

      Certo che può acquistare lei e poi accorparli. Il fatto è che non basta fare l’accorpamento catastale, ma occorre anche una Cila o una Scia. Il costo per la sola pratica catastale potrebbe essere compreso tra i 300 e i 500 euro.

  55. Roby

    Vale anche per le Pertinenze?
    Ho intenzione di acquistare Con vincolo di fusione due box adiacenti Con obbligo di pertinenza prima casa.

  56. Salvatore

    Buongiorno architetto, ho recentemente acquistato 2 appartamenti sullo stesso piano che poi ho fuso in un unico appartamento con ristrutturazione straordinaria beneficiando dei bonus fiscali oltre che delle agevolazioni prima casa. Questo unico appartamento ora vorremmo frazionarlo in modo che uno sia intestato al 100% a mia moglie e l’altro al 100% intestato a me. Quello intestato al sottoscritto lo vorrei vendere. Premetto che non sono ancora passati 5 anni dall’acquisto. Perderemo le agevolazioni prima casa su una delle 2 o posso riacquistarne un’altra entro un anno per non perdere nulla? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Perderà le agevolazioni sull’intero acquisto, a meno che non acquisti un altro appartamento entro l’anno.

  57. Matteo Z.

    Gent.mo Architetto, sto facendo lavori di ristrutturazione straordinaria e di fusione (cui seguirà quella catastale) di due appartamenti. Chiedo se il limite per il bonus mobili è da considerarsi di 10000 euro o se può essere di 10000 x 2 tenendo conto delle due unità immobiliari di partenza (in tal caso discorso analogo al tetto complessivo della ristrutturazione di 96000 x 2). Grazie mille. Cordiali saluti

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso l’interpretazione è corretta, anche se la circolare dell’AdE in cui si esprimeva il principio (risalente al 1998) faceva riferimento all’alora detrazione del 41%.

  58. Pier Luigi

    Buongiorno Architetto
    sono proprietario di uno stabile di due piani formato da n° 2 fondi accatastati C/1, n° 1 locale di sgombro accatastato C/2, n° 2 appartamenti accatastati A/4. Durante un trasloco ho perso tutta la documentazione relativa alla ristrutturazione dello stabile risalente al 1970. Ho fatto la ricerca in Comune per risalire a tutta la documentazione dello stabile ma all’archivio la pratica relativa all’immobile risulta irreperibile. Dato che è mia intenzione vendere per regolarizzare tutto l’immobile dal punto di vista urbanistico mi hanno consigliato di far eseguire i rilievi da un tecnico e di chiedere la sanatoria in Comune. Poiché mi hanno riferito che questa sanatoria ha un costo di qualche migliaia di euro, vorrei un suo parere su:
    Se posso agire diversamente.
    Se posso eventualmente sostituire la domanda in sanatoria con una mia dichiarazione firmata.
    Se le planimetrie del catasto possono essere presentate in Comune.
    Tengo a precisare che i due appartamenti fino al 2016 erano rispettivamente occupati dai miei genitori e da una coppia di vecchi zii mentre i due fondi sono rimasti affittati fino al 2013 e che i due appartamenti hanno subito delle modeste modifiche interne sempre rispettando le norme urbanistiche.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Non ho capito una cosa: le hanno consigliato la sanatoria perchè non trova i documenti o perchè ci sono effettivamente delle irregolarità?
      Nel primo caso, sarebbe una sciocchezza, non è questa la soluzione.
      Nel secondo caso, la sanatoria è indispensabile, non si possono fare autocertificazioni e le planimetrie catastali non sono probatorie ai fini urbanistici.

  59. marco

    buon giorno, chiedo gentilmente un informazione:
    siamo in procinto di acquistare la ns prima casa e un semplice appartamento su due piani e fin qui tutto ok, al piano terra interno all’abitazione ce una porta che “porta” in un locale di circa 20 mq che è adibito a negozio (in disuso), il proprietario prima dell’atto procedera a declassare il locale ad uso abitazione, premetto che il locale essendo un ex negozio ha inoltre un ingresso indipendente, l’agenzia mi parlava che una volta declassato mi bastera effetuare una “fusione” anche dopo l’atto e possibile? questa fusione a che spese/permessi mi manda in contro?
    grazie

    • Andrea P

      Salve, ho acquistato casa con agevolazione fiscale prima casa al 2%.
      Questa casa e una villetta singola con piano terra e primo piano, prima dell’atto dal notaio i vecchi proprietari hanno provveduto a fare una fusione del piano terra con il primo piano Perchè erano accatastati come 2 unità abitative.
      Dunque abbiamo fatto l’atto dal notaio come se fosse un immobile,
      Dopo 1 anno sono venuti a fare un sopralluogo e hanno provveduto a separare d’ufficio i due immobili e chiedendoci la differenza della tassa non più agevolata sulla seconda casa ovvero su i 9mila euro.
      Premetto che i vecchi proprietari non avevano previsto le scale e quando sono venuti per fare il sopralluogo le scale non c’erano ecco Perchè hanno provveduto a fare questa sanzione, però la nostra intenzione era quella di farle le scale e avendo sempre la scia aperta visto che dura 3 anni, ci siamo opposti e siamo andati in causa, il giudice di primo grado ha dato ragione a noi, adesso l agenzia delle entrate ha chiesto l appello il secondo grado.
      La mia domanda è lei come vede questa situazione? Vinceremo contro l agenzia delle entrate?
      Le do altri dati: in questo momento quando manca 3 mesi alla fine della scia stiamo ultimando la realizzazione di queste scale, dnq penso che entro i 3 anni il nostro tecnico dichiari la fine lavori e faccia il nuovo aggiornamento catastale riportando l immobile a una abitazione con scale incluse!
      Il piano terra in oltre non ha un altezza idonea all abitabilità e non ha altre caratteristiche idonee per l abitabilità ecco Perchè il geometra dei vecchi proprietari non pensavano che ci posse bisogno delle scale.
      Grazie della futura risposta

  60. Anna

    buonasera Architetto
    le sottopongo il seguente problema:
    nel 2014 da un fallimentoè stato acquistato quanto segue:
    -in febbraio appartamento A al 1° piano R.C. 227 + garage R.C. 36 con agevolazioni 1.a casa e con mutuo ipotecario
    -in luglio appartamento B al 2° piano R.C.207 senza agevolazioni
    ambedue gli appartamenti erano senza luce gas e acqua.
    Nel 2014 appartamento A ristrutturato e abitato beneficiando dei bonus opere edilizie 50% per 47.000 € – mobili per 10.000 €- risparmio energetico 65% per 7.878 €.
    oggi nel 2018 sto provvedendo alla fusione dei due appartamenti tramite la costruzione di una scala interna e alla ristrutturazione del 2° appartamento.
    -con la fusione dei due appartamenti si può perdere il diritto ai benefici di A e l’Agenzia Entrate potrebbe richiedere quanto già recuperato negli anni dal 2014 al 2017?
    – per questi lavori posso ancora beneficiare delle detrazioni del 50% per le opere edilizie e del 65% per l’impianto di riscaldamento di B e per che importo.
    -queste spese possono essere fatte dal mio coniuge anche se la DIA è intestata a me come del resto i due appartamenti?.
    Grazie

  61. Vincenzo

    Buongiorno Arch., ho trovato questo articolo veramente interessante. In effetti è proprio quello che mi chiedevo, se c’era la possibilità di acquistare 2 appartamenti sullo stesso piano e tramite l’apertura di una porta collegarli, usufruendo delle agevolazioni per acquisto prima casa. Vorrei sapere se le spese notarili sono riferite al singolo atto come se stessi acquistando un solo appartamento? e per quanto riguarda il mutuo, la banca accetterà queste condizioni di acquisto con fusione per avere le agevolazioni del mutuo prima casa?. Ringrazio anticipatamente per la risposta.

    • arch. Carmen Granata

      Le consiglio la lettura di questo articolo:
      https://www.guidaxcasa.it/spese-accessorie-lacquisto-della-casa/
      Come potrà vedere le spese notarili sono composte da voci costituite da imposte e oneri vari legati al valore della casa e dalla parcella vera e propria. Le prime saranno relative quindi a due distinti appartamenti mentre essendo l’atto unico, sicuramente si avrà un risparmio sull’onorario.
      La banca non dovrebbe fare problemi se nell’atto sono contenute queste prescrizioni.

  62. Walter

    Buongiorno arch. Ho un appartamento che usufruisco in comodato d’uso di proprietà di mia madre, vorrei ampliare con costruzione tetto mansardato, posso accorpare il tutto e usufruire delle agevolazioni fiscali facendomi intestare l’appartamento?

    • arch. Carmen Granata

      A quali agevolazioni si riferisce? Quelle per l’acquisto ovviamente non c’entrano, mentre di quelle per ristrutturazione può usufurire solo per la parte esistente e non per l’ampliamento.

  63. EMANUELA

    Sono proprietaria di uno stabile in cui si trovano due fondi, anch’essi di mia proprietà, uno accatastato C/1, al 50% con mio marito, di 40 mq e l’altro adiacente accatastato C/2 di 30 mq. di mia proprietà al 100%. I due fondi sono divisi da una parete divisoria non portante. Anche mio marito è d’accordo nell’eseguire i lavori.
    La mie domande sono:
    1) se urbanisticamente si può unire i due fondi tramite una porta da fare nella parete.
    2) se dei due fondi subiscono una variazione catastale e le spese di questa variazione dal punto di vista IMU e TARI.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Urbanisticamente non è posibile unire due fondi di proprietà diversa. Potete creare una porta che unisca le due proprietà, ma non unificarle.

  64. Simone

    Salve architetto io vorrei procedere all’acquisto di una porzione dell’abitazione del mio vicino (il piano superiore della sua casa) per poi accatastarlo col mio. Come devo procedere? Il mio appartamento l’ho acquistato con mutuo e vorrei fare altrettanto per quella porzione. Il mio vicino deve prima frazionare? C’è il rischio che la parte che voglio acquistare con il frazionamento diventi un c1 e quindi non possa usufruire del mutuo come prima casa?

    • arch. Carmen Granata

      Ovviamente il suo vicino deve prima frazionare. Non c’è rischio che diventi C1, perchè questa è la categoria per negozio…
      Cmq, qualunque sia la categoria, lei può acquistare con il mutuo prima casa se esplicita nell’atto che provvederà alla fusione al più presto.

    • Simone

      Quale tipo di frazionamento consiglia quindi?
      Trattandosi di circa 40 mq più terrazza

    • arch. Carmen Granata

      Non ci sono tipi di frazionamenti da consigliare: il suo vicino deve divedere la sua casa in due e venderne una parte a lei. Ovviamente il tutto deve essere sempre preceduto da pratiche urbanistiche.

  65. Andrea

    Buongiorno Architetto,
    ho acquistato una villa e in futuro vorrei acquistare un laboratorio adiacente per poi farlo demolire e realizzare in questo modo un’estensione del mio giardino attuale, possiamo rientrare in tutte le agevolazioni da lei descritte? Grazie!

    • arch. Carmen Granata

      Credo di sì, ma le consiglio comunque di chiedere il parere di un notaio.

  66. Buonasera architetto, nel mese di marzo ho acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa due immobili attigui e ho dichiarato nell’atto notarile che li avrei fusi. Adesso a distanza di qualche mese ci ho ripensato e vorrei lasciarli separati cosa devo fare?

    • arch. Carmen Granata

      Deve mettersi in regola con l’Agenzia delle Entrate, pagando la differenza di imposte che avrebbe pagato se uno dei due appartamenti non fosse stato prima casa.

  67. Pier Luigi

    Sono proprietario di uno stabile in cui si trovano due fondi, anch’essi di mia proprietà, uno accatastato C/1 di 30 mq e l’altro adiacente accatastato C/2 di 20 mq. I due fondi sono divisi da una parete divisoria non portante. La mie domande sono:
    1) se posso unire i due fondi, eliminando la parete non portante, o è più economicamente conveniente unirli tramite una porta comunicante.
    2) se successivamente il C/2 dovrà essere accatastato come C/1.
    3) i costi amministrativi comunali e catastali.

    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      1) dovrebbe farsi preventivare l’una e l’altra soluzione dall’impresa per valutare; potrebbe essere addirittura più conveniente eliminare la parete
      2) successivamente i due fondi dovranno essere accatastati nella stessa categoria, dipende dall’uso
      3) i costi amministrativi dipendono dal comune, quelli catastali si aggirano intorno a 50 euro, poi bisogna aggiungere l’onorario dell’architetto.

  68. Buongiorno
    nel 2011 ho comprato una casa al 4°piano all’interno di un edificio di 7 piani. La casa è di proprietà come 1a Casa e usufruisce quindi di agevolazione in tal senso.
    Quest anno si è liberato l’appartamento al 3o piano e vorrei acquistarlo al 50% io ed al 50% con il mio fidanzato ma a quanto ho capito io non potrei mai usufruire dell’agevolazione di 1° casa sulla mia metà in quanto l’intestazione del 4°piano è esclusivamente mia mentre quella al 3°risulterebbe cointestata ed avendo diversa intestazione non è possibile che io usufruisca delle agevolazioni sul 3°piano. A tal proposito le chiedo come dovrei fare.
    Posso rinunciare alle agevolazioni prima casa sul mio attuale appartamento al 4°piano rendendolo seconda casa ed acquistare il 3° piano usufruendo delle agevolazioni 1°casa? Se fosse possibile come dovrei fare per la gestione delle utenze dato che comunque a tutti gli effetti poi diventerebbe un unico appartamento?
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Certo che può rinunciare alle precedenti agevolazioni. Ma questo significherà dover pagare le imposte non versate all’epoca e non so alla fine se avrebbe un risparmio.
      A ogni modo per unire i due appartamenti essi dovranno comunque avere lo stesso proprietario, per cui il problema delle utenze è l’ultimo a venire.

    • Buongiorno,
      mantenendo quindi le proprietà separate segnalando però in catasto la fusione fiscale potrei allora mantenere prima casa l’appartamento al 4°piano e dichiarare il 3°piano come Abitazione Principale usufruendo delle agevolazioni IMU e TASI e del rimborso nel 730 per interessi mutuo ma allo stesso tempo non potendo usufruire per il 50% che acquisto dell’iva agevolata al 3%?
      Come dovrei procedere in tal senso?
      Grazie mille
      Katia

    • arch. Carmen Granata

      C’è un po’ di confusione. Innanzitutto l’Iva agevolata è al 4%. Poi non esiste fusione solo catastale. Infine, l’esenzione Imu e Tasi è riconosciuta unicamente all’abitazione in cui si abita effettivamente.

    • Buonasera,
      mi perdoni il refuso l’iva agevolata 4%,
      Per la “Fusione Fiscale” invece intendevo fare rif alla circolare 27/E/2016 in cui l’Agenzia delle Entrate parla proprio di “unione di fatto ai fini fiscali” di due unità immobiliari che non possono essere fuse quando ad esempio risultino di proprietà di due soggetti diversi. L’abitazione essendo un tutt uno sarebbe senza dubbio quella in cui si abita effettivamente.
      grazie

    • arch. Carmen Granata

      Dunque, ricapitolando, in questo caso lei avrebbe esenzione Imu e Tasi per l’intera unità fusa ai fini fiscali e, come ha immaginato, non avrebbe invece agevolazioni per la metà acquistata al terzo piano.

  69. mary

    Buon pomeriggio architetto, sto valutando l’acquisto di due appartamenti da due proprietari diversi, e ho intenzione di fare fusione di immobili con una scala interna e acquistare come prima casa. qual è la prassi da seguire? intanto si dovranno fare due atti? grazie in anticipo

    • arch. Carmen Granata

      No, l’atto può essere unico. Per avere l’agevolazione prima casa, sarà sufficiente specificare nell’atto l’intenzione di unire i due appartamenti.

  70. Pier Luigi

    Sono proprietario di uno stabile in cui si trovano due fondi, anch’essi di mia proprietà, uno accatastato C/1 di 30 mq e l’altro adiacente accatastato C/2 di 2 mq. I due fondi sono divisi da una parete divisoria non portante. La mia domanda è se posso unire i due fondi, eliminando la parete portante e a quanto ammonterebbero le spese. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Ma la parete è portante o non portante? In ogni caso non si possono quantificare così le spese, visto che comprendono i costi dei lavori, l’onorario dell’architetto, i costi amministrativi.

  71. Roberto

    Buongiorno architetto, per unire al catasto due appartamenti di una casetta bifamigliare, abitata dai genitori al piano terra (unici proprietari dello stabile) e dal figlio al piano sopra, basta presentare richiesta al catasto se non necessità di interventi edilizi? E’ necessario l’incarico ad un professionista? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Non basta presentare la variazione al catasto, ma occorre presentare anche la CILA al Comune.
      Di entrambi gli aspetti deve occuparsi ovviamente un tecnico abilitato.

  72. Salve, in merito alla fusione catastale di due appartamenti attigui usufruendo delle agevolazioni prima casa in fase di acquisto, chiedo gentilmente se pur presentanto la CILA e chiedendo la fusione catastale l’appartamento unificato può mantenere le utenze luce/gas/acqua distinte con i due contatori precedenti attivi per non modificare gli impianti. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, purchè ovviamente oltre a presenatre la Cila, gli eventuali lavori siano effettivamente realizzati.

    • Mi scusi se chiedo ulteriori precisazioni, sono in procinto di acquistare con le agevolazioni prima casa due appartamenti attigui con l’indicazione di fusione nell’atto notarile e dall’atto pratico con la semplice apertura di una porta sul muro confinante presentanto la CILA e successiva variazione al catasto; però vorrei lasciare invariato l’uso delle due cucine e degli impianti con i rispettivi contatori di luce/acqua/gas distinti o sarò costretto a chiudere il contatore delle utenze di un appartamento per inglobare i consumi nell’altro e rispettivi lavori di adeguamento impianti. Essendo gli appartamenti in comproprietà al 50% posso intestare le rispettive utenze un contatore ad un proprietario e l’altro contatore al rimanente, semplicemente con il trasferimento delle utenze attive. Grazie per la sua cortese delucidazione.

    • arch. Carmen Granata

      Non dovrebbero esserci problemi. So solo che in alcuni comuni non è possibile avere due cucine. E’ un caso molto raro, ma le consiglio di informarsi.

  73. mauro

    buonasera architetto
    da circa un anno io e mia moglie abbiamo acquistato due appartamenti unificabili tramite una scala interna, uno al 100% di mia moglie, uno al 100% mio, per l’acquisto abbiamo stipulato un mutuo ed usufruito delle agevolazioni prima casa.
    Crede sia possibile unificare i due appartamenti o dobbiamo attendere qualcosa.

    • arch. Carmen Granata

      Per unirli, dovete risultare comproprietari di entrambi gli appartamenti.

  74. Enrico

    Buonasera Architetto.
    Il mio appartamento cointestato con mia moglie è contiguo e comunicante con quello di mia madre che è deceduta il 2 di febbraio 2017.
    Nella dichiarazione di successione ho dichiarato l’intenzione di procedere alla fusione ai fini fiscali delle due unità immobiliari registrate separatamente in catasto non essendo i due immobili di lusso e non avendo altre proprietà-
    L’Agenzia delle Entrate mi ha detto che devo procedere alla fusione entro tre anni cosa che il tecnico da me incaricato ha già provveduto ad effettuare.
    Il mio Comune riconosce però la fusione solo dalla data in cui è avvenuto l’aggiornamento catastale e cioè lo scorso 28 maggio chiedendomi il pagamento IMU dal 2 febbraio 2017 al 28 maggio 2018.
    Posso contestare la richiesta? La successione non equivale ad un atto notarile?
    Molte grazie.

    • arch. Carmen Granata

      No, non può contestare il Comune perchè le agevolazioni di cui si parla qui sono quelle per l’acquisto della casa. L’Imu continua a dover essere pagata finchè gli appartamenti risultano catastalmente separati.

  75. Alessandro

    Buonasera architetto
    sono proprietario prima casa e ho un mutuo attivo; sto comprando la casa attigua alla mia e devo accendere un mutuo anche li; vorrei usufruire delle agevolazioni prima casa anche sul nuovo appartamento. Non posso fare la fusione perchè non potrei tenere i due mutui in quanto decadono i subalterni e quindi l’oggetto su cui la banca fornisce la garanzia. Mi dicono che c’è la possibilità di poter collegare catastalmente i due subalterni (lasciandoli invariati) uno con l’altro e quindi di usufruire fiscalmente delle agevolazioni; avendo al contempo la possibilità di tenere idue mutui. Mel o può confermare? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Non posso confermarglielo, perchè in base alle mie conoscenze non si può effettuare la fusione catastale senza prima aver fatto quella urbanistica.

  76. Johnny

    Buongiorno Architetto, ho un quesito relativo alla possibilità di unire 2 appartamenti adiacenti con queste caratteristiche:
    – il primo appartamento è di proprietà di mia moglie al 100% (prima casa)
    – il secondo diventerà a breve di mia proprietà al 100% (prima casa), su cui pagherò un mutuo.
    Vorremmo unirli tramite una porta comunicante ma mantenere gli impianti separati e restare proprietari distinti, per poter rivendere in futuro uno dei due appartamenti in caso di necessità.
    È possibile? Quali pratiche devono essere attivate?
    Ha qualche consiglio in merito?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Non è possibile unire i due appartamenti se le proprietà sono diverse.
      Sinceramente, se dovete semplicemente aprire una porta e il vostro interesse è quello di mantenere distinti i due appartamenti, nulla vi vieta di farlo.
      Diversamente, se dovete realizzare opere edilizie, non è possibile nella condizione presente.

  77. antonio verrengia

    Buondì Architetto, vorrei acquistare un immobile composto da due appartamenti già comunicanti tra loro tramite una porta già accatastata, per poi accorparli… quali sono i lavori previsti per poter unificare al comune e catastalmente i due immobili? ad esempio, è obbligatorio unificare gli impianti?
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Non ho capito cosa vuol dire “tramite una porta già accatastata”.

  78. Simone

    Buongiorno Architetto, Le vorrei proporre un caso credo un po’ particolare. Palazzina composta da 3 appartamenti, per comodità diciamo A Piano terra A con ingresso indipendente, B Primo piano con ingresso indipendente, C Secondo piano con ingresso indipendente a piano terra e scala interna che attravarsa tutta la palazzina.
    Sono il proprietario del secondo piano C e recentemente ho acquistato il piano terra A. Vorrei aprire una porta sulle scale verso il piano terra A ed fondere quindi al catasto i due appartamenti. Vede impedimenti di qualche natura in questa operazione (sempre che sia “legalmente” possibile …)? Grazie mille in anticipo per la risposta.

    • arch. Carmen Granata

      Se ho capito bene, la scala che serve C è autonoma e non serve anche B. In tal caso secondo me è possibile la fusione con A, ma le ricordo che non è sufficiente fondere le unità solo al catasto.

  79. Emanuele

    Salve, Vorrei acquistare l’appartamento sopra al mio. Il mio l’ho comprato 8 anni fa con agevolazione prima casa. L’appartamento soprastante è completamente attiguo. Quindi facendo una semplice scala si unisce con due giorni di lavoro. Ho un mutuo già in essere.
    -Che lei sappia sarebbe possibile farne uno unico (mutuo) con una nuova agevolazione prima casa?
    -I lavori della scala possono eseguire con detrazioni, se si di che genere?
    -Avendo nel mio presente appartamento un giardino esclusivo con ingresso indipendente e una porta finestra già esistente (per eliminare l’aumento della quota condominiale, avendo in seguito due appartamenti piuttosto che uno) potrei farmi un ingresso indipendente sul giardino, così da eliminare le spese condominiali, tappando le porte che danno sulle scale?

  80. Luca

    Buongiorno Architetto,
    vorrei acquistare un appartamento posto allo stesso piano di quello già di proprietà ma non attiguo.
    È possibile unirli a catasto utilizzando quest’ultimo solo come ripostiglio, bagno e camera da letto?
    Grazie

  81. miguel

    una domani sto per comprare un appartamento al piano secondo e mi danno compreso nel prezzo al piano terra (salotto cucina)
    piano primo (due stanze e bagno)
    tutto collegato con scala comune che pero può essere utilizzata anche da un altro proprietario che ha due porte sulle scale.
    si possono fondere il tutto? mettendo come pertinenze il PT e PP al appartamento del P2?

    • arch. Carmen Granata

      Le abitazioni non sono pertinenze di altre abitazioni. E’ possibile fondere le unità immobiliari sui tre piani, ma deve realizzare una scala interna di uso esclusivo.

  82. MIchele

    Buonasera… ho un appartamento al primo piano di una palazzina (cotruzione 2006) dove vi abito da più di dieci anni e della quale ho usufruito delle agevolazioni prima casa.. Adesso vorremmo acquistare una mansarda (di soli 55 mq nata come lavatoio e poi passata ad abitazione) posta al quarto piano….. secondo lei potremmo usufruire di qualche agevolazione nell’acquistarla? E’ possibile fare una fusione di questi due appartamenti? Potrebbe essere considerata pertinenza?

    • arch. Carmen Granata

      Ovviamente non è possibile fondere immobili non adiacenti. Inoltre la mansarda non può essere considerata una pertinenza, perchè è un’abitazione.

  83. Sabina Varcasia

    Salve, desidererei acquistare un appartamento posto al piano superiore al mio appartamento. Poichè tale appartamento non è esattamente sopra l’appartamento di mia proprietà ma sovrapposto per una striscia di circa 1 metro, sarebbe possibile metterli in comunicazione mediante una scala interna? Grazie

  84. Carla

    Buongiorno Architetto,
    Da un potenziale acquirente mi viene proposto di andare a rogito per l’acquisto di due unità immobiliari (una grande e una piccola) dello stesso stabile modificando però l’accatastamento in modo tale che queste due unità abitative risultino uguali. Aprendo una porta potrei rendere le due unità abitative uguali, ma vorrei chiederle se la fusione si può dichiarare tale a livello catastale, se gli impianti elettrici e termosanitari non rispecchiano tale nuovo accorpamento. La ringrazio per la sua cortese attenzione.

    • arch. Carmen Granata

      Non ho capito cosa intende per “rendere uguali” le due unità immobiliari. A ogni modo qualunque modifica va dichiarata prima in Comune e poi al catasto.

    • Carla

      Buonasera Architetto,
      Per “appartamenti uguali” intendevo dire appartamenti della stessa metratura. Mi spiace di aver generato incomprensione nella mia domanda, alla quale spero sia ora possibile rispondere. Grazie nuovamente.

    • arch. Carmen Granata

      Grazie per la precisazione. La procedura da seguire resta comunque quella che le ho indicato: deve prima denunciare le modifiche in comune e poi procedere con la variazione catastale.

  85. Paolo

    Buongiorno.
    4 anni fa ho acquistato un immobile come seconda casa; ora tale immobile, a seguito sentenza di separazione, è diventato prima casa.
    Sto procedendo all’acquisto di un’unità attigua per allargarmi. Domanda:
    Posso richiedere agevolazioni acquisto 1° casa (ho intenzione di fondere le 2 uità) pur se vado ad annettermi al mio appartamento acquistato come 2°casa (ma ora 1° casa)??

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso no, perchè l’agevolazione riguarda la fusione con l’immobile per il quale si è usufruito dell’agevolazione prima casa. Ma senta anche il parere del notaio.

  86. Nicola

    Buongiorno. Sono in procinto di acquistare un appartamento sottostante il mio per poi procedere alla fusione e dunque crearne uno solo. Gli appartamenti si trovano in una palazzina di due piani composta al piano terra da un appartamento, al primo piano da un altro appartamento (quello che intendo acquistare) ed al secondo dal mio. Il piano terreno ha un ingresso esclusivo mentre gli altri due appartamenti ne hanno uno diverso e collegati da una scala, diciamo condominiale, che sarebbe in comune con tutti e tre gli appartamenti. Per tale ingresso non essendo mai stato utilizzato dal piano terreno non ho mai chiesto al proprietario di partecipare alle spese dovute per corrente elettrica e pulizia scale. Aggiungo inoltre che l’appartamento che intendo acquistare non è mai stato abitato in quanto facente parte di una procedura fallimentare. Pertanto la mia domanda sarebbe quella di sapere se posso unire i due appartamenti utilizzando la scala già presente installando un secondo portoncino di ingresso in un disimpegno presente in prossimità della prima rampa di scale ed eventualmente l’iter da seguire. Spero di essermi spiegato bene! Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Il suo caso è analogo a quello del sig. Marco della precedente domanda. La risposta vale quindi anche per lei.

  87. Marco

    Buongiorno,
    chiedo chiarimento ad un mio dubbio che vedo di spiegare quanto più chiaramente possibile.
    Sto acquistando con mio padre una villetta che si configura come palazzina, ovvero ha un corpo scala comune insieme ad un cortile esterno.
    Nella situazione attuale io ho:
    – un seminterrato e un piano terra, intestati ad A
    – un piano primo, intestato a B
    – una mansarda C
    Ogni unità, accatastata singolarmente, ha accesso dal corpo scala.
    L’idea nostra sarebbe:
    – papà prende seminterrato e piano primo, lasciandoli catastalmente separati poiché hanno destinazione d’uso differente
    – io piano primo e mansarda che vorrei fondere catastalmente ma non collegare dall’interno
    Visto che la scala è in comune potrei far figurare come collegamento del primo piano e mansarda tale scala? Mi viene da pensare ad una porta che rendi indipendente per questi due piani la porzione di scala ultima.

    • arch. Carmen Granata

      Innanzitutto credo che intendesse dire che suo padre prende il piano terra insieme al seminterrato.
      Cmq, se si trova un modo per chiudere la scala comune al primo piano, non penso ci siano problemi per utilizzarla come collegamento “privato” per la mansarda.

  88. Simone

    Buongiorno Architetto,
    pochi giorni fa mi sono visto recapitare una raccomandata dalla agenzia delle entrate, dove, mi viene richiesta la differenza dell’iva sull’acquisto di un appartamento contiguo fuso con un altro già di mia proprietà. Mi Spiego:
    nel 2011 acquistai un appartamento, dove usufruii dell’agevolazione fiscale prima casa.
    Nel 2015, liberatosi l’appartamento posto al piano superiore, decisi di acquistarlo. Nell’atto notarile del secondo appartamento fu esplicitamente evidenziato che, l’acquisto dello stesso, veniva effettuato al fine di essere unito al primo appartamento, posto al piano sottostante, usufruendo di agevolazioni fiscali (prima casa) anche su di esso. Fu subito aperta una SCIA per la ristrutturazione/fusione. Ad un anno di distanza, nel 2016 fu chiusa la SCIA e presentato al catasto la dovuta documentazione. Ad oggi risulto proprietario di un unico appartamento di mq xx con particella xx ecc.. ecc.. Dove posso aver sbagliato?

    • arch. Carmen Granata

      Può anche aver sbagliato l’Agenzia… risponda allegando tutta la documentazione attestante il rispetto degli adempimenti previsti.

  89. Andrea

    Buonasera Architetto,
    sono in procinto di acquistare un immobile composto da un grande appartamento e da un monolocale, già uniti per mezzo di una porta che li mette in comunicazione come da planimetria catastale in mio possesso. I due appartamenti sono accatastati distintamente, il monolocale ha una cantina di pertinenza e quello più grande ha un box interrato acquistato in un secondo momento. Io acquisterei con le agevolazioni prima casa, in comproprietà con la mia compagna, accorpandoli anche catastalmente se possibile. Le due unità immobiliari hanno proprietà differenti, nel caso specifico quello più grande è di proprietà della moglie, il monolocale è invece di proprietà del marito e della sorella del marito, dove vi viveva la madre (ragione per cui sono stati uniti). Mi è stato detto che al momento del rogito verrà tutto accorpato e che l’operazione consentirà le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa. Sorge il dubbio sulla fattibilità poiché esistono diversi proprietari, il box inoltre è stato acquistato successivamente ed accatastato a parte.
    La ringrazio in anticipo per la risposta.

    • arch. Carmen Granata

      I suoi dubbi sono leciti, perchè finchè i proprietari sono diversi non è possibile procedere all’accorpamento.

    • Andrea

      Grazie per la gentile risposta. Mi è stato detto che al momento del rogito posso richiedere di accollarmi le spese di nuovo accatastamento e procedere alla fusione potendo così usufruire delle agevolazioni per acquisto prima casa. In sostanza al rogito si scriverà che farò la fusione degli immobili e tanto basta per l’agevolazione. Mi chiedo quali siano i costi (in linea generale) di tale operazione di fusione catastale e fiscale e quali i tempi a decorrere dal rogito? Inoltre, nel caso, sarà costituito un solo immobile con le relative pertinenze di cantina e box?
      La ringrazio per la disponibilità.

    • arch. Carmen Granata

      Se la fusione la lei fa dopo il rogito, la questione è diversa (come può vedere dalla lettura di questo articolo).
      Le faccio presente però che non basta la fusione catastale, ma bisogna fare anche quella urbanistica. In tal caso, attenzione: se l’attuale porta di collegamento è stata fatta abusivamente, bisogna accollarsi anche i costi delle sanzioni, oltre a quelli per le pratiche.

    • Andrea

      La porta è presente nella planimetria del catasto in mio possesso, sia in quella dell’appartamento sia in in quella del monolocale. Ciò dovrebbe escludere che sia stata fatta abusivamente immagino.

    • arch. Carmen Granata

      No, assolutamente. Il catasto non è probatorio da questo punto di vista.
      Verifichi cosa è stato presentato in comune.

  90. Buonasera. Questo il mio quesito. Sto vendendo il mio appartamento che ha due garage, uno compreso nell’appartamento stesso e il secondo con una particella a parte. Il compratore mi ha chiesto di provvedere, a suo rimborso, alla fusione del secondo garage con l’unità abitativa PRIMA di rogitare. Leggendo qui mi sembra di capire che può farlo lui anche in un secondo tempo però facendo una nota nell’atto di acquisto. É corretto?

  91. Andrea

    Buongiorno Architetto,
    A breve acquisterò una vecchia casa colonica con annessi circa 1000 m2 di terreno. La casa è normalmente accatastata in comune ed è composta da 11 mini appartamenti (composti da 2 camere cadauno precisamente da cucina piano terra e camera 1 piano) con 11 numeri civici a se stanti e dalla visura catastale con 11 rendite catastali (una ogni appartamento di euro 79) è mio intendimento acquistare il tutto come prima casa per poi accorpare solo 6 di essi (tot. 600 m3) e demolire i restanti 5. Al di ristrutturare con demolizione e ricostruzione pari alla volumetria dei 6 appartamenti accorpati (600m3). E quindi usufruire degli incentivi fiscali sulla ristrutturazione. È possibile effettuare tale operazione? La ringrazio in anticipo per la sua risposta. Andrea

    • arch. Carmen Granata

      No. Se acquista con le agevolazioni prima casa, deve poi usare l’immobile come tale, non può demolirlo.
      Per le detrazioni fiscali invece non ci sono problemi, perchè non sono legate al requisito prima casa.

  92. RICCARDO DE PAOLIS

    Buonasera Architetto,
    il mio appartamento è di 100 mq e sarei interessato ad acquistarne uno attiguo di circa 50 per ottenere un unico immobile. Facendo parte di una palazzina nuova l’appartamento di 50 mq è ancora di proprietà dell’impresa costruttrice e quindi vorrei fosse l’impresa stessa ad effettuare eventuali lavori di fusione in maniera tale da avere direttamente un prezzo unico. La mia domanda è: nell’atto di compravendita è possibile includere anche i lavori oppure l’ampliamento devo trattarlo a parte? Nel primo caso, per usufruire delle detrazioni l’impresa deve lasciarmi un documento dove attesta il costo di operazioni straordinarie?
    La ringrazio in anticipo per la Sua risposta.

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso lei dovrebbe prima diventare proprietario e poi effettuare l’intervento, per cui non è possibile stipulare un unico atto.

  93. Simona

    Buonasera Architetto, ho acquistato in Milano un appartamento attiguo al mio che a suo tempo aveva già goduto delle agevolazioni prima casa. Il notaio mi ha accordato le agevolazioni anche per il secondo acquisto ma mi ha ricordato che dovro procedere entro 18 mesi (e non 3 anni come leggo nel suo articolo 2016) alla fusione. La mia domanda è la seguente: nella fusione potrò mantenere due cucine e quali sono gli interventi base assolutamente obbligatori per non incorrere in sanzioni e considerare fusi i due appartamenti. Avrei necessitá di conservare due cucine perché vorrei affittare qualche stanza. É possibile? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se legge attentamente il paragrafo “Entro quanto tempo effettuare la fusione di immobili?” vedrà che in realtà è preferibile effettuare la fusione entro un anno.
      Per considerare fusi i due appartamenti deve renderli comunicanti e presentare la variazione catastale a fine lavori.
      Per la presenza delle due cucine è opportuno informarsi in Comune: non ci sono prescrizioni generali che lo vietano, ma potrebbe esserci qualche norma locale.

  94. Mauro

    Buongiorno architetto grazie per i chiarimenti che sta dando.
    Le chiedo ancora se è necessaria l’autorizzazione del condominio per poter effettuare un foro nel solaio per unire due appartamenti sovrapposti. Ovviamente farei tutta la pratica in comune con un tecnico strutturista, ma non so se il via libera del condominio sia necessario o meno.
    Grazie in anticipo per la sua gentile risposta.

    • arch. Carmen Granata

      Non è necessaria l’autorizzazione del condominio, a meno che non sia esplicitamente previsto nel regolamento. Tuttavia è bene dare avviso che si intende procedere a questo intervento.

  95. giovanni zucchetti

    buonasera, vorrei acquistare il bilocale attiguo al mio trilocale per poi fare la fusione e renderlo un unico appartamento, il tutto con le agevolazioni prima casa. Il garage del bilocale, anch’esso attiguo al mio garage può essere fuso, anche con lavori edili se necessario, evitando di pagare Iva e Imu come seconda casa?

  96. Mauro

    Buongiorno Architetto,
    vorrei acquistare un appartamento attiguo al mio (acquistato con agevolazioni prima casa) con le agevolazioni prima casa e fonderli poi in un unico appartamento. Il mio attuale appartamento ha una pertinenza per cui vige l’obbligo di mantenerla 5 anni (la acquistai 1 anno fa con le agevolazioni prima casa). Secondo lei questa pertinenza può creare problemi durante l’accorpamento tra i due appartamenti? Essa diventa automaticamente pertinenza dell’unione dei due appartamenti? Non vorrei che con l’accorpamento fosse considerata come svincolo prima dei 5 anni e quindi andare incontro a sanzioni.
    Grazie in anticipo per la sua gentile risposta.

    • arch. Carmen Granata

      Non si preoccupi, la pertinenza diventa tale per l’intero immobile accorpato.

  97. alessio

    buongiorno, vorrei comprare una stanza dell’appartamento adiacente al mio; sull l’intero immobile del vicino grava ipoteca, è possibile comnque comprare una porzione\stanza?

    • arch. Carmen Granata

      Sì, ma il vicino deve procedere preventivamente al frazionamento dell’immobile.

  98. Alessio

    Buongiorno Architetto,
    Sto per acquistare un immobile di imprecisata data di fabbricazione e sicuramente ante 1942. In Comune non ci sono atti abilitativi ante 1987, il primo e un condono (l.47/85) rilasciato oggi (dicembre 2017) per un frazionamento in 3 porzioni ulteriori alle 6 già esistenti per un totale attuale di 8 unità. Nel condono si concede il frazionamento per una parte della mia futura abitazione (2 vani dei 4, circa il 40% della sup. tot.) pertanto il condono risulta parziale. Successivamente ci sono state altre pratiche edilizie anche con concessione edilizia e quindi parere favorevole della commissione edilizia (per altro con condono in itinere) che mostrano l’immobile nella sua interezza attuale ma non esistono tra queste pratiche per la fusione delle 2 unità. Sottolineo che catastalmente dal 1988 (accatastamento successivo alla richiesta di condono) l’immobile è in regola. Solo nel catasto di impianto del 1939, di cui è stato ritrovato solo una porzione dell’immobile (una unità non oggetto del condono ma facente parte dell’attuale consistenza/proprietà, che per altro era costituita da 3 vani al tempo di cui oggi solo 2 fanno parte dell’unità oggetto di compravendita). Dal catasto di impianto si comprende la distinzione delle 2 unità immobiliari (catasto fabbricati – quindi civile abitazione) una frazionata con il condono, l altra al ’39 facente parte di altra unità(con diversa consistenza). Oggi, per rogitare l’immobile è necessario regolarizzare urbanisticamente lo storico evolutivo. Quindi il comune mi chiede di redigere una CILA per la fusione delle 2 unità (fusione avvenuta in data imprecisata tra il 1939 ed il 1987 con la realizzazione di un varco in parete strutturale in muratura mista e senza tecniche e verifiche strutturali odierne. Posso giustificare il tutto in qualche modo? devo fare una CILA in Sanatoria con pagamento di sanzione di euro 1000,00? Devo fare una Scia con Genio Civile e quindi adeguare sismicamente l’intervento?
    La ringrazio anticipatamente

    • arch. Carmen Granata

      Deve fare una Scia per accertamento di conformità e adeguare sismicamente l’immobile.

  99. luigia mineo

    salve sono a chiederle un parere ho aquistato appartamento 28 anni fa in contanti in comunione dei beni con mio marito dopo 24 anni morto il mio vicino di casa abbiamo acquistato lappartamento attiguo intestandolo al figlio comunque da ristrutturare adesso il figlio convive e vorrebbe andare via e noi vorremmo accorpare lappartamento al nostro per poter fare zona giorno e zona notte basta demolire solo nezza parete potremmo usufruire di qualche agevolazione per non pagare come seconda casa solo le spese condominiali raddoppierebbero scusi ma sono proprio inesterta e poi visto che mio figlio la possiede da circa 5 anni per un nuovo acquisto nelle stessa citta sarebbe tassato o potrebbe usufruire anche lui di agevolazioni perche sarebbe sempre prima casa la rimgrazio scusi se sono stata prolissa

    • arch. Carmen Granata

      Per poter fare la fusione dovete acquistare la casa da vostro figlio.
      Vostro figlio se acquista un altro appartamento prima di aver venduto questo, non potrà comunque avere di nuovo le agevolazioni prima casa.

    • arch. Carmen Granata

      Non ci sono lavori obbligatori, basta che i due appartamenti siano comunicanti.

    • Giusy

      Ma possono rimanere con contatore luce, impianto gas e cucina? O devo eliminare una cucina, un contatore luce ecc. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Non è possibile avere più contatori (e neanche economicamente conveniente), mentre due cucine sì.

  100. Francesca

    Salve ho acquistato un appartamento a febbraio 2016 sovrapposto alla mia prima abitazione per ampliarlo e ho usufruito delle agevolazioni prima casa.
    A novembre 2017 a lavori finiti è avvenuta la fusione con il nuovo accatastamento.
    Il commercialista mi ha comunque presentato l’imu da pagare come seconda casa. È giusto?

    • arch. Carmen Granata

      Per i mesi in cui gli appartamenti sono stati separati, sì. L’agevolazione riguarda infatti solo le imposte per l’acquisto.

  101. monica buccioli

    In cosa si differisce allora l’acquisto di un immobile adiacente dall’acquisto di porzione di immobile adiacente?

    • arch. Carmen Granata

      Una “porzione” di immobile non si può acquistare. L’immobile deve prima essere frazionato, in modo che la porzione risulti accatastata separatamente e poi questa si può vendere.

  102. Bruno

    Buon Giorno.
    Sono il proprietario di un appartamento cointestato al 50% con mia sorella e di due box adiacenti (separati da un sottile muro).
    Il primo box è legato all’appartamento sopracitato, invece il secondo essendo slegato risulta classificato di seconda casa.
    Mia Sorella il prossimo anno, intende acquistare la mia “metà appartamento” tramite un regolare atto di acquisto.
    In seguito a breve tempo, anche io sarò intento ad acquistare un appartamento nuovo.
    Chiedo se sia possibile durante l’atto notarile di acquisto della mia nuova abitaizone unire i 2 box (Demolizione del muro) e legare il tutto al nuovo appartamento, in maniera da far risultare tutti i beni immobili in una unica proprieta e usufruire degli sgravi fiscali dedicati alle priorieta di classificate “prima casa”.
    Se la risposta è affermativa, chiedo se sia possibile elencare le operazioni necessarie per ottenere questa agevolazione.
    Anticipo i miei ringraziamenti.
    Cordiali saluti

    • arch. Carmen Granata

      Sì, deve fare una pratica per fusione dei due box, che così diventeranno l’unico box di pertinenza del suo appartamento.

  103. monica buccioli

    l’appartamento (cat A/2 60 mq) adiacente alla mia abitazione principale è in vendita; posso acquistarne la metà usufruendo delle agevolazioni prima casa se l’altra parte viene acquistata da un’altra persona (che comunque avrebbe diritto alle agevlazioni prima casa)?

  104. Giusy

    Gli appartamenti che vorrei accorpare hanno rispettivamente mq 140 e mq 96. Posso usufruire delle agevolazioni prima casa?
    La cucina ha una pedana di diciotto cm quindi l’alltezza della finestra è di 78 cm. L’altezza và calcolata da terra al telaio dell’infisso o al marmo del davanzale. Come posso rimediare per essere a norma? Basterebbe applicare una grata non invasiva? Spero in un suo consiglio? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      E’ plausibile che accorpando i due appartamenti si abbia un’abitazione signorile (A1) e quindi non si possa fruire dell’agevolazione.
      Per quanto riguarda l’altezza della finestra, va calcolata al di sopra del davanzale. Per essere a norma le consiglio di consultare il regolamento edilizio locale e, se non trova rifeirmenti chiari, rivolgersi direttamente al tecnico del Comune.

  105. Victor Hugo

    Salve Architetto! Vorrei acquistare una casa dove ci sono due alloggi uno sopra l’altro con due subalterni diversi Cat. A/2
    1° con 6 vani e rendita catastali euro 402,84
    2° con 7 vani e rendita catastali euro 469,98
    Le mie domande sono:
    – se faccio la fusione diventa una villa di lusso oppure sono dentro della prima casa? e quali sono i vantaggi e svantaggi.
    – Posso diventare l’alloggio già accatastato come una taverna e locali sgomberi.
    – Se non trovo una soluzione ed essendo In comunione di beni: posso avere un alloggio come prima casa e l’altro como secondo alloggio per non perdere tutte le agevolazioni.
    – Oppure devo fare separazione di beni per continuare noi entrambi come prima casa ma quale sarebbero i vantaggio ed svantaggi.
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Con la fusione è probabile che acquisti le caratteristiche di lusso. Per acquistare gli immobili separatamente e avere le agevolazioni prima casa per entrambi, non basta la separazione dei beni, dovete fare la separazione legale.
      Per info più dettagliate può richiedere qui una consulenza a pagamento:
      http://www.guidaxcasa.it/contatti/

  106. Manuela

    Buongiorno, vorremmo acquistare un appartamento attiguo al nostro per ampliare la metratura e farlo diventare un’unica unità abitativa. Vorrei sapere cosa comporterebbe a livello catastale e quindi di relative tasse (imu, rifiuti, ecc…). Si considererebbero sempre 2 unità abitative oppure anche a livello catastale è possibile modificare le unità?
    Grazie
    Cordiali saluti

  107. Giusy

    Ho una cucina che affaccia con due portafinestra su una veranda condonata. Vorrei abbattere il muro e ricavare un ambiente unico. E’ possibile farlo senza permesso? Grazie

  108. Veronica

    Buongiorno io e il mio fidanzato stiamo per acquistare cointestati una porzione di bifamiliare composta da 2 unità, 1 al pian terreno e una al primo piano. La vorremmo acquistare con l’agevolazione prima casa e chiedere la fusione delle 2 unità in quanto al primo piano faremo tutto l’appartamento, al piano terra faremo una taverna ed una lavanderia.
    È regolare l’acquisto delle 2 unità con l’impegno alla fusione entro 1 anno dall acquisto? Altrimenti l’architetto ci ha detto che il primo piano risulta come prima casa e il piano terra come secondo… Quindi IMU, doppia tassa rifiuti ecc. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, allo stato attuale sono due immobili diversi, quindi uno risulta seconda casa.

  109. giulia padrini

    Buongiorno, vorrei acquistare una casa con piccolo terreno adiacente alla mia proprietà ma staccata dall’edifico in cui abito che è prima casa. Posso comprarla con le agevolazioni prima casa di cui non ho mai usufruito perché è stata donata?

  110. Giusy

    Buongiorno,
    Io sono proprietaria di 4/6 con diritto di abitabilità e i miei figli di 1/6 ciascuno. Questo appartamento ha beneficiato delle agevolazioni prima casa.
    Vorrei acquistare l’appartamento adiacente ed intestarlo a me. Posso avere le stesse agevolazioni? Se no cosa posso fare? Grazie

    • Giusy

      Ma l’appartamento da unire può essere intestato solo a me ed usufruire della agevolazioni prima casa? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Come le ho detto, per usufruire delle agevolazioni gli appartamenti devono essere uniti. Per essere uniti, devono essere intestati alla stessa persona, quindi o acquista con i suoi figli oppure deve farsi intestare anche il loro 1/6.

  111. Elisabetta

    Buongiorno io ho una proposta di compravendita per il mio appartamento, la controparte aveva già acquistato da me un appartamento che é attiguo a quello in vendita. La controparte vorrebbe fare una fusione per poterlo intestare come prima casa, e ampliarsi, ma vorrebbe farlo prima del rogito. Vogliono incaricare un tecnico per le pratiche a spese loro ma devo firmare io le suddette pratiche. La mia domanda é questa é giusto farlo prima del rogito o possono farlo dopo, senza che io firmi niente? Grazie anticipatamente

    • arch. Carmen Granata

      Devono per forza farlo dopo. Come farebbero altrimenti a unire un appartamento di loro proprietà con un altro che ancora non lo è?

  112. Marco

    Buongiorno, sono in procinto di acquistare un’abitazione con le agevolazioni prima casa, visto che ne ha i requisiti. Entro breve mi piacerebbe acquistare anche l’abitazione vicina, che ha già un ingresso comune con la prima casa. Acquistando la seconda casa e facendo una fusione delle due, sforerei il limite dei 240mq e quindi diventerebbe prima casa di lusso. C’è il rischio che mi vengano revocati gli incentivi prima casa sulla prima abitazione che ho acqusitato e che al momento dell’acquisto aveva tutti i requisiti richiesti? O semplicemente non mi verranno concesse le agevolazioni sull’acquisto della seconda casa con fusione in una unica? Inoltre chiedo, essendo le abitazioni vecchie e costruite prima del decreto del 1969 per la regolamentazione delle case di lusso, devo comunque far riferimento a quel deceto o al precedente del 1961? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se acquista la seconda casa prima che siano passati 5 anni può perdere le agevolazioni già avute.
      Il decreto di riferimento per i requisiti di lusso è quello del ’69.

  113. Andrea

    Buongiorno,
    sono in procinto di acquistare una casa indipendente con scala centrale, separata al catasto in 2 unità distinte esattamente a metà dell’unica scala che unisce piano terreno e piano primo.
    l’ingresso è unico cosi come il civico.
    gli intestatari sono per un immobile la Sig.ra “Rossi” e per l’altro la Sig.ra “Rossi” e la figlia. risulta per loro non possibile effettuare la fusione dell’immobile in quanto non coincidono i proprietari.
    Si rendono disponibili a corrispondere tutte le spese necessarie in futuro per l’accorpamento.
    la domanda mia è se noi acquistiamo i 2 immobili con espressa intenzione sull’atto di accorpare in unico immobile, dovremo fare 2 atti di acquisto differenti o l’atto di acquisto dei 2 immobili potrà essere uno unico?
    spero di essermi spiegato.
    grazie in anticipo per il tempo dedicatomi,

    • arch. Carmen Granata

      Certo che può essere unico. Potrebbe esserlo anche se i due immobili fossero separati.

  114. Jessica

    Buongiorno,
    nel caso di acquisto di 2 immobili (uno sopra l’altro) all’asta per procedura fallimentare, è necessario comunicare al termine dell’asta l’intenzione di unire i due appartamenti e considerarli entrambi come prima casa? in questo caso potrei beneficiare di tutte le agevolazioni per acquisto prima casa?
    gli immobili però sono già accatastati separatamente, quindi al catasto risulteranno 2 unità fino a che i lavori di unione non saranno terminati e il tecnico incaricato non abbia presentato l’apposita variazione catastale, in questo caso risulterebbe che sono proprietaria di 2 immobili divisi di cui uno prima casa e uno non? o le agevolazioni prima casa valgono su tutti i fronti anche prima del nuovo riaccatastamento?
    grazie
    Cordiali saluti

    • arch. Carmen Granata

      Anche se gli immobili sono due, può acquistarli come prima casa esprimendo nell’atto di acquisto l’intenzione di procedere alla fusione entro breve termine.

  115. Valentina

    Salve,
    sono in procinto di acquistare un’indipendente composto da 2 appartamenti uno sopra l’altro e con le seguenti caratteristiche:
    – appartenenti allo stesso proprietario venditore
    – 190 mq coperti + 25 mq di cortile interno
    – utenze separate
    – scala che collega internamente i due appartamenti già installata
    Essendo una coppia non sposata, con queste premesse è più conveniente acquistare le proprietà intestandole separatamente una ciascuno e fruire delle agevolazioni di prima casa (una cadauno) oppure effettuare una fusione all’atto del rogito e fruire comunque delle agevolazioni prima casa ma in quanto blocco unico e cointestato? Grazie
    Valentina

    • arch. Carmen Granata

      Secondo me la prima soluzione, perchè nel secondo caso l’immobile potrebbe acquisire caratteristiche tali da far perdere le agevolazioni prima casa.

  116. Luca

    Buongiorno, sono interessato all’acquisto dell’appartamento adiacente a quello in cui abitiamo io e mia moglie, con l’obiettivo di unificarli.
    L’attuale appartamento è intestato a mia moglie mentre quello adiacente lo acquisterei io, ovviamente dopo aver venduto la mia “prima casa”.
    Qual è la soluzione ottimale ed allo stesso tempo “più corretta” a livello fiscale ed in ambito catastale per procedere all’unione delle 2 unità abitative?

    • arch. Carmen Granata

      Come ho spiegato in altri post, per poter unire i due immobili, la proprietà deve risultare la stessa.

  117. Antonino Paratore

    Buongiorno a lei.
    Nel gennaio 2014 io e mia moglie abbiamo acquistato un appartamento attiguo al nostro specificando nel contratto l’intenzione di unire i due appartamenti. Purtroppo per vari motivi burocratici e non, la fusione catastale è avvenuta soltanto a gennaio 2017. Adesso il comune di residenza (Furnari, ME), mi chiede tre anni di arretrati sul secondo appartamento considerandolo come seconda casa dalla stipula del contratto (gennaio 2014) fino alla fusione catastale (gennaio 2017).
    E’ corretto, o esiste un lasso di tempo per la procedura di fusione catastale del quale è possibile beneficiare?
    Grazie tante.

    • arch. Carmen Granata

      Il catasto fa fede solo per i tributi. Finchè gli immobili sono stati separati all’Agenzia delle Entrate, al Comune risultano sempre due case e quindi come tali le vengono richiesti i tributi.

  118. Sergio

    Buongiorno, io sono in trattativa per l’acquisto dell’appartamento sotto il mio (appartamento di proprietà della ditta costruttrice). In un futuro vorrei fare la fusione con il mio appartamento ma al momento non ne ho necessità. Per accorparli formalmente ed usufruire dell’acquisto come prima casa, quali opere devo fare? Posso lasciarli separati ?
    Le utenze sono solo gas cucina (che non mi serve) e allaccio elettrico che posso non avere perché posso collegare insieme i due impianti. Tutte le altre utenze (riscaldamento acqua calda e fredda) sono regolate da contatori condominiali per la suddivisione delle spese riferite ai contatori generali del condomino. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      La norma è chiara: per avere le agevolazioni l’unità immobiliare deve essere unica.

  119. Angelo

    Buonasera architetto, sono già proprietario di immobile acquistato 10 anni fa prima del matrimonio e su di esso a suo tempo ho beneficiato delle agevolazioni prima casa. Ora con mia moglie (sposati in comunione dei beni) vorremmo acquistare un alloggio adiacente di più piccola metratura per unirli. Mia moglie non è proprietaria di immobili. È tecnicamente possibile procedere in tal senso? Esiste un modo per usufruire entrambi delle agevolazioni prima casa? Anche se gli immobili saranno intestati in maniera diversa (uno di mia esclusiva proprietà e l’altro in comunione) è possibile ottenere l’unione fiscale ai fini dell’esenzione Imu? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      La fusione non è possibile se gli intestatari sono diversi: dovrebbe fare in modo che sua moglie diventi proprietaria anche del primo immobile, donandole la comproprietà. Le consiglio comunque di sentire il parere di un notaio.

  120. alessandro

    Buongiorno, mia moglie è proprietaria di una casa (prima casa) e eravamo in trattativa per acquistare l’immobile adiacente che però volevo intestare a me.
    E’ possibile evitare di pagare l’imu su entrambi gli immobili anche se con due intestatari differenti oppure mi prospetta altre soluzione.

    • arch. Carmen Granata

      Per non pagare l’Imu prima casa, i due immobili devono essere materialmente fusi e quindi essere di proprietà dello stesso soggetto.

  121. Noe

    La ringrazio per la celerità.
    Ancora un dubbio. Le APE dovranno essere relative allo stato degli immobili originariamente? Perché, grazie ad un comodato, ho già aperto cila e iniziato i lavori, pertanto al momento dell’atto la classe energetica dell’immobile accorpato e ristrutturato sarà molto diversa.

    • arch. Carmen Granata

      L’Ape deve riguardare lo stato dell’immobile al momento in cui sarà venduto. Anche se i lavori sono già iniziati, catastalmente le unità saranno 2 e quindi 2 le certificazioni. Tuttavia, visto che le prestazioni energetiche cambieranno al termine dei lavori, lei dovrà comunque produrre un Ape, per cui le consiglio di ultimarli prima e comprare poi.

  122. Noemi

    Buongiorno, sto acquistando 2 appartamenti attigui che accorperò in un’unica unità abitativa. Le unità appartengono allo stesso proprietario, mio parente. A lui occorreranno 2 certificazioni energetiche per la vendita? E basterà comunque un unico atto notarile?

    • arch. Carmen Granata

      E’ possibile redigere un’unica certificazione energetica quando le unità immobiliari hanno le medesime caratteristiche dimensionali, di esposizione e impiantistiche.
      L’atto notarile può essere tranquillamente unico.

  123. francesco

    buongiorno, la mia compagna deve acquistare due appartamenti in villa con due appartamenti uno sopra l’altro collegati già da una scala sono catastati entrambi A7 di 100 mq l’uno puo acquistare come prima casa e fare la fusione pero ci hanno allarmato dicendo che potrebbe essere classificata A8 e quinde decadere dalla agevolazione prima casa. Mi puo dare informazioni certe a fare questo passo prima di ritrovarci sanzioni? grazie per il servizio di consulenza

    • arch. Carmen Granata

      L’informazione che le hanno dato è corretta: con la fusione l’immobile potrebbe diventare di lusso e quindi perdere le agevolazioni.

  124. Sergio

    Buongiorno, io sono proprietario di un appartamento che ho acquistato come prima casa con mutuo prima casa. Vorrei comprare l’appartamento sottostante per farne uno unico con una scala interna. Posso richiedere il mutuo come prima casa anche per questo?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Queste sono agevolazioni concesse dalle banche, quindi bisogna verificare presso gli istituti di credito.

    • Sergio

      Grazie per la celere risposta. Le chiedo se l’immobile può essere comprato con l’iva al 4% come prima casa.
      Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Quindi acquista dal costruttore? Sì, può usufruire dell’Iva agevolata, purchè si impegni a effettuare la fusione prima possibile.

  125. Paolo

    Buon giorno.
    A cosa si riferisce la data di 1 anno per la fusione?
    Ho la data di fine lavori entro l’anno e la registrazione a catasto dopo l’anno. Vale la data di fine lavori o la data di registrazione della fusione?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Di solito non si può presentare fine lavori senza la variazione catastale…

  126. Buongiorno, abbiamo da poco comperato casa con benefici prima casa, con box pertinenziale. Ora esiste la possibilità di acquistare un box contiguo a quello già comperato. Esiste la possibilità di acquistare con benefici prima casa, se dichiariamo in rogito la volontà di accorpare il box all’esistente? (in pratica la domanda è: quanto scritto nell’articolo, vale anche per le pertinenze?)

    • arch. Carmen Granata

      Per estensione dovrbbe essere così. Però siccome la risoluzione non fa alcun riferimento alle pertinenze, le consiglio di chiedere direttamente all’AdE.

  127. Vincenzo

    Buongiorno, dovrei acquistare due appartamenti attigui di due piani di circa 55 metri a piano sotto in entrambi ci sono due garage di circa 60 metri
    Facendo unione posso usufruire di agevolazioni prima casa ?
    Grazie vincenzo

  128. cristina

    Buongiorno Arch. Granata,
    ho acquistato 5 anni fa il sottotetto (categoria C/2) dell’immobile che ora vado a comprare come prima casa (primo piano e piano terreno), posso chiedere le agevolazioni prima casa per entrambe con l’intenzione di accorpare il tutto?

    • arch. Carmen Granata

      No, non può chiedere l’agevolazione su una pertinenza già acquistata, ma sulla casa che va ad acquistare sì.

  129. David

    Buonasera arch. Granata,
    l’acquisto avverrebbe direttamente dal costruttore quindi potremo avvalerci della detrazione del 50% sul 25% del valore dell’appartamento o se possibile dei due appartamenti.
    Grazie per l’aiuto.

    • arch. Carmen Granata

      Allora in tal caso dovete acquistare per forza due immobili separati per usufruire della detrazione su 192.000 euro e deve risultare dal rogito.

    • David

      Grazie ancora arch. Granata,
      per la Sua risposta, come da Sua indicazione terremo i due appartamenti separati al rogito.
      Quanto dovremo aspettare prima di poterli unire dopo il rogito?
      C’è un lasso di tempo che dobbiamo attendere per non perdere il diritto alla detrazione doppia (1 anno, 5 anni, 10 anni)? oppure possiamo unirli (almeno urbanisticamente) già dopo un anno?
      Grazie mille ancora.

    • arch. Carmen Granata

      Non mi pare ci sia un termine da far trascorrere per effettuare la fusione (chiedere comunque chiarimento all’AdE).
      Preciso che, in ogni caso, se si fa fusione urbanistica è obbligatorio procedere anche a quella catastale dopo il termine dei lavori.

  130. David

    Buongiorno arch. Granata,
    Le scrivo per un caso particolare.
    Io e mia moglie abbiamo visto il progetto in un immobile che stanno restaurando (demoliscono tutto e mantengono solo la struttura portante per poter usufruire delle agevolazioni per ristrutturazione). Nel progetto ci sarebbero due appartamenti distinti ma contigui che noi vorremo acquistare e unire in un’unica unità.
    Poiché ad oggi il tutto è in costruzione c’è solo il progetto e non vi sono ancora le cartine catastali che verranno depositate a fine lavori tra 2 anni.
    Come possiamo fare per usufruire della detrazione fiscale del 50% per ristrutturazione per entrambi gli appartamenti (96.000 x 2) e non solo per l’unione dei due (96.000)?
    Dobbiamo tenerli separati nel rogito e al catasto e procedere solo poi all’unione?
    Possiamo acquistarli separati al compromesso e poi al rogito far figurare che abbiamo fatto i lavori per unirli registrando al catasto una sola unità?
    Come possiamo fare?
    Grazie mille per il prezioso aiuto che potrà darmi.
    Buona giornata

    • arch. Carmen Granata

      Per poterle rispondere ho bisogno di sapere se acquistate da un’impresa (e quindi vi avvalete dell’agevolazione per l’acquisto) o da un privato (e in questo caso le agevolazioni spetterebbero a lui ma si trasmetteranno a voi automaticamente al rogito).

  131. patrizia

    Buongiorno, nessun errore. Ho pagato IVA 2% per l’appartamento e IVA 9% per box (per questo non si poteva applicare IVA prima casa in quanto ho già un box).
    Le chiedo cortesemente anche questa precisazione: ma per non essere classificato come immobile A/1 è sufficiente soddisfare (per gli appartamenti in condominio) il criterio di superficie totale inferiore a 240 mq, escluse le parti scoperte? o intervengono altri fattori?
    Grazie ancora.

    • arch. Carmen Granata

      Quelle sono le imposte di registro, non l’Iva…
      Per non essere classificato come A/1 ci sono altri requisiti, oltre alla superficie.

  132. patrizia

    Grazie per cortese risposta.
    Ma nel conteggio come abitazione principale si considereranno tutti e due i box (anche se uno non può essere pertinenza dell’appartamento, cioè ho pagato IVA al 9% e pagherò IMU) o alla fine verrà considerata solo la fusione dei due appartamenti e 1 solo box?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      I box sono entrambe pertinenze, ma solo su uno si può godere dell’esenzione Imu.
      L’iva al 9% non mi risulta: forse è un errore?

  133. Patrizia gentili

    Buonasera, al mio appartamento (prima casa, categoria A/2, 89 mq escluse le superfici scoperte e box di 15 mq) unirò appartamento adiacente di identiche caratteristiche ma box più grande (29 mq) scopo ampliamento abitazione principale.
    Secondo il decreto del 1969 l’abitazione risultante sarà ancora categoria A/2 cioè non diventa abitazione A/1,A/8,A/9……giusto?
    Grazie per aiuto.

    • arch. Carmen Granata

      A9 sicuramente no, ma se diventerà A1 o A8 non posso escluderlo, viste le dimensioni.

  134. Elisa

    Buongiorno, io e il mio compagno abbiamo da poco acquistato con un mutuo agevolato per prima casa un immobile, sia il mutuo che l’immobile sono cointestati, ora è in vendita anche il piccolo appartamento attiguo che vorremmo comprare, in contanti, per ampliare il nostro.
    Quello che vorremmo sapere è:
    – il nuovo appartamento potrà essere acquistato godendo nuovamente delle agevolazioni fiscali per prima casa?
    – potrà essere cointestato?
    – l’unificazione dei due appartamenti in che tempi dovrà avvenire?
    – qual è iter burocratico da rispettare?

  135. Giovanni Schilirò

    IN RIFERIMENTO ALLA SUA RISPOSTA DEL 23 GIUGNO. Anch’io ho delle perplessità
    sul convenzionare un appartamento già acquistato e di proprietà (non vi è alcun mutuo gravante), ma la proposta viene direttamente dell’ufficio tecnico del comune!!
    chiederò ulteriori delucidazioni

  136. Giovanni Schilirò

    La ringrazio per la prontezza della sua riposta, al mio commento di ieri 22.06.17.
    Il suggerimento di un possibile convenzionamento dell’appartamento principale, già ultimato ed acquistato in regime libero, origina dall’Ufficio preposto del Comune, ed anch’io sono rimasto perplesso per una tale possibilità.
    probabilmente unica possibilità è il deconvenzionamento del secondo appartamento, e successivo accorpamento, con lievitazione dei costi, in quanto ritengo sia necessario un ulteriore atto notarile.

  137. Fabrizio

    Buongiorno,
    mi sono aggiudicato ad un’asta giudiziaria un appartamento adiacente al mio. Richiedendo l’applicazione delle agevolazioni prima casa ho dichiarato che avrei proceduto alla fusione nei tempi tecnici necessari e che non si sarebbe trattato, a fusione conclusa, di un immobile di lusso.
    Ora è tutto bloccato perché l’agenzia delle entrate ha dato parere negativo, e pretende il pagamento delle imposte come seconda casa, sostenendo che i requisiti (?) devono essere posseduti al momento dell’acquisto e che la sola intenzione di fondere gli immobili non è rilevante.
    A me la cosa sembra in totale contraddizione con la loro stessa circolare 142/E del 2009.
    Vorrei ricevere un vs parere, se possibile. Nel caso, ci sarebbero i termini per un ricorso?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, la richiesta dei requisiti già al momento dell’acquisto è indubbiamente in contrasto con lacircolare.

  138. Maria angela

    Per fare la fusione dei due immobili con due intestatari diversi dovrò affrontare delle spese fisse come ha scritto nella precedente mail giusto? Quant è la spesa indicativamente grazie

    • arch. Carmen Granata

      La spesa consiste essenzialmente nella stipula di un atto in cui i due coniugi si donano reciprocamente il 50% dell’immobile posseduto. Quindi occorre chiedere un preventivo a un notaio.

  139. vincenzo de franco

    Ho acquistato l’immobile adiacente a quello in cui risiedo di proprietà di mia moglie, stesso civico in condominio. Non avendo altre case di proprietà ho acquistato con le agevolazioni prima casa. Intendo procedere all’accorpamento ai fini IMU ma intanto posso scaricare gli interessi passivi e le spese per il mutuo?

  140. anto

    Salve ho iniziato pratiche per la fusione di 2 appartamenti ma non ho ancora completato l’iter poiché manca l’autorizzazione del genio civile. Intanto sono decorsi i 3 anni dall acquisto del secondo appartamento pertinenziale per il quale ho fruito delle agevolazioni prima casa. Ora l’agenzia delle entrate ha dichiarato decadenza benefici+sanzioni. DEVO pagare anche se il ritardo non è dovuto ad una mia colpa? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se ritiene che la colpa non sia sua dovrebbe presentare un ricorso all’AdE.

  141. Maria

    Buongiorno, prima del matrimonio io e mio marito abbiamo acquistato due appartamenti contigui accendendo due mutui con due diverse banche. Ai fini delle dichiarazioni fiscali beneficiamo entrambi delle detrazioni come prima abitazione mentre, ai fini IMU, la sua è considerata seconda casa. Vorremmo adesso unificare catastalmente le due abitazioni. Premesso che di fatto abbiamo già provveduto ad aprire un varco e a rendere comunicanti i due appartamenti, chiedevo se questo potrebbe comportare problemi al momento della formale fusione dei due immobili e se, in presenza di due mutui distinti, tale fusione è comunque possibile. Grazie e buon lavoro.

    • arch. Carmen Granata

      Per fondere i due immobili dal punto di vista catastale, devono risultare entrambi della stessa proprietà.

  142. giovanni

    devo comprare un appartamento e trovo la seguente situazione: immobile catastalmente corrispondente allo stato di fatto, proveniente da una fusione di due appartamenti.
    Urbanisticamente tale fusione non è stata comunicata.
    adesso la proprietà ha deciso di vendere l’immobile tornando alla originale situazione, ovvero due appartamenti.
    Cosa bisogna fare in questo caso?
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Per vendere deve ovviamente esserci conformità urbanistica e catastale. Dal punto di vista catastale non dovrebbero esserci problemi a frazionare. Dal punto di vista urbanistico, se occorre eseguire dei lavori, bisognerà per forza di cose denunciare l’accorpamento abusivo e pagare la sanzione.

  143. MARIA ANGELA

    buon giorno dispongo di un immobile piano terra di cui sono proprietaria da un anno e mezzo come prima casa ma non ci abito perchè vivo al primo piano con mio marito… cosa mi comporta se dovessi fare la fusione dei due immobili facendo una scala interna? in questo modo ho diritto di tutte le agevolazioni fiscali?

    • arch. Carmen Granata

      Sì, se l’immobile non acquista le caratteristiche di “lusso”.

    • Maria angela

      Che spese dovrò sostenere? In questo modo ho diritto di tutte le agevolazioni fiscali? grazie buona serata

    • arch. Carmen Granata

      Le spese per i lavori, quelle tecniche e quelle per oneri e diritti al Comune. Potrà avere tutte le agevolazioni prima casa.

  144. lorenzo

    Buon giorno Architetto,
    mia moglie lo scorso anno ha acquistato un’appartamento sottostante a quello di mia proprietà. Noi vorremmo procedere con l’accorpamento. Nell’atto notarile però non abbiamo specificato la volantà di effettuare la fusione. ci sono dei vincoli?
    grazie buona giornata

    • arch. Carmen Granata

      La dichiarazione nel rogito serve solo per poter usufruire delle agevolazioni prima casa per l’acquisto.
      Voi evidentemente non ne avete usufruito, ma nulla vi vieta di accorpare i due immobili quando volete.

  145. giuliana

    Buon giorno,
    vorrei sottoporre alla Vs. attenzione questa situazione
    – Appartamento A piano terra e Garage D: proprietà= soggetto X usufrutto + soggetto Y (=minorenne figlio di X) nuda proprietà (acquistato 10 anni fa da Impresa senza mutuo, godendo di Iva agevolata 4% prima casa)
    – Appartamento B al piano primo e Garage E: proprietà= soggetto X (acquistato 1 anno fa da privato, godendo di imposte prima casa e mutuo prima casa) – Risoluz Ag Entrate 142/2009 + circolare 38/2005-.
    Dopo lavori di ristrutturazione Appartamenti A e B sono stati uniti di fatto da Scala comunicante in un’unica abitazione non di lusso trasformando A in zona giorno e B in zona notte.
    Al Catasto: Appartamento A, rendita 100, cat. A3, porzione di u.i.u unita di fatto con Appartamento B, rendita attribuita alla porzione di uiu ai fini fiscali.
    Al Catasto: Appartamento B, rendita 150, cat. A3, porzione di u.i.u unita di fatto con Appartamento A, rendita attribuita alla porzione di uiu ai fini fiscali.
    CALCOLO IMU:
    solo su secondo garage acquistato?
    In quanto di due appartamenti uniti di fatto e registrati al catasto come uiu unite di fatto reciprocamente, le considero prima casa non di lusso
    grazie

  146. maria

    Buon pomeriggio,
    volevo sottoporle una questione.
    L’anno scorso io e mio marito (in regime di separazione di beni) abbiamo acquistato singolarmente due unità imm separate catastalmente, p.terra e p.piano, godendo così entrambi delle agevolazioni prima casa.
    Adesso in fase di dichiarazione di redditi il mio commercialista, sostiene che una sola può godere dell’esenzione Imu, ma sull’altra va pagata. Noi entrambi abbiamo trasferito la residenza, ovviamente essendo una villetta indipendente tutte e due le unità imm hanno lo stesso indirizzo e civico.

    • arch. Carmen Granata

      Sì, però se le due abitazioni sono rimaste separate, corrispondono a due sub catastali diversi: voi abitate solo uno dei due? In caso affermativo, l’altro è disabitato?

    • maria

      Sì, sono due sub catastali diversi, noi li abitiamo entrambi senza averli unificati.
      Il p.terra è intestato a mio marito, ed il p.piano a me.

    • arch. Carmen Granata

      I dati catastali sono utilizzati per attivare le diverse utenze: se sono utilizzati solo quelli di una delle due abitazioni, non si può dire al fisco che i due proprietari abitano in due abitazioni diverse.

  147. Dario

    Salve, a Febbraio 2017 ho acquistato un’appartamento sopra del mio, con la dichiarazione resa anche in atto notarile di utilizzarli entrambi come prima cosa. Faccio presente che in tale stabile esistono solo questi due appartamenti con un unico ingresso. Le domando come mi devo comportare in fase di conteggi IMU e Tasi.

    • arch. Carmen Granata

      Finchè i due immobili non saranno uniti a tutti gli effetti, quindi comunicando l’accorpamento al Comune e al Catasto, avrà l’esenzione Imu e Tasi solo per uno dei due.

  148. Umberto

    BUONGIORNO, sono in procinto ad acquistare un appartamento e fare una fusione con il mio. Vivo in condominio e chiedo se posso lasciare, dopo la fusione, i due ingressi posti sullo stesso pianerottolo. Grazie

  149. Ilda Lombardo

    Buongiorno, nel 2003 abbiamo acquistato l’appartamento adiacente a quello dove abitiamo, lo abbiamo ristrutturato, aperto una porta e quindi lo abbiamo unito al nostro che era diventato insufficiente.
    L’architetto della ditta ci ha consigliato di lasciare due unità distinte e così abbiamo fatto. In realtà paghiamo molto di IMU perchè è considerata seconda casa. Secondo Lei ci converrebbe accorparle catastalmente? La casa è A3. Ci costa di IMU 710 euro io ed idem mio marito sia a giugno che a dicembre.(siamo in comunione di beni). Grazie mille . Ilda Lomardo.

    • arch. Carmen Granata

      L’accorpamento è conveniente se l’immobile ottenuto non acquisisce le caratteristiche di “lusso”.

  150. Davide

    Gentilissimo architetto sono in procinto di acquistare l appartamento attiguo al mio immobile di residenza (prima casa)con l intenzione di costituire un unico immobile.Le chiedo pertanto se potrò godere delle detrazioni prima casa ( imposta di registo2%)? Grazie e cordiali saluti.

    • arch. Carmen Granata

      Se rispetta tutte le prescrizioni indicate nell’articolo, sì.

  151. Alessandro Anselmo

    Buongiorno, anch’io e mia moglie siamo prossimi ad acquistare l’appartamento adiacente al nostro. Tutt’ora sono il solo proprietario dell’appartamento dove entrambi abitiamo e abbiamo la residenza e mia moglie acquisterebbe l’abitazione adiacente per poi fare i lavori per unire i 2 alloggi (parliamo di 100 mq ca.) in quanto io non ho la possibilità di accollarmi un altro mutuo.
    Il notaio ci ha detto che per prima cosa mia moglie deve comprarsi l’appartamento e quindi può usufruire delle agevolazioni prima casa, ma per unirle bisogna fare un altro atto notarile dove io “dono”metà del mio appartamento a lei e lei metà del suo a me. Ė corretto? Se si, un altro atto notarile quanto ci costerebbe?
    Mia moglie ė obbligata a prendere la residenza o può mantenerla dov’ė adesso?
    Spero di aver spiegato bene la situazione.
    Ps:al momento le utenze del nuovo appartamento sono staccate in quanto le attaccheremo alle mie già esistenti

    • arch. Carmen Granata

      Il notaio vi ha detto la cosa giusta ma il prezzo dell’atto dovete chiederlo a lui! 🙂
      Per la residenza non credo ci siano problemi, visto che il civico resta lo stesso.

  152. alberto campisi

    Buongiorno architetto,

    lo scorso anno (Maggio) 16 ho acquistato un appartamento adiacente a quello occupato da me e mia moglie. Il notaio ha certificato in fase di rogito la nostra intenzione di unificare le particelle entro l’anno per poter usufruire delle varie agevolazioni prima casa, compreso un mutuo prima casa. Da Aprile i lavori sono praticamente terminati (entro l’anno) e la situazione catastale riflette già la nuova configurazione dell’appartamento. In questi giorni, al momento della dichiarazione dei redditi, chi mi aiuta nella stesura della stessa è incerto sulla possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo contratto, per tutto il periodo precedente la fine dei lavori di unificazione delle particelle, in pratica fino ad Aprile. Personalmente sono di parere contrario, ma naturalmente mi rimetto al suo giudizio, perchè allora anche tutti gli altri benefici (compresa l’IVA agevolata al 10%) dovrebbero essere sospesi fino all’avvenuta certificazione da parte del catasto dell’avvenuto accorpamento, ma allora che utilità avrebbe avuto l’impegno preso al momento del rogito? Cordiali Saluti

    • arch. Carmen Granata

      Io la penso come lei. Le agevolazioni dovrebbero valere da subito, fermo restando che se si appura che i lavori non sono terminati entro l’anno, vengano revocate.

  153. anna

    buongiorno, ho già di proprietà un appartamento di 77 mq, ora vorrei acquistare quello contiguo al mio a cui verrà poi unito tramite l’apertura di un varco porta in un muro non portante. L’appartamento diventerà quindi di circa 146 mq a piano terra più 37 mq nel seminterrato accatastato come ripostiglio/wc.
    Il tecnico del comune mi parla di un contributo da pagare per accorpamento di immobili per un immobile che diventa di più di 150 mq. Di cosa si tratta esattamente? Lui era molto titubante e non ha saputo dirmi esattamente a che spesa andrò incontro e di cosa si tratta questo contributo? Il tutto come prima casa.

    • arch. Carmen Granata

      Non esiste nessuna norma di questo tipo a livello nazionale. Probabilmente il tecnico si riferisce a qualche prescrizione prevista dalla vostra strumentazione urbanistica.

    • Giovanni Schilirò

      gente.ma Architetto ho apprezzato la prontezza e chiarezza delle sue risposte, e le rivolgo le seguenti richieste.
      In riferimento alla sua puntuale risposta del 30 maggio, unione di un appartamento ad edilizia libera, con monolocale attiguo, in regime convenzionato, nel mio caso perfettamente analogo, unica differenza l’acquisizione di un secondo garage e cantina, al fine di limitare le spese, è stato ipotizzato di de-classare a convenzionato, l’appartamento già acquistato ad edilizia libera, limitandosi quindi ad un rogito per la convenzione.
      È fattibile una tale soluzione?
      In caso affermativo la durata della nuova convenzione sull’ex appartamento principale, sarà uguale al periodo restante della convenzione già in essere?
      Sara necessario infine pagare ONU su seconda autorimessa, una volta avuto accorpamento delle due unità?
      Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Mi scusi, ma non capisco come si possa rendere “convenzionato” un immobile già esistente e ultimato…
      Per quanto riguarda le pertinenze, ovviamente se i due appartamenti si accorpano, andrà pagata Imu sulla seconda.

  154. Diego Chiadò

    Buongiorno, dispongo già di un alloggio acquistato come prima casa in edilizia libera, ora vorrei acquistare l’alloggio a fianco che invece è convenzionato. Ho chiesto all’ufficio tecnico il quale mi dice che non è possibile fondere due unità una in edilizia libera e l’altro convenzionato, mi dicono che l’unico modo e riscattare l’alloggio convenzionato liberandolo dai vincoli e poi procedere con l’accorpamento.
    Volevo sapere se è vero e proprio cosi sono obbligato a pagare gli oneri di urbanizzazione dell’alloggio convenzionato per poterli unire?

    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se all’ufficio tecnico le hanno detto così è perchè probabilmente lo prevede proprio la convenzione.

  155. GIUDITTA

    Buongiorno. Con mio marito stiamo acquistando l’appartamento adiacente al nostro. L’acquisto sarà al 50%, come quello attualmente abitato e quindi lo accorperemo e lo accatasteremo terminati i lavori di ristrutturazione. Non sono sicura di aver capito bene: entro 1 anno dal rogito devo almeno aprire una porta che unisca i due appartamenti, anche se i lavori veri e propri che inizieranno dopo l’estate saranno più complessi. Entro quanto e a chi devo presentare il progetto completo? Ed entro quanto devo finire i lavori di accorpamento?
    Mi scusi ma vorremmo essere sicuri dei passi da compiere. Grazie.
    Giuditta

    • arch. Carmen Granata

      Dall’articolo vedrà che non sono definite precise scadenze. Tuttavia, per non avere problemi con l’AdE, è opportuno completare tutto entro un anno.

  156. Antonio

    Vorrei acquistare una casa che al catasto risulta con 3 sub. E 2 proprietari diversi (marito e moglie in separazione dei beni) è possile che la banca mi rifiuti il mutuo? L’impiegato ha fatto storie. La fusione è possibile prima del rogito dai venditori?

  157. giovanni

    buongiorno,
    sto per acquistare 2 immobili uno al piano terra e uno al 1 piano, proprietari 2 sorelle pervenute per successione, cat A2 mq 180 ciascuno, intercomunicanti tra di loro. da ristrutturare. il catasto può rifiutarmi l’accorpamento e quindi perdere le agevolazioni prima casa? i vani nell’accorpamento diventerebbero 18.
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Il catasto non può rifiutare l’accorpamento, però l’immobile diventerebbe categoria di lusso e non ci sarebbero più le agevolazioni.

  158. Enrico

    Articolo molto preciso e completo. Porto il mio caso. Abito in un appartamento prima casa al quinto piano. Al sesto e ultimo piano ci sono soltanto i solai e una mansarda condonata nel 1985 ed abitabile. Quest’ultima è adiacente al mio solaio e sovrapposta al mio appartamento. L’ho acquistata poche settimane fa con la promessa di fusione. Ho una CILA aperta nel mio attuale appartamento per dei lavori interni. Visto che per ora non ho sufficienti risorse finanziarie per procedere alla costruzione di una scala interna, sarebbe sufficiente collegare la mansarda al mio solaio aprendo una porta? O prima occorre chiudere la CILA, procedere con la fusione e nuova CILA e all’apertura della porta? O, peggio, la fusione funziona solo con la scala interna? Grazie. Enrico

    • arch. Carmen Granata

      La fusione deve essere fatta con l’appartamento. Quindi, se questo si trova al piano sottostante serve per forza una scala.

    • Enrico Bellei

      Gentilissima,
      Grazie della risposta.
      visto che adiacente all’appartamento c’è il mio solaio, potrei inserire una scala che sale dall’appartamento sottostante al mio solaio e in corrispondenza aprire una porta sulla mansarda?
      enrico

    • arch. Carmen Granata

      Vorrei capire una cosa: questa mansarda è in qualche modo “attaccata” alla sua casa? O per accedervi bisogna per forza passare per il sottotetto? In quest’ultimo caso, per realizzare la fusione bisognerebbe prima rendere abitabile il sottotetto e poi unire le tre unità immobiliari.

    • ENRICO BELLEI

      fisicamente l’appartamento di residenza ha due camere sulle quali sta la mansarda abitabile (condonato dal precedente proprietario nel 1985 dove tutto fu reso abitabile anche senza altezze!). Per fare una scala dovrei rinunciare a una parte di camera e a una parte di mansarda. In una mezza camera dell’appartamento di residenza invece potrei ricavare una scala a chiocciola che però comunicherebbe col mio solaio, che è adiacente alla mansarda, quindi ruberei un po’ di spazio al solaio e dovrei solo aprire una porta dal solaio alla mansarda (anche se un po’ bassa e spiovente: da 180 a 195). Comunque tutta la mansarda sta sul mio appartamento.

    • arch. Carmen Granata

      L’unica possibilità che mi viene in mente è questa: frazionare il sottotetto togliendo la parte dove dovrebbe smontare la scala, accorparlo all’appartamento e poi procedere alla fusione. Ma in termini di tempo e spese, converrebbe tutto ciò?

    • Enrico

      ha ragione… direi che il costo è alto comunque. non fondere mi costerebbe 5.000 euro di tasse in più (dal 2% si passa al 9% come seconda casa + penale del 30% e interessi), inoltre pagherei l’IMU, anche se in realtà lo abiterei io… direi che la soluzione più fattibile sia quella di rinunciare a una parte di camera e collegare direttamente. Grazie per la sua enorme pazienza!

  159. Angela

    Buongiorno,
    7 anni fa ho acquistato un immobile insieme a mio marito prima del matrimonio, 50% di proprietà e 50% mio marito (dopo il matrimonio siamo in comunione dei beni). Vorremo ora acquistare l’appartamneto adiacente al nostro. Possiamo far risultare prima casa unendo i due appartamenti ed avere le agecolazioni fiscali della prima casa? Cosa bisogna fare per unire i due appartamenti e farne risultare uno?
    Banalmente mi chiedevo come gestire gli impianti luce, acqua e gas…

    Grazie,
    Angela

    • arch. Carmen Granata

      Per FAR RISULTARE i due immobili come unica casa, non c’è che un modo: UNIRLI REALMENTE! 🙂 E quindi nessun problema per gli impianti, perchè saranno unici.

  160. Alessandro

    Sto per acquistare due abitazioni una sopra l’altra accatastate separatamente, posto che capisco di poter acquistare entrambi con agevolazioni prima casa in quanto è mia intenzione unirle, posso a vostro avviso ottenere il limite per le ristrutturazioni raddoppiato da 96mila a 182mila euro? per questo devo attendere l’ultimazione dei lavori per chiedere la fusione? avete riferimenti normativi?

    • arch. Carmen Granata

      Il limite è 96.000 moltiplicato per 2 perchè si prende in considerazione il numero di unità immobiliari di partenza.

  161. Martina

    buonasera,
    cinque anni fa ho acquistato e ristrutturato la prima casa (con relativo mutuo) con tutte le agevolazioni del caso. Oggi ho la possibilità di acquistare l’appartamento adiacente al mio. Vorrei sapere se ho diritto nuovamente a tutte le agevolazioni di acquisto come prima casa (tasso agevolato mutuo, detrazione interessi mutuo, il pagamento dell’IVA sulla casa al 4% e dell’imposta di registro sul mutuo al 0.25%, oltre alla possibilità delle agevolazioni per la ristrutturazione) visto che la mia idea è quella di accorpare i locali al mio appartamento ristrutturandolo entro fine anno.
    grazie!

    • arch. Carmen Granata

      Non ha diritto a nessuna agevolazione prima casa.
      Alle detrazioni per ristrutturazione invece sì, perchè si applicano a tutte le case.

  162. Mirco Razzin

    gent.mo Architetto,
    leggo che per la “fusione catastale, Il tecnico incaricato procederà alla soppressione dei subalterni identificativi delle unità immobiliari esistenti e a individuare un nuovo subalterno identificativo dell’unità immobiliare derivata dalla fusione”
    chi è questo tecnico? si può fare domanda diretta al catasto da parte del proprietario o è necessario un geometra (o figura equipollente)?
    grazie infinite
    Mirco

    • arch. Carmen Granata

      La variazione può essere fatta anche da un architetto. Non può farlo direttamente il proprietario.
      E poi mi scusi, ma lei sarebbe in grado di “sopprimere i subalterni esistenti e denunciare il subalterno derivato”? 😀

  163. Mike

    Gent. Arch Carmen,
    Abito in una palazzina di famiglia composta da 5 appartamenti.
    Io occupo fisicamente un appartamento categoria A2 composto da 11 vani (superficie catastale 194).
    Ho nella mia disponibilità altri 2 appartamenti A2 di 5,5 vani cadauno al momento distinti e separati.

    Queste 3 unità immobiliari saranno oggetto di donazione da parte dei miei genitori.
    Posso per evidenti motivi fiscali, unire i 3 appartamenti mantenendoli parzialmente suddivisi (saranno utilizzati come casa vacanza) senza incorrere nel cambio di categoria A1 (appartamento di lusso)?
    Quali vincoli/opportunità vede in questa operazione?
    Grazie anticipatamente per la disponibilità
    Cordiali saluti
    M

    • arch. Carmen Granata

      La fusione ai soli fini fiscali non è contemplata. Come può leggere da altri commenti, l’AdE effettua dei controlli, quindi per non incorrere in sanzioni gli immobili devono essere effettivamente accorpati.

  164. Arianna

    Buongiorno,
    ho ricevuto cartella esattoriale per il pagamento dell’IVA sulla casa al 10% (anziché 4%) e dell’imposta di registro sul mutuo al 2% (anziché allo 0.5%) per mancato accorpamento, ma ancora non sono trascorsi i “teorici” tre anni, anche se capisco che questi 3 anni in realtà non sono sanciti da nessuna norma. Come mi consiglia di procedere? Bisogna procedere con ricorso entro i due mesi indicati dall’agenzia delle entrate o anche successivamente a valle dell’accorpamento? So che esistono sentenze della cassazione a favore di utenti che non hanno perfezionato l’accorpamento entro i tre anni e che hanno invalidato la richiesta dell’Agenzia delle Entrate. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Le consiglio di leggere bene il paragrafo “Entro quanto tempo effettuare la fusione di immobili?”.
      In realtà quello di 3 anni non è il termine entro cui si può fare l’accorpamento, ma quello entro cui l’AdE può effettuare controlli.

    • Arianna

      Sì, avevo capito la contraddizione (termine controlli agenzia precedente rispetto ad eventuale termine per l’accorpamento), però secondo lei come mi dovrei comportare di fronte a questa cartella? Ignorarla fino a quando avrò fatto l’accorpamento e poi fare ricorso o fare ricorso subito contestando che non esiste un termine di tempo entro cui fare l’accorpamento? La ringrazio molto

  165. Cristiano

    Salve,
    sto effettuando l’accorpamento di due unità immobiliari adiacenti tramite l’apertura di un vano porta (ho aperto una cila).
    Posso portare in detrazione anche le spese di manutenzione ordinaria quali, rifacimento pavimenti, sostituzione sanitari, sostituzione rubinetteria e tinteggiatura?

    • arch. Carmen Granata

      E’ un caso limite, in quanto secondo me è sì, perchè le opere sono comunque conseguenza di un intervento di manutenzione straordinaria (accorpamento), ma sentirei comunque l’AdE.

  166. Gianfranco Casaltoli

    Avendo proceduto seguendo le direttive della circolare 27/E del 13/06/2016 dell’Agenzia delle Entrate ad unificare due appartamenti (abitazioni principali) di cui uno di mia proprietà al 100% e l’altro in proprietà al 50% con mia moglie, nella stessa circolare non è indicato e tanto meno nelle istruzioni del modello unico 2017 quale è il corretto modus operandi da applicare al quadro RB impossibilitato a trascrivere le due proprietà con gli stessi codici.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Non ho capito la domanda, ma per poter avere l’agevolazione la proprietà deve essere dello stesso soggetto e non può essere anche solo in parte in comproprietà.

    • Gianfranco Casaltoli

      La ringrazio della sollecita risposta e cercherò di essere più chiaro.nell’anno 2013
      Io e mia moglie abbiamo unificato due appartamenti (abitazione principale) di cui uno di mia intera proprietà e l’altro in proprietà al 50% con mia moglie.
      Come recita la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E del 13/06/2016, non è stato possibile unificare catastalmente i due appartamenti in quanto di distinta titolarità ma sono comunque state prodotte tutte le certificazioni e dichiarazioni richieste dall’ufficio del catasto seguendo le direttive di cui sopra.
      Nel modello unico 2017 al quadro RB non esiste la possibilità di inserire due prime case unificate con caratteristiche diverse di accatastamento, però come recita la direttiva i due appartamenti sono stati uniti di fatto ai fini fiscali e quindi oltre a non pagare l’IMU, la somma degli indici catastali dei due appartamenti deve essere in detrazione all’imponibile totale.
      Non credo di essere l’unico che abbia questo problema anche perché l’Agenzia delle Entrate ha promosso la direttiva proprio per fare chiarezza su questa situazione.
      Cordiali saluti

    • arch. Carmen Granata

      Si tratta di un quesito a cui potrebbe rispondere soltanto un esperto in materia fiscale. Spero ci sia qualcuno tra gli utenti, in modo da poter essere utile anche agli altri lettori.

  167. Fabio

    Ringrazio molto per la sollecita risposta.
    Se posso, rispetto alla sua seconda precisazione: deduco che io dovrei cambiare residenza passando nell’altro alloggio, ma è consentita una situazione del genere per coniugi legalmente sposati? In pratica, risulteremmo entrambi residenti in prima casa in alloggi contigui separati: il comune lo ammette?

    • arch. Carmen Granata

      Generalmente no. La diversa residenza è giustificata di solito da esigenze di lavoro in altro Comune e cose del genere. Si informi comunque presso il Comune.

  168. Fabio

    Buongiorno, mia moglie ed io abitiamo in casa intestata a lei al 100%. Stiamo comprando alloggio adiacente per unirlo al nostro. Per l’acquisto ed eventuale mutuo capisco che possiamo usufruire delle agevolazioni prima casa a patto che compri lei e di fondere gli alloggi. Cosa succede per l’IMU? L’unione resta prima casa o devo pagare IMU/TASI per uno dei due (comune di GE)? nel caso io acquistassi il secondo alloggio come prima casa, senza procedere ad alcuna unione degli alloggi, questi possono essere considerati “prima casa” entrambi in relazione a IMU e TASI?
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Pagherete Imu e Tasi seconda casa fin quando i due immobili non saranno uniti.
      Se invece non li unite e intestate il secondo a lei, per avere l’esenzione dovrà risultare sua abitazione principale.

  169. alessandro

    Buongiorno, vorrei acquistare la casa adiacente a quella dove viviamo io e mia moglie e dove lei è proprietaria entrambi abbiamo la residenza nella prima casa. Posso entrare nella casistica della fusione immobili?
    dovremmo solo realizzare la porta di collegamento

    • arch. Carmen Granata

      Per avere l’agevolazione, il proprietario dei due immobili deve essere lo stesso. Quindi dovrebbe acquistare sua moglie.

  170. cristina

    Buongiorno volevo chiedere delle info….ho da poco comprato casa su lotto unico ci sono 2 unità abitative una più grande ed un più piccola ora devo richiedere il mutuo e me lo passano solo su l abitazione principale come posso fare devo fare una fusione?grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se la banca rilascia il mutuo solo sull’abitazione principale, è l’unica soluzione.

  171. Marco

    Ho acquistato l’appartamento a fianco a quello intestato a mia moglie e fatto i lavori per renderli un ambiente unico. Fatta denuncia CIL. Ora, per evitare possibili sanzioni, ho chiesto all’ufficio tributi di verificare la mia situazione e risulterebbe che devo pagare l’IMU per tutto il periodo (circa 6 mesi) che è intercorso da quando ho acquistato l’immobile a quando ho finito i lavori. A me sembra un’assurdità… qualcuno può aiutarmi a capire le ragioni o meno per cui dovrei pagare? GRAZIE

    • arch. Carmen Granata

      Probabilmente perchè se lei abitava da un’altra parte, finchè non sono finiti i lavori l’immobile risultava seconda casa.

  172. Marzia

    Buongiorno,
    attualmente vivo in un appatamento che mi è stato donato da mio padre. Per me ora è prima casa e sono esente da imu. convivo e ho figli tutti viviamo insieme. L’appartamento a fianco al mio è di mia madre che lo dava in affito a terzi, ora è vuoto e vorrei unirli per fare un’unica abitazione più grande come prima casa. Posso unirli mantenendo due nomi di proprietari diversi (anche se è mia madre) o devo unificarli tutti a nome mio? Non mi è chiara la differenza tra unione e fusione o accatastamento.
    Inoltre vorrei unirli aprendo una porta ma non classica di 70 cm ma “porta finta” ovvero un antina di un armadio/libreria che ruotando si apre e porta nell’altro appartamento. Come consiglio è possibile farlo o unire appartamenti si può solo con porte “normali”?
    Grazie molte

    • arch. Carmen Granata

      Per avere le agevolazioni è necessario che il proprietario degli immobili sia lo stesso.
      L’accatastamento è un passo successivo alla fusione, in quanto occorre comunicare l’avvenuta variazione al Catasto.
      L’unione deve avvenire praticando un “varco” nel muro che collega i due immobili: lei può chiuderlo come vuole, con l’anta di una porta o con quella dell’armadio.

  173. Giacomo

    Buongiorno,
    insieme alla mia mia fidanzata stiamo procedendo all’acquisto di due unità immobiliari adiacenti. Il nostro obiettivo è di cointestare al 50% entrambe le unità, destinarne una ad abitazione principale ed affittare l’altra. Il problema nasce nel finanziamento che dobbiamo ottenere dalla banca. Pur essendo disposti a erogarci il mutuo per l’acquisto di entrambi gli immobili da accorpare e destinare ad abitazione principale (con mutuo prima casa), non sono ugualmente accondiscendenti verso la soluzione che vorremo ottenere noi (mantenere separate prima e seconda casa). La domanda è la seguente: quali conseguenze avrebbe l’acquisto con finalità di accorpamento se poi andiamo a risiedere in uno solo degli appartamenti? Le sanzioni sarebbero basate sull’importo totale o solo sulla seconda casa?

    • arch. Carmen Granata

      Il rischio è la perdita delle agevolazioni ottenute e il pagamento di sanzioni che saranno calcolate, ovviamente, sull’importo totale.

  174. Stefano

    Buonasera,
    Mia moglie ha acquistato prima del matrimonio un immobile nel 2011 con mutuo usufruendo delle agevolazioni prima casa.
    Ora vorremmo acquistare l’immobile sovrastante (ed unirli) senza mutuo, minimizzando costi di acquisto e di gestione.
    Conviene intestare l’immobile solo a moglie?
    Ci consiglia la fusione catastale o solo ai fini fiscali?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Per avere l’agevolazione deve acquistare solo sua moglie. La fusione deve essere reale, quindi non solo catastale ma anche urbanistica.

  175. Mari

    Buongiorno,
    Sono proprietaria al 100% di un appartamento al piano terra di una villetta a schiera acquistato 15 anni fa; contemporaneamente mio marito ha acquistato l’altro appartamento al piano superiore. Basterebbe un’apertura nel muro per unirli, per cui tecnicamente non ci sono problemi per procedere con la fusione, ma dal momento che paghiamo due mutui (ognuno per il proprio appartamento) possiamo ugualmente procedere con la fusione?
    Grazie fin d’ora per la cortese risposta.

    • arch. Carmen Granata

      No, per effettuare la fusione il proprietario deve risultare lo stesso.

  176. Antony

    Salve le spiego la mia situazione… due anni fa ho acquistato il piano terra di una casa semindipendente di circa 80mq. adesso vorrei acquistare il piano superiore che però ha come collegamento ha una scala esterna e non interna. per la fusione basta fare il cila o occorre fare la scia e quindi lavori per una scala interna…. spero di essere stato chiaro… grazie

    • arch. Carmen Granata

      Cosa intende per scala “esterna”? Se è una scala chiusa che può diventare di comunicazione tra le due parti di casa senza uscire fuori, non occorre fare altra scala ed è sufficiente una CILA.

    • Antony

      No anime e una scala fuori dai due appartamenti e non e chiusa… inoltre ha due numeri civici e due particelle ben distinte.

    • arch. Carmen Granata

      In tal caso per poterla utilizzare sarebbe necessario un PdC perchè la chiusura creerebbe nuovo volume. In alternativa, deve presentare una Scia per realizzare una scala interna.
      P.S.: non credo ci siano due particelle distinte per lo stesso fabbricato, forse due sub.

    • Antony

      Il PDC quindi nn comporterebbe a lavori da fare sull’immobile?!? cmq la casa prima era di un unico proprietario poi l’immobile è stato frazionato al momento del mio acquisto e adesso dovrebbe essere riunificato… lei pensa si possa fare senza dover mettere alcuna scala interna?!? grazie per la disponibilita

    • arch. Carmen Granata

      Forse non mi sono espressa bene: certo che ci vuole una scala! Altrimenti come fa a usare una casa su due piani? Ogni volta esce all’aperto per andare da un piano all’altro?
      Dunque, ci sono due soluzioni:
      1) Pdc per chiusura scala esistente (se esiste volume residuo)
      2) SCIA per realizzare scala interna, visto che ci sarà bisogno di interventi strutturali.

    • Antony

      Capisco… in parole povere mi conviene intestarmi la parte sopra come seconda casa??? Anche perché tra lavori e carte sapendo anche di più.

    • Antony

      Spendo.. Anche perche teoricamente essendo due case separate attualmente posso anche affittarla

    • arch. Carmen Granata

      Non ho capito una cosa: lei voleva fare la fusione perchè la casa sarà davvero una o solo per risparmiare? Perchè nel secondo caso andrebbe incontro a sanzioni e di certo non risparmierebbe!

    • Antony

      Quindi teoricamente mi conviene fare l.atto per la seconda casa….dato ke tra lavori manuali e carte spendo la stessa se non superiore somma….inoltre posso anche affittarla ha un famigliare in modo da scalarmi una percentuale anche su fasi e imu… Lei cosa mi consiglia?!?

    • arch. Carmen Granata

      Non sono previste agevolazioni per chi affitta a familiari. 🙂

    • Antony

      Scusi se la disturbo di nuovo ma per scala interna può essere buona anche una botola richiudibile?!?sempre con scia al comune

    • arch. Carmen Granata

      La botola va bene per collegare un locale di servizio (ad es. una soffitta), ma non per un piano abitabile.

  177. vania

    buongiorno, io e il mio compagno stiamo per acquistare prima casa, si tratta di n. 2 unità abitative più un piccolo terreno. l’unità A è intestata alla moglie mentre la B è intestata a marito e moglie, così come il terreno.
    all’inizio ci avevano promesso di venderci le unità già trasformate in unica casa, mentre ora ci dicono che grazie alla risoluzione di cui sopra possiamo tranquillamente acquistare le due unità riaccatastandole insieme (dobbiamo cmq farlo dovendo abbattere un muro interno).
    io sono molto perplessa per questa loro proposta e mi chiedo:
    la banca per la richiesta di mutuo prima casa puo’ farci problemi?
    per l’acquisto delle due unità da fondere dobbiamo pagare un ulteriore atto notarile successivo a quello di acquisto?
    io so che i lavori di ristrutturazione, che dovremmo cmq fare, li dovremmo eseguire entro un anno, potremmo avere problemi? al di là del doppio tetto di detrazione €. 96.000 quali sono i vantaggi che abbiamo?
    a me sembra che la cosa sia solo più complicata rispetto al comprare l’unità già unita, ma è chiaro che i proprietari dovrebbero fare un atto notarile e vogliono risparmiare quei soldi…

    • arch. Carmen Granata

      L’atto di acquisto che dovete stipulare è uno solo: non c’è bisogno di farne un altro per la fusione. L’importante è che il/i proprietario/i sia lo stesso per entrambi gli immobili.
      Quindi non vedo problemi. Sinceramente non si può obbligare i venditori a occuparsi della cosa, che non compete loro.

    • VANIA

      quindi se un immobile ce lo vende il proprietario A e l’altro immobile ce lo vendono i proprietari A + B si puo’ considerare lo stesso proprietario, ho capito bene?

    • arch. Carmen Granata

      No. I venditori sono sempre due, ma chi acquista può richiedere al notaio un solo atto.
      Ai fini della fusione, l’importante è che l’acquirente di entrambi gli immobili sia lo stesso.

  178. Gabriele

    Buonasera ho acquistato un immobile adiacente il mio e dopo circa un anno ho fatto l’accorpamento. L’impiegata del Caf però per questo anno non mi ha fatto detrarre gli interessi del mutuo prima casa. È corretto? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      No, perchè in base alle norme citate nell’articolo, in questo caso non si perdono le agevolazioni prima casa.

  179. Fabio

    Buongiorno, sto per comprare un appartamento a fianco al mio. Il mio appartamento l’ho comprato 5 anni ed è intestatato solo a me (poichè non ero sposato, oggi lo sono ed ho la comunione dei beni). Volevo sapere se è possibile fare la fusione dei due appartamenti (e godere dell’agevolazione della prima casa) intestando la casa sia a me che a mia moglie? grazie mille

    • Fabio

      Buongiorno architetto,
      mi sono informato con un notaio e purtroppo per fare fusione occorre che i due immobili siano intestati alla stessa persona. Poichè il mio primo immobile è intestato a me (prima del matrimonio), il secondo anche intestandolo a me risulterebbe al 50% anche di mia moglie (poichè siamo in comunione di beni). Le uniche due soluzioni per fare la fusione sono fare una concessione del 50% della quota della prima casa a mia moglie ed intestare poi la seconda a tutti e due oppure fare la separazione dei beni ed intestare la seconda casa sempre a me. In ogni caso dovrei pagare un atto notarile e non credo costi poco.

    • arch. Carmen Granata

      Certo, però consideri che gli atti da fare saranno due (uno per l’acquisto della casa). Di solito i notai in questo caso applicano un po’ di sconto.

  180. Giuseppe

    Buonasera, acquisterò l’appartamento B contiguo al mio A già acquistato con i benefici prima casa.
    Avendo il box del primo appartamento A già goduto dell’IVA ridotta in quanto pertinenza, posso chiedere in sede di stipula dell’acquisto del secondo appartamento ancora l’IVA agevolata 4% anche sul box legato (pertinenza) dell’appartamento B, ma che in questo caso non essendo contiguo non potrà essere materialmente fuso in un unico box?
    Riassumendo IVA al 4% su appartamento B e box B, salvo poi pagare IMU come seconda casa sul box B dato che non potranno essere fusi tra loro? E’ ammissibile? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso no, perchè le agevolazioni si estendono a una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale.

  181. Franco

    Buongiorno. Vorrei acquistare un appartamento adiacente al mio e quindi sfruttare le agevolazioni per la fusione. Attualmente l’immobile è affittato con un contratto scadente a fine febbraio 2020, se lo acquistassi nel mese di Marzo avrei solo un mese per effettuare i lavori di ristrutturazione per poter agevolare dei benefici fiscali?

    • arch. Carmen Granata

      Come ho spiegato in precedenza, conviene effettuare la fusione prima possibile.

  182. maria teresa

    Buongiorno,
    sono in procinto di acquistare l’appartamento vicino al mio attuale di proprietà.
    Vorrei usufruire delle agevolazioni come prima casa, ma attendere qualche anno prima di fare la fusione.

    So che finché non unisco i due immobili dorò pagare l’IMU sulla nuova casa. Non ho ben capito se ho 3 anni di tempo per fare i lavori o ci possono essere dei controlli prima.

    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      In realtà 3 anni è il termine entro cui possono essere fatti i controlli e revocate le agevolazioni, ma possono essere fatti anche prima.
      Per questo è consigliabile procedere alla fusione prima possibile.

  183. Tommaso Barina

    E’ bene specificare che il termine triennale per l’esecuzione dei lavori non è attualmente stabilito da alcuna norma positiva.
    La risoluzione n. 142/E del 4 giugno 2009 si limita a fornire il parere dell’AdE a fronte di un’istanza di interpello di un Notaio che ritiene applicabile l’agevolazione anche nel caso di accorpamento ad unità immobiliare acquistata senza i benefici prima casa.
    L’agevolazione compete anche in questo caso e ribadisce quindi quanto già precisato dalla risoluzione n. 25/E del 25 febbraio 2005 e circolare 12 agosto 2005, n. 38/E, par. 3.4.
    Nessuna di queste disposizioni chiarisce il termine entro cui debbano essere eseguiti i lavori.

    Il termine triennale è invece quello posto in capo all’amministrazione finanziaria per poter revocare le agevolazioni ed accertare la maggiore imposta dovuta.
    N.B.: la giurisprudenza della Corte di Cassazione non è comunque uniforme neppure rispetto a questo termine poiché in taluni casi, riferendosi alla natura complementare della maggiore imposta, ha sentenziato l’applicabilità del termine ordinario decennale (Cass. 21 maggio 1999 n. 4944).

    Il “dies a quo” da cui computare il termine di decadenza (triennale o decennale) per il caso di mancata esecuzione dei lavori è quello più generale di un anno dalla registrazione dell’atto per il caso di mendacità sopravvenuta delle dichiarazioni, anche se questo non è stabilito in modo esplicito per il caso in questione (cfr. Circ. 14 agosto 2002 n. 69).

    Pertanto è possibile che prima del termine dei “tre anni + uno” l’amministrazione possa procedere a revocare le agevolazioni come capitato nel caso esposto dal lettore Fabrizio Pieschi.

    Nulla si può dire per il caso in cui i lavori siano eseguiti tardivamente, decorso l’anno, ma prima dell’eventuale accertamento. E’ possibile che in tali casi l’Amministrazione rinunci all’azione di accertamento di fronte al fatto tardivo ma compiuto.
    Se possibile è consigliabile tuttavia evitare di esporsi a questo rischio ed eseguire i lavori nel più breve tempo possibile.

    dr. Tommaso Barina
    Revisore legale

    • arch. Carmen Granata

      Gen.le dr Barina, la ringrazio per l’utile chiarimento.
      Avevo trovato il riferimento al termine triennale come termine ultimo per accertare il pagamento dell’imposta e non per l’ultimazione dei lavori. Ma non avrei saputo spiegare meglio.

  184. Anna Maria

    salve, io sono proprietaria di una casa adiacente ad una casa che ho ereditato da uno zio; volevo sapere se per fare un’abitazione unica basta una porta che collega le due case lasciando l’interno della casa ereditata cosi com’è… Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Anche per aprire semplicemente una porta si deve comunque fare tutta la pratica edilizia.

  185. Maria

    Buongiorno,
    a luglio 2005 insieme a mio marito (siamo n regime di separazione dei beni) abbiamo acquistato i due appartamenti che compongono una villetta a schiera: quello al piano terra di ca. 110 mq è intestato a me e risulta abitazione principale in quanto io, marito e figli abbiamo qui la residenza, mentre quello al primo piano di ca. 90 mq. è intestato a mio marito e risulta e paga le tasse e utenze come seconda casa.
    Adesso che i figli sono più grandi vorremmo unire i due appartamenti (basterebbe un’apertura nel muro) e fare zona giorno giù e zona notte su.
    Fiscalmente cosa comporta e che pratiche bisogna presentare? quale sarebbe l’iter da seguire e a chi è giusto rivolgersi? una volta unita, può essere considerata tutta abitazione principale?
    Ringrazio fin d’ora per la cortese risposta, cordiali saluti.

    • arch. Carmen Granata

      L’articolo parla proprio di tutto questo! Se lo legge bene troverà le risposte.

  186. Margherita

    Buongiorno
    Ho acquistato una casa con due piccoli alloggi sovrapposti di ca. 65 mq ciascuno, che ora sto ristrutturando. Per ottenere la fusione è necessario che risulti una sola cucina o è possibile metterne due?
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Se non ci sono prescrizioni contrarie nel regolamento edilizio, nessun problema.

  187. Emily

    Salve, vivo in una casa in cui non si è mai fatta la successione, e da qualche anno ne ho acquistato una adiacente la mia. Ci saranno problemi per la fusione?

    • arch. Carmen Granata

      No, ma in ogni caso è bene provvedere alla successione tardiva, per non trovarsi con problemi fiscali, e anche all’eventuale divisione di proprietà se ci sono altri eredi.

  188. Buongiorno e complimenti per l’articolo.
    Tre anni fa ho acquistato una stanza attigua al mio appartamento, appartamento acquistato con i benefici “prima casa”. Mi sono scordato di fare la fusione catastale. Ad inizio dicembre, quando non erano ancora trascorsi i 3 anni per effettuare la fusione catastale, è arrivato l’avviso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate, completo di revoca dei benefici, applicazione di importi e sanzioni. A quel punto ho immediatamente fatto la fusione catastale, nel RISPETTO DEL TERMINE DI TRE ANNI, e chiesto in autotutela la revoca dell’accertamento all’Agenzia delle Entrate, revoca che l’Agenzia ha negato. Sono incerto se presentare ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale. Ho speranze di successo? Quale è la disposizione che prevede il termine di tre anni per effettuare la fusione catastale? Grazie. Fabrizio

    • arch. Carmen Granata

      Se il calcolo delle date è giusto, ci sono tutti i presupposti per il ricorso. Il riferimento di legge è l’art. 76 del Testo unico del 26 aprile 1986 n. 131.
      Tuttavia, mi lascia perplessa il fatto che l’AdE abbia mandato l’accertamento prima della scadenza.

  189. Paola Bruschi

    Buongiorno,
    posseggo un appartamento all’ultimo piano di un palazzo (non accastato come bene di lusso). Ho completato i lavori di ristrutturazione nel marzo 2016 e sto beneficiando delle detrazioni fiscali al 55%.
    Sto valutando di acquistare il sottotetto per convertirlo in unità abitativa mediante fusione con il mio appartamento. Posso beneficiare ancora delle detrazioni al 55% su un importo massimo di €96 000 o, ai fini della detrazione, debbo tener conto delle spese di ristrutturazione già sostenute per il primo appartamento (i.e. circa Euro 60 000)?
    Grazie mille
    Paola

    • arch. Carmen Granata

      Innanzitutto la detrazione è del 50%.Può usufruire ancora di 96.000 euro, perchè l’importo massimo si considera per ciascuna unità immobiliare di partenza.

  190. Luca

    Buongorno,
    io ho questo problema: vorrei acquistare una villa degli anni ’70 che ora è accatastata in 3 A/7 e 1 C/6 su un terreno di 2000 mq.
    Potrei comprare il tutto con un unico mutuo prima casa senza fare la fusione dei tre A/7?
    Se invece dovessi fare la fusione, c’è la possibilità che cambi in A/8? superficie tot. superiore ai 240 mq con tutti gli impianti fuori norma.
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Non può avere l’agevolazione prima casa se non effettua la fusione. Tuttavia, l’immobile risultante dalla fusione sarebbe probabilmente considerato di lusso.

  191. Valentina

    Buongiorno, è possibile usufruire della stessa agevolazione anche nel caso io volessi unire due box contigui. Sono in procinto di acquistare il secondo box e per il primo avevo usufruito delle agevolazioni prima casa essendo pertinenziale all’appartamento (prima casa). Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Vorrei chiarire una cosa: non è che la fusione permetta di avere nuovamente le agevolazioni, ma semplicemente di conservare quelle di cui si è usufruito.
      Chiarito ciò, a mio avviso sì, si può estendere anche al box, ma le consiglio di sentire comunque anche il notaio.

  192. Rossella

    Buongiorno,
    nel caso di fusione di due unità immobiliari catastalmente differenti per tramite di scala interna, le detrazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione devono essere considerate per singola unità immobiliare o per unica unità immobiliare? Mi spiego meglio: avrei diritto ad un rimborso unico massimo di 48000 oppure di 96000 (48k per singola unità)?
    Grazie

    Rossella

    • arch. Carmen Granata

      Per la precisione non parliamo di rimborsi ma di detrazioni fiscali.
      Detto ciò, si considera il numero di unità immobiliari di partenza: in questo caso sono due, quindi si può detrarre fino a 96.000 euro.

  193. pasquale

    Salve,
    vivo con mia moglie in un appartamento (A) acquistato prima del matrimonio ed intestato solo a me usufruendo dei benefici “prima casa” .
    Ora vorremmo acquistare l’appartamento (B) contiguo ad (A) ed unirli in un’unica unità immobiliare creando una porta per poi chiedere una fusione catastale A+B = C.
    Io e mia moglie siamo in regime di comunione dei beni , per cui l’appartamento (B) sarà intestato ad entrambi.
    Domanda : Possiamo continuare ad usufruire delle agevolazioni “prima casa” nonostante l’intestazione differente dei due immobili (A) e (B) ?
    Si può usufruire dei diritti prima casa cioè non pagare IMU ?
    Ci hanno detto che ci sono 3 anni di tempo per procedere alla fusione catastale, sino a quando non procediamo a tale intervento siamo obbligati a pagare l’IMU sull’abitazione acquistata?
    Ringrazio e saluto

    • arch. Carmen Granata

      Per non perdere le agevolazioni prima casa avete tempo 3 anni per effettuare la fusione. Per l’esenzione IMU deve invece sussistere effettivamente la fusione castale per non pagare sul secondo immobile.

    • pasquale

      buongiorno, grazie per la risposta, quindi, se ho capito bene, il fatto che il mio appartamento (A) acquistato prima del matrimonio ed intestato solo a me e quello contiguo (B) che vorremmo acquistare ed intestarlo a me e mia moglie non fa perdere i benefici di “prima casa”?
      Per quanto riguarda l’IMU, si pagherà fino a quando risulta effettivamente la fusione catastale?
      Ringrazio anticipatamente per la gentilezza

  194. FedeGreta

    Buonasera ricorro al suo parere circa la possibilità di usufruire di agevolazione acquisto prima casa per l’immobile sovrastante quello sul quale ho usufruito a suo tempo della stessa agevolazione. Gli immobili sono ca 70 mq cadauno. Procedero’ alla fusione dei due immobili e all’unificazione catastale.
    Il quesito è che nello stesso comune nel frattempo ho ereditato un altro immobile, che non rientra affatto nella suddetta operazione, sul quale è stata applicata l’aliquota seconda casa.
    Posso lo stesso usufruire dell’agevolazione prima casa sull’immobile da unire?
    Grazie,spero di essermi spiegata in modo comprensibile,!

  195. Rocco

    Salve, nel giugno scorso ho acquistato con mia moglie un’abitazione attigua a quella già posseduta chiedendo l’agevolazione prima casa ed il notaio mi ha detto che ho 3 anni di tempo per procedere alla fusione catastale, sino a quando non procedo a tale intervento sono obbligato a pagare l’IMU sull’abitazione acquistata? Ringrazio e saluto

  196. Tommaso

    salve, faccio innanzi tutto i complimenti per l’interessante articolo e per la chiarezza con cui è stato trattato l’argomento, ma veniamo al mio caso: sono proprietario di due appartamenti contigui, dovrò eseguire lavori di ristrutturazione su entrambi (anche strutturali in quanto in parte crollati) e concludere i lavori accorpando i due edifici anche catastalmente. Volevo sapere se, in relazione alle agevolazioni fiscali del 50% essendo inizialmente due immobili distinti potrò usufruire di doppio tetto massimo di spesa (192000 euro )?.
    Grazie e cordiali saluti.

    • arch. Carmen Granata

      Sì, perchè in base alla circolare 121/E/1998 dell’AdE, conta il numero di unità immobiliari di partenza.

  197. Diego

    Buongiorno e complimenti per il servizio.
    avrei un quesito: sono proprietario di un appartamento al piano primo, voglio acquistare il piano terra, (collegati da scala interna condominiale), attualmente accatastato in 2 componenti: garage C6 e magazzino C2. Per acquistarli come prima casa e trasformandoli in A2, che vincoli ci sono? è sufficiente il collegamento esistente? possono esserci 2 vani cucina?
    All’atto di acquisto deve essere già stata fatta la variazione catastale in A2 o posso fare tutto nei 3 anni?
    grazie
    Diego

  198. gloria

    abbiamo acquistato all’asta con mia sorella un lotto indiviso di 3 abitazioni comunicanti fra loro per un totale di 700 mq. Possiamo fondere i 3 immobili ??

    • arch. Carmen Granata

      Certo. Attenzione, però, che un immobile di queste caratteristiche presenterebbe i requisiti di lusso e non avrebbe diritto ad alcuna agevolazione, nemmeno esenzione IMU per abitazione principale.

  199. Carmine Lombardo

    Salve , a seguire le espongo il mio caso. Io e mio suocero siamo proprietari di due appartamenti attigui. Vorrei acquistare da lui la stanza confinante con il mio appartamento. Su entrambi gli appartamenti – tutavia – è iscritta ipoteca a favore di due diverse banche in quanto entrambi gli appartamenti sono stati acquistati usufruendo di mutui ipotecari per acquisto prima casa.
    Ciò detto, mi domandavo se era ugualmente possibile frazionare la stanza dall’appartamento di mio suocero e procedere all’acquisto della stanza con successivo riaccatastamento unendo la stanza con l’immobile di mia proprietà, il tutto, nonostante la presenza delle ipoteche su entrambi gli immobili.
    Grazie mille per la consulenza
    Cordialità

    • arch. Carmen Granata

      Solitamente in questi casi si procede in questo modo: si fraziona l’immobile e se ne vende una parte. Qui però il tutto è reso più complicato dalla presenza dell’ipoteca. Nulla vieta di vendere un immobile ipotecato, ma bisognerà frazionare anche l’ipoteca e lei dovrà acquistarla. Le consiglio di sentire il parere delle banche coinvolte.

  200. Gennaro

    Buona sera, scusate se ne approfitto, ma in uno stabile, uni proprietario, di tre piani (A,B,C) di cui solo A è dichiarato al catasto finito ed abitabile mentre gli altri due in fase di ristrutturazione, posso completare C ed accorparlo con A facendolo risultare come prima casa (Quindi fare una fusione di particelle tra A e C)? E soprattutto, conviene farlo? Grazie.

    • Gennaro

      Ma nemmeno l’accorpamento delle particelle dei soli piani finiti cioè A e C posso fare come prima casa?

    • arch. Carmen Granata

      Certo che no! Come fa a considerare “casa” qualcosa dove, per andare da un piano all’altro, bisogna attraversare un altro piano non finito?!

  201. luca

    Buongiorno, complimenti per il servizio che fornite se due coniugi hanno 2 appartamenti attigui,(uno ciascuno al 100 %) da fondere attraverso la creazione di una porta. Quello più recente è stato acquistato 7 anni fa e non è stato menzionato nell’atto di acquisto l’intenzione di fonderli. Si può usufruire dei diritti prima casa cioè non pagare più IMU, che documentazione bisogna presentare e a chi?.
    Grazie
    Cordiali Saluti

    • arch. Carmen Granata

      Per prima cosa deve rivolgersi a un architetto e vedere se è possibile effettuare la fusione urbanisticamente. In caso positivo, deve definire l’aspetto della proprietà (da un notaio) per fare in modo che l’immobile unico risultante sia di proprietà di entrambi (o di uno solo a scelta).

  202. Antony

    Salve le spiego il mio caso… L’anno scorso ho acquistato una casa (in comproprietà con la mia convivente) semindipendente di 80mq con agevolazioni prima casa… Adesso vorremmo acquistare il piano di sopra che ha come collegamento una scala esterna…. Da specificare che in precedenza l’immobile era già fuso in un unica proprietà suddivisa in seguito in due particelle… Posso rifonderla?!? Spero di essermi spiegato bene… La ringrazio in anticipo….

    • arch. Carmen Granata

      Può farlo, a meno che non ci siano prescrizioni contrarie dal punto di vista urbanistico nel suo Comune.

  203. Gennaro

    Buona sera, io avrei un quesito forse banale, ma non ho trovato da nessuna parte la risposta chiara cioè: Posso fare la fusione catastale in un edificio di tre piani (circa 72mq cada uno) tra il primo ed il terzo piano? Il secondo piano è ancora a rustico. Preciso che l’intero stabile è di un unico proprietario. È siamo in 6 in unico piano. Se è sí posso richiedere la CILA direttamente al comune o deve farla un tecnico per beneficiare di qualche agevolazione? È possibile capire se esiste un minimo ed un massimo di spesa? Grazie mille.

    • arch. Carmen Granata

      Non è possibile fare la fusione catastale perchè non esiste un collegamento fisico tra gli immobili.
      Solo per informazionE: la Cila è una comunicazione che va fatta al Comune per dichiarare la conformità alle leggi dell’intervento da realizzare e non per avere agevolazioni.

  204. Cristiano

    Salve,
    se l’unico intervento da fare per accorpare due appartamenti è l’apertura di un vano porta, in sede di dichiarazione dei redditi a quale unità è attribuibile la spesa?

    • Cristiano

      Mi sto accingendo a effettuare l’accorpamento di due unità immobiliari di mia proprietà (A e B).
      Aprirò un vano porta per unificare catastalmente i due appartamenti, ottenendo così l’appartamento C.

      Dubbio:
      – la ristutturazione relativa all’apertura del vano porta è da imputare ad A, B o C nella dichiarazione dei redditi 2018?

    • arch. Carmen Granata

      Se si riferisce alla dichiarazione per le detrazioni fiscali, non fa alcuna differenza tra A o B. Se l’immobile è già ultimato e accatastato come C, può imputarla a questo.

    • Cristiano

      Grazie per la risposta.
      Vorrei provare a chiarirmi un altro paio di dubbi in merito all’accorpamento, sperando di non chiedere troppo e di non andare fuori contesto.
      In tale caso mi scuso in anticipo.
      Domanda 1: se per A ho già usufruito del “Bonus mobili” potrò comunque usufruirne anche per arredare B?
      Domanda 2: la rimozione e la sostituzione del pavimento dell’appartamento B potranno essere detraibili al 50%?

    • arch. Carmen Granata

      1: Può usufruirne solo se non ha esaurito l’intero bonus di 10.000 euro.
      2: sì, perchè trattandosi di un intervento di accorpamento anche la sostituzione dle paviemnto rientra nell’agevolazione.

  205. Emiliano

    Buongiorno, innanzitutto complimenti per l’articolo. Le espongo brevemente la mia situazione. Io e mia moglie nel luglio 2007 (prima del matrimonio in separazione dei beni) abbiamo comprato un appartamento (74 mq),con agevolazioni prima casa, ora vorremmo acquistare l’appartamento sopra di noi (64 mq) per unirli in un’unica unità immobiliare. Possiamo usufruire delle agevolazioni prima casa per l’acquisto e l’eventuale accensione di un mutuo? Grazie anticipatamente.

  206. Paolo

    Salve,
    le espongo il mio caso: sono sposato, in regime di separazione dei beni. Sono possessore di un mini-appartamento, per il quale ho usufruito dei benefici prima casa, e sono confinante con un mini appartamento intestato a mia moglie, per il quale lei ha usufruito dei benefici prima casa. Le 2 unità immobiliari sono state unite ai fini fiscali e risultano essere la nostra “prima casa” (quindi no MIU e no TASI). Abbiamo ora acquistato un terzo mini appartamento, intestato a mia moglie, non confinante con l’attuale mini appartamento intestato a mia moglie ma confinante con quello intestato a me. Ora volevo sapere se: volendo unire ai soli fini fiscali anche questo terzo mini appartamento ai 2 precedenti, potrei usufruire dei benefici prima casa (avvalendomi della contiguità virtuale tra la porzione di mia moglie e questa nuova porzione)?

    E’ un pò complicato ..la ringrazio per un parere.

    • arch. Carmen Granata

      La prima cosa strana della sua vicenda è che lei parla di “fusione ai fini fiscali”, quindi solo catastale, ma nel suo caso non sarebbe possibile in quanto le proprietà dovrebbero avere la stessa intestazione. Detto ciò, in merito alla fusione per l’agevolazione prima casa, essa non deve essere solo catastale ma effettiva, cioè deve dar vita a un solo immobile.

    • Paolo

      Salve Architetto,
      forse ho sbagliato a dire fusione..intendevo dire unione ai fini fiscali come da Circ. 27/E del 13 giungo 2016.

    • arch. Carmen Granata

      Per le agevolazioni prima casa la risposta non cambia: le unità devono essere effettivamente unite in un unico immobile con interventi edilizi (ad es. apertura di un vano).

  207. simona

    Buona sera.vorrei acquistare l’appartamento sopra al mio facendo un nuovo mutuo con banca diversa da quella con cui ho il mutuo della prima abitazione
    posso fare la fusione con ipoteche su banche diverse?
    Grazie

  208. Francesco

    Salve, sono il proprietario in separazione dei beni con mia moglie del 50% di due appartamenti acquistati in periodi successivi (2000 e 2013) entrambi con agevolazione prima casa e fusi catastalmente in una unica abitazione. Qualora volessimo ri-separarli e procedere ad assegnare un appartamento a ciascun coniuge (100%) perderemmo l’agevolazione prima casa sull’acquisto del secondo appartamento (2013). Grazie

    • arch. Carmen Granata

      In teoria no, in quanto siete comunque due proprietari diversi, ma dovrebbero sussistere tutte le condizioni richieste, come residenza seprata, ecc. Vi consiglio comunque di sentire il parere di un notaio.

  209. Giuseppe

    Salve
    Ho acquistato una palazzina fatiscente con 2 appartamenti di 80mq ciascuno … il geometra ha effettuato la richiesta di fusione richiedendo la classe A/2.. ordunque , mi dice il geometra che potrebbero rigettare la fusione come A/2 poiché l’ abitazione è considerata una villa e quindi di lusso !!!è una cosa assurda! !!!come potrei fare per una fusione A/2? Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Purtroppo il Catasto segue determinati parametri, per cui se per loro la fusione equivale a un immobile A/7, l’unico modo per opporsi è tentare un ricorso dopo che l’accatastamento è avvenuto.

  210. Elisabetta

    Buonasera,
    Ho acquistato lo scorso anno due immobili impegnandomi a unificarli usufruendo quindi delle agevolazioni per entrambe ,prima casa. Ora mi sono trovata costretta a vendere,ma non ho ancora provveduto alla fusione. Cosa accade se non provvedo prima del rogito? Posso vendere così? Cosa può accadere?grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Può vendere così, ma ovviamente perderà le agevolazioni, quindi dovrà pagare la differenza più eventuali sanzioni.

  211. ama

    vorrei comprare una casa con finanziamento 100% e agevolazioni prima casa.
    Il problema e che questa casa è divisa in due abitazioni A3.
    Vorrei sapere se posso fare lo stesso finanziamento 100% dichiarando che voglio fare fusione catastale prima possibile.
    Se possibile vorrei sapere anche il prezzo di questa azione (la casa ha circa 200 mq)

    • arch. Carmen Granata

      E’ possibile avere il finanziamento non solo impegnandosi a realizzare la fusione entro 3 anni, ma anche realizzando un immobile non di lusso.
      Trattandosi di un appartamento di 200 mq sarà un po’ difficile rientrare in quest’ultimo requisito.
      I costi dell’operazione dipendono ovviamente dagli oneri locali e dall’onorario dell’architetto.

  212. Giulio

    Buonasera,
    sono proprietario di un immobile su cui grava un mutuo ipotecario e sono in procinto di acquistare l’appartamento attiguo al mio, senza accendere un nuovo mutuo.

    Sarà possibile realizzare la fusione catastale dei due immobili se su uno dei due sussiste l’ipoteca del mutuo?
    Non risulterebbe non praticabile la soppressione del subalterno che identifica l’immobile ipotecato?

    Infine, le condizioni generali di mutuo vietano l’esecuzione di lavori di ristrutturazione.

    In tal caso, l’apertura di un accesso in un muro divisorio non portante tra i due appartamenti configurerebbe il caso di lavori di ristrutturazione?

    Grazie
    Cordiali Saluti

    • arch. Carmen Granata

      E’ possibile fondere i due immobili: l’ipoteca si estenderà su tutta la proprietà.
      L’accorpamento di immobili è un intervento di “manutenzione straordinaria”. Bisogna leggere attentamente le condiizoni del mutuo, per capire se si riferisce esattamente al concetto di “ristrutturazione” previsto dal T.U. o genericamente a lavori edilizi.

  213. mario

    salve, faccio innanzi tutto i complimenti per l’interessante articolo e per la chiarezza con cui è stato trattato l’argomento, ma veniamo al mio caso: vorrei acquistare un piccolo appartamento attiguo alla mia abitazione su cui pago attualmente un mutuo prima casa e procedere quindi alla fusione catastale. Nel caso in cui dovessi chiedere un secondo mutuo potrei beneficiare delle medesime agevolazioni di cui usufruisco già per la prima casa? grazie in anticipo

    • arch. Carmen Granata

      Sì, si possono estendere anche le agevolazioni per il mutuo prima casa, purchè si rispettino le condizioni richieste.

  214. Mario ANZELLITTI

    l’articolo non comprende il mio caso, possiedo in comunione con mia moglie una villetta strutturata in 2 livelli e sottotetto, collegato con una scala interna, la villette ha un solo numero civico, nella villetta abitiamo io e mia moglie, il tecnico che ha proceduto all’accatastamento senza consultarsi ha accatastato la casa in due unità immobiliari, ora ai fini fiscali vorrei fondere le due unità immobiliari senza apportare alcuna modifica alla struttura né interna e né esterna, Vorrei conoscere a quali spese dovrò affrontate per tale variazione e se è necessario nominare un tecnico, visto che non bisogna fare alcun lavoro o progettazione, grazie.

    • arch. Carmen Granata

      L’accatastamento richiede la firma del proprietario, quindi lei ha sbagliato a non verificare cosa il tecnico accatastava. In ogni caso, se il titolo autorizzativo prevede una sola unità immobiliare, non c’è problema a regolarizzare la cosa al catasto, ma naturalmente per far questo serve un tecnico, non può farlo il proprietario da solo,nemmeno se non ci sono opere. Quindi le spese ammontano a: diritti catastali (50 euro) + onorario del tecnico.

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