Deposito prezzo dal notaio per tutelare chi compra casa

Cos’è il deposito prezzo dal notaio?

La recente Legge sulla Concorrenza (n. 124/2017) regolamenta con l’art. 1, comma 142, il cosiddetto deposito prezzo dal notaio per le compravendite immobiliari. La norma era entrata in vigore in realtà nel 2014, ma non era mai stata applicata per mancanza del regolamento di attuazione.

La legge prevedeva che il deposito fosse obbligatorio, ma il ddl Concorrenza è intervenuto a correggerla rendendolo facoltativo su richiesta di una delle due parti contraenti.

Il deposito consiste nella consegna del corrispettivo in denaro previsto per la compravendita al notaio fino alla trascrizione dell’atto, cioè al momento dell’effettivo passaggio di consegna dell’immobile.

Pertanto, in base a quanto disposto dalla legge, il notaio dovrà aprire un apposito conto corrente sul quale far confluire temporaneamente tutte le somme che l’acquirente dovrà versare al venditore o a titolo di imposta.
La legge dispone infatti che in caso di richiesta di deposito, l’acquirente versi al notaio, antecedentemente o contestualmente alla sottoscrizione dell’atto, l’importo di:
• tributi
• onorari
• altre spese dell’atto.

Nel conto possono essere versate anche tutte le spese dovute dal venditore e non ancora saldate, come eventuali spese condominiali arretrate.

Quando una delle parti decide di avvalersi di questa facoltà, il professionista non può rifiutarsi di adempiere all’obbligo di custodia.

La legge ha effetto retroattivo e si applica quindi anche ai compromessi stipulati prima del 29 agosto 2017, data della sua entrata in vigore.

Le regole riguardano non solo la compravendita immobiliare, ma anche tutti gli altri atti di trasferimento della proprietà.

A cosa serve il deposito prezzo dal notaio?

Il conto di deposito rappresenta un’importante tutela per chi acquista casa. Fino a quando la compravendita non viene trascritta nei registri immobiliari non si ha infatti certezza che il trasferimento sia andato a buon fine.

È solo dal momento della trascrizione che il compratore avrà la definitiva certezza che sull’immobile non insistono gravami come ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, domande giudiziali, ecc..

Il deposito notarile serve anche a tutelare l’acquirente dalla possibilità che il proprietario venda a più soggetti. Quando si verifica questa circostanza, prevale l’acquirente che per primo effettua la trascrizione.
In molte di queste situazioni è quasi impossibile ottenere la restituzione delle somme versate al momento del rogito.

Il conto può essere utilizzato anche per affidare al notaio il denaro necessario per estinguere eventuali passività gravanti sul venditore.
Un caso tipico è quello della casa acquistata con un mutuo ancora in corso di ammortamento. L’acquirente può versare l’importo occorrente per l’estinzione del debito e la cancellazione dell’ipoteca, da girare alla banca.

Il notaio esegue la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente e verifica l’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli.

In caso di esito positivo, provvede a svincolare la somma a favore del venditore secondo le modalità pattuite, al netto delle somme eventualmente da versare a terzi.
Se invece riscontra la presenza di gravami, ne dà avviso alle parti e trattiene le somme depositate. Tale denaro potrà essere utilizzato (in caso di incarico conferito a tale scopo) per cancellare queste formalità.

Può però accadere che le somme in deposito non siano sufficienti o che le formalità non siano cancellabili se non con l’intervento dell’Autorità Giudiziaria. In tal caso, il notaio dovrà agire di conseguenza e gli onorari e le spese derivanti da questa ulteriore prestazione saranno tutti a carico del venditore.

Caratteristiche del conto corrente per il deposito prezzo dal notaio

Le somme versate sul conto di deposito costituiscono patrimonio separato rispetto a quello personale e professionale del notaio.
Il conto corrente dedicato che il professionista dovrà aprire per farvi confluire i depositi dei clienti dovrà quindi avere caratteristiche particolari.

Al notaio è infatti vietato:
• lucrare sugli interessi maturati nel corso del tempo, spettanti allo Stato che li destinerà a un fondo per le piccole e medie imprese
• utilizzare il denaro presente per pagamenti diversi dal versamento delle tasse.

Il denaro presente sul conto non potrà inoltre essere utilizzato:
• dai suoi creditori, per pignorare somme necessarie al pagamento di eventuali debiti
• dagli eredi, in caso di successione
• dal coniuge, perché non fa parte del regime di comunione dei beni.

Su questo conto potranno confluire anche tutte le altre somme che il professionista sarà incaricato di custodire.

Il notaio potrà utilizzare il denaro solo per gli specifici usi a cui è destinato, mantenendone idonea documentazione.

Il deposito notarile è previsto unicamente per le spese da pagare al momento della stipula dell’atto notarile.
Pertanto, ne sono escluse le somme versate dall’acquirente al venditore a titolo di acconto o di caparra.

Chi può richiedere il deposito prezzo dal notaio?

La richiesta del deposito notarile può essere fatta come detto da ciascuna delle parti contraenti, quindi sia dall’acquirente che dal venditore.

Normalmente è l’acquirente a essere più interessato a usufruire di questa facoltà proprio perché, come abbiamo visto, lo tutela da numerosi rischi.

Anche il venditore può però avvalersene, preservandosi da alcuni inconvenienti. Può evitare, ad esempio, che il pagamento sia fatto con assegni circolari falsificati, perché il notaio, incassandoli sul proprio conto, potrà verificare la disponibilità effettiva della somma alcuni giorni prima della stipula del rogito.

Qualunque parte richieda di avvalersi del deposito, l’altra non potrà in alcun modo opporsi.
È opportuno però affrontare la questione già in fase di contrattazione, magari inserendo una specifica clausola nella proposta di acquisto o nel preliminare di vendita.

Come effettuare il versamento per il deposito prezzo dal notaio

Il deposito del prezzo pattuito e delle altre spese previste presso il notaio può avvenire esclusivamente:
• con assegno circolare non trasferibile
• con bonifico bancario.

La consegna dell’assegno deve avvenire generalmente qualche giorno prima della stipula dell’atto. In alcuni casi, può essere fatta anche contestualmente al rogito, quando ad esempio l’acquisto è finanziato con un mutuo, per cui la banca mette a disposizione la somma solo al momento della stipula.

Il bonifico deve invece necessariamente essere effettuato qualche giorno prima, in modo che il denaro possa essere accreditato sul conto corrente dedicato del notaio per tempo. In caso contrario, la data del rogito dovrà essere rinviata.

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