166 commenti

  1. Andrea

    Egr. Architetto Carmen Granata,
    Il mio quesito è questo: Mia moglie ha donato a mio figlio un immobile locato, quindi dovrò solo fare comunicazione all’Agenzia delle Entrate dell’avvenuto cambio locatore. Per quanto riguarda invece il pagamento del canone mensile effettuato tramite bonifico, può restare lo stesso iban anche se intestato a mia moglie oppure bisogna per forza versarlo su conto intestato a mio figlio?
    E se ciò è fattibile, nella intestazione del bonifico deve essere specificato il nome di mio figlio oppure tutto può restare come fatto fino ad ora?
    La ringrazio anticipatamente e Le porgo distinti saluti.
    Andrea

    • arch. Carmen Granata

      Il conto può restare lo stesso, ma consiglio di specificare nella causale una dicitura del tipo “Versamento canone di locazione al sig. X”.

  2. ANTONIO

    Gentile arch. Carmen Granata, la Sua risposta
    “Deve semplicemente essere comunicata la variazione all’Agenzia delle Entrate”, non l’ho capita bene.
    Il Passo 1: Adempimenti (del CONTRATTO REGISTRATO) sono:
    Annualità successiva
    Proroga
    Cessione
    Risoluzione
    Conguaglio d’imposta
    Subentro
    Risoluzione con pagamento contestuale del corrispettivo.
    QUALE DI QUESTI ADEMPIMENTI VA CLICCATO PER COMUNICARE LA VARIAZIONE?
    Oppure nel Quadro B – Soggetti, VA TOLTO IL CONDUTTORE USCENTE e basta!
    Grazie per la precisazione e cordiali saluti.
    ANTONIO

    • arch. Carmen Granata

      Gen.le sig. Antonio,
      le ricordo che io sono un architetto quindi non sono la persona più adatta per fornirle questo tipo di consulenza.
      So per certo che il contratto va aggiornato togliendo il nome del conduttore uscente, ma per il modo in cui farlo deve rivolgersi più opportunamente a un commercialista.

  3. ANTONIO

    Gentile arch. Carmen Granata, spiego meglio il mio problema.
    Trasmesso per VIA TELEMATICA, con durata tutto il 2020, ho in essere, come locatore 50% per uno con mia moglie, una LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA, legata all’Accordo Locale per la mia Città, in provincia di Milano, con l’opzione della Cedolare secca.
    Al 31/05/2020 è uscito definitivamente uno dei 3 Conduttori e, fino ad oggi, non ho trovato un SUBENTRANTE idoneo.
    IN QUESTO CASO, QUAL’E’ IL COMPORTAMENTO CORRETTO DA ADOTTARE PER IL CONTRATTO, CHE RISULTA ANCORA COINTESTATO AL CONDUTTORE USCENTE? VA FATTA QUALCHE CESSIONE, RISOLUZIONE OD ALTRO?
    Grazie per la risposta e cordiali saluti.
    ANTONIO

    • arch. Carmen Granata

      Deve semplicemente essere comunicata la variazione all’Agenzia delle Entrate.

  4. ANTONIO

    Gentile arch. Carmen Granata,
    con durata 01/01/2020 – 31/12/2020, ho in essere, come locatore 50% per uno con mia moglie, una LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA, legata all’Accordo Locale per la mia Città, in provincia di Milano (Locazione agevolata immobile uso abitativo, quindi Contratto a canone concordato, con l’opzione della Cedolare secca).
    Al 31/05/2020 è uscito definitivamente uno dei 3 Conduttori lavoratori e, fino ad oggi, non ho ancora trovato un SUBENTRANTE idoneo, che suppongo tarderà molto ad arrivare, a causa del Covid 19.
    IN QUESTO CASO, QUAL’E’ IL COMPORTAMENTO CORRETTO DA ADOTTARE?
    PER I MESI “VUOTI” COSA SI POTREBBE FARE?
    L’imposta pagata è stata fatta per tutto il 2020 (pagamento intera durata del contratto).
    Consigli, suggerimenti ed altro, sono sempre bene accettati.
    Molti ringraziamenti per la risposta e porgo cordiali saluti.
    ANTONIO

    • arch. Carmen Granata

      Purtroppo non sono previsti aiuti per i locatori, per le mancate locazioni di questo periodo. Pensi a quanti proprietari non hanno percepito gli affitti per la chiusura di attività commerciali…

  5. Maria

    Buongiorno,
    mia madre, intestataria del contratto di locazione con scadenza nel 2022, è deceduta lo scorso anno. Io ero la sua unica convivente. Ora mi viene richiesto dal proprietario di rivedere il contratto. Questo comporta solo il cambio del nominativo? Ho diritto a mantenere comunque le stesse condizioni dell’accordo precedente?
    Grazie.

  6. Carla Massera Artini

    Buongiorno, nel 2019 avevo in quota 50 un appartamento affittato cedolare secca con tributi versati per l’intero anno (da ambedue i proprietari) e scadenza 7/9/2019 (che sapevo dover rinnovare per ancora un anno). Nel mese di luglio 2019 decido di acquistare anche l’altra quota ma dimentico di regolare le intestazioni del contratto di affitto. Ora non so come comportarmi con il 730 dove risulta la proprietà cessata il 31 luglio con un contratto di affitto che cesserà il 7 settembre
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Io credo che la cosa possa essere tranquillamente regolarizzata, ma dovrebbe rivolgersi a un commercialista per sapere esattamente il da farsi.

  7. Sabatino Stabile

    Buongiorno, ho effettuato una cessione del mio contratto di locazione ad un altro inquilino con l’accettazione del locatore/proprietario. Quello che volevo cortesemente sapere e se la somma consegnata al locatore all’atto della stipula del contratto, mi debba essere restituita da questi oppure dal nuovo inquilino al momento della mia liberazione.
    Inoltre le chiedo se restino in capo a me obblighi dopo la cessione del contratto circa, ad esempio, l’obbligo di aver dovuto restituire i locali tinteggiati oppure se tale obbligo resti in capo all’inquilino cessionario.
    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      La cauzione deve esserle restituita dal proprietario e lei ha il dovere di lasciare l’immobile nello stato in cui l’ha ricevuto.

  8. Alberto

    Buon giorno, volendo subentrare come proprietario di un locale commerciale (uffici) vorrei sapere se mi spetta dal vecchio proprietario il deposito cauzionale gia versato dall’affittuario al vecchio proprietario.
    Grazie

  9. Silvia

    Buongiorno a seguito di una donazione sono diventata proprietaria di un area che risulta essere il cortile di circa tremila mq di una casa che attualmente è rimasta di proprietà del soggetto che mi ha donato l’immobile. Tutta l’area sia il cortile che la casa sono locati dal 2011 ad una terza persona. Vorrei sapere se è possibile subentrare nel contratto d’affitto preesistente per la l’area di mia proprietà (il cortile) chiedendo una modifica al contratto sia per il canone sia per la durata del contratto stesso. Grazie per l’attenzione

    • arch. Carmen Granata

      Certo, ma ovviamente le condizioni potrà modificarle alla scadenza di questo contratto.

  10. carmine

    Abbiamo stipulato un contratto di fitto con quattro locatori che hanno il 25% di quota dell’immobile. Successivamente, con una divisione ed intestazione di beni, i locatori sono diventati due già compresi nel contratto di fitto. Come procedere con l’agenzia delle entrate ed il conduttore che distribuisce il canone con quote del 25% a tutti i locatori?

    • arch. Carmen Granata

      Anche se due locatori restano gli stessi, di fatto la modalità è simile a quella del subentro, perchè si tratta di comunicare all’AdE la modifica degli intestatari del contratto.
      Da parte sua il conduttore dovrà semplicemente dividere in due quote del 50% il canone.

  11. antonio carillo

    il conduttore dell’appartamento di mia proprietà è stato trasferito, vorrebbe subentrare però la sorella con il suo compagno. Stesse condizione del contratto in essere a cedolare secca 3+2, ora siamo al quarto anno di contratto. Ciò è possibile e cosa occorre fare? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, deve seguire le indicazioni riportate nel paragrafo “Subentro nel contratto di locazione a un precedente inquilino”.

  12. m.a

    Ho effettuato il subentro per decesso del proprietario ma ho sbagliato l’anno, ho inserito 2018 piuttosto che 2019. come effettuare la rettifica?
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Per chiedere la rettifica deve andare all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate in cui è stato registrato il contratto.

  13. Andrea

    Buongiorno,
    con la presente per chiedere delucidazioni su quanto segue:
    A è proprietario dell’appartamento
    B è conduttore dell’appartamento
    A e B hanno stipulato regolare contratto di locazione (4+4) registrato all’Agenzia delle Entrate dove sono riportate le clausole indicanti modalità termini e costi della locazione. Dopo circa un anno dall’inizio del contratto di locazione A decide di vendere l’immobile a C (acquirente e nuovo propietario) e B decide di non avvalersi del diritto di prelazione.
    C (acquirente e nuovo propietario) può decidere di ricontrattare il contratto di locazione già in essere per quanto riguarda per esempio costi e modalità?
    Cosa può fare B per evitare ciò? Potrebbe far sottoscrivere il contratto già in essere e stipulato tra A e B per accettazione al nuovo proprietario C?

    • arch. Carmen Granata

      Il contratto può essere ricontrattato solo alla sua naturale scadenza.

  14. Stefano

    Salve, ho appena effettuato la cessazione di un contratto di locazione via telematica (ovviamente di comune accordo con l’inquilino). Inoltre, dato che trovato un nuovo inquilino, ho effettuato una nuova registrazione di contratto (sempre via telematica). Mi chiedevo se non fosse stato meglio (o obbligatorio??) effettuare il subentro del contratto esistente. Qualcuno ha informazioni in merito?

    • arch. Carmen Granata

      Non era affatto obbligatorio, sono due cose diverse. La cessazione del precedente contratto le consente, tra le altre cose, anche di negoziare un nuovo canone.

  15. antonio

    buon giorno mia moglie ha ereditato un appartamento fittato con contratto di locazione intestato alla madre defunta ora deve fare la voltura?
    e quanto le potrebbe costare grosso modo
    la ringrazio in anticipo della risposta

    • arch. Carmen Granata

      Se legge l’ultimo capoverso dell’articolo, vedrà che è riferito proprio al suo caso.

    • antonio

      buon giorno ringrazio della tempestiva risposta
      stamattina e arrivata una lettera del comune di castel volturno ufficio tributi che si deve pagare la tassa globale (240 euro) della spazzatura (non ci abita nessuno) e indica come erede mia moglie e i suoi tre fratelli un fratello non la vuole pagare verranno coinvolti anche chi pagherà solo la sua quota (spero di essermi espresso bene) la ringrazio dell attenzione.

    • arch. Carmen Granata

      Purtroppo la tassa deve essere pagata per intero, non si può dividere per quote. E purtroppo sono tassabili anche gli immobili disabitati.

    • antonio

      buon giorno ringrazio di nuovo x le informazioni date il 19\5\19 x la tassa dei rifiuti
      distinti saluti

  16. PASQUALE

    Buongiorno,
    ho stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo di un bilocale tramite agenzia immobiliare di anni 4+4 dal 1 giugno 2018 e fino al 31 maggio 2022.
    Succede che il 27 febbraio del 2019 l’inquilino mi invia tramite lettera raccomandata una comunicazione di recesso anticipato del contratto (sei mesi prima) che si impegna a liberare l’appartamento con consegna chiavi entro e non oltre il 31 agosto del 2019.
    Nel frattempo l’agenzia immobiliare mi chiama dicendomi che ha trovato un altro inquilino e che si puo affittare l’appartamento dal 1 giugno del 2019, al che io rispondo che per quanto mi riguarda l’appartamento sarebbe libero dal 1 di settembre sempre del 2019, anche perché secondo me fa fede la raccomandata che l’inquilino ha inviatomi.
    A questo punto, visto che l’agenzia continua a dirmi che ha sempre fatto cosi con i contratti, come mi devo comportare?
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      L’inquilino le ha correttamente indicato, rispettando i termini di legge, la data entro cui libererà l’appartamento.
      Il comportamento proposto dall’agenzia mi sembra oltre che scorretto pericoloso: cosa succederebbe se al primo giugno l’appartamento non fosse libero?

    • PASQUALE

      Si, quindi Lei in pratica mi sta confermando ciò che penso io e cioè di affittare l’appartamento dal 1 di settembre 🙂
      grazie immensamente e buon lavoro

  17. Antonio

    buonasera. sto per subentrate a un vecchio proprietario nell’acquisto di un appartamento con dentro un vecchio inquilino con contratto 4+4. sul sito è indicato “Dopo il trasferimento dell’immobile, potrete ricontrattare il canone di locazione o fissare diverse modalità di pagamento.”. ma questo alla scadenza dei 4 anni, giusto? mica posso ricontrattare il canone in corso e già prestabilito nel 4+4? grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Sì, certo, nel senso che sarà lei a dettare le nuove regole alla scadenza naturale.

  18. Daniela

    Buonasera,
    sto per subentrare ad un contratto di locazione come locatore per acquisto immobile. Il passaggio notarile avrà luogo il 10 mentre il conduttore ha l’obbligo di pagare affitto entro il 5. A me spetta un rateo dell’affitto?

    • arch. Carmen Granata

      Lei comincerà a percepire i canoni a partire dalla prossima mensilità.

  19. jessica spitale

    Buonasera volevo sapere se è possibile da parte del proprietario aumentare l’affitto in caso di subentro.

  20. Anna

    Buongiorno,
    ho acquistato un appartamento locato.
    Basta comunicare all’agenzia dell’entrata il subentro o devo rifare il contratto di locazione a mio nome?
    Grazie
    Anna

    • arch. Carmen Granata

      Come specificato nel paragrafo “Subentro nel contratto di locazione a un precedente proprietario”, basta una comunicazione.

  21. Laura

    Buonasera.
    È arrivato avviso di pagamento per una mancata registrazione del contratto di locazione per anno successivo al primo (2013).
    Il precedente locatore ha venduto l’immobile a giugno 2014.
    La tassa si riferisce ad aprile 2014, mese di registrazione del contratto.
    Fermo restando la mia metà da pagare, chi dovrebbe dividere con me: il precedente proprietario rimasto tale per altri tre mesi? Il nuovo, attuale locatore? O in percentuale tra di loro?
    Grazie mille

  22. TONY

    Buongiorno arch. Granata,
    il 04/07/2018 ho fatto un “SUBENTRO” senza corrispettivo (non Cessione) di uno dei 2 Conduttori, ONLINE e con CEDOLARE SECCA, di un Contratto di Locazione Abitativa di Natura Transitoria – L2 (Accordo Locale della mia Città).
    D’accordo tutti (2 Locatori, Conduttore uscente, Conduttore subentrante e l’altro Conduttore del Contratto).
    Nel subentro online, non mi è stato chiesto che mi saranno addebitati € 67,00.
    Ho regolarmente ricevuto la registrazione del subentro.
    Se ho sbagliato, dove è stato fatto l’errore?
    Come potrei eventualmente rimediare?
    Perché il subentro va trattato come cessione?
    Grazie e cordiali saluti.
    TONY

  23. TONY

    Buonasera,
    subentro del CONDUTTORE, online con RLI e Cedolare Secca.
    A carico di chi sono le spese per il subentro che il Locatore pagherà con la Cedolare secca?
    Il Locatore dovrà farsele rimborsare dal Conduttore che ha lasciato o dal Conduttore subentrato?
    Grazie e cordiali saluti

  24. Buongiorno, vorrei sapere cosa occorre fare in caso di decesso del locatore per un negozio, sono subentrato io figlio, tutto il resto è invariato. occorre informare l’Agenzia delle entrate di tale variazione?

  25. Buonasera, avrei bisogno di sapere cosa posso fare per non incorrere in problematiche legali né con il locatore né con la legge. A novembre 2016 è morto mio padre, a dicembre 2016 è scaduto il contratto 4+4 a firma di mio padre. Dopo aver comunicato il decesso alla proprietaria di casa e chiesto il subentro cui la proprietaria ha acconsentito a voce abbiamo atteso un suo riscontro che fino ad ora non sì è concretizzato. Abbiamo sollecitato la stipula del contratto numerose volte sia a telefono che per mezzo mail ma a parte sentirci dire che questo contratto c’è ma non si capisce firmato da chi, ad oggi, pagando regolarmente affitto tutti i mesi tramite bonifico, non abbiamo notizie né di un contratto né di una sua registrazione. Come può muoversi mia madre per evitare di incorrere in problematiche legali o ritrovarsi all’improvviso sfrattata?

    • arch. Carmen Granata

      Purtroppo non può che rivolgersi a un legale, visto che c’è un’idampienza da parte del proprietario.

  26. Salve. Ho comprato immobile con conduttore dentro.e sono subentratto nel contratto di affitto gia in corso. Posso dare disdetta per necesita allo scadere dei primi 4 anni?anche se l’ex proprietario non ha comunicato al conduttore per raccomandata ma solo a voce l’intenzione di vendita. Cè diritto di prelazione su di me?

    • arch. Carmen Granata

      Lei può dare disdetta per necessità, fermo restando che il conduttore potrà rivalersi nei confronti del venditore.

  27. Roberto

    buonasera
    mio fratello (disoccupato) convive con mio padre (pensionato) in appartamento assegnato con contratto di locazione.
    In caso di decesso di mio padre sarà mio fratello a subentrare nella locazione però, se non pagherà affitto e utenze, io potrò avere delle rivalse da parte del comune, agenzia entrate ecc. ?
    grazie

  28. Paolo

    Buongiorno. A novembre 2015 sono subentrato a un contratto di affitto (in solido) stipulato a luglio 2013. In questi giorni la proprietaria si è ricordata di effettuare l’autolettura del gas (mai fatta), e ne è conseguita una bolletta di conguaglio di €350. Io vorrei pagare solo la parte relativa al tempo trascorso in casa (facendo affidamento alla firma subentro), ma secondo la proprietaria dovrei pagare tutto, perchè il subentro prevede l’assunzione di responsabilità anche per impagati dei cedenti (cioè gli inquilini a cui sono subentrato). Chi ha ragione e come posso tutelarmi? Mille grazie. Saluti. Paolo.

    • arch. Carmen Granata

      Ha ragione lei, perchè il subentro è un vero e proprio contratto a sè, quindi non deve rispondere dei debiti del vecchio utente.

  29. Maria Teresa

    Buonasera
    ho firmato un atto di subentro ma non mi è stato rilasciato ne copia atto di subentro ne copia relativo contratto in quanto mi ha riferito che prima di consegnarmi il tutto deve fare la registrazione. normalmente è così oppure potevo avanzare subito la richiesta della copia dello stesso contratto e subentro?

    • arch. Carmen Granata

      Potevano tranquillamente darle una copia e poi comunicarle in seguito i dati di registrazione. Cmq non è neanche un problema attendere la registrazione.

  30. Buona sera, io sono inquilino di un appartamento che è stato venduto ad un altro proprietario. Vorrei sapere se la caparra che ho dato quando ho stipulato il contratto mi viene restituita dal vecchio proprietario oppure dal nuovo?

  31. roberto magnaterra

    buonasera.
    A seguito del decesso del CONDUTTORE (madre), mia sorella SUBENTRA ex lege 392/1978 quale NUOVO CONDUTTORE.
    Chi è tenuto a dare Comunicazione alla Ag. ENTRATE con Variazione Canone? Entro quanto tempo?

  32. patrizia

    ma in caso di subentro al de cuius non ci sono tempi previsti x legge x cambiare l’intestazione con il nuovo conduttore? possibile occorrano mesi e mesi x ottenerlo? esiste normativa sull’argomento ai quali locatori pubblici o privati debbano attenersi?

    • arch. Carmen Granata

      Come scritto nell’articolo, la legge sugli affitti non fa riferimento al decesso del locatore, per cui non esiste una normativa specifica.

  33. Chiara

    Buonasera,
    a seguito del decesso di mio padre, conduttore del contratto di affitto della casa in cui vivo con mia madre e mio fratello, la proprietaria di casa per effettuare il subentro nel contratto ha chiesto oltre alla copia del documento di mia madre anche un certificato dello stato di famiglia e i documenti di noi figli. Perchè richiedere questi documenti? Non c’è bisogno solo del documento di mia madre che subentrerà nel contratto?

    • arch. Carmen Granata

      Probabilmente gli altri documenti (soprattutto lo stato di famiglia) servono a dimostrare il motivo per cui avviene il subentro.

  34. Grazia

    Salve, abbiamo provveduto alla divisione ereditaria e un immobile già locato con cedolare secca, prima intestato a tutti i proprietari, è passato ora ad uno solo di essi. Quali sono ora gli adempimenti del singolo proprietario che ha la piena proprietà dell’immobile locato? gli altri ex proprietari hanno anche loro l’obbligo di effettuare delle dichiarazioni?

    • arch. Carmen Granata

      No, solo il proprietario deve presentare il modello RLI per comunicare la variazione.

  35. FABIO

    Buongiorno
    sono un lavoratore che è subentrato in un contratto di affitto 4 + 4 da 2 mesi ora per lavoro mi devo trasferire in un’altra città, posso far subentrare al mio posto un altro ragazzo facendolo presente al proprietrario anche se non corcorde e visto che nell’appartamento si sono già avvicendati prima di me altri 5 inquilini? io non ho firmato nessun modulo di subentro solo versata la regolare tassa di registro di 67 euro. Vi ringrazio infinitamente

    • arch. Carmen Granata

      Se non ci sono dievieti espressi nel contratto il proprietario non si può rifiutare.
      Però mi sembra strano che lei abbia versato l’imposta di registro, senza firmare niente o comunque dare una copia dei suoi documenti per segnalare il subentro.

  36. Nicola

    Buongiorno, avrei bisogno di una informazione… condivido un appartamento col mio coinquilino che andrà via a breve ed io terrò l’appartamento tutto per me.
    Al momento il contratto di locazione è cointestato a noi due e Le chiedo se fosse possibile fare la cessione del contratto del suo 50% a me per via telematica, grazie.
    Nicola

  37. giuseppe

    Buongiorno, vorrei un informazione
    sono proprietario con mia madre e un fratello di un immobile. Mia madre ha affittato questo immobile con un contratto intestato solo a lei, ora io e mio fratello vorremo essere inseriti in questo contratto, che si deve fare? e da quando eventualmente avrebbe come decorrenza fiscale?
    spero di essere stato chiaro
    la ringrazio anticipatamente
    distinti saluti
    g. manoli

    • arch. Carmen Granata

      In realtà, un contratto stipulato da uno solo dei comproprietari esplica i suoi effetti fiscali anche sugli altri. In pratica, il reddito percepito compete e deve essere dichiarato da tutti e tre. Poi, se volete inserire anche i vostri nomi nel contratto, si tratta di fare semplicemente una correzione.

  38. Francesco F.

    Sono proprietario di un immobile in fitto a canone concordato e cedolare secca per 3+2 anni con scadenza 31.10.2017. il contratto si rinnova automaticamente non avendo nei sei mesi prima della scadenza nessuno delle parti disdetto. Ad agosto 2017 l’inquilino mi ha comunicato che il 30.11.2017 lascerà immobile per acquisto nuovo appartamento. Io nel frattempo avrei trovato una persona nuova come inquilino e vorrei fargli fare il subentro al 01.12.2017 dopo aver prorogato contratto in essere al vecchio inquilino comunicando AdE entro 30 giorni, mantenendo lo stesso importo affitto mensile.
    Posso procedere in questo modo?

  39. christian

    Buongiorno,
    a seguito di decesso e di assegnazione sono entrato in possesso di un immobile affittato.
    Il precedente locatore aveva concesso con scrittura privata una riduzione di affitto che scade tra un anno.
    Anche questa, come il contratto di affitto, non può essere modificata?

    • arch. Carmen Granata

      Sul valore della scrittura privata le consiglio di sentire il parere di un legale.

  40. gaetano bragho

    Buonasera, vorrei sapere se nel caso di subentro di una persona giuridica in un contratto di locazione uso abitazione già sottoposto a cedolare secca (perché il locatore precedente era persona fisica) la cedolare secca decade automaticamente.
    Esiste una norma che lo prevede in modo chiaro?

    • arch. Carmen Granata

      In base alla circolare n. 26/2011 dell’AdE, se il conduttore è una persona giuridica ma il contratto è a uso abitativo, non è preclusa la possibilità di avvalersi della cedolare secca.
      Pertanto, se avviene un subentro non dovrebbero esserci problemi.

  41. Anna

    Buonasera,
    Sono una studentessa fuori sede e, avendo stipulato un contratto di locazione annuale nella città sede degli studi, ma dovendo partire per un programma Erasmus di 6 mesi, mi ritrovo a dover effettuare un subentro per coprire i mesi in cui non ci sarò. Il nuovo inquilino che subentrerà al posto mio dovrebbe quindi rimanere per 6 mesi; è possibile indicare questo periodo nel subentro? Oppure, una volta fatto il subentro, il nuovo inquilino potrà/dovrà rimanere nella mia stanza fino alla scadenza del contratto, o finché io stessa non faccio un nuovo subentro per poter usufruire di nuovo della mia stanza?
    Vi ringrazio

    • arch. Carmen Granata

      Il subentro è definitivo, quindi dovrebbe farlo due volte: prima il suo collega per subentrare al suo posto e poi viceversa, al suo rientro.
      La soluzione potrebbe essere un subafitto per la durata di 6 mesi, per il quale chiedere il consenso al proprietario.

  42. GIANCARLO

    Buongiorno
    dopo aver aquistato in asta un appartamento di un immobile comprensivo di garage/cantina, mi sono accorto che il solo garage/cantina faceva parte di un contratto di locazione gia’ in essere e di cui io non compaio come locatario.
    Questo contratto di locazione comprende sia il garage/cantina di mia proprieta’ come pertinenza ma soprattutto un altro appartamento dello stesso immobile il cui proprietario ne percepisce la totalita’ del canone di locazione.
    Premesso che date le dimensioni del locale, la minima entita di un eventuale affitto del solo garage/cantina di mia proprieta’ e per evitare problematiche di gestione ecc…in accordo scritto con il proprietario/locatore vorrei rinunciare alla mia quota di reddito di locazione del garage/cantina in suo favore, fino al termine della durata dell’attuale contratto di locazione (eventualmente stipulando una scrittura privata comprensiva di esonero di responsabilità, ecc.)
    Vorrei capire pero’ che effettivamente tutti gli obblighi tributari siano in questo caso solamente a carico del percettore dell’intero reddito di locazione e quindi solo il principale locatore dell’immobile che riceve il pagamento del canone di locazione possa dichiarare il reddito percepito (interamente) in quanto intestatario del contratto, e non eventuali altri comproprietari di parti non locatori

    Nell’eventualita’ non fosse possibile per un solo locatatore percepire l’intera locazione (ottemperando agli interi obbligli tibutari) e’ possibile subentrare come ulteriore locatatore in percentuale al valore catastale, aggiungendo una postilla al corrente contratto di locazione in essere?
    Ringraziando in Cordiali Saluti
    Giancarlo

    • arch. Carmen Granata

      Dal suo quesito non è chiaro se lei è l’unico proprietario della pertinenza o lo è in comproprietà.
      In quest’ultimo caso, la legge stabilisce che il contratto e il relativo reddito percepito e dichiarato possono essere a carico di uno solo dei comproprietari. Di conseguenza, saranno a suo carico anche gli oneri tributari.

  43. Pietro

    Salve,
    quasi un anno fa sono subentrato da inquilino in contratto di locazione. Adesso ho scoperto che l’agenzia non ha assolto agli adempimenti all’agenzia delle entrate. La scrittura privata era stata comunque fatta e firmata da tutte le parti, con trasferimento della cauzione.
    Quali conseguenze ci sono? il subentro si è comunque perfezionato?

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso è possibile fare la comunicazione in maniera tardiva. Al massimo ci potrà essere il pagamento di qualche piccola sanzione o interesse. Si informi presso l’AdE.

  44. Francesco

    Salve, sono Francesco.
    Io e altri tre dei miei attuali coinquilini lasciamo la casa in cui viviamo in affitto, e abbiamo un subentro a testa. Un quinto coinquilino rimane invece. Risulta possibile stipulare un unico contratto di subentro con tutti e quattro i nuovi affittuari o è necessario che ognuno faccia il suo?

    • arch. Carmen Granata

      Non è necessario stipulare un nuovo contratto, ma semplicemente svolgere gli adempimenti indicati nell’apposito paragrafo. La scrittura privata può invece essere unica e riportare la firma di tutti i contraenti.

  45. Sandra

    Buongiorno,
    ho un problema di mancata restituzione di caparra da parte di un coinquilino a cui mi sono sostituita tramite contratto di subentro.
    Il contratto è stato stipulato tramite agenzia, la quale consigliò di dare la caparra al coinquilino, e non alla padrona di casa per evitare troppi passaggi di denaro (il coinquilino sarebbe tornato dopo cinque mesi e quindi la signora si è tenuta la caparra sua e io l’ho data al ragazzo).
    Attualmente il ragazzo non restituisce una parte di caparra, ho chiamato la padrona di casa che mi ha detto che lei non ha ricevuto soldi da me e non è un affare che le riguarda.
    La mia domanda è questa:
    Nonostante non abbia di fatto dato i soldi della cauzione alla padrona di casa, ma al ragazzo che mi lasciava l’appartamento, legalmente la caparra che aveva la padrona nel mio periodo di locazione, era come se fosse mia?
    Posso pretendere la caparra legalmente dalla padrona di casa o no?
    Mi rendo conto sia una situazione complessa, ringrazio in anticipo per la risposta.

    • arch. Carmen Granata

      Innanzitutto chiariamo che si parla di cauzione e non di caparra (sono due cose diverse).
      La proprietaria è tenuta a restituire all’inquilino (anche a colui che subentra, se c’è stato un cambiamento), la cauzione ricevuta al momento della stipula. Ma questo solo quando termina il contratto o l’inquilino va via e solo nel caso in cui non abbia riscontrato danni all’allogio, nel qual caso può trattenere tutta o parte della somma.

  46. Michele

    Salve sono Michele, (letto meglio il contratto di locazione stipulato da mia madre come usufruttaria) con la morte di mia madre ho acquisito la piena proprietà dell’immobile.
    L’immobile era affittato con un contratto con dicitura “termine improrogabile di 4 anni” a una somma irrisoria di euro 130. data 10/06/2001.
    Cosa é accaduto al contratto che al tempo é stato stipulato?
    Ora valgono le regole del contratto di locazione a tempo indeterminato?
    Posso mandare via il conduttore? (é una parente che non intende andar via bonariamente pur avendo altre due case a disposizione, invece io sono in fitto!)
    Grazie della risposta

    • arch. Carmen Granata

      Se era fissata la durata di 4 anni, il contratto è scaduto da tempo.
      Se per “contratto a tempo indeterminato” intende quando non è specificata la durata, in quel caso si intende convenuta per un anno.

  47. Fabio

    Salve,
    sono il co-locatario di un appartamento con la mia ex-moglie. A breve provvederò a rilevare la sua quota dell’appartamento stesso che è al momento affittato (regolarmente registrato con Cedolare secca). Cosa devo fare per comunicare il cambio dello stato della proprietà in modo che per la mia ex-moglie non risultino più entrate dovute alla sua parte del canone di locazione (ed uscite dovute alla sua parte di cedolare secca)? Grazie e cordiali saluti, Fabio

    • arch. Carmen Granata

      Come indicato nell’articolo, deve semplicemente comunicare all’AdE il subentro nella quota di proprietà.

  48. Michele

    Salve sono Michele, con la morte di mia madre ho acquisito la piena proprietà dell’immobile.
    l’immobile era affittato con un contratto 4+4 a una somma irrisoria di euro 130.
    Se ho capito bene il sottoscritto deve subentrare al vecchio locatario (l’usufruttario) e rispettare il contratto per 5 anni.
    Posso pretendere un aumento del canone, se sì di quanto?
    Grazie della risposta

    • arch. Carmen Granata

      Per corretteza, specifichiamo che lei subentra al locatore e non al locatario.
      In caso di successione, il contratto rimane in essere alle stesse condizioni, per cui lei potrà rinegoziarlo solo alla naturale scadenza.

  49. Elena

    Salve,
    Abito in una casa con altri 2 coinquilini, contratto 4+4.
    Ho deciso di cambiare casa, il proprietario della casa mi ha chiesto di trovare un altra persona al posto mio prima di cambiare casa.
    Quindi si farà un subentro al contratto.
    Volevo chiedere se anche in questo caso devo fare la disdetta e appena trovo una persona che mi sostituisce me ne posso andare o invece devo aspettare i sei mesi di preavviso e solo poi cambiare casa?

  50. Antonio

    Perdonatemi… sono un conduttore che ha deciso di lasciare l’immobile riuscirendo a trovare un nuovo affittuario…. l’F24 ELIDE è la forma che mi hanno confermato all’agenzia dell’entrate ma per non saper nè leggere nè scrivere ho fatto un po’ di ricerche “fai da te” ed è emerso che sia necessario l’F23 piuttosto che l’F24ELIDE…. ora…… non ci sto capendo nulla… spero in una risposta.

    • arch. Carmen Granata

      Quello che conta è ciò che dice l’Agenzia delle Entrate. Anche sul proprio sito.

  51. Rocco

    Buonasera, la proprietà di un locale in affitto è di una srl (socio unico), la quale per motivo di trasformazione (fusione per incorporazione), cede tutto il suo patrimonio ad un altra società di cui lui è anche unico socio. Bisogna sempre fare la comunicazione all’agenzia e versare la tassa per il registro di imposta?
    Grazie

  52. Tom

    Buongiorno,
    ho il caso dove il proprietario (ditta srl) per motivi di trasformazione (fusione in altra società) cambia. Il proprietario risulta locatore di un paio di contratti di locazione registrati regolarmente dall’agenzia delle entrate. Il locatore viene incorporato in un altra società. È neccessario presentare il Modello RLI con tipo adempimento “4 – cessione”, indicare nella sezione locatori il vecchio e il nuovo locatore e inviarlo senza pagare l’imposta? O non devo fare niente? Le istruzioni del Modello RLI non parlano chiaramente di cosa si deve fare. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso la comunicazione delle variazioni senza pagamento di imposte deve essere fatta.

  53. Maria

    Sono locataria di un appartamento il cui contratto, intestato a mio marito, si è rinnovato automaticamente dopo i 4+4. Successivamente c’è stato un cambio di locatore e di locatario, perché alla proprietaria deceduta sono subentrati i tre eredi e io sono subentrata a mio marito per motivi di salute. Ora, i proprietari sostengono di non aver fatto redigere un nuovo contratto ma di aver trasmesso all’Agenzia delle Entrate una semplice comunicazione di cambio locatore e locatario, non mi hanno fornito alcuna documentazione di ciò che hanno trasmesso e l’Ufficio Tributi del Comune mi chiede il nuovo contratto intestato a me medesima per effettuare la voltura dell’IMU. Come posso procurarmi quanto richiesto? Non spetterebbe a loro proprietari fornirmi copia registrata (come faceva la vecchia locatrice)? E poi, è corretta la procedura dei locatori di non stipulare un nuovo contratto e di mandare soltanto una comunicazione di proroga con nuovi locatori e locatario?
    Grazie per l’attenzione

  54. Miriam

    Buon giorno, provo a spiegarle meglio la situazione:
    Un commerciante che ha il negozio vicino al mio è venuto a conoscenza del fatto che io ho intenzione di ingrandire la mia attività e (avendo in locazione un negozio più grande) mi ha proposto di subentrare previo corrispettivo in denaro. Ora che abbiamo raggiunto un accordo sulla cifra il commerciante mi dice che devo comprare il ramo d azienda se voglio entrare nel negozio perché non esistono altri modi per farlo.
    Io non avrei nessuna intenzione di comprare il ramo d azienda ma solo di subentrare nel suo contratto d affitto. È possibile fare un operazione del genere cioè solo subentrare? Avrei bisogno di fare scritture private e/o da notai con il subentro? Quali sono le tasse da pagare sia per me che per l altro commerciante?
    Spero di essere stata più chiara la ringrazio comunque per la celerità e la cortesiacon la quale mi ha risposto

    • arch. Carmen Granata

      Glielo ripeto ancora una volta: il subentro non ha nulla a che vedere con l’attività che quella persona svolge in quel locale.
      La procedura e i costi sono quelli indicati nel secondo paragrafo dell’articolo.

    • arch. Carmen Granata

      La procedura è corretta, ma i nuovi proprietari sono tenuti a darle copia della comunicazione.

  55. Giorgi

    Buonasera ho stipulato un contratto di affitto 4+4 nel quale siamo tre conduttori, io il mio compagno e mio padre, mio padre è venuto a mancare, il contratto è comunque valido, devo comunicare qualcosa? Ed entro quanto tempo?

  56. Miriam

    Buon giorno, io ho un negozio ed ora vorrei allargandosi subentrano in un ovale vicino al mio. Il contratto scade a febbraio 2018 e stiamo aspettando febbraio 2017 per aver conferma di potere cedere con il rinnovo di 6 anni.
    La domanda è questa: posso entrare senza comprare anche lattività ed in che modo (scritture private piuttosto che notai) e con che spese sia a carico mio sia a carico dell attuale inquilino?
    Grazie mille

    • Miriam

      Mi scusi, provo a spiegarle meglio la situazione.
      Un commerciante che ha in affitto un negozio vicino al mio è venuto a conoscenza della mia necessità di ingrandire la mia attività e qualche mese fa mi ha proposto un subentro nel suo negozio/contratto previo pagamento di un corrispettivo in denaro per facilitare il suo spostamento.
      Ad ora siamo giunti ad un accordo ma anziché il subentro mi sta proponendo di acquistare il ramo d azienda…cosa che io non vorrei fare.
      A fronte di queste premesse vorrei sapere se il subentro (a fronte di non vincoli sul contratto) è possibile farlo senza dover comprare il ramo d azienda (che oltretutto prevede ulteriori aggravi di spese legate a notai e altri risvolti per me non accettabili) se il subentro in qualche modo può incidere in modo negativo sull’attuale intestatario del contratto rispetto al discorso tasse o altro.
      A fronte di un subentro gestito così si può risolvere il tutto con una scrittura privata ed il pagamento delle varie imposte o c’è altro da assolvere.
      Spero di essere stata più chiara!
      La ringrazio comunque per la celerità e la cortesia con la quale mi ha risposto

    • arch. Carmen Granata

      Il subentro è una cosa molto semplice, non implica alcun aggravio per la persona che glielo propone ma, soprattutto, non ha nulla a che vedere con la cessione del ramo d’azienda!
      Lei non ha nesun obbligo da questo punto di vista.

  57. Rosaria

    Il mio contratto di locazione scade a settembre ed è cointestato con un’altra ragazza che ha deciso di andare via. Il proprietario ha deciso per un subentro anche se nel contratto non è previsto. Nel caso non mi trovassi bene posso recedere anticipatamente dal contratto?

    • Rosaria

      Grazie per la risposta sul subentro. Non ho capito se io posso andar via prima della scadenza del contratto essendo lo stesso stato modificato senza il mio consenso.

      Rosaria

    • arch. Carmen Granata

      Il contratto non è stato modificato: era intestato a due persone ed essendo andata via una di queste, il proprietario ne ha fatta subentrare un’altra visto che ne aveva il diritto. Non credo debba chiedere il suo parere, a meno che non lo preveda il contratto ma, per sicurezza, le consiglio di sentire il parere di un commercialista.

  58. Anna

    Salve, vorrei chiederle un consiglio.
    Tempo fa ho preso una singola camera in affitto, i cui termini del contratto di locazione non mi permettono di recedere dal contratto prima di luglio. Ora, però, io mi trovo nella situazione di dover cambiare città, ma ovviamente non vorrei pagare le rimanenti mensilità a vuoto. Perciò sto valutando la possibilità del subentro o del subaffitto, per i soli mesi da qui a luglio. Posto che nel contratto non vi sono clausole che vietano la sublocazione e che ovviamente dovrei prima chiarire la mia situazione col proprietario e capire se ha preferenze di procedura, lei cosa mi consiglia? In altre occasioni il proprietario mi ha sottolineato che ci tiene ad avere la camera affittata almeno fino a luglio (tanto da inserire questo limite minimo nel contratto), perciò non posso semplicemente chiedere la disdetta del contratto con i 3 mesi di anticipo.
    Grazie per la disponibilità, spero di aver chiarito al meglio la mia situazione e che mi saprà dare indicazioni sul modo migliore in cui agire!

    • arch. Carmen Granata

      Ha tutto il diritto di chiedere un subentro o un subaffitto, visto che non c’è nulla che lo vieta. Quindi l’unica cosa da fare è parlarne tranquillamente con il proprietario.

  59. Lucia

    Buongiorno,
    un informazione. E’ mancato il mio proprietario di casa nel 2015, il contratto è sempre stato in cedolare secca… nel 2015 non è stato fatto il subentro con l’unica erede (la figlia)… è possibile con un anno e mezzo di ritardo fare richiesta di subentro all’agenzia delle entrate? essendo il contratto in cedolare secca.. a quanto ammontano le sanzioni?

    grazie mille!

  60. Fede

    Buongiorno… Una domanda importante:
    Mia madre lo scorso agosto è morta…dopo lunga malattia
    Il contratto d’affitto intestato a lei…io ora non riesco a pagare perché senza lavoro…
    Credo il contratto sia scaduto o scadrà a fine anno….mi dicono che devo andarmene…
    Ma nessuna lettera….
    Come posso comportarmi?

    • arch. Carmen Granata

      Se il contratto è in scadenza non è prevista nessuna lettera da parte del proprietario.

  61. enrico

    Devo lasciare l’appartamento dove vivo, vorrei far subentrare un altra persona al posto mio, ma il proprietario non lo consente.
    La domanda é questa: Può il locatario opporsi al subentro di chi ho scelto?

  62. Paolo

    Mia figlia mi vuole dare in comodato d’uso un garage affittato insieme al suo appartamento.
    All’agenzia delle entrate non sono stati in grado di darmi risposta immediata, ed al quesito non mi hanno ancora risposto.
    Io ho chiesto se si può fare, e come regolarizzare il contrato di affitto in modo che nel 2017 io dichiari il reddito del gaarage.
    Grazie per eventuale risposta. Paolo

    • arch. Carmen Granata

      Non mi è chiara la domanda: sua figlia ha in affitto un appartamento con garage e vuole darglielo in comodato? O vuole darle in affitto un appartamento e il garage in comodato?

  63. Napoli grazia

    Il proprietario dell’appartamento in cui vivo è morto, l’immobile è stato donato al figlio. Il contratto che possiedo scade nel 2020: posso rimanere senza dover fare un nuovo contratto? Tenga presente che sto cercando una nuova sistemazione a il loro avv. ha detto che quello che ho in mano non è valido per cui vogliono che vada via il 31-1-2017. grazie

    • arch. Carmen Granata

      Come scritto nell’articolo, la legge non è chiara nel caso di decesso del proprietario per cui, se c’è di mezzo un avvocato, bosogna capire quali sono le norme a cui fa riferimento e perchè dice che il contratto non è valido.

  64. Paola

    devo comunicare all’AdE il subentro ex lege mediante il modulo RTL (comunicazione gratuita, senza alcuna imposta):
    caso 1) per morte del Conduttore a cui subentra la figlia convivente;
    caso 2) per cambio del nome della ditta anche se le persone fisiche sono le stesse che hanno stipulato il contratto originario e l’attività svolta è la stessa di quella specificata nel contratto originario.

    nel modulo RTL bisogna specificare il codice identificativo del contratto originario, ma si tratta di vecchi contratti del 2006, registrati presso l’AdG, ma a quella data non venivano attribuiti i codici identificativi.

    Come procedere per comunicare le modifiche intervenute?

    • arch. Carmen Granata

      Non c’è la possibilità di indicare gli estremi di registrazione (data, serie numero e codice ufficio)?

    • Paola

      Gent.le Arch. grazie mille per la veloce risposta!
      Presso lo sportello mi hanno chiesto espressamente il codice identificativo, dicendomi che differentemente non era possibile presentare alcuna comunicazione (per la necessità di fare riferimento a quel particolare contratto archiviato nel loro sistema)

      Non mi ero però resa conto che sul modello c’era la possibilità di inserire cmq tutti gli altri dati che si riferiscono in maniera univoca al singolo contratto!
      tornerò presso lo sportello dell’Agenzia e verificherò.
      La terrò informata.
      Ancora grazie mille

  65. Polato Piermario

    il mio nuovo inquilino è subentrato con il contratto commerciale del precedente inquilino,tra due anni scade il termine di locazione dei primi 6 anni ,posso io chiedere di stipulare un nuovo contratto con la nuova intestazione e un nuovo canone di locazione?

  66. CRI

    Buonasera. Nel caso di un locatore deceduto che lascia l’immobile in eredità a tre figli e moglie, i figli pur partecipando alla successione ed acquisendo quindi una porzione dell’immobile possono non subentrare nel contratto di affitto e lasciare quindi incassare e dichiarare tutto il canone alla madre? In tal caso è sufficiente una comunicazione all’Agenzia delle entrate di subentro o andava fatto il modello RLI entro 30 giorni dal decesso?

    • arch. Carmen Granata

      Gli eredi non sono obbligati a subentrare, ma comunque va inviato il modello RLI.

  67. Giuliana

    Ho stipulato 4 anni fa un contratto di locazione con cedolare secca sottoscritto da due inquilini. Alla data della proroga uno dei due inquilini vuole subentrare all’altro e restare unico intestatario.
    Come posso fare?

    • arch. Carmen Granata

      Gli adempimenti sono a carico dell’inquilino interessato e sono quelli indicati nel relativo paragrafo.

  68. Gianni

    Buonasera,
    io devo subentrare in un contratto di locazione come inquilino e il proprietario mi ha detto che devo pagare(solamente io) una tassa statale pari a 120 euro, mentre da quello che leggo questa è pari a 67 euro. E’ possibile questa opzione?

    • arch. Carmen Granata

      L’imposta è diversa da quella indicata solo se l’accordo tra le parti prevede un corrispettivo.

  69. Antonio

    Buongiorno,
    marito e moglie sono proprietari in parti uguali di un appartamento affittato con cedolare secca. Il marito dona alla moglie la sua quota di proprietà: quale comunicazione si fa all’agenzia delle entrate? Solo il modello RLI? E’ necessario anche un atto scritto ad integrazione del contratto di affitto e fatto firmare dall’inquilino?
    Ringrazio anticipatamente per la risposta.

  70. ALBERICO

    Salve.
    Vorrei subentrare nel contratto come locatore, in quanto nudo proprietario, e la proprietaria dell’usufrutto è deceduta, qual prassi corretta eseguire?
    Grazie

  71. sabatina

    salve mi hanno fatto una proposta di subentro, dovrei entrare al posto di una studentessa che ha disdetto un contratto di tre anni e aveva intestato tutte le utenze. a me la stanza serve solo per 6 mesi posso fare il sebentro e subito la disdetta? e poi le utenze automaticamente passano al mio nome?

    • arch. Carmen Granata

      Se la studentessa ha già fatto la disdetta, non si tratta di un subentro, ma bisogna sottoscrivere un nuovo contratto. In ogni caso, per le utenze dovrà fare le relative volture.

  72. Riccardo

    è possibile cambiare l’intestatario del contratto di affitto (dalla mia compagna a me) con il consenso del padrone di casa, semplicemente per ragioni fiscali, in maniera retroattiva?
    e nel caso quali costi dovrei sostenere e quali procedure?
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Le condizioni sono le stesse del subentro, ma naturalmente non può essere fatto in maniera retroattiva.

  73. Beppe

    Buongiorno,
    si può fare un contratto di subentro in anticipo?
    Io ho trovato una stanza in un appartamento che si libererà tra un mese. Per iniziare a ufficializzare la cosa si potrebbe fare ora il contratto indicando come data di subentro quella futura?

    • arch. Carmen Granata

      Se il precedente contratto è giunto alla sua naturale scadenza, non si tratta di un subentro. Se invece l’inquilino intende andare via prima del tempo, certo che si può fare un contratto indicando la data in cui gli si subentrerà.

    • Beppe

      Grazie mille per la risposta.
      Si è l’inquilino che intende andare via prima della fine del contratto.
      Ma lo farà tra un mese, quindi vorrei fare adesso il subentro per avere una garanzia che non daranno il posto ad altri.
      Nel caso i documenti da compilare saranno sempre gli stessi e dovrei specificare solamente la data?

    • arch. Carmen Granata

      Certo, del resto non si può pretendere che la procedura si effettui tutta nel giorno stesso del passaggio di consegna.

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