Il diritto di prelazione su immobili a uso abitativo

Il diritto di prelazione è previsto dalla legge per tutelare l’inquilino, nel caso in cui il proprietario decida di mettere in vendita la casa in cui abita.

Diritto di prelazione immobili uso abitativo©

Diritto di prelazione immobili uso abitativo©

Cos’è il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione è previsto dalla legge per tutelare l’inquilino nel caso in cui il proprietario decida di mettere in vendita l’immobile in cui abita in affitto, alla prima scadenza del contratto, avvalendosi della facoltà di non prolungarlo.

Ciò può avvenire quindi:
• al termine dei primi 4 anni per i contratti a canone libero (4 + 4)
• al termine dei primi 3 anni, per i contratti a canone concordato (3 + 2).

In base a questo principio, l’inquilino deve avere una posizione di preferenza nella vendita rispetto ad altri possibili acquirenti.

La prelazione può essere:
legale, se originata da una legge
volontaria, quando deriva da un accordo tra le parti.

Nel primo caso, il diritto è sancito dalla legge di riforma della locazioni n. 431 del 1998, alla lettera g) dell’articolo 3.
In precedenza invece il diritto era riconosciuto solo per gli immobili di proprietà di enti previdenziali e assicurativi e per quelli danneggiati da calamità naturali.

A parte i casi previsti dalla legge, la prelazione può però essere concessa volontariamente, anche se i casi sono molto rari.
Leggete quindi attentamente il vostro contratto di locazione, per verificare se è previsto anche in altre circostanze.

Non può invece essere inserita nel contratto una clausola con la quale si chiede al conduttore di rinunciare al diritto, visto che è previsto per legge. Il conduttore da parte sua può anche rinunciarvi, ma ciò può essere messo per iscritto solo dopo che il proprietario l’abbia informato, come vedremo a seguire.

Diritto di prelazione per le pertinenze

Non ci sono indicazioni normative esplicite sulla vendita di un immobile insieme alle sue pertinenze (box auto, cantina, ecc.). Tuttavia, molti giudici concordano nel ritenere che la prelazione possa estendersi a queste.

Pertanto, se il padrone di casa intende vendere l’alloggio con tutte le sue pertinenze, l’inquilino non può esercitare la prelazione scorporando dalla vendita solo gli immobili di suo interesse.

Cosa deve fare il proprietario per garantire il diritto di prelazione

Per garantire il diritto di prelazione, il proprietario deve dare tempestiva comunicazione scritta all’inquilino della sua intenzione di vendere.

La comunicazione deve contenere i seguenti dati:
• l’indicazione del prezzo richiesto
• l’indicazione delle condizioni per stipulare l’atto di compravendita
• l’invito all’inquilino a esprimere l’intento di avvalersi del diritto o meno.

Tale informazione deve avvenire attraverso atto notificato dall’ufficiale giudiziario, anche se la giurisprudenza corrente considera un mezzo altrettanto valido la raccomandata con avviso di ricevimento.

Nel caso in cui l’inquilino comunicasse per iscritto di rinunciare all’acquisto, il proprietario potrà vendere a chi vuole.

Cosa deve fare l’inquilino per far valere il diritto di prelazione

Se è interessato all’acquisto e vuole esercitare il diritto di prelazione, l’inquilino deve darne comunicazione al proprietario entro il termine perentorio di 60 giorni.

Anche la risposta deve essere notificata tramite ufficiale giudiziario o con raccomandata A.R..

Entro i successivi 30 giorni dai 60 richiesti per la comunicazione al proprietario, dovrà poi versare il prezzo di acquisto al momento della firma del contratto preliminare o della compravendita vera e propria.
Ciò, a meno che nella comunicazione inviata dal proprietario siano indicate condizioni diverse.

Eccezioni al diritto di prelazione

Ci sono tuttavia alcune eccezioni al diritto di prelazione da parte dell’inquilino. Per prima cosa, chiarisco che il diritto non si esercita se la vendita avviene mentre il contratto di locazione è in corso.

Uno dei casi di eccezione è poi quello in cui l’immobile in questione sia di proprietà di più soggetti e fa parte di una comunione ereditaria.
In questo caso, il diritto di prelazione di uno o più dei coeredi ha il sopravvento su quello dell’inquilino (art. 732 del codice civile).

Il secondo caso è quello in cui il proprietario intende vendere:
• al coniuge
• ai suoi parenti entro il secondo grado (fratelli, sorelle, nipoti e nonni).

In questo caso non esiste alcun diritto per l’inquilino, a cui non occorre neanche dare alcuna comunicazione scritta dell’intenzione della vendita.

Ancora, il diritto di prelazione non si può esercitare quando:
• l’immobile è trasferito con un atto differente dalla compravendita, ad esempio con una donazione.
• la vendita o l’affitto a un altro inquilino avvengono dopo la scadenza finale del contratto
• se il venditore intende vendere in blocco l’intero immobile di cui l’appartamento fa parte.

Diritto di prelazione all’affitto

Il proprietario, alla prima scadenza contrattuale, può decidere di non rinnovare il contratto non perché deve vendere, ma perché ricorre una delle seguenti condizioni:
• l’appartamento fa parte di un fabbricato gravemente danneggiato che dev’essere ricostruito o del quale dev’essere assicurata la stabilità, e la permanenza dell’inquilino è di ostacolo all’esecuzione dei lavori
• si trova in un edificio del quale è prevista l’integrale ristrutturazione
• s’intende operare la demolizione e ricostruzione del fabbricato
• trattandosi di appartamento sito all’ultimo piano, intende eseguire una sopraelevazione e per farlo è indispensabile, per motivi tecnici, lo sgombero dell’immobile stesso.

Se al termine di questi lavori il proprietario intende riaffittare l’appartamento, l’inquilino ha diritto a essere preferito, a parità di condizioni, agli altri aspiranti inquilini.
Come si può vedere, quindi, esiste un diritto di prelazione anche per l’affitto.

Cosa fare se il padrone di casa non garantisce il diritto di prelazione?

Può accadere che il proprietario venda a terzi senza informare l’inquilino che avrebbe diritto alla prelazione, o venda a un prezzo inferiore a quello propostogli.
Il locatore, in questa circostanza, commette un illecito, ma cosa può fare l’inquilino per tutelarsi?

Entro 6 mesi dalla trascrizione dell’atto, ha facoltà di riscattare l’immobile, attraverso una citazione in giudizio dell’acquirente.

Per riscattare la casa, dovrà pagare il prezzo indicato nell’atto per la vendita entro 30 giorni. Questa scadenza si calcola dalla:
• data della risposta dell’acquirente, se questi comunica di non opporsi al riscatto
• prima udienza del giudizio, se l’acquirente stesso non fa opposizione al riscatto
• data della sentenza che riconosce il diritto di riscatto, se c’è opposizione.

L’inquilino ha diritto comunque a richiedere anche un risarcimento per danni in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione versato (spese escluse).

Resta salvo inoltre il diritto dell’acquirente di rivalersi contro il venditore che non ha rispettato questo diritto. Se siete proprietari di case locate, quindi, state attenti al rispetto della legge al momento dell’alienazione del bene.





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49 commenti

  1. Angelo

    Salve, io e mio zio siamo proprietari di un palazzo composto da due garage al piano terra (ognuno il suo), un primo piano di mia proprietà, un secondo piano di proprietà di mio zio e di un piano sottotetto costituito da due magazzini (ognuno il suo). L’ingresso è in comune così come la scala che serve tutti i piani. Se mio zio decidesse di vendere le sue parti io avrei diritto alla prelazione? la ringrazio anticipatamente

  2. Consoli

    Buongiorno,
    vorrei avere un’informazione. Sono conduttore d un appartamento, ma nel caso in cui il locatore decidesse di vendere l’appartamento (per il quale da contratto ho diritto di prelazione), si possono far valere almeno parte dei soldi già versati durante gli anni da affittuario?

    • arch. Carmen Granata

      Non so se ho capito la domanda: vorrebbe far valere una parte dei canoni versati per l’acquisto dell’appartamento? In questo caso la risposta è negativa.

  3. Fabio

    Insieme ai miei fratelli stiamo vendendo una casa dove l’inquilino non ci paga da 15 mesi e non è più residente da circa 2 anni. Il conduttore è un suo amico ed è il promittente compratore. L’inquilino ha il diritto di prelazione?

    • arch. Carmen Granata

      Non mi è chiara una cosa: il conduttore è l’inquilino. Come fa a essere il promittente acquirente?

  4. Martina

    Salute! Sono conduttrice da anni, con contratto registrato in corso, di un garage; il proprietario intende vendere un appartamento di sua proprietà sito nello stabile ove è il garage (intende venderlo unitamente al garage da me condotto) ma io vorrei acquistare il solo garage. Ha trovato un acquirente per entrambi; ma non ho, io, diritto di prelazione sul SOLO garage? Posso pretendere che venda prima a me il SOLO garage?

    • arch. Carmen Granata

      Le consiglio la lettura del paragrafo “Diritto di prelazione per le pertinenze”.

  5. marcello

    Buongiorno abito in una semi indipendente al piano primo con ingresso indipendente e sono proprietario della terrazza. Il piano terra e stato di recente pignorato e a breve andrà all’asta in questo caso ho diritto di prelazione per l’acquisto essendo l’altra metà del fabbricato?

  6. Francesca Melis

    Buonasera, avrei bisogno di un’informazione: sono proprietaria di un immobile che vorrei vendere, in un piccolo paese di montagna: i miei vicini sono i fratelli di mia madre; prima di vendere, sono obbligata ad informarli? Qualora vendessi a qualcun altro, per esempio ad un altro vicino, ma non parente, potrebbero esercitare il diritto di prelazione? Grazie per l’attenzione

    • arch. Carmen Granata

      Non c’è diritto di prelazione per i parenti (a meno che si tratti di un’eredità indivisa). Quindi può vendere a chi vuole.

  7. Valentina

    Grazie per l’immediata risposta.
    I sei mesi decorrono da quale data?
    Il Locatore/Proprietario può ancora comunicare al Conduttore l’intenzione di vendere l’appartamento, con relativo prezzo?
    La comunicazione inviata al Conduttore in data 27/11/2018 che valore ha?
    Infine il Locatore/Proprietario può addivenire ad un accordo scritto bonario con il Conduttore, in cambio della rinuncia al diritto di prelazione, facendolo rimanere in fitto nell’immobile fino alla scadenza del 30/09/2023 ?
    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      I 6 mesi decorrono dalla trascrizione dell’atto, come può leggere anche nell’articolo.
      Cmq se ha bisogno di una consulenza più dettagliata, le consiglio di sentire il parere di un legale.

  8. Valentina

    Il locatore/proprietario ha stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo (4+4) dal 01/10/2015 al 30/9/2019. In data 27/11/2018 il locatore/proprietario ha inviato una Pec al Conduttore comunicando che non intende rinnovare la locazione alla scadenza del 30/09/2019, poiché vuole destinarlo alla vendita (senza però indicare le condizioni e il prezzo di vendita). Il Conduttore non ha fornito nessuna risposta. In data 06/08/2019 ho stipulato con il locatore/proprietario un contratto preliminare di compravendita da rogitare entro il 31/12/2019. Il Conduttore attualmente continua ad occupare l’appartamento con l’intenzione di rimanervi fino alla scadenza del secondo quadriennio. Le chiedo se il Conduttore può esercitare il diritto di prelazione. Grazie.

  9. zakian sadek

    Si è vero che difficile trovare un acquierente che compre in comproprietà, ma se il prezzo richiesto è favorevole?

    • arch. Carmen Granata

      Guardi, per legge lei può vendere, poi sono problemi suoi se trova o no l’acquirente. 🙂

  10. Zakian

    Sono proprietario del 50% con mia ex moglie con comunione dei beni ora posso offrirle la mia quota ad un certo prezzo? E se riffiuta posso vendere a terzi?? zak

    • arch. Carmen Granata

      Sì, anche se è molto difficile trovare un acquirente per una casa che poi sarà in comproprietà…

  11. Marco

    Salve, avrei bisogno di una informazione, io e mio fratello siamo proprietari del 73% di un fabbricato che è composto da 4 piani, di cui uno è proprietaria mia zia, il quale vorrebbe vendere il suo appartamento avuto in eredità dal marito che a sua volta lo aveva ereditato da mio nonno, adesso sarebbe intenzionata a vendere l’appartamento, eventualmente abbiamo il diritto di prelazione?

  12. carlo

    i miei genitori abitano in appartamento in affitto dal 1968. Nel 96 il contratto è tato riftto perchè l’appartamento è passato da padre a figlio. L’appartamento è stato venduto senza che i miei ne avessero notizia. Qualche giorno fa hanno ricevuto una raccomandata dal nuovo proprietario che non intende rinnovare il contratto alla scadenza di dieembre. C’era diritto di prelazione per l’acquisto? (che probabilmente avremmo fatto data l’età dei miei). C’è diritto ad un risarcimento per Danni? grazie

    • arch. Carmen Granata

      La prelazione poteva essere fatta valere nel caso in cui l’immobile fosse stato messo in vendita alla prima scadenza del contratto.

  13. Toni

    Salve,
    vorrei vendere la casa di mia proprietà in cui abito a terzi per trasferirmi nella mia nuova casa. I condomini hanno diritto di prelazione? Vanno avvisati?
    Grazie tante anticipatamente.
    Cordiali Saluti

    • arch. Carmen Granata

      No, ha diritto a vendere a chi vuole. Può essere cortesia informare i condomini per sapere se qualcuno di loro è interessato, ma non è un obbligo.

  14. Francesco

    Salve. Siamo proprietari di una porzione di fabbricato pari a circa due terzi e più precisamente del piano seminterrato indipendente e del piano centrale indipendente. Molto probabilmente i proprietari dell’appartamento posto al secondo piano, anche questo con ingresso indipendente stanno vendendo e sembra che non siano intenzionati ad interpellarci.
    Il legame di parentela è diretto, nel senso che i proprietari sono fratelli, e l’immobile è stato acquisito tramite una donazione da genitori a figli e rispettive consorti.
    Ci sono delle pertinenze (strada, cisterna per acqua non potabile, fossa biologica) in comune e un rustico in comune. Esiste in questo caso il diritto di prelazione e se si è volontario o legale? grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Il diritto di prelazione in caso di eredità si applica solo in caso di quote indivise. In questo caso invece la proprietà è stata divisa.

  15. simonetta carosi

    sono affittuaria di un appartamento da 7 anni ed il proprietario vuole vendere senza darmi il diritto di prelazione… ho letto che può farlo solo nei primi 4 anni quindi non ne ho diritto?

    • arch. Carmen Granata

      Sì, il diritto scatta quando il proprietario alla prima scadenza non intende rinnovare il contratto perchè deve vendere.

  16. FIORELLA

    la mia vicina di casa ha venduto la sua abitazione ad una società immobiliare la quale ricaverà 6 unita abitative.
    io essendo la sua diretta confinante potevo esercitare il diritto di prelazione?

  17. Ivana creato

    Buongiorno. Ho un comodato d uso gratuito di una cantina. la proprietaria vuole vendere.. ho diritto alla prelazione sulla vendita e ad una percentuale di sconto sul prezzo richiesto?
    Grazie..
    Ivana

  18. Fabrizio

    Salve, non mi è chiara una cosa: se sono proprietario di due immobili (entrambi affittati con un contratto di 4+4 anni) oltre a quello in cui abito, e uno dei due immobili affittati lo voglio vendere alla prima scadenza (cioè dopo i primi quattro anni), cosa succede nei confronti del diritto di prelazione dell’inquilino dell’immobile che voglio vendere?
    Nel senso che non mi è chiaro se il possesso di un secondo immobile mi vieta la possibilità di vendere anzitempo il primo o se avendo un secondo immobile non sono obbligato a comunicare il diritto di prelazione all’inquilino dell’immobile che voglio vendere.
    Spero di essere stato chiaro, grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Il diritto di prelazione è valido indipendentemente dal numero di immobili che lei possiede.

    • Fabrizio

      Grazie per la risposta, però la legge 431 dice:
      “Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:… g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
      Il punto g) cosa stà ad indicare esatramente?

    • arch. Carmen Granata

      L’articolo citato affronta un argomento diverso, ovvero quello del rinnovo del contratto.
      Quindi il fatto che lei sia proprietario di un altro appartamento oltre quello in cui abita, vuol dire che il contratto deve continuare fino a sua naturale scadenza, ma questo non le vieta di vendere.

  19. Poli Giuseppe

    Abito in una appartamento su due piani di un palazzetto in un piccolo paese umbro. al piano sovrastante al mio vi abita un mio parente che vuole vendere. Faccio presente che i due appartamenti hanno una scala comune.ed orti confinanti, ho diritto di prelazione sulla vendita della casa?

    • arch. Carmen Granata

      La legge non le concede alcun diritto di prelazione. Sarebbe solo buona regola di vicinato se il proprietario vendesse a lei piuttosto che a un estraneo, ma non è obbligato.

  20. salve, da quello che ho letto la prelazione vale solo se la casa viene venduta allo scadere del contratto di locazione… non in caso la casa venisse venduta durante i primi 4 anni di affitto. In quel caso il nuovo proprietario subentra nell’esistente contratto di locazione!? Se io voglio vendere la mia casa dove è in atto un contratto di locazione 4+4 (siamo al 1. anno) io posso venderla solo allo scadere del primo rinnovo dando però prima l’avviso di diritto di prelazione all’inquilino. Se invece la vendo prima il nuovo proprietario deve tenere gli inquilini fino allo scadere del contratto?

  21. Ho comprato casa da un anno e il venditore o meglio il mediatore non mi ha informato che il venditore non ha comunicato al conduttore che vende con raccomandata anche se il conduttore sapeva bene che la casa era in vendita. Tra un anno scade i primi 4 anni. E io vorrei per necesita in quanto vivo in affitto con la mia famiglia (moglie figlio di 3 anni padre di 70 anni) chiedere la disdetta del contratto alla fine dei primi 4 anni. Puo in questo caso il conduttore avvalersi del diritto di prelazione. E se si. Questo diritto cade su di me nuovo propietario o sul venditore.

    • arch. Carmen Granata

      Se legge l’ultimo paragrafo di questo articolo, troverà tutte le risposte alle sue domande.

    • non ho precisato che l’acquisto del immobile e avvenuto ad aprile 2017, e a marzo 2019 che finisce anche i primi 4 anni del contratto, vorrei non rinnovare il contratto (per necessita) e possibile che il conduttore si opponga che aveva il diritto di prelazione? e se lo può fare, questo diritto cade su di me o sul venditore? e se lo fa solo per finalità di prorogare il contratto, lo può fare o dopo lo deve comprare l’immobile. i 6 mesi sono passati

    • arch. Carmen Granata

      Scusi, ma ha letto quello che le ho indicato? Riassumendo: l’inquilino può far valere il suo diritto riscattando la casa, oppure semplicemente richiedere al venditore un risarcimento danni. A quel punto lei può fare la disdetta per necessità.

  22. Salve vorrei sapere un informazione, io abito al primo piano, sotto casa mia vi è un garage di 60 metri, il proprietario lo vuole vendere a terxie, non è in locazione, è chiuso, non vuole venderlo a me, posso fare qualcosa?

    • arch. Carmen Granata

      Non c’è diritto di prelazione, quindi il proprietario può vendere a chi vuole.
      Se si trova in condominio, provi a vedere se sul regolamento c’è qualche indicazione a favore degli altri condòmini (a volte è previsto).

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