Come si calcola la superficie commerciale di un immobile

La superficie commerciale di un alloggio è la misura fittizia usata per calcolarne il valore venale, in cui rientrano quella principale e quelle secondarie.

Superficie commerciale (photo credit pixaby.com)

Superficie commerciale (photo credit pixabay.com)

Cos’è la superficie commerciale di un immobile?

Quando una persona è interessata all’acquisto di una abitazione e va a spulciare tra gli annunci immobiliari, l’occhio cade principalmente sull’indicazione della superficie dell’immobile. Questo dato è difatti di grande interesse per rendersi conto delle dimensioni dell’alloggio.

All’atto del sopralluogo succede però di notare una certa discrepanza tra la superficie commerciale dichiarata dal venditore e la reale grandezza dell’appartamento.
Ciò avviene perché, quando si deve stimare il valore di mercato di un immobile, per diverse finalità, tra cui appunto la compravendita, si fa riferimento alla superficie commerciale.

La superficie commerciale è una misura fittizia nella quale rientrano la superficie principale e le superfici secondarie dell’immobile.
È comprensiva dei muri interni ed esterni del fabbricato, quindi si tratta di una superficie lorda. Del resto, quando si deve acquistare casa, si compra non solo la superficie abitabile, ma anche gli eventuali spazi esterni come balconi, cantina, box auto, ecc..

Per calcolare le superfici di aree scoperte e pertinenze vengono apportate alcune correzioni, facendo riferimento alla cosiddetta superficie ponderale. Si moltiplica quindi la loro effettiva superficie per particolari coefficienti di merito, variabili in base alla destinazione.

Queste riduzioni sono necessarie perché, ovviamente, un metro quadro di balcone, per fare un esempio, non potrà avere lo stesso valore economico di un metro quadro dell’unità abitativa interna.

Calcolo della superficie commerciale

Come detto in precedenza, la superficie commerciale è considerata comprensiva dei muri.
Quelli esterni sono però computati in questo modo:
• per intero se perimetrali, fino a un massimo di 50 cm
• per la metà se muri di confine, fino a un massimo di 25 cm.

Nel calcolo invece delle superfici scoperte, si considerano i seguenti coefficienti di merito:
• 25% di balconi e terrazze scoperte
• 35% di balconi e terrazze coperte (dove per coperto si intende chiuso su tre lati)
• 35% di patii e porticati
• 60% delle verande
• 15% dei giardini di uso esclusivo dell’appartamento
• 10% dei giardini di ville e villini.

I balconi e i terrazzi si misurano fino al contorno esterno; i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell’appartamento si misurano invece fino al confine della proprietà. Se questa è delimitata da un muro di confine in comunione, si misurano fino alla sua mezzeria.

Per quanto riguarda invece le pertinenze, i coefficienti possono essere molto variabili, in base alla loro ubicazione rispetto all’unità immobiliare principale e alla loro qualità.

In genere vengono presi in considerazione i seguenti parametri:
• 25% delle cantine
• da 40 a 80% dei box auto
• da 25% a 50% dei posti auto
• 80% delle mansarde rifinite
• 60% dei locali interrati abitabili.

Per il rilievo delle pertinenze si procede come per l’alloggio: sono compresi quindi i muri perimetrali esterni, mentre quelli di divisione con zone comuni o di altra proprietà sono considerati fino alla loro mezzeria.

Aree escluse dal calcolo della superficie commerciale

Se dobbiamo calcolare la superficie commerciale di un immobile ubicato in condominio, bisogna escludere alcune superfici:

• scale, pianerottoli e ballatoi comuni
• aree comuni come terrazzi di copertura, stenditoi, lavatoi, atri di ingresso
• appartamento del portiere e locali di guardiania
• stradine private di accesso all’edificio
• locali di deposito comuni
• sala riunione condominiale
• locali tecnici (chiostrine, ascensore, cavedi, ecc.)
• giardini, aree a verde e camminamenti di pertinenza dell’edificio.

Del resto, il valore di questi spazi comuni sarà preso in considerazione nel valore unitario da attribuire a ciascun appartamento, ovvero nel prezzo a metro quadro da attribuirgli.

Coefficienti per il calcolo della superficie commerciale

Ma da dove si ricavano questi coefficienti correttivi per il calcolo della superficie commerciale? In realtà non esiste una specifica norma di riferimento, per cui può accadere che un perito estimatore utilizzi dei coefficienti diversi da quelli utilizzati da un altro. Di conseguenza, il valore finale della stima potrà essere diverso.

In pratica, quello della superficie commerciale è un metodo consolidato dalla prassi ma non scientifico.

Un riferimento normativo può essere comunque il D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che assume il metro quadrato di superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili.

Altra norma di riferimento è la UNI 10750:1998 che stabilisce i Criteri per la Valutazione Patrimoniale degli immobili.

Differenza tra superficie commerciale e superficie calpestabile

Spesso i non addetti ai lavori che cercano casa confondono questi due concetti, pensando che siano equivalenti.

La superficie commerciale si distingue invece dalla superficie calpestabile perché quest’ultima è calcolata al netto delle murature, quindi misurando internamente la superficie di pavimento dei singoli vani, con esclusione di nicchie, soglie delle porte, ecc..

Alla luce di quanto esposto, si può comprendere perché due appartamenti in condominio apparentemente identici, possano avere superficie commerciale diversa. Magari uno dei due ha un terrazzo più grande o un secondo garage, pur essendo la suddivisione interna uguale.




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