Il diritto di prelazione su immobili a uso abitativo

Il diritto di prelazione è previsto dalla legge per tutelare l’inquilino, nel caso in cui il proprietario decida di mettere in vendita la casa in cui abita.

Diritto di prelazione immobili uso abitativo©

Diritto di prelazione immobili uso abitativo©

Cos’è il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione è previsto dalla legge per tutelare l’inquilino nel caso in cui il proprietario decida di mettere in vendita l’immobile in cui abita in affitto, alla prima scadenza del contratto, avvalendosi della facoltà di non prolungarlo.

Ciò può avvenire quindi:
• al termine dei primi 4 anni per i contratti a canone libero (4 + 4)
• al termine dei primi 3 anni, per i contratti a canone concordato (3 + 2).

In base a questo principio, l’inquilino deve avere una posizione di preferenza nella vendita rispetto ad altri possibili acquirenti.

La prelazione può essere:
legale, se originata da una legge
volontaria, quando deriva da un accordo tra le parti.

Nel primo caso, il diritto è sancito dalla legge di riforma della locazioni n. 431 del 1998, alla lettera g) dell’articolo 3.
In precedenza invece il diritto era riconosciuto solo per gli immobili di proprietà di enti previdenziali e assicurativi e per quelli danneggiati da calamità naturali.

A parte i casi previsti dalla legge, la prelazione può però essere concessa volontariamente, anche se i casi sono molto rari.
Leggete quindi attentamente il vostro contratto di locazione, per verificare se è previsto anche in altre circostanze.

Non può invece essere inserita nel contratto una clausola con la quale si chiede al conduttore di rinunciare al diritto, visto che è previsto per legge. Il conduttore da parte sua può anche rinunciarvi, ma ciò può essere messo per iscritto solo dopo che il proprietario l’abbia informato, come vedremo a seguire.

Diritto di prelazione per le pertinenze

Non ci sono indicazioni normative esplicite sulla vendita di un immobile insieme alle sue pertinenze (box auto, cantina, ecc.). Tuttavia, molti giudici concordano nel ritenere che la prelazione possa estendersi a queste.

Pertanto, se il padrone di casa intende vendere l’alloggio con tutte le sue pertinenze, l’inquilino non può esercitare la prelazione scorporando dalla vendita solo gli immobili di suo interesse.

Cosa deve fare il proprietario per garantire il diritto di prelazione

Per garantire il diritto di prelazione, il proprietario deve dare tempestiva comunicazione scritta all’inquilino della sua intenzione di vendere.

La comunicazione deve contenere i seguenti dati:
• l’indicazione del prezzo richiesto
• l’indicazione delle condizioni per stipulare l’atto di compravendita
• l’invito all’inquilino a esprimere l’intento di avvalersi del diritto o meno.

Tale informazione deve avvenire attraverso atto notificato dall’ufficiale giudiziario, anche se la giurisprudenza corrente considera un mezzo altrettanto valido la raccomandata con avviso di ricevimento.

Nel caso in cui l’inquilino comunicasse per iscritto di rinunciare all’acquisto, il proprietario potrà vendere a chi vuole.

Cosa deve fare l’inquilino per far valere il diritto di prelazione

Se è interessato all’acquisto e vuole esercitare il diritto di prelazione, l’inquilino deve darne comunicazione al proprietario entro il termine perentorio di 60 giorni.

Anche la risposta deve essere notificata tramite ufficiale giudiziario o con raccomandata A.R..

Entro i successivi 30 giorni dai 60 richiesti per la comunicazione al proprietario, dovrà poi versare il prezzo di acquisto al momento della firma del contratto preliminare o della compravendita vera e propria.
Ciò, a meno che nella comunicazione inviata dal proprietario siano indicate condizioni diverse.

Eccezioni al diritto di prelazione

Ci sono tuttavia alcune eccezioni al diritto di prelazione da parte dell’inquilino. Per prima cosa, chiarisco che il diritto non si esercita se la vendita avviene mentre il contratto di locazione è in corso.

Uno dei casi di eccezione è poi quello in cui l’immobile in questione sia di proprietà di più soggetti e fa parte di una comunione ereditaria.
In questo caso, il diritto di prelazione di uno o più dei coeredi ha il sopravvento su quello dell’inquilino (art. 732 del codice civile).

Il secondo caso è quello in cui il proprietario intende vendere:
• al coniuge
• ai suoi parenti entro il secondo grado (fratelli, sorelle, nipoti e nonni).

In questo caso non esiste alcun diritto per l’inquilino, a cui non occorre neanche dare alcuna comunicazione scritta dell’intenzione della vendita.

Ancora, il diritto di prelazione non si può esercitare quando:
• l’immobile è trasferito con un atto differente dalla compravendita, ad esempio con una donazione.
• la vendita o l’affitto a un altro inquilino avvengono dopo la scadenza finale del contratto
• se il venditore intende vendere in blocco l’intero immobile di cui l’appartamento fa parte.

Diritto di prelazione all’affitto

Il proprietario, alla prima scadenza contrattuale, può decidere di non rinnovare il contratto non perché deve vendere, ma perché ricorre una delle seguenti condizioni:
• l’appartamento fa parte di un fabbricato gravemente danneggiato che dev’essere ricostruito o del quale dev’essere assicurata la stabilità, e la permanenza dell’inquilino è di ostacolo all’esecuzione dei lavori
• si trova in un edificio del quale è prevista l’integrale ristrutturazione
• s’intende operare la demolizione e ricostruzione del fabbricato
• trattandosi di appartamento sito all’ultimo piano, intende eseguire una sopraelevazione e per farlo è indispensabile, per motivi tecnici, lo sgombero dell’immobile stesso.

Se al termine di questi lavori il proprietario intende riaffittare l’appartamento, l’inquilino ha diritto a essere preferito, a parità di condizioni, agli altri aspiranti inquilini.
Come si può vedere, quindi, esiste un diritto di prelazione anche per l’affitto.

Cosa fare se il padrone di casa non garantisce il diritto di prelazione?

Può accadere che il proprietario venda a terzi senza informare l’inquilino che avrebbe diritto alla prelazione, o venda a un prezzo inferiore a quello propostogli.
Il locatore, in questa circostanza, commette un illecito, ma cosa può fare l’inquilino per tutelarsi?

Entro 6 mesi dalla trascrizione dell’atto, ha facoltà di riscattare l’immobile, attraverso una citazione in giudizio dell’acquirente.

Per riscattare la casa, dovrà pagare il prezzo indicato nell’atto per la vendita entro 30 giorni. Questa scadenza si calcola dalla:
• data della risposta dell’acquirente, se questi comunica di non opporsi al riscatto
• prima udienza del giudizio, se l’acquirente stesso non fa opposizione al riscatto
• data della sentenza che riconosce il diritto di riscatto, se c’è opposizione.

L’inquilino ha diritto comunque a richiedere anche un risarcimento per danni in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione versato (spese escluse).

Resta salvo inoltre il diritto dell’acquirente di rivalersi contro il venditore che non ha rispettato questo diritto. Se siete proprietari di case locate, quindi, state attenti al rispetto della legge al momento dell’alienazione del bene.




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