Relazione Tecnica di Compravendita: cos’è e quando serve

La Relazione Tecnica di Compravendita è un documento tecnico con il quale si attesta la conformità urbanistica e catastale di un immobile in sede di rogito.

Relazione Tecnica di Compravendita

Relazione Tecnica di Compravendita

Cos’è la Relazione Tecnica di Compravendita?

La Relazione Tecnica di Compravendita è un elaborato tecnico con il quale viene attestata la conformità urbanistica e catastale di un immobile.

Quando si acquista una casa o un altro tipo di immobile è infatti indispensabile accertarsi che sia in regola con i titoli abilitativi con i quali è stato costruito o ristrutturato (permessi, licenze, concessioni, ecc.).

Di solito, quando ci si affida a un’agenzia immobiliare, si è propensi a pensare che tutti gli aspetti urbanistici, catastali o condominiali siano stati da questa controllati. L’agente immobiliare invece non ha nessun obbligo in tal senso.

Nemmeno il notaio è obbligato a fare verifiche in prima persona. Questo professionista si limita generalmente a raccogliere le dichiarazioni rese dalle due parti coinvolte nella compravendita.

Con la Relazione Tecnica di Compravendita si possono invece avere informazioni certificate sul bene da acquistare.

La Relazione Tecnica di Compravendita è obbligatoria?

La Relazione Tecnica di Compravendita non è un documento obbligatorio, almeno non per il momento e non in tutta Italia.

In alcune Regioni, infatti, a seguito di un protocollo di intesa tra i collegi notarili e gli ordini e collegi professionali, è prevista al momento della stipula del rogito.
In Emilia Romagna, ad esempio, prende il nome di Relazione Tecnica Integrata.

Il fatto che sia frutto di un protocollo d’intesa ci fa però capire che non è obbligatoria. Notai e agenti immobiliari possono consigliarla, ma non imporla.

Anche nei casi in cui l’obbligo non sussiste è comunque buona norma farla redigere per evitare brutte sorprese.
Alcuni istituti di credito, tra l’altro, richiedono la relazione ai fini del rilascio del mutuo.

Chi redige la Relazione Tecnica di Compravendita?

Solitamente, negli atti notarili, è il venditore che dichiara la regolarità della cosa venduta. Negli atti si trovano infatti frasi del tipo: Il venditore dichiara e garantisce che il bene è stato costruito in forza di regolare licenza di costruzione n°… del …, e che da allora non ha subito modifiche tali da dover richiedere l’aggiornamento dei titoli edilizi, ecc..

Come può però un soggetto senza particolari competenze tecniche attestare la regolarità di un immobile? Il venditore potrebbe anche dichiarare il falso in buona fede.

Per questo motivo è nata l’esigenza di far redigere un documento tecnico a un professionista competente in materia: architetto, ingegnere o geometra.

Cosa si verifica con la Relazione Tecnica di Compravendita?

Con la relazione il professionista deve verificare la conformità dell’immobile oggetto della compravendita rispetto agli atti ufficiali, ovvero:
• la conformità urbanistica
• la regolarità catastale
• l’agibilità
• l’esistenza dell’Attestato di Prestazione Energetica.

Per verificare la conformità urbanistica, occorre controllare che lo stato di fatto dell’immobile coincida con quello definito dal titolo autorizzativo con cui l’immobile è stato costruito o modificato nel corso del tempo.

I titoli autorizzativi con cui possono essere stati realizzati gli edifici sono stati diversi nel corso della storia:
• fino al 1977 si faceva riferimento alla Licenza Edilizia
• tra il 1977 e il 2001 si parlava di Concessione Edilizia
• dal 2001 si parla di Permesso di Costruire.

Per opere minori o lavori di trasformazione dobbiamo invece fare riferimento a:
• autorizzazione edilizia
• Denuncia di Inizio Attività (DIA)
• Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
• Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA)
• Comunicazione di Inizio Lavori (CIL).

In alcuni casi il titolo edilizio di riferimento può essere in sanatoria, in quanto l’edificio è stato realizzato o trasformato abusivamente, ma poi oggetto di un condono o di una sanatoria.

Se lo stato di fatto presenta delle difformità rispetto al progetto autorizzato (ad esempio un tramezzo posizionato diversamente, un’apertura in un punto diverso e così via), siamo in presenza di un abuso edilizio, la cui responsabilità potrebbe ricadere su chi acquista. Per questo è importante regolarizzare, con un accertamento di conformità, prima della vendita.

La regolarità catastale è invece verificata dal confronto con la planimetria catastale. Il Catasto, dove tale planimetria è depositata, non ha carattere probatorio, non attesta quindi la regolarità di un immobile. Questo aspetto è di fondamentale importanza, perché all’atto dell’acquisto non è sufficiente verificare che l’immobile sia conforme con la planimetria catastale per sentirsi al sicuro.

Tuttavia la verifica di questo aspetto è molto importante dal punto di vista fiscale. Dalla rendita catastale infatti si determina la base imponibile per il calcolo delle imposte per la stessa compravendita e poi per il possesso dell’immobile. Conoscere la reale situazione catastale diventa quindi indispensabile per calcolare esattamente l’ammontare di queste spese.

L’agibilità non è essenziale per la compravendita e un atto può essere stipulato anche senza che il relativo certificato sia allegato.
Tuttavia è necessario che l’acquirente sia consapevole di questa condizione e l’accetti. Nella maggior parte dei casi, invece, l’acquirente richiede anche che l’immobile possieda tutti i requisiti di agibilità, come è giusto che sia.

L’allegazione dell’APE all’atto di trasferimento è invece obbligatorio in caso di compravendita, mentre non lo è per il trasferimento a titolo gratuito (donazione).

Come si redige la Relazione Tecnica di Compravendita?

Il professionista incaricato di redigere la relazione dovrà per prima cosa effettuare un accesso agli atti presso gli uffici del Comune e del Catasto per reperire la documentazione ufficiale dell’immobile.

In secondo luogo dovrà eseguire un rilievo metrico dello stesso, in modo da poter confrontare lo stato di fatto con quanto autorizzato.

Quanto costa una Relazione Tecnica di Compravendita e a chi compete la spesa?

L’acquisto di un immobile irregolare non esime come detto il nuovo proprietario da obblighi e responsabilità.

Se scopri un abuso dopo l’acquisto, infatti, dovrai scegliere se rivalerti sul precedente proprietario con una lunga e costosa azione legale, oppure se sanare a tue spese (ma in alcuni casi gli abusi non sono nemmeno sanabili).

Per questo motivo è opportuno che tu chieda al venditore il rilascio della Relazione Tecnica di Compravendita. Il venditore ne affiderà la redazione al suo tecnico di fiducia e ne pagherà la relativa spesa.

Se però nella tua Regione non vige alcuna prescrizione in tal senso, nulla vieta che possa essere tu stesso a incaricare (e pagare) un tecnico per redigerla.
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Al costo della relazione bisogna aggiungere quello delle pratiche per le eventuali regolarizzazioni e per i documenti mancanti.

Quando commissionare la Relazione Tecnica di Vendita?

In genere la relazione viene commissionata al momento della stipula dell’atto. Il mio consiglio è invece quello di provvedere anche prima della stipula del preliminare.

In questo modo, potrai anche contrattare meglio la compravendita. Ad esempio, se scopri che la casa ha una irregolarità insanabile, puoi evitare l’acquisto. Se invece scopri che l’abuso è sanabile, puoi chiedere al venditore di regolarizzare prima della vendita oppure sobbarcarti la spesa, chiedendo in cambio uno sconto.





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