Fusione di immobili e agevolazioni prima casa

L’AdE ha chiarito con la risoluzione n. 142/E del 4 giugno 2009 che le agevolazioni prima casa possono essere richieste anche per la fusione.

Fusione di immobili ©

Cosa si intende per fusione di immobili?

La fusione di immobili consiste nell’accorpamento di due o più unità immobiliari o di un’unità immobiliare con la porzione di un’altra.

Per fare qualche esempio, si ha una fusione di immobili quando due appartamenti adiacenti vengono uniti abbattendo una parete o aprendo una porta nel muro di separazione.
Un altro caso molto diffuso è quello in cui si uniscono due appartamenti sovrapposti, realizzando una scala interna di collegamento.

In particolare, in fase di compravendita immobiliare possono verificarsi 3 casi:
• acquisto di due immobili contigui da accorpare
• acquisto di una casa contigua alla propria per procedere all’accorpamento
• acquisto di una porzione di immobile contigua alla propria per procedere all’accorpamento.

Come si agisce in questi casi, in merito alle cosiddette agevolazioni prima casa?

Si possono avere le agevolazioni prima casa per fusione di immobili?

Per l’acquisto di un immobile avente i requisiti di prima casa, è possibile usufruire di agevolazioni fiscali, consistenti in:
• per chi acquista da privato, imposta di registro del 2% e imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna
• per chi acquista da impresa, aliquota IVA del 4% e imposte catastale e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Per ottenere queste agevolazioni è però necessario che l’acquirente:
• non sia proprietario, anche in comproprietà con il coniuge, di un’altra abitazione nel Comune in cui è ubicato l’immobile da acquistare
• non abbia già acquistato un altro immobile con tali agevolazioni.

Ci si chiede quindi: cosa accade se si è già in possesso di una casa o si è già acquistata una casa con le agevolazioni e si intende comprarne un’altra contigua per unirle? E cosa accade se si intende acquistare non una sola abitazione, ma due da unire per farne la propria prima casa?

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito con la risoluzione n. 142/E del 4 giugno 2009 che le agevolazioni possono essere richieste o mantenute anche in questi casi.

La risoluzione fu pubblicata in risposta all’interpello di un notaio relativo al caso di un cliente, già proprietario di una casa, che aveva intenzione di acquistare un piccolo alloggio contiguo per ampliarla.
Nello specifico, il committente del notaio era proprietario di una casa ricevuta in donazione per la quale non si era avvalso del bonus prima casa, in quanto all’epoca non ancora in vigore.

La risoluzione chiarisce che è possibile usufruire dell’agevolazione anche se l’immobile già posseduto a cui si va ad accorpare l’alloggio contiguo è già stato acquistato con i benefici prima casa.

Come ottenere le agevolazioni prima casa per fusione di immobili

Le agevolazioni prima casa si possono ottenere se sussistono le seguenti condizioni:
• ci si impegna a procedere alla fusione degli immobili preferibilmente entro 1 anno dalla stipula dell’atto di acquisto
• la casa ottenuta dalla fusione non possiede le caratteristiche di immobile di lusso, e quindi non appartiene alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Pertanto, non è più necessario procedere alla fusione degli immobili prima della stipula dell’atto. In teoria, i due appartamenti potrebbero appartenere anche a due proprietari diversi.

Nell’atto notarile bisognerà però indicare esplicitamente l’intenzione di provvedere alla fusione.

Per fruire delle agevolazioni, naturalmente, permane il requisito che l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o intende fissarla entro 18 mesi dall’acquisto, o in cui esercita la propria attività.

Entro quanto tempo effettuare la fusione di immobili?

In genere, si consiglia di effettuare la fusione entro 3 anni dalla stipula dell’atto di acquisto. Non esistono però norme che prescrivano tale termine.

Da dove nasce allora questo riferimento temporale? Il termine di 3 anni è quello che l’Agenzia delle Entrate ha a disposizione per compiere eventuali accertamenti e decorre in realtà a partire da un anno dalla registrazione dell’atto.

Dopo un anno dalla stipula, quindi, può capitare che l’Agenzia possa andare a controllare se i lavori sono stati effettivamente realizzati e procedere, nel caso in cui non siano ancora iniziati, alla revoca delle agevolazioni.
Nel caso in cui i lavori siano stati effettuati invece tardivamente, ma il Fisco non abbia ancora compiuto l’accertamento, è possibile che non vengano comminate sanzioni.

Tuttavia, è sempre meglio evitare di esporsi a tale rischio e quindi realizzare la fusione nel più breve tempo possibile.

Come procedere alla fusione di immobili

Per godere delle agevolazioni quindi sarà necessario effettuare i lavori edilizi prima possibile.

L’accorpamento di unità immobiliari è considerato un intervento di manutenzione straordinaria, pertanto per realizzarlo è necessario presentare al Comune una delle due seguenti pratiche:
• CILA, Comunicazione di Inizio Lavori
• SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

Alla CILA si ricorre nel caso in cui i lavori non richiedano interventi sulle parti strutturali; alla SCIA nel caso contrario.

Facciamo qualche esempio, per capire meglio. Se per unire due appartamenti adiacenti è sufficiente aprire un vano in un muro non portante, bisogna presentare una CILA; se il muro è portante e per aprire il vano bisogna effettuare interventi strutturali, serve la SCIA.
Se per unire due appartamenti sovrapposti si può utilizzare la scala preesistente, è sufficiente la CILA;  se occorre realizzare un foro nel solaio per far passare la scala, serve la SCIA.

Al termine dei lavori, bisogna dichiarare anche la variazione per fusione catastale. Il tecnico incaricato procederà alla soppressione dei subalterni identificativi delle unità immobiliari esistenti e a individuare un nuovo subalterno identificativo dell’unità immobiliare derivata dalla fusione.

Sarà importante che l’unità immobiliare risultante sia censita in una categoria catastale che non la faccia identificare come immobile di lusso, quindi sono escluse le categorie A/1, A/8, A/9.

Agevolazioni fiscali per fusione di immobili

Le spese per affrontare i lavori edilizi di fusione di immobili, così come tutte le spese correlate, comprese quelle tecniche, possono usufruire della detrazione 50% o dell’ecobonus.

L’accorpamento di unità immobiliari è infatti un intervento di manutenzione straordinaria e rientra proprio tra i lavori agevolabili.

Attenzione: il tetto massimo di spesa e l’importo detraibile si determinano facendo riferimento al numero di unità immobiliari di partenza.
Così, ad esempio, per la detrazione 50%, dove esiste un tetto di spesa di 96.000 euro, si dovrà considerare questa somma moltiplicata per 2, se si uniscono due immobili, per 3 se se ne uniscono tre e così via.

Per i lavori di accorpamento è possibile anche usufruire dell’IVA agevolata al 10%. Per l’acquisto dei materiali invece se ne può usufruire solo se a effettuare l’acquisto è direttamente l’impresa esecutrice dei lavori.

(Prima pubblicazione 19 luglio 2016)




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710 Commenti. Nuovo commento

  • Salve ho acquistato un immobile dove è stata fatta un unificazione prima che io lo comprassi.
    Dunque nell atto dal notaio è stato tutto fatto in base a questa unificazione fatta dai vecchi proprietari, unificazione fatta unendo due immobile uno sopra l altro, senza però inserire scale, ma darlo per buono perché l appartamento di sotto non ha l altezza minima garantita di abitabilità ed è a livello del terreno anch’esso non a norma, non ha nemmeno le finestre che garantiscono la luminosità, in pratica originariamente di fatti ara la taverna dell appartamento principale, poi separato negli anni 90 ma senza avere i requisiti, ecco perché il geometra dei vecchi proprietari ha pensato che non fossero necessarie le scale per procedere regolarmente.
    Ma dopo il rogito l agenzia delle entrate ci ha diviso d ufficio i due immobili riportando a due unità abitative e ci ha chiesto la tassa per la seconda casa.
    Noi abbiamo fatto ricorso ed il primo grado di giudizio da ragione a noi.
    Nel frattempo abbiamo provveduto anche a realizzare delle scale che uniscono i due appartamenti e siamo in attesa del secondo grado di giudizio.
    Come pensa finirà la questione? La sentenza definitiva?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Giugno 2021 18:47

      Un macello! Non ho idea di come avete potuto stipulare in queste condizioni…

    • Comunque noi compratori siamo parte lesa,
      Abbiamo comprato un immobile sapendo che era uno e sapendo che era tutto a norma, cosa confermata anche dal notaio che ha fatto il rogito.
      Per quale motivo l agenzia delle entrate può permettersi di separare d ufficio un immobile?
      La sentenza di primo grado che da ragione a noi ci fa ben sperare.
      Ma la mia domanda è non trova giusto il ragionamento fatto dal Geometra dei vecchi proprietari che ha provveduto ad unire i due immobili senza utilizzare le scale per unirli per via dei requisiti palesemente non adatti dell appartamento a piano terra, come altezza del soffitto ecc.. Tutte caratteristiche che ne fanno une vera e propria taverna.
      Trall altro appartamento separato negli anni 90 dlperiodo dove facevano condoni e accettavano tutto anche senza requisiti.
      Alla fine il geometra dei vecchi proprietari ha riportato l’immobile alle origini, inizialmente era una abitazione senza scale e il piano terra era una taverna, locale di sgombero.
      Non trova?

    • arch. Carmen Granata
      7 Giugno 2021 19:32

      La questione è troppo complessa per risolverla su un blog. Poi mi spiega come si fa ad avere un’abitazione al primo piano senza scale…

    • È una villetta singola con scale esterne che portano all’ingresso del primo piano.
      Il piano terra oltre a questa taverna c’è il garage e il porticato

  • Buongiorno,
    Vorrei acquistare un immobile dal solo proprietario, così composto: abitazione principale (appartamento su due piani), piccolo cortile sul retro, seconda parte fisica della casa da ristrutturare (anch’essa un appartamento su due piani, con utenze/contatori separate.
    Pagherò la tassa sulla seconda casa?
    Grazie e buon lavoro.

    Rispondi
  • Buonasera Architetto,
    ai fini della detrazione nel Mod. 730/2021 del compenso corrisposto al mediatore immobiliare per l’acquisto di un appartamento con agevolazioni prima casa, il CAF chiede copia dell’Atto Notarile in cui sia stata indicata la modalità di pagamento di tale corrispettivo, a supporto della fattura emessa in proposito.
    Il Notaio mi ha rilasciato una nuova versione dell’Atto Notarile (Rogito), a correzione di dati errati riferiti alla Banca e alla data di disposizione del bonifico per il pagamento della fattura del mediatore immobiliare, riportati nell’Atto Notarile consegnatomi un paio di mesi prima, all’atto della stipula del Rogito.
    Le chiedo gentilmente se, consegnando al CAF la nuova versione dell’Atto Notarile, possano insorgere problemi di natura fiscale, dato che la stessa riporta come data di Registrazione all’Ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate la data di Registrazione della prima versione dell’Atto Notarile. Grazie mille!

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Giugno 2021 15:49

      Se si tratta in sostanza di una rettifica, non credo ci siano problemi.

  • Buongiorno,
    nel dicembre 2020 ho acquistato un appartamento per unirlo alla mia abitazione principale, fruendo delle agevolazioni prima casa.
    Nel rogito di acquisto è riportato che mi sono avvalsa di un mediatore immobiliare iscritto all’albo, con indicazione della somma versata.
    Le chiedo gentilmente se posso portare in detrazione tale importo nella percentuale del 19% di 1.000 euro, dato che nel 730/2021 precompilato non è indicato il relativo codice 17. Grazie mille!

    Rispondi
  • Salve Archietto,
    La ringrazio in anticipo e per il suo tempo, dovrei acquistare delle parti condominiali (10m2) e un solaio (30m2) da unire al mio appartamento in Milano, dopo l’acquisto come dovrei muovermi? Le spese saranno elevate?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Maggio 2021 19:59

      Non ho capito la domanda… le spese dipendono dal costo degli immobili e dal conseguente onorario del notaio.

  • Buonasera Architetto, vorrei acquistare 2 unità immobiliari e 1 porzione di condominio attigua (per la quale il condominio ha già deliberato positivamente) accedendo al mutuo prima casa con promessa di fusione nei tempi stabiliti. mi hanno informata però che la pratica di fusione sarà soggetta a “piano casa” e non a SCIA. Ho ricevuto una informazione corretta?
    la ringrazio per il riscontro e complimenti per il blog.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Maggio 2021 18:59

      La Scia è una procedura edilizia per fare lavori, il Piano Casa una legge. Probabilmente le hanno detto che occorre un permesso di costruire per ampliamento ai sensi del Piano Casa e deve essere così.

  • Salve,
    Classico caso, bifamiliare con appartamento sopra e sotto… Se si volesse dividere l’immobile, anzichè orizzontalmente, verticalmente, sarebbe possibile? Quindi invece di avere due appartamenti uno sopra e uno sotto, averne sempre due ma uno di fianco all’altro…
    grazie mille
    Saluti

    Rispondi
  • Salve Architetto,
    sono in procinto di acquistare due appartamenti, entrambi posti al pianterreno di un edificio condominiale.
    Il primo appartamento ha un ingresso indipendente dalla strada, e altri due ingressi dal cortiletto condominiale che si sviluppa all’interno del palazzo. L’altra unità immobiliare, adiacente alla prima, possiede un unico ingresso dal cortiletto condominiale. Le unità immobiliari sono separate da un muro portante.
    Vorrei procedere alla fusione catastale, ma vorrei evitare di creare un varco tra le due unità immobiliari, che comporterebbe la pratica al Genio Civile e la cerchiatura del nuovo passaggio, ma vorrei utilizzare gli stessi ingressi preesistenti (posti tre metri uno dall’altro, all’interno dello stesso cortiletto condominiale).
    Il senso di tutto ciò risiede nel fatto che la seconda unità immobiliare, verrebbe utilizzata prettamente da mio figlio, quasi fosse una sorta di dependance, in fondo il passaggio sarebbe sempre interno al cortiletto, non sulla strada.
    Secondo lei è fattibile, o sono obbligato a creare un varco fisico tra le due unità immobiliari?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Maggio 2021 16:46

      E’ obbligato. Se non unisce fisicamente i due immobili, non può fare nessuna fusione.

  • Buonasera,
    Avrei un quesito da porle:
    Sono proprietario di un appartamento acquistato con i benefici prima casa e sul quale risulta in essere un mutuo. Dovrei acquistare un appartamento contiguo per poi realizzare la fusione evitando di pagare Imu e tari,ma non richiedere altro mutuo.
    Le chiedo se potrebbero verificarsi problemi con la banca(dal momento che la prima casa avrebbe un mutuo e la seconda no) inoltre,se è possibile, optare per la fusione fiscale e non catastale.
    Tenga conto che in entrambi i casi il proprietario sarei sempre io.
    Grazie in anticipo.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Maggio 2021 16:43

      Non credo ci siano problemi con la banca. La fusione fiscale si può fare quando i due immobili hanno proprietario diverso.

  • Buongiorno, siamo in procinto di comprare l’appartamento di fianco al nostro per unirlo. Io sono comproprietaria dell’attuale appartamento con il mio compagno ed è la nostra prima casa, per cui vorremmo fare la pratica di unione come prima casa (anche perchè abbiamo da pagare l’iva sull’immobile). Il mio compagno però ha appena comprato un altro piccolo appartamento nello stesso comune (seconda casa) che ha dato in affitto. Io non ho altri appartamenti intestati, possiamo procedere all’acquisto come prima casa?

    Rispondi
  • Buongiorno, mia moglie ed io stiamo valutando di acquistare una casa composta da 3 appartamenti uno sopra l’altro (due appartamenti ed una mansarda). Dalla fusione risulterebbe una metratura di circa 300mq. In questo caso potremmo usufruire delle agevolazioni prima casa? Specifico che non ci sono altri fattori riconducibili alla casa di lusso (finiture di pregio, piscina, centro storico,…). Unico punto è la metratura superiore ai 240mq. Se non possibile le agevolazioni, vi sono possibilità per ridurre la metratura sottoposta al controllo? Grazie per il suo tempo.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Aprile 2021 19:55

      Cosa significa “ridurre la metratura sottoposta a controllo”? Se i mq sono quelli, è casa di lusso.

  • Roberto Capuzzo Dolcetta
    19 Aprile 2021 9:59

    Gentile Acrhitetto,
    posseggo in comproprieta` con un parente un appartamento nel centro di Roma. L’ inquilino del piano di sotto vorrebbe acquistare una porzione del mio appartamento che andrebbe necessariamente collegato con una scala interna.
    La domanda e`: si puo` effettuare la vendita di questa porzione e, a valle, definire catastalmente le nuove situazioni (mq, rendita, ecc.) o e` necessario un frazionamento preventivo?
    Grazie cordiali saluti Roberto Capuzzo Dolcetta

    Rispondi
  • Domenica Soldà
    18 Aprile 2021 16:40

    Buongiorno Arch.,
    nel 2017 ho acquistato un appartamento intestato a me al 100%. Ora a fianco si è liberato un appartamento simile al mio e il mio compagno lo vorrebbe acquistare al 100% con agevolazione prima casa e con mutuo a lui intestato e con l’intenzione di fare una fusione immobiliare per abitazione principale della famiglia(ci uniremo civilmente il 7 luglio e faremo separazione dei beni). Vorremmo aprire una porta sul muro adiacente per unirli senza chiudere la porta principale. Per i contatori luce e gas cosa si potrà fare senza fare interventi invasivi? Vorremmo evitare la doppia caldaia e il doppio contatore enel?
    Che dobbiamo fare per il comune e per agenzie delle Entrate?
    Grazie

    Rispondi
  • Buonasera,
    sono proprietario di un appartamento con mutuo prima casa.
    vorrei acquistare l’appartamento adiacente e poi eseguire l’unione.
    ho capito che all’acquisto posso avere le agevolazioni prima casa (con fusione entro 1 anno).
    Per il mutuo posso aprirne un’altro priam casa o devo prima “chiudere” il mio? avrei la possibilità di chiudere, ma preferirei usare il denaro per abbassare il secondo mutuo avendo rate molto basse nel primo.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Aprile 2021 19:42

      Onestamente non lo so. E’ un’informazione che dovrebbe richiedere alla banca.

  • Buonasera architetto, le espongo il mio problema. Desidero acquistare un immobile composto da due appartamenti, 1 al primo piano e il secondo sopra. Posso accedere al mutuo al 100% come prima casa. Naturalmente unificandole tramite scala interna entro 12 mesi. Grazie anticipatamente.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Aprile 2021 19:16

      Sì.

    • Buonasera voglio acquistare una casa con 2 appartamenti separati di cui uno da ultimare e uno terminato categoria A/7 uno e A/2 l’altro. Essendo la mia prima casa volevo sapere se dovró pagare allo stato, al momento del rogito un alloggio come prima casa e il secondo come seconda casa? Spero di essermi spiegata.

    • arch. Carmen Granata
      7 Maggio 2021 16:39

      Certo. L’agevolazione prima casa può averla solo su un appartamento, quindi l’altro sarà seconda casa.

  • Buongiorno architetto,
    Mi appresto ad acquistare un appartamento con sismabonus sugli acquisti. Che documentazione devo chiedere al costruttore per godere dell’agevolazione? Per detrazione dal 730 bisogna presentare documentazione all’Enea? Grazie

    Rispondi
  • Buongiorno,
    sono proprietaria di due unità abitative al grezzo, unite da un’unica entrata (corridoio) alta 2.40 m, concessa dal comune nel cambiamento del terreno da agricolo a edificabile per unire le due unità abitative. Adesso le necessità sono cambiate e vorrei trasformare le due unità in una unica. È possibile?
    Nell’attesa la ringrazio e le porgo cordiali saluti.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Marzo 2021 12:52

      E’ una cosa che va verificata sul posto, in base alla strumentazione urbanistica locale.

  • Buongiorno,
    intanto grazie per il tempo che ci dedica.
    Vorrei unire in un’unica unità abitativa di una villetta trifamiliare la parte in cui attualmente abito (appartamento A) con una porzione adiacente derivante da una divisione per successione (appartamento B).
    L’unità B è composta da una cucina, un bagno e un ripostiglio.
    Mi hanno detto che per poterle unire in un’unica unità abitativa è necessario aprire un passaggio interno abbattendo i muri per poter passare da A a B senza passare dall’esterno.
    Esternamente i due appartamenti sono collegati tramite un balcone/ballatoio dal quale si accede agli stessi in maniera indipendente e sono divisi da una scala che consente di accedere alla cantina non abitabile dell’appartamento A, questa scala è accessibile solo dal balcone e non dall’interno dell’appartamento A.
    Sarebbe possibile far diventare i due appartamenti un’unica unità abitativa mantenendo inalterata la parte dell’appartamento A e accedendo all’appartamento B dal pianerottolo della scala che conduce in cantina aprendo un ingresso verso B. Il vecchio ingresso di B verrebbe trasformato in una finestra.
    In pratica per andare da A a B occorre uscire sul balcone, accedere alla scala che porta in cantina ed entrare in B.
    Grazie e scusate per il casino ma non è facile senza disegni descrivere la situazione.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      16 Febbraio 2021 19:58

      Appunto… senza una rappresentazione grafica è difficile capire. Una cosa è certa: i due appartamenti devono essere collegati internamente e non è possibile dover uscire per andare da A a B.

    • Grazie tutto chiaro, mi ha confermato quello che mi avevano già anticipato.
      Grazie ancora per la disponibilità.

  • Buongiorno e grazie per i pareri che ci dedica.
    Premessa: porzione centrale di colonica (tetto separato cmq dalle altre) complessivamente era un unica unità abitativa poi suddivisa in 3 sub di diversi proprietari in fase di acquisto e adesso avendo riacquistato io gli altri due sono l’unico proprietario.
    edificio così suddiviso:
    sub1: 80 A/3
    sub2: 30 A/3 (ex fienile attaccato alla casa e accessibile dall’interno della casa residenziale)
    sub3: 70 A/3
    Unico proprietario.
    A lavori finiti i sub verranno accorpati con cambio destinazione uso del fienile tornando ad essere un unica abitazione.
    Come si considera il massimale dei 96.000 sisma110 + ristruttraz. 50%?
    A) 96.000 x 3 (stesso discorso per il 50% se avanza qualcosa)
    B) 96.000 complessivi per tutti i sub e ristrutturaz. 50% stesso discorso se avanza qualcosa
    C) niente sismabonus 110 in quanto se non faccio prima fusione i sub non sono funzionalmente indipendenti alla situazione di partenza
    Il dubbio è se il sismabonus 110 necessita come l’ecobonus 110 che l’unità sia funzionalmente indipendente e residenziale
    grazie in anticipo

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Febbraio 2021 12:22

      Può avere sicuramente il sismabonus 96.000 x 3 che comprende anche eventuale 50% “se avanza qualcosa”, come dice lei.
      C): non c’entra un fico secco. E’ un immobile di unico proprietario e può avere tranquillamente il superbonus. Unica discriminante per l’ecobonus: presenza dell’impianto termico nelle tre unità di partenza.

  • Vorrei acquistare una casa all’asta lotto composto da 6 unita immobiliari. Mi hanno detto che posso riuinre due appartamenti e usufruire del bonus prima casa. Dopo andrà fatto un atto di acquisto da parte di mio marito per le 4 unità abitative della seconda casa o sbaglio?
    quanto tempo dopo l’assegnazione mio marito può unificare gli appartamenti e assegnarseli come prima casa? e a quale costo indicativamente?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      2 Febbraio 2021 15:53

      Se acquistate x appartamenti da unire come prima casa dovete dichiarare nell’atto la disponibilità a effettuare la fusione entro un termine stabilito.
      Occhio che come coniugi dovreste avere la residenza nello stesso immobile, a meno che uno dei due lavori in altro comune, per cui solo uno di voi potrà usufruire dell’agevolazione.

  • Reginato Lino
    21 Gennaio 2021 18:46

    Con mia moglie abbiamo appena ereditato la casa di mia mamma da poco deceduta. La casa è antigua all’attuale dove abitiamo ed entrambe funzionalmente indipendenti. Alla successione ho chiesto e ottenuto il beneficio prima casa (solo io) perchè vogliamo fonderle e creare un’unica abitazione entro i termini di legge dei tre anni. Ora dobbiamo ristrutturarle per sicurezza sismica, efficienza energetica e lavori interni edilizi e di adeguamento alla fusione. Se la fusione la facciamo a fine lavori, il superbonus possiamo chiederlo per 1 o per 2 unità? Penso per due, ma un tecnico mi ha detto che per sicurezza sarebbe meglio correggere e togliere la richiesta di fusione. Non sono d’accordo, ma la mia preoccupazione ora è tanta. Nell’attesa di una gentile risposta la ringrazio e le porgo cordiali saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Gennaio 2021 15:51

      Quel che conta è il numero di unità di partenza. Quindi può tranquillamente procedere alla fusione contestualmente ai lavori di efficientamento e adeguamento sismico.

  • Buongiorno,
    Vorrei esporle il caso di una villetta costituita da due appartamenti sovrapposti, distintamente accatastati, il tutto in comproprietà tra due coniugi in separazione dei beni. I due coniugi risiedono nell’appartamento al piano terra che è di fatto la loro prima casa, mentre l’appartamento al piano primo risulta essere seconda casa, al momento inutilizzata.
    Non mi è chiaro se per poter usufruire del Superbonus 110% (per la realizzazione del cappotto esterno ed il rifacimento del tetto) sia necessario provvedere prima ad una fusione dei due appartamenti.
    Grazie

    Rispondi
  • Sono proprietaria di un intero immobile composto da garage, primo piano, secondo piano e mansarda tutti collegati da un’unica scala. L’unico piano abitato è il primo. Di recente ho provveduto ad accatastare anche il piano secondo creando così una seconda unità abitativa con propri dati catastali. E’ possibile effettuare una fusione dei due piani senza dover creare un’altra scala visto che c’è già quella che collega tutti i livelli?
    Grazie

    Rispondi
  • Massimo Pozzo
    30 Dicembre 2020 15:10

    Salve,
    In una villetta di 3 appartamenti stiamo pensando di acquistarne due e di unirli in una unica unità. Hanno ingresso separato ma la scala che porta a quello di sopra c’è già, quindi si tratta di fare un’apertura nel muro che permetta di accedere da un appartamento alle scale, muro portante tra l’altro. La mia domanda è questa: visto che l’acquisteremmo per poi ristrutturarlo con le agevolazioni 110%, che tipo di problematiche possono sorgere in questo contesto? Se ho capito bene le agevolazioni non sono previste in caso di bifamiliare, quindi dovrei prima procedere all’unione e poi fare i lavori? Posso fare i lavori ugualmente, visto che all’atto verrà scritto che procederemo all’unione entro 12 mesi?
    Grazie mille!
    Saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      30 Dicembre 2020 17:39

      Non è vero che le bifamiliari sono escluse. Nel suo caso si tratterà di un condominio minimo e quindi i lavori dovrebbero essere fatti per tutto l’edificio.
      Se però il suo appartamento ha accesso autonomo e indipendenza funzionale può anche procedere per conto suo.

    • Massimo Pozzo
      30 Dicembre 2020 17:51

      Salve,
      Forse mi sono spiegato male.
      Ci sono 3 appartamenti e noi ne prenderemmo 2, uno al piano terra e uno al primo piano, accesso da unico cancellino ma porte di ingresso separate. Il terzo appartamento ha un suo ingresso autonomo che non centra nulla con quello dei due. Di fatto il terzo appartamento ha in comune, con quelli che vorremmo prendere noi , solo un muro al piano terreno. Anche i tetti sono separati.
      Quindi noi avremo due appartamenti su cui fare le ristrutturazioni. Per il 110 devo quindi prima procedere alla unificazione dei nostri due?
      Grazie mille e auguri!

    • arch. Carmen Granata
      30 Dicembre 2020 19:37

      Se i due immobili hanno già ciascuno il proprio ingresso autonomo e impianti indipendenti può procedere contestualmente alla fusione e ai lavori di efficientamento energetico.
      In caso contrario dovrà fare prima la fusione.

    • Massimo Pozzo
      3 Gennaio 2021 8:49

      Salve, grazie per la risposta.
      Si le unità abitative hanno ingresso e impianti separati. Quindi posso procedere ai lavori anche se sono intestate alle stessa persona?
      Se posso fare gli interventi mentre porto avanti la fusione, i massimali di spesa vengono raddoppiati? Oppure visto che sto procedendo alla fusione i massimali sono da considerare come unica unità abitativa?
      Di fatto la fusione potrà essere fatta a lavori ultimati, o sbaglio?
      Grazie mille
      Saluti

    • arch. Carmen Granata
      3 Gennaio 2021 18:38

      Sì, ma tra l’altro la legge di bilancio ha esteso il requisito anche ai fabbricati da 2 a 4 unità dello stesso proprietario.
      I massimali sono doppi perchè si considerano le unità di partenza.
      Per l’esattezza la fusione si farà “con” i lavori, non a lavori ultimati. A lavori ultimati si procederà alla fusione catastale.

    • Massimo Pozzo
      17 Gennaio 2021 18:03

      Grazie mille per le precedenti risposte, è stata molto gentile.
      Avrei un altro quesito… Acquistando una abitazione in cui rimodulare le stanze, partendo sempre da una situazione catastale corretta, i requisiti per il 110% vengono meno? Voglio dire… Se butti giù muri e dispongo la camere diversamente da quanto a catasto, senza modificare la cubatura dell’immobile, ai fini del 110% cambia qualcosa?
      Grazie mille

    • Redazione Guida per Casa
      27 Gennaio 2021 12:29

      Per una consulenza dettagliata, richiedere qui il servizio a pagamento: https://www.guidaxcasa.it/richiedi-consulenza-le-detrazioni/

  • Buongiorno.
    Risiedo in un condominio con due scale diverse. Vorrei chiedere cortesemente se acquistando un appartamento allo stesso piano, ma raggiungibile dalla scala diversa dalla mia, si può procedere all’accorpamento dei due appartamenti (fisicamente fattibile con un’apertura su un muro di separazione). Grazie, cordiali saluti.
    Beppe

    Rispondi
  • Salve, se si volesse acquistare due appartamenti contigui, di cui uno locato con contratto in scadenza tra un anno, l’altro libero, è possibile procedere alla fusione dei due appartamenti prima della vendita? il venditore eventualmente sarebbe disponibile in tal senso, ma vista la presenza del contratto è possibile farlo?
    Altrimenti si può acquistare entrambi con l’impegno alla fusione entro un anno? GRazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Dicembre 2020 18:06

      Il contratto non costituisce un limite, se l’inquilino acconsente a far eseguire i lavori mentre è nell’appartamento.

  • Fabio Ciancio
    6 Dicembre 2020 14:26

    Buongiorno e Complimenti per quello che fa.
    Sono molto combattuto per quanto segue;
    Ho Rogitato l’appartamento adiacente al mio che è già la mia prima casa dove vivo, con promessa di unificazione entro 1 anno.
    Con un Mutuo Unico prima casa per entrambi.
    Lo scopo era di unificare per allargare la famiglia con la mia compagna in previsione di eventuali figli.
    Purtroppo ci siamo lasciati e ad oggi a me non servirebbe più una casa così grande, inoltre essendo rimasto da solo a sostenere la rata del mutuo più alta ed anche le spese condominiali doppie che non sono basse, vorrei affittare l’altro appartamento.
    Sono tentato di autodenunciare all’agenzia delle entrate la Non Unificazione andando incontro alle spese delle agevolazioni ottenute e poi pagando tutto come seconda casa.
    Oppure di Unificare e poi affittare l’altra parte lasciando una porta chiusa tra i 2 appartamenti.
    So che forse non è possibile con certi contratti ma con alcuni del tipo stanze potrebbe essere possibile.
    Leggendo le sue risposte apprendo altresì che se si affitta una prima casa, o parte di essa si dovrà pagare comunque la tassa per la seconda casa. Se così è mi sembra inutile Unificare, non ne avrei vantaggio, (a parte la differenza di trascrizione di cui sarei debitore una tantum) e poi; sarebbe possibile Affittare parte di una unica casa con 2 cucine e 2 bagni ad uso esclusivo una per il locatore ed una per il locatario?
    Semplicemente sono molto indeciso e confuso per la scelta da fare, quale sia la più conveniente e la più in regola in entrambi i casi. di Unificare o Non Unificare.
    Ci sarebbe poi forse il problema che il mutuo è unico per prima casa per entrambe le unità!
    Se una diventa seconda casa la Banca potrebbe non essere d’accordo?
    Se gentilmente mi può delucidare un pò le sarei molto grato.
    In Attesa di una sua cortese risposta porgo distinti saluti. Grazie in Anticipo.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Dicembre 2020 17:52

      L’unica soluzione è autodenunciare il mancato accorpamento, andando così incontro a sanzioni ridotte.
      Fare una fusione solo “fittizia” si configurerebbe come un abuso edilizio.
      Per il mutuo non so purtroppo darle un consiglio perchè non è materia di mia competenza.

  • Buon giorno,
    sto perfezionando l’acquisto di una casa singola che al momento della ristrutturazione fu accatastata in 2 unità immobiliari… ora la casa di 3 piani dispone di scala esterne per raggiungere il 1^ piano e scala interna che collega il 1 e 2 piano… il pian terreno è cmq comunicande da un ascensore… a questo punto vorrei sapere se esistono già i presupposti per la fusione (categoria casa a/2)
    grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Novembre 2020 17:53

      Il presupposto principale è una scala interna che colleghi tutti i piani.

  • Buongiorno, vorrei unire i miei due appartamenti adiacenti. Volendo unificare anche gli impianti termici installando una sola caldaia, vorrei sapere se è necessaaria una relazione energetica di un architetto (oltre alla cila per opere murarie) oppure se basta la dichiarazione di un impiantista.
    Grazie

    Rispondi
  • Buongiorno architetto. Io e mio marito stiamo comprando una casa indipendente. Siamo al punto di andare al notaio per il rogito. La casa e composta dalla abbitazione principale e di un rustico. Il problema e che al catasto risultano due case. In conseguenza ci e stato consigliato di fare l’atto di compravendita (usufuendo del bonus prima casa) specificando che entro un anno faremmo la fusione della seconda casa (che in teoria e un rustico non abitabile al momento). W giusto quello che mi e stato consigliato? In questo caso una volta che io faccio il rogito, poi vorrei fare dei lavori al rustico come mi devo muovere?
    Grazie e cordiali saluti.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Novembre 2020 19:08

      Il consiglio è giusto se effettivamente avete l’intenzione di unire i due appartamenti. Una volta acquistato, dovrete al più presto procedere ai lavori di completamento e contestuale accorpamento con l’altra casa.

  • Salve Architetto, sono proprietario al 50% con mia moglie di un trilocale sito in un palazzo condominiale per il quale abbiamo un mutuo cointestato e per il quale usufruiamo delle agevolazioni di prima casa. Al momento dell’acquisto (tre anni fa) abbiamo inoltre fatto delle ristrutturazioni e da 3 anni usufruiamo quindi delle detrazioni al 50%.
    Vorremmo acquistare il bilocale adiacente al nostro appartamento e quindi ci domandavamo se:
    1) è possibile richiedere un mutuo di acquisto per fusione (impegnandoci ad effettuare la fusione nel brevissimo tempo – aprendo una porta in una parete non portante)?
    2) è possibile effettuare la ristrutturazione atta alla fusione (che sia la semplice apertura della porta o una ristrutturazione più completa) sfruttando nuovamente le detrazioni al 50% o qualche altro tipo di detrazione fiscale?
    Grazie mille,
    Giuseppe

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Novembre 2020 19:38

      1) Sì
      2) Sì.

    • Grazie mille Architetto! Quindi, ipotizzando che anche per il 2021 siano ripetute le stesse agevolazioni fiscali (detrazione al 50% con massimale di 96k per ogni abitazione), potrei avere una detrazione totale pari a 192000 euro (cioè 96000 per 2 appartamenti) meno x_mila euro già portati in detrazione per gli interventi di ristrutturazione fatti 3 anni fa?

    • arch. Carmen Granata
      6 Novembre 2020 18:50

      No, questo è un nuovo intervento, per cui il tetto di spesa riparte da capo: non c’è bisogno di sottrarre le spese già detratte.

  • Giorgio Pruccoli
    3 Novembre 2020 10:46

    Sto vendendo una casa abbinata che definirei per meglio comprendere unita “C”. La acquistano due coniugi uniproprietari, nella parte abbinata, ciascuno di un appartamento (unita “A” e “B”) La loro intenzione è quella di ristrutturare l’immobile e poi accorpare alle unità “A” e “B” porzionii dell’unità “C”. Se i signori acquistano la mia unità “C” in comproprietà e si impegnano a fare la ristrutturazione talchè dalla stessa risulteranno soltanto due unità “A” e “B” più grandi delle attuali, possono usufruire dell’agevolazione prima casa? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Novembre 2020 19:36

      La situazione è piuttosto complessa, perchè implica prima di tutto il frazionamento di C e poi che gli acquirenti abbiano acquistato ciascuno il proprio immobile con le agevolazioni prima casa.
      Vi consiglio di consultare un notaio.

  • vincenzo bonanni
    20 Ottobre 2020 8:20

    stiamo per acquistare un immobile con giardino entrata indipendente, sotto l’immobile c’è un c6 che purtroppo l’attuale venditore vuole mantenere e che accede in maniera indipendente da un altro civico.
    Tale situazione può causare l’impossibilità al super bonus 110 nel caso volessimo istallare il fotovoltaico e pannelli solari?
    se si come possiamo cautelarci dato che dobbiamo perfezionare il compromesso d’acquisto? Grazie Vincenzo e Anna Maria

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Ottobre 2020 17:47

      Non pregiudica niente. Le ricordo però che il superbonus non si può avere mettendo solo fotovoltaico e pannelli solari.

    • Salve io dovrei acquistare due appartamenti uno affianco l’altro volevo sapere se si poteva fare tutto insieme fusione ed un unico passaggio alla stipula del mutuo e se mi fanno il mutuo in merito grazie

    • arch. Carmen Granata
      3 Novembre 2020 19:26

      @Giuliano: non ho ben capito la domanda… certamente può fare un unico mutuo per l’acquisto di due appartamenti, ma la fusione si deve poi fare urbanisticamente, con una pratica edilizia.

    • Allora le spiego io dovrei comprare lappartamento in cui vivo adesso pero si vende anche lappartamento di fianco volevo semplicemente sapere se era possibile stipulare un solo mutuo e poi comunque sapere se devo fare due passaggi quindi piu spese. e poi se all atto che compro posso gia fare la fusione nonostante nell altro appartamento ce ancora un altra persona. grazie

    • arch. Carmen Granata
      4 Novembre 2020 20:00

      @Giuliano: le ripeto il mutuo può essere unico, ma la fusione non è una cosa che si fa con un atto notarile! Deve rivolgersi a un architetto che predisponga una Cila o Scia e tutto il resto.
      Per la presenza di un inquilino non dovrebbero esserci problemi, purchè il proprietario sia lo stesso. Ma su questo può chiedere maggiori delucidazioni al notaio.

  • buonasera arch. sono proprietario di un terreno dove ci sono tre ruderi risalenti gli anni 40/50 posso unirli e chiedere un progetto! grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Ottobre 2020 19:36

      Deve affidare l’incarico a un architetto del posto che verificherà in base alla normativa locale cosa è possibile realizzare.

  • Lorenzo Marinangeli
    4 Ottobre 2020 16:31

    Buonasera Architetto, sono proprietario al 100% di un appartamento ubicato al primo piano e al 50% dell’appartamento al piano terra del medesimo edificio, l’altro 50% è di proprietà di mia moglie (in regime di divisione dei beni e per lei e per lei è prima casa). L”edificio in questione è di fatto una casa unifamilare collegata da una scala interna, dove andremo a vivere una volta terminati i lavori (ancora li dobbiamo iniziare!!) L’accesso all’appartemento al piano terra è esclusivo attarverso il giardino (che è graffato con l’appartamento al piano terra). L’accesso al primo piano può avvenire solamente attraverso la scala, per raggiungerla ovviamente si deve entrare nel nell’unità al piano terra; sebbene potenzialmente si potrebbe ricavare un accesso esclusivo costruendo una scala dal garage (mia proprietà al 100%) che si aprirebbe sulla terrazza (che è parte del mio appartamento al primo piano. Ora per sfruttare al meglio questi incentivi del superbonus come posso fare? Da quello che leggo il nostro edificio non è considerato condominio minimo, quindi credo che l’unica soluzione sia la fusione dei due appartamenti.. si può fare ? di fatto è un unica casa. Nel caso che ci fosse bisogno di far risultare i due appartementi intestati ad un unico proprietario, si potrebbe optare per una donazione invece di effettuare una compravendita? Invece potrei utilizzare il superbonus eco e sisma per il piano terra, e il vecchio Sisma Bonus (80-85%) per rifare il tetto relativamente all’unità al primo piano? ci saranno dei modi per non rimanere esclusi. Grazie Mille

    Rispondi
  • salve, ho due appartamenti cointestati con mia moglie. il primo acquistato da impresa quindi iva al 4×100. il secondo pago imu. vorrei acquistare un altro appartamento adiacente al primo, in pratica basta aprire una porta per renderli comunicanti cosi facendo li posso unificare. posso usufruire dell’agevolazione prima casa? o avendo gia un altro immobile non posso usufruirne? grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      30 Settembre 2020 17:39

      Secondo me sì, perchè la fusione viene fatta con il primo appartamento (agevolato).
      Le consiglio però di sentire un notaio per sicurezza.

  • Sandro Frigerio
    28 Settembre 2020 11:36

    Buon giorno, vorrei sottoporre un caso semplice da un lato, particolare dall’altro. Sono proprietario da decenni di due immobili (un trilocale e un monolocale parzialmente sovrapposti.
    Stanco di pagare Imu seconda casa (anche se in compravendita venne riconosciuta prima casa anche per il secondo), vorrei unificarli con fusione. L’Agenzia delle Entrate – Catasto mi respinge la richiesta dicendo che dovrei avere un collegamento diretto. Il fatto è che ho un figlio 30enne disabile totale (100%, assistenza 24 x 79 su carrozzella. Le scale quindi, con la carrozzella, non servono e non ci starebbero nemmeno (la sovrapposizione riguarda solo m 3,50 x 3 in piena camera da letto), un ascensore bloccherebbe il passaggio. L’ascensore condominiale é a 50 cm dalla porta. Che posso fare?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Settembre 2020 17:16

      Premetto anche in questo caso che il catasto è solo un passo successivo e una fusione va fatta con pratica al Comune…
      Detto ciò, gen.le sig. Frigerio due unità immobiliari che non abbiano un collegamento diretto non potranno mai essere considerate come unica unità solo per consentire a lei di non pagare l’Imu, abbia pazienza.

  • Alfredo Folla
    27 Settembre 2020 20:06

    Buongiorno,
    L’agenzia delle entrate ha recentemente risposto ad un interpello che poneva la questione della possibilità di fruire del superbonus 110% nel caso in cui un’unico immobile sia costituito ad esempio da due unità immobiliari accatastate separatamente, nel caso in cui le due unità siano dello stesso (o degli stessi) proprietario/i.
    Tralasciando tutta l’argomentazione, vengo alla mia domanda.
    Mi trovo proprio in questo caso, ossia una casa indipendente costituita da due unità immobiliari, entrambe intestate a me e mia moglie.
    Per aggirare il problema ci è stato consigliato di procedere ad una fusione catastale, possibile in quanto di fatto le due unità sono praticamente due piani della stessa casa, collegata da una casa interna, con unico impianto idrico, elettrico, etc.
    Immagino di dover aspettare, per via dei lavori (rifacimento tetto, cappotto termico, cordolo antisismico), la conferma da parte del catasto dell’avvenuta fusione e comunicazione dei nuovi dati catastali, è così?
    Quali potrebbero essere i tempi di risposta da parte del catasto dal momento in cui viene presentata la domanda?
    Grazie in anticipo per ogni informazione potrà darmi.
    Cordiali saluti.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Settembre 2020 16:56

      Le hanno dato un consiglio sbagliato. Il catasto ha solo fini fiscali. Per fondere effettivamente due abitazioni bisogna presentare una pratica al comune e solo dopo i lavori si provvede a fare la modifica catastale.

    • Alfredo Folla
      28 Settembre 2020 21:24

      Grazie oer la risposta.
      Quando dice “solo dopo i lavori si provvede a fare la modifica catastale, intende i lavori oggetto dell’agevolazione 110, ossia cordolo, tetto e cappotto?
      Ai fini del bonus non comanda quindi lo stato di fatto (due unità immobiliari) nel momento in cui vengono svolti i lavori?
      Chiedo perchè se i lavori a cui fa riferimento sono quelli per riunire le due case, non sono necessari in quanto si tratta già di fatto di casa singola.
      Grazie.

    • arch. Carmen Granata
      29 Settembre 2020 12:04

      Ci sono due possibilità: 1. la fusione risulta al comune, ma non è stato fatto l’aggiornamento catastale; 2. La fusione non risulta al comune.
      Nel primo caso basta effettivamente aggiornare il catasto.
      Nel senso caso, risulta invece un abuso che va prima regolarizzato con una pratica e poi si procede con il catasto.

    • Alfredo Folla
      30 Settembre 2020 20:19

      Grazie. Quindi i lavori si potranno iniziare solo dopo che la pratica al catasto, oppure nel secondo caso la regolarizzazione in comune e poi la modifica al catasto saranno effettive. E’ corretto? Se è così chiedevo quali sono normalmente i tempi perchè le modifiche siano recepite in Comune e al Catasto e quindi in sostanza quando potrebbero iniziare i lavori.
      Grazie ancora.

    • arch. Carmen Granata
      1 Ottobre 2020 19:08

      I tempi burocratici sono praticamente immediati. Deve solo dare al suo tecnico il tempo necessario per predisporre le pratiche.

  • Buongiorno Architetto, vorrei acquistare un’appartamento sopra la mia abitazione di proprietà, per unirle, il mutuo posso farlo come prima casa?

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto,
    vorrei acquistare una porzione di casa da un appartamento adiacente a quello della mia compagna. In questa maniera andremmo ad allargare l’appartamento già esistente.
    Vorrei chiedere un mutuo prima casa per questa operazione intestato a me.
    Per la sua esperienza, l’ipoteca a garanzia di questo mutuo verrebbe fissata solo sulla nuova porzione che andrei ad acquistare io o inficerebbe anche sull’appartamento di proprietà della mia compagna al quale dovrei annettere la nuova porzione?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Settembre 2020 19:41

      Riguarderebbe solo la porzione da acquistare che, fin quando non sarà annessa, farà storia a sè.

  • buongiorno architetto,
    sto valutando con mia moglie l’acquisto di una casa composta da 3 appartamenti distinti. L’accatastamento riporta un’unica particella ma 3 sub diversi. Visto che è presente una scala interna, per mantenere le agevolazioni prima casa, è possibile fonderle? Altrimenti si potrebbe procedere alla fusione di due appartamenti ora (acquisteremmo in separata sede) e la fusione poi con il terzo?
    grazie per il tempo dedicato.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Settembre 2020 13:55

      Può tranquillamente acquistarle tutte e tre con l’impegno alla fusione.

  • Buonasera Architetto,
    sto acquistando due appartamenti divisi in origine in due sub, con ingresso unico al pianerottolo (e quindi prima della vendita sto facendo accatastare anche l’ingresso comune come un altro sub). Mi sembra di aver capito che non ci sono problemi ad acquistare tutto come prima casa con l’impegno di unire i due appartamenti. Per quanto riguarda le agevolazioni sui lavori di ristrutturazione devono essere richieste separatamente per i due appartamenti (che ovviamente unirò con una CILA o SCIA a fine lavori) oppure posso fare una unica richiesta?
    Grazie mille

    Rispondi
  • buongiorno architetto, io e la mia compagna stiamo aquistando una casa indipendente da ristrutturare completamente con 2 unità immobiliari distinte e vorremmo cointestarle ad entrambi per avere le agevolazioni del mutuo come prima casa.
    il notaio ci ha suggerito di specificare nel’atto notarile che ci impegneremo entro 3 anni tramite pratica comunale alla fusione in un’unica soluzione di queste due unità.
    Le chiedo se in questo caso possiamo inziare i lavori di ristrutturazione subito ed usufruire dei bonus 110% con massimali per ogni singola unità in partenza oppure dovremmo attendere il termine della pratica si fusione delle 2 unità per poter usufruire di un solo massimale unico al 110%
    La ringrazio.
    Manolo

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Settembre 2020 9:53

      E’ necessario prima procedere alla fusione, altrimenti non ci sono i requisiti per il superbonus, essendo i due appartamenti cointestati.

    • La ringrazio architetto,
      infine un ultima cosa nel caso io e la mia compagna procediamo con 2 atti per rogitare le 2 unità distintamente una intestata alla mia compagna e l’altra a me in questo caso potremmo ottenere i due massimali x ecobonus distinti ognuno per il proprio appartamento quindi accedere a 2 cessioni di credito per finanziare i lavori nello stesso cantiere edilizio? questa configurazione cosa può comportare?

    • arch. Carmen Granata
      18 Settembre 2020 19:44

      Va bene, però poi ovviamente non le acquistate per fonderle, perchè nel caso invece le abitazioni dovrebbero essere cointestate.

  • Buonasera, le vorrei proporre il mio caso: Ho acquistato una casa adiacente sullo stesso piano terra la mia abitazione principale. Ho presentato regolare Scia per ristrutturazione e fusione delle due case. La casa Acquistata è dotata di un APE Classe G, mentre l’abitazione principale non ha un attestato APE.
    Ai fini del superbonus 110% come mi devo comportare per valutare il superamento di 2 classi energetiche? Grazie e cordiali saluti.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Settembre 2020 11:44

      L’APE andrà cmq rifatto. Si tratta di un APE convenzionale, che segue regole particolari.

  • Buonasera, la mia casa è una bifamiliare.
    Io sono proprietario di un’unità immobiliare al primo piano con accesso dal cortile mediante scala esterna.
    Ho acquistato l’altra unità immobiliare sita al piano terra.
    Attualmente sono proprietario di 2 immobili con cortile comune.
    1- Posso unire le due unità usufruendo del simabonus e dell’ecobonus 110%? (sia cappotto con infissi che sostituzione impianto di riscaldamento)
    2- visto che parto da due unità, mi raddoppiano i tetti di spesa del sismabonus e ecobonus 110%?

    Rispondi
  • Buonasera Architetto,
    ho un appartamento al PT ed un camera con bagno al PS1 con ingressi indipendenti da area comune a tutto il residence. Sono due unità distinte sia urbanisticamente che catastalmente. Preciso che il PS1 è stato condonato con cambio di destinazione da cantina a residenziale.
    Ora mi trovo a dover procedere con la fusione (urbanistica e catastale) senza opere edilizie, lasciando tutto allo stato di fatto. Questo perché gli acquirenti hanno necessità di acquistare con l’agevolazione prima casa, a mio parere richiesta legittima in quanto il PS1 è una camera con bagno e quindi risulta non autonoma.
    Secondo Lei è fattibile o devo obbligatoriamente realizzare una scala interna comunicante?
    Grazie

    Rispondi
  • Salve Architetto.
    Sono comproprietaria di due immobili siti al piano terra e confinanti tra loro (hanno un muro in comune): sono un locale commerciale (non riscaldato) e una civile abitazione.
    Vorrei cambiare la destinazione d’uso del locale commerciale in civile abitazione e poi fondere i due immobili per farli diventare un unico appartamento.
    Una volta accorpati posso usufruire delle agevolazioni al 110% per fare il cappotto termico e cambiare le finestre all’intero appartamento?
    Eventualmente, sempre usufruendo del super bonus 110, e sempre ottenute le autorizzazioni per accorpare casa e locale commerciale, posso sostituire l’impianto di riscaldamento esistente nella ex A2 e fare un impianto unico in tutto il “nuovo” appartamento?
    Spero posso rispondermi.
    La saluto cordialmente

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Agosto 2020 11:06

      Sì.

    • La ringrazio Architetto.
      Ora, mi scusi se insisto, ma la sua risposta mi ha quasi spiazzata.
      Quindi, se ho capito bene, una volta cambiata la destinazione e accorpati i due immobili io potrei, volendo, realizzare tutti i lavori previsti dal Superbonus (trainanti e trainati e perfino portare il riscaldamento nell’ex locale commerciale che n’era sprovvisto) e usufruire della detrazione al 110% sull’intera spesa?
      Mi scusi di nuovo.
      E ancora grazie.

    • arch. Carmen Granata
      27 Agosto 2020 18:49

      Dal punto di vista tecnico non ci sono motivi ostativi. Ho presupposto (mi corregga se sbaglio) che esiste un ingresso autonomo dalla strada, visto che uno dei due immobili è attualmente un negozio.

  • Alessandro Cerquaglia
    20 Agosto 2020 19:31

    Buona sera Architetto, volevo sapere entro quanto tempo bisogna realizzare la fusione di due immobili adiacenti per non perdere le agevolazioni prima casa (agevolazioni fiscali prima casa relative all’acquisto della seconda unità immobiliare).
    In pratica, il sottoscritto già proprietario di un immobile, ha acquistato il secondo immobile con le suddette agevolazioni prima casa impegnandosi a fonderle “nel più breve tempo possibile” (questa è la frase riportata nell’atto notarile.
    Grazie mille per la risposta.
    Alessandro

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Agosto 2020 18:22

      Trova la risposta nel paragrafo “Entro quanto tempo effettuare la fusione di immobili?”.

  • Buonasera architetto. Argomento: fusione fiscale di immobili. Conosco la circolare dell’Agenzia delle Entrate che a suo tempo ha riguardato la perdita dei requisiti di autonomia tra 2 immobili adiacenti. Ho due domande specifiche:
    1) è possibile l’unione fiscale anche per più di 2 immobili (rimanendo fermi, ovviamente, gli altri requisiti previsti)?
    2) Se io, soggetto A, sono proprietario di un immobile posso unirlo con un altro immobile adiacente (a seguito di perdita dei requisiti di autonomia) di cui è nudo proprietario mio figlio (soggetto B) e di cui io sono soltanto usufruttuario?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Agosto 2020 11:56

      1) no, la circolare 27/E/2016 parla solo di due unità immobiliari
      2) sì.

  • Buongiorno architetto e grazie per le tempestive e precise risposte. Sono proprietario, insieme a mia moglie, di una unità immobiliare al piano terra, mentre mia mamma è proprietaria di un’altra al primo piano. Vorrei demolire e ricostruire il tutto, unire le unità immobiliari e usufruire del sisma più ecobonus 110. Avrei due domande:
    1) Mi conferma che posso avere le detrazioni raddoppiate (sia per la mia unità che per quella di mamma), visto che “per l’individuazione del limite di spesa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori” (circ. Ag entr. 121 dell’11 maggio 98, citata anche nel parere Ag. entrate n, 62 del 2/2/2019, pag 9 punto 2)?
    2) Le unità possono fondersi pur rimanendo proprietari io (con mia moglie) e mia mamma?
    Grazie ancora e spero di essere riuscito a spiegare chiaramente il caso.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      6 Agosto 2020 10:17

      1) Sì
      2) Sì, dovreste diventare però tutti e tre comproprietari. Le consiglio però di chiedere conferma a un notaio.

  • Alessandro
    31 Luglio 2020 1:05

    Salve, devo presentare una scia condizionata per fusione di 2 abitazioni realizzate nel 1939, oltre alla cerchiatura realizzo: una parete divisoria in un ampio salone così ricavo una stanza da 9 mq e un corridoio/disimpegno, rinnovo i bagni con sanitari e piastrelle ma li lascio con le dimensioni originali… “di fatto non conforme alla normativa vigente per via delle dimensioni”. Ora la mia prima domanda, devo obbligatoriamente adeguare i bagni abbattendo le pareti per ampliarli? Così facendo perderei una camera che da 9 mq scenderebbe a 7 e un’altra che mi chiuderebbe l’unica porta finestra che porta in balcone. Seconda domanda, dopo aver presentato la scia al comune e aver ricevuto il protocollo successivamente allegato al progetto del G.C., quanto tempo deve passare per poter cominciare i lavori? Grazie anticipatamente.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      31 Luglio 2020 11:57

      Se non modifica i bagni, non è necessario adeguarli.
      Dopo il rilascio dell’autorizzazione del G. C. può iniziare subito i lavori.

  • Buona sera io avrei un quesito da risolvere sono proprietario di una casa nella quale vivo ed è composta da due appartamenti uno abitato da mia sorella e uno dove abito io il problema che a suo tempo quando dal notaio abbiamo fatto le parti non è stato diviso il terreno, allora cosa succede in seguito costruiamo due locali come ampliamento piano sopra appartenente a me e 2 locali sotto appartenenti a mia sorella la quale è usufruttuaria il comune mi manda da pagare l’imu sia a me che a mia sorella sebbene siamo proprietari di prima casa e all’ufficio dicono che devo pagare perchè non avendo separatp l’accuisto del terreno risultano locali in comune tra me e mia sorella come se fosse una seconda casa? è possibile questo? si può fare qualche cosa per evitare questo, cioè il pagamento imu sebbene i locali costruiti fanno parte dello stesso stabibe sia sotto che sopra chiedo gentilmente una risposta in merito grazie maurizio.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      30 Luglio 2020 10:52

      Il pagamento dell’Imu si calcola in base a come sono accatastate le abitazioni, non il terreno. Deve esserci qualche irregolarità da questo punto di vista.

  • Simone Garbo
    8 Luglio 2020 12:09

    Buon giorno,
    4 anni fa, insieme a mia moglie ho comprato due appartamenti come seconda casa. Siamo già proprietari di altri immobili. Ora vorrei ristrutturare i due appartamenti unendoli e per farlo dovrò presentare SCIA. Diventerà la casa in cui andremo ad abitare. Uno dei due sarà liberato con 4 mesi di distanza dall’altro. Per usufruire delle detrazioni per ristrutturazione 50% e 60%, fin da quest’anno trasferirò la mia residenza su uno dei subalterni che sarà libero a ottobre. Diventerà quindi la mia abitazione principale. Quindi inizieremmo i lavori in questo appartamento con il progetto di ristrutturazione completo dei lavori di fusione. Appena sarà liberato anche l’altro appartamento proseguiremo i lavori edili anche in questo app.to. Faremo fusione catastale alla fine dei lavori; dovremmo risultare automaticamente residenti nella nuova particella. In questo modo dovremmo avere diritto alle detrazioni, è corretto? Grazie per la disponibilità.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Luglio 2020 17:18

      Guardi che per avere le detrazioni non serve affatto il requisito di prima abitazione… Era stato inserito solo nell’ultimo superbonus 110% ma poi eliminato in fase di conversione.
      Le detrazioni 50% e 65% si possono avere su un numero indefinito di immobili e non è necessario abitarci.

  • Salve,
    ho appena acquistato insieme a mia moglie l’appartamento adiacente al mio, usufruendo delle agevolazioni per accorpamento come prima casa (aprirò una porta sul muro di confine). Vorrei un parere circa la gestione degli impianti (luce e gas): vorrei tenerli completamente separati, quindi tenere anche doppia caldaia… posso? E a livello dei contatori? È possibile tenere anche quelli separati, pagando doppia bolletta, o devo chiedere al gestore di alimentare i due impianti con unico contatore?
    Grazie!

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Luglio 2020 12:09

      Deve concordarlo con i gestori dei servizi, perchè alcuni potrebbero vietare l’uso del doppio contatore.

  • Buongiorno Architetto,
    sto valutando l’acquisto di un intero fabbricato composto da due unità immobiliari: un negozio al piano terra e un appartamento residenziale al piano primo. L’idea sarebbe quella di accorparli in un’unica UI e acquistare con le agevolazioni prima casa. Solo che attualmente le due unità hanno anche destinazioni d’uso differenti.
    Pensa che sia possibile in questo caso ricorrere alle agevolazioni per entrambe le unità? Con che procedura? Grazie!

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Luglio 2020 18:24

      Allo stato attuale, con la destinazione d’uso commerciale, non è possibile.

  • Buongiorno,
    sono proprietario di un immobile per il quale ho usufruito delle agevolazioni fiscali come prima casa, ora sono intenzionato ad acquistare l’unità immobiliare accanto alla mia per ampliare il mio alloggio e fonderlo in un’unica soluzione abitativa, domanda: posso procedere con la fusione e quindi usufruire delle agevolazioni previste come prima casa anche se gli immobili sono in due civici differenti?
    Il mio è sito al 14 e l’appartamento attiguo al mio al civico 16.
    Grazie,
    Buona Giornata

    Rispondi
  • Buongiorno,
    sono proprietario di una appartamento con box in condominio. Posseggo anche un secondo box attiguo al primo ma non registrato come pertinenza dell’appartamento. sarebbe possibile chiederne l’annessione? grazie

    Rispondi
  • Salve,
    una volta effettuata la fusione urbanistica e catastale, entro 12 mesi dall’acquisto di due unità immobiliari attigue, dopo aver usufruito dell’agevolazione prima casa per l’acquisizione di entrambe, quanto tempo deve trascorrere se si vuole eventualmente dividere nuovamente le due unità senza perdere il medesimo beneficio?
    Grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Giugno 2020 12:15

      Non è scritto da nessuna parte, per cui suppongo si possa estendere il criterio dei 5 anni di possesso previsti per non perdere le agevolazioni sulla prima casa.

  • Sono proprietaria insieme a mio marito di due appartamenti attigui, e uniti già da tempo tramite l’apertura di una porta. Mi chiedevo se potessi fondere gli immobili entrambi A2 anche se del primo appartamento sono proprietaria solo al 25% (mio marito acquistò da suo fratello la quota). Invece dell’altro siamo cointestatari al 50%.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Giugno 2020 9:33

      Per fare la fusione, le unità dovrebbero essere intestate allo stesso modo. Ma, per sicurezza, le consiglio di consultare un notaio.

    • Avendo acquistato un appartamento attiguo a quello in cui abitiamo circa un anno fa e solo ora abbiamo preso contatti con la ditta che unìfichera i due immobili facendo anche lavori di manutenzione, intanto devo pagare le tasse come seconda casa su quello acquistato per ultimo e fino a quando?

    • arch. Carmen Granata
      29 Giugno 2020 15:34

      Fino a quando non risulteranno catastalmente un’unica unità immobiliare.

  • Buongiorno, a novembre 2019 ho acquistato l’appartamento accanto alla mia prima casa. Nell’atto ho dichiarato che avrei fuso i due immobili ed ho quindi acquistato con i vantaggi prima casa.
    Ad aprile 2020 ho fuso catastalmente i due immobili in un unico immobile A2. Per quanto riguarda il 2019 il vecchio proprietario ha saldato l’IMU dovuta come seconda casa. Per il periodo gennaio-aprile devo pagare l’IMU in quanto seconda casa oppure avendo acquistato come prima casa l’IMU non è dovuta? grazie per il gentile riscontro. Saluti, Mauro

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Giugno 2020 17:40

      Non dovrebbe essere dovuto il tributo, ma non essendo competente in materia, le consiglio di interpellare un commercialista per sicurezza.

    • Ciao Mauro,
      io sono nella tua stessa situazione, comprato casa accanto alla mia prima casa con la promessa di unirli e quindi con i vantaggi fiscali. Adesso sto facendo i lavori di unione per poi procedere al termine dei lavori alla fusione catastale. Volevo chiederti come hai risolto per l’IMU nel periodo che va dall’acquisto fino al deposito al catasto del termine dei lavori?
      Grazie

  • Salve sono proprietaria di un appartamento al piano primo ubicato all’interno di un immobile che vede due abitazioni (tra le quali, appunto, la mia) al piano primo e due al piano terra. Una scala interna comune ai 4 proprietari consente di accedere ai piani scantinati (ove ci sono le cantine dei vari proprietari), al piano terra ed al primo piano. Sto comprando l’appartamento al piano terra, ubicato sotto a quello che ho già. Per avere le agevolazioni prima casa (e, quindi, unire i due appartamenti) posso considerare la scala (comune agli altri proprietari) che unisce i due appartamenti oppure devo creare fisicamente ex novo un’altra scala dall’interno dell’appartamento al piano terra che porta al secondo?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      1 Giugno 2020 12:31

      La seconda che ha detto.
      La scala deve essere utilizzabile solo da lei.

  • Buonasera Arch.,
    avrei una questione da sottoporle. Sono proprietario di una casa su due livelli, regolarmente condonata. Attualmente dal punto di vista catastale, i due livelli sono due unità immmobiliare distinte (suppongo a seguito di un errata dichiarazione al catasto) ma in realtà si tratta di un’unica unità con su un piano la zona giorno e l’altro la zona notte, collegate da scala interna (così come da permesso in sanatoria). Vorrei procedere con la fusione delle due unità, presentando una Cila per fusione senza opere e successivamente docfa all’AdE. Dopo la presentazione del docfa, è necessaria la fine lavori in Comune? Inoltre, non avendo eseguito alcuna opera mantenendo inalterate le condizioni di abitabilità/agibilità, devo richiedere nuovamente l’agibilità? La ringrazio anticipatamente

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Maggio 2020 17:59

      Ma se la fusione risulta già dal permesso in sanatoria, non vedo la necessità di presentare la Cila… Dovrà solo fare un aggiornamento catastale che all’epoca non è stato fatto.

    • La ringraziò per la risposta. Da una lettura approfondita degli atti in possesso è emerso ciò. È presente un permesso di costruire in sanatoria per l’intero edificio (pt. Laboratorio e 1 e 2 piano adibiti a civile abitazione, con planimetrie dello stato di fatto descritto in precedenza quindi di fatto un unica abitazione). Al catasto invece abbiamo 3 u.i. p.t. C/3, p1 A3 e p2 F/3(poiché la pratica di condono è stata iniziata nel 1985 quando il p2 non era ancora terminato e rilasciato il permesso nel 2004 ad opera conclusa). Anche in qeisto caso, la fusione dei due piani (p1 e p2) si deve fare tramite aggiornamento catastale sopprimendo i due sub per costituirne uno nuovo ricollegandosi al permesso in sanatoria del 2004?

    • arch. Carmen Granata
      8 Agosto 2020 19:05

      Beh, no… se il secondo piano non risultava ultimato, allora sì che ci vuole prima la Cila.

  • Francesco F.
    26 Maggio 2020 17:05

    Gentile Architetto Granata, le faccio i miei complimenti per la chiarezza dell’articolo e per le molte e articolate risposte.
    Abito insieme a mia moglie nella prima casa, posseduta al 50%. Vorremmo acquistare la casa attigua alla nostra, collegarla (col lavori che richiedono interventi strutturale per l’apertura di passaggi) e ristrutturarla parzialmente da un punto di vista del miglioramento efficienza energetica (installazione del cappotto esterno come già presente nella nostra abitazione, estensione del sistema di riscaldamento radiante con pompa di calore, coibentazione tetto…) e fonderla da un punto di vista catastale. Ci chiedevamo se nell’acquisto possiamo beneficiare di agevolazioni per la prima casa e se ritiene che questi interventi possano in un qualche modo ricadere nelle agevolazioni previste dal nuovo decreto rilancio (salvo analizzare i futuri decreti attuativi).
    La ringrazio e saluto
    Francesco

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Maggio 2020 11:54

      La ringrazio. Sicuramente potrete usufruire dell’agevolazione prima casa per l’acquisto.
      Per il superbonus credo non sia possibile, perchè immagino che l’appartamento sia ubicato in condominio e non ricade nelle tipologie previste. Potrà cmq beneficiare dei bonus “tradizionali”.

  • Nel mio caso, simile, ma non identico a molti altri. In casa bifamiliare cat. A3 posseggo il primo piano e vorrei acquisire il piano terra, della mia ex suocera. Una scala interna comune divide entrambi gli alloggi in zona notte e zona giorno (volendo potrebbero essere trasformati 4 mini alloggi). Posso acquisire l’altro alloggio come prima casa, senza fare lavori, ma considerando le porte d’accesso alle zone, come semplici porte interne dell’unico appartamento risultante su due piani? Diversamente non saprei quali lavori fare per considerarli uniti, la scala interna c’è già.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Maggio 2020 11:50

      Sì.

    • Nel mio caso (26/5/2020 h.14:23) il notaio mi mette in guardia della possibilità che cambi la classe dell’immobile, forse anche in A7, possibile?
      L’immobile unito diverrebbe di circa 260mq (16,5 vani al catasto) complessivi, di cui 4 bagni (uno per ciascuna zona dei due appartamenti). La casa è una porzione di vecchia cascina del 1800 totalmente ristrutturata.
      Devo fare qualche intervento per non correre il rischio di un eccessivo incremento di valore? Grazie.

    • arch. Carmen Granata
      11 Giugno 2020 11:43

      Con caratteristiche simili, c’è poco da fare.

    • Considerando che il notaio non era certo del rischio e mi ha chiesto di verificarlo con un professionista, in che senso c’è poco da fare?
      Non trovo le tabelle per verificare da me la classe dell’immobile risultante e tranquillizzarmi che da A3 passi al massimo in A2 e non oltre.
      Errata corrige: i vani non sarebbero 16.5, ma 15.5 (7+8.5, sarebbero meno, ma alcuni per l’ampiezza sono stati considerati superiori a 1). Grazie.

    • arch. Carmen Granata
      15 Giugno 2020 16:53

      “Verificarlo con un professionista” significa affidare a un architetto l’incarico di simulare la fusione catastale per verificare la categoria e pagargli un onorario per questo incarico.
      A ogni modo, finchè viene fuori un A2 o A7 si ha ancora diritto alle agevolazioni. E’ con l’A1 che si possono perdere.

    • La ringrazio per le preziose informazioni fornite a me e agli altri, dalle quali trarre maggiore serenità nell’affrontare l’acquisto. Colgo l’occasione per salutarla cordialmente.

    • arch. Carmen Granata
      16 Giugno 2020 9:43

      Grazie a lei.

  • Alessandro Ascani
    17 Maggio 2020 14:54

    Salve.
    Dovrei vendere un appartamento ed un magazzino pertinenza dello stesso appartamento.
    A suo tempo li ho acquistati con due rogiti separati.
    Posso procedere oggi ad un rogito unico per risparmiare?
    Grazie
    A.A.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Maggio 2020 10:10

      Certo. Lei con un rogito può vendere tutti gli immobili che vuole, però poi le spese e l’onorario del notaio saranno commisurati.

  • Buonasera, sono proprietario di un appartamento e con la mia convivente vorrei acquistare quello vicino al mio; è possibile eseguire la fusione se il primo appartamento è intestato a me e quello da fondere è cointestato? seconda domanda, possiamo mantenere gli impianti divisi per fonderlo, (anche catastalmente) oppure siamo obbligati a riunire tutto in un unico impianto?

    Rispondi
  • patrick madè
    13 Maggio 2020 9:23

    Buongiorno, siamo intenzionati all’acquisto di due appartamenti sovrapposti fra loro, due unità indipendenti, unite da una scala di servizio esterna. (il contesto è in una villa trifamiliare)
    Per far figurare come un unica unità immobiliare è indispensabile la scala interna?
    grazie mille.

    Rispondi
  • Buonasera,
    posso collegare il mio appartamento posto al piano primo, tramite realizzazione di una scala, con uno studio privato (A 10) posto al piano terra?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Maggio 2020 17:17

      No, le due unità immobiliari devono avere la stessa destinazione d’uso.

  • marco zanardi
    9 Maggio 2020 18:59

    Buongiorno, all’interno di una casa unifamiliare A/2 vi è una parte che era in passato adibita a studio medico e censita autonomamente come a/10. Da alcuni anni viene utilizzata come parte integrante dell’abitazione in quanto accessibile dall’interno come una normale stanza al piano terreno (ha anche un accesso esterno separato). In sede di successione è possibile chiedere l’applicazione dell’agevolazione prima casa quale abitazione contigua con l’impegno di unirla al resto dell’abitazione ed avere un’unica classificazione a/2?
    Grazie dell’attenzione

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Maggio 2020 11:54

      No, l’immobile dovrebbe avere già la destinazione d’uso abitativa.

  • Buongiorno
    ho letto il suo articolo ed è tutto molto chiaro, ho un dubbio:
    sto valutando l’acquisto di due appartamenti sovrapposti, per avere i benefici fiscali è sufficiente aprire una botola e poi montare la scala anche successivamente o devo ultimare i lavori entro tre anni?
    grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Maggio 2020 11:40

      Deve “realmente” unire i due immobili nel più breve tempo possibile, preferibilmente entro un anno.

  • Buonasera, abbiamo comprato una casa con 2 appartamenti separati (2 numeri civici) con la dichiarazione di fusione degli immobili ed un mutuo prima casa. Eravamo gia residenti di comune dove si trova la casa. Domanda: come siamo residenti di stesa comune per unificarla abbiamo il tempo di 3 anni? Per evitare arrivo dei sanzioni dall’Agenzia del Entrate? Nel atto di compra vendita era scritto prima possibile. Grazie in anticipo.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Aprile 2020 10:34

      Sì, è meglio farlo prima possibile, perchè i controlli dell’AdE potrebbero arrivare prima dei tre anni.

  • Pietro Ditrani
    15 Aprile 2020 16:44

    Salve Architetto, mia suocera è proprietaria di una abitazione su due livelli di circa 60 mtq. Il primo piano è accatastato come abitazione e il piano terra accatastato come magazzino. Si può unificare il tutto trasformando in prima casa ed in caso positivo il costo dell’operazione?

    Rispondi
  • Salve Architetto. Sono geometra e mi è stato chiesto circa la fusione fra una casa indipendente A2 di particella XXX (nessun subalterno) e un altro immobile YYY diviso in 3 subalterni, di cui solo 2 di proprietà del mio committente che in pratica ha tutta XXX, YYY/1 e YYY/2. YYY/1 è già accatastata come cantina. mentre YYY/2 andrebbe divisa in due, una parte da accorpare a XXX e un’altra da accorpare a YYY/1. Infatti un vano di YYY/2 ha obiettivamente le caratteristiche di cantina ed è separata solo da un tramezzo da YYY/1, gli altri vani invece sono facilmente unibili (anche se con opera strutturale) ad XXX. Tuttavia YYY/3 è di altro proprietario che non è minimamente coinvolto. Come posso operare? Devo creare la particella ZZZ con tre subalterni? Il proprietario di YYY/3 potrebbe fare storie?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Aprile 2020 10:07

      Se ho capito bene, per prima cosa deve procedere alla suddivisione del sub YYY/2, dunque sopprimerà il sub esistente e ne creerà due nuovi, chiamiamoli YYY/3 e YYY/4. Uno di questi due, supponiamo sia YYY/3, va accorpato a XXX che si trova però su un’altra particella.
      Per farlo, vanno soppressi i due sub e creato uno nuovo che andrà graffato a entrambe le particelle. L’altro proprietario non dovrebbe fare problemi, visto che la sua proprietà non viene toccata.
      Non sono esperta in materia di catasto come voi geometri, quindi spero di essere stata chiara. 🙂

  • Igor Milovanovic
    16 Marzo 2020 10:24

    Buongiorno,
    Posso unire due appartamenti solo a livello catastale e non toccare niente a livello tavolare?
    Facendo così posso comunque beneficare delle agevolazioni prima casa?
    Grazie per la disponibilità.
    Cordiali saluti,
    Igor

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      16 Marzo 2020 12:08

      Cosa intende per “livello tavolare”?

    • Igor Milovanovic
      16 Marzo 2020 15:10

      Salve,
      Non devo unire i due subalterni tavolarmente in caso di fusione? Essendo due appartamenti, ciascuno di questi al tavolare avrà un suo subalterno. Posso non toccare niente al tavolare e fare la fusione solo catastalmente?
      Presumo che la pratica tavolare sia abbastanza costosa dato che si dovrà procedere al calcolo dei millesimi visto che le unità non sono più due ma una. Io mi chiedevo se fosse possibile fare la fusione solo al catasto in modo tale da risultare in regola con l’Agenzie delle entrate. Al tavolare se fosse possibile, eviterei la fusione per motivi economici.
      Grazie!
      Saluti,
      Igor

    • arch. Carmen Granata
      17 Marzo 2020 9:55

      Mi scusi ma continuo a non capire cosa intende per “tavolare” (per me il sistema tavolare è una vecchia forma di catasto).
      Le posso dire che catastalmente per unire due sub questi si sopprimono e si crea un nuovo sub.
      Ovviamente la fusione non può essere solo catastale ma deve essere anche urbanistica (quindi pratica al comune).

    • arch. Carmen Granata
      18 Marzo 2020 17:10

      Gen.le sig. Milovanovic,
      mi sono informata e ho saputo che iIl sistema Tavolare (o Libro Fondiario) è un sistema di accertamento della proprietà di origine austro-ungarica ancora attivo in regioni come Trentino Alto Adige e Friuli (io opero in Campania e quindi non mi era noto). Dalle mie informazioni è possibile fare la fusione solo al catasto, ma le consiglio di rivolgersi a un tecnico del posto, per avere risposte certe.

  • salve sto comprando 2 appartamenti con la dichiarazione di fusione degli immobili ed un mutuo prima casa, qualora non procedessi alla fusione posso mantenere il mutuo prima casa per 1 appartamento e l’agevolazioni prima casa per 1 oppure perdo tutte le agevolazioni per entrambi

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Marzo 2020 9:48

      Può conservare le agevolazioni per un appartamento, ma dovrà comunque pagare le sanzioni previste.

    • Buongiorno,
      posso sapere con che banca è riuscito ad ottenere un mutuo per due unità separate?
      Grazie mille in anticipo.

  • Buongiorno, vorrei acquistare l’appartamento adiacente al mio ma appartenente ad un civico diverso per unirli. Saprebbe dirmi cosa comporta acquistare un appartamento di un civico diverso a livello amministrativo? Devo poi mantenere entrambi gli interni e quindi le amministrazioni separate o posso unirli ed eliminare un interno rimanendo solo in un civico? A livello di amministrazione i 2 civici sono gestiti insieme con stesso amministratore stesse riunioni di condominio e la somma dei millesimi di entrambi i civici da 1000, però sono 2 diversi in termini di ascensore, scale ecc ecc. cosa mi conviene fare?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Febbraio 2020 15:33

      Il problema non sono due civici diversi, ma se gli appartamenti fanno parte di due particelle catastali diverse e di due fabbricati diversi.

  • Mangia Sergio
    25 Febbraio 2020 10:27

    La moglie vorrebbe chiedere l’agevolazione ai fini della successione. La casa è unita all’interno ma a catasto risultano due subalterni distinti. Qualche anno fa era stata presentata la pratica catastale per unire, di fatto, i due piani. Infatti così risulta dalle visure.
    Grazie e mi scusi per l’imprecisione della precedente richiesta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Febbraio 2020 12:50

      Guardi è un quesito di carattere prettamente fiscale, per cui la invito a rivolgersi a un esperto, non vorrei darle una risposta sbagliata.

  • Mangia Sergio
    20 Febbraio 2020 14:26

    Buongiorno, espongo il mio caso. Casa su due piani con subalterni diversi ma unita di fatto ai fini fiscali. Le due unità immobiliari non possono essere accorpate catastalmente perché l’una di proprietà della moglie e l’altra del marito. Il marito è deceduto. Può la moglie chiedere l’agevolazione “prima casa” avendo la proprietà di uno dei due piani, piani che sono catastalmente distinti ma fiscalmente uniti? L’altro erede è un figlio che abita all’estero.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Febbraio 2020 15:59

      Mi scusi ma non ho capito per cosa la signora vuole richiedere l’agevolazione.

  • Buona sera,
    Mi chiedevo se è possibile la fusione dei 2 appartamenti sullo stesso pianerottolo anche senza nessuna opera tenendo il tutto così come è cioè due ingressi separati.
    Se si quindi si può evitare di comunicare al Comune con la cila?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Febbraio 2020 12:40

      Gli appartamenti possono mantenere tranquillamente due ingressi, ma le opere devono essere fatte per forza per unirli “fisicamente”.
      Cmq, la pratica al Comune e il successivo riaccatastamento sono indispensabili, altrimenti si incorre in abuso edilizio.

  • non mi sono spiegata bene.
    Praticamente ho due appartamenti in un fabbricato che è una villetta singola.
    Nel 1970 questa villetta nasceva come unica abitazione senza scale.
    Il piano di sotto (piano terra) ha l’entrata indipendente a piano terra, E il piano di sopra(primo piano) si accede da scala esterna.
    Nel 1990 è stata separata e la villetta è stata divisa in due appartamenti (anche se il piano terra non aveva l’attezza per l’agibilità) dice il mio geometra che in quegli anni accettavano di tutto!
    Adesso dunque sono due immobili ma il piano terra vorrei riportarlo a pertinenza del primo piano, visto che nascevano come 1 sola abitazione ed è stata concessa erroneamente la divisione in due fabbricati.
    mi chiedo se è possibile non fare le scale,
    Accatastate l’immobile come villino A7 e il piano terra locali di sgombero o pertinenze

    Rispondi
  • Salve, ho due appartamenti che vorrei unificare, quello sotto però ha un altezza di 2,55m posso richiedere l unificazione senza fare le scale? Ma accatastate i locali del piano terra come locali di sgombro?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Febbraio 2020 15:40

      Per unire due appartamenti le scale sono indispensabili (altrimenti come va da un piano all’altro???).
      Cmq se il locale al piano terra non ha caratteristiche di agibilità e vuole farne un locale di sgombero, basta accatastarlo come pertinenza dell’abitazione (C2).

  • Salve
    vorrei comprare una soffitta di 3 m³ che attualmente risulta essere nella visura catastale dell’appartamento del portiere in comproprita di tutti condomini. la rendita catastale è pari a quella dell’appartamento 325,37
    detto questo avrei bisogno di sapere:
    – se necessito di geometra e notaio
    – quanto potrebbe essere il costo della soffitta
    – e a spanne il costo dell’operazione.
    p.s. la soffitta andrebbe a far parte dell’appartamento di mia proprietà dempre nello stesso condominio (prima casa)
    grz e slt

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Febbraio 2020 19:21

      Di sicuro necessita di un notaio.
      Per il costo dell’operazione può chiedere a lui un preventivo.
      Per stimare il costo della soffitta, le consiglio di rivolgersi a un architetto del posto, oppure può chiedere a me un preventivo qui: http://www.guidaxcasa.it/contatti/

  • Buongiorno,
    sono proprietario di una villetta costruita su un terreno di ca. 700 mq. Ora, il proprietario di un terreno adiacente, di superficie analoga ed edificabile, avrebbe intenzione di venderlo. Nel caso di mia acquisizione, potrebbe poi essere considerato come pertinenza, quindi pagando un’imposta di registro come prima casa (2% invece di 9%) ed evitando poi di dover pagare l’IMU sullo stesso terreno acquisito? Inoltre, essendo la villetta di superficie lorda 187 mq, e il terreno risultante dall’accorpamento di ca. 1400 mq,, quindi maggiore di 6 volte la superficie dell’abitazione, non farebbe poi rientrare la stessa nella categoria abitazioni di lusso?
    Grazie
    Cordiali saluti

    Rispondi
  • Buongiorno,
    vorrei acquistare una casa costituita da 3 appartamenti (uno sopra l’altro) come prima casa.
    La mia intenzione era accorpare l’appartamento al piano terra e centrale e acquistare come prima casa, mentre l’appartamento mansardato come seconda casa. Per fare l’accorpamento catastale devo per forza fare una scala? o é sufficente una botola che può rimanere chiusa e all’occorrenza essere aperta con l’utilizzo di una scala mobile?
    Grazie per la consulenza

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Febbraio 2020 16:39

      La fusione deve essere “reale” e la prima casa deve essere “reale”. Lei abiterebbe in una casa dove per salire al piano superiore occorre passare attraverso una botola? 🙂
      Inoltre la fusione non deve essere solo catastale, ma anche urbanistica.

  • Buonasera sto per acquistare l’appartamento sopra al mio ed effettuare l’accorpamento. Volevo sapere se le agevolazioni prima casa vengono mantenute anche per il mutuo (imposta sostitutiva 0,25% ecc..) GRAZIE.

    Rispondi
  • Gentile Architetto,
    mi sono aggiudicata all’asta la casa in cui vivo da circa 20 anni con il mio convivente (storia lunga: fallimento del venditore dopo che avevamo già pagato una caparra pari a circa metà del valore della casa). Nella stessa tornata di aste il mio convivente si è aggiudicato l’appartamento attiguo, con l’intento di unificare i due appartamenti. Abbiamo fatto una delle due offerte a nome mio ed una a nome suo per il timore che se fossero state fatte a nome di un’unica persona, avremmo dovuto pagare le imposte come seconda casa sull’acquisto di una delle due case.
    1) Abbiamo sbagliato? Potevamo già fare le offerte all’asta a nome di uno solo di noi, dichiarando -non so come- l’intenzione di unificarle e pagando quindi imposte come prima casa?
    2) Possiamo adesso farle diventare un’unica unità immobiliare con un unico proprietario? Come? (Attualmente siamo ancora in attesa che il curatore ci comunichi come procedere, cioè non abbiamo ancora pagato e quindi la proprietà non è ancora stata trasferita da lui a noi).
    Grazie!!!

    Rispondi
  • Buonasera architetto,
    sto acquistando un’appartamento che però sul catasto è diviso in due, ovvero 2 appartamenti contigui che sono stati uniti da ormai più di 30 anni ma non è mai stata fatta l’unione dei due al catasto.
    Io vorrei acquistare questo appartamento con agevolazioni prima casa, mi chiedevo quali sono i requisiti per poter fare il commassamento e quali sono gli eventuali impedimenti. I due appartamentini sono entrambi categoria A3
    La ringrazio in anticipo

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Dicembre 2019 17:52

      Se lei deve acquistare, deve per prima cosa accertarsi che sia stata fatta la fusione a livello urbanistico, altrimenti siamo in presenza di un abuso edilizio. Sarebbe opportuno che chi vende provvedesse alla fusione da tutti i punti di vista (urbanistico e catastale), in modo che lei possa richiedere le agevolazioni senza nessun problema.

    • Come posso verificare che lo sia?
      Questo immobile da quando è stata fatta l’unificazione è poi stato comprato (nel 1988) dall’attuale proprietario e già allora erano due appartamenti separati ma solo catastalmente e tavolarmente. Quello che mi chiedo io è: è possibile che sia stata fatta una compravendita, quindi con tutti i controlli che ne conseguono ed è stato fatto passare una cosa del genere?

    • arch. Carmen Granata
      24 Dicembre 2019 10:34

      Certo, non è escluso. Per questo deve effettuare tutte le verifiche prima dell’acquisto, perchè poi la colpa “ricade” sempre sull’ultimo proprietario.
      Le consiglio la lettura di questo articolo:
      https://www.guidaxcasa.it/relazione-tecnica-di-compravendita-cose-e-quando-serve/

  • Ho acquistato due anni fa la casa contigua la mia, ma senza agevolazione prima casa.
    Oggi le due unità sono state accorpate e sono diventate l’abitazione principale.
    Esiste qualche legge che permette di avere il rimborso delle imposte versate?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Dicembre 2019 9:49

      Onestamente non ne sono al corrente. Dovrebbe informarsi presso il notaio che ha stipulato l’atto.

  • benedetta sala
    12 Dicembre 2019 19:57

    salve, dietro casa mia vendono un terreno, di proprietà del comune. Per accedere dovrei chiedere al vicino una servitù che lui mi accorderebbe tranquillamente. la mia casa col nuovo terreno diventano facilmente casa unica nonostante la servitù? il terreno è a 10 m.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Dicembre 2019 9:27

      La fusione può essere fatta tra due case contigue, non certo tra una casa e un terreno, tra l’altro non contiguo.

  • Francesco Loriga
    7 Dicembre 2019 9:57

    Salve architetto,
    sto acquistando due appartamenti contigui con l’intenzione di fonderli catastalmente. In uno dei due però è presente un affittuario con contratto in scadenza a settembre 2021, motivo per cui non potrò iniziare i lavori prima di quella data. Ritiene che potrei subire la revoca delle agevolazioni prima casa da parte dell’Agenzia delle Entrate?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Dicembre 2019 11:20

      Sì, penso che la cosa possa rappresentare un problema.

    • Hai tempo tre anni per la fusione. se vedi di non riuscire vai in agenzia e dichiari che rinunci agevolazione prima casa. paghi una penale del 30 per cento dell’imposta non corrisposta e gli interessi che sono 3,5 per cento. ma solo entro i 3 anni, poi la sanzione sarà il 100 per cento.

  • GIACOMO CARIOTI
    30 Novembre 2019 22:34

    buonasera Architetto, la mia 1^ casa è contigua alla 1^ casa di mio figlio: per unirle è sufficiente una porta su un tramezzo. Vorrei fare donazione, poi trasferire la mia residenza su altra mia abitazione in altro Comune. L’operazione gode delle agevolazioni 1^ casa? Per l’apertura della porta cosa occorre fare? aggiungo: l’accorpamento realizza una nuova unità catastale, complessivamente come 1^ casa di mio figlio? Grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      2 Dicembre 2019 18:15

      Se la casa in cui abita suo figlio ha i requisiti prima casa, anche l’accorpamento lo sarà, quindi per la donazione, potrà godere delle agevolazioni.

  • Buon giorno, un’ulteriore domanda.
    Se apro una Cila per spostare il muretto del bagno, poi utilizzarla per altre opere in maniera da ottenere le detrazioni, posso risiedere nello stabile? In pratica il lavoro che farei subito e il bagno per poi trasferirmi li, mantenere la cila aperta per poi in un secondo momento rifare pavimenti finestre radiatori e scaricare il 50 per cento dell’acquisto materiale e operai. grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Ottobre 2019 11:43

      Se la casa è priva di pavimenti, finestre e radiatori non può averci la residenza.

    • La casa e completa. Solo vecchia. E nella ristrutturazione piano piano sostituisco tutto nuovo. Apro la cila e rifaccio il bagno. Poi accumulo soldi e faccio il pavimento e così via.

    • arch. Carmen Granata
      25 Ottobre 2019 12:15

      In questo caso non dovrebbero esserci problemi.

  • Salve Architetto,
    Ho una situazione simile a quella di Fabio (17 Ottobre 2019 in 21:02) ma con oggetto nuove unità immobiliari da fondere a posteriori del rogito, stesso comune.
    Domanda: Ma non è applicabile la regola di vendere la casa su cui ho già usufruito delle agevolazioni prima casa entro un anno dall’acquisto?
    Grazie 1000
    Mario

    Rispondi
  • Buon giorno, ho una confusione enorme, ho chiamato tre professionisti per la fusione di due appartamenti senza bisogno di opere, ma i pareri sono diversi, l’ultimo mi dice che devo fare la scia, per non parlare dei prezzi variano anche di mille euro. Dicono che poi devo certificare gli impianti elettrici e idraulici in quanto decade l’abitabilità e agibilità, in quanto l’immobile e ante 67.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Ottobre 2019 12:11

      Se la fusione è senza opere, non ci sono opere strutturali, ergo non serve la Scia ma basta una Cila.
      Per l’agibilità le hanno detto giusto.

  • Egregio Architetto
    avendo usufruito delle agevolazioni acquisto prima casa solo per gli atti notarili nessun mutuo… in caso dia accorpamento di due unità immobiliari adiacenti posso usufruire di qualche agevolazione se rientranti nei beni NON di lusso? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Ottobre 2019 10:28

      Se ha già usufruito delle agevolazioni, può usufruirne solo se accorpa un’altra unità a quella già acquistata. Se invece sta parlando di due nuove unità immobiliari, no.

  • Buongiorno,
    ho unito fiscalmente due appartamenti 1 apparteneva a mio marito e l’altro a me, di fatto erano già uniti ma l’anno scorso abbiamo provveduto all’unione fiscale. Fino ad allora pagavamo l’imu singolarmente come prima casa, quest’anno ci sono arrivati gli arretrati da pagare perchè una casa andava pagata come seconda casa. si può fare qualcosa per evitare questa sanzione. Grazie

    Rispondi
  • Buongiorno,
    sono in procinto di acquistare una casa indipendente composta al piano terra da un locale commerciale C/, due appartamenti al primo piano A/3 e un basso fabbricato nel cortile A/3 quest’ultimo separato dal corpo principale della casa.
    Il progetto è di realizzare una soluzione unifamiliare chiedendo anche il cambio di destinazione d’uso del locale commerciale.
    Mentre per la fusione dei due appartamenti non ci sono problemi, volevo sapere se è possibile acquistare il basso fabbricato con le agevolazioni prima casa con l’intento di realizzare un collegamento con il corpo principale e fare la fusione entro l’anno.
    Un’altra questione è legata alla superficie complessiva che raggiungerà l’immobile (circa 250 mq), può comportare un accatastamento in A/1? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Settembre 2019 16:50

      Il numero di immobili da accorpare non è una discriminante per avere le agevolazioni prima casa. Possono essere due come tre. Il problema è che l’immobile ottenuto non abbia caratteristiche di abitazione di lusso. E nel suo caso potrebbe averle.

  • Buongiorno, stiamo valutando l’acquisto di una casa singola, tutta da ristrutturare, attualmente con due numeri civici (piano terra e primo piano). I due piani sono collegati unicamente da scala esterna. Se non ho capito male posso usufruire delle agevolazioni prima casa dichiarando nell’atto notarile di acquisto la fusione delle due unità entro 12 mesi dalla data dello stesso (costruendo una scala di collegamento interna). Chiedo inoltre se tale acquisto comporti problemi nella richiesta di mutuo prima casa. Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Settembre 2019 11:19

      Sì, può usufruire delle agevolazioni come da lei compreso e non credo ci siano problemi per il mutuo.
      Mi perdoni però l’ignoranza: come è possibile che ci siano due civici per due piani?
      Di solito il civico viene attribuito in corrispondenza dell’ingresso stradale…

    • Non saprei dirle. L’ingresso pedonale è unico, ma il piano sotto risulta come civico 81 e quello sopra civico 83. Forse perchè appartenenti alla stessa famiglia, sotto abitava la figlia e sopra la madre.

  • Teresa bassoli
    19 Luglio 2019 18:02

    Salve, vorrei sapere se posso unire due numeri civici per smettere di pagare imu e relative tasse.
    Mi spiego, ho una casa composta da due appartamenti, uno sopra l’altro, di 200 metri totali su un terreno di 700 metri circa, le case hanno due numeri civici.
    Sono entrambe intestate a me, acquistate con soldi di una eredità dei miei genitori, quindi mi risulta una casa come residenza e una come seconda casa.
    Quindi vorrei sapere se posso unificare i numeri civici, l’ho acquistata 10 anni fa, e al momento dell’acquisto il mio geometra mi ha detto che non si poteva.
    Spero sia possibile, ora una casa è vuota, le figlie sono andate lontano, giù siamo io e mio marito e mi costa solo di imu 910 euro all’anno.
    Graie mille.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Luglio 2019 15:27

      Mia cara signora, a tanti piacerebbe “smettere di pagare imu e relative tasse”.
      Per farlo, nel suo caso c’è un solo modo: venda la casa o la doni a una delle figlie. Altrimenti la affitti, in modo da ricavarne qualcosa per alleggerire le spese.

  • Buongiorno Architetto,
    stiamo acquistando un appartamento che è allo stato di fatto già unito, ma è diviso catastalmente in due subalterni distinti in quanto una parte è accatastata come A/10 al marito e l’altra come A/2 alla moglie (era uno studio medico). Il venditore si curerebbe di cambiare la destinazione da A/10 ad A/2 prima del rogito e noi dovremmo in atto inserire la promessa di fusione per usufruire delle agevolazioni prima casa. Da quanto leggo è fattibile, senza opere murarie, ma credo sia necessaria lo stesso la SCIA, anche perchè vorremmo ristrutturare il bagno ed infissi. E’ corretto? Inoltre mi può dare un idea di quanto costerebbe la fusione catastale? La ringrazio in anticipo
    Cordiali saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Luglio 2019 16:33

      Per l’accorpamento urbanistico può bastare una Cila, se non ci sono opere strutturali. La fusione catastale potrebbe costare sui 500 – 700 euro.

  • Architetto buongiorno, ho acquistato dai miei suoceri un immobile in fase di ristrutturazione, preciso che ho acquistato sia l’immobile che stava ristrutturando sia le somme già versate all’impresa per la parte ristrutturata alla data dell’acquisto il tutto è avvenuto nel maggio/giugno 2012 le detrazioni fiscali chi le recupera? Se spettano a me come faccio a richiederle e farle togliere a mio suocero? Nella speranza di essere stato abbastanza chiaro distinti saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Luglio 2019 12:40

      Le detrazioni passano automaticamente a chi acquista. Il problema è che non può richiederle tutte adesso, ha praticamente perso 7 anni di detrazioni.

    • In questi sette anni le detrazioni le ha avute mio suocero ma, non tutte perché è incapiente e quindi recupera a solo a capienza in terzo praticamente. Come posso risolvere?

    • arch. Carmen Granata
      8 Luglio 2019 17:01

      Se non avete specificato niente in merito nell’atto di trasferimento, le detrazioni toccavano a lei. Se suo suocero ha continuato a usufruirne è stato commesso un errore. Non so se è possibile rimediare, ma per questo dovreste rivolgervi a un fiscalista.

  • Silvia Vecchiato
    1 Luglio 2019 17:55

    Buonasera, io e mio marito abbiamo acquistato l’appartamento dei miei suoceri dopo la loro morte per unificarli. Abbiamo effettuato un mutuo per l’acquisto dello stesso e per la ristrutturazione. Siamo in possesso di tutti i permessi per costruire. Ora ci dicono che per poter scaricare gli interessi passivi dell’acquisto oltre ad avere effettuato l’unificazione dobbiamo avere la residenza entro 12 mesi dall’acquisto (scade il 26/07/19). Noi abbiamo la residenza per quanto riguarda l’appartamento sopra. Vorrei sapere se è possibile comunque scaricare gli interessi visto che i lavori di ristrutturazione termineranno verso la fine di agosto o se c’è modo di avere una dilazione dei termini. Grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      2 Luglio 2019 10:23

      Veramente dalla guida dell’AdE risulta che l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione.

    • Silvia Vecchiato
      2 Luglio 2019 10:35

      La ringrazio ora parlerò con il commercialista e spero di risolvere tutto. Grazie.

  • Maria elena Piredda
    13 Giugno 2019 19:19

    Buonasera Architetto,
    Io e il mio compagno abbiamo trovato una villetta indipendente da acquistare, cime pra casa.
    La villetta è composta da due piani, uno sopra l’altro, accatastati con lo stesso numero e la stessa particella, ma divisi in subalterno 1 appartenente a madre e due figli, ricevuta per successione dalla morte del marito, subalterno 2 acuistato da i due figli della signora.
    Gli istituti di credito a cui ci siamo rivolti non hanno accolto la nostra richiesta di mutuo, per via di questo fatto. Gentilmente le chiedo se ha una soluzione da proporci al riguardo.
    Saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Giugno 2019 10:33

      Due subalterni indicano due unità immobiliari diverse (per farle un esempio anche un condominio con 50 appartamenti ha lo stesso numero di particella).
      Detto ciò, non capisco però perchè la richiesta di mutuo non è stata accolta. Se è un mutuo particolare per prima casa, può essere dovuto proprio al fatto che le abitazioni sono due.

    • Maria elena Piredda
      15 Giugno 2019 12:11

      Stiamo chiedendo un mutuo acquisto prima casa, non si può fare in questa caso?

    • arch. Carmen Granata
      17 Giugno 2019 11:52

      Si può fare per uno solo dei due appartamenti, oppure se vi impegnate a fonderli in una sola unità.

  • Buongiorno,
    sono proprietario di una villetta (prima casa) con relativo giardino su un lotto complessivo di 700 mq. Di recente ho acquisito all’asta un lotto adiacente con all’interno un’altra villetta, ma questa è tutta da ristrutturare e quasi non abitabile.
    E’ possibile accorpare i due lotti e usufruire delle agevolazioni prima casa anche se le villette non sono adiacenti, ma lo sono solo i due relativi lotti?
    Grazie

    Rispondi
  • Buon giorno Architetto,
    Sono proprietario di un immobile costituito da n° 2 fondi commerciali indipendenti accatastati C/1 al p. t. e da n° 2 appartamenti per c.a. indipendenti accatastati A/4 al 1° e 2° piano entrambi abitati fino al 2016 con relative utenze.
    Poiché la ristrutturazione dell’intero immobile, con la realizzazione dei relativi impianti, è stata eseguita nel 1972 gradirei sapere se nel caso di vendita singola di ogni u.i. devo mettere a norma gli impianti secondo le normative vigenti.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Maggio 2019 12:36

      Dovrebbe farlo, per consegnare immobili dotati di agibilità. Tuttavia, potrebbe anche accordarsi diversamente con gli acquirenti, in considerazione del fatto che questi dovrebbero molto probablmente procedere a una ristrutturazione.

  • Buongiorno Architetto
    sono proprietaria di un appartamento (acquistato anni fa come seconda casa) confinante con un’altra unità. La mia intenzione sarebbe quella di acquistare l’unità accanto e, attraverso l’apertura di un foro sul muro di separazione, fondere le due unità. Nell’acquisto della nuova unità posso usufruire delle agevolazioni prima casa?
    Grazie buona giornata

    Rispondi
  • Buongiorno,
    dovrei acquistare un immobile costituito attualmente da due unità abitative differenti (piano terra e primo piano) non collegate dall’interno ma solo da una scala esterna. Si tratta di un edifico indipendente.
    Nel momento in cui acquistassi l’immobile come unica prima casa dovrei necessariamente eseguire i lavori per collegare le due unità con una scala interna?
    mille grazie

    Rispondi
  • Un appartamento è stato diviso in due unità immobiliari distinte e date in locazione a due soggetti diversi.
    Se uno dei due affittuari volesse acquistare le due unità con lo scopo di riaccorparle, può farlo come abitazione principale, vista la presenza dell’altro inquilino al quale rimane un contratto residuo di 3 anni? Il fatto di inviare la disdetta del contratto di locazione può essere sufficiente come giustificazione per i ritardo della fusione con l’AE o c’è un modo diverso per fondere i due appartamenti nonostante la presenza dell’inquilino? grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Aprile 2019 17:57

      Nell’agevolazione non è contemplata questa fattispecie. L’agevolazione prima casa è concessa unicamente nel caso in cui l’abitazione debba essere utilizzata a questo scopo in un termine breve. Il fatto che ci sia una locazione e quindi un reddito da essa derivante fa sì che non si possa estendere a questo caso.

  • Salve Arch. Granata, le pongo il seguente quesito: Proprietario di appartamento al secondo piano e nudo proprietario di mansarda abitabile cat. A2, collegati da scala interna. Oggi la mamma, usufruttuaria della mansarda è deceduta per cui dovrei fare la riunione di usufrutto e sarebbe mia intenzione riunificare anche le rendite catastali delle due unità per poter beneficiare delle agevolazioni sia fiscali (IRPEF) sia comunali (IMU e TASI). La domanda è: conviene unificare sotto un’unica rendita catastale A2 le due unità oppure esiste un’altra opzione, come per esempio richiedere al Catasto solamente una sorta di riunione dei due immobili solo ai fini fiscali?
    Grazie anticipatamente.
    2. E unificandole è conveniente

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Marzo 2019 17:32

      La fusione deve essere anche urbanistica. La convenienza dipende anche dalla grandezza degli immobili.

  • Gasparri Simone
    21 Marzo 2019 12:17

    Buongiorno, le propongo questo caso: ho un appartamento con garage comunicante all’appartamento tramite scale. Voglio acquistare l’appartamento accanto a sua volta comunicante con il proprio garage tramite scale. E’ possibile fonderli tramite apertura nei garage? Il motivo c’è. Essendo case a schiera in discesa, i garage sono allo stesso livello, aprire una porta tra gli appartamenti distruggerebbe il vantaggio della fusione.
    Grazie mille.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Marzo 2019 12:29

      Se il garage fa parte dell’unità immobiliare e non è un sub a se stante, è possibile.

    • Gasparri Simone
      21 Marzo 2019 14:58

      I Garage sono 2 unità immobiliari autonome in categoria C6 anche se collegati. Il motivo non lo so.
      Quindi non è possibile in nessun modo per questo motivo?

    • arch. Carmen Granata
      21 Marzo 2019 15:52

      In questo modo si otterebbe la fusione dei garage ma non quella delle unità abitative.

  • Buonasera Architetto
    Sto per acquistare 2 immobili ma con rendita catastale separata preciso gli immobili sono circa di 21 mq ciascuno anno entrate separate una di fianco a l’altra ma già comunicanti, nota sono già proprietario di altri 3 immobili in comunione con mia moglie potrei sapere se la fusione la devo fare subito prima del rogito d’acquisto ho dopo e se ho benefici sui costi della fusione e sull’atto d’acquisto, costi che dovrei sostenere economici.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Marzo 2019 9:58

      La fusione può farla quando vuole, ma ovviamente non avrà alcuna agevolazione prima casa, visto che è proprietario di altri immobili.
      Le uniche agevolazioni che può richiedere sono le detrazioni Irpef per i lavori edilizi.

    • Grazie per la cellere risposta

  • Buon giorno Architetto,
    nel 1980 i miei genitori fecero una terrazza di 30 mq eliminando una parte del tetto dello stabile di ns. proprietà, dove tutt’ora abitiamo, con regolare concessione edilizia rilasciata dal Comune e successivamente nello stesso anno fecero una copertura alla terrazza usando le tradizionale travi di legno con sovrastanti pannelli sempre dello stesso materiale lasciando le aree laterali libere. Considerando che la struttura si può smontare completamente la mia domanda è se per realizzarla ci voleva il permesso del Comune con relativa documentazione.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Febbraio 2019 10:26

      Sì, a quei tempi ci voleva almeno un’autorizzazione edilizia.

  • Buongiorno Architetto,
    stiamo valutando di acquistare un appartamento attualmente locato e confinante con la nostra prima casa, al fine di fondere le due unità non appena l’inquilino lascerà libero l’immobile (entro 2 anni). Possiamo usufruire ugualmente delle agevolazioni prima casa? Cosa succederebbe se l’inquilino non liberasse l’appartamento entro i tempi previsti e si aprisse un contenzioso?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Febbraio 2019 12:24

      E’ auspicabile che la fusione avvenga entro un anno, altrimenti rischiate l’accertamento da parte del Fisco e le relative sanzioni.
      Sinceramente, con la presenza di un inquilino, io non rischierei e acquisterei senza agevolazioni.

  • Buonasera Architetto,
    sto per acquistare una vecchia casa su 2 piani composta da 2 appartamenti (1 per piano) di 140 mq l’uno e uniti da una scala, ma accatastati come 2 unità separate.
    Il mio intento è acquistare insieme a mia moglie la casa, procedere con demolizione e ricostruzione con la stessa cubatura, ma ottenere una superficie complessiva molto inferiore lasciando la zona giorno a tutta altezza e ricavare anche un grande portico all’interno di quella cubatura, arrivando ad avere una nuova abitazione di circa 190 mq complessivi accatastati come unica abitazione.
    Attualmente sono unico proprietario di un’altra abitazione (prima casa) che andrei a vendere al massimo nell’arco di un anno. Mia moglie non ha nessuna casa intestata.
    Se in fase di compravendita io e mia moglie dovessimo procedere all’unione catastale delle 2 unità ne risulterebbe una sola da circa 300mq e quindi di lusso.
    Se non dovessimo unirle, risulterebbe l’onere di averle come seconde case.
    Dal momento che il giorno dopo l’acquisto verrebbero demolite, cosa avrebbe più senso e vantaggio?
    Quale sarebbe la soluzione migliore\possibile per procedere?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      31 Gennaio 2019 16:03

      Ma la casa che già possiede l’ha acquistata con le agevolazioni prima casa? E se sì da quanto tempo?

    • Sì, con agevolazioni prima casa 9 anni fa.

    • arch. Carmen Granata
      1 Febbraio 2019 10:09

      In tal caso comunque non può più avere le agevolazioni per l’acquisto. Se acquista insieme a sua moglie, credo che lei possa usufruire del beneficio per il 50%. Trattandosi però di due immobili, sarà possibile solo per uno dei due.
      Per il futuro, visto che l’immobile diventerà unico, se non ricadrà in categoria A1, avrete l’esenzione dalle imposte municipali.

  • Buongiorno Architetto, sto acquistando una casa costruita nel 1960 su due piani non comunicanti divisa in due appartamenti, La stessa nasceva come unica abitazione, lasciata poi ai due eredi e come sopra detto così suddivisa. La mia domanda è, se posso riportarla catastalmente a quello che era lo stato precedente all’eredità, o se il piano terra posso renderlo pertinenza ossia cantina/taverna. Al fine di usufruire dei benefici per l’acquisto della prima casa.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Gennaio 2019 11:25

      La modifica non può essere solo catastale. Se vuole unire i due appartamenti deve farlo prima urbanisticamente e poi al catasto.
      Se invece vuole cambiare la destinazione d’uso del piano terra, consideri che poi in futuro potrebbe essere difficile riportarla ad abitazione.

  • Buongiorno, ho letto un pò di commenti ma non trovo la risposta ad un altro quesito.
    Tutto chiaro per agevolazioni e detrazioni. Ma per l’IMU?
    Abbiamo acquistato una casa bifamigliare da unire con scala intera (anche se ne realizzeremo un’altra con nuovo corpo aggiunto).
    Fra progetto, tecnici, ditte ecc, nonostante siamo partiti per tempo sono trascorsi circa 10 mesi fra l’atto di compravendita e l’inizio lavori.
    Ci vorranno altri mesi ora per completare, ma sicuramente staremo 18-20 mesi, quindi sotto i 3 anni.
    Attualmente risiediamo in uno dei due appartamenti della casa, e per l’altro appartamento risultante attualmente seconda casa, pago regolarmente l’IMU e la Tassa sui rifiuti con sconto per uso discontinuo, così come richiesto dalla società che riscuote la tasse nel nostro comune.
    La domanda è: L’IMU seconda casa per l’appartamento da commassare, è effettivamente dovuta o no? se si, fino a quando? Inizio lavori? fine lavori? commassamento catastale?
    Grazie mille per il riscontro.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Gennaio 2019 16:09

      L’Imu sulla seconda casa sarebbe dovuta fino a quando i due immobili non risultano fusi catastalmente. Essendo però attualmente oggetto di ristrutturazione è giusto fruire dello sconto per uso discontinuo come consente il vostro comune.

  • MARIACHIARA PALUMBO
    4 Gennaio 2019 16:30

    Salve architetto,
    io e il mio compagno siamo proprietari di due immobili nello stesso stabile. IL mio è un A2 e il suo (che si trova sopra al mio) è un C2. La mia domanda è se possiamo fare in modo di aprire una scala e far diventare il suo C2 pertinenza del mio appartamento (per il quale ho usufruito delle agevolazioni prima casa).
    Se può dirmi l’iter da seguire.
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Gennaio 2019 19:52

      Per essere reso pertinenza un immobile deve avere la stessa proprietà. Quindi dovreste fare un atto dove vi concedete a vicenda la comproprietà dei rispettivi immobili.

  • Buongiorno Architetto,
    la fusione di due immobili contigui (nel mio caso l’altra parte di bifamiliare che ho intenzione di acquistare) prevede esclusivamente interventi interni (es. apertura varco o creazione porta interna tra una casa e l’altra…) o è da considerarsi fusione anche il solo abbattimento di un muretto esterno che separa i giardini delle due unità?
    Grazie mille.

    Rispondi
  • Buonasera, stavo pensando di fondere i due appartamenti contigui di mia proprietà per farne uno più grande e di effettuare la variazione catastale. Ma i miei immobili risiedono all’interno della zona rossa a rischio vulcanico e mi è stato riferito che se in futuro avessi la necessità di separare di nuovo gli immobili, questo mi sarà proibito. E’ proprio cosi?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Dicembre 2018 19:45

      Non conosco nel dettaglio cosa prevede la pianificazione per la zona rossa, ma le posso dire che questo divieto è presente in molti regolamenti anche per zone diciamo così “normali”. Quindi la trovo una cosa palusibile.

  • mi scusi architetto, sono lucia costagliola. Mi ha consigliato di chiudere la porta nel più breve tempo possibile. Ma la porta tra i due appartamenti era stata aperta per poter fruire anche sul secondo immobile dell’iva agevolata al 4%. Mi chiedevo quanto tempo deve intercorrere dal rogito x poter ritornare alla situazione originaria senza perdere le agevolazioni prima casa. grazie

    Rispondi
  • lucia costagliola
    4 Novembre 2018 15:13

    ho acquistato nel mese di giugno del 2013 con iva agevolata al 4% un appartamento contiguo a quello in cui abita mia figlia. Tale appartamento era stato acquistato l’anno precedente (2012) fruendo delle agevolazioni prima casa e concesso a mia figlia in comodato gratuito. Ho aperto una porta tra i due appartamenti, non ho mai avuto accertamenti dall’Agenzia delle Entrate. Ora vi chiedo se posso ripristinare i due appartamenti chiudendo la porta precedentemente aperta ritornando alla situazione originaria. La richiesta è motivata dalla necessità di lasciare in eredità un appartamento a ciascuno dei miei due figli. Grazie x il riscontro.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Novembre 2018 12:43

      Le consiglio di chiudere la porta prima possibile perchè potrebbe configurarsi una irregolarità urbanistica.

  • Grazie innanzitutto per l’interessante articolo. Ho appena sottoscritto un compromesso per l’appartamento adiacente al mio, con la volontà di fusione dopo il rogito che avverrà nel 2019. Potrei però avere necessità di attendere un tempo ad oggi non meglio definito prima di fare la pratica di fusione dopo il rogito. Nell’articolo dice chiaramente che è opportuno farlo entro un anno perché è il tempo dal rogito dopo il quale l’Agenzia delle Entrate può iniziare a fare verifiche, e se ho ben capto queste verifiche possono essere fatte entro tre anni, ovvero quattro totali dal rogito.
    Quello che vorrei approfondire è quali sono le sanzioni previste nel caso in cui alla verifica dell’agenzia delle entrate non sia stato fatta ancora la fusione. Sicuramente revoca delle agevolazioni fiscali in sede di rogito, poi immagino pagamento imposte come fosse seconda casa per il periodo intercorso (es. IMU). Ci sono sanzioni accessorie? Si viene obbligati a unire immediatamente oppure, avendo ormai perso le agevolazioni prima casa, si possono lasciare le unità divise, continuando a pagare sulla seconda le imposte da seconda casa?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Ottobre 2018 16:14

      In caso di decadenza delle agevolazioni è prevista una sanzione pari al 30% delle imposte dovute e il pagamento degli interessi di mora.
      Ovviamente in caso di controllo non c’è alcun obbligo a procedere alla fusione.

  • vorrei acquistare un appartamento contiguo a quello acquistato nel 2014 usufruendo delle agevolazioni prima casa e concesso in comodato d’uso gratuito a mia figlia. Procedendo alla fusione potrei fruire anche questa volta delle stesse agevolazioni. vorrei sapere se ho l’obbligo di andarci ad abitare e se posso fare l’operazione inversa separando i due immobili. in caso positivo, dopo quanto tempo dal rogito? Inoltre se ci andassi ad abitare dovrei fare nucleo familiare unico con mia figlia e mio nipote? Grazie x la risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Ottobre 2018 12:43

      Parliamoci chiaro: scopo dell’agevolazione è aiutare chi ha bisogno di acquistare una casa per ampliare la propria. Se unisce le due abitazioni, è chiaro che entrambe saranno una cosa sola e dovranno essere abitate dalle stesse persone. In alternativa, può concedere tutto in comodato a sua figlia come ha già fatto.

  • Linda Pallecchi
    26 Ottobre 2018 18:59

    Buonasera, mi permetto di interpellaraLa in merito ad una questione davvero ingarbugliata.
    Un possibile acquirente è interessato a comprare 2 appartamenti sovrastanti e farne una unica UI. Il problema è che l’appartamento al piano superiore è occupato con regolare contratto di affitto, che si libererà (speriamo) nel 2022. Siccome vogliono comprare con le agevolazioni prima casa vorrei sapere come fanno a conservare l’inquilino (che non può andare via per atto di un giudice) e delle due UI farne una sola?
    In merito al fatto che una UI deve avere una sola cucina, in questo caso, si presume, che non sarebbe possibile vista la preesistenza dell’affitto anche se gli acquirenti andrebbero a vivere nell’appartamento al piano inferiore. Avevano pensato di unire le due UI tramite una scala interna, in accordo con l’inquilina. Siccome ho trovato una legge che è possibile che due nuclei familiari possono abitare una unica UI abitativa, relativamente alla divisione delle tassa spazzatura, anche questa particolarità sottintenderebbe che si possono fondere i 2 appartamenti e lasciare le 2 cucine distinte.
    Quindi, vorrei sapere gentilmente, se è possibile:
    fare una unica abitativa
    rispettando il diritto dell’inquilino ad abitare i suoi spazi (comprensivi di cucina) e avere diritto alle agevolazioni prima casa.
    Che oltretutto con molta probabilità la “nuova” abitazione passerà da un A2 a un A7, ha giardino con piscina.
    Grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Ottobre 2018 12:40

      Non è possibile usufruire dell’agevolazione. Scopo di questa è quella di venire in possesso di un alloggio di cui fare la propria abitazione. Se l’acquirente è disponibile ad aspettare tre anni, vuol dire che non ha questa urgente necessità.

  • Enrico Alessandro
    17 Ottobre 2018 17:01

    Salve ho letto l’articolo e volevo porre una domanda. Io abito in un unico immobile dove una parte viene cosiderato SUB 1 ed un altra SUB 2. In SUB 2 io sono proprietario con mio padre mentre il SUB 1 sono proprietario di 4/6. In questo momento sto acquistando questi 2/6 di un altra signora. Vorrei far fare la donazione a mio padre a mio favore come SUB 2 mentre e poi fondere i due immobili che cmq rimane una singola unità immobiliare. Come devo procedere e quanto mi costa?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Ottobre 2018 19:01

      Se intende come deve procedere per la fusione, deve ovviamente rivolgersi a un architetto che le praparerà un preventivo e quindi saprà anche quanto costa.

  • Buona sera Architetto
    In merito alla sua risposta del 05.10.2018 le domande sono:
    1) ai tempi della licenza edilizia (1972) era necessario richiedere il certificato di abitabilità, oggi chiamato di agibilità, oppure esisteva in base alle disposizioni del D.P.R. 06 giugno 2001 n°380 il silenzio assenso del comune, per cui era sufficiente la sola licenza edilizia per poter vendere l’immobile una volta ristrutturato?
    2) Posso avvalermi dell’istituto del silenzio assenso, in base alle disposizioni di quel D.P.R., per non esibire (e quindi non fare causa costi molto alti) il certificato di agibilità richiestomi dal notaio?
    Grazie

    Rispondi
  • Pier Luigi
    5 Ottobre 2018 1:29

    Buon giorno Architetto
    Sono proprietario di un immobile ristrutturato nel 1972 con regolare licenza edilizia. Su consiglio del notaio la parte acquirente mi ha richiesto il Certificato di Agibilità, purtroppo non riesco a trovarlo e le ricerche in Comune hanno dato esito negativo. Desidererei un suo parere sulle disposizioni normative del D.P.R. 06 giugno 2001 n° 380 entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Ottobre 2018 10:03

      Il Testo Unico dell’Edilizia è entrato in vigore nel 2001 ma è stato modificato più volte negli anni. Le ultime modifiche risalgono solo allo scorso anno. Sarebbe pertanto opportuno che mi facesse una domanda più precisa in merito ai chiarimenti che desidera.

  • Francesca Daverio
    3 Ottobre 2018 22:30

    Buonasera architetto, abbiamo acquistato due unità immobiliari apprendo una scia per unirli in quanto abbiamo fatto scala interna.
    all’inizio avevamo messo in progetto un terzo bagno ma ora per questioni economiche vogliamo aspettare un annetto per farlo e lasciare sgombero il locale.
    Il geometra ha detto che bisognerebbe fare una variante in scia (500-700€)
    oppure si potrebbe lasciare aperta la scia finchè non verrà fatto il bagno.
    se dovessimo lasciarla aperta questo comporta che le due unità immobiliari rimangono separate, con la conseguenza che su una pagheremmo l’imu.
    entro quanto tempo dal rogito va fatta la fusione dei due appartamenti?
    grazie per l’attenzione

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Ottobre 2018 10:56

      Trova la risposta alla domanda nel paragrafo “Entro quanto tempo effettuare la fusione di immobili?”.
      In pratica, è consigliabile chiudere i lavori entro un anno. Può farlo e poi presentare una Cila quando dovrà realizzare il bagno.

  • Annalisa Di Ciommo
    26 Settembre 2018 14:39

    Buongiorno Architetto,
    Io abito in una casa di corte e attualmente pago un mutuo. Io e mio marito vorremmo comprare un piccolo appartamento (disabitato) accanto al nostro per farci un box e un’altra stanza da unire alla nostra attuale casa. La proprietaria vive in un altro immobile nella nostra stessa corte ed al catasto sono registrati insieme sia la casa dove vive lei che quella che vorremmo comprare noi.
    Volevo chiedere come dovremmo muoverci per risolvere il tutto.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Settembre 2018 10:43

      La proprietaria della stanza a cui siete interessati deve prima procedere a un frazionamento e poi vendere a voi.
      Per quanto riguarda invece l’appartamento da adibire a box, dovrete procedere a un cambio di destinaizone d’uso, per cui vi consiglio di informarvi se sia possibile prima di acquistare.

  • Buongiorno Architetto
    sono proprietaria di n° 2 appartamenti accatastati A/4 ricevuti in eredità da un mio zio. Ho fatto la regolare successione ma non riesco a trovare la documentazione necessaria per la vendita. Le ricerche in Comune hanno dato esito negativo mentre al catasto hanno le planimetrie ma che non corrispondono alle attuali conformazioni degli appartamenti. Come posso regolarizzare gli appartamenti per poter proseguire con la vendita.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Settembre 2018 12:29

      Deve rivolgersi a un architetto del posto che verifichi la situazione urbanistica e catastale degli immobili. Dove sono ubicati?

  • buonasera, io sarei interessato ad acquistare due immobili adiacenti. La mia preoccupazione risiede nel fatto che non sono accatastati insieme, ma entrambi lo sono separatamente (stesso proprietario). Dato l’articolo, per esempio, potrei acquistarli entrambi per poi unirli usufruendo delle agevolazioni come prima casa e inoltre di manutenzione straordinaria, quindi sarei coperto per un tetto massimo di 96000 ciascuna. Aspetto vostre delucidazioni.
    Grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Settembre 2018 10:29

      E’ normale che due appartamenti siano accatastati separatamente!
      In quanto alle agevolazioni, se legge bene l’articolo, il tetto massimo detraibile si considera in base al numero di unità immobiliari di partenza, quindi in questo caso 96.000 x 2.

    • Mi scusi inoltre vorrei capire una cosa, mi è capitato ieri di parlare con un geometra, riferiva che per accatastare l’immobile come singolo doveva farlo il proprietario, ma invece potrei acquistarli io singolarmente e accorparli usufruendo delle agevolazioni per lavori straordinari, giusto? Inoltre vorrei sapere quanto verrebbe a costare, si tratta di due immobili di 50 e 60 mq, la ringrazio in anticipo

    • arch. Carmen Granata
      25 Settembre 2018 12:28

      Certo che può acquistare lei e poi accorparli. Il fatto è che non basta fare l’accorpamento catastale, ma occorre anche una Cila o una Scia. Il costo per la sola pratica catastale potrebbe essere compreso tra i 300 e i 500 euro.

  • Vale anche per le Pertinenze?
    Ho intenzione di acquistare Con vincolo di fusione due box adiacenti Con obbligo di pertinenza prima casa.

    Rispondi
  • Buongiorno architetto, ho recentemente acquistato 2 appartamenti sullo stesso piano che poi ho fuso in un unico appartamento con ristrutturazione straordinaria beneficiando dei bonus fiscali oltre che delle agevolazioni prima casa. Questo unico appartamento ora vorremmo frazionarlo in modo che uno sia intestato al 100% a mia moglie e l’altro al 100% intestato a me. Quello intestato al sottoscritto lo vorrei vendere. Premetto che non sono ancora passati 5 anni dall’acquisto. Perderemo le agevolazioni prima casa su una delle 2 o posso riacquistarne un’altra entro un anno per non perdere nulla? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Settembre 2018 11:18

      Perderà le agevolazioni sull’intero acquisto, a meno che non acquisti un altro appartamento entro l’anno.

  • Gent.mo Architetto, sto facendo lavori di ristrutturazione straordinaria e di fusione (cui seguirà quella catastale) di due appartamenti. Chiedo se il limite per il bonus mobili è da considerarsi di 10000 euro o se può essere di 10000 x 2 tenendo conto delle due unità immobiliari di partenza (in tal caso discorso analogo al tetto complessivo della ristrutturazione di 96000 x 2). Grazie mille. Cordiali saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Settembre 2018 10:22

      A mio avviso l’interpretazione è corretta, anche se la circolare dell’AdE in cui si esprimeva il principio (risalente al 1998) faceva riferimento all’alora detrazione del 41%.

  • Buongiorno Architetto
    sono proprietario di uno stabile di due piani formato da n° 2 fondi accatastati C/1, n° 1 locale di sgombro accatastato C/2, n° 2 appartamenti accatastati A/4. Durante un trasloco ho perso tutta la documentazione relativa alla ristrutturazione dello stabile risalente al 1970. Ho fatto la ricerca in Comune per risalire a tutta la documentazione dello stabile ma all’archivio la pratica relativa all’immobile risulta irreperibile. Dato che è mia intenzione vendere per regolarizzare tutto l’immobile dal punto di vista urbanistico mi hanno consigliato di far eseguire i rilievi da un tecnico e di chiedere la sanatoria in Comune. Poiché mi hanno riferito che questa sanatoria ha un costo di qualche migliaia di euro, vorrei un suo parere su:
    Se posso agire diversamente.
    Se posso eventualmente sostituire la domanda in sanatoria con una mia dichiarazione firmata.
    Se le planimetrie del catasto possono essere presentate in Comune.
    Tengo a precisare che i due appartamenti fino al 2016 erano rispettivamente occupati dai miei genitori e da una coppia di vecchi zii mentre i due fondi sono rimasti affittati fino al 2013 e che i due appartamenti hanno subito delle modeste modifiche interne sempre rispettando le norme urbanistiche.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Settembre 2018 11:36

      Non ho capito una cosa: le hanno consigliato la sanatoria perchè non trova i documenti o perchè ci sono effettivamente delle irregolarità?
      Nel primo caso, sarebbe una sciocchezza, non è questa la soluzione.
      Nel secondo caso, la sanatoria è indispensabile, non si possono fare autocertificazioni e le planimetrie catastali non sono probatorie ai fini urbanistici.

  • buon giorno, chiedo gentilmente un informazione:
    siamo in procinto di acquistare la ns prima casa e un semplice appartamento su due piani e fin qui tutto ok, al piano terra interno all’abitazione ce una porta che “porta” in un locale di circa 20 mq che è adibito a negozio (in disuso), il proprietario prima dell’atto procedera a declassare il locale ad uso abitazione, premetto che il locale essendo un ex negozio ha inoltre un ingresso indipendente, l’agenzia mi parlava che una volta declassato mi bastera effetuare una “fusione” anche dopo l’atto e possibile? questa fusione a che spese/permessi mi manda in contro?
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Agosto 2018 21:56

      Come può leggere da questo articolo la fusione è possibile anche dopo l’atto. Le spese a cui va incontro sono quelle per una pratica di manutenzione straordinaria. Trova qui tutte le indicazioni: https://www.guidaxcasa.it/quanto-costa-una-pratica-edilizia/

    • Salve, ho acquistato casa con agevolazione fiscale prima casa al 2%.
      Questa casa e una villetta singola con piano terra e primo piano, prima dell’atto dal notaio i vecchi proprietari hanno provveduto a fare una fusione del piano terra con il primo piano Perchè erano accatastati come 2 unità abitative.
      Dunque abbiamo fatto l’atto dal notaio come se fosse un immobile,
      Dopo 1 anno sono venuti a fare un sopralluogo e hanno provveduto a separare d’ufficio i due immobili e chiedendoci la differenza della tassa non più agevolata sulla seconda casa ovvero su i 9mila euro.
      Premetto che i vecchi proprietari non avevano previsto le scale e quando sono venuti per fare il sopralluogo le scale non c’erano ecco Perchè hanno provveduto a fare questa sanzione, però la nostra intenzione era quella di farle le scale e avendo sempre la scia aperta visto che dura 3 anni, ci siamo opposti e siamo andati in causa, il giudice di primo grado ha dato ragione a noi, adesso l agenzia delle entrate ha chiesto l appello il secondo grado.
      La mia domanda è lei come vede questa situazione? Vinceremo contro l agenzia delle entrate?
      Le do altri dati: in questo momento quando manca 3 mesi alla fine della scia stiamo ultimando la realizzazione di queste scale, dnq penso che entro i 3 anni il nostro tecnico dichiari la fine lavori e faccia il nuovo aggiornamento catastale riportando l immobile a una abitazione con scale incluse!
      Il piano terra in oltre non ha un altezza idonea all abitabilità e non ha altre caratteristiche idonee per l abitabilità ecco Perchè il geometra dei vecchi proprietari non pensavano che ci posse bisogno delle scale.
      Grazie della futura risposta

    • arch. Carmen Granata
      11 Febbraio 2020 11:26

      La questione è complessa da districare in poche righe. Dovrebbe richiedere qui una consulenza personalizzata: http://www.guidaxcasa.it/contatti/

  • buonasera Architetto
    le sottopongo il seguente problema:
    nel 2014 da un fallimentoè stato acquistato quanto segue:
    -in febbraio appartamento A al 1° piano R.C. 227 + garage R.C. 36 con agevolazioni 1.a casa e con mutuo ipotecario
    -in luglio appartamento B al 2° piano R.C.207 senza agevolazioni
    ambedue gli appartamenti erano senza luce gas e acqua.
    Nel 2014 appartamento A ristrutturato e abitato beneficiando dei bonus opere edilizie 50% per 47.000 € – mobili per 10.000 €- risparmio energetico 65% per 7.878 €.
    oggi nel 2018 sto provvedendo alla fusione dei due appartamenti tramite la costruzione di una scala interna e alla ristrutturazione del 2° appartamento.
    -con la fusione dei due appartamenti si può perdere il diritto ai benefici di A e l’Agenzia Entrate potrebbe richiedere quanto già recuperato negli anni dal 2014 al 2017?
    – per questi lavori posso ancora beneficiare delle detrazioni del 50% per le opere edilizie e del 65% per l’impianto di riscaldamento di B e per che importo.
    -queste spese possono essere fatte dal mio coniuge anche se la DIA è intestata a me come del resto i due appartamenti?.
    Grazie

    Rispondi
  • Buongiorno Arch., ho trovato questo articolo veramente interessante. In effetti è proprio quello che mi chiedevo, se c’era la possibilità di acquistare 2 appartamenti sullo stesso piano e tramite l’apertura di una porta collegarli, usufruendo delle agevolazioni per acquisto prima casa. Vorrei sapere se le spese notarili sono riferite al singolo atto come se stessi acquistando un solo appartamento? e per quanto riguarda il mutuo, la banca accetterà queste condizioni di acquisto con fusione per avere le agevolazioni del mutuo prima casa?. Ringrazio anticipatamente per la risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Luglio 2018 10:34

      Le consiglio la lettura di questo articolo:
      https://www.guidaxcasa.it/spese-accessorie-lacquisto-della-casa/
      Come potrà vedere le spese notarili sono composte da voci costituite da imposte e oneri vari legati al valore della casa e dalla parcella vera e propria. Le prime saranno relative quindi a due distinti appartamenti mentre essendo l’atto unico, sicuramente si avrà un risparmio sull’onorario.
      La banca non dovrebbe fare problemi se nell’atto sono contenute queste prescrizioni.

  • Buongiorno arch. Ho un appartamento che usufruisco in comodato d’uso di proprietà di mia madre, vorrei ampliare con costruzione tetto mansardato, posso accorpare il tutto e usufruire delle agevolazioni fiscali facendomi intestare l’appartamento?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Luglio 2018 17:38

      A quali agevolazioni si riferisce? Quelle per l’acquisto ovviamente non c’entrano, mentre di quelle per ristrutturazione può usufurire solo per la parte esistente e non per l’ampliamento.

  • Sono proprietaria di uno stabile in cui si trovano due fondi, anch’essi di mia proprietà, uno accatastato C/1, al 50% con mio marito, di 40 mq e l’altro adiacente accatastato C/2 di 30 mq. di mia proprietà al 100%. I due fondi sono divisi da una parete divisoria non portante. Anche mio marito è d’accordo nell’eseguire i lavori.
    La mie domande sono:
    1) se urbanisticamente si può unire i due fondi tramite una porta da fare nella parete.
    2) se dei due fondi subiscono una variazione catastale e le spese di questa variazione dal punto di vista IMU e TARI.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Luglio 2018 15:57

      Urbanisticamente non è posibile unire due fondi di proprietà diversa. Potete creare una porta che unisca le due proprietà, ma non unificarle.

  • Salve architetto io vorrei procedere all’acquisto di una porzione dell’abitazione del mio vicino (il piano superiore della sua casa) per poi accatastarlo col mio. Come devo procedere? Il mio appartamento l’ho acquistato con mutuo e vorrei fare altrettanto per quella porzione. Il mio vicino deve prima frazionare? C’è il rischio che la parte che voglio acquistare con il frazionamento diventi un c1 e quindi non possa usufruire del mutuo come prima casa?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Luglio 2018 12:18

      Ovviamente il suo vicino deve prima frazionare. Non c’è rischio che diventi C1, perchè questa è la categoria per negozio…
      Cmq, qualunque sia la categoria, lei può acquistare con il mutuo prima casa se esplicita nell’atto che provvederà alla fusione al più presto.

    • Quale tipo di frazionamento consiglia quindi?
      Trattandosi di circa 40 mq più terrazza

    • arch. Carmen Granata
      5 Luglio 2018 16:01

      Non ci sono tipi di frazionamenti da consigliare: il suo vicino deve divedere la sua casa in due e venderne una parte a lei. Ovviamente il tutto deve essere sempre preceduto da pratiche urbanistiche.

  • Buongiorno Architetto,
    ho acquistato una villa e in futuro vorrei acquistare un laboratorio adiacente per poi farlo demolire e realizzare in questo modo un’estensione del mio giardino attuale, possiamo rientrare in tutte le agevolazioni da lei descritte? Grazie!

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Luglio 2018 17:35

      Credo di sì, ma le consiglio comunque di chiedere il parere di un notaio.

  • Buonasera architetto, nel mese di marzo ho acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa due immobili attigui e ho dichiarato nell’atto notarile che li avrei fusi. Adesso a distanza di qualche mese ci ho ripensato e vorrei lasciarli separati cosa devo fare?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Luglio 2018 11:33

      Deve mettersi in regola con l’Agenzia delle Entrate, pagando la differenza di imposte che avrebbe pagato se uno dei due appartamenti non fosse stato prima casa.

  • Pier Luigi
    27 Giugno 2018 1:28

    Sono proprietario di uno stabile in cui si trovano due fondi, anch’essi di mia proprietà, uno accatastato C/1 di 30 mq e l’altro adiacente accatastato C/2 di 20 mq. I due fondi sono divisi da una parete divisoria non portante. La mie domande sono:
    1) se posso unire i due fondi, eliminando la parete non portante, o è più economicamente conveniente unirli tramite una porta comunicante.
    2) se successivamente il C/2 dovrà essere accatastato come C/1.
    3) i costi amministrativi comunali e catastali.

    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Giugno 2018 12:12

      1) dovrebbe farsi preventivare l’una e l’altra soluzione dall’impresa per valutare; potrebbe essere addirittura più conveniente eliminare la parete
      2) successivamente i due fondi dovranno essere accatastati nella stessa categoria, dipende dall’uso
      3) i costi amministrativi dipendono dal comune, quelli catastali si aggirano intorno a 50 euro, poi bisogna aggiungere l’onorario dell’architetto.

  • Buongiorno
    nel 2011 ho comprato una casa al 4°piano all’interno di un edificio di 7 piani. La casa è di proprietà come 1a Casa e usufruisce quindi di agevolazione in tal senso.
    Quest anno si è liberato l’appartamento al 3o piano e vorrei acquistarlo al 50% io ed al 50% con il mio fidanzato ma a quanto ho capito io non potrei mai usufruire dell’agevolazione di 1° casa sulla mia metà in quanto l’intestazione del 4°piano è esclusivamente mia mentre quella al 3°risulterebbe cointestata ed avendo diversa intestazione non è possibile che io usufruisca delle agevolazioni sul 3°piano. A tal proposito le chiedo come dovrei fare.
    Posso rinunciare alle agevolazioni prima casa sul mio attuale appartamento al 4°piano rendendolo seconda casa ed acquistare il 3° piano usufruendo delle agevolazioni 1°casa? Se fosse possibile come dovrei fare per la gestione delle utenze dato che comunque a tutti gli effetti poi diventerebbe un unico appartamento?
    Grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Giugno 2018 17:34

      Certo che può rinunciare alle precedenti agevolazioni. Ma questo significherà dover pagare le imposte non versate all’epoca e non so alla fine se avrebbe un risparmio.
      A ogni modo per unire i due appartamenti essi dovranno comunque avere lo stesso proprietario, per cui il problema delle utenze è l’ultimo a venire.

    • Buongiorno,
      mantenendo quindi le proprietà separate segnalando però in catasto la fusione fiscale potrei allora mantenere prima casa l’appartamento al 4°piano e dichiarare il 3°piano come Abitazione Principale usufruendo delle agevolazioni IMU e TASI e del rimborso nel 730 per interessi mutuo ma allo stesso tempo non potendo usufruire per il 50% che acquisto dell’iva agevolata al 3%?
      Come dovrei procedere in tal senso?
      Grazie mille
      Katia

    • arch. Carmen Granata
      27 Giugno 2018 19:25

      C’è un po’ di confusione. Innanzitutto l’Iva agevolata è al 4%. Poi non esiste fusione solo catastale. Infine, l’esenzione Imu e Tasi è riconosciuta unicamente all’abitazione in cui si abita effettivamente.

    • Buonasera,
      mi perdoni il refuso l’iva agevolata 4%,
      Per la “Fusione Fiscale” invece intendevo fare rif alla circolare 27/E/2016 in cui l’Agenzia delle Entrate parla proprio di “unione di fatto ai fini fiscali” di due unità immobiliari che non possono essere fuse quando ad esempio risultino di proprietà di due soggetti diversi. L’abitazione essendo un tutt uno sarebbe senza dubbio quella in cui si abita effettivamente.
      grazie

    • arch. Carmen Granata
      28 Giugno 2018 16:37

      Dunque, ricapitolando, in questo caso lei avrebbe esenzione Imu e Tasi per l’intera unità fusa ai fini fiscali e, come ha immaginato, non avrebbe invece agevolazioni per la metà acquistata al terzo piano.

  • Buon pomeriggio architetto, sto valutando l’acquisto di due appartamenti da due proprietari diversi, e ho intenzione di fare fusione di immobili con una scala interna e acquistare come prima casa. qual è la prassi da seguire? intanto si dovranno fare due atti? grazie in anticipo

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Giugno 2018 17:32

      No, l’atto può essere unico. Per avere l’agevolazione prima casa, sarà sufficiente specificare nell’atto l’intenzione di unire i due appartamenti.

  • Sono proprietario di uno stabile in cui si trovano due fondi, anch’essi di mia proprietà, uno accatastato C/1 di 30 mq e l’altro adiacente accatastato C/2 di 2 mq. I due fondi sono divisi da una parete divisoria non portante. La mia domanda è se posso unire i due fondi, eliminando la parete portante e a quanto ammonterebbero le spese. Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Giugno 2018 12:30

      Ma la parete è portante o non portante? In ogni caso non si possono quantificare così le spese, visto che comprendono i costi dei lavori, l’onorario dell’architetto, i costi amministrativi.

  • Buongiorno architetto, per unire al catasto due appartamenti di una casetta bifamigliare, abitata dai genitori al piano terra (unici proprietari dello stabile) e dal figlio al piano sopra, basta presentare richiesta al catasto se non necessità di interventi edilizi? E’ necessario l’incarico ad un professionista? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Giugno 2018 17:07

      Non basta presentare la variazione al catasto, ma occorre presentare anche la CILA al Comune.
      Di entrambi gli aspetti deve occuparsi ovviamente un tecnico abilitato.

  • Salve, in merito alla fusione catastale di due appartamenti attigui usufruendo delle agevolazioni prima casa in fase di acquisto, chiedo gentilmente se pur presentanto la CILA e chiedendo la fusione catastale l’appartamento unificato può mantenere le utenze luce/gas/acqua distinte con i due contatori precedenti attivi per non modificare gli impianti. Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Giugno 2018 11:45

      Sì, purchè ovviamente oltre a presenatre la Cila, gli eventuali lavori siano effettivamente realizzati.

    • Mi scusi se chiedo ulteriori precisazioni, sono in procinto di acquistare con le agevolazioni prima casa due appartamenti attigui con l’indicazione di fusione nell’atto notarile e dall’atto pratico con la semplice apertura di una porta sul muro confinante presentanto la CILA e successiva variazione al catasto; però vorrei lasciare invariato l’uso delle due cucine e degli impianti con i rispettivi contatori di luce/acqua/gas distinti o sarò costretto a chiudere il contatore delle utenze di un appartamento per inglobare i consumi nell’altro e rispettivi lavori di adeguamento impianti. Essendo gli appartamenti in comproprietà al 50% posso intestare le rispettive utenze un contatore ad un proprietario e l’altro contatore al rimanente, semplicemente con il trasferimento delle utenze attive. Grazie per la sua cortese delucidazione.

    • arch. Carmen Granata
      21 Giugno 2018 9:52

      Non dovrebbero esserci problemi. So solo che in alcuni comuni non è possibile avere due cucine. E’ un caso molto raro, ma le consiglio di informarsi.

  • buonasera architetto
    da circa un anno io e mia moglie abbiamo acquistato due appartamenti unificabili tramite una scala interna, uno al 100% di mia moglie, uno al 100% mio, per l’acquisto abbiamo stipulato un mutuo ed usufruito delle agevolazioni prima casa.
    Crede sia possibile unificare i due appartamenti o dobbiamo attendere qualcosa.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Giugno 2018 12:03

      Per unirli, dovete risultare comproprietari di entrambi gli appartamenti.

  • Buonasera Architetto.
    Il mio appartamento cointestato con mia moglie è contiguo e comunicante con quello di mia madre che è deceduta il 2 di febbraio 2017.
    Nella dichiarazione di successione ho dichiarato l’intenzione di procedere alla fusione ai fini fiscali delle due unità immobiliari registrate separatamente in catasto non essendo i due immobili di lusso e non avendo altre proprietà-
    L’Agenzia delle Entrate mi ha detto che devo procedere alla fusione entro tre anni cosa che il tecnico da me incaricato ha già provveduto ad effettuare.
    Il mio Comune riconosce però la fusione solo dalla data in cui è avvenuto l’aggiornamento catastale e cioè lo scorso 28 maggio chiedendomi il pagamento IMU dal 2 febbraio 2017 al 28 maggio 2018.
    Posso contestare la richiesta? La successione non equivale ad un atto notarile?
    Molte grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Giugno 2018 12:01

      No, non può contestare il Comune perchè le agevolazioni di cui si parla qui sono quelle per l’acquisto della casa. L’Imu continua a dover essere pagata finchè gli appartamenti risultano catastalmente separati.

  • Buonasera architetto
    sono proprietario prima casa e ho un mutuo attivo; sto comprando la casa attigua alla mia e devo accendere un mutuo anche li; vorrei usufruire delle agevolazioni prima casa anche sul nuovo appartamento. Non posso fare la fusione perchè non potrei tenere i due mutui in quanto decadono i subalterni e quindi l’oggetto su cui la banca fornisce la garanzia. Mi dicono che c’è la possibilità di poter collegare catastalmente i due subalterni (lasciandoli invariati) uno con l’altro e quindi di usufruire fiscalmente delle agevolazioni; avendo al contempo la possibilità di tenere idue mutui. Mel o può confermare? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Maggio 2018 16:29

      Non posso confermarglielo, perchè in base alle mie conoscenze non si può effettuare la fusione catastale senza prima aver fatto quella urbanistica.

  • Buongiorno Architetto, ho un quesito relativo alla possibilità di unire 2 appartamenti adiacenti con queste caratteristiche:
    – il primo appartamento è di proprietà di mia moglie al 100% (prima casa)
    – il secondo diventerà a breve di mia proprietà al 100% (prima casa), su cui pagherò un mutuo.
    Vorremmo unirli tramite una porta comunicante ma mantenere gli impianti separati e restare proprietari distinti, per poter rivendere in futuro uno dei due appartamenti in caso di necessità.
    È possibile? Quali pratiche devono essere attivate?
    Ha qualche consiglio in merito?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Maggio 2018 17:20

      Non è possibile unire i due appartamenti se le proprietà sono diverse.
      Sinceramente, se dovete semplicemente aprire una porta e il vostro interesse è quello di mantenere distinti i due appartamenti, nulla vi vieta di farlo.
      Diversamente, se dovete realizzare opere edilizie, non è possibile nella condizione presente.

  • antonio verrengia
    8 Maggio 2018 14:12

    Buondì Architetto, vorrei acquistare un immobile composto da due appartamenti già comunicanti tra loro tramite una porta già accatastata, per poi accorparli… quali sono i lavori previsti per poter unificare al comune e catastalmente i due immobili? ad esempio, è obbligatorio unificare gli impianti?
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Maggio 2018 15:58

      Non ho capito cosa vuol dire “tramite una porta già accatastata”.

  • Buongiorno Architetto, Le vorrei proporre un caso credo un po’ particolare. Palazzina composta da 3 appartamenti, per comodità diciamo A Piano terra A con ingresso indipendente, B Primo piano con ingresso indipendente, C Secondo piano con ingresso indipendente a piano terra e scala interna che attravarsa tutta la palazzina.
    Sono il proprietario del secondo piano C e recentemente ho acquistato il piano terra A. Vorrei aprire una porta sulle scale verso il piano terra A ed fondere quindi al catasto i due appartamenti. Vede impedimenti di qualche natura in questa operazione (sempre che sia “legalmente” possibile …)? Grazie mille in anticipo per la risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Aprile 2018 16:17

      Se ho capito bene, la scala che serve C è autonoma e non serve anche B. In tal caso secondo me è possibile la fusione con A, ma le ricordo che non è sufficiente fondere le unità solo al catasto.

  • Salve, Vorrei acquistare l’appartamento sopra al mio. Il mio l’ho comprato 8 anni fa con agevolazione prima casa. L’appartamento soprastante è completamente attiguo. Quindi facendo una semplice scala si unisce con due giorni di lavoro. Ho un mutuo già in essere.
    -Che lei sappia sarebbe possibile farne uno unico (mutuo) con una nuova agevolazione prima casa?
    -I lavori della scala possono eseguire con detrazioni, se si di che genere?
    -Avendo nel mio presente appartamento un giardino esclusivo con ingresso indipendente e una porta finestra già esistente (per eliminare l’aumento della quota condominiale, avendo in seguito due appartamenti piuttosto che uno) potrei farmi un ingresso indipendente sul giardino, così da eliminare le spese condominiali, tappando le porte che danno sulle scale?

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto,
    vorrei acquistare un appartamento posto allo stesso piano di quello già di proprietà ma non attiguo.
    È possibile unirli a catasto utilizzando quest’ultimo solo come ripostiglio, bagno e camera da letto?
    Grazie

    Rispondi
  • una domani sto per comprare un appartamento al piano secondo e mi danno compreso nel prezzo al piano terra (salotto cucina)
    piano primo (due stanze e bagno)
    tutto collegato con scala comune che pero può essere utilizzata anche da un altro proprietario che ha due porte sulle scale.
    si possono fondere il tutto? mettendo come pertinenze il PT e PP al appartamento del P2?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Aprile 2018 16:30

      Le abitazioni non sono pertinenze di altre abitazioni. E’ possibile fondere le unità immobiliari sui tre piani, ma deve realizzare una scala interna di uso esclusivo.

  • Buonasera… ho un appartamento al primo piano di una palazzina (cotruzione 2006) dove vi abito da più di dieci anni e della quale ho usufruito delle agevolazioni prima casa.. Adesso vorremmo acquistare una mansarda (di soli 55 mq nata come lavatoio e poi passata ad abitazione) posta al quarto piano….. secondo lei potremmo usufruire di qualche agevolazione nell’acquistarla? E’ possibile fare una fusione di questi due appartamenti? Potrebbe essere considerata pertinenza?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Aprile 2018 16:27

      Ovviamente non è possibile fondere immobili non adiacenti. Inoltre la mansarda non può essere considerata una pertinenza, perchè è un’abitazione.

  • Sabina Varcasia
    16 Aprile 2018 17:43

    Salve, desidererei acquistare un appartamento posto al piano superiore al mio appartamento. Poichè tale appartamento non è esattamente sopra l’appartamento di mia proprietà ma sovrapposto per una striscia di circa 1 metro, sarebbe possibile metterli in comunicazione mediante una scala interna? Grazie

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto,
    Da un potenziale acquirente mi viene proposto di andare a rogito per l’acquisto di due unità immobiliari (una grande e una piccola) dello stesso stabile modificando però l’accatastamento in modo tale che queste due unità abitative risultino uguali. Aprendo una porta potrei rendere le due unità abitative uguali, ma vorrei chiederle se la fusione si può dichiarare tale a livello catastale, se gli impianti elettrici e termosanitari non rispecchiano tale nuovo accorpamento. La ringrazio per la sua cortese attenzione.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      16 Aprile 2018 9:59

      Non ho capito cosa intende per “rendere uguali” le due unità immobiliari. A ogni modo qualunque modifica va dichiarata prima in Comune e poi al catasto.

    • Buonasera Architetto,
      Per “appartamenti uguali” intendevo dire appartamenti della stessa metratura. Mi spiace di aver generato incomprensione nella mia domanda, alla quale spero sia ora possibile rispondere. Grazie nuovamente.

    • arch. Carmen Granata
      19 Aprile 2018 9:09

      Grazie per la precisazione. La procedura da seguire resta comunque quella che le ho indicato: deve prima denunciare le modifiche in comune e poi procedere con la variazione catastale.

  • Buongiorno.
    4 anni fa ho acquistato un immobile come seconda casa; ora tale immobile, a seguito sentenza di separazione, è diventato prima casa.
    Sto procedendo all’acquisto di un’unità attigua per allargarmi. Domanda:
    Posso richiedere agevolazioni acquisto 1° casa (ho intenzione di fondere le 2 uità) pur se vado ad annettermi al mio appartamento acquistato come 2°casa (ma ora 1° casa)??

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Marzo 2018 11:18

      A mio avviso no, perchè l’agevolazione riguarda la fusione con l’immobile per il quale si è usufruito dell’agevolazione prima casa. Ma senta anche il parere del notaio.

  • Buongiorno. Sono in procinto di acquistare un appartamento sottostante il mio per poi procedere alla fusione e dunque crearne uno solo. Gli appartamenti si trovano in una palazzina di due piani composta al piano terra da un appartamento, al primo piano da un altro appartamento (quello che intendo acquistare) ed al secondo dal mio. Il piano terreno ha un ingresso esclusivo mentre gli altri due appartamenti ne hanno uno diverso e collegati da una scala, diciamo condominiale, che sarebbe in comune con tutti e tre gli appartamenti. Per tale ingresso non essendo mai stato utilizzato dal piano terreno non ho mai chiesto al proprietario di partecipare alle spese dovute per corrente elettrica e pulizia scale. Aggiungo inoltre che l’appartamento che intendo acquistare non è mai stato abitato in quanto facente parte di una procedura fallimentare. Pertanto la mia domanda sarebbe quella di sapere se posso unire i due appartamenti utilizzando la scala già presente installando un secondo portoncino di ingresso in un disimpegno presente in prossimità della prima rampa di scale ed eventualmente l’iter da seguire. Spero di essermi spiegato bene! Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Marzo 2018 10:45

      Il suo caso è analogo a quello del sig. Marco della precedente domanda. La risposta vale quindi anche per lei.

  • Buongiorno,
    chiedo chiarimento ad un mio dubbio che vedo di spiegare quanto più chiaramente possibile.
    Sto acquistando con mio padre una villetta che si configura come palazzina, ovvero ha un corpo scala comune insieme ad un cortile esterno.
    Nella situazione attuale io ho:
    – un seminterrato e un piano terra, intestati ad A
    – un piano primo, intestato a B
    – una mansarda C
    Ogni unità, accatastata singolarmente, ha accesso dal corpo scala.
    L’idea nostra sarebbe:
    – papà prende seminterrato e piano primo, lasciandoli catastalmente separati poiché hanno destinazione d’uso differente
    – io piano primo e mansarda che vorrei fondere catastalmente ma non collegare dall’interno
    Visto che la scala è in comune potrei far figurare come collegamento del primo piano e mansarda tale scala? Mi viene da pensare ad una porta che rendi indipendente per questi due piani la porzione di scala ultima.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Marzo 2018 17:22

      Innanzitutto credo che intendesse dire che suo padre prende il piano terra insieme al seminterrato.
      Cmq, se si trova un modo per chiudere la scala comune al primo piano, non penso ci siano problemi per utilizzarla come collegamento “privato” per la mansarda.

  • Buongiorno Architetto,
    pochi giorni fa mi sono visto recapitare una raccomandata dalla agenzia delle entrate, dove, mi viene richiesta la differenza dell’iva sull’acquisto di un appartamento contiguo fuso con un altro già di mia proprietà. Mi Spiego:
    nel 2011 acquistai un appartamento, dove usufruii dell’agevolazione fiscale prima casa.
    Nel 2015, liberatosi l’appartamento posto al piano superiore, decisi di acquistarlo. Nell’atto notarile del secondo appartamento fu esplicitamente evidenziato che, l’acquisto dello stesso, veniva effettuato al fine di essere unito al primo appartamento, posto al piano sottostante, usufruendo di agevolazioni fiscali (prima casa) anche su di esso. Fu subito aperta una SCIA per la ristrutturazione/fusione. Ad un anno di distanza, nel 2016 fu chiusa la SCIA e presentato al catasto la dovuta documentazione. Ad oggi risulto proprietario di un unico appartamento di mq xx con particella xx ecc.. ecc.. Dove posso aver sbagliato?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Marzo 2018 10:51

      Può anche aver sbagliato l’Agenzia… risponda allegando tutta la documentazione attestante il rispetto degli adempimenti previsti.

  • Buonasera Architetto,
    sono in procinto di acquistare un immobile composto da un grande appartamento e da un monolocale, già uniti per mezzo di una porta che li mette in comunicazione come da planimetria catastale in mio possesso. I due appartamenti sono accatastati distintamente, il monolocale ha una cantina di pertinenza e quello più grande ha un box interrato acquistato in un secondo momento. Io acquisterei con le agevolazioni prima casa, in comproprietà con la mia compagna, accorpandoli anche catastalmente se possibile. Le due unità immobiliari hanno proprietà differenti, nel caso specifico quello più grande è di proprietà della moglie, il monolocale è invece di proprietà del marito e della sorella del marito, dove vi viveva la madre (ragione per cui sono stati uniti). Mi è stato detto che al momento del rogito verrà tutto accorpato e che l’operazione consentirà le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa. Sorge il dubbio sulla fattibilità poiché esistono diversi proprietari, il box inoltre è stato acquistato successivamente ed accatastato a parte.
    La ringrazio in anticipo per la risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Febbraio 2018 14:26

      I suoi dubbi sono leciti, perchè finchè i proprietari sono diversi non è possibile procedere all’accorpamento.

    • Grazie per la gentile risposta. Mi è stato detto che al momento del rogito posso richiedere di accollarmi le spese di nuovo accatastamento e procedere alla fusione potendo così usufruire delle agevolazioni per acquisto prima casa. In sostanza al rogito si scriverà che farò la fusione degli immobili e tanto basta per l’agevolazione. Mi chiedo quali siano i costi (in linea generale) di tale operazione di fusione catastale e fiscale e quali i tempi a decorrere dal rogito? Inoltre, nel caso, sarà costituito un solo immobile con le relative pertinenze di cantina e box?
      La ringrazio per la disponibilità.

    • arch. Carmen Granata
      28 Febbraio 2018 15:08

      Se la fusione la lei fa dopo il rogito, la questione è diversa (come può vedere dalla lettura di questo articolo).
      Le faccio presente però che non basta la fusione catastale, ma bisogna fare anche quella urbanistica. In tal caso, attenzione: se l’attuale porta di collegamento è stata fatta abusivamente, bisogna accollarsi anche i costi delle sanzioni, oltre a quelli per le pratiche.

    • La porta è presente nella planimetria del catasto in mio possesso, sia in quella dell’appartamento sia in in quella del monolocale. Ciò dovrebbe escludere che sia stata fatta abusivamente immagino.

    • arch. Carmen Granata
      1 Marzo 2018 11:06

      No, assolutamente. Il catasto non è probatorio da questo punto di vista.
      Verifichi cosa è stato presentato in comune.

  • Buonasera. Questo il mio quesito. Sto vendendo il mio appartamento che ha due garage, uno compreso nell’appartamento stesso e il secondo con una particella a parte. Il compratore mi ha chiesto di provvedere, a suo rimborso, alla fusione del secondo garage con l’unità abitativa PRIMA di rogitare. Leggendo qui mi sembra di capire che può farlo lui anche in un secondo tempo però facendo una nota nell’atto di acquisto. É corretto?

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto,
    A breve acquisterò una vecchia casa colonica con annessi circa 1000 m2 di terreno. La casa è normalmente accatastata in comune ed è composta da 11 mini appartamenti (composti da 2 camere cadauno precisamente da cucina piano terra e camera 1 piano) con 11 numeri civici a se stanti e dalla visura catastale con 11 rendite catastali (una ogni appartamento di euro 79) è mio intendimento acquistare il tutto come prima casa per poi accorpare solo 6 di essi (tot. 600 m3) e demolire i restanti 5. Al di ristrutturare con demolizione e ricostruzione pari alla volumetria dei 6 appartamenti accorpati (600m3). E quindi usufruire degli incentivi fiscali sulla ristrutturazione. È possibile effettuare tale operazione? La ringrazio in anticipo per la sua risposta. Andrea

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Febbraio 2018 10:44

      No. Se acquista con le agevolazioni prima casa, deve poi usare l’immobile come tale, non può demolirlo.
      Per le detrazioni fiscali invece non ci sono problemi, perchè non sono legate al requisito prima casa.

  • RICCARDO DE PAOLIS
    15 Febbraio 2018 17:49

    Buonasera Architetto,
    il mio appartamento è di 100 mq e sarei interessato ad acquistarne uno attiguo di circa 50 per ottenere un unico immobile. Facendo parte di una palazzina nuova l’appartamento di 50 mq è ancora di proprietà dell’impresa costruttrice e quindi vorrei fosse l’impresa stessa ad effettuare eventuali lavori di fusione in maniera tale da avere direttamente un prezzo unico. La mia domanda è: nell’atto di compravendita è possibile includere anche i lavori oppure l’ampliamento devo trattarlo a parte? Nel primo caso, per usufruire delle detrazioni l’impresa deve lasciarmi un documento dove attesta il costo di operazioni straordinarie?
    La ringrazio in anticipo per la Sua risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      16 Febbraio 2018 11:46

      A mio avviso lei dovrebbe prima diventare proprietario e poi effettuare l’intervento, per cui non è possibile stipulare un unico atto.

  • Buonasera Architetto, ho acquistato in Milano un appartamento attiguo al mio che a suo tempo aveva già goduto delle agevolazioni prima casa. Il notaio mi ha accordato le agevolazioni anche per il secondo acquisto ma mi ha ricordato che dovro procedere entro 18 mesi (e non 3 anni come leggo nel suo articolo 2016) alla fusione. La mia domanda è la seguente: nella fusione potrò mantenere due cucine e quali sono gli interventi base assolutamente obbligatori per non incorrere in sanzioni e considerare fusi i due appartamenti. Avrei necessitá di conservare due cucine perché vorrei affittare qualche stanza. É possibile? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Febbraio 2018 16:19

      Se legge attentamente il paragrafo “Entro quanto tempo effettuare la fusione di immobili?” vedrà che in realtà è preferibile effettuare la fusione entro un anno.
      Per considerare fusi i due appartamenti deve renderli comunicanti e presentare la variazione catastale a fine lavori.
      Per la presenza delle due cucine è opportuno informarsi in Comune: non ci sono prescrizioni generali che lo vietano, ma potrebbe esserci qualche norma locale.

  • Buongiorno architetto grazie per i chiarimenti che sta dando.
    Le chiedo ancora se è necessaria l’autorizzazione del condominio per poter effettuare un foro nel solaio per unire due appartamenti sovrapposti. Ovviamente farei tutta la pratica in comune con un tecnico strutturista, ma non so se il via libera del condominio sia necessario o meno.
    Grazie in anticipo per la sua gentile risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      2 Febbraio 2018 11:51

      Non è necessaria l’autorizzazione del condominio, a meno che non sia esplicitamente previsto nel regolamento. Tuttavia è bene dare avviso che si intende procedere a questo intervento.

  • giovanni zucchetti
    30 Gennaio 2018 16:36

    buonasera, vorrei acquistare il bilocale attiguo al mio trilocale per poi fare la fusione e renderlo un unico appartamento, il tutto con le agevolazioni prima casa. Il garage del bilocale, anch’esso attiguo al mio garage può essere fuso, anche con lavori edili se necessario, evitando di pagare Iva e Imu come seconda casa?

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto,
    vorrei acquistare un appartamento attiguo al mio (acquistato con agevolazioni prima casa) con le agevolazioni prima casa e fonderli poi in un unico appartamento. Il mio attuale appartamento ha una pertinenza per cui vige l’obbligo di mantenerla 5 anni (la acquistai 1 anno fa con le agevolazioni prima casa). Secondo lei questa pertinenza può creare problemi durante l’accorpamento tra i due appartamenti? Essa diventa automaticamente pertinenza dell’unione dei due appartamenti? Non vorrei che con l’accorpamento fosse considerata come svincolo prima dei 5 anni e quindi andare incontro a sanzioni.
    Grazie in anticipo per la sua gentile risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Gennaio 2018 15:47

      Non si preoccupi, la pertinenza diventa tale per l’intero immobile accorpato.

  • buongiorno, vorrei comprare una stanza dell’appartamento adiacente al mio; sull l’intero immobile del vicino grava ipoteca, è possibile comnque comprare una porzione\stanza?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Gennaio 2018 9:34

      Sì, ma il vicino deve procedere preventivamente al frazionamento dell’immobile.

  • Buongiorno Architetto,
    Sto per acquistare un immobile di imprecisata data di fabbricazione e sicuramente ante 1942. In Comune non ci sono atti abilitativi ante 1987, il primo e un condono (l.47/85) rilasciato oggi (dicembre 2017) per un frazionamento in 3 porzioni ulteriori alle 6 già esistenti per un totale attuale di 8 unità. Nel condono si concede il frazionamento per una parte della mia futura abitazione (2 vani dei 4, circa il 40% della sup. tot.) pertanto il condono risulta parziale. Successivamente ci sono state altre pratiche edilizie anche con concessione edilizia e quindi parere favorevole della commissione edilizia (per altro con condono in itinere) che mostrano l’immobile nella sua interezza attuale ma non esistono tra queste pratiche per la fusione delle 2 unità. Sottolineo che catastalmente dal 1988 (accatastamento successivo alla richiesta di condono) l’immobile è in regola. Solo nel catasto di impianto del 1939, di cui è stato ritrovato solo una porzione dell’immobile (una unità non oggetto del condono ma facente parte dell’attuale consistenza/proprietà, che per altro era costituita da 3 vani al tempo di cui oggi solo 2 fanno parte dell’unità oggetto di compravendita). Dal catasto di impianto si comprende la distinzione delle 2 unità immobiliari (catasto fabbricati – quindi civile abitazione) una frazionata con il condono, l altra al ’39 facente parte di altra unità(con diversa consistenza). Oggi, per rogitare l’immobile è necessario regolarizzare urbanisticamente lo storico evolutivo. Quindi il comune mi chiede di redigere una CILA per la fusione delle 2 unità (fusione avvenuta in data imprecisata tra il 1939 ed il 1987 con la realizzazione di un varco in parete strutturale in muratura mista e senza tecniche e verifiche strutturali odierne. Posso giustificare il tutto in qualche modo? devo fare una CILA in Sanatoria con pagamento di sanzione di euro 1000,00? Devo fare una Scia con Genio Civile e quindi adeguare sismicamente l’intervento?
    La ringrazio anticipatamente

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Gennaio 2018 11:16

      Deve fare una Scia per accertamento di conformità e adeguare sismicamente l’immobile.

  • luigia mineo
    7 Gennaio 2018 18:14

    salve sono a chiederle un parere ho aquistato appartamento 28 anni fa in contanti in comunione dei beni con mio marito dopo 24 anni morto il mio vicino di casa abbiamo acquistato lappartamento attiguo intestandolo al figlio comunque da ristrutturare adesso il figlio convive e vorrebbe andare via e noi vorremmo accorpare lappartamento al nostro per poter fare zona giorno e zona notte basta demolire solo nezza parete potremmo usufruire di qualche agevolazione per non pagare come seconda casa solo le spese condominiali raddoppierebbero scusi ma sono proprio inesterta e poi visto che mio figlio la possiede da circa 5 anni per un nuovo acquisto nelle stessa citta sarebbe tassato o potrebbe usufruire anche lui di agevolazioni perche sarebbe sempre prima casa la rimgrazio scusi se sono stata prolissa

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Gennaio 2018 9:26

      Per poter fare la fusione dovete acquistare la casa da vostro figlio.
      Vostro figlio se acquista un altro appartamento prima di aver venduto questo, non potrà comunque avere di nuovo le agevolazioni prima casa.

  • Per accorpare due appartamenti oltre all’apertira di una porta quali altri lavori sono obbligatori?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Dicembre 2017 11:31

      Non ci sono lavori obbligatori, basta che i due appartamenti siano comunicanti.

    • Ma possono rimanere con contatore luce, impianto gas e cucina? O devo eliminare una cucina, un contatore luce ecc. Grazie

    • arch. Carmen Granata
      20 Dicembre 2017 10:20

      Non è possibile avere più contatori (e neanche economicamente conveniente), mentre due cucine sì.

  • Salve ho acquistato un appartamento a febbraio 2016 sovrapposto alla mia prima abitazione per ampliarlo e ho usufruito delle agevolazioni prima casa.
    A novembre 2017 a lavori finiti è avvenuta la fusione con il nuovo accatastamento.
    Il commercialista mi ha comunque presentato l’imu da pagare come seconda casa. È giusto?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Dicembre 2017 9:21

      Per i mesi in cui gli appartamenti sono stati separati, sì. L’agevolazione riguarda infatti solo le imposte per l’acquisto.

  • monica buccioli
    28 Novembre 2017 13:10

    In cosa si differisce allora l’acquisto di un immobile adiacente dall’acquisto di porzione di immobile adiacente?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Novembre 2017 17:27

      Una “porzione” di immobile non si può acquistare. L’immobile deve prima essere frazionato, in modo che la porzione risulti accatastata separatamente e poi questa si può vendere.

  • monica buccioli
    27 Novembre 2017 11:10

    Cosa si intende con “frazionamento dell’immobile”?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Novembre 2017 14:41

      Divisione di un’unità immobiliare in due o più unità immobiliari.

  • Buon Giorno.
    Sono il proprietario di un appartamento cointestato al 50% con mia sorella e di due box adiacenti (separati da un sottile muro).
    Il primo box è legato all’appartamento sopracitato, invece il secondo essendo slegato risulta classificato di seconda casa.
    Mia Sorella il prossimo anno, intende acquistare la mia “metà appartamento” tramite un regolare atto di acquisto.
    In seguito a breve tempo, anche io sarò intento ad acquistare un appartamento nuovo.
    Chiedo se sia possibile durante l’atto notarile di acquisto della mia nuova abitaizone unire i 2 box (Demolizione del muro) e legare il tutto al nuovo appartamento, in maniera da far risultare tutti i beni immobili in una unica proprieta e usufruire degli sgravi fiscali dedicati alle priorieta di classificate “prima casa”.
    Se la risposta è affermativa, chiedo se sia possibile elencare le operazioni necessarie per ottenere questa agevolazione.
    Anticipo i miei ringraziamenti.
    Cordiali saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Novembre 2017 10:49

      Sì, deve fare una pratica per fusione dei due box, che così diventeranno l’unico box di pertinenza del suo appartamento.

  • monica buccioli
    23 Novembre 2017 23:08

    l’appartamento (cat A/2 60 mq) adiacente alla mia abitazione principale è in vendita; posso acquistarne la metà usufruendo delle agevolazioni prima casa se l’altra parte viene acquistata da un’altra persona (che comunque avrebbe diritto alle agevlazioni prima casa)?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Novembre 2017 12:14

      Certo, ovviamente l’appartamento in vendita deve prima essere frazionato.

  • Gli appartamenti che vorrei accorpare hanno rispettivamente mq 140 e mq 96. Posso usufruire delle agevolazioni prima casa?
    La cucina ha una pedana di diciotto cm quindi l’alltezza della finestra è di 78 cm. L’altezza và calcolata da terra al telaio dell’infisso o al marmo del davanzale. Come posso rimediare per essere a norma? Basterebbe applicare una grata non invasiva? Spero in un suo consiglio? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Novembre 2017 9:42

      E’ plausibile che accorpando i due appartamenti si abbia un’abitazione signorile (A1) e quindi non si possa fruire dell’agevolazione.
      Per quanto riguarda l’altezza della finestra, va calcolata al di sopra del davanzale. Per essere a norma le consiglio di consultare il regolamento edilizio locale e, se non trova rifeirmenti chiari, rivolgersi direttamente al tecnico del Comune.

  • Salve Architetto! Vorrei acquistare una casa dove ci sono due alloggi uno sopra l’altro con due subalterni diversi Cat. A/2
    1° con 6 vani e rendita catastali euro 402,84
    2° con 7 vani e rendita catastali euro 469,98
    Le mie domande sono:
    – se faccio la fusione diventa una villa di lusso oppure sono dentro della prima casa? e quali sono i vantaggi e svantaggi.
    – Posso diventare l’alloggio già accatastato come una taverna e locali sgomberi.
    – Se non trovo una soluzione ed essendo In comunione di beni: posso avere un alloggio come prima casa e l’altro como secondo alloggio per non perdere tutte le agevolazioni.
    – Oppure devo fare separazione di beni per continuare noi entrambi come prima casa ma quale sarebbero i vantaggio ed svantaggi.
    Grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Novembre 2017 10:50

      Con la fusione è probabile che acquisti le caratteristiche di lusso. Per acquistare gli immobili separatamente e avere le agevolazioni prima casa per entrambi, non basta la separazione dei beni, dovete fare la separazione legale.
      Per info più dettagliate può richiedere qui una consulenza a pagamento:
      http://www.guidaxcasa.it/contatti/

  • Buongiorno, vorremmo acquistare un appartamento attiguo al nostro per ampliare la metratura e farlo diventare un’unica unità abitativa. Vorrei sapere cosa comporterebbe a livello catastale e quindi di relative tasse (imu, rifiuti, ecc…). Si considererebbero sempre 2 unità abitative oppure anche a livello catastale è possibile modificare le unità?
    Grazie
    Cordiali saluti

    Rispondi
  • Ho una cucina che affaccia con due portafinestra su una veranda condonata. Vorrei abbattere il muro e ricavare un ambiente unico. E’ possibile farlo senza permesso? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Novembre 2017 16:00

      No.

    • Quale iter devo seguire.Grazie

    • arch. Carmen Granata
      6 Novembre 2017 9:16

      Deve affidare l’incarico a un architetto, che verificherà la fattibilità dell’intervento, anche dal punto di vista strutturale, e predisporrà la pratica necessaria.

  • Buongiorno io e il mio fidanzato stiamo per acquistare cointestati una porzione di bifamiliare composta da 2 unità, 1 al pian terreno e una al primo piano. La vorremmo acquistare con l’agevolazione prima casa e chiedere la fusione delle 2 unità in quanto al primo piano faremo tutto l’appartamento, al piano terra faremo una taverna ed una lavanderia.
    È regolare l’acquisto delle 2 unità con l’impegno alla fusione entro 1 anno dall acquisto? Altrimenti l’architetto ci ha detto che il primo piano risulta come prima casa e il piano terra come secondo… Quindi IMU, doppia tassa rifiuti ecc. Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      31 Ottobre 2017 17:08

      Sì, allo stato attuale sono due immobili diversi, quindi uno risulta seconda casa.

  • giulia padrini
    24 Ottobre 2017 10:58

    Buongiorno, vorrei acquistare una casa con piccolo terreno adiacente alla mia proprietà ma staccata dall’edifico in cui abito che è prima casa. Posso comprarla con le agevolazioni prima casa di cui non ho mai usufruito perché è stata donata?

    Rispondi
  • Buongiorno,
    Io sono proprietaria di 4/6 con diritto di abitabilità e i miei figli di 1/6 ciascuno. Questo appartamento ha beneficiato delle agevolazioni prima casa.
    Vorrei acquistare l’appartamento adiacente ed intestarlo a me. Posso avere le stesse agevolazioni? Se no cosa posso fare? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Ottobre 2017 9:10

      Per avere le agevolazioni deve unire i due appartamenti.

    • Ma l’appartamento da unire può essere intestato solo a me ed usufruire della agevolazioni prima casa? Grazie

    • arch. Carmen Granata
      25 Ottobre 2017 11:25

      Come le ho detto, per usufruire delle agevolazioni gli appartamenti devono essere uniti. Per essere uniti, devono essere intestati alla stessa persona, quindi o acquista con i suoi figli oppure deve farsi intestare anche il loro 1/6.

  • Buongiorno io ho una proposta di compravendita per il mio appartamento, la controparte aveva già acquistato da me un appartamento che é attiguo a quello in vendita. La controparte vorrebbe fare una fusione per poterlo intestare come prima casa, e ampliarsi, ma vorrebbe farlo prima del rogito. Vogliono incaricare un tecnico per le pratiche a spese loro ma devo firmare io le suddette pratiche. La mia domanda é questa é giusto farlo prima del rogito o possono farlo dopo, senza che io firmi niente? Grazie anticipatamente

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Ottobre 2017 17:10

      Devono per forza farlo dopo. Come farebbero altrimenti a unire un appartamento di loro proprietà con un altro che ancora non lo è?

  • Buongiorno, sono in procinto di acquistare un’abitazione con le agevolazioni prima casa, visto che ne ha i requisiti. Entro breve mi piacerebbe acquistare anche l’abitazione vicina, che ha già un ingresso comune con la prima casa. Acquistando la seconda casa e facendo una fusione delle due, sforerei il limite dei 240mq e quindi diventerebbe prima casa di lusso. C’è il rischio che mi vengano revocati gli incentivi prima casa sulla prima abitazione che ho acqusitato e che al momento dell’acquisto aveva tutti i requisiti richiesti? O semplicemente non mi verranno concesse le agevolazioni sull’acquisto della seconda casa con fusione in una unica? Inoltre chiedo, essendo le abitazioni vecchie e costruite prima del decreto del 1969 per la regolamentazione delle case di lusso, devo comunque far riferimento a quel deceto o al precedente del 1961? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Ottobre 2017 19:43

      Se acquista la seconda casa prima che siano passati 5 anni può perdere le agevolazioni già avute.
      Il decreto di riferimento per i requisiti di lusso è quello del ’69.

  • Buongiorno,
    sono in procinto di acquistare una casa indipendente con scala centrale, separata al catasto in 2 unità distinte esattamente a metà dell’unica scala che unisce piano terreno e piano primo.
    l’ingresso è unico cosi come il civico.
    gli intestatari sono per un immobile la Sig.ra “Rossi” e per l’altro la Sig.ra “Rossi” e la figlia. risulta per loro non possibile effettuare la fusione dell’immobile in quanto non coincidono i proprietari.
    Si rendono disponibili a corrispondere tutte le spese necessarie in futuro per l’accorpamento.
    la domanda mia è se noi acquistiamo i 2 immobili con espressa intenzione sull’atto di accorpare in unico immobile, dovremo fare 2 atti di acquisto differenti o l’atto di acquisto dei 2 immobili potrà essere uno unico?
    spero di essermi spiegato.
    grazie in anticipo per il tempo dedicatomi,

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Settembre 2017 11:39

      Certo che può essere unico. Potrebbe esserlo anche se i due immobili fossero separati.

  • Buongiorno,
    nel caso di acquisto di 2 immobili (uno sopra l’altro) all’asta per procedura fallimentare, è necessario comunicare al termine dell’asta l’intenzione di unire i due appartamenti e considerarli entrambi come prima casa? in questo caso potrei beneficiare di tutte le agevolazioni per acquisto prima casa?
    gli immobili però sono già accatastati separatamente, quindi al catasto risulteranno 2 unità fino a che i lavori di unione non saranno terminati e il tecnico incaricato non abbia presentato l’apposita variazione catastale, in questo caso risulterebbe che sono proprietaria di 2 immobili divisi di cui uno prima casa e uno non? o le agevolazioni prima casa valgono su tutti i fronti anche prima del nuovo riaccatastamento?
    grazie
    Cordiali saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Settembre 2017 17:10

      Anche se gli immobili sono due, può acquistarli come prima casa esprimendo nell’atto di acquisto l’intenzione di procedere alla fusione entro breve termine.

  • Salve,
    sono in procinto di acquistare un’indipendente composto da 2 appartamenti uno sopra l’altro e con le seguenti caratteristiche:
    – appartenenti allo stesso proprietario venditore
    – 190 mq coperti + 25 mq di cortile interno
    – utenze separate
    – scala che collega internamente i due appartamenti già installata
    Essendo una coppia non sposata, con queste premesse è più conveniente acquistare le proprietà intestandole separatamente una ciascuno e fruire delle agevolazioni di prima casa (una cadauno) oppure effettuare una fusione all’atto del rogito e fruire comunque delle agevolazioni prima casa ma in quanto blocco unico e cointestato? Grazie
    Valentina

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Settembre 2017 9:17

      Secondo me la prima soluzione, perchè nel secondo caso l’immobile potrebbe acquisire caratteristiche tali da far perdere le agevolazioni prima casa.

  • Buongiorno, sono interessato all’acquisto dell’appartamento adiacente a quello in cui abitiamo io e mia moglie, con l’obiettivo di unificarli.
    L’attuale appartamento è intestato a mia moglie mentre quello adiacente lo acquisterei io, ovviamente dopo aver venduto la mia “prima casa”.
    Qual è la soluzione ottimale ed allo stesso tempo “più corretta” a livello fiscale ed in ambito catastale per procedere all’unione delle 2 unità abitative?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Settembre 2017 11:02

      Come ho spiegato in altri post, per poter unire i due immobili, la proprietà deve risultare la stessa.

  • Antonino Paratore
    23 Settembre 2017 8:35

    Buongiorno a lei.
    Nel gennaio 2014 io e mia moglie abbiamo acquistato un appartamento attiguo al nostro specificando nel contratto l’intenzione di unire i due appartamenti. Purtroppo per vari motivi burocratici e non, la fusione catastale è avvenuta soltanto a gennaio 2017. Adesso il comune di residenza (Furnari, ME), mi chiede tre anni di arretrati sul secondo appartamento considerandolo come seconda casa dalla stipula del contratto (gennaio 2014) fino alla fusione catastale (gennaio 2017).
    E’ corretto, o esiste un lasso di tempo per la procedura di fusione catastale del quale è possibile beneficiare?
    Grazie tante.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Settembre 2017 11:00

      Il catasto fa fede solo per i tributi. Finchè gli immobili sono stati separati all’Agenzia delle Entrate, al Comune risultano sempre due case e quindi come tali le vengono richiesti i tributi.

  • Buongiorno, io sono in trattativa per l’acquisto dell’appartamento sotto il mio (appartamento di proprietà della ditta costruttrice). In un futuro vorrei fare la fusione con il mio appartamento ma al momento non ne ho necessità. Per accorparli formalmente ed usufruire dell’acquisto come prima casa, quali opere devo fare? Posso lasciarli separati ?
    Le utenze sono solo gas cucina (che non mi serve) e allaccio elettrico che posso non avere perché posso collegare insieme i due impianti. Tutte le altre utenze (riscaldamento acqua calda e fredda) sono regolate da contatori condominiali per la suddivisione delle spese riferite ai contatori generali del condomino. Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Settembre 2017 11:42

      La norma è chiara: per avere le agevolazioni l’unità immobiliare deve essere unica.

  • Buonasera architetto, sono già proprietario di immobile acquistato 10 anni fa prima del matrimonio e su di esso a suo tempo ho beneficiato delle agevolazioni prima casa. Ora con mia moglie (sposati in comunione dei beni) vorremmo acquistare un alloggio adiacente di più piccola metratura per unirli. Mia moglie non è proprietaria di immobili. È tecnicamente possibile procedere in tal senso? Esiste un modo per usufruire entrambi delle agevolazioni prima casa? Anche se gli immobili saranno intestati in maniera diversa (uno di mia esclusiva proprietà e l’altro in comunione) è possibile ottenere l’unione fiscale ai fini dell’esenzione Imu? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Settembre 2017 12:42

      La fusione non è possibile se gli intestatari sono diversi: dovrebbe fare in modo che sua moglie diventi proprietaria anche del primo immobile, donandole la comproprietà. Le consiglio comunque di sentire il parere di un notaio.

  • Buongiorno, mia moglie è proprietaria di una casa (prima casa) e eravamo in trattativa per acquistare l’immobile adiacente che però volevo intestare a me.
    E’ possibile evitare di pagare l’imu su entrambi gli immobili anche se con due intestatari differenti oppure mi prospetta altre soluzione.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Settembre 2017 12:57

      Per non pagare l’Imu prima casa, i due immobili devono essere materialmente fusi e quindi essere di proprietà dello stesso soggetto.

  • La ringrazio per la celerità.
    Ancora un dubbio. Le APE dovranno essere relative allo stato degli immobili originariamente? Perché, grazie ad un comodato, ho già aperto cila e iniziato i lavori, pertanto al momento dell’atto la classe energetica dell’immobile accorpato e ristrutturato sarà molto diversa.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Settembre 2017 18:28

      L’Ape deve riguardare lo stato dell’immobile al momento in cui sarà venduto. Anche se i lavori sono già iniziati, catastalmente le unità saranno 2 e quindi 2 le certificazioni. Tuttavia, visto che le prestazioni energetiche cambieranno al termine dei lavori, lei dovrà comunque produrre un Ape, per cui le consiglio di ultimarli prima e comprare poi.

  • Buongiorno, sto acquistando 2 appartamenti attigui che accorperò in un’unica unità abitativa. Le unità appartengono allo stesso proprietario, mio parente. A lui occorreranno 2 certificazioni energetiche per la vendita? E basterà comunque un unico atto notarile?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Settembre 2017 16:20

      E’ possibile redigere un’unica certificazione energetica quando le unità immobiliari hanno le medesime caratteristiche dimensionali, di esposizione e impiantistiche.
      L’atto notarile può essere tranquillamente unico.

  • buongiorno, la mia compagna deve acquistare due appartamenti in villa con due appartamenti uno sopra l’altro collegati già da una scala sono catastati entrambi A7 di 100 mq l’uno puo acquistare come prima casa e fare la fusione pero ci hanno allarmato dicendo che potrebbe essere classificata A8 e quinde decadere dalla agevolazione prima casa. Mi puo dare informazioni certe a fare questo passo prima di ritrovarci sanzioni? grazie per il servizio di consulenza

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Settembre 2017 11:48

      L’informazione che le hanno dato è corretta: con la fusione l’immobile potrebbe diventare di lusso e quindi perdere le agevolazioni.

  • Buongiorno, io sono proprietario di un appartamento che ho acquistato come prima casa con mutuo prima casa. Vorrei comprare l’appartamento sottostante per farne uno unico con una scala interna. Posso richiedere il mutuo come prima casa anche per questo?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Settembre 2017 15:45

      Queste sono agevolazioni concesse dalle banche, quindi bisogna verificare presso gli istituti di credito.

    • Grazie per la celere risposta. Le chiedo se l’immobile può essere comprato con l’iva al 4% come prima casa.
      Grazie

    • arch. Carmen Granata
      5 Settembre 2017 11:46

      Quindi acquista dal costruttore? Sì, può usufruire dell’Iva agevolata, purchè si impegni a effettuare la fusione prima possibile.

  • Buon giorno.
    A cosa si riferisce la data di 1 anno per la fusione?
    Ho la data di fine lavori entro l’anno e la registrazione a catasto dopo l’anno. Vale la data di fine lavori o la data di registrazione della fusione?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Agosto 2017 11:35

      Di solito non si può presentare fine lavori senza la variazione catastale…

  • Buongiorno, abbiamo da poco comperato casa con benefici prima casa, con box pertinenziale. Ora esiste la possibilità di acquistare un box contiguo a quello già comperato. Esiste la possibilità di acquistare con benefici prima casa, se dichiariamo in rogito la volontà di accorpare il box all’esistente? (in pratica la domanda è: quanto scritto nell’articolo, vale anche per le pertinenze?)

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Agosto 2017 11:31

      Per estensione dovrbbe essere così. Però siccome la risoluzione non fa alcun riferimento alle pertinenze, le consiglio di chiedere direttamente all’AdE.

  • Buongiorno, dovrei acquistare due appartamenti attigui di due piani di circa 55 metri a piano sotto in entrambi ci sono due garage di circa 60 metri
    Facendo unione posso usufruire di agevolazioni prima casa ?
    Grazie vincenzo

    Rispondi
  • Buongiorno Arch. Granata,
    ho acquistato 5 anni fa il sottotetto (categoria C/2) dell’immobile che ora vado a comprare come prima casa (primo piano e piano terreno), posso chiedere le agevolazioni prima casa per entrambe con l’intenzione di accorpare il tutto?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Luglio 2017 11:51

      No, non può chiedere l’agevolazione su una pertinenza già acquistata, ma sulla casa che va ad acquistare sì.

  • Buonasera arch. Granata,
    l’acquisto avverrebbe direttamente dal costruttore quindi potremo avvalerci della detrazione del 50% sul 25% del valore dell’appartamento o se possibile dei due appartamenti.
    Grazie per l’aiuto.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Luglio 2017 10:53

      Allora in tal caso dovete acquistare per forza due immobili separati per usufruire della detrazione su 192.000 euro e deve risultare dal rogito.

    • Grazie ancora arch. Granata,
      per la Sua risposta, come da Sua indicazione terremo i due appartamenti separati al rogito.
      Quanto dovremo aspettare prima di poterli unire dopo il rogito?
      C’è un lasso di tempo che dobbiamo attendere per non perdere il diritto alla detrazione doppia (1 anno, 5 anni, 10 anni)? oppure possiamo unirli (almeno urbanisticamente) già dopo un anno?
      Grazie mille ancora.

    • arch. Carmen Granata
      25 Luglio 2017 9:42

      Non mi pare ci sia un termine da far trascorrere per effettuare la fusione (chiedere comunque chiarimento all’AdE).
      Preciso che, in ogni caso, se si fa fusione urbanistica è obbligatorio procedere anche a quella catastale dopo il termine dei lavori.

  • Buongiorno arch. Granata,
    Le scrivo per un caso particolare.
    Io e mia moglie abbiamo visto il progetto in un immobile che stanno restaurando (demoliscono tutto e mantengono solo la struttura portante per poter usufruire delle agevolazioni per ristrutturazione). Nel progetto ci sarebbero due appartamenti distinti ma contigui che noi vorremo acquistare e unire in un’unica unità.
    Poiché ad oggi il tutto è in costruzione c’è solo il progetto e non vi sono ancora le cartine catastali che verranno depositate a fine lavori tra 2 anni.
    Come possiamo fare per usufruire della detrazione fiscale del 50% per ristrutturazione per entrambi gli appartamenti (96.000 x 2) e non solo per l’unione dei due (96.000)?
    Dobbiamo tenerli separati nel rogito e al catasto e procedere solo poi all’unione?
    Possiamo acquistarli separati al compromesso e poi al rogito far figurare che abbiamo fatto i lavori per unirli registrando al catasto una sola unità?
    Come possiamo fare?
    Grazie mille per il prezioso aiuto che potrà darmi.
    Buona giornata

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Luglio 2017 15:24

      Per poterle rispondere ho bisogno di sapere se acquistate da un’impresa (e quindi vi avvalete dell’agevolazione per l’acquisto) o da un privato (e in questo caso le agevolazioni spetterebbero a lui ma si trasmetteranno a voi automaticamente al rogito).

  • Buongiorno, nessun errore. Ho pagato IVA 2% per l’appartamento e IVA 9% per box (per questo non si poteva applicare IVA prima casa in quanto ho già un box).
    Le chiedo cortesemente anche questa precisazione: ma per non essere classificato come immobile A/1 è sufficiente soddisfare (per gli appartamenti in condominio) il criterio di superficie totale inferiore a 240 mq, escluse le parti scoperte? o intervengono altri fattori?
    Grazie ancora.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Luglio 2017 12:19

      Quelle sono le imposte di registro, non l’Iva…
      Per non essere classificato come A/1 ci sono altri requisiti, oltre alla superficie.

  • Grazie per cortese risposta.
    Ma nel conteggio come abitazione principale si considereranno tutti e due i box (anche se uno non può essere pertinenza dell’appartamento, cioè ho pagato IVA al 9% e pagherò IMU) o alla fine verrà considerata solo la fusione dei due appartamenti e 1 solo box?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Luglio 2017 10:51

      I box sono entrambe pertinenze, ma solo su uno si può godere dell’esenzione Imu.
      L’iva al 9% non mi risulta: forse è un errore?

  • Patrizia gentili
    6 Luglio 2017 19:24

    Buonasera, al mio appartamento (prima casa, categoria A/2, 89 mq escluse le superfici scoperte e box di 15 mq) unirò appartamento adiacente di identiche caratteristiche ma box più grande (29 mq) scopo ampliamento abitazione principale.
    Secondo il decreto del 1969 l’abitazione risultante sarà ancora categoria A/2 cioè non diventa abitazione A/1,A/8,A/9……giusto?
    Grazie per aiuto.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Luglio 2017 12:47

      A9 sicuramente no, ma se diventerà A1 o A8 non posso escluderlo, viste le dimensioni.

  • Buongiorno, io e il mio compagno abbiamo da poco acquistato con un mutuo agevolato per prima casa un immobile, sia il mutuo che l’immobile sono cointestati, ora è in vendita anche il piccolo appartamento attiguo che vorremmo comprare, in contanti, per ampliare il nostro.
    Quello che vorremmo sapere è:
    – il nuovo appartamento potrà essere acquistato godendo nuovamente delle agevolazioni fiscali per prima casa?
    – potrà essere cointestato?
    – l’unificazione dei due appartamenti in che tempi dovrà avvenire?
    – qual è iter burocratico da rispettare?

    Rispondi
  • Giovanni Schilirò
    24 Giugno 2017 11:07

    IN RIFERIMENTO ALLA SUA RISPOSTA DEL 23 GIUGNO. Anch’io ho delle perplessità
    sul convenzionare un appartamento già acquistato e di proprietà (non vi è alcun mutuo gravante), ma la proposta viene direttamente dell’ufficio tecnico del comune!!
    chiederò ulteriori delucidazioni

    Rispondi
  • Giovanni Schilirò
    23 Giugno 2017 15:59

    La ringrazio per la prontezza della sua riposta, al mio commento di ieri 22.06.17.
    Il suggerimento di un possibile convenzionamento dell’appartamento principale, già ultimato ed acquistato in regime libero, origina dall’Ufficio preposto del Comune, ed anch’io sono rimasto perplesso per una tale possibilità.
    probabilmente unica possibilità è il deconvenzionamento del secondo appartamento, e successivo accorpamento, con lievitazione dei costi, in quanto ritengo sia necessario un ulteriore atto notarile.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Giugno 2017 17:08

      Del resto penso che in entrambi i casi occorra un altor atto.

  • Buongiorno,
    mi sono aggiudicato ad un’asta giudiziaria un appartamento adiacente al mio. Richiedendo l’applicazione delle agevolazioni prima casa ho dichiarato che avrei proceduto alla fusione nei tempi tecnici necessari e che non si sarebbe trattato, a fusione conclusa, di un immobile di lusso.
    Ora è tutto bloccato perché l’agenzia delle entrate ha dato parere negativo, e pretende il pagamento delle imposte come seconda casa, sostenendo che i requisiti (?) devono essere posseduti al momento dell’acquisto e che la sola intenzione di fondere gli immobili non è rilevante.
    A me la cosa sembra in totale contraddizione con la loro stessa circolare 142/E del 2009.
    Vorrei ricevere un vs parere, se possibile. Nel caso, ci sarebbero i termini per un ricorso?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Giugno 2017 15:56

      Sì, la richiesta dei requisiti già al momento dell’acquisto è indubbiamente in contrasto con lacircolare.

  • Maria angela
    22 Giugno 2017 13:29

    Per fare la fusione dei due immobili con due intestatari diversi dovrò affrontare delle spese fisse come ha scritto nella precedente mail giusto? Quant è la spesa indicativamente grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Giugno 2017 18:15

      La spesa consiste essenzialmente nella stipula di un atto in cui i due coniugi si donano reciprocamente il 50% dell’immobile posseduto. Quindi occorre chiedere un preventivo a un notaio.

  • vincenzo de franco
    22 Giugno 2017 11:32

    Ho acquistato l’immobile adiacente a quello in cui risiedo di proprietà di mia moglie, stesso civico in condominio. Non avendo altre case di proprietà ho acquistato con le agevolazioni prima casa. Intendo procedere all’accorpamento ai fini IMU ma intanto posso scaricare gli interessi passivi e le spese per il mutuo?

    Rispondi
  • Salve ho iniziato pratiche per la fusione di 2 appartamenti ma non ho ancora completato l’iter poiché manca l’autorizzazione del genio civile. Intanto sono decorsi i 3 anni dall acquisto del secondo appartamento pertinenziale per il quale ho fruito delle agevolazioni prima casa. Ora l’agenzia delle entrate ha dichiarato decadenza benefici+sanzioni. DEVO pagare anche se il ritardo non è dovuto ad una mia colpa? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Giugno 2017 10:49

      Se ritiene che la colpa non sia sua dovrebbe presentare un ricorso all’AdE.

  • Buongiorno, prima del matrimonio io e mio marito abbiamo acquistato due appartamenti contigui accendendo due mutui con due diverse banche. Ai fini delle dichiarazioni fiscali beneficiamo entrambi delle detrazioni come prima abitazione mentre, ai fini IMU, la sua è considerata seconda casa. Vorremmo adesso unificare catastalmente le due abitazioni. Premesso che di fatto abbiamo già provveduto ad aprire un varco e a rendere comunicanti i due appartamenti, chiedevo se questo potrebbe comportare problemi al momento della formale fusione dei due immobili e se, in presenza di due mutui distinti, tale fusione è comunque possibile. Grazie e buon lavoro.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Giugno 2017 10:49

      Per fondere i due immobili dal punto di vista catastale, devono risultare entrambi della stessa proprietà.

  • devo comprare un appartamento e trovo la seguente situazione: immobile catastalmente corrispondente allo stato di fatto, proveniente da una fusione di due appartamenti.
    Urbanisticamente tale fusione non è stata comunicata.
    adesso la proprietà ha deciso di vendere l’immobile tornando alla originale situazione, ovvero due appartamenti.
    Cosa bisogna fare in questo caso?
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Giugno 2017 10:25

      Per vendere deve ovviamente esserci conformità urbanistica e catastale. Dal punto di vista catastale non dovrebbero esserci problemi a frazionare. Dal punto di vista urbanistico, se occorre eseguire dei lavori, bisognerà per forza di cose denunciare l’accorpamento abusivo e pagare la sanzione.

  • MARIA ANGELA
    16 Giugno 2017 14:06

    buon giorno dispongo di un immobile piano terra di cui sono proprietaria da un anno e mezzo come prima casa ma non ci abito perchè vivo al primo piano con mio marito… cosa mi comporta se dovessi fare la fusione dei due immobili facendo una scala interna? in questo modo ho diritto di tutte le agevolazioni fiscali?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      16 Giugno 2017 15:03

      Sì, se l’immobile non acquista le caratteristiche di “lusso”.

    • Maria angela
      18 Giugno 2017 21:15

      Che spese dovrò sostenere? In questo modo ho diritto di tutte le agevolazioni fiscali? grazie buona serata

    • arch. Carmen Granata
      19 Giugno 2017 10:29

      Le spese per i lavori, quelle tecniche e quelle per oneri e diritti al Comune. Potrà avere tutte le agevolazioni prima casa.

  • Buon giorno Architetto,
    mia moglie lo scorso anno ha acquistato un’appartamento sottostante a quello di mia proprietà. Noi vorremmo procedere con l’accorpamento. Nell’atto notarile però non abbiamo specificato la volantà di effettuare la fusione. ci sono dei vincoli?
    grazie buona giornata

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      16 Giugno 2017 14:58

      La dichiarazione nel rogito serve solo per poter usufruire delle agevolazioni prima casa per l’acquisto.
      Voi evidentemente non ne avete usufruito, ma nulla vi vieta di accorpare i due immobili quando volete.

  • Buon giorno,
    vorrei sottoporre alla Vs. attenzione questa situazione
    – Appartamento A piano terra e Garage D: proprietà= soggetto X usufrutto + soggetto Y (=minorenne figlio di X) nuda proprietà (acquistato 10 anni fa da Impresa senza mutuo, godendo di Iva agevolata 4% prima casa)
    – Appartamento B al piano primo e Garage E: proprietà= soggetto X (acquistato 1 anno fa da privato, godendo di imposte prima casa e mutuo prima casa) – Risoluz Ag Entrate 142/2009 + circolare 38/2005-.
    Dopo lavori di ristrutturazione Appartamenti A e B sono stati uniti di fatto da Scala comunicante in un’unica abitazione non di lusso trasformando A in zona giorno e B in zona notte.
    Al Catasto: Appartamento A, rendita 100, cat. A3, porzione di u.i.u unita di fatto con Appartamento B, rendita attribuita alla porzione di uiu ai fini fiscali.
    Al Catasto: Appartamento B, rendita 150, cat. A3, porzione di u.i.u unita di fatto con Appartamento A, rendita attribuita alla porzione di uiu ai fini fiscali.
    CALCOLO IMU:
    solo su secondo garage acquistato?
    In quanto di due appartamenti uniti di fatto e registrati al catasto come uiu unite di fatto reciprocamente, le considero prima casa non di lusso
    grazie

    Rispondi
  • Buon pomeriggio,
    volevo sottoporle una questione.
    L’anno scorso io e mio marito (in regime di separazione di beni) abbiamo acquistato singolarmente due unità imm separate catastalmente, p.terra e p.piano, godendo così entrambi delle agevolazioni prima casa.
    Adesso in fase di dichiarazione di redditi il mio commercialista, sostiene che una sola può godere dell’esenzione Imu, ma sull’altra va pagata. Noi entrambi abbiamo trasferito la residenza, ovviamente essendo una villetta indipendente tutte e due le unità imm hanno lo stesso indirizzo e civico.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Giugno 2017 16:09

      Sì, però se le due abitazioni sono rimaste separate, corrispondono a due sub catastali diversi: voi abitate solo uno dei due? In caso affermativo, l’altro è disabitato?

    • Sì, sono due sub catastali diversi, noi li abitiamo entrambi senza averli unificati.
      Il p.terra è intestato a mio marito, ed il p.piano a me.

    • arch. Carmen Granata
      14 Giugno 2017 18:42

      I dati catastali sono utilizzati per attivare le diverse utenze: se sono utilizzati solo quelli di una delle due abitazioni, non si può dire al fisco che i due proprietari abitano in due abitazioni diverse.

  • Salve, a Febbraio 2017 ho acquistato un’appartamento sopra del mio, con la dichiarazione resa anche in atto notarile di utilizzarli entrambi come prima cosa. Faccio presente che in tale stabile esistono solo questi due appartamenti con un unico ingresso. Le domando come mi devo comportare in fase di conteggi IMU e Tasi.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Giugno 2017 12:34

      Finchè i due immobili non saranno uniti a tutti gli effetti, quindi comunicando l’accorpamento al Comune e al Catasto, avrà l’esenzione Imu e Tasi solo per uno dei due.

  • BUONGIORNO, sono in procinto ad acquistare un appartamento e fare una fusione con il mio. Vivo in condominio e chiedo se posso lasciare, dopo la fusione, i due ingressi posti sullo stesso pianerottolo. Grazie

    Rispondi
  • Ilda Lombardo
    8 Giugno 2017 17:03

    Buongiorno, nel 2003 abbiamo acquistato l’appartamento adiacente a quello dove abitiamo, lo abbiamo ristrutturato, aperto una porta e quindi lo abbiamo unito al nostro che era diventato insufficiente.
    L’architetto della ditta ci ha consigliato di lasciare due unità distinte e così abbiamo fatto. In realtà paghiamo molto di IMU perchè è considerata seconda casa. Secondo Lei ci converrebbe accorparle catastalmente? La casa è A3. Ci costa di IMU 710 euro io ed idem mio marito sia a giugno che a dicembre.(siamo in comunione di beni). Grazie mille . Ilda Lomardo.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Giugno 2017 18:43

      L’accorpamento è conveniente se l’immobile ottenuto non acquisisce le caratteristiche di “lusso”.

  • Gentilissimo archite