Fusione di immobili e agevolazioni prima casa

L’AdE ha chiarito con la risoluzione n. 142/E del 4 giugno 2009 che le agevolazioni prima casa possono essere richieste anche per la fusione.

Fusione di immobili ©

Cosa si intende per fusione di immobili?

La fusione di immobili consiste nell’accorpamento di due o più unità immobiliari o di un’unità immobiliare con la porzione di un’altra.

Per fare qualche esempio, si ha una fusione di immobili quando due appartamenti adiacenti vengono uniti abbattendo una parete o aprendo una porta nel muro di separazione.
Un altro caso molto diffuso è quello in cui si uniscono due appartamenti sovrapposti, realizzando una scala interna di collegamento.

In particolare, in fase di compravendita immobiliare possono verificarsi 3 casi:
• acquisto di due immobili contigui da accorpare
• acquisto di una casa contigua alla propria per procedere all’accorpamento
• acquisto di una porzione di immobile contigua alla propria per procedere all’accorpamento.

Come si agisce in questi casi, in merito alle cosiddette agevolazioni prima casa?

Si possono avere le agevolazioni prima casa per fusione di immobili?

Per l’acquisto di un immobile avente i requisiti di prima casa, è possibile usufruire di agevolazioni fiscali, consistenti in:
• per chi acquista da privato, imposta di registro del 2% e imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna
• per chi acquista da impresa, aliquota IVA del 4% e imposte catastale e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Per ottenere queste agevolazioni è però necessario che l’acquirente:
• non sia proprietario, anche in comproprietà con il coniuge, di un’altra abitazione nel Comune in cui è ubicato l’immobile da acquistare
• non abbia già acquistato un altro immobile con tali agevolazioni.

Ci si chiede quindi: cosa accade se si è già in possesso di una casa o si è già acquistata una casa con le agevolazioni e si intende comprarne un’altra contigua per unirle? E cosa accade se si intende acquistare non una sola abitazione, ma due da unire per farne la propria prima casa?

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito con la risoluzione n. 142/E del 4 giugno 2009 che le agevolazioni possono essere richieste o mantenute anche in questi casi.

La risoluzione fu pubblicata in risposta all’interpello di un notaio relativo al caso di un cliente, già proprietario di una casa, che aveva intenzione di acquistare un piccolo alloggio contiguo per ampliarla.
Nello specifico, il committente del notaio era proprietario di una casa ricevuta in donazione per la quale non si era avvalso del bonus prima casa, in quanto all’epoca non ancora in vigore.

La risoluzione chiarisce che è possibile usufruire dell’agevolazione anche se l’immobile già posseduto a cui si va ad accorpare l’alloggio contiguo è già stato acquistato con i benefici prima casa.

Come ottenere le agevolazioni prima casa per fusione di immobili

Le agevolazioni prima casa si possono ottenere se sussistono le seguenti condizioni:
• ci si impegna a procedere alla fusione degli immobili preferibilmente entro 1 anno dalla stipula dell’atto di acquisto
• la casa ottenuta dalla fusione non possiede le caratteristiche di immobile di lusso, e quindi non appartiene alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Pertanto, non è più necessario procedere alla fusione degli immobili prima della stipula dell’atto. In teoria, i due appartamenti potrebbero appartenere anche a due proprietari diversi.

Nell’atto notarile bisognerà però indicare esplicitamente l’intenzione di provvedere alla fusione.

Per fruire delle agevolazioni, naturalmente, permane il requisito che l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o intende fissarla entro 18 mesi dall’acquisto, o in cui esercita la propria attività.

Entro quanto tempo effettuare la fusione di immobili?

In genere, si consiglia di effettuare la fusione entro 3 anni dalla stipula dell’atto di acquisto. Non esistono però norme che prescrivano tale termine.

Da dove nasce allora questo riferimento temporale? Il termine di 3 anni è quello che l’Agenzia delle Entrate ha a disposizione per compiere eventuali accertamenti e decorre in realtà a partire da un anno dalla registrazione dell’atto.

Dopo un anno dalla stipula, quindi, può capitare che l’Agenzia possa andare a controllare se i lavori sono stati effettivamente realizzati e procedere, nel caso in cui non siano ancora iniziati, alla revoca delle agevolazioni.
Nel caso in cui i lavori siano stati effettuati invece tardivamente, ma il Fisco non abbia ancora compiuto l’accertamento, è possibile che non vengano comminate sanzioni.

Tuttavia, è sempre meglio evitare di esporsi a tale rischio e quindi realizzare la fusione nel più breve tempo possibile.

Come procedere alla fusione di immobili

Per godere delle agevolazioni quindi sarà necessario effettuare i lavori edilizi prima possibile.

L’accorpamento di unità immobiliari è considerato un intervento di manutenzione straordinaria, pertanto per realizzarlo è necessario presentare al Comune una delle due seguenti pratiche:
• CILA, Comunicazione di Inizio Lavori
• SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

Alla CILA si ricorre nel caso in cui i lavori non richiedano interventi sulle parti strutturali; alla SCIA nel caso contrario.

Facciamo qualche esempio, per capire meglio. Se per unire due appartamenti adiacenti è sufficiente aprire un vano in un muro non portante, bisogna presentare una CILA; se il muro è portante e per aprire il vano bisogna effettuare interventi strutturali, serve la SCIA.
Se per unire due appartamenti sovrapposti si può utilizzare la scala preesistente, è sufficiente la CILA;  se occorre realizzare un foro nel solaio per far passare la scala, serve la SCIA.

Al termine dei lavori, bisogna dichiarare anche la variazione per fusione catastale. Il tecnico incaricato procederà alla soppressione dei subalterni identificativi delle unità immobiliari esistenti e a individuare un nuovo subalterno identificativo dell’unità immobiliare derivata dalla fusione.

Sarà importante che l’unità immobiliare risultante sia censita in una categoria catastale che non la faccia identificare come immobile di lusso, quindi sono escluse le categorie A/1, A/8, A/9.

Agevolazioni fiscali per fusione di immobili

Le spese per affrontare i lavori edilizi di fusione di immobili, così come tutte le spese correlate, comprese quelle tecniche, possono usufruire della detrazione 50% o dell’ecobonus.

L’accorpamento di unità immobiliari è infatti un intervento di manutenzione straordinaria e rientra proprio tra i lavori agevolabili.

Attenzione: il tetto massimo di spesa e l’importo detraibile si determinano facendo riferimento al numero di unità immobiliari di partenza.
Così, ad esempio, per la detrazione 50%, dove esiste un tetto di spesa di 96.000 euro, si dovrà considerare questa somma moltiplicata per 2, se si uniscono due immobili, per 3 se se ne uniscono tre e così via.

Per i lavori di accorpamento è possibile anche usufruire dell’IVA agevolata al 10%. Per l’acquisto dei materiali invece se ne può usufruire solo se a effettuare l’acquisto è direttamente l’impresa esecutrice dei lavori.

(Prima pubblicazione 19 luglio 2016)




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827 Commenti. Nuovo commento

  • Fabio Amoroso
    16 Febbraio 2024 16:22

    Salve architetto, i miei complimenti per l’ articolo e per l’utile trattazione dell’argomento.Vorrei PorLe il mio quesito: mia moglie è in procinto di una compravendita di una casa di 170 metri , con autorimessa di 80m e due depositi tra loro adiacenti (c/2) di 50 e 13 metri. La banca mi chiede di scorporare dalla vendita prima casa uno dei depositi in quanto non possono esservi due c2 (il secondo andrebbe come seconda casa). Secondo Lei, invece, posso comprare tutto come prima casa con la promessa di fusione dei due depositi C/2 ?grazie in anticipo.

    Rispondi
  • Buongiorno,
    posseggo un appartamento in comunione dei beni con mia moglie e sono in procinto di acquistare all’asta l’appartamento adiacente al mio entrambi di categoria catastale A/3.
    Dichiarando la fusione dei due appartamenti posso beneficiare delle agevolazioni di prima casa?
    Se dopo l’unione l’appartamento risultante sforasse i 240mq ci sono problemi? Ho letto che questa norma non è più operante e prevale la categoria catastale.
    Inoltre per fusione cosa si intende?
    Basta fare un’apertura fra i due appartamenti e unire le utenze o c’è altro?
    Posso mantenere 2 caldaie a metano se sono alimentate dalle stesse utenze?

    Rispondi
  • Buonasera Architetto,
    Ho acquistato 1^casa con pertinenza box a agosto 2023. Oggi vorrei acquistare un box attiguo e fare una fusione. Il 2°box rientra nell’esenzione IMU per prima casa? Quando va fatta fusione ed entro quando?
    Saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Gennaio 2024 19:44

      Il secondo box non sarebbe esente da IMU… Se ovviamente lo fonde al primo, sarebbe un unico box e resterebbe esente. Per tempi e modi della fusione vale quanto scritto nell’articolo per le case, le consiglio cmq di agire quanto prima, se vuole evitare di essere “inseguito” nei prossimi anni dalle cartelle esattoriali del Comune.

  • Buongiorno Architetto,
    ho letto il suo articolo e mi ha sorpreso quanto viene scritto, che tra l’altro può essermi d’aiuto. Nello specifico mi riferisco a quanto di riportato nel paragrafo “Entro quanto tempo effettuare la fusione di immobili?”
    Orbene dopo la lettura di questo pezzo di articolo le espondo di seguito il mio problema:
    due giorni fa ho ricevuto una sanzione da parte dell’Agenzia delle entrate di oltre 11.000,00 euro per mancato accorpamento di due appartamenti a tre anni dall’acquisto e conseguente perdita del beneficio prima casa. Premetto che sono in corso dei lavori di ristrutturazione bonus 50% e superbonus 110%. Purtroppo per alcuni comportamenti negligenti o incompetenti del mio architetto da maggio 2020 siamo arrivati al novembre del 2023 e ancora i lavori non sono terminati, pertanto i due appartamenti sono privi di agibilità e non possono essere accorpati. Da considerare che abbiamo attraversato il periodo del lockdown per Covid-19, mancanza dei materiali e tutte le situazioni che lei conoscerà benissimo visto che lavora sul campo. Ora mi chiedo se non è prevista da nessuna legge, come lei sostiene nell’articolo, il termine dei tre anni per l’accorpamento come può l’Agenzia delle entrate comminare una sanzione di oltre 11.000,00 euro ad un contribuente che tra l’altro sta pagando un affitto due mutui ed un finanziamento per portare a termine i lavori visto anche il caro prezzi dei materiali? Aggiungo che il reddito familiare è di euro 2.700,00 a fronte di una spesa mensile di ben oltre euro 2.000,00 per affitto, mutui e finanziamento con 4 componenti familiari con due figli a carico uno minorenne ed uno diciannovenne. Provi a immaginare lo stato d’animo familiare, già in crisi per i pagamenti mensili, dopo aver ricevuto una sanzione del genere! Ed il mio Architetto si permette a dirmi che lui non era a conoscenza della procedura dei tre anni per l’accorpamento!
    Mi scuso per la lunghezza di esposizione. Le chiedo se può essermi d’aiuto per trovare una soluzione per annullare tale sanzione perchè non abbiamo la possibilità di pagare una simile somma visto che abbiamo investito tutto sulla nostra casa. La ringrazio per l’interessamento.
    Cordiali saluti.
    Luca

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Novembre 2023 16:49

      Ci sono tutti gli estremi per presentare un ricorso, viste le motivazioni esposte e il fatto che l’accorpamento, pur non essendo concluso, è cmq in corso.
      Per presentarlo deve rivolgersi a un commercialista.

  • buongiorno architetto,
    viviamo in una corte di 2 unità abitative, una di queste è già di mia proprietà, vorrei acquistare anche l’altra cosi da poter fare una fusione degli immobili, che agevolazioni sono comprese? Il costo di acquisto dell’immobile potrebbe rientrare nel bonus 50% o 110%?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Ottobre 2023 19:51

      Il prezzo di acquisto non rientra in nessuna agevolazione. I lavori possono usufruire di vari bonus, a seconda della tipologia. Sicuramente bonus 50%, il 110% invece non esiste più da quasi un anno.

  • Buongiorno,
    stiamo acquistando una unità immobiliare divisa in 2 subalterni. Ci sono quindi due appartamenti autonomi (ognuno ha impianto di riscaldamento ed elettrico autonomo). Inoltre l’abitazione ha anche 2 entrate separate (una che accede direttamente al piano terra mentre dall’altra si può accedere ad entrambi gli appartamenti essendo che questa entrata porta a delle scale interne che collegano i due appartamenti). La stiamo acquistando io e mio marito con mutuo prima casa e i miei genitori (garanti) abiterebbero al piano terra mentre noi al piano superiore. Volevamo accorpare il tutto in unica unità immobiliare per via delle agevolazioni prima casa e non pagare cosi la tassa sulla seconda casa( essendo 2 sub). Secondo lei è possibile? In caso dobbiamo per forza mettere un unico impianto di riscaldamento ed elettrico ecc ecc per non incorrere in sanzioni e altro? Ai miei genitori basta dare l’usufrutto gratuito? Siamo cmq due nuclei famigliari distiniti che abiterebbero sullo stesso numero civico… La ringrazio anticipatamente

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Luglio 2023 18:41

      In realtà non state acquistando una abitazione, ma due… Cmq se l’obiettivo è non pagare l’IMU, è sufficiente intestare ai suoi genitori l’usufrutto: infatti l’IMU spetta da pagare agli usufruttuari ma, essendo per loro abitazione principale, saranno esenti.
      Se invece vi impegnate ad accorpare i due sub, dovete farlo realmente, quindi deve diventare una sola casa a tutti gli effetti, altrimenti in caso di controlli potreste incorrere in sanzioni.

  • Alessandro
    27 Maggio 2023 7:44

    Gent.mo architetto,
    sono proprietario dell’immobile A (prima casa) e vorrei acquistare l’Immobile attiguo B per unirlo all’appartamento A e ottenere una casa più grande.
    Questo acquisto posso farlo usufruendo delle agevolazioni prima casa, facendo dei lavori per la fusione e l’accatastamento come una unica unità immobiliare.
    Secondo la normativa vigente nel 2023, presentando Scia o Cila, i lavori di muratura per la fusione dell’impresa che farà l’accesso dall’appartamento A al B, l’idraulico per rifare il bagno, ecc sarà applicata l’iva al 4% trattandosi di prima casa? Inoltre potrò beneficiare di un bonus mobili doppio poichè trattasi, al momento dell’inizio dei lavori, di due unità immobiliari distinte.
    Grazie del cortese riscontro

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Maggio 2023 19:08

      Per il bonus mobili posso confermarle che sia doppio.
      Per l’IVA ritengo invece che vada al 10% perchè si tratta di un intervento di ristrutturazione e non di nuova costruzione.

  • Buongiorno architetto, chiedo gentilmente un parere. Sono in trattativa per l’acquisto di un immobile contiguo al mio. Attualmente è presente un affittuario che ha scadenza del contratto d’affitto in data fine marzo 2025. È possibile usufruire dell’agevolazione prima casa indicando nell’atto che l’immobile sarà oggetto di fusione entro i 3 anni? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Maggio 2023 10:58

      A mio avviso no, senta però il parere di un notaio o di un commercialista.

  • buongiorno nel 2005 ho acquistato una parte di cascina a miei genitori come prima casa insieme a mio marito. ( siamo proprietari al 50%)
    ora i miei genitori sono purtroppo deceduti e vorrei acquistare alle mie sorelle l’immobile.
    volevo chiedere se potevo acquistarlo come prima casa e procedere entro 1 anno alla fusione dello stesso per ricavare nuove stanze.
    l’immobile che andrei ad acquistare e’ una vecchia cascina che non ha impianto di riscaldamento ma ha solo impianto di corrente e tubazioni acqua.
    posso fare questo intervento di acquisto come prima casa?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Maggio 2023 10:39

      Certo. Se l’immobile che va ad acquistare dalle sue sorelle è adiacente alla sua casa ed è possibile fare la fusione, ci sono i presupposti per acquistare di nuovo con i benefici prima casa. Ovviamente per fare la fusione la proprietà deve essere la stessa, quindi deve acquistare nuovamente al 50% con suo marito.

  • buongiorno,
    tempo fa(2014) ho acquistato un appartamento come prima casa, sui 200 mq e l’ho frazionato in 2 unita da 140 e 60 mq, quello piccolo(diventato seconda casa) l’ho venduto e mi sono tenuto quello grande come prima casa.
    Ora vorrei riacquistarlo e riunirlo per ritornare ad avere i 200 mq iniziali, posso usufruire delle agevolazioni prima casa per l’acquisto?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Aprile 2023 11:57

      A mio avviso no, perchè si tratterebbe di fruire di nuovo della stessa agevolazione sullo stesso immobile. Chieda cmq conferma a un commercialista o a un notaio.

    • arch. Carmen Granata
      5 Aprile 2023 12:00

      A mio avviso no, perchè si tratterebbe di usufruire due volte della stessa agevolazione sullo stesso immobile.
      Chieda cmq conferma a un commercialista o a un notaio.

  • Buongiorno Architetto, mi devono incaricare per una fusione di due appartamenti, ho il dubbiò circa la fattibilià, perchè i due appartamenti hanno impianti termici differenti, uno è autonomo con caldaia a condesazione e l’altro è collegato all’impianto termico centralizzato condominiale. I proprietari hanno intenzione di scollegare l’impianto termico centralizzato per poi far installare un impianto termico, distinto dall’appartamento che verrà unito. Questo però per non coinvolgere nei lavori l’appartamento dove c’è già l’impianto autonomo e dove già risiedevano. Non la vedo possibile, vero? Occorrerà unire l’impianto per una contabilizzazione unica del calore

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Aprile 2023 18:09

      Certo, l’impianto di riscaldamento deve essere unico.

  • Buongiorno architetto,
    sono proprietario dell’immobile A (prima casa) e vorrei acquisterel’Immobile attiguo B con l’idea di unirlo all’appartamento A per ottenere una casa più grande.
    Questo acquisto posso farlo usufruendo delle agevolazioni prima casa.
    L’idea è però di utilizzare solo un parte dell’appartamento B, ricavando con la restante parte, un altro piccolo immobile da rivendere.
    Devo versare delle imposte prima di poter rivendere questo immobile ?
    Sono obbligato a intestarmelo prima come seconda casa ?
    Grazie mille per la risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Marzo 2023 14:58

      Sì, sicuramente l’immobile risultante dal frazionamento risulterà fuori dall’agevolazione e quindi sarà per lei “seconda casa”. Sicuramente ci saranno delle imposte da pagare per la rivendita sia pure di una porzione ma di immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, ma sull’entità potrà essere più preciso il notaio.

  • salve architetto
    stiamo per acquistare due appartamenti adiacenti (sopra /sotto due aste separate) vorremo unirli per creare un unica abitazione?
    siamo in divisione dei beni (fatto atto notarile 5gg fa) e le comprei a titolo personale come prima casa tutte e due per poi unirle e creare un unico appartamento.
    abbiamo un altra casa presa come prima casa ma gia pagata e entro 12 mesi la donerò a mia moglie(l’avevamo comprata in comunione dei beni)
    la mia domanada:
    posso comunicare al giudice dopo laggiudicazione che intendiamo unirle e usufruire del imposta di registro al 2% come prima casa per tutti e due gli appartamenti?
    cordiali saluti

    Rispondi
  • buongiorno, io dovrei acquistare un edificio indipendente composto da un appartamento al piano terra e un appartamento al piano primo intestati a due persone diverse. Potrei accedere alla agevolazioni prima casa anche per quanto riguarda la stipula del mutuo Consap considerando che a seguito dell’atto di vendita i due appartamenti verranno fusi in un unica unità immobiliare?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      16 Gennaio 2023 11:36

      Sì, se l’immobile frutto della fusione non risulta di lusso.

  • Buona sera,
    vorrei acquistare l’appartamento speculare al mio per fusione catastale, ma oltre all’appartamento dove vivo ho un’altro appartamento di mia proprietà nello stesso comune. Se ho ben capito non posso richiedere le agevolazioni fiscali? Giusto?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Gennaio 2023 19:37

      Premetto che per avere le agevolazioni non basta la fusione catastale ma serve quella urbanistica. In ogni caso lei non può, perchè non ha il requisito.

  • Buongiorno Architetto, grazie per l’articolo e vorrei esporre la mia situazione. sto andando a vedere un’abitazione composta da : una casa da 233mq abitabile e l’altra da 277mq non abitabile. le abitazioni in questione hanno due civici diversi. dato che il proprietario vende tutto insieme e non separato, l’idea era quella di usare la casa abitabile come base per un risanamento e quella da 277, tenerla la o demolirla. in questo caso come potrei procedere per richiedere un mutuo prima casa? devo per forza demolire oppure posso lasciarla la e cambiare destinazione d’uso? grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Ottobre 2022 17:43

      Cosa si può fare dipende da cosa prevede la locale strumentazione urbanistica… Come sempre, in fase di acquisto consiglio di farsi affiancare da un architetto che possa aiutarla a valutare le potenzialità dell’immobile, oltre che a scongiurare problemi.

  • Salve architetto, nel caso di acquisto di u.i. classificata come F/2 “unità collabente” adiacente all’immobile del futuro acquirente, si può usufruire nell’atto di acquisto dell’agevolazione prima casa anche se un f/2? entro 18 mesi devono avvenire i lavori e quindi successiva variazione catastale per la fusione di un unico subalterno?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Luglio 2022 19:36

      Mi sembra che non sia possibile usufruire di questa agevolazione per un F2, non avendo destinazione abitativa, ma chieda conferma a un notaio.

  • Salve, nel Maggio 2017 ho acquistato l’appartamento attiguo a quello in cui risiedo, precedentemente acquistato con i benefici prima casa, dichiarando nell’atto pubblico che l’acquisto del nuovo appartamento veniva effettuato con l’intenzione di unirlo al primo per fonderlo in un’unica abitazione. La SCIA per l’inizio dei lavori è stata presentata ad Ottobre 2017, ed alla conclusione dei lavori edilizi è stata presentata la variazione catastale nel Giugno 2018. Ora il Comune mi chiede il pagamento dell’IMU per li secondo appartamento casa per il periodo intercorrente tra la data di acquisto e la data della variazione catastale (Maggio 2017 – Giugno 2018). Quanto richiesto dal Comune è dovuto? Grazie in anticipo per la risposta

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Giugno 2022 19:15

      A mio avviso no. Presenti copia dell’atto e faccia riferimento alla risoluzione AdE n. 142/E del 4 giugno 2009.

    • Io ho pagato l’IMU della seconda casa al mio Comune, per il periodo tra l’atto e la presentazione della variazione catastale che ha unito i due subalterni nel nuovo divenuto prima casa. Il notaio mi aveva già avvisato all’atto, che sarebbe andata così.

  • Luigi Esposito
    7 Giugno 2022 12:31

    Salve, ho acquistato una porzione di immobile (camera) dall’appartamento contiguo al mio a Dicembre 2021. La stanza poi e’ stata fusa catastalemnte con il mio appartamento (abitazione principale) nel 2022. Mi chiedevo, per i giorni di possesso del 2021, la stanza come dovrebbe essere dichiarata in dichiarazione dei redditi? Pertinenza? immobile a disposizione? Altro? Grazie mille

    Rispondi
  • Buonasera Architetto, dal 01/01/2021 al 12/12/2021 avevo un monolocale per fusione con la mia abitazione principale. In questo periodo è stato in ristrutturazione e ho pagato l’IMU per 11 mesi.
    Dal 13/12/2021 è stato accatastato alla mia, contigua, abitazione principale, con nuovo SUB.
    Le chiedo gentilmente se, riprendendo le istruzioni del Mod. 730/2022, negli 11 mesi del 2021 tale monolocale può essere considerato “immobile a uso abitativo non locato, assoggettato all’IMU e situato nello stesso Comune nel quale si trova l’abitazione principale”. Grazie mille!

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Giugno 2022 19:17

      Mi perdoni, ma non ho capito la domanda… In particolare, non capisco quando scrive “avevo un monolocale per fusione con la mia abitazione principale” e “è stato accatastato alla mia, contigua, abitazione principale, con nuovo SUB”.

  • Diana Susanna
    13 Aprile 2022 23:04

    Buona sera ho una casa di 400mq 12anni fa e venuta mia figlia col marito abbiamo fatto un alloggio per loro nella mia proprietà con permessi e fine lavori .ora vorrei dividere a lei l’alloggio che già usufruisce ma che risulti sempre mio e di mio marito a loro contratto uso gratuito si può fare grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Aprile 2022 11:34

      Sì, può donare a sua figlia l’usufrutto, in modo che possa usare l’immobile a titolo gratuito, ma la nuda proprietà resterà sempre a lei e a suo marito.

  • Salve non riesco a trovare informazioni sul seguente punto: ho aperto scia per unificare 2 appartamenti sovrapposti di mia proprietà in un condominio, il secondo è stato acquistato a Dicembre 2019. Ho iniziato i lavori nel Febbraio 2021, inerti per la maggiore alla casa al piano terra con giardino (quella acquistata a Dicembre 19). per una spesa totale di circa 130k (50% bonus ristrutturazione con sconto in fattura). ho chiuso la scia (marzo 2022) ed ottenuto unica particella. Ora ho la necessità di ristrutturare anche l’appartamento al 1° piano posso usare il restante budget di bonus non utilizzato 96kx2=192k-130k=62k? grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Marzo 2022 19:41

      Se sono lavori nuovi, che non si configurano come continuazione di quelli precedenti, può usufruire di un nuovo plafond di 96.000 euro per la nuova unità ottenuta.

  • Buongiorno Architetto, io vorrei procedere all’acquisto dell’appartamento esattamente sopra il mio (attualmente in vendita ma occupato da inquilino) come prima casa. E’ corretto che è sufficiente darne atto nella relazione preliminare notarile, effettuando l’unione delle particelle entro 18 mesi dal rogito e perfezionando la pratica SCIA con il comune entro i successivi 3 anni (termine per la realizzazione della scala interna di collegamento tra I e II piano)? Oppure posso incorrere in sanzioni se non effettuo i lavori entro i 18 mesi? E i lavori in questo caso devono essere avviati o completati? Infine le chiedo: nell’arco dei complessivi 4 anni e mezzo (o dei 18 mesi, nel caso) io posso continuare ad affittare la “porzione” di appartamento al piano di sopra? Mi scusi per la complessità della domanda.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Marzo 2022 19:30

      Per la tempistica può vedere il paragrafo “Entro quanto tempo effettuare la fusione di immobili?”.
      I lavori dovranno intendersi naturalmente ultimati e non solo avviati. Dovendoci essere lavori, non penso potranno esserci inquilini.

  • Buongiorno, sul mi pianerottolo ci sono 3 appartamenti: quello centrale, attiguo agli altri due, è in vendita. Io ed il vicino possiamo comprarlo per poi suddividerlo in due e accorparlo ai rispettivi appartamenti? tecnicamente non sembra complicato ma non so come sia poi la parte burocratica. ci sono spese rilevanti da considerare? grazie molte

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Marzo 2022 19:46

      Sarebbe molto più semplice se il venditore procedesse a un frazionamento catastale al solo scopo di vendere a due soggetti diversi. Se comprate in comproprietà e poi procedete al frazionamento, diventa tutto molto più complicato.

  • buongiorno sono in separazione dei beni con mio marito, la casa dove abitiamo e’ intestata a lui, ma vorremmo comprare una casa adiacente alla nostra, per aver un po’ di spazio in piu, quest’ultima la intestero’ io, che non ho ancora usufruito dei bonus prima casa , e vorremmo poi fonderla in una unica soluzione. sarebbe una cosa possibile?

    Rispondi
  • Buonasera, sto acquistando un immobile così composto:
    è una porzione di fabbricato composto a 2 vani comunicanti ( ma con 2 sub diversi) al piano terra. 1 vano (con un altro sub al piano terra) ma non comunicante
    2 vani al piano primo (con due sub diversi) comunicanti tra di loro e con quelli sottostanti.
    Come posso usufruire delle agevolazioni prima casa?
    Per gli ape , è possibile uno solo o per forza 5 (uno per ogni sub?)
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Marzo 2022 19:25

      Il principio della fusione tra due immobili può essere applicato anche a più unità immobiliari. Ovviamente poi lei dovrà effettivamente realizzare un’unica abitazione, per evitare revoca e sanzioni.
      Per quanto riguarda l’APE deve essere fatto su ogni sub, perchè non può essere redatto per un’abitazione che non esiste ancora. (In ogni caso è un onere a carico del venditore).

  • vorrei comprare l’appartamento della mia vicina di casa ed effettuare l’apertura di una porta di collegamento? Ma in questo caso come mi devo regolare per l’impianto elettrico che ha un suo contatore e l’impianto del gas? Si devono per forza unificare?

    Rispondi
  • Buongiorno, vorrei acquistare due villette attaccate di due proprietari diversi, posso acquistare come prima casa effettuando la fusione entro l’anno? per chiedere il mutuo il notaio chiederà importi per una sola compravendita?

    Rispondi
  • Buongiorno, mia madre e’ proprietaria di una casa al primo piano, ma sul secondio piano risulta grezzo senza proprieta, cioe’ alla morte di mio padre si e’ suddivisa di 1/3 mia madre, 1/3 mia sorella e di 1/3 io. Vogliamo completarla e ci hanno chiesto di fare la Cila per completare il bagno, termosifoni, porte interne, ecc.. , c’e qualche bonus o detrazione da approffittare??
    Mi chiedo a chi verra intestato la Cila??
    Chi deve fare il bonifico per questi lavori??
    Che tipo di Cila si deve fare ?? mi hanno consigliato manuntenzione straordinaria per usufruire cessione del credito
    Poi si fare la fusione tra il 1 piano e il 2 piano per non pagare Imu.. oppure cosa mi consigli??

    Rispondi
  • sto acquistando uno stabile di 3 piani , in cui occorrera’ fare la fusione.
    voglio sfruttare la possibilita’ del bonus 110 come minicondominio.
    posso specificare nell’atto l’intenzione alla fusione entro un anno, oppure la fusione dovra’ essere fatta prima per non pagare tasse?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Febbraio 2022 19:26

      Se ha letto l’articolo, avrà visto che è possibile dichiarare l’ntenzione nell’atto.

  • Salve Architetto, abitiamo in un appartamento posto 5 piano di un condominio a Milano dove al 6 si trovano i solai. Proprio sopra il nostro appartamento abbiamo il nostro solaio di 22 m2 che segue appunto la pianta della stanza sotto il nostro appartamento, l’altezza massima del solaio è di 2.50m e va ascendere sulla pendenza del tetto. Chiedo se fosse possibile creare una stanza e/o “sgabuzzino” creando un’apertura dall’appartamento per raggiungere il solaio e futura stanza con delle scale. Qualora si potesse ho dei vincoli condominiali da seguire? Cioè il condomino può bloccare questo tipo di lavori anche se sono di mia proprietà? La ringrazio per la disponibilità, un caro saluto.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Febbraio 2022 19:24

      A questo tipo di domande si può rispondere solo con un’analisi di fattibilità sulla base della normativa urbanistica locale, del regolamento edilizio e dello stato dell’immobile.

  • Buongiorno Arch. Granata,
    vorrei acquistare un immobile bifamiliare, con scala interna già a catasto.
    Mi é stato detto di richiedere il mutuo bifamiliare cosi che io possa usufruire poi dell’ecobonus 110%, e al momento dell’atto indicare la fusione catastale. Posso realmente farlo o poi saro’ soggetta a IMU ect perché seconda casa? Sono frontaliera svizzera e nessuno sa darmi certezze.
    grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Febbraio 2022 19:47

      Come spiego nell’articolo, può acquistare esprimendo l’intenzione di fondere gli immobili dopo l’acquisto. Se effettivamente poi procederà nel giro di qualche mese a fare i lavori nessuno potrà imputarle un’IMU seconda casa.

  • Gentile Architetto
    ho acquistato ( 28 novembre 2019 ) 2 appartamenti sovrastanti e comunicanti con una scala interna e con l’impegno di realizzare la fusione delle 2 unità entro un anno dall’acquisto (cosi è scritto nell’atto notarile)
    Cosa fatta da me l’11 maggio 2020.
    Purtroppo, oggi, mi è arrivato un avviso di pagamento imu (con sanzione) relativo al periodo 28 novembre 11 maggio.
    Mi chiedo, devo pagare?
    Non vorrei procedere legalmente se tutto ciò fosse inutile.
    La ringrazio.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Febbraio 2022 19:17

      Più che legalmente deve procedere con un ricorso in commissione tributaria.

  • Alessandra Rotondo
    7 Febbraio 2022 13:08

    Buongiorno,
    vivo con mio marito in un appartamento intestato a mia madre che ci ha dato in comodato d’uso (immobile A).
    Abbiamo acquistato come prima casa l’appartamento adiacente (immobile B), con l’idea di poter ingrandirlo con una sola stanza dell’immobile A.
    Sarebbe possibile, anche se l’appartamento A rimarrebbe intestato a mia madre? Quali sono i passi da compiere? Grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Febbraio 2022 19:10

      La fusione è possibile solo quando c’è la stessa proprietà. Quindi, se lei e suo marito siete comproprietari dovete acquisire la comproprietà della stanza da annettere.
      I passi sono i seguenti: frazionamento (urbanistico prima e catastale poi) della stanza della casa di sua madre; acquisto; accorpamento della stanza alla vostra casa (urbanistico e poi catastale).

  • buonasera architetto le volevo chiedere se fosse possibile unire 2 unità abitative delle quali 1 risulta in stato di costruzione. inoltre le vorrei chiedere se fosse possibile usufruire del bonus ristrutturazione 50% considerando che 1 dei 2 immobili è unità abitativa finita.
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      31 Gennaio 2022 20:00

      Sì, è possibile. Ma sarà possibile detrarre solo la parte di lavori sull’esistente.

    • Paolo liotts
      13 Giugno 2022 2:23

      Salve architetto volevo porle questo quesito nel 2019 abbiamo acquistato un appartamento in bifamiliare al primo piano collegato da una scala esterna adesso vorrei acquistare l appartamento al piano terra sarebbe possibile usufruire della fusione sfruttando la scala esterna dato che cmq è accessibile solo dal giardino di cui diventeremo unici propietari grazie

    • arch. Carmen Granata
      13 Giugno 2022 12:49

      @Paolo liotts: sì, ma bisognerebbe trovare il modo di “chiudere” questa scala, in modo da rendere unica l’unità immobiliare. Non è pensabile una casa in cui, per andare da una zona all’altra, bisogna uscire all’esterno.

  • Grazie della risposta. Le chiederei un ultimo ulteriore chiarimento: secondo lei se l’immobile A è stato acquistato con agevolazione prima casa si può acquistare B con agevolazione prima casa manifestando l’intenzione di unirli, ovviamente solo “fiscalmente” essendo le % diverse? (ovviamente anche con pratica al Catasto ed al Comune). La ringrazio di nuovo.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Gennaio 2022 19:38

      Di questo non sono sicura. Le consiglio di chiedere parere a un notaio.

    • Buonasera,abito in una casa semi indipendente al primo piano ,ho ingresso con scala esterna ,ora vorrei acquistare l’abitazione sottostante e buttare giù un muretto che divide i due cortili dove potrei avere accesso all’abitazione sottostante.
      Basterebbe la scala esterna per la fusione o devo perforza fare una scala interna ?
      Grazie

    • arch. Carmen Granata
      17 Febbraio 2023 10:17

      @Giuseppe: Bisogna capire cosa intende per “scala esterna”. Se intende aperta, ovviamente no. Se è la scala condominiale chiusa certamente va bene, ma naturalmente dovrà poi entrare a fare parte dell’appartamento, quindi avere anche un riscaldamento.

  • Buongiorno Architetto.
    Ad una precedente domanda (Michele 21/05/2021) Lei si era espressa dicendo che “La fusione fiscale si può fare quando i due immobili hanno proprietario diverso”.
    La mia domanda simile, ma non uguale, è la seguente: la fusione fiscale si può realizzare tra due immobili (A e B) ciascuno di proprietà di entrambi i coniugi (X e Y) ma con percentuali diverse sui due immobili?
    Immobile A: coniuge X (30%) coniuge Y (70%)
    Immobile B: coniuge X (50%) coniuge Y (50%)
    La ringrazio. Buon lavoro.

    Rispondi
  • Buonasera Architetto,
    il mio compagno mi può cedere gratuitamente il suo appartamento adiacente al mio, speculare per poi unificarlo assieme al mio, abbattendo un muro, chiedendo anche al condominio di poter acquistare il pianerottolo che collega solo i nostri due appartamenti, tutto in un unico rogito?
    Grazie in anticipo.

    Rispondi
  • Donatella Montalbetti
    20 Dicembre 2021 17:30

    Gentile Architetto, un dubbio…….risiedo nella mia I^ casa a piano terra in una porzione di bifamiliare, accatastata in A2. Ho fatto un cambio di destinazione d’uso del piano seminterrato sottoposto al mio, ad uso abitativo, sempre in A2 per sanare le incongruità prima di affrontare gli interventi di efficientamento dell’Ecobonus. Il Comune ha approvato il progetto di fusione dei due appartamenti, che con la costruzione di una scala interna, diventerebbe un unico appartamento funzionalmente indipendente di mq 260. A breve procederò a chiudere la scia e all’accatastamento. Per non perdere le agevolazioni della prima casa, è sufficiente che l’appartamento non rientri in un’abitazione di lusso, oppure il fatto che superi i mq 240 compromette le agevolazioni della prima casa a prescindere?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Dicembre 2021 19:14

      Il fatto che superi i 240 mq può portarla ad essere accatastata coma A1 e quindi abitazione di lusso.

  • Buongiorno Architetto, sto procedendo all’acquisto di due immobili contigui da accorpare e l’impresa di costruzioni si rifiuta di applicare l’IVA al 4% in quanto il loro commercialista riporta una sentenza della Corte di Cassazione che classificherebbe questa pratica come elusione fiscale (questo più evidente ancora visto che agli immobili si applicherebbe superbonus acquisti). Le risulta effettivamente questo pericolo? Ho modo di fornire al commercialista informazioni convincenti in merito? Grazie, saluti

    Rispondi
  • Salve. Io e mia moglie abbiamo riscattato le quote di proprietà di un appartamento contiguo al nostro, di appartenenza dei miei due suoceri al 50% e per il restante 50% mio e di mia moglie. Tale appartamento ha un box in pertinenza. Fondendo i due appartamenti sia con atto notarile che catastalmente (previa CILA e successivo accatastamento) ci chiedevamo se il box di pertinenza dell’appartamento inglobato nel nostro originario possa divenire in automatico pertinenza anche del nuovo appartamento post-fusione, tenendo conto che il box ha come usufruttuari i miei due suoceri e come nudi proprietari me e mia moglie. Grazie.

    Rispondi
  • Sono Alfio rispondo al Vostro commento sotto al mio precedente .. arch. Carmen G. …. ma io li uso uniti da trent’ anni , il primo piano sono solo due stanze che le uso come ripostiglio dell’appartamento vero e proprio del secondo piano . Il discorso è lungo devo parlare meglio con un tecnico qui del posto per unificare le due stanze al primo piano o come pertinenza o facendo una botola con una scala a chiocciola al secondo p. , non è una questione per non pagar le tasse ma per unire legalmente , catastalmente e materialmente le due unità immobiliari evitando ovviamente tasse seconda casa . Tutto legale. grazie comunque della risposta

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      6 Dicembre 2021 19:53

      Signor Alfio io non mi sarei mai permessa di giudicare, ma è lei che ha parlato di fare questa unione per non pagare “tasse salate di seconda casa”. Tra l’altro se l’uso è davvero quello che dice basterebbe che facesse sistemare queste due stanze come pertinenza.

  • salve , in una casa con tre appartamenti , due al primo piano e uno al secondo …..volevo unificare due appartamenti sovrapposti senza fare opere ma semplicemente utilizzando la scala già esistente solo che l’appartamento di sotto (da unificare con quello di sopra ) ha il pianerottolo in comune con la porta dell’ altra abitazione adiacente di altro proprietario . Posso unificarli catastalmente anche così ? Se no , come posso fare ? L’appartamento del secondo piano è andato in successione e devo unificarlo con quello del primo piano già mio altrimenti se restano separati devo pagare tasse salate di seconda casa , devo unirli per forza ..posso farlo anche col pianerottolo in comune ?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      30 Novembre 2021 19:12

      Quello che vuole fare è un’elusione fiscale… e non è una bella cosa. Gli appartamenti non si uniscono per non pagare le tasse, ma perchè devono essere usati uniti.

  • Salve scrivo per chiedere un informazione. Nel 2019 Abbiamo acquistato una casa con due appartamenti che dovevamo unire ma con il covid si sono allungati i tempi e pultroppo per una tragedia familiare abbiamo scelto di vedere questa casa con due appartamenti, ci siamo appoggiati alla agenzia per vendita i quali ci hanno consigliato di fare un autodenuncia prima casa per unione dei due appartamenti ed quello che abbiamo fatto ma ora ci hanno detto che non potremmo vendere nonostante autodencia senza unire i due appartamenti sopra e sotto perché ai compratori non gli concedono il muro prima casa perche non sono uniti ma leggendo qui e da altri parti si può chiedere un mutuo prima casa. (come abbiamo fatto noi nel 2019) Come mai non possiamo vendere? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      16 Novembre 2021 19:54

      Mi perdoni, ma se vuole una risposta dovrebbe pormi la domanda in maniera più chiara.

  • Massimo Pozzo
    27 Settembre 2021 11:19

    Salve,
    E’ possibile fondere due unità durante i lavori di ristrutturazione dichiarando che a fine lavori l’immobile avrà una sola unità abitativa? O la fusione va fatta a fine lavori?
    Grazie

    Rispondi
  • Salve,
    E’ possibile non procedere alla fusione per poter ottenere il raddoppio dei massimali per il super bonus, e procedere alla fusione a lavori iniziati?
    Grazie mille

    Rispondi
  • Nicola granata
    17 Settembre 2021 23:53

    Buongiorno architetto Granata,
    Ho fatto una proposta di acquisto di un appartamento con mutuo prima casa al 100%, sono venuto però a sapere che ha due cantine, posso acquistare tutto senza perdere le agevolazioni e fondere le due cantine subito dopo l’atto di compravendita o vanno unificate prima della perizia che fa la banca?
    Quanto tempo ci vuole per l’unificazione.
    Grazie mille e buon lavoro
    Nicola granata

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Settembre 2021 19:58

      Secondo me la fusione si può fare anche dopo, ma le consiglio di chiedere il parere del notaio.
      In ogni caso, per la fusione non ci vuole molto tempo, soprattutto se non occorre fare lavori strutturali. Basta allora presentare una Cila e poi procedere all’accatastamento al termine dei lavori.

  • Salve architetto,
    si può usufruire delle agevolazioni come prima casa acquistando una villetta bifamiliare, formata da due abitazioni (entrambe A/2, una al piano interrato ed una al piano sopraelevato) e indicando nel rogito che il piano seminterrato verrà trasformato in deposito (C/2) di pertinenza dell’abitazione al piano sopraelevato?
    Tenga conto che il piano interrato, pur risultando abitazione per condono, non ha i requisiti minimi di altezza e aereoilluminazione per ottenere l’agibilità ad uso abitativo e che il comune è favorevole al cambio di destinazione d’uso.
    Grazie in anticipo per la risposta.

    Rispondi
  • Buonasera Architetto,
    sono proprietario insieme a mia moglie di 2 appartamenti nello stesso Comune
    Casa A(prima casa) + Casa B(seconda casa)
    La casa A è stata acquistata con le agevolazioni prima casa + mutuo prima casa (estinto).
    Attualmente vorrei acquistare l’appartamento sottostante la Casa A in modo da procedere con una fusione (scala interna).
    Essendo l’acquisto funzionale per la casa A “prima casa”, posso:
    -usufruire (nuovamente) delle agevolazioni prima casa?
    -usufruire (nuovamente) di un mutuo prima casa?
    Grazie in anticipo
    Cordiali Saluti

    Rispondi
  • Buongiorno, stiamo valutando l’acquisto di un immobile che ha una parte adibita a negozio, quindi oltre alla fusione va fatto un cambio destinazione.
    Ho due domande..
    1. Il negozio ha già il bagno e l’impianto idraulico ma non il gas, se faccio il cambio destinazione e contestualmente la fusione sono obbligato a mettere il gas anche c’è nell’altra parte di abitazione?
    2. Per quanto riguarda il superbonus va considerata una sola abitazione o due? Nel secondo caso chiaramente posso raddoppiare i massimali ma credo di non poter fare la fusione…
    Grazie per il tempo che vorrà dedicarmi
    Massimo

    Rispondi
  • Buongiorno sig. Granata,
    vorrei chiederle qual’è il costo indicativo di unire due appartamenti di una casa bifamiliare, un’appartamento si trova al piano terra e uno al primo piano,quindi uno sopra uno sotto.Quali sono i documenti di cui ho bisogno e se devo rifare il progetto se faccio una scala per unirli(?).Devo accedere al bonus prima casa e devo fare questa modifica entro 12 mesi. Mi scuso anticipatamente se è una domanda che è gia stata chiesta precedentemente. La ringrazio anticipatamente!

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Agosto 2021 18:09

      Quali documenti occorrono c’è scritto nel paragrafo “Come procedere alla fusione di immobili”. Il costo dipenderà ovviamente dai lavori e dalla parcella del tecnico per i quali potrà richiedere i rispettivi preventivi.

  • Buonasera Architetto, nel caso di acquisto di un’intero fabbricato, ove sono presenti solo due a/2 sovrapposti, cantine al piano terra, soffitta sottotetto, il tutto di proprietà della stessa persona e collegato da vano scala interno, dovrebbe, se non ho inteso male, essere possibile la fusione catastale presentando una semplice CILA? È comunque ritenuta una manutenzione straordinaria? Sarà quindi necessario presentare dichiarazioni di conformità degli impianti, richiedere nuovi certificati di abitabilità, Ape o simili? Chiedo perché al momento non sarebbe mia intenzione procedere a ristrutturazioni e spese varie nonostante gli appartamenti, essendo costruiti prima del 1970, non siano muniti di certificati di abitabilità pur essendo perfettamente abitabili grazie alle manutenzioni ordinarie svolte nel corso degli anni.

    Rispondi
  • Gentilissima Architetto, le chiederei un chiarimento in relazione a quanto scrive in relazione alle fusioni di appartamenti.
    Il mio caso. Ho acquistato un immobile nel 2017 adiacente al mio, usufruendo della riduzione delle imposte in previsione della fusione, e nel 2019 abbiamo aperto una Cila, ma allo scadere dei tre anni i lavori non sono stati terminati e la fusione non perfezionata, a causa dell’interruzione dei lavori (causa Covid). Purtroppo mi è arrivata dalle agenzia delle Entrate un’ingiunzione di pagamento delle tasse non pagate e un’ammenda. Io ero convinto che dall’apertura della pratica per la ristrutturazione-fusione Cila si sarebbe dovuto interrompere il count-down dei tre anni, nei limiti dellarealizzazione dei lavori. Mi sbaglio? Ho margine per fare ricorso? Grazie per l’attenzione. Enrico

    Rispondi
  • Ranieri Genovese
    20 Giugno 2021 19:37

    Gentile dottoressa, abito in un appartamento di 75 mq. posto al primo piano (cat. A/7), di cui sono divenuto proprietario (contestualmente al box di pertinenza non frazionato e, quindi, costituente corpo unico con l’appartamento), a seguito di sentenza resa ex art. 2932 c.c.. Recentissimamente, ho acquistato l’appartamento di pari metratura posto al piano terra nel medesimo edificio (cat. A/2, in quanto, parzialmente seminterrato) con annesso box frazionato (cat. C/6), con l’impegno di creare un’unica unità abitativa tra i detti appartamenti che sono collegati tra loro da una scala condominiale interna all’edificio (composto da tre appartamenti, uno per piano). Preciso che l’appartamento al piano terra non è funzionalmente autonomo poiché, oltre a non avere la cucina, è sfornito di impianto di riscaldamento e le utenze di luce e acqua sono comuni al soprastante appartamento. Intendendo usufruire dei benefici fiscali previsti per la prima casa, Le chiedo se devo materialmente forare il solaio che unisce i due appartamenti per innestarvi una scala a chiocciola o se, a tal fine, è sufficiente la scala comune già esistente che conduce alle rispettive porte d’ingresso. La ringrazio anticipatamente per la cortese attenzione.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Giugno 2021 19:53

      Deve materialmente forare il solaio. Per fondere i due appartamenti non può considerare una scala comune a un terzo appartamento.

  • Salve Architetto Granata
    Ho letto con molta attenzione l’articolo.
    Sono in procinto di acquistare (quindi unico proprietario) una villetta con piano terra e primo piano.
    Benché sia un edifico unico sono catastalmente separati i piani abitativi e si accede al primo piano da una scala in muratura esterna. (Impianto di luce e acqua unico)
    Vorrei, per accedere all’agevolazione prima casa, inserire nell’atto di acquisto l’impegno alla fusione catastale e fiscale. Le chiedo:
    1 – Basta presentare la CILA visto che è presente la scala esterna come collegamento o fanno fatti lavori interni?
    2 – Nell’arco di tempo che passerà dall’acquisto alla fusione dovrò pagare IMU e servizi comunali quali TASI e affini come seconda casa?
    La ringrazio anticipatamente e cordialmente la saluto

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Giugno 2021 18:49

      1-I lavori da fare dipendono da quel che serve per rendere unico l’alloggio, non dal fatto che siano interni o esterni.
      2-No, ma ovviamente se poi poi non si procede con la fusione occorre restituire tutto con interessi e sanzioni.

  • Salve ho acquistato un immobile dove è stata fatta un unificazione prima che io lo comprassi.
    Dunque nell atto dal notaio è stato tutto fatto in base a questa unificazione fatta dai vecchi proprietari, unificazione fatta unendo due immobile uno sopra l altro, senza però inserire scale, ma darlo per buono perché l appartamento di sotto non ha l altezza minima garantita di abitabilità ed è a livello del terreno anch’esso non a norma, non ha nemmeno le finestre che garantiscono la luminosità, in pratica originariamente di fatti ara la taverna dell appartamento principale, poi separato negli anni 90 ma senza avere i requisiti, ecco perché il geometra dei vecchi proprietari ha pensato che non fossero necessarie le scale per procedere regolarmente.
    Ma dopo il rogito l agenzia delle entrate ci ha diviso d ufficio i due immobili riportando a due unità abitative e ci ha chiesto la tassa per la seconda casa.
    Noi abbiamo fatto ricorso ed il primo grado di giudizio da ragione a noi.
    Nel frattempo abbiamo provveduto anche a realizzare delle scale che uniscono i due appartamenti e siamo in attesa del secondo grado di giudizio.
    Come pensa finirà la questione? La sentenza definitiva?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Giugno 2021 18:47

      Un macello! Non ho idea di come avete potuto stipulare in queste condizioni…

    • Comunque noi compratori siamo parte lesa,
      Abbiamo comprato un immobile sapendo che era uno e sapendo che era tutto a norma, cosa confermata anche dal notaio che ha fatto il rogito.
      Per quale motivo l agenzia delle entrate può permettersi di separare d ufficio un immobile?
      La sentenza di primo grado che da ragione a noi ci fa ben sperare.
      Ma la mia domanda è non trova giusto il ragionamento fatto dal Geometra dei vecchi proprietari che ha provveduto ad unire i due immobili senza utilizzare le scale per unirli per via dei requisiti palesemente non adatti dell appartamento a piano terra, come altezza del soffitto ecc.. Tutte caratteristiche che ne fanno une vera e propria taverna.
      Trall altro appartamento separato negli anni 90 dlperiodo dove facevano condoni e accettavano tutto anche senza requisiti.
      Alla fine il geometra dei vecchi proprietari ha riportato l’immobile alle origini, inizialmente era una abitazione senza scale e il piano terra era una taverna, locale di sgombero.
      Non trova?

    • arch. Carmen Granata
      7 Giugno 2021 19:32

      La questione è troppo complessa per risolverla su un blog. Poi mi spiega come si fa ad avere un’abitazione al primo piano senza scale…

    • È una villetta singola con scale esterne che portano all’ingresso del primo piano.
      Il piano terra oltre a questa taverna c’è il garage e il porticato

  • Buongiorno,
    Vorrei acquistare un immobile dal solo proprietario, così composto: abitazione principale (appartamento su due piani), piccolo cortile sul retro, seconda parte fisica della casa da ristrutturare (anch’essa un appartamento su due piani, con utenze/contatori separate.
    Pagherò la tassa sulla seconda casa?
    Grazie e buon lavoro.

    Rispondi
  • Buonasera Architetto,
    ai fini della detrazione nel Mod. 730/2021 del compenso corrisposto al mediatore immobiliare per l’acquisto di un appartamento con agevolazioni prima casa, il CAF chiede copia dell’Atto Notarile in cui sia stata indicata la modalità di pagamento di tale corrispettivo, a supporto della fattura emessa in proposito.
    Il Notaio mi ha rilasciato una nuova versione dell’Atto Notarile (Rogito), a correzione di dati errati riferiti alla Banca e alla data di disposizione del bonifico per il pagamento della fattura del mediatore immobiliare, riportati nell’Atto Notarile consegnatomi un paio di mesi prima, all’atto della stipula del Rogito.
    Le chiedo gentilmente se, consegnando al CAF la nuova versione dell’Atto Notarile, possano insorgere problemi di natura fiscale, dato che la stessa riporta come data di Registrazione all’Ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate la data di Registrazione della prima versione dell’Atto Notarile. Grazie mille!

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Giugno 2021 15:49

      Se si tratta in sostanza di una rettifica, non credo ci siano problemi.

  • Buongiorno,
    nel dicembre 2020 ho acquistato un appartamento per unirlo alla mia abitazione principale, fruendo delle agevolazioni prima casa.
    Nel rogito di acquisto è riportato che mi sono avvalsa di un mediatore immobiliare iscritto all’albo, con indicazione della somma versata.
    Le chiedo gentilmente se posso portare in detrazione tale importo nella percentuale del 19% di 1.000 euro, dato che nel 730/2021 precompilato non è indicato il relativo codice 17. Grazie mille!

    Rispondi
  • Salve Archietto,
    La ringrazio in anticipo e per il suo tempo, dovrei acquistare delle parti condominiali (10m2) e un solaio (30m2) da unire al mio appartamento in Milano, dopo l’acquisto come dovrei muovermi? Le spese saranno elevate?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Maggio 2021 19:59

      Non ho capito la domanda… le spese dipendono dal costo degli immobili e dal conseguente onorario del notaio.

  • Buonasera Architetto, vorrei acquistare 2 unità immobiliari e 1 porzione di condominio attigua (per la quale il condominio ha già deliberato positivamente) accedendo al mutuo prima casa con promessa di fusione nei tempi stabiliti. mi hanno informata però che la pratica di fusione sarà soggetta a “piano casa” e non a SCIA. Ho ricevuto una informazione corretta?
    la ringrazio per il riscontro e complimenti per il blog.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Maggio 2021 18:59

      La Scia è una procedura edilizia per fare lavori, il Piano Casa una legge. Probabilmente le hanno detto che occorre un permesso di costruire per ampliamento ai sensi del Piano Casa e deve essere così.

  • Salve,
    Classico caso, bifamiliare con appartamento sopra e sotto… Se si volesse dividere l’immobile, anzichè orizzontalmente, verticalmente, sarebbe possibile? Quindi invece di avere due appartamenti uno sopra e uno sotto, averne sempre due ma uno di fianco all’altro…
    grazie mille
    Saluti

    Rispondi
  • Salve Architetto,
    sono in procinto di acquistare due appartamenti, entrambi posti al pianterreno di un edificio condominiale.
    Il primo appartamento ha un ingresso indipendente dalla strada, e altri due ingressi dal cortiletto condominiale che si sviluppa all’interno del palazzo. L’altra unità immobiliare, adiacente alla prima, possiede un unico ingresso dal cortiletto condominiale. Le unità immobiliari sono separate da un muro portante.
    Vorrei procedere alla fusione catastale, ma vorrei evitare di creare un varco tra le due unità immobiliari, che comporterebbe la pratica al Genio Civile e la cerchiatura del nuovo passaggio, ma vorrei utilizzare gli stessi ingressi preesistenti (posti tre metri uno dall’altro, all’interno dello stesso cortiletto condominiale).
    Il senso di tutto ciò risiede nel fatto che la seconda unità immobiliare, verrebbe utilizzata prettamente da mio figlio, quasi fosse una sorta di dependance, in fondo il passaggio sarebbe sempre interno al cortiletto, non sulla strada.
    Secondo lei è fattibile, o sono obbligato a creare un varco fisico tra le due unità immobiliari?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Maggio 2021 16:46

      E’ obbligato. Se non unisce fisicamente i due immobili, non può fare nessuna fusione.

  • Buonasera,
    Avrei un quesito da porle:
    Sono proprietario di un appartamento acquistato con i benefici prima casa e sul quale risulta in essere un mutuo. Dovrei acquistare un appartamento contiguo per poi realizzare la fusione evitando di pagare Imu e tari,ma non richiedere altro mutuo.
    Le chiedo se potrebbero verificarsi problemi con la banca(dal momento che la prima casa avrebbe un mutuo e la seconda no) inoltre,se è possibile, optare per la fusione fiscale e non catastale.
    Tenga conto che in entrambi i casi il proprietario sarei sempre io.
    Grazie in anticipo.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Maggio 2021 16:43

      Non credo ci siano problemi con la banca. La fusione fiscale si può fare quando i due immobili hanno proprietario diverso.

  • Buongiorno, siamo in procinto di comprare l’appartamento di fianco al nostro per unirlo. Io sono comproprietaria dell’attuale appartamento con il mio compagno ed è la nostra prima casa, per cui vorremmo fare la pratica di unione come prima casa (anche perchè abbiamo da pagare l’iva sull’immobile). Il mio compagno però ha appena comprato un altro piccolo appartamento nello stesso comune (seconda casa) che ha dato in affitto. Io non ho altri appartamenti intestati, possiamo procedere all’acquisto come prima casa?

    Rispondi
  • Buongiorno, mia moglie ed io stiamo valutando di acquistare una casa composta da 3 appartamenti uno sopra l’altro (due appartamenti ed una mansarda). Dalla fusione risulterebbe una metratura di circa 300mq. In questo caso potremmo usufruire delle agevolazioni prima casa? Specifico che non ci sono altri fattori riconducibili alla casa di lusso (finiture di pregio, piscina, centro storico,…). Unico punto è la metratura superiore ai 240mq. Se non possibile le agevolazioni, vi sono possibilità per ridurre la metratura sottoposta al controllo? Grazie per il suo tempo.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Aprile 2021 19:55

      Cosa significa “ridurre la metratura sottoposta a controllo”? Se i mq sono quelli, è casa di lusso.

  • Roberto Capuzzo Dolcetta
    19 Aprile 2021 9:59

    Gentile Acrhitetto,
    posseggo in comproprieta` con un parente un appartamento nel centro di Roma. L’ inquilino del piano di sotto vorrebbe acquistare una porzione del mio appartamento che andrebbe necessariamente collegato con una scala interna.
    La domanda e`: si puo` effettuare la vendita di questa porzione e, a valle, definire catastalmente le nuove situazioni (mq, rendita, ecc.) o e` necessario un frazionamento preventivo?
    Grazie cordiali saluti Roberto Capuzzo Dolcetta

    Rispondi
  • Domenica Soldà
    18 Aprile 2021 16:40

    Buongiorno Arch.,
    nel 2017 ho acquistato un appartamento intestato a me al 100%. Ora a fianco si è liberato un appartamento simile al mio e il mio compagno lo vorrebbe acquistare al 100% con agevolazione prima casa e con mutuo a lui intestato e con l’intenzione di fare una fusione immobiliare per abitazione principale della famiglia(ci uniremo civilmente il 7 luglio e faremo separazione dei beni). Vorremmo aprire una porta sul muro adiacente per unirli senza chiudere la porta principale. Per i contatori luce e gas cosa si potrà fare senza fare interventi invasivi? Vorremmo evitare la doppia caldaia e il doppio contatore enel?
    Che dobbiamo fare per il comune e per agenzie delle Entrate?
    Grazie

    Rispondi
  • Buonasera,
    sono proprietario di un appartamento con mutuo prima casa.
    vorrei acquistare l’appartamento adiacente e poi eseguire l’unione.
    ho capito che all’acquisto posso avere le agevolazioni prima casa (con fusione entro 1 anno).
    Per il mutuo posso aprirne un’altro priam casa o devo prima “chiudere” il mio? avrei la possibilità di chiudere, ma preferirei usare il denaro per abbassare il secondo mutuo avendo rate molto basse nel primo.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Aprile 2021 19:42

      Onestamente non lo so. E’ un’informazione che dovrebbe richiedere alla banca.

  • Buonasera architetto, le espongo il mio problema. Desidero acquistare un immobile composto da due appartamenti, 1 al primo piano e il secondo sopra. Posso accedere al mutuo al 100% come prima casa. Naturalmente unificandole tramite scala interna entro 12 mesi. Grazie anticipatamente.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Aprile 2021 19:16

      Sì.

    • Buonasera voglio acquistare una casa con 2 appartamenti separati di cui uno da ultimare e uno terminato categoria A/7 uno e A/2 l’altro. Essendo la mia prima casa volevo sapere se dovró pagare allo stato, al momento del rogito un alloggio come prima casa e il secondo come seconda casa? Spero di essermi spiegata.

    • arch. Carmen Granata
      7 Maggio 2021 16:39

      Certo. L’agevolazione prima casa può averla solo su un appartamento, quindi l’altro sarà seconda casa.

  • Buongiorno architetto,
    Mi appresto ad acquistare un appartamento con sismabonus sugli acquisti. Che documentazione devo chiedere al costruttore per godere dell’agevolazione? Per detrazione dal 730 bisogna presentare documentazione all’Enea? Grazie

    Rispondi
  • Buongiorno,
    sono proprietaria di due unità abitative al grezzo, unite da un’unica entrata (corridoio) alta 2.40 m, concessa dal comune nel cambiamento del terreno da agricolo a edificabile per unire le due unità abitative. Adesso le necessità sono cambiate e vorrei trasformare le due unità in una unica. È possibile?
    Nell’attesa la ringrazio e le porgo cordiali saluti.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Marzo 2021 12:52

      E’ una cosa che va verificata sul posto, in base alla strumentazione urbanistica locale.

  • Buongiorno,
    intanto grazie per il tempo che ci dedica.
    Vorrei unire in un’unica unità abitativa di una villetta trifamiliare la parte in cui attualmente abito (appartamento A) con una porzione adiacente derivante da una divisione per successione (appartamento B).
    L’unità B è composta da una cucina, un bagno e un ripostiglio.
    Mi hanno detto che per poterle unire in un’unica unità abitativa è necessario aprire un passaggio interno abbattendo i muri per poter passare da A a B senza passare dall’esterno.
    Esternamente i due appartamenti sono collegati tramite un balcone/ballatoio dal quale si accede agli stessi in maniera indipendente e sono divisi da una scala che consente di accedere alla cantina non abitabile dell’appartamento A, questa scala è accessibile solo dal balcone e non dall’interno dell’appartamento A.
    Sarebbe possibile far diventare i due appartamenti un’unica unità abitativa mantenendo inalterata la parte dell’appartamento A e accedendo all’appartamento B dal pianerottolo della scala che conduce in cantina aprendo un ingresso verso B. Il vecchio ingresso di B verrebbe trasformato in una finestra.
    In pratica per andare da A a B occorre uscire sul balcone, accedere alla scala che porta in cantina ed entrare in B.
    Grazie e scusate per il casino ma non è facile senza disegni descrivere la situazione.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      16 Febbraio 2021 19:58

      Appunto… senza una rappresentazione grafica è difficile capire. Una cosa è certa: i due appartamenti devono essere collegati internamente e non è possibile dover uscire per andare da A a B.

    • Grazie tutto chiaro, mi ha confermato quello che mi avevano già anticipato.
      Grazie ancora per la disponibilità.

  • Buongiorno e grazie per i pareri che ci dedica.
    Premessa: porzione centrale di colonica (tetto separato cmq dalle altre) complessivamente era un unica unità abitativa poi suddivisa in 3 sub di diversi proprietari in fase di acquisto e adesso avendo riacquistato io gli altri due sono l’unico proprietario.
    edificio così suddiviso:
    sub1: 80 A/3
    sub2: 30 A/3 (ex fienile attaccato alla casa e accessibile dall’interno della casa residenziale)
    sub3: 70 A/3
    Unico proprietario.
    A lavori finiti i sub verranno accorpati con cambio destinazione uso del fienile tornando ad essere un unica abitazione.
    Come si considera il massimale dei 96.000 sisma110 + ristruttraz. 50%?
    A) 96.000 x 3 (stesso discorso per il 50% se avanza qualcosa)
    B) 96.000 complessivi per tutti i sub e ristrutturaz. 50% stesso discorso se avanza qualcosa
    C) niente sismabonus 110 in quanto se non faccio prima fusione i sub non sono funzionalmente indipendenti alla situazione di partenza
    Il dubbio è se il sismabonus 110 necessita come l’ecobonus 110 che l’unità sia funzionalmente indipendente e residenziale
    grazie in anticipo

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Febbraio 2021 12:22

      Può avere sicuramente il sismabonus 96.000 x 3 che comprende anche eventuale 50% “se avanza qualcosa”, come dice lei.
      C): non c’entra un fico secco. E’ un immobile di unico proprietario e può avere tranquillamente il superbonus. Unica discriminante per l’ecobonus: presenza dell’impianto termico nelle tre unità di partenza.

  • Vorrei acquistare una casa all’asta lotto composto da 6 unita immobiliari. Mi hanno detto che posso riuinre due appartamenti e usufruire del bonus prima casa. Dopo andrà fatto un atto di acquisto da parte di mio marito per le 4 unità abitative della seconda casa o sbaglio?
    quanto tempo dopo l’assegnazione mio marito può unificare gli appartamenti e assegnarseli come prima casa? e a quale costo indicativamente?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      2 Febbraio 2021 15:53

      Se acquistate x appartamenti da unire come prima casa dovete dichiarare nell’atto la disponibilità a effettuare la fusione entro un termine stabilito.
      Occhio che come coniugi dovreste avere la residenza nello stesso immobile, a meno che uno dei due lavori in altro comune, per cui solo uno di voi potrà usufruire dell’agevolazione.

  • Reginato Lino
    21 Gennaio 2021 18:46

    Con mia moglie abbiamo appena ereditato la casa di mia mamma da poco deceduta. La casa è antigua all’attuale dove abitiamo ed entrambe funzionalmente indipendenti. Alla successione ho chiesto e ottenuto il beneficio prima casa (solo io) perchè vogliamo fonderle e creare un’unica abitazione entro i termini di legge dei tre anni. Ora dobbiamo ristrutturarle per sicurezza sismica, efficienza energetica e lavori interni edilizi e di adeguamento alla fusione. Se la fusione la facciamo a fine lavori, il superbonus possiamo chiederlo per 1 o per 2 unità? Penso per due, ma un tecnico mi ha detto che per sicurezza sarebbe meglio correggere e togliere la richiesta di fusione. Non sono d’accordo, ma la mia preoccupazione ora è tanta. Nell’attesa di una gentile risposta la ringrazio e le porgo cordiali saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Gennaio 2021 15:51

      Quel che conta è il numero di unità di partenza. Quindi può tranquillamente procedere alla fusione contestualmente ai lavori di efficientamento e adeguamento sismico.

  • Buongiorno,
    Vorrei esporle il caso di una villetta costituita da due appartamenti sovrapposti, distintamente accatastati, il tutto in comproprietà tra due coniugi in separazione dei beni. I due coniugi risiedono nell’appartamento al piano terra che è di fatto la loro prima casa, mentre l’appartamento al piano primo risulta essere seconda casa, al momento inutilizzata.
    Non mi è chiaro se per poter usufruire del Superbonus 110% (per la realizzazione del cappotto esterno ed il rifacimento del tetto) sia necessario provvedere prima ad una fusione dei due appartamenti.
    Grazie

    Rispondi
  • Sono proprietaria di un intero immobile composto da garage, primo piano, secondo piano e mansarda tutti collegati da un’unica scala. L’unico piano abitato è il primo. Di recente ho provveduto ad accatastare anche il piano secondo creando così una seconda unità abitativa con propri dati catastali. E’ possibile effettuare una fusione dei due piani senza dover creare un’altra scala visto che c’è già quella che collega tutti i livelli?
    Grazie

    Rispondi
  • Massimo Pozzo
    30 Dicembre 2020 15:10

    Salve,
    In una villetta di 3 appartamenti stiamo pensando di acquistarne due e di unirli in una unica unità. Hanno ingresso separato ma la scala che porta a quello di sopra c’è già, quindi si tratta di fare un’apertura nel muro che permetta di accedere da un appartamento alle scale, muro portante tra l’altro. La mia domanda è questa: visto che l’acquisteremmo per poi ristrutturarlo con le agevolazioni 110%, che tipo di problematiche possono sorgere in questo contesto? Se ho capito bene le agevolazioni non sono previste in caso di bifamiliare, quindi dovrei prima procedere all’unione e poi fare i lavori? Posso fare i lavori ugualmente, visto che all’atto verrà scritto che procederemo all’unione entro 12 mesi?
    Grazie mille!
    Saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      30 Dicembre 2020 17:39

      Non è vero che le bifamiliari sono escluse. Nel suo caso si tratterà di un condominio minimo e quindi i lavori dovrebbero essere fatti per tutto l’edificio.
      Se però il suo appartamento ha accesso autonomo e indipendenza funzionale può anche procedere per conto suo.

    • Massimo Pozzo
      30 Dicembre 2020 17:51

      Salve,
      Forse mi sono spiegato male.
      Ci sono 3 appartamenti e noi ne prenderemmo 2, uno al piano terra e uno al primo piano, accesso da unico cancellino ma porte di ingresso separate. Il terzo appartamento ha un suo ingresso autonomo che non centra nulla con quello dei due. Di fatto il terzo appartamento ha in comune, con quelli che vorremmo prendere noi , solo un muro al piano terreno. Anche i tetti sono separati.
      Quindi noi avremo due appartamenti su cui fare le ristrutturazioni. Per il 110 devo quindi prima procedere alla unificazione dei nostri due?
      Grazie mille e auguri!

    • arch. Carmen Granata
      30 Dicembre 2020 19:37

      Se i due immobili hanno già ciascuno il proprio ingresso autonomo e impianti indipendenti può procedere contestualmente alla fusione e ai lavori di efficientamento energetico.
      In caso contrario dovrà fare prima la fusione.

    • Massimo Pozzo
      3 Gennaio 2021 8:49

      Salve, grazie per la risposta.
      Si le unità abitative hanno ingresso e impianti separati. Quindi posso procedere ai lavori anche se sono intestate alle stessa persona?
      Se posso fare gli interventi mentre porto avanti la fusione, i massimali di spesa vengono raddoppiati? Oppure visto che sto procedendo alla fusione i massimali sono da considerare come unica unità abitativa?
      Di fatto la fusione potrà essere fatta a lavori ultimati, o sbaglio?
      Grazie mille
      Saluti

    • arch. Carmen Granata
      3 Gennaio 2021 18:38

      Sì, ma tra l’altro la legge di bilancio ha esteso il requisito anche ai fabbricati da 2 a 4 unità dello stesso proprietario.
      I massimali sono doppi perchè si considerano le unità di partenza.
      Per l’esattezza la fusione si farà “con” i lavori, non a lavori ultimati. A lavori ultimati si procederà alla fusione catastale.

    • Massimo Pozzo
      17 Gennaio 2021 18:03

      Grazie mille per le precedenti risposte, è stata molto gentile.
      Avrei un altro quesito… Acquistando una abitazione in cui rimodulare le stanze, partendo sempre da una situazione catastale corretta, i requisiti per il 110% vengono meno? Voglio dire… Se butti giù muri e dispongo la camere diversamente da quanto a catasto, senza modificare la cubatura dell’immobile, ai fini del 110% cambia qualcosa?
      Grazie mille

    • Redazione Guida per Casa
      27 Gennaio 2021 12:29

      Per una consulenza dettagliata, richiedere qui il servizio a pagamento: https://www.guidaxcasa.it/richiedi-consulenza-le-detrazioni/

  • Buongiorno.
    Risiedo in un condominio con due scale diverse. Vorrei chiedere cortesemente se acquistando un appartamento allo stesso piano, ma raggiungibile dalla scala diversa dalla mia, si può procedere all’accorpamento dei due appartamenti (fisicamente fattibile con un’apertura su un muro di separazione). Grazie, cordiali saluti.
    Beppe

    Rispondi
  • Salve, se si volesse acquistare due appartamenti contigui, di cui uno locato con contratto in scadenza tra un anno, l’altro libero, è possibile procedere alla fusione dei due appartamenti prima della vendita? il venditore eventualmente sarebbe disponibile in tal senso, ma vista la presenza del contratto è possibile farlo?
    Altrimenti si può acquistare entrambi con l’impegno alla fusione entro un anno? GRazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Dicembre 2020 18:06

      Il contratto non costituisce un limite, se l’inquilino acconsente a far eseguire i lavori mentre è nell’appartamento.

  • Fabio Ciancio
    6 Dicembre 2020 14:26

    Buongiorno e Complimenti per quello che fa.
    Sono molto combattuto per quanto segue;
    Ho Rogitato l’appartamento adiacente al mio che è già la mia prima casa dove vivo, con promessa di unificazione entro 1 anno.
    Con un Mutuo Unico prima casa per entrambi.
    Lo scopo era di unificare per allargare la famiglia con la mia compagna in previsione di eventuali figli.
    Purtroppo ci siamo lasciati e ad oggi a me non servirebbe più una casa così grande, inoltre essendo rimasto da solo a sostenere la rata del mutuo più alta ed anche le spese condominiali doppie che non sono basse, vorrei affittare l’altro appartamento.
    Sono tentato di autodenunciare all’agenzia delle entrate la Non Unificazione andando incontro alle spese delle agevolazioni ottenute e poi pagando tutto come seconda casa.
    Oppure di Unificare e poi affittare l’altra parte lasciando una porta chiusa tra i 2 appartamenti.
    So che forse non è possibile con certi contratti ma con alcuni del tipo stanze potrebbe essere possibile.
    Leggendo le sue risposte apprendo altresì che se si affitta una prima casa, o parte di essa si dovrà pagare comunque la tassa per la seconda casa. Se così è mi sembra inutile Unificare, non ne avrei vantaggio, (a parte la differenza di trascrizione di cui sarei debitore una tantum) e poi; sarebbe possibile Affittare parte di una unica casa con 2 cucine e 2 bagni ad uso esclusivo una per il locatore ed una per il locatario?
    Semplicemente sono molto indeciso e confuso per la scelta da fare, quale sia la più conveniente e la più in regola in entrambi i casi. di Unificare o Non Unificare.
    Ci sarebbe poi forse il problema che il mutuo è unico per prima casa per entrambe le unità!
    Se una diventa seconda casa la Banca potrebbe non essere d’accordo?
    Se gentilmente mi può delucidare un pò le sarei molto grato.
    In Attesa di una sua cortese risposta porgo distinti saluti. Grazie in Anticipo.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Dicembre 2020 17:52

      L’unica soluzione è autodenunciare il mancato accorpamento, andando così incontro a sanzioni ridotte.
      Fare una fusione solo “fittizia” si configurerebbe come un abuso edilizio.
      Per il mutuo non so purtroppo darle un consiglio perchè non è materia di mia competenza.

  • Buon giorno,
    sto perfezionando l’acquisto di una casa singola che al momento della ristrutturazione fu accatastata in 2 unità immobiliari… ora la casa di 3 piani dispone di scala esterne per raggiungere il 1^ piano e scala interna che collega il 1 e 2 piano… il pian terreno è cmq comunicande da un ascensore… a questo punto vorrei sapere se esistono già i presupposti per la fusione (categoria casa a/2)
    grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Novembre 2020 17:53

      Il presupposto principale è una scala interna che colleghi tutti i piani.

  • Buongiorno, vorrei unire i miei due appartamenti adiacenti. Volendo unificare anche gli impianti termici installando una sola caldaia, vorrei sapere se è necessaaria una relazione energetica di un architetto (oltre alla cila per opere murarie) oppure se basta la dichiarazione di un impiantista.
    Grazie

    Rispondi
  • Buongiorno architetto. Io e mio marito stiamo comprando una casa indipendente. Siamo al punto di andare al notaio per il rogito. La casa e composta dalla abbitazione principale e di un rustico. Il problema e che al catasto risultano due case. In conseguenza ci e stato consigliato di fare l’atto di compravendita (usufuendo del bonus prima casa) specificando che entro un anno faremmo la fusione della seconda casa (che in teoria e un rustico non abitabile al momento). W giusto quello che mi e stato consigliato? In questo caso una volta che io faccio il rogito, poi vorrei fare dei lavori al rustico come mi devo muovere?
    Grazie e cordiali saluti.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Novembre 2020 19:08

      Il consiglio è giusto se effettivamente avete l’intenzione di unire i due appartamenti. Una volta acquistato, dovrete al più presto procedere ai lavori di completamento e contestuale accorpamento con l’altra casa.

    • Buongiorno Architetto , sto acquistando un appartamento adiacente al mio ho intenzione di fare la fusione abitativa inserendo una porta che collega i 2 appartamenti. Il primo appartamento è al 100% di mia proprietà, quello da acquistare diventerà al 50% con mia moglie . Potrò avere le agevolazioni sull’acquisto e successivamente sull’IMU se il nuovo appartamento è al 50% con mia moglie o intestato interamente al lei . Grazie anticipatamente.

    • arch. Carmen Granata
      30 Luglio 2021 19:33

      No.

  • Salve Architetto, sono proprietario al 50% con mia moglie di un trilocale sito in un palazzo condominiale per il quale abbiamo un mutuo cointestato e per il quale usufruiamo delle agevolazioni di prima casa. Al momento dell’acquisto (tre anni fa) abbiamo inoltre fatto delle ristrutturazioni e da 3 anni usufruiamo quindi delle detrazioni al 50%.
    Vorremmo acquistare il bilocale adiacente al nostro appartamento e quindi ci domandavamo se:
    1) è possibile richiedere un mutuo di acquisto per fusione (impegnandoci ad effettuare la fusione nel brevissimo tempo – aprendo una porta in una parete non portante)?
    2) è possibile effettuare la ristrutturazione atta alla fusione (che sia la semplice apertura della porta o una ristrutturazione più completa) sfruttando nuovamente le detrazioni al 50% o qualche altro tipo di detrazione fiscale?
    Grazie mille,
    Giuseppe

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Novembre 2020 19:38

      1) Sì
      2) Sì.

    • Grazie mille Architetto! Quindi, ipotizzando che anche per il 2021 siano ripetute le stesse agevolazioni fiscali (detrazione al 50% con massimale di 96k per ogni abitazione), potrei avere una detrazione totale pari a 192000 euro (cioè 96000 per 2 appartamenti) meno x_mila euro già portati in detrazione per gli interventi di ristrutturazione fatti 3 anni fa?

    • arch. Carmen Granata
      6 Novembre 2020 18:50

      No, questo è un nuovo intervento, per cui il tetto di spesa riparte da capo: non c’è bisogno di sottrarre le spese già detratte.

  • arch. Carmen Granata
    3 Novembre 2020 19:36

    La situazione è piuttosto complessa, perchè implica prima di tutto il frazionamento di C e poi che gli acquirenti abbiano acquistato ciascuno il proprio immobile con le agevolazioni prima casa.
    Vi consiglio di consultare un notaio.

    Rispondi
  • vincenzo bonanni
    20 Ottobre 2020 8:20

    stiamo per acquistare un immobile con giardino entrata indipendente, sotto l’immobile c’è un c6 che purtroppo l’attuale venditore vuole mantenere e che accede in maniera indipendente da un altro civico.
    Tale situazione può causare l’impossibilità al super bonus 110 nel caso volessimo istallare il fotovoltaico e pannelli solari?
    se si come possiamo cautelarci dato che dobbiamo perfezionare il compromesso d’acquisto? Grazie Vincenzo e Anna Maria

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Ottobre 2020 17:47

      Non pregiudica niente. Le ricordo però che il superbonus non si può avere mettendo solo fotovoltaico e pannelli solari.

    • Salve io dovrei acquistare due appartamenti uno affianco l’altro volevo sapere se si poteva fare tutto insieme fusione ed un unico passaggio alla stipula del mutuo e se mi fanno il mutuo in merito grazie

    • arch. Carmen Granata
      3 Novembre 2020 19:26

      @Giuliano: non ho ben capito la domanda… certamente può fare un unico mutuo per l’acquisto di due appartamenti, ma la fusione si deve poi fare urbanisticamente, con una pratica edilizia.

    • Allora le spiego io dovrei comprare lappartamento in cui vivo adesso pero si vende anche lappartamento di fianco volevo semplicemente sapere se era possibile stipulare un solo mutuo e poi comunque sapere se devo fare due passaggi quindi piu spese. e poi se all atto che compro posso gia fare la fusione nonostante nell altro appartamento ce ancora un altra persona. grazie

    • arch. Carmen Granata
      4 Novembre 2020 20:00

      @Giuliano: le ripeto il mutuo può essere unico, ma la fusione non è una cosa che si fa con un atto notarile! Deve rivolgersi a un architetto che predisponga una Cila o Scia e tutto il resto.
      Per la presenza di un inquilino non dovrebbero esserci problemi, purchè il proprietario sia lo stesso. Ma su questo può chiedere maggiori delucidazioni al notaio.

  • buonasera arch. sono proprietario di un terreno dove ci sono tre ruderi risalenti gli anni 40/50 posso unirli e chiedere un progetto! grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Ottobre 2020 19:36

      Deve affidare l’incarico a un architetto del posto che verificherà in base alla normativa locale cosa è possibile realizzare.

  • Lorenzo Marinangeli
    4 Ottobre 2020 16:31

    Buonasera Architetto, sono proprietario al 100% di un appartamento ubicato al primo piano e al 50% dell’appartamento al piano terra del medesimo edificio, l’altro 50% è di proprietà di mia moglie (in regime di divisione dei beni e per lei e per lei è prima casa). L”edificio in questione è di fatto una casa unifamilare collegata da una scala interna, dove andremo a vivere una volta terminati i lavori (ancora li dobbiamo iniziare!!) L’accesso all’appartemento al piano terra è esclusivo attarverso il giardino (che è graffato con l’appartamento al piano terra). L’accesso al primo piano può avvenire solamente attraverso la scala, per raggiungerla ovviamente si deve entrare nel nell’unità al piano terra; sebbene potenzialmente si potrebbe ricavare un accesso esclusivo costruendo una scala dal garage (mia proprietà al 100%) che si aprirebbe sulla terrazza (che è parte del mio appartamento al primo piano. Ora per sfruttare al meglio questi incentivi del superbonus come posso fare? Da quello che leggo il nostro edificio non è considerato condominio minimo, quindi credo che l’unica soluzione sia la fusione dei due appartamenti.. si può fare ? di fatto è un unica casa. Nel caso che ci fosse bisogno di far risultare i due appartementi intestati ad un unico proprietario, si potrebbe optare per una donazione invece di effettuare una compravendita? Invece potrei utilizzare il superbonus eco e sisma per il piano terra, e il vecchio Sisma Bonus (80-85%) per rifare il tetto relativamente all’unità al primo piano? ci saranno dei modi per non rimanere esclusi. Grazie Mille

    Rispondi
  • salve, ho due appartamenti cointestati con mia moglie. il primo acquistato da impresa quindi iva al 4×100. il secondo pago imu. vorrei acquistare un altro appartamento adiacente al primo, in pratica basta aprire una porta per renderli comunicanti cosi facendo li posso unificare. posso usufruire dell’agevolazione prima casa? o avendo gia un altro immobile non posso usufruirne? grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      30 Settembre 2020 17:39

      Secondo me sì, perchè la fusione viene fatta con il primo appartamento (agevolato).
      Le consiglio però di sentire un notaio per sicurezza.

  • Sandro Frigerio
    28 Settembre 2020 11:36

    Buon giorno, vorrei sottoporre un caso semplice da un lato, particolare dall’altro. Sono proprietario da decenni di due immobili (un trilocale e un monolocale parzialmente sovrapposti.
    Stanco di pagare Imu seconda casa (anche se in compravendita venne riconosciuta prima casa anche per il secondo), vorrei unificarli con fusione. L’Agenzia delle Entrate – Catasto mi respinge la richiesta dicendo che dovrei avere un collegamento diretto. Il fatto è che ho un figlio 30enne disabile totale (100%, assistenza 24 x 79 su carrozzella. Le scale quindi, con la carrozzella, non servono e non ci starebbero nemmeno (la sovrapposizione riguarda solo m 3,50 x 3 in piena camera da letto), un ascensore bloccherebbe il passaggio. L’ascensore condominiale é a 50 cm dalla porta. Che posso fare?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Settembre 2020 17:16

      Premetto anche in questo caso che il catasto è solo un passo successivo e una fusione va fatta con pratica al Comune…
      Detto ciò, gen.le sig. Frigerio due unità immobiliari che non abbiano un collegamento diretto non potranno mai essere considerate come unica unità solo per consentire a lei di non pagare l’Imu, abbia pazienza.

  • Alfredo Folla
    27 Settembre 2020 20:06

    Buongiorno,
    L’agenzia delle entrate ha recentemente risposto ad un interpello che poneva la questione della possibilità di fruire del superbonus 110% nel caso in cui un’unico immobile sia costituito ad esempio da due unità immobiliari accatastate separatamente, nel caso in cui le due unità siano dello stesso (o degli stessi) proprietario/i.
    Tralasciando tutta l’argomentazione, vengo alla mia domanda.
    Mi trovo proprio in questo caso, ossia una casa indipendente costituita da due unità immobiliari, entrambe intestate a me e mia moglie.
    Per aggirare il problema ci è stato consigliato di procedere ad una fusione catastale, possibile in quanto di fatto le due unità sono praticamente due piani della stessa casa, collegata da una casa interna, con unico impianto idrico, elettrico, etc.
    Immagino di dover aspettare, per via dei lavori (rifacimento tetto, cappotto termico, cordolo antisismico), la conferma da parte del catasto dell’avvenuta fusione e comunicazione dei nuovi dati catastali, è così?
    Quali potrebbero essere i tempi di risposta da parte del catasto dal momento in cui viene presentata la domanda?
    Grazie in anticipo per ogni informazione potrà darmi.
    Cordiali saluti.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Settembre 2020 16:56

      Le hanno dato un consiglio sbagliato. Il catasto ha solo fini fiscali. Per fondere effettivamente due abitazioni bisogna presentare una pratica al comune e solo dopo i lavori si provvede a fare la modifica catastale.

    • Alfredo Folla
      28 Settembre 2020 21:24

      Grazie oer la risposta.
      Quando dice “solo dopo i lavori si provvede a fare la modifica catastale, intende i lavori oggetto dell’agevolazione 110, ossia cordolo, tetto e cappotto?
      Ai fini del bonus non comanda quindi lo stato di fatto (due unità immobiliari) nel momento in cui vengono svolti i lavori?
      Chiedo perchè se i lavori a cui fa riferimento sono quelli per riunire le due case, non sono necessari in quanto si tratta già di fatto di casa singola.
      Grazie.

    • arch. Carmen Granata
      29 Settembre 2020 12:04

      Ci sono due possibilità: 1. la fusione risulta al comune, ma non è stato fatto l’aggiornamento catastale; 2. La fusione non risulta al comune.
      Nel primo caso basta effettivamente aggiornare il catasto.
      Nel senso caso, risulta invece un abuso che va prima regolarizzato con una pratica e poi si procede con il catasto.

    • Alfredo Folla
      30 Settembre 2020 20:19

      Grazie. Quindi i lavori si potranno iniziare solo dopo che la pratica al catasto, oppure nel secondo caso la regolarizzazione in comune e poi la modifica al catasto saranno effettive. E’ corretto? Se è così chiedevo quali sono normalmente i tempi perchè le modifiche siano recepite in Comune e al Catasto e quindi in sostanza quando potrebbero iniziare i lavori.
      Grazie ancora.

    • arch. Carmen Granata
      1 Ottobre 2020 19:08

      I tempi burocratici sono praticamente immediati. Deve solo dare al suo tecnico il tempo necessario per predisporre le pratiche.

  • Buongiorno Architetto, vorrei acquistare un’appartamento sopra la mia abitazione di proprietà, per unirle, il mutuo posso farlo come prima casa?

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto,
    vorrei acquistare una porzione di casa da un appartamento adiacente a quello della mia compagna. In questa maniera andremmo ad allargare l’appartamento già esistente.
    Vorrei chiedere un mutuo prima casa per questa operazione intestato a me.
    Per la sua esperienza, l’ipoteca a garanzia di questo mutuo verrebbe fissata solo sulla nuova porzione che andrei ad acquistare io o inficerebbe anche sull’appartamento di proprietà della mia compagna al quale dovrei annettere la nuova porzione?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Settembre 2020 19:41

      Riguarderebbe solo la porzione da acquistare che, fin quando non sarà annessa, farà storia a sè.

  • buongiorno architetto,
    sto valutando con mia moglie l’acquisto di una casa composta da 3 appartamenti distinti. L’accatastamento riporta un’unica particella ma 3 sub diversi. Visto che è presente una scala interna, per mantenere le agevolazioni prima casa, è possibile fonderle? Altrimenti si potrebbe procedere alla fusione di due appartamenti ora (acquisteremmo in separata sede) e la fusione poi con il terzo?
    grazie per il tempo dedicato.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Settembre 2020 13:55

      Può tranquillamente acquistarle tutte e tre con l’impegno alla fusione.

  • Buonasera Architetto,
    sto acquistando due appartamenti divisi in origine in due sub, con ingresso unico al pianerottolo (e quindi prima della vendita sto facendo accatastare anche l’ingresso comune come un altro sub). Mi sembra di aver capito che non ci sono problemi ad acquistare tutto come prima casa con l’impegno di unire i due appartamenti. Per quanto riguarda le agevolazioni sui lavori di ristrutturazione devono essere richieste separatamente per i due appartamenti (che ovviamente unirò con una CILA o SCIA a fine lavori) oppure posso fare una unica richiesta?
    Grazie mille

    Rispondi
  • buongiorno architetto, io e la mia compagna stiamo aquistando una casa indipendente da ristrutturare completamente con 2 unità immobiliari distinte e vorremmo cointestarle ad entrambi per avere le agevolazioni del mutuo come prima casa.
    il notaio ci ha suggerito di specificare nel’atto notarile che ci impegneremo entro 3 anni tramite pratica comunale alla fusione in un’unica soluzione di queste due unità.
    Le chiedo se in questo caso possiamo inziare i lavori di ristrutturazione subito ed usufruire dei bonus 110% con massimali per ogni singola unità in partenza oppure dovremmo attendere il termine della pratica si fusione delle 2 unità per poter usufruire di un solo massimale unico al 110%
    La ringrazio.
    Manolo

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Settembre 2020 9:53

      E’ necessario prima procedere alla fusione, altrimenti non ci sono i requisiti per il superbonus, essendo i due appartamenti cointestati.

    • La ringrazio architetto,
      infine un ultima cosa nel caso io e la mia compagna procediamo con 2 atti per rogitare le 2 unità distintamente una intestata alla mia compagna e l’altra a me in questo caso potremmo ottenere i due massimali x ecobonus distinti ognuno per il proprio appartamento quindi accedere a 2 cessioni di credito per finanziare i lavori nello stesso cantiere edilizio? questa configurazione cosa può comportare?

    • arch. Carmen Granata
      18 Settembre 2020 19:44

      Va bene, però poi ovviamente non le acquistate per fonderle, perchè nel caso invece le abitazioni dovrebbero essere cointestate.

  • Buonasera, le vorrei proporre il mio caso: Ho acquistato una casa adiacente sullo stesso piano terra la mia abitazione principale. Ho presentato regolare Scia per ristrutturazione e fusione delle due case. La casa Acquistata è dotata di un APE Classe G, mentre l’abitazione principale non ha un attestato APE.
    Ai fini del superbonus 110% come mi devo comportare per valutare il superamento di 2 classi energetiche? Grazie e cordiali saluti.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Settembre 2020 11:44

      L’APE andrà cmq rifatto. Si tratta di un APE convenzionale, che segue regole particolari.

  • Buonasera, la mia casa è una bifamiliare.
    Io sono proprietario di un’unità immobiliare al primo piano con accesso dal cortile mediante scala esterna.
    Ho acquistato l’altra unità immobiliare sita al piano terra.
    Attualmente sono proprietario di 2 immobili con cortile comune.
    1- Posso unire le due unità usufruendo del simabonus e dell’ecobonus 110%? (sia cappotto con infissi che sostituzione impianto di riscaldamento)
    2- visto che parto da due unità, mi raddoppiano i tetti di spesa del sismabonus e ecobonus 110%?

    Rispondi
  • Buonasera Architetto,
    ho un appartamento al PT ed un camera con bagno al PS1 con ingressi indipendenti da area comune a tutto il residence. Sono due unità distinte sia urbanisticamente che catastalmente. Preciso che il PS1 è stato condonato con cambio di destinazione da cantina a residenziale.
    Ora mi trovo a dover procedere con la fusione (urbanistica e catastale) senza opere edilizie, lasciando tutto allo stato di fatto. Questo perché gli acquirenti hanno necessità di acquistare con l’agevolazione prima casa, a mio parere richiesta legittima in quanto il PS1 è una camera con bagno e quindi risulta non autonoma.
    Secondo Lei è fattibile o devo obbligatoriamente realizzare una scala interna comunicante?
    Grazie

    Rispondi
  • Salve Architetto.
    Sono comproprietaria di due immobili siti al piano terra e confinanti tra loro (hanno un muro in comune): sono un locale commerciale (non riscaldato) e una civile abitazione.
    Vorrei cambiare la destinazione d’uso del locale commerciale in civile abitazione e poi fondere i due immobili per farli diventare un unico appartamento.
    Una volta accorpati posso usufruire delle agevolazioni al 110% per fare il cappotto termico e cambiare le finestre all’intero appartamento?
    Eventualmente, sempre usufruendo del super bonus 110, e sempre ottenute le autorizzazioni per accorpare casa e locale commerciale, posso sostituire l’impianto di riscaldamento esistente nella ex A2 e fare un impianto unico in tutto il “nuovo” appartamento?
    Spero posso rispondermi.
    La saluto cordialmente

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Agosto 2020 11:06

      Sì.

    • La ringrazio Architetto.
      Ora, mi scusi se insisto, ma la sua risposta mi ha quasi spiazzata.
      Quindi, se ho capito bene, una volta cambiata la destinazione e accorpati i due immobili io potrei, volendo, realizzare tutti i lavori previsti dal Superbonus (trainanti e trainati e perfino portare il riscaldamento nell’ex locale commerciale che n’era sprovvisto) e usufruire della detrazione al 110% sull’intera spesa?
      Mi scusi di nuovo.
      E ancora grazie.

    • arch. Carmen Granata
      27 Agosto 2020 18:49

      Dal punto di vista tecnico non ci sono motivi ostativi. Ho presupposto (mi corregga se sbaglio) che esiste un ingresso autonomo dalla strada, visto che uno dei due immobili è attualmente un negozio.

  • Alessandro Cerquaglia
    20 Agosto 2020 19:31

    Buona sera Architetto, volevo sapere entro quanto tempo bisogna realizzare la fusione di due immobili adiacenti per non perdere le agevolazioni prima casa (agevolazioni fiscali prima casa relative all’acquisto della seconda unità immobiliare).
    In pratica, il sottoscritto già proprietario di un immobile, ha acquistato il secondo immobile con le suddette agevolazioni prima casa impegnandosi a fonderle “nel più breve tempo possibile” (questa è la frase riportata nell’atto notarile.
    Grazie mille per la risposta.
    Alessandro

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Agosto 2020 18:22

      Trova la risposta nel paragrafo “Entro quanto tempo effettuare la fusione di immobili?”.

  • Buonasera architetto. Argomento: fusione fiscale di immobili. Conosco la circolare dell’Agenzia delle Entrate che a suo tempo ha riguardato la perdita dei requisiti di autonomia tra 2 immobili adiacenti. Ho due domande specifiche:
    1) è possibile l’unione fiscale anche per più di 2 immobili (rimanendo fermi, ovviamente, gli altri requisiti previsti)?
    2) Se io, soggetto A, sono proprietario di un immobile posso unirlo con un altro immobile adiacente (a seguito di perdita dei requisiti di autonomia) di cui è nudo proprietario mio figlio (soggetto B) e di cui io sono soltanto usufruttuario?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Agosto 2020 11:56

      1) no, la circolare 27/E/2016 parla solo di due unità immobiliari
      2) sì.

  • Buongiorno architetto e grazie per le tempestive e precise risposte. Sono proprietario, insieme a mia moglie, di una unità immobiliare al piano terra, mentre mia mamma è proprietaria di un’altra al primo piano. Vorrei demolire e ricostruire il tutto, unire le unità immobiliari e usufruire del sisma più ecobonus 110. Avrei due domande:
    1) Mi conferma che posso avere le detrazioni raddoppiate (sia per la mia unità che per quella di mamma), visto che “per l’individuazione del limite di spesa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori” (circ. Ag entr. 121 dell’11 maggio 98, citata anche nel parere Ag. entrate n, 62 del 2/2/2019, pag 9 punto 2)?
    2) Le unità possono fondersi pur rimanendo proprietari io (con mia moglie) e mia mamma?
    Grazie ancora e spero di essere riuscito a spiegare chiaramente il caso.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      6 Agosto 2020 10:17

      1) Sì
      2) Sì, dovreste diventare però tutti e tre comproprietari. Le consiglio però di chiedere conferma a un notaio.

  • Alessandro
    31 Luglio 2020 1:05

    Salve, devo presentare una scia condizionata per fusione di 2 abitazioni realizzate nel 1939, oltre alla cerchiatura realizzo: una parete divisoria in un ampio salone così ricavo una stanza da 9 mq e un corridoio/disimpegno, rinnovo i bagni con sanitari e piastrelle ma li lascio con le dimensioni originali… “di fatto non conforme alla normativa vigente per via delle dimensioni”. Ora la mia prima domanda, devo obbligatoriamente adeguare i bagni abbattendo le pareti per ampliarli? Così facendo perderei una camera che da 9 mq scenderebbe a 7 e un’altra che mi chiuderebbe l’unica porta finestra che porta in balcone. Seconda domanda, dopo aver presentato la scia al comune e aver ricevuto il protocollo successivamente allegato al progetto del G.C., quanto tempo deve passare per poter cominciare i lavori? Grazie anticipatamente.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      31 Luglio 2020 11:57

      Se non modifica i bagni, non è necessario adeguarli.
      Dopo il rilascio dell’autorizzazione del G. C. può iniziare subito i lavori.

  • Buona sera io avrei un quesito da risolvere sono proprietario di una casa nella quale vivo ed è composta da due appartamenti uno abitato da mia sorella e uno dove abito io il problema che a suo tempo quando dal notaio abbiamo fatto le parti non è stato diviso il terreno, allora cosa succede in seguito costruiamo due locali come ampliamento piano sopra appartenente a me e 2 locali sotto appartenenti a mia sorella la quale è usufruttuaria il comune mi manda da pagare l’imu sia a me che a mia sorella sebbene siamo proprietari di prima casa e all’ufficio dicono che devo pagare perchè non avendo separatp l’accuisto del terreno risultano locali in comune tra me e mia sorella come se fosse una seconda casa? è possibile questo? si può fare qualche cosa per evitare questo, cioè il pagamento imu sebbene i locali costruiti fanno parte dello stesso stabibe sia sotto che sopra chiedo gentilmente una risposta in merito grazie maurizio.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      30 Luglio 2020 10:52

      Il pagamento dell’Imu si calcola in base a come sono accatastate le abitazioni, non il terreno. Deve esserci qualche irregolarità da questo punto di vista.

  • Simone Garbo
    8 Luglio 2020 12:09

    Buon giorno,
    4 anni fa, insieme a mia moglie ho comprato due appartamenti come seconda casa. Siamo già proprietari di altri immobili. Ora vorrei ristrutturare i due appartamenti unendoli e per farlo dovrò presentare SCIA. Diventerà la casa in cui andremo ad abitare. Uno dei due sarà liberato con 4 mesi di distanza dall’altro. Per usufruire delle detrazioni per ristrutturazione 50% e 60%, fin da quest’anno trasferirò la mia residenza su uno dei subalterni che sarà libero a ottobre. Diventerà quindi la mia abitazione principale. Quindi inizieremmo i lavori in questo appartamento con il progetto di ristrutturazione completo dei lavori di fusione. Appena sarà liberato anche l’altro appartamento proseguiremo i lavori edili anche in questo app.to. Faremo fusione catastale alla fine dei lavori; dovremmo risultare automaticamente residenti nella nuova particella. In questo modo dovremmo avere diritto alle detrazioni, è corretto? Grazie per la disponibilità.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Luglio 2020 17:18

      Guardi che per avere le detrazioni non serve affatto il requisito di prima abitazione… Era stato inserito solo nell’ultimo superbonus 110% ma poi eliminato in fase di conversione.
      Le detrazioni 50% e 65% si possono avere su un numero indefinito di immobili e non è necessario abitarci.

  • Salve,
    ho appena acquistato insieme a mia moglie l’appartamento adiacente al mio, usufruendo delle agevolazioni per accorpamento come prima casa (aprirò una porta sul muro di confine). Vorrei un parere circa la gestione degli impianti (luce e gas): vorrei tenerli completamente separati, quindi tenere anche doppia caldaia… posso? E a livello dei contatori? È possibile tenere anche quelli separati, pagando doppia bolletta, o devo chiedere al gestore di alimentare i due impianti con unico contatore?
    Grazie!

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Luglio 2020 12:09

      Deve concordarlo con i gestori dei servizi, perchè alcuni potrebbero vietare l’uso del doppio contatore.

  • Buongiorno Architetto,
    sto valutando l’acquisto di un intero fabbricato composto da due unità immobiliari: un negozio al piano terra e un appartamento residenziale al piano primo. L’idea sarebbe quella di accorparli in un’unica UI e acquistare con le agevolazioni prima casa. Solo che attualmente le due unità hanno anche destinazioni d’uso differenti.
    Pensa che sia possibile in questo caso ricorrere alle agevolazioni per entrambe le unità? Con che procedura? Grazie!

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Luglio 2020 18:24

      Allo stato attuale, con la destinazione d’uso commerciale, non è possibile.

  • Buongiorno,
    sono proprietario di un immobile per il quale ho usufruito delle agevolazioni fiscali come prima casa, ora sono intenzionato ad acquistare l’unità immobiliare accanto alla mia per ampliare il mio alloggio e fonderlo in un’unica soluzione abitativa, domanda: posso procedere con la fusione e quindi usufruire delle agevolazioni previste come prima casa anche se gli immobili sono in due civici differenti?
    Il mio è sito al 14 e l’appartamento attiguo al mio al civico 16.
    Grazie,
    Buona Giornata

    Rispondi
  • Buongiorno,
    sono proprietario di una appartamento con box in condominio. Posseggo anche un secondo box attiguo al primo ma non registrato come pertinenza dell’appartamento. sarebbe possibile chiederne l’annessione? grazie

    Rispondi
  • Salve,
    una volta effettuata la fusione urbanistica e catastale, entro 12 mesi dall’acquisto di due unità immobiliari attigue, dopo aver usufruito dell’agevolazione prima casa per l’acquisizione di entrambe, quanto tempo deve trascorrere se si vuole eventualmente dividere nuovamente le due unità senza perdere il medesimo beneficio?
    Grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Giugno 2020 12:15

      Non è scritto da nessuna parte, per cui suppongo si possa estendere il criterio dei 5 anni di possesso previsti per non perdere le agevolazioni sulla prima casa.

  • Sono proprietaria insieme a mio marito di due appartamenti attigui, e uniti già da tempo tramite l’apertura di una porta. Mi chiedevo se potessi fondere gli immobili entrambi A2 anche se del primo appartamento sono proprietaria solo al 25% (mio marito acquistò da suo fratello la quota). Invece dell’altro siamo cointestatari al 50%.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Giugno 2020 9:33

      Per fare la fusione, le unità dovrebbero essere intestate allo stesso modo. Ma, per sicurezza, le consiglio di consultare un notaio.

    • Avendo acquistato un appartamento attiguo a quello in cui abitiamo circa un anno fa e solo ora abbiamo preso contatti con la ditta che unìfichera i due immobili facendo anche lavori di manutenzione, intanto devo pagare le tasse come seconda casa su quello acquistato per ultimo e fino a quando?

    • arch. Carmen Granata
      29 Giugno 2020 15:34

      Fino a quando non risulteranno catastalmente un’unica unità immobiliare.

  • Buongiorno, a novembre 2019 ho acquistato l’appartamento accanto alla mia prima casa. Nell’atto ho dichiarato che avrei fuso i due immobili ed ho quindi acquistato con i vantaggi prima casa.
    Ad aprile 2020 ho fuso catastalmente i due immobili in un unico immobile A2. Per quanto riguarda il 2019 il vecchio proprietario ha saldato l’IMU dovuta come seconda casa. Per il periodo gennaio-aprile devo pagare l’IMU in quanto seconda casa oppure avendo acquistato come prima casa l’IMU non è dovuta? grazie per il gentile riscontro. Saluti, Mauro

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Giugno 2020 17:40

      Non dovrebbe essere dovuto il tributo, ma non essendo competente in materia, le consiglio di interpellare un commercialista per sicurezza.

    • Ciao Mauro,
      io sono nella tua stessa situazione, comprato casa accanto alla mia prima casa con la promessa di unirli e quindi con i vantaggi fiscali. Adesso sto facendo i lavori di unione per poi procedere al termine dei lavori alla fusione catastale. Volevo chiederti come hai risolto per l’IMU nel periodo che va dall’acquisto fino al deposito al catasto del termine dei lavori?
      Grazie

  • Salve sono proprietaria di un appartamento al piano primo ubicato all’interno di un immobile che vede due abitazioni (tra le quali, appunto, la mia) al piano primo e due al piano terra. Una scala interna comune ai 4 proprietari consente di accedere ai piani scantinati (ove ci sono le cantine dei vari proprietari), al piano terra ed al primo piano. Sto comprando l’appartamento al piano terra, ubicato sotto a quello che ho già. Per avere le agevolazioni prima casa (e, quindi, unire i due appartamenti) posso considerare la scala (comune agli altri proprietari) che unisce i due appartamenti oppure devo creare fisicamente ex novo un’altra scala dall’interno dell’appartamento al piano terra che porta al secondo?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      1 Giugno 2020 12:31

      La seconda che ha detto.
      La scala deve essere utilizzabile solo da lei.

  • Buonasera Arch.,
    avrei una questione da sottoporle. Sono proprietario di una casa su due livelli, regolarmente condonata. Attualmente dal punto di vista catastale, i due livelli sono due unità immmobiliare distinte (suppongo a seguito di un errata dichiarazione al catasto) ma in realtà si tratta di un’unica unità con su un piano la zona giorno e l’altro la zona notte, collegate da scala interna (così come da permesso in sanatoria). Vorrei procedere con la fusione delle due unità, presentando una Cila per fusione senza opere e successivamente docfa all’AdE. Dopo la presentazione del docfa, è necessaria la fine lavori in Comune? Inoltre, non avendo eseguito alcuna opera mantenendo inalterate le condizioni di abitabilità/agibilità, devo richiedere nuovamente l’agibilità? La ringrazio anticipatamente

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Maggio 2020 17:59

      Ma se la fusione risulta già dal permesso in sanatoria, non vedo la necessità di presentare la Cila… Dovrà solo fare un aggiornamento catastale che all’epoca non è stato fatto.

    • La ringraziò per la risposta. Da una lettura approfondita degli atti in possesso è emerso ciò. È presente un permesso di costruire in sanatoria per l’intero edificio (pt. Laboratorio e 1 e 2 piano adibiti a civile abitazione, con planimetrie dello stato di fatto descritto in precedenza quindi di fatto un unica abitazione). Al catasto invece abbiamo 3 u.i. p.t. C/3, p1 A3 e p2 F/3(poiché la pratica di condono è stata iniziata nel 1985 quando il p2 non era ancora terminato e rilasciato il permesso nel 2004 ad opera conclusa). Anche in qeisto caso, la fusione dei due piani (p1 e p2) si deve fare tramite aggiornamento catastale sopprimendo i due sub per costituirne uno nuovo ricollegandosi al permesso in sanatoria del 2004?

    • arch. Carmen Granata
      8 Agosto 2020 19:05

      Beh, no… se il secondo piano non risultava ultimato, allora sì che ci vuole prima la Cila.

  • Francesco F.
    26 Maggio 2020 17:05

    Gentile Architetto Granata, le faccio i miei complimenti per la chiarezza dell’articolo e per le molte e articolate risposte.
    Abito insieme a mia moglie nella prima casa, posseduta al 50%. Vorremmo acquistare la casa attigua alla nostra, collegarla (col lavori che richiedono interventi strutturale per l’apertura di passaggi) e ristrutturarla parzialmente da un punto di vista del miglioramento efficienza energetica (installazione del cappotto esterno come già presente nella nostra abitazione, estensione del sistema di riscaldamento radiante con pompa di calore, coibentazione tetto…) e fonderla da un punto di vista catastale. Ci chiedevamo se nell’acquisto possiamo beneficiare di agevolazioni per la prima casa e se ritiene che questi interventi possano in un qualche modo ricadere nelle agevolazioni previste dal nuovo decreto rilancio (salvo analizzare i futuri decreti attuativi).
    La ringrazio e saluto
    Francesco

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Maggio 2020 11:54

      La ringrazio. Sicuramente potrete usufruire dell’agevolazione prima casa per l’acquisto.
      Per il superbonus credo non sia possibile, perchè immagino che l’appartamento sia ubicato in condominio e non ricade nelle tipologie previste. Potrà cmq beneficiare dei bonus “tradizionali”.

  • Nel mio caso, simile, ma non identico a molti altri. In casa bifamiliare cat. A3 posseggo il primo piano e vorrei acquisire il piano terra, della mia ex suocera. Una scala interna comune divide entrambi gli alloggi in zona notte e zona giorno (volendo potrebbero essere trasformati 4 mini alloggi). Posso acquisire l’altro alloggio come prima casa, senza fare lavori, ma considerando le porte d’accesso alle zone, come semplici porte interne dell’unico appartamento risultante su due piani? Diversamente non saprei quali lavori fare per considerarli uniti, la scala interna c’è già.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Maggio 2020 11:50

      Sì.

    • Nel mio caso (26/5/2020 h.14:23) il notaio mi mette in guardia della possibilità che cambi la classe dell’immobile, forse anche in A7, possibile?
      L’immobile unito diverrebbe di circa 260mq (16,5 vani al catasto) complessivi, di cui 4 bagni (uno per ciascuna zona dei due appartamenti). La casa è una porzione di vecchia cascina del 1800 totalmente ristrutturata.
      Devo fare qualche intervento per non correre il rischio di un eccessivo incremento di valore? Grazie.

    • arch. Carmen Granata
      11 Giugno 2020 11:43

      Con caratteristiche simili, c’è poco da fare.

    • Considerando che il notaio non era certo del rischio e mi ha chiesto di verificarlo con un professionista, in che senso c’è poco da fare?
      Non trovo le tabelle per verificare da me la classe dell’immobile risultante e tranquillizzarmi che da A3 passi al massimo in A2 e non oltre.
      Errata corrige: i vani non sarebbero 16.5, ma 15.5 (7+8.5, sarebbero meno, ma alcuni per l’ampiezza sono stati considerati superiori a 1). Grazie.

    • arch. Carmen Granata
      15 Giugno 2020 16:53

      “Verificarlo con un professionista” significa affidare a un architetto l’incarico di simulare la fusione catastale per verificare la categoria e pagargli un onorario per questo incarico.
      A ogni modo, finchè viene fuori un A2 o A7 si ha ancora diritto alle agevolazioni. E’ con l’A1 che si possono perdere.

    • La ringrazio per le preziose informazioni fornite a me e agli altri, dalle quali trarre maggiore serenità nell’affrontare l’acquisto. Colgo l’occasione per salutarla cordialmente.

    • arch. Carmen Granata
      16 Giugno 2020 9:43

      Grazie a lei.

  • Alessandro Ascani
    17 Maggio 2020 14:54

    Salve.
    Dovrei vendere un appartamento ed un magazzino pertinenza dello stesso appartamento.
    A suo tempo li ho acquistati con due rogiti separati.
    Posso procedere oggi ad un rogito unico per risparmiare?
    Grazie
    A.A.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Maggio 2020 10:10

      Certo. Lei con un rogito può vendere tutti gli immobili che vuole, però poi le spese e l’onorario del notaio saranno commisurati.

  • Buonasera, sono proprietario di un appartamento e con la mia convivente vorrei acquistare quello vicino al mio; è possibile eseguire la fusione se il primo appartamento è intestato a me e quello da fondere è cointestato? seconda domanda, possiamo mantenere gli impianti divisi per fonderlo, (anche catastalmente) oppure siamo obbligati a riunire tutto in un unico impianto?

    Rispondi
  • patrick madè
    13 Maggio 2020 9:23

    Buongiorno, siamo intenzionati all’acquisto di due appartamenti sovrapposti fra loro, due unità indipendenti, unite da una scala di servizio esterna. (il contesto è in una villa trifamiliare)
    Per far figurare come un unica unità immobiliare è indispensabile la scala interna?
    grazie mille.

    Rispondi
  • Buonasera,
    posso collegare il mio appartamento posto al piano primo, tramite realizzazione di una scala, con uno studio privato (A 10) posto al piano terra?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Maggio 2020 17:17

      No, le due unità immobiliari devono avere la stessa destinazione d’uso.

  • marco zanardi
    9 Maggio 2020 18:59

    Buongiorno, all’interno di una casa unifamiliare A/2 vi è una parte che era in passato adibita a studio medico e censita autonomamente come a/10. Da alcuni anni viene utilizzata come parte integrante dell’abitazione in quanto accessibile dall’interno come una normale stanza al piano terreno (ha anche un accesso esterno separato). In sede di successione è possibile chiedere l’applicazione dell’agevolazione prima casa quale abitazione contigua con l’impegno di unirla al resto dell’abitazione ed avere un’unica classificazione a/2?
    Grazie dell’attenzione

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Maggio 2020 11:54

      No, l’immobile dovrebbe avere già la destinazione d’uso abitativa.

  • Buongiorno
    ho letto il suo articolo ed è tutto molto chiaro, ho un dubbio:
    sto valutando l’acquisto di due appartamenti sovrapposti, per avere i benefici fiscali è sufficiente aprire una botola e poi montare la scala anche successivamente o devo ultimare i lavori entro tre anni?
    grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Maggio 2020 11:40

      Deve “realmente” unire i due immobili nel più breve tempo possibile, preferibilmente entro un anno.

  • Buonasera, abbiamo comprato una casa con 2 appartamenti separati (2 numeri civici) con la dichiarazione di fusione degli immobili ed un mutuo prima casa. Eravamo gia residenti di comune dove si trova la casa. Domanda: come siamo residenti di stesa comune per unificarla abbiamo il tempo di 3 anni? Per evitare arrivo dei sanzioni dall’Agenzia del Entrate? Nel atto di compra vendita era scritto prima possibile. Grazie in anticipo.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Aprile 2020 10:34

      Sì, è meglio farlo prima possibile, perchè i controlli dell’AdE potrebbero arrivare prima dei tre anni.

  • Pietro Ditrani
    15 Aprile 2020 16:44

    Salve Architetto, mia suocera è proprietaria di una abitazione su due livelli di circa 60 mtq. Il primo piano è accatastato come abitazione e il piano terra accatastato come magazzino. Si può unificare il tutto trasformando in prima casa ed in caso positivo il costo dell’operazione?

    Rispondi
  • Salve Architetto. Sono geometra e mi è stato chiesto circa la fusione fra una casa indipendente A2 di particella XXX (nessun subalterno) e un altro immobile YYY diviso in 3 subalterni, di cui solo 2 di proprietà del mio committente che in pratica ha tutta XXX, YYY/1 e YYY/2. YYY/1 è già accatastata come cantina. mentre YYY/2 andrebbe divisa in due, una parte da accorpare a XXX e un’altra da accorpare a YYY/1. Infatti un vano di YYY/2 ha obiettivamente le caratteristiche di cantina ed è separata solo da un tramezzo da YYY/1, gli altri vani invece sono facilmente unibili (anche se con opera strutturale) ad XXX. Tuttavia YYY/3 è di altro proprietario che non è minimamente coinvolto. Come posso operare? Devo creare la particella ZZZ con tre subalterni? Il proprietario di YYY/3 potrebbe fare storie?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Aprile 2020 10:07

      Se ho capito bene, per prima cosa deve procedere alla suddivisione del sub YYY/2, dunque sopprimerà il sub esistente e ne creerà due nuovi, chiamiamoli YYY/3 e YYY/4. Uno di questi due, supponiamo sia YYY/3, va accorpato a XXX che si trova però su un’altra particella.
      Per farlo, vanno soppressi i due sub e creato uno nuovo che andrà graffato a entrambe le particelle. L’altro proprietario non dovrebbe fare problemi, visto che la sua proprietà non viene toccata.
      Non sono esperta in materia di catasto come voi geometri, quindi spero di essere stata chiara. 🙂

  • Igor Milovanovic
    16 Marzo 2020 10:24

    Buongiorno,
    Posso unire due appartamenti solo a livello catastale e non toccare niente a livello tavolare?
    Facendo così posso comunque beneficare delle agevolazioni prima casa?
    Grazie per la disponibilità.
    Cordiali saluti,
    Igor

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      16 Marzo 2020 12:08

      Cosa intende per “livello tavolare”?

    • Igor Milovanovic
      16 Marzo 2020 15:10

      Salve,
      Non devo unire i due subalterni tavolarmente in caso di fusione? Essendo due appartamenti, ciascuno di questi al tavolare avrà un suo subalterno. Posso non toccare niente al tavolare e fare la fusione solo catastalmente?
      Presumo che la pratica tavolare sia abbastanza costosa dato che si dovrà procedere al calcolo dei millesimi visto che le unità non sono più due ma una. Io mi chiedevo se fosse possibile fare la fusione solo al catasto in modo tale da risultare in regola con l’Agenzie delle entrate. Al tavolare se fosse possibile, eviterei la fusione per motivi economici.
      Grazie!
      Saluti,
      Igor

    • arch. Carmen Granata
      17 Marzo 2020 9:55

      Mi scusi ma continuo a non capire cosa intende per “tavolare” (per me il sistema tavolare è una vecchia forma di catasto).
      Le posso dire che catastalmente per unire due sub questi si sopprimono e si crea un nuovo sub.
      Ovviamente la fusione non può essere solo catastale ma deve essere anche urbanistica (quindi pratica al comune).

    • arch. Carmen Granata
      18 Marzo 2020 17:10

      Gen.le sig. Milovanovic,
      mi sono informata e ho saputo che iIl sistema Tavolare (o Libro Fondiario) è un sistema di accertamento della proprietà di origine austro-ungarica ancora attivo in regioni come Trentino Alto Adige e Friuli (io opero in Campania e quindi non mi era noto). Dalle mie informazioni è possibile fare la fusione solo al catasto, ma le consiglio di rivolgersi a un tecnico del posto, per avere risposte certe.

  • salve sto comprando 2 appartamenti con la dichiarazione di fusione degli immobili ed un mutuo prima casa, qualora non procedessi alla fusione posso mantenere il mutuo prima casa per 1 appartamento e l’agevolazioni prima casa per 1 oppure perdo tutte le agevolazioni per entrambi

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Marzo 2020 9:48

      Può conservare le agevolazioni per un appartamento, ma dovrà comunque pagare le sanzioni previste.

    • Buongiorno,
      posso sapere con che banca è riuscito ad ottenere un mutuo per due unità separate?
      Grazie mille in anticipo.

  • Buongiorno, vorrei acquistare l’appartamento adiacente al mio ma appartenente ad un civico diverso per unirli. Saprebbe dirmi cosa comporta acquistare un appartamento di un civico diverso a livello amministrativo? Devo poi mantenere entrambi gli interni e quindi le amministrazioni separate o posso unirli ed eliminare un interno rimanendo solo in un civico? A livello di amministrazione i 2 civici sono gestiti insieme con stesso amministratore stesse riunioni di condominio e la somma dei millesimi di entrambi i civici da 1000, però sono 2 diversi in termini di ascensore, scale ecc ecc. cosa mi conviene fare?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Febbraio 2020 15:33

      Il problema non sono due civici diversi, ma se gli appartamenti fanno parte di due particelle catastali diverse e di due fabbricati diversi.

  • Mangia Sergio
    25 Febbraio 2020 10:27

    La moglie vorrebbe chiedere l’agevolazione ai fini della successione. La casa è unita all’interno ma a catasto risultano due subalterni distinti. Qualche anno fa era stata presentata la pratica catastale per unire, di fatto, i due piani. Infatti così risulta dalle visure.
    Grazie e mi scusi per l’imprecisione della precedente richiesta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Febbraio 2020 12:50

      Guardi è un quesito di carattere prettamente fiscale, per cui la invito a rivolgersi a un esperto, non vorrei darle una risposta sbagliata.

  • Mangia Sergio
    20 Febbraio 2020 14:26

    Buongiorno, espongo il mio caso. Casa su due piani con subalterni diversi ma unita di fatto ai fini fiscali. Le due unità immobiliari non possono essere accorpate catastalmente perché l’una di proprietà della moglie e l’altra del marito. Il marito è deceduto. Può la moglie chiedere l’agevolazione “prima casa” avendo la proprietà di uno dei due piani, piani che sono catastalmente distinti ma fiscalmente uniti? L’altro erede è un figlio che abita all’estero.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Febbraio 2020 15:59

      Mi scusi ma non ho capito per cosa la signora vuole richiedere l’agevolazione.

  • Buona sera,
    Mi chiedevo se è possibile la fusione dei 2 appartamenti sullo stesso pianerottolo anche senza nessuna opera tenendo il tutto così come è cioè due ingressi separati.
    Se si quindi si può evitare di comunicare al Comune con la cila?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Febbraio 2020 12:40

      Gli appartamenti possono mantenere tranquillamente due ingressi, ma le opere devono essere fatte per forza per unirli “fisicamente”.
      Cmq, la pratica al Comune e il successivo riaccatastamento sono indispensabili, altrimenti si incorre in abuso edilizio.

  • non mi sono spiegata bene.
    Praticamente ho due appartamenti in un fabbricato che è una villetta singola.
    Nel 1970 questa villetta nasceva come unica abitazione senza scale.
    Il piano di sotto (piano terra) ha l’entrata indipendente a piano terra, E il piano di sopra(primo piano) si accede da scala esterna.
    Nel 1990 è stata separata e la villetta è stata divisa in due appartamenti (anche se il piano terra non aveva l’attezza per l’agibilità) dice il mio geometra che in quegli anni accettavano di tutto!
    Adesso dunque sono due immobili ma il piano terra vorrei riportarlo a pertinenza del primo piano, visto che nascevano come 1 sola abitazione ed è stata concessa erroneamente la divisione in due fabbricati.
    mi chiedo se è possibile non fare le scale,
    Accatastate l’immobile come villino A7 e il piano terra locali di sgombero o pertinenze

    Rispondi
  • Salve, ho due appartamenti che vorrei unificare, quello sotto però ha un altezza di 2,55m posso richiedere l unificazione senza fare le scale? Ma accatastate i locali del piano terra come locali di sgombro?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Febbraio 2020 15:40

      Per unire due appartamenti le scale sono indispensabili (altrimenti come va da un piano all’altro???).
      Cmq se il locale al piano terra non ha caratteristiche di agibilità e vuole farne un locale di sgombero, basta accatastarlo come pertinenza dell’abitazione (C2).

  • Salve
    vorrei comprare una soffitta di 3 m³ che attualmente risulta essere nella visura catastale dell’appartamento del portiere in comproprita di tutti condomini. la rendita catastale è pari a quella dell’appartamento 325,37
    detto questo avrei bisogno di sapere:
    – se necessito di geometra e notaio
    – quanto potrebbe essere il costo della soffitta
    – e a spanne il costo dell’operazione.
    p.s. la soffitta andrebbe a far parte dell’appartamento di mia proprietà dempre nello stesso condominio (prima casa)
    grz e slt

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Febbraio 2020 19:21

      Di sicuro necessita di un notaio.
      Per il costo dell’operazione può chiedere a lui un preventivo.
      Per stimare il costo della soffitta, le consiglio di rivolgersi a un architetto del posto, oppure può chiedere a me un preventivo qui: http://www.guidaxcasa.it/contatti/

  • Buongiorno,
    sono proprietario di una villetta costruita su un terreno di ca. 700 mq. Ora, il proprietario di un terreno adiacente, di superficie analoga ed edificabile, avrebbe intenzione di venderlo. Nel caso di mia acquisizione, potrebbe poi essere considerato come pertinenza, quindi pagando un’imposta di registro come prima casa (2% invece di 9%) ed evitando poi di dover pagare l’IMU sullo stesso terreno acquisito? Inoltre, essendo la villetta di superficie lorda 187 mq, e il terreno risultante dall’accorpamento di ca. 1400 mq,, quindi maggiore di 6 volte la superficie dell’abitazione, non farebbe poi rientrare la stessa nella categoria abitazioni di lusso?
    Grazie
    Cordiali saluti

    Rispondi
  • Buongiorno,
    vorrei acquistare una casa costituita da 3 appartamenti (uno sopra l’altro) come prima casa.
    La mia intenzione era accorpare l’appartamento al piano terra e centrale e acquistare come prima casa, mentre l’appartamento mansardato come seconda casa. Per fare l’accorpamento catastale devo per forza fare una scala? o é sufficente una botola che può rimanere chiusa e all’occorrenza essere aperta con l’utilizzo di una scala mobile?
    Grazie per la consulenza

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Febbraio 2020 16:39

      La fusione deve essere “reale” e la prima casa deve essere “reale”. Lei abiterebbe in una casa dove per salire al piano superiore occorre passare attraverso una botola? 🙂
      Inoltre la fusione non deve essere solo catastale, ma anche urbanistica.

  • Buonasera sto per acquistare l’appartamento sopra al mio ed effettuare l’accorpamento. Volevo sapere se le agevolazioni prima casa vengono mantenute anche per il mutuo (imposta sostitutiva 0,25% ecc..) GRAZIE.

    Rispondi
  • Gentile Architetto,
    mi sono aggiudicata all’asta la casa in cui vivo da circa 20 anni con il mio convivente (storia lunga: fallimento del venditore dopo che avevamo già pagato una caparra pari a circa metà del valore della casa). Nella stessa tornata di aste il mio convivente si è aggiudicato l’appartamento attiguo, con l’intento di unificare i due appartamenti. Abbiamo fatto una delle due offerte a nome mio ed una a nome suo per il timore che se fossero state fatte a nome di un’unica persona, avremmo dovuto pagare le imposte come seconda casa sull’acquisto di una delle due case.
    1) Abbiamo sbagliato? Potevamo già fare le offerte all’asta a nome di uno solo di noi, dichiarando -non so come- l’intenzione di unificarle e pagando quindi imposte come prima casa?
    2) Possiamo adesso farle diventare un’unica unità immobiliare con un unico proprietario? Come? (Attualmente siamo ancora in attesa che il curatore ci comunichi come procedere, cioè non abbiamo ancora pagato e quindi la proprietà non è ancora stata trasferita da lui a noi).
    Grazie!!!

    Rispondi
  • Buonasera architetto,
    sto acquistando un’appartamento che però sul catasto è diviso in due, ovvero 2 appartamenti contigui che sono stati uniti da ormai più di 30 anni ma non è mai stata fatta l’unione dei due al catasto.
    Io vorrei acquistare questo appartamento con agevolazioni prima casa, mi chiedevo quali sono i requisiti per poter fare il commassamento e quali sono gli eventuali impedimenti. I due appartamentini sono entrambi categoria A3
    La ringrazio in anticipo

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Dicembre 2019 17:52

      Se lei deve acquistare, deve per prima cosa accertarsi che sia stata fatta la fusione a livello urbanistico, altrimenti siamo in presenza di un abuso edilizio. Sarebbe opportuno che chi vende provvedesse alla fusione da tutti i punti di vista (urbanistico e catastale), in modo che lei possa richiedere le agevolazioni senza nessun problema.

    • Come posso verificare che lo sia?
      Questo immobile da quando è stata fatta l’unificazione è poi stato comprato (nel 1988) dall’attuale proprietario e già allora erano due appartamenti separati ma solo catastalmente e tavolarmente. Quello che mi chiedo io è: è possibile che sia stata fatta una compravendita, quindi con tutti i controlli che ne conseguono ed è stato fatto passare una cosa del genere?

    • arch. Carmen Granata
      24 Dicembre 2019 10:34

      Certo, non è escluso. Per questo deve effettuare tutte le verifiche prima dell’acquisto, perchè poi la colpa “ricade” sempre sull’ultimo proprietario.
      Le consiglio la lettura di questo articolo:
      https://www.guidaxcasa.it/relazione-tecnica-di-compravendita-cose-e-quando-serve/

  • Ho acquistato due anni fa la casa contigua la mia, ma senza agevolazione prima casa.
    Oggi le due unità sono state accorpate e sono diventate l’abitazione principale.
    Esiste qualche legge che permette di avere il rimborso delle imposte versate?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Dicembre 2019 9:49

      Onestamente non ne sono al corrente. Dovrebbe informarsi presso il notaio che ha stipulato l’atto.

  • benedetta sala
    12 Dicembre 2019 19:57

    salve, dietro casa mia vendono un terreno, di proprietà del comune. Per accedere dovrei chiedere al vicino una servitù che lui mi accorderebbe tranquillamente. la mia casa col nuovo terreno diventano facilmente casa unica nonostante la servitù? il terreno è a 10 m.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Dicembre 2019 9:27

      La fusione può essere fatta tra due case contigue, non certo tra una casa e un terreno, tra l’altro non contiguo.

  • Francesco Loriga
    7 Dicembre 2019 9:57

    Salve architetto,
    sto acquistando due appartamenti contigui con l’intenzione di fonderli catastalmente. In uno dei due però è presente un affittuario con contratto in scadenza a settembre 2021, motivo per cui non potrò iniziare i lavori prima di quella data. Ritiene che potrei subire la revoca delle agevolazioni prima casa da parte dell’Agenzia delle Entrate?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Dicembre 2019 11:20

      Sì, penso che la cosa possa rappresentare un problema.

    • Hai tempo tre anni per la fusione. se vedi di non riuscire vai in agenzia e dichiari che rinunci agevolazione prima casa. paghi una penale del 30 per cento dell’imposta non corrisposta e gli interessi che sono 3,5 per cento. ma solo entro i 3 anni, poi la sanzione sarà il 100 per cento.

  • GIACOMO CARIOTI
    30 Novembre 2019 22:34

    buonasera Architetto, la mia 1^ casa è contigua alla 1^ casa di mio figlio: per unirle è sufficiente una porta su un tramezzo. Vorrei fare donazione, poi trasferire la mia residenza su altra mia abitazione in altro Comune. L’operazione gode delle agevolazioni 1^ casa? Per l’apertura della porta cosa occorre fare? aggiungo: l’accorpamento realizza una nuova unità catastale, complessivamente come 1^ casa di mio figlio? Grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      2 Dicembre 2019 18:15

      Se la casa in cui abita suo figlio ha i requisiti prima casa, anche l’accorpamento lo sarà, quindi per la donazione, potrà godere delle agevolazioni.

  • Buon giorno, un’ulteriore domanda.
    Se apro una Cila per spostare il muretto del bagno, poi utilizzarla per altre opere in maniera da ottenere le detrazioni, posso risiedere nello stabile? In pratica il lavoro che farei subito e il bagno per poi trasferirmi li, mantenere la cila aperta per poi in un secondo momento rifare pavimenti finestre radiatori e scaricare il 50 per cento dell’acquisto materiale e operai. grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Ottobre 2019 11:43

      Se la casa è priva di pavimenti, finestre e radiatori non può averci la residenza.

    • La casa e completa. Solo vecchia. E nella ristrutturazione piano piano sostituisco tutto nuovo. Apro la cila e rifaccio il bagno. Poi accumulo soldi e faccio il pavimento e così via.

    • arch. Carmen Granata
      25 Ottobre 2019 12:15

      In questo caso non dovrebbero esserci problemi.

  • Salve Architetto,
    Ho una situazione simile a quella di Fabio (17 Ottobre 2019 in 21:02) ma con oggetto nuove unità immobiliari da fondere a posteriori del rogito, stesso comune.
    Domanda: Ma non è applicabile la regola di vendere la casa su cui ho già usufruito delle agevolazioni prima casa entro un anno dall’acquisto?
    Grazie 1000
    Mario

    Rispondi
  • Buon giorno, ho una confusione enorme, ho chiamato tre professionisti per la fusione di due appartamenti senza bisogno di opere, ma i pareri sono diversi, l’ultimo mi dice che devo fare la scia, per non parlare dei prezzi variano anche di mille euro. Dicono che poi devo certificare gli impianti elettrici e idraulici in quanto decade l’abitabilità e agibilità, in quanto l’immobile e ante 67.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Ottobre 2019 12:11

      Se la fusione è senza opere, non ci sono opere strutturali, ergo non serve la Scia ma basta una Cila.
      Per l’agibilità le hanno detto giusto.

  • Egregio Architetto
    avendo usufruito delle agevolazioni acquisto prima casa solo per gli atti notarili nessun mutuo… in caso dia accorpamento di due unità immobiliari adiacenti posso usufruire di qualche agevolazione se rientranti nei beni NON di lusso? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Ottobre 2019 10:28

      Se ha già usufruito delle agevolazioni, può usufruirne solo se accorpa un’altra unità a quella già acquistata. Se invece sta parlando di due nuove unità immobiliari, no.

  • Buongiorno,
    ho unito fiscalmente due appartamenti 1 apparteneva a mio marito e l’altro a me, di fatto erano già uniti ma l’anno scorso abbiamo provveduto all’unione fiscale. Fino ad allora pagavamo l’imu singolarmente come prima casa, quest’anno ci sono arrivati gli arretrati da pagare perchè una casa andava pagata come seconda casa. si può fare qualcosa per evitare questa sanzione. Grazie

    Rispondi
  • Buongiorno,
    sono in procinto di acquistare una casa indipendente composta al piano terra da un locale commerciale C/, due appartamenti al primo piano A/3 e un basso fabbricato nel cortile A/3 quest’ultimo separato dal corpo principale della casa.
    Il progetto è di realizzare una soluzione unifamiliare chiedendo anche il cambio di destinazione d’uso del locale commerciale.
    Mentre per la fusione dei due appartamenti non ci sono problemi, volevo sapere se è possibile acquistare il basso fabbricato con le agevolazioni prima casa con l’intento di realizzare un collegamento con il corpo principale e fare la fusione entro l’anno.
    Un’altra questione è legata alla superficie complessiva che raggiungerà l’immobile (circa 250 mq), può comportare un accatastamento in A/1? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Settembre 2019 16:50

      Il numero di immobili da accorpare non è una discriminante per avere le agevolazioni prima casa. Possono essere due come tre. Il problema è che l’immobile ottenuto non abbia caratteristiche di abitazione di lusso. E nel suo caso potrebbe averle.

  • Buongiorno, stiamo valutando l’acquisto di una casa singola, tutta da ristrutturare, attualmente con due numeri civici (piano terra e primo piano). I due piani sono collegati unicamente da scala esterna. Se non ho capito male posso usufruire delle agevolazioni prima casa dichiarando nell’atto notarile di acquisto la fusione delle due unità entro 12 mesi dalla data dello stesso (costruendo una scala di collegamento interna). Chiedo inoltre se tale acquisto comporti problemi nella richiesta di mutuo prima casa. Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Settembre 2019 11:19

      Sì, può usufruire delle agevolazioni come da lei compreso e non credo ci siano problemi per il mutuo.
      Mi perdoni però l’ignoranza: come è possibile che ci siano due civici per due piani?
      Di solito il civico viene attribuito in corrispondenza dell’ingresso stradale…

    • Non saprei dirle. L’ingresso pedonale è unico, ma il piano sotto risulta come civico 81 e quello sopra civico 83. Forse perchè appartenenti alla stessa famiglia, sotto abitava la figlia e sopra la madre.

  • Teresa bassoli
    19 Luglio 2019 18:02

    Salve, vorrei sapere se posso unire due numeri civici per smettere di pagare imu e relative tasse.
    Mi spiego, ho una casa composta da due appartamenti, uno sopra l’altro, di 200 metri totali su un terreno di 700 metri circa, le case hanno due numeri civici.
    Sono entrambe intestate a me, acquistate con soldi di una eredità dei miei genitori, quindi mi risulta una casa come residenza e una come seconda casa.
    Quindi vorrei sapere se posso unificare i numeri civici, l’ho acquistata 10 anni fa, e al momento dell’acquisto il mio geometra mi ha detto che non si poteva.
    Spero sia possibile, ora una casa è vuota, le figlie sono andate lontano, giù siamo io e mio marito e mi costa solo di imu 910 euro all’anno.
    Graie mille.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Luglio 2019 15:27

      Mia cara signora, a tanti piacerebbe “smettere di pagare imu e relative tasse”.
      Per farlo, nel suo caso c’è un solo modo: venda la casa o la doni a una delle figlie. Altrimenti la affitti, in modo da ricavarne qualcosa per alleggerire le spese.

  • Buongiorno Architetto,
    stiamo acquistando un appartamento che è allo stato di fatto già unito, ma è diviso catastalmente in due subalterni distinti in quanto una parte è accatastata come A/10 al marito e l’altra come A/2 alla moglie (era uno studio medico). Il venditore si curerebbe di cambiare la destinazione da A/10 ad A/2 prima del rogito e noi dovremmo in atto inserire la promessa di fusione per usufruire delle agevolazioni prima casa. Da quanto leggo è fattibile, senza opere murarie, ma credo sia necessaria lo stesso la SCIA, anche perchè vorremmo ristrutturare il bagno ed infissi. E’ corretto? Inoltre mi può dare un idea di quanto costerebbe la fusione catastale? La ringrazio in anticipo
    Cordiali saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Luglio 2019 16:33

      Per l’accorpamento urbanistico può bastare una Cila, se non ci sono opere strutturali. La fusione catastale potrebbe costare sui 500 – 700 euro.

  • Architetto buongiorno, ho acquistato dai miei suoceri un immobile in fase di ristrutturazione, preciso che ho acquistato sia l’immobile che stava ristrutturando sia le somme già versate all’impresa per la parte ristrutturata alla data dell’acquisto il tutto è avvenuto nel maggio/giugno 2012 le detrazioni fiscali chi le recupera? Se spettano a me come faccio a richiederle e farle togliere a mio suocero? Nella speranza di essere stato abbastanza chiaro distinti saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Luglio 2019 12:40

      Le detrazioni passano automaticamente a chi acquista. Il problema è che non può richiederle tutte adesso, ha praticamente perso 7 anni di detrazioni.

    • In questi sette anni le detrazioni le ha avute mio suocero ma, non tutte perché è incapiente e quindi recupera a solo a capienza in terzo praticamente. Come posso risolvere?

    • arch. Carmen Granata
      8 Luglio 2019 17:01

      Se non avete specificato niente in merito nell’atto di trasferimento, le detrazioni toccavano a lei. Se suo suocero ha continuato a usufruirne è stato commesso un errore. Non so se è possibile rimediare, ma per questo dovreste rivolgervi a un fiscalista.

  • Silvia Vecchiato
    1 Luglio 2019 17:55

    Buonasera, io e mio marito abbiamo acquistato l’appartamento dei miei suoceri dopo la loro morte per unificarli. Abbiamo effettuato un mutuo per l’acquisto dello stesso e per la ristrutturazione. Siamo in possesso di tutti i permessi per costruire. Ora ci dicono che per poter scaricare gli interessi passivi dell’acquisto oltre ad avere effettuato l’unificazione dobbiamo avere la residenza entro 12 mesi dall’acquisto (scade il 26/07/19). Noi abbiamo la residenza per quanto riguarda l’appartamento sopra. Vorrei sapere se è possibile comunque scaricare gli interessi visto che i lavori di ristrutturazione termineranno verso la fine di agosto o se c’è modo di avere una dilazione dei termini. Grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      2 Luglio 2019 10:23

      Veramente dalla guida dell’AdE risulta che l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione.

    • Silvia Vecchiato
      2 Luglio 2019 10:35

      La ringrazio ora parlerò con il commercialista e spero di risolvere tutto. Grazie.

  • Maria elena Piredda
    13 Giugno 2019 19:19

    Buonasera Architetto,
    Io e il mio compagno abbiamo trovato una villetta indipendente da acquistare, cime pra casa.
    La villetta è composta da due piani, uno sopra l’altro, accatastati con lo stesso numero e la stessa particella, ma divisi in subalterno 1 appartenente a madre e due figli, ricevuta per successione dalla morte del marito, subalterno 2 acuistato da i due figli della signora.
    Gli istituti di credito a cui ci siamo rivolti non hanno accolto la nostra richiesta di mutuo, per via di questo fatto. Gentilmente le chiedo se ha una soluzione da proporci al riguardo.
    Saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Giugno 2019 10:33

      Due subalterni indicano due unità immobiliari diverse (per farle un esempio anche un condominio con 50 appartamenti ha lo stesso numero di particella).
      Detto ciò, non capisco però perchè la richiesta di mutuo non è stata accolta. Se è un mutuo particolare per prima casa, può essere dovuto proprio al fatto che le abitazioni sono due.

    • Maria elena Piredda
      15 Giugno 2019 12:11

      Stiamo chiedendo un mutuo acquisto prima casa, non si può fare in questa caso?

    • arch. Carmen Granata
      17 Giugno 2019 11:52

      Si può fare per uno solo dei due appartamenti, oppure se vi impegnate a fonderli in una sola unità.

  • Buongiorno,
    sono proprietario di una villetta (prima casa) con relativo giardino su un lotto complessivo di 700 mq. Di recente ho acquisito all’asta un lotto adiacente con all’interno un’altra villetta, ma questa è tutta da ristrutturare e quasi non abitabile.
    E’ possibile accorpare i due lotti e usufruire delle agevolazioni prima casa anche se le villette non sono adiacenti, ma lo sono solo i due relativi lotti?
    Grazie

    Rispondi
  • Buon giorno Architetto,
    Sono proprietario di un immobile costituito da n° 2 fondi commerciali indipendenti accatastati C/1 al p. t. e da n° 2 appartamenti per c.a. indipendenti accatastati A/4 al 1° e 2° piano entrambi abitati fino al 2016 con relative utenze.
    Poiché la ristrutturazione dell’intero immobile, con la realizzazione dei relativi impianti, è stata eseguita nel 1972 gradirei sapere se nel caso di vendita singola di ogni u.i. devo mettere a norma gli impianti secondo le normative vigenti.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Maggio 2019 12:36

      Dovrebbe farlo, per consegnare immobili dotati di agibilità. Tuttavia, potrebbe anche accordarsi diversamente con gli acquirenti, in considerazione del fatto che questi dovrebbero molto probablmente procedere a una ristrutturazione.

  • Buongiorno Architetto
    sono proprietaria di un appartamento (acquistato anni fa come seconda casa) confinante con un’altra unità. La mia intenzione sarebbe quella di acquistare l’unità accanto e, attraverso l’apertura di un foro sul muro di separazione, fondere le due unità. Nell’acquisto della nuova unità posso usufruire delle agevolazioni prima casa?
    Grazie buona giornata

    Rispondi
  • Buongiorno,
    dovrei acquistare un immobile costituito attualmente da due unità abitative differenti (piano terra e primo piano) non collegate dall’interno ma solo da una scala esterna. Si tratta di un edifico indipendente.
    Nel momento in cui acquistassi l’immobile come unica prima casa dovrei necessariamente eseguire i lavori per collegare le due unità con una scala interna?
    mille grazie

    Rispondi
  • Un appartamento è stato diviso in due unità immobiliari distinte e date in locazione a due soggetti diversi.
    Se uno dei due affittuari volesse acquistare le due unità con lo scopo di riaccorparle, può farlo come abitazione principale, vista la presenza dell’altro inquilino al quale rimane un contratto residuo di 3 anni? Il fatto di inviare la disdetta del contratto di locazione può essere sufficiente come giustificazione per i ritardo della fusione con l’AE o c’è un modo diverso per fondere i due appartamenti nonostante la presenza dell’inquilino? grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Aprile 2019 17:57

      Nell’agevolazione non è contemplata questa fattispecie. L’agevolazione prima casa è concessa unicamente nel caso in cui l’abitazione debba essere utilizzata a questo scopo in un termine breve. Il fatto che ci sia una locazione e quindi un reddito da essa derivante fa sì che non si possa estendere a questo caso.

  • Salve Arch. Granata, le pongo il seguente quesito: Proprietario di appartamento al secondo piano e nudo proprietario di mansarda abitabile cat. A2, collegati da scala interna. Oggi la mamma, usufruttuaria della mansarda è deceduta per cui dovrei fare la riunione di usufrutto e sarebbe mia intenzione riunificare anche le rendite catastali delle due unità per poter beneficiare delle agevolazioni sia fiscali (IRPEF) sia comunali (IMU e TASI). La domanda è: conviene unificare sotto un’unica rendita catastale A2 le due unità oppure esiste un’altra opzione, come per esempio richiedere al Catasto solamente una sorta di riunione dei due immobili solo ai fini fiscali?
    Grazie anticipatamente.
    2. E unificandole è conveniente

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Marzo 2019 17:32

      La fusione deve essere anche urbanistica. La convenienza dipende anche dalla grandezza degli immobili.

  • Gasparri Simone
    21 Marzo 2019 12:17

    Buongiorno, le propongo questo caso: ho un appartamento con garage comunicante all’appartamento tramite scale. Voglio acquistare l’appartamento accanto a sua volta comunicante con il proprio garage tramite scale. E’ possibile fonderli tramite apertura nei garage? Il motivo c’è. Essendo case a schiera in discesa, i garage sono allo stesso livello, aprire una porta tra gli appartamenti distruggerebbe il vantaggio della fusione.
    Grazie mille.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Marzo 2019 12:29

      Se il garage fa parte dell’unità immobiliare e non è un sub a se stante, è possibile.

    • Gasparri Simone
      21 Marzo 2019 14:58

      I Garage sono 2 unità immobiliari autonome in categoria C6 anche se collegati. Il motivo non lo so.
      Quindi non è possibile in nessun modo per questo motivo?

    • arch. Carmen Granata
      21 Marzo 2019 15:52

      In questo modo si otterebbe la fusione dei garage ma non quella delle unità abitative.

  • Buonasera Architetto
    Sto per acquistare 2 immobili ma con rendita catastale separata preciso gli immobili sono circa di 21 mq ciascuno anno entrate separate una di fianco a l’altra ma già comunicanti, nota sono già proprietario di altri 3 immobili in comunione con mia moglie potrei sapere se la fusione la devo fare subito prima del rogito d’acquisto ho dopo e se ho benefici sui costi della fusione e sull’atto d’acquisto, costi che dovrei sostenere economici.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Marzo 2019 9:58

      La fusione può farla quando vuole, ma ovviamente non avrà alcuna agevolazione prima casa, visto che è proprietario di altri immobili.
      Le uniche agevolazioni che può richiedere sono le detrazioni Irpef per i lavori edilizi.

    • Grazie per la cellere risposta

  • Buon giorno Architetto,
    nel 1980 i miei genitori fecero una terrazza di 30 mq eliminando una parte del tetto dello stabile di ns. proprietà, dove tutt’ora abitiamo, con regolare concessione edilizia rilasciata dal Comune e successivamente nello stesso anno fecero una copertura alla terrazza usando le tradizionale travi di legno con sovrastanti pannelli sempre dello stesso materiale lasciando le aree laterali libere. Considerando che la struttura si può smontare completamente la mia domanda è se per realizzarla ci voleva il permesso del Comune con relativa documentazione.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Febbraio 2019 10:26

      Sì, a quei tempi ci voleva almeno un’autorizzazione edilizia.

  • Buongiorno Architetto,
    stiamo valutando di acquistare un appartamento attualmente locato e confinante con la nostra prima casa, al fine di fondere le due unità non appena l’inquilino lascerà libero l’immobile (entro 2 anni). Possiamo usufruire ugualmente delle agevolazioni prima casa? Cosa succederebbe se l’inquilino non liberasse l’appartamento entro i tempi previsti e si aprisse un contenzioso?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Febbraio 2019 12:24

      E’ auspicabile che la fusione avvenga entro un anno, altrimenti rischiate l’accertamento da parte del Fisco e le relative sanzioni.
      Sinceramente, con la presenza di un inquilino, io non rischierei e acquisterei senza agevolazioni.

  • Buonasera Architetto,
    sto per acquistare una vecchia casa su 2 piani composta da 2 appartamenti (1 per piano) di 140 mq l’uno e uniti da una scala, ma accatastati come 2 unità separate.
    Il mio intento è acquistare insieme a mia moglie la casa, procedere con demolizione e ricostruzione con la stessa cubatura, ma ottenere una superficie complessiva molto inferiore lasciando la zona giorno a tutta altezza e ricavare anche un grande portico all’interno di quella cubatura, arrivando ad avere una nuova abitazione di circa 190 mq complessivi accatastati come unica abitazione.
    Attualmente sono unico proprietario di un’altra abitazione (prima casa) che andrei a vendere al massimo nell’arco di un anno. Mia moglie non ha nessuna casa intestata.
    Se in fase di compravendita io e mia moglie dovessimo procedere all’unione catastale delle 2 unità ne risulterebbe una sola da circa 300mq e quindi di lusso.
    Se non dovessimo unirle, risulterebbe l’onere di averle come seconde case.
    Dal momento che il giorno dopo l’acquisto verrebbero demolite, cosa avrebbe più senso e vantaggio?
    Quale sarebbe la soluzione migliore\possibile per procedere?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      31 Gennaio 2019 16:03

      Ma la casa che già possiede l’ha acquistata con le agevolazioni prima casa? E se sì da quanto tempo?

    • Sì, con agevolazioni prima casa 9 anni fa.

    • arch. Carmen Granata
      1 Febbraio 2019 10:09

      In tal caso comunque non può più avere le agevolazioni per l’acquisto. Se acquista insieme a sua moglie, credo che lei possa usufruire del beneficio per il 50%. Trattandosi però di due immobili, sarà possibile solo per uno dei due.
      Per il futuro, visto che l’immobile diventerà unico, se non ricadrà in categoria A1, avrete l’esenzione dalle imposte municipali.

  • Buongiorno Architetto, sto acquistando una casa costruita nel 1960 su due piani non comunicanti divisa in due appartamenti, La stessa nasceva come unica abitazione, lasciata poi ai due eredi e come sopra detto così suddivisa. La mia domanda è, se posso riportarla catastalmente a quello che era lo stato precedente all’eredità, o se il piano terra posso renderlo pertinenza ossia cantina/taverna. Al fine di usufruire dei benefici per l’acquisto della prima casa.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Gennaio 2019 11:25

      La modifica non può essere solo catastale. Se vuole unire i due appartamenti deve farlo prima urbanisticamente e poi al catasto.
      Se invece vuole cambiare la destinazione d’uso del piano terra, consideri che poi in futuro potrebbe essere difficile riportarla ad abitazione.

  • Buongiorno, ho letto un pò di commenti ma non trovo la risposta ad un altro quesito.
    Tutto chiaro per agevolazioni e detrazioni. Ma per l’IMU?
    Abbiamo acquistato una casa bifamigliare da unire con scala intera (anche se ne realizzeremo un’altra con nuovo corpo aggiunto).
    Fra progetto, tecnici, ditte ecc, nonostante siamo partiti per tempo sono trascorsi circa 10 mesi fra l’atto di compravendita e l’inizio lavori.
    Ci vorranno altri mesi ora per completare, ma sicuramente staremo 18-20 mesi, quindi sotto i 3 anni.
    Attualmente risiediamo in uno dei due appartamenti della casa, e per l’altro appartamento risultante attualmente seconda casa, pago regolarmente l’IMU e la Tassa sui rifiuti con sconto per uso discontinuo, così come richiesto dalla società che riscuote la tasse nel nostro comune.
    La domanda è: L’IMU seconda casa per l’appartamento da commassare, è effettivamente dovuta o no? se si, fino a quando? Inizio lavori? fine lavori? commassamento catastale?
    Grazie mille per il riscontro.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Gennaio 2019 16:09

      L’Imu sulla seconda casa sarebbe dovuta fino a quando i due immobili non risultano fusi catastalmente. Essendo però attualmente oggetto di ristrutturazione è giusto fruire dello sconto per uso discontinuo come consente il vostro comune.

  • MARIACHIARA PALUMBO
    4 Gennaio 2019 16:30

    Salve architetto,
    io e il mio compagno siamo proprietari di due immobili nello stesso stabile. IL mio è un A2 e il suo (che si trova sopra al mio) è un C2. La mia domanda è se possiamo fare in modo di aprire una scala e far diventare il suo C2 pertinenza del mio appartamento (per il quale ho usufruito delle agevolazioni prima casa).
    Se può dirmi l’iter da seguire.
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Gennaio 2019 19:52

      Per essere reso pertinenza un immobile deve avere la stessa proprietà. Quindi dovreste fare un atto dove vi concedete a vicenda la comproprietà dei rispettivi immobili.

  • Buongiorno Architetto,
    la fusione di due immobili contigui (nel mio caso l’altra parte di bifamiliare che ho intenzione di acquistare) prevede esclusivamente interventi interni (es. apertura varco o creazione porta interna tra una casa e l’altra…) o è da considerarsi fusione anche il solo abbattimento di un muretto esterno che separa i giardini delle due unità?
    Grazie mille.

    Rispondi
  • Buonasera, stavo pensando di fondere i due appartamenti contigui di mia proprietà per farne uno più grande e di effettuare la variazione catastale. Ma i miei immobili risiedono all’interno della zona rossa a rischio vulcanico e mi è stato riferito che se in futuro avessi la necessità di separare di nuovo gli immobili, questo mi sarà proibito. E’ proprio cosi?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Dicembre 2018 19:45

      Non conosco nel dettaglio cosa prevede la pianificazione per la zona rossa, ma le posso dire che questo divieto è presente in molti regolamenti anche per zone diciamo così “normali”. Quindi la trovo una cosa palusibile.

  • mi scusi architetto, sono lucia costagliola. Mi ha consigliato di chiudere la porta nel più breve tempo possibile. Ma la porta tra i due appartamenti era stata aperta per poter fruire anche sul secondo immobile dell’iva agevolata al 4%. Mi chiedevo quanto tempo deve intercorrere dal rogito x poter ritornare alla situazione originaria senza perdere le agevolazioni prima casa. grazie

    Rispondi
  • lucia costagliola
    4 Novembre 2018 15:13

    ho acquistato nel mese di giugno del 2013 con iva agevolata al 4% un appartamento contiguo a quello in cui abita mia figlia. Tale appartamento era stato acquistato l’anno precedente (2012) fruendo delle agevolazioni prima casa e concesso a mia figlia in comodato gratuito. Ho aperto una porta tra i due appartamenti, non ho mai avuto accertamenti dall’Agenzia delle Entrate. Ora vi chiedo se posso ripristinare i due appartamenti chiudendo la porta precedentemente aperta ritornando alla situazione originaria. La richiesta è motivata dalla necessità di lasciare in eredità un appartamento a ciascuno dei miei due figli. Grazie x il riscontro.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Novembre 2018 12:43

      Le consiglio di chiudere la porta prima possibile perchè potrebbe configurarsi una irregolarità urbanistica.

  • Grazie innanzitutto per l’interessante articolo. Ho appena sottoscritto un compromesso per l’appartamento adiacente al mio, con la volontà di fusione dopo il rogito che avverrà nel 2019. Potrei però avere necessità di attendere un tempo ad oggi non meglio definito prima di fare la pratica di fusione dopo il rogito. Nell’articolo dice chiaramente che è opportuno farlo entro un anno perché è il tempo dal rogito dopo il quale l’Agenzia delle Entrate può iniziare a fare verifiche, e se ho ben capto queste verifiche possono essere fatte entro tre anni, ovvero quattro totali dal rogito.
    Quello che vorrei approfondire è quali sono le sanzioni previste nel caso in cui alla verifica dell’agenzia delle entrate non sia stato fatta ancora la fusione. Sicuramente revoca delle agevolazioni fiscali in sede di rogito, poi immagino pagamento imposte come fosse seconda casa per il periodo intercorso (es. IMU). Ci sono sanzioni accessorie? Si viene obbligati a unire immediatamente oppure, avendo ormai perso le agevolazioni prima casa, si possono lasciare le unità divise, continuando a pagare sulla seconda le imposte da seconda casa?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Ottobre 2018 16:14

      In caso di decadenza delle agevolazioni è prevista una sanzione pari al 30% delle imposte dovute e il pagamento degli interessi di mora.
      Ovviamente in caso di controllo non c’è alcun obbligo a procedere alla fusione.

  • vorrei acquistare un appartamento contiguo a quello acquistato nel 2014 usufruendo delle agevolazioni prima casa e concesso in comodato d’uso gratuito a mia figlia. Procedendo alla fusione potrei fruire anche questa volta delle stesse agevolazioni. vorrei sapere se ho l’obbligo di andarci ad abitare e se posso fare l’operazione inversa separando i due immobili. in caso positivo, dopo quanto tempo dal rogito? Inoltre se ci andassi ad abitare dovrei fare nucleo familiare unico con mia figlia e mio nipote? Grazie x la risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Ottobre 2018 12:43

      Parliamoci chiaro: scopo dell’agevolazione è aiutare chi ha bisogno di acquistare una casa per ampliare la propria. Se unisce le due abitazioni, è chiaro che entrambe saranno una cosa sola e dovranno essere abitate dalle stesse persone. In alternativa, può concedere tutto in comodato a sua figlia come ha già fatto.

  • Linda Pallecchi
    26 Ottobre 2018 18:59

    Buonasera, mi permetto di interpellaraLa in merito ad una questione davvero ingarbugliata.
    Un possibile acquirente è interessato a comprare 2 appartamenti sovrastanti e farne una unica UI. Il problema è che l’appartamento al piano superiore è occupato con regolare contratto di affitto, che si libererà (speriamo) nel 2022. Siccome vogliono comprare con le agevolazioni prima casa vorrei sapere come fanno a conservare l’inquilino (che non può andare via per atto di un giudice) e delle due UI farne una sola?
    In merito al fatto che una UI deve avere una sola cucina, in questo caso, si presume, che non sarebbe possibile vista la preesistenza dell’affitto anche se gli acquirenti andrebbero a vivere nell’appartamento al piano inferiore. Avevano pensato di unire le due UI tramite una scala interna, in accordo con l’inquilina. Siccome ho trovato una legge che è possibile che due nuclei familiari possono abitare una unica UI abitativa, relativamente alla divisione delle tassa spazzatura, anche questa particolarità sottintenderebbe che si possono fondere i 2 appartamenti e lasciare le 2 cucine distinte.
    Quindi, vorrei sapere gentilmente, se è possibile:
    fare una unica abitativa
    rispettando il diritto dell’inquilino ad abitare i suoi spazi (comprensivi di cucina) e avere diritto alle agevolazioni prima casa.
    Che oltretutto con molta probabilità la “nuova” abitazione passerà da un A2 a un A7, ha giardino con piscina.
    Grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Ottobre 2018 12:40

      Non è possibile usufruire dell’agevolazione. Scopo di questa è quella di venire in possesso di un alloggio di cui fare la propria abitazione. Se l’acquirente è disponibile ad aspettare tre anni, vuol dire che non ha questa urgente necessità.

  • Enrico Alessandro
    17 Ottobre 2018 17:01

    Salve ho letto l’articolo e volevo porre una domanda. Io abito in un unico immobile dove una parte viene cosiderato SUB 1 ed un altra SUB 2. In SUB 2 io sono proprietario con mio padre mentre il SUB 1 sono proprietario di 4/6. In questo momento sto acquistando questi 2/6 di un altra signora. Vorrei far fare la donazione a mio padre a mio favore come SUB 2 mentre e poi fondere i due immobili che cmq rimane una singola unità immobiliare. Come devo procedere e quanto mi costa?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Ottobre 2018 19:01

      Se intende come deve procedere per la fusione, deve ovviamente rivolgersi a un architetto che le praparerà un preventivo e quindi saprà anche quanto costa.

  • Buona sera Architetto
    In merito alla sua risposta del 05.10.2018 le domande sono:
    1) ai tempi della licenza edilizia (1972) era necessario richiedere il certificato di abitabilità, oggi chiamato di agibilità, oppure esisteva in base alle disposizioni del D.P.R. 06 giugno 2001 n°380 il silenzio assenso del comune, per cui era sufficiente la sola licenza edilizia per poter vendere l’immobile una volta ristrutturato?
    2) Posso avvalermi dell’istituto del silenzio assenso, in base alle disposizioni di quel D.P.R., per non esibire (e quindi non fare causa costi molto alti) il certificato di agibilità richiestomi dal notaio?
    Grazie

    Rispondi
  • Pier Luigi
    5 Ottobre 2018 1:29

    Buon giorno Architetto
    Sono proprietario di un immobile ristrutturato nel 1972 con regolare licenza edilizia. Su consiglio del notaio la parte acquirente mi ha richiesto il Certificato di Agibilità, purtroppo non riesco a trovarlo e le ricerche in Comune hanno dato esito negativo. Desidererei un suo parere sulle disposizioni normative del D.P.R. 06 giugno 2001 n° 380 entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Ottobre 2018 10:03

      Il Testo Unico dell’Edilizia è entrato in vigore nel 2001 ma è stato modificato più volte negli anni. Le ultime modifiche risalgono solo allo scorso anno. Sarebbe pertanto opportuno che mi facesse una domanda più precisa in merito ai chiarimenti che desidera.

  • Francesca Daverio
    3 Ottobre 2018 22:30

    Buonasera architetto, abbiamo acquistato due unità immobiliari apprendo una scia per unirli in quanto abbiamo fatto scala interna.
    all’inizio avevamo messo in progetto un terzo bagno ma ora per questioni economiche vogliamo aspettare un annetto per farlo e lasciare sgombero il locale.
    Il geometra ha detto che bisognerebbe fare una variante in scia (500-700€)
    oppure si potrebbe lasciare aperta la scia finchè non verrà fatto il bagno.
    se dovessimo lasciarla aperta questo comporta che le due unità immobiliari rimangono separate, con la conseguenza che su una pagheremmo l’imu.
    entro quanto tempo dal rogito va fatta la fusione dei due appartamenti?
    grazie per l’attenzione

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Ottobre 2018 10:56

      Trova la risposta alla domanda nel paragrafo “Entro quanto tempo effettuare la fusione di immobili?”.
      In pratica, è consigliabile chiudere i lavori entro un anno. Può farlo e poi presentare una Cila quando dovrà realizzare il bagno.

  • Annalisa Di Ciommo
    26 Settembre 2018 14:39

    Buongiorno Architetto,
    Io abito in una casa di corte e attualmente pago un mutuo. Io e mio marito vorremmo comprare un piccolo appartamento (disabitato) accanto al nostro per farci un box e un’altra stanza da unire alla nostra attuale casa. La proprietaria vive in un altro immobile nella nostra stessa corte ed al catasto sono registrati insieme sia la casa dove vive lei che quella che vorremmo comprare noi.
    Volevo chiedere come dovremmo muoverci per risolvere il tutto.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Settembre 2018 10:43

      La proprietaria della stanza a cui siete interessati deve prima procedere a un frazionamento e poi vendere a voi.
      Per quanto riguarda invece l’appartamento da adibire a box, dovrete procedere a un cambio di destinaizone d’uso, per cui vi consiglio di informarvi se sia possibile prima di acquistare.

  • Buongiorno Architetto
    sono proprietaria di n° 2 appartamenti accatastati A/4 ricevuti in eredità da un mio zio. Ho fatto la regolare successione ma non riesco a trovare la documentazione necessaria per la vendita. Le ricerche in Comune hanno dato esito negativo mentre al catasto hanno le planimetrie ma che non corrispondono alle attuali conformazioni degli appartamenti. Come posso regolarizzare gli appartamenti per poter proseguire con la vendita.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Settembre 2018 12:29

      Deve rivolgersi a un architetto del posto che verifichi la situazione urbanistica e catastale degli immobili. Dove sono ubicati?

  • buonasera, io sarei interessato ad acquistare due immobili adiacenti. La mia preoccupazione risiede nel fatto che non sono accatastati insieme, ma entrambi lo sono separatamente (stesso proprietario). Dato l’articolo, per esempio, potrei acquistarli entrambi per poi unirli usufruendo delle agevolazioni come prima casa e inoltre di manutenzione straordinaria, quindi sarei coperto per un tetto massimo di 96000 ciascuna. Aspetto vostre delucidazioni.
    Grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Settembre 2018 10:29

      E’ normale che due appartamenti siano accatastati separatamente!
      In quanto alle agevolazioni, se legge bene l’articolo, il tetto massimo detraibile si considera in base al numero di unità immobiliari di partenza, quindi in questo caso 96.000 x 2.

    • Mi scusi inoltre vorrei capire una cosa, mi è capitato ieri di parlare con un geometra, riferiva che per accatastare l’immobile come singolo doveva farlo il proprietario, ma invece potrei acquistarli io singolarmente e accorparli usufruendo delle agevolazioni per lavori straordinari, giusto? Inoltre vorrei sapere quanto verrebbe a costare, si tratta di due immobili di 50 e 60 mq, la ringrazio in anticipo

    • arch. Carmen Granata
      25 Settembre 2018 12:28

      Certo che può acquistare lei e poi accorparli. Il fatto è che non basta fare l’accorpamento catastale, ma occorre anche una Cila o una Scia. Il costo per la sola pratica catastale potrebbe essere compreso tra i 300 e i 500 euro.

  • Vale anche per le Pertinenze?
    Ho intenzione di acquistare Con vincolo di fusione due box adiacenti Con obbligo di pertinenza prima casa.

    Rispondi
  • Buongiorno architetto, ho recentemente acquistato 2 appartamenti sullo stesso piano che poi ho fuso in un unico appartamento con ristrutturazione straordinaria beneficiando dei bonus fiscali oltre che delle agevolazioni prima casa. Questo unico appartamento ora vorremmo frazionarlo in modo che uno sia intestato al 100% a mia moglie e l’altro al 100% intestato a me. Quello intestato al sottoscritto lo vorrei vendere. Premetto che non sono ancora passati 5 anni dall’acquisto. Perderemo le agevolazioni prima casa su una delle 2 o posso riacquistarne un’altra entro un anno per non perdere nulla? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Settembre 2018 11:18

      Perderà le agevolazioni sull’intero acquisto, a meno che non acquisti un altro appartamento entro l’anno.

  • Gent.mo Architetto, sto facendo lavori di ristrutturazione straordinaria e di fusione (cui seguirà quella catastale) di due appartamenti. Chiedo se il limite per il bonus mobili è da considerarsi di 10000 euro o se può essere di 10000 x 2 tenendo conto delle due unità immobiliari di partenza (in tal caso discorso analogo al tetto complessivo della ristrutturazione di 96000 x 2). Grazie mille. Cordiali saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Settembre 2018 10:22

      A mio avviso l’interpretazione è corretta, anche se la circolare dell’AdE in cui si esprimeva il principio (risalente al 1998) faceva riferimento all’alora detrazione del 41%.

  • Buongiorno Architetto
    sono proprietario di uno stabile di due piani formato da n° 2 fondi accatastati C/1, n° 1 locale di sgombro accatastato C/2, n° 2 appartamenti accatastati A/4. Durante un trasloco ho perso tutta la documentazione relativa alla ristrutturazione dello stabile risalente al 1970. Ho fatto la ricerca in Comune per risalire a tutta la documentazione dello stabile ma all’archivio la pratica relativa all’immobile risulta irreperibile. Dato che è mia intenzione vendere per regolarizzare tutto l’immobile dal punto di vista urbanistico mi hanno consigliato di far eseguire i rilievi da un tecnico e di chiedere la sanatoria in Comune. Poiché mi hanno riferito che questa sanatoria ha un costo di qualche migliaia di euro, vorrei un suo parere su:
    Se posso agire diversamente.
    Se posso eventualmente sostituire la domanda in sanatoria con una mia dichiarazione firmata.
    Se le planimetrie del catasto possono essere presentate in Comune.
    Tengo a precisare che i due appartamenti fino al 2016 erano rispettivamente occupati dai miei genitori e da una coppia di vecchi zii mentre i due fondi sono rimasti affittati fino al 2013 e che i due appartamenti hanno subito delle modeste modifiche interne sempre rispettando le norme urbanistiche.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Settembre 2018 11:36

      Non ho capito una cosa: le hanno consigliato la sanatoria perchè non trova i documenti o perchè ci sono effettivamente delle irregolarità?
      Nel primo caso, sarebbe una sciocchezza, non è questa la soluzione.
      Nel secondo caso, la sanatoria è indispensabile, non si possono fare autocertificazioni e le planimetrie catastali non sono probatorie ai fini urbanistici.

  • buon giorno, chiedo gentilmente un informazione:
    siamo in procinto di acquistare la ns prima casa e un semplice appartamento su due piani e fin qui tutto ok, al piano terra interno all’abitazione ce una porta che “porta” in un locale di circa 20 mq che è adibito a negozio (in disuso), il proprietario prima dell’atto procedera a declassare il locale ad uso abitazione, premetto che il locale essendo un ex negozio ha inoltre un ingresso indipendente, l’agenzia mi parlava che una volta declassato mi bastera effetuare una “fusione” anche dopo l’atto e possibile? questa fusione a che spese/permessi mi manda in contro?
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Agosto 2018 21:56

      Come può leggere da questo articolo la fusione è possibile anche dopo l’atto. Le spese a cui va incontro sono quelle per una pratica di manutenzione straordinaria. Trova qui tutte le indicazioni: https://www.guidaxcasa.it/quanto-costa-una-pratica-edilizia/

    • Salve, ho acquistato casa con agevolazione fiscale prima casa al 2%.
      Questa casa e una villetta singola con piano terra e primo piano, prima dell’atto dal notaio i vecchi proprietari hanno provveduto a fare una fusione del piano terra con il primo piano Perchè erano accatastati come 2 unità abitative.
      Dunque abbiamo fatto l’atto dal notaio come se fosse un immobile,
      Dopo 1 anno sono venuti a fare un sopralluogo e hanno provveduto a separare d’ufficio i due immobili e chiedendoci la differenza della tassa non più agevolata sulla seconda casa ovvero su i 9mila euro.
      Premetto che i vecchi proprietari non avevano previsto le scale e quando sono venuti per fare il sopralluogo le scale non c’erano ecco Perchè hanno provveduto a fare questa sanzione, però la nostra intenzione era quella di farle le scale e avendo sempre la scia aperta visto che dura 3 anni, ci siamo opposti e siamo andati in causa, il giudice di primo grado ha dato ragione a noi, adesso l agenzia delle entrate ha chiesto l appello il secondo grado.
      La mia domanda è lei come vede questa situazione? Vinceremo contro l agenzia delle entrate?
      Le do altri dati: in questo momento quando manca 3 mesi alla fine della scia stiamo ultimando la realizzazione di queste scale, dnq penso che entro i 3 anni il nostro tecnico dichiari la fine lavori e faccia il nuovo aggiornamento catastale riportando l immobile a una abitazione con scale incluse!
      Il piano terra in oltre non ha un altezza idonea all abitabilità e non ha altre caratteristiche idonee per l abitabilità ecco Perchè il geometra dei vecchi proprietari non pensavano che ci posse bisogno delle scale.
      Grazie della futura risposta

    • arch. Carmen Granata
      11 Febbraio 2020 11:26

      La questione è complessa da districare in poche righe. Dovrebbe richiedere qui una consulenza personalizzata: http://www.guidaxcasa.it/contatti/

  • buonasera Architetto
    le sottopongo il seguente problema:
    nel 2014 da un fallimentoè stato acquistato quanto segue:
    -in febbraio appartamento A al 1° piano R.C. 227 + garage R.C. 36 con agevolazioni 1.a casa e con mutuo ipotecario
    -in luglio appartamento B al 2° piano R.C.207 senza agevolazioni
    ambedue gli appartamenti erano senza luce gas e acqua.
    Nel 2014 appartamento A ristrutturato e abitato beneficiando dei bonus opere edilizie 50% per 47.000 € – mobili per 10.000 €- risparmio energetico 65% per 7.878 €.
    oggi nel 2018 sto provvedendo alla fusione dei due appartamenti tramite la costruzione di una scala interna e alla ristrutturazione del 2° appartamento.
    -con la fusione dei due appartamenti si può perdere il diritto ai benefici di A e l’Agenzia Entrate potrebbe richiedere quanto già recuperato negli anni dal 2014 al 2017?
    – per questi lavori posso ancora beneficiare delle detrazioni del 50% per le opere edilizie e del 65% per l’impianto di riscaldamento di B e per che importo.
    -queste spese possono essere fatte dal mio coniuge anche se la DIA è intestata a me come del resto i due appartamenti?.
    Grazie

    Rispondi
  • Buongiorno Arch., ho trovato questo articolo veramente interessante. In effetti è proprio quello che mi chiedevo, se c’era la possibilità di acquistare 2 appartamenti sullo stesso piano e tramite l’apertura di una porta collegarli, usufruendo delle agevolazioni per acquisto prima casa. Vorrei sapere se le spese notarili sono riferite al singolo atto come se stessi acquistando un solo appartamento? e per quanto riguarda il mutuo, la banca accetterà queste condizioni di acquisto con fusione per avere le agevolazioni del mutuo prima casa?. Ringrazio anticipatamente per la risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Luglio 2018 10:34

      Le consiglio la lettura di questo articolo:
      https://www.guidaxcasa.it/spese-accessorie-lacquisto-della-casa/
      Come potrà vedere le spese notarili sono composte da voci costituite da imposte e oneri vari legati al valore della casa e dalla parcella vera e propria. Le prime saranno relative quindi a due distinti appartamenti mentre essendo l’atto unico, sicuramente si avrà un risparmio sull’onorario.
      La banca non dovrebbe fare problemi se nell’atto sono contenute queste prescrizioni.

  • Buongiorno arch. Ho un appartamento che usufruisco in comodato d’uso di proprietà di mia madre, vorrei ampliare con costruzione tetto mansardato, posso accorpare il tutto e usufruire delle agevolazioni fiscali facendomi intestare l’appartamento?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Luglio 2018 17:38

      A quali agevolazioni si riferisce? Quelle per l’acquisto ovviamente non c’entrano, mentre di quelle per ristrutturazione può usufurire solo per la parte esistente e non per l’ampliamento.

  • Sono proprietaria di uno stabile in cui si trovano due fondi, anch’essi di mia proprietà, uno accatastato C/1, al 50% con mio marito, di 40 mq e l’altro adiacente accatastato C/2 di 30 mq. di mia proprietà al 100%. I due fondi sono divisi da una parete divisoria non portante. Anche mio marito è d’accordo nell’eseguire i lavori.
    La mie domande sono:
    1) se urbanisticamente si può unire i due fondi tramite una porta da fare nella parete.
    2) se dei due fondi subiscono una variazione catastale e le spese di questa variazione dal punto di vista IMU e TARI.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Luglio 2018 15:57

      Urbanisticamente non è posibile unire due fondi di proprietà diversa. Potete creare una porta che unisca le due proprietà, ma non unificarle.

  • Salve architetto io vorrei procedere all’acquisto di una porzione dell’abitazione del mio vicino (il piano superiore della sua casa) per poi accatastarlo col mio. Come devo procedere? Il mio appartamento l’ho acquistato con mutuo e vorrei fare altrettanto per quella porzione. Il mio vicino deve prima frazionare? C’è il rischio che la parte che voglio acquistare con il frazionamento diventi un c1 e quindi non possa usufruire del mutuo come prima casa?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Luglio 2018 12:18

      Ovviamente il suo vicino deve prima frazionare. Non c’è rischio che diventi C1, perchè questa è la categoria per negozio…
      Cmq, qualunque sia la categoria, lei può acquistare con il mutuo prima casa se esplicita nell’atto che provvederà alla fusione al più presto.

    • Quale tipo di frazionamento consiglia quindi?
      Trattandosi di circa 40 mq più terrazza

    • arch. Carmen Granata
      5 Luglio 2018 16:01

      Non ci sono tipi di frazionamenti da consigliare: il suo vicino deve divedere la sua casa in due e venderne una parte a lei. Ovviamente il tutto deve essere sempre preceduto da pratiche urbanistiche.

  • Buongiorno Architetto,
    ho acquistato una villa e in futuro vorrei acquistare un laboratorio adiacente per poi farlo demolire e realizzare in questo modo un’estensione del mio giardino attuale, possiamo rientrare in tutte le agevolazioni da lei descritte? Grazie!

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Luglio 2018 17:35

      Credo di sì, ma le consiglio comunque di chiedere il parere di un notaio.

  • Buonasera architetto, nel mese di marzo ho acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa due immobili attigui e ho dichiarato nell’atto notarile che li avrei fusi. Adesso a distanza di qualche mese ci ho ripensato e vorrei lasciarli separati cosa devo fare?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Luglio 2018 11:33

      Deve mettersi in regola con l’Agenzia delle Entrate, pagando la differenza di imposte che avrebbe pagato se uno dei due appartamenti non fosse stato prima casa.

  • Pier Luigi
    27 Giugno 2018 1:28

    Sono proprietario di uno stabile in cui si trovano due fondi, anch’essi di mia proprietà, uno accatastato C/1 di 30 mq e l’altro adiacente accatastato C/2 di 20 mq. I due fondi sono divisi da una parete divisoria non portante. La mie domande sono:
    1) se posso unire i due fondi, eliminando la parete non portante, o è più economicamente conveniente unirli tramite una porta comunicante.
    2) se successivamente il C/2 dovrà essere accatastato come C/1.
    3) i costi amministrativi comunali e catastali.

    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Giugno 2018 12:12

      1) dovrebbe farsi preventivare l’una e l’altra soluzione dall’impresa per valutare; potrebbe essere addirittura più conveniente eliminare la parete
      2) successivamente i due fondi dovranno essere accatastati nella stessa categoria, dipende dall’uso
      3) i costi amministrativi dipendono dal comune, quelli catastali si aggirano intorno a 50 euro, poi bisogna aggiungere l’onorario dell’architetto.

  • Buongiorno
    nel 2011 ho comprato una casa al 4°piano all’interno di un edificio di 7 piani. La casa è di proprietà come 1a Casa e usufruisce quindi di agevolazione in tal senso.
    Quest anno si è liberato l’appartamento al 3o piano e vorrei acquistarlo al 50% io ed al 50% con il mio fidanzato ma a quanto ho capito io non potrei mai usufruire dell’agevolazione di 1° casa sulla mia metà in quanto l’intestazione del 4°piano è esclusivamente mia mentre quella al 3°risulterebbe cointestata ed avendo diversa intestazione non è possibile che io usufruisca delle agevolazioni sul 3°piano. A tal proposito le chiedo come dovrei fare.
    Posso rinunciare alle agevolazioni prima casa sul mio attuale appartamento al 4°piano rendendolo seconda casa ed acquistare il 3° piano usufruendo delle agevolazioni 1°casa? Se fosse possibile come dovrei fare per la gestione delle utenze dato che comunque a tutti gli effetti poi diventerebbe un unico appartamento?
    Grazie mille