Proposta irrevocabile di acquisto

La proposta irrevocabile di acquisto è una richiesta scritta con cui l’aspirante acquirente propone al venditore l’acquisto della sua casa a un dato prezzo.

Proposta irrevocabile di acquisto

Proposta irrevocabile di acquisto

Cos’è la proposta irrevocabile di acquisto?

La proposta irrevocabile di acquisto è una comunicazione scritta con la quale un aspirante acquirente si propone al venditore della casa a cui è interessato. Nella comunicazione, il soggetto si dichiara disposto ad acquistarla a un determinato prezzo.

Questo istituto, disciplinato dall’articolo 1329 del codice civile, è utilizzato per le compravendite effettuate per tramite di agenzie immobiliari. Nelle trattative tra privati si ricorre invece direttamente al cosiddetto compromesso (il preliminare di vendita).
La proposta d’acquisto non è un preliminare di vendita, tanto che nel linguaggio corrente viene spesso definita preliminare del preliminare.

La proposta impegna per un certo periodo di tempo (ad esempio un mese) solo una delle due parti in causa, l’acquirente. Il venditore rimane invece libero durante tale periodo di vendere ad altri.
Per questo motivo si definisce proposta di carattere unilaterale.

Decorso il termine indicato nella proposta senza che sia stata sottoscritta dal venditore per accettazione, le condizioni indicate si intendono decadute e perdono di ogni efficacia.
È importante che l’accettazione avvenga per iscritto, così come per iscritto è stata formulata la proposta.

Come deve essere redatta la proposta irrevocabile di acquisto?

Di solito, quando ci si affida a un’agenzia immobiliare è questa a fornire un modulo prestampato. Non esiste un modello standard, ma ogni agenzia può averne uno proprio.

In ogni caso, una proposta irrevocabile di acquisto redatta in maniera precisa deve contenere alcuni elementi fondamentali:
• la descrizione minuziosa e dettagliata dell’immobile che si desidera acquistare
• il prezzo che si intende versare per l’acquisto
• le modalità di pagamento prescelte
• il termine ultimo entro il quale il venditore deve accettare la proposta.

Il documento deve prevedere l’impegno da parte del venditore a verificare tutti gli aspetti legati alla regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. Infatti, chi è interessato a comprare deve tutelarsi da eventuali sorprese perchè dopo l’acquisto potrebbero sorgere problemi legati a:
• mancanza di agibilità
abusi edilizi
• presenza di servitù
• utilizzo di parti comuni
• spese condominiali già deliberate, ecc..

Quindi, nella proposta si potrebbe inserire una clausola del tipo: Alla data del rogito l’immobile dovrà essere libero da persone e cose, oneri reali, vincoli, gravami, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche.

Insomma, il contratto presentato non deve essere povero di contenuti perché altrimenti potrebbe dare adito in futuro all’insorgere di contenziosi.

Deposito cauzionale per la proposta irrevocabile di acquisto

Al fine di assicurarsi sulle reali e serie intenzioni dell’aspirante acquirente, la parte venditrice può richiedere di accompagnare la proposta irrevocabile di acquisto con una somma in denaro a titolo di deposito cauzionale.

Nel caso in cui venga fatta questa richiesta, è consigliabile versare la somma con assegno non trasferibile intestato al proprietario o ai proprietari, da depositare presso l’intermediario immobiliare.
Essa andrà a costituire la caparra confirmatoria soltanto nel caso in cui la proposta sia accettata e quindi, in tale circostanza, sarà poi detratta dal prezzo di vendita.

Nel caso in cui invece la proposta non venga accettata, l’agente immobiliare dovrà restituire interamente la cauzione, senza pretesa di risarcimento danni o pagamento di alcuna mediazione.

Se invece dopo l’accettazione da parte del venditore è l’acquirente ad avere un ripensamento e a voler rinunciare all’acquisto, non solo non gli verrà restituito il deposito cauzionale, ma dovrà anche pagare il compenso di mediazione all’agente immobiliare.

Rischi della proposta irrevocabile di acquisto

Molto spesso la proposta irrevocabile di acquisto viene utilizzata per forzare le trattative commerciali e stringere i tempi. Ad esempio, il mediatore può consigliare di sottoscriverla per spingere il venditore ad accettare una riduzione del prezzo richiesto.

Spesso viene presentata come una sorta di prenotazione dell’acquisto, cosa che non è, visto che non vincola in alcun modo il proprietario a vendere a chi l’ha formulata.

Bisogna fare quindi attenzione a cosa si accetta di firmare, perché ci si potrebbe trovare vincolati da condizioni simili a quelle di un vero e proprio preliminare di vendita.

Una proposta di questo tipo è ovviamente vincolante solo per l’acquirente, mentre il venditore è libero di intavolare trattative con eventuali altri compratori e giocare al rialzo.

Per questo motivo è opportuno seguire alcuni consigli:
• nel formulare la proposta, indicare un termine ultimo non troppo lontano per l’accettazione, ad esempio una settimana
• se viene richiesto un deposito cauzionale, è bene trattare la cifra più piccola possibile
• è sempre opportuno, prima di formulare la proposta, visitare la casa assistiti da un professionista di fiducia e prendere visione di tutta la documentazione a essa inerente.

Per richiedere una consulenza tecnica per un immobile di cui siete interessati all’acquisto, compilate il modulo contatti.




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79 commenti

  1. Purtroppo il t9 causa questi effetti.
    La società di ristrutturazione la quale era promittente venditrice, ante proposta mi ha consegnato capitolato seppur molto generico e dopo qualche mese davanti al mio avvocato riconsegnato altro capitolato a dir loro sostitutivo ma identico al primo. A casa ho poi riscontrato delle discrasie tra la prima versione e la seconda versione del capitolato.
    È più chiaro, adesso?

    • arch. Carmen Granata

      Non tanto… Se dice “altro capitolato a dir loro sostitutivo ma identico al primo” come fanno a esserci discrasie tra l’uno e l’altro?
      In ogni caso penso che il compenso di mediazione debba comunque essere versato, visto che è lei, da quanto capisco, che intende recedere dall’acquisto.

  2. Giovanni

    Buonasera, sono a causa con un’agenzia immobiliare che pretende la provvigione. A giugno scorso abbiamo fatto proposta irrevocabile di acquisto per un immobile che sarebbe stato ristrutturato come da rendering e come da capitolato in mio possesso e consegnato ante proposta. Tale immobile sarebbe stato acquistato da una societa di ristruurazione che poi l’avrebbe venduta gia ristruurata al sottoscritto. A causa della mia esigenza di aver un capitolato maggiormente dettagliato si s’ fatto rinvio al preliminare di vendita che sarebbe stato il 30 settembre mentre il rogito il 28 febbraio. L’intermediario non ha fatto il suo lavoro completo e a causa di una mancata trascrizione parte promettente venditrice ha acquistato immobile a dicembre e dunque non sarebbe riuscita a consegnarmii immobile per febbraio. Disposto tuttavia a spostare il rogito a giugno la società ha consegnato nuovo capitolato con significative disgrazie a mio sfavore. Ho informato agenzia che era mia intenzione acquistare ma ciò che in proposta era stato indicato. Abbiamo firmato liberatoria reciproca con società di ristruurazione rimanendo liberi dalle trattative che a mio avviso avrebbero avuto conclusione solo con capitalotato dettagliato ed allegato al preliminare. L’agenzia ha fatto causa solo a me e non alla società sua cliente alla quale avrebbe invece dovuto chiedere a mio avviso danni per mancato guadagno. Credo non abbia fatto causa alla società perché si scopre che l’immobile aveva un vizio ancorché sanabile ma teme ripercussioni da società. Cosa ne pensa? S’ lecita la richiesta di provvigione ancorché si faceva rinvio al preliminare per maggiormente dettagliare il capitolato? grazie per l’attenzione.

    • arch. Carmen Granata

      Sinceramente non ci ho capito niente. Cosa significa ” nuovo capitolato con significative disgrazie a mio sfavore.”?

  3. Gio Gio

    Buongiorno,
    ho fatto proposta acquisto per abitazione, l’agenzia a voce ci ha detto che 5000 erano da dare con assegno per formulare proposta e 15000 al preliminare, nella pratica invece hanno scritto che i 15000 sono da dare anche quelli come caparra confirmatoria dopo 5 gg dall’accettazione. Quando ho riletto a casa mi sono accorto della cosa. Cosa posso fare? io non la voglio più anche perché ho scoperto che la persona a cui ho dato l’assegno di 5000 non è quello che c’è scritto sulla proposta che ha firmato in quanto mediatore con il nome di quello giusto e molto probabilmente costui è un collaboratore che non è neanche iscritto all’albo e tutte le visite e le trattative io le ho fatte con lui!! posso recedere in quanto so che le visite in casa possono essere fatte solo da un agente immobiliare? mi hanno raggirato dicendo cose e facendone altre, pur sapendo che io ho sbagliato a non leggere bene ogni singola parola!!

    • arch. Carmen Granata

      Premetto che i 5000 euro non sono una caparra, ma un deposito cauzionale.
      Cmq se lei ha dubbi sull’identità della persona a cui ha dato l’assegno, non può che agire per vie legali.

  4. Davide

    Se il proprietario fa una controproposta, posso ritenermi libero di non accettare e riprendermi la caparra anche se non sono trascorsi i 15 giorni della proposta originale?

  5. marcello

    Salve, ho firmato una proposta irrevocabile per 7 gg per la locazione di un immobile, l’avvenuta accettazione mi è stata comunicata per email oltre il termine di 7 giorni, con allegata la proposta controfirmata dal proprietario. Anche se come data ne hanno inserita una che rientrava nel termine dei 7 giorni. Posso recedere dalla proposta perchè non sono stato avvisato per tempo? E riottenere la caparra versata e non pagare alcuna provvigione? grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, se la data della mail è posteriore. Caparra non avrebbe dovuto versarne, e la provvigione non è dovuta.

  6. Alessandra

    Buonasera, sto vendendo il mio appartamento e il notaio dell acquirente mi chiede certificato di abitabilità anche se gli estremi dell abitabilità sono citato nell atto con cui l ho acquistato all epoca ed ho le visure prese dal archivio comunale. É obbligatorio fornirlo? il notaio lo ritiene necessario e dopo la proposta di acquisto sta ostacolando compromesso e compravendita. Avendo ricevuto ed accettato la proposta precompilata dell agenzia immobiliare senza clausole sospensive ho diritto di insistere per fare compromesso e compravendita o sono tenuta alla consegna del certificato richiesto?

    • arch. Carmen Granata

      il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità e la violazione di tale obbligo può pertanto legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, con conseguente restituzione di quanto versato, sia quella di risarcimento del danno.

  7. Elisa

    Salve ho firmato una proposta di acquisto a prezzo pieno ma dopo 15 giorni, il tempo massimo per una risposta, l’agenzia non ha avuto notizie dal venditore. In questo caso la mia proposta decade automaticamente? Riprendo solo l’assegno dato come caparra o posso fare causa al venditore o all’agenzia? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Riprende solo l’assegno, non può far causa a nessuno, perchè nessuno era obbligato ad accettare la sua proposta.

  8. Giuseppe

    Buongiorno. Ho presentato una proposta di acquisto senza vincolo del mutuo poiché la banca mi ha comunque preventivato che data la somma richiesta e il mio lavoro a tempo indeterminato non ci dovrebbero essere problemi di concessione. Mi chiedo però quali sono i rischi qualora il mutuo nn venisse concesso per vizi sull immobile? C’è una tutela nei confronti dell acquirente?

    • arch. Carmen Granata

      Se i vizi sull’immobile sono tali da comportarne la non commerciabilità, la proposta comunque non avrà valore.

  9. Iva

    Salve,
    Ieri ho firmato un impegno irrevocabile di locazione abitativa+opzione acquisto, che deve essere accettato entro 24 gg. Non ho pagato la somma richiesta, per motivi tecnici (dovrei farlo domani – lunedì). Ma oggi ho già dei dubbi e ripensamenti. Cosa succede se non verso la somma richiesta domani, come stabilito? Oppure, dovrei per forza pagare per poi revocare prima dell’accettazione?
    Grazie in anticipo, I.

    • arch. Carmen Granata

      Se non ha ancora versato la somma non è obbligata a farlo, ma è possibile comunque che l’agenzia le richieda il pagamento della mediazione.

    • Iva

      Grazie mille architetto!
      Non era un’agenzia, ma il costruttore;comunque ho risolto.
      Grazie ancora,

  10. Marco

    Salve, ho firmato la proposta di acquisto immobiliare di un immobile di recente costruzione (2014) classe A+, con ancora la possibilità di scelta del capitolato, la voce delle spese condominiali ordinare e straordinarie è stata barrata, come anche il compenso di mediazione, l’agenzia mi ha fatto firmare un foglio separato con la richiesta del 2%. Credo che questo non nasconda nulla di cui preoccuparsi, la cosa invece che mi ha lasciato riflettere in un secondo momento è che il modello di proposta di acquisto è quello rilasciato dalla FIMAA, però l’agente mi ha rilasciato una fotocopia dello stesso anziché la copia carbone del modulo composto di originale e due copie, fa lo stesso o mi conviene richiedere la copia carbone? Mi ha fatto la fotocopia dicendo che si leggevano meglio le note scritte (i.e. proposta subordinata alla cessione del mutuo…)

    • arch. Carmen Granata

      Ma sì, va bene la fotocopia! Credo anch’io si legga meglio della copia carbone.

  11. Samuele hudo

    Si a acettato ma il termine per il rogito e scaduto almeno quello che ce scritto sul contratto mi pup mandare un email sua cosi le mando il contratto se mi puo aiutare gentilmente le lacio la mia xxx

  12. Samuele hudo

    Lei a accetato ma gli mancano ancora 20 giorni per il ricevimento di tutti i documenti non so come andra a finire

  13. Samuele hudo

    Salve signora granata l’avvocato a detto di no allora come devo fare questa venditrice e molto testarda e non vuole restituire i soldi ma mi vuole dare il terreno tra 20 giorni gli o chiesto i soldi senza nessun danno o altro cosa mi consiglia grazie

    • arch. Carmen Granata

      Che significa l’avvocato ha detto di no? Se ila proposta non viene accettata entro il termine fissato, l’assegno deve essere restituito.
      Cmq lei ha sbagliato, perchè il deposito cauzionale, proprio in quanto tale, non deve essere versato al venditore.

  14. mb

    Forse le agenzie non servono, ma una figura sopra le parti che possa custodire un assegno in attesa delle dovute verifiche ipocatastali…. quello si.
    Mi piacerebbe saper se il signore di cui sopra ha avuto i suoi 10.000 euro indietro, oppure il venditore se li è spesi per pareggiare i conti con il suo creditore al fine di togliere il pignoramento.

  15. Samuele hudo

    Salve ho firmato una proposta irrevocabile di aquisto per un terreno agricolo ho dato 10 mila euro di deposito cauzionale in fiducia non ho fatto nessuno visura dopo 3 mesi che insistevo col venditore a fare il rogito finale e non si e mai presentato ho scoperto che il terreno era pingnorato nella proposta di aquisto cera scritto che entro e non oltre il 30/11/2017 doveva esserci il rogito finale che non e avvento pero lei a gia pagato il pignoramento e ci vogliono 20 giorni per poter avere tutte le documentazioni per fars il rogito finale vole chiedere dato che il termine e scaduto posso richiedere la restituzione dei soldi ???

  16. Elena

    Salve in data 23 novembre 2017 tramite agenzia immobiliare ho fatto una proposta di acquisto d un immobile con termine di irrevocabilità fino al 9 dicembre compreso. Adesso dopo svariate valutazioni non sono più intenzionata ad effettuare all’acquisto. Nella proposta c’è scritto “la presente proposta è irrevocabile sino alle ore 24.00 del giorno 9.12.17 compreso ai sensi dell’art 1329 cod.civ. Decorso tale termine senza che sia stata sottoscritta per accettazione del venditore e portata a conoscenza dell’acquirente, si intenderà automaticamente decaduta e priva di ogni efficacia. In tal caso, l’agente immobiliare dovrà restituire alla parte proponente, l’assegno di cui all’art 3”
    Cosa sta a significare? Che dal 10.12.17 l’agenzia può restituirmi l’assegno senza problemi? Io ho già detto a loro che non sono + interessata e m hanno detto che mi faranno sapere perché ci sono delle procedure e tempistiche da rispettare. Io in questo caso devo dar qualcosa a loro? Che io sappia il proprietario dell’immobile ancora non è neanche a conoscenza di tale proposta. Grazie mille anticipatamente

    • arch. Carmen Granata

      Trova la risposta alla fine del paragrafo “Deposito cauzionale per la proposta irrevocabile di acquisto”.

    • Letizia Figus

      Buongiorno.. sto vendendo casa ma mio marito non mi da la mia parte.. sie firmato una promessa irrevocabili… senza aver percepito un soldo.. nella promessa ce scritto le guote al momento si era d’accordo ma poi dopo firmato lui ci ha ripensato ma al momento non abbiamo ricevuto soldi e dobbiamo ancora firmare il compromesso… posso ritirarmi dalla vendita… grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se non avete ricevuto alcun deposito cauzionale potete ritirarvi dalla vendita, senza dover restituire niente.

  17. Mario

    Salve, ho avanzato un proposta d’acquisto per un immobile, nella proposta cè scritto: proposta irrevocabile per 15 giorni. La proposta è stata formulata il 4 novembre, vorrei gentilmente sapere quando scade, contano anche le domeniche? dovrebbe scadere il 19 novembre? La ringrazio in anticipo per l’aiuto.

    • arch. Carmen Granata

      Se c’è scritto “15 giorni” senza specificare altro, scade il 19 novembre.

  18. Davide

    Buongiorno, a breve presenterò proposta acquisto per 1ª casa con rilascio di assegno di 5000€ come impegno preso.
    Premessa: il costruttore deve ancora ricevere dal Comune permesso a costruire (credo succederà vs. metà/fine Novembre).
    Domanda: Considerando quindi che il permesso non c’è ancora (e che presumibilmente il cantiere inzierà i lavori non prima di Gennaio 2018), sono obbligato a tenere “a disposizione” sempre e comunque i 5000€ sul conto? L’agente immobiliare mi ha detto che l’assegno rimane in agenzia e che mi verrà cmq restituito per emetterlo poi uno compromesso però vorrei sapere se legalmente posso mantenere per il periodo di “attesa” sopradescritto un ammontare inferiore sul conto. grazie 1000, saluti.

  19. Gio

    Salve, vorrei chiedere se è possibile recedere alla proposta d’acquisto senza aver consegnato l’assegno. In pratica io (acquirente) ho fatto l’offerta e tra qualche giorno dovrei consegnare l’assegno. Posso recedere?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, se non ha versato l’assegno non perde nulla. Al massimo l’eventuale commissione per l’agenzia immobiliare.

  20. Daniela

    Salve, sono interessata all’acquisto di un immobile. L agenzia però non si è resa disponibile a fornirmi alcuna documentazione prima di firmare la proposta d’acquisto. D’altra parte mi hanno detto di NON consegnare alcun assegno. Come mi devo comportare? Qualora la proposta venisse accettata ma poi dovessero venir fuori problemi catastali, o di conformità degli impianti o relativi a spese condominiali insolute,posso poi tirarmi indietro? Suggerisce di inserire una clausola in Particolare? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Il deposito cauzionale non è obbligatorio, però se lei si ritira dall’acquisto dovrà pagare la mediazione. Pertanto, le suggerisco di inserire come clausola il mancato pagamento della commissione all’agenzia, nel caso saltassero fuori irregolarità.

  21. Enrico

    Buongiorno, sono in procinto di effettuare una proposta di acquisto per un appartamento da un privato tramite un’agenzia intermediaria. L’immobile ha due aspetti che mi preoccupano un po’:

    1. al momento è occupato da studentesse, con contratto annuale a scadenza aprile 2018. L’agenzia dichiara a tal proposito che il proprietario ha già accordi con queste inquiline per liberarlo in tempi brevi se si dovesse presentare la possibilità di vendita.
    2. inizialmente composto da magazzino-appartamento-soffitta è stato frazionato in magazzino-appartamento e soffitta dove quest’ultima è già stata venduta. L’agenzia mi ha fornito una pianta catastale depositata al catasto che configura magazzino-appartamento-soffitta e una pianta prodotta da un architetto che configura il frazionamento magazzino-appartamento e soffitta. L’agenzia rifiuta di fornire altra documentazione prima della proposta, in accordo alle volontà del proprietario.

    Ho l’impressione che l’agenzia sia poco collaborativa e in qualche misura protettiva nei confronti del proprietario con il quale non ha nemmeno un contratto in esclusiva.

    Potrebbe cortesemente darmi qualche suggerimento in relazione a questi due punti su come formulare al meglio la proposta di acquisto. Ho letto che la Cassazione, con sentenza 4628 del 6 marzo 2015, ha ritornato valore a questo contratto.

    grazie e un saluto

    enrico

    • arch. Carmen Granata

      Le consulenze così dettagliate non possono essere rese in forma gratuita.

  22. giuseppe

    buongiorno vorrei sapere se il venditore dell’appartamento dopo aver firmato la proposta d’acquisto, e avere ricevuto l’assegno come proposta, (TRAMITE AGENZIA) può affittare l’appartamento mentre che prepara i documenti per il rogito? GRAZIE

    • arch. Carmen Granata

      In teoria sì, visto che è ancora proprietario. Però a questo punto l’acquirente è libero di rinunciare all’acquisto e chiedere la restituzione della cauzione, se l’intento era di acquistare un immobile libero.

  23. giuseppe

    salve, io e mia moglie abbiamo sottoscritto un’offerta d’acquisto con la clausola “irrevocabilità della proposta d’acquisto” valida per 15 gg. Ora, per motivi personali, abbiamo deciso di non acquistare più l’immobile ma il termine della clausola non è ancora scaduto.siamo obbligati ad acquistare comunque qualora il venditore accetti la proposta? o esiste un modo per evitarlo magari pagando una penale? premetto che non è stata prevista nessuna caparra

    • arch. Carmen Granata

      Certo che non siete obbligati ad acquistare. Nella proposta è previsto di solito un deposito cauzionale e quello siete tenuti a pagarlo.

  24. Giovanni

    Io ho fatto una proposta di acquisto vincolante con caparra volevo sapere qualora il venditore dovesse tirarsi indietro dalla vendita io devo pagare lo stesso le spese dell’agenzia?? Se si su che base devo pagarla..?

    • arch. Carmen Granata

      Legga bene il paragrafo “Deposito cauzionale per la proposta irrevocabile di acquisto”.

  25. Simone

    Salve,
    abbiamo venduto la casa con una proposta irrevocabile di acquisto. Gli acquirenti hanno ricevuto dalla banca risposta positiva per procedere. Essendo una coppia che si doveva sposare per vari motivi hanno deciso di non sposarsi più, A questo punto loro devo comprare la casa oppure possono rifiutarsi?

    • arch. Carmen Granata

      Non sono obbligati, ma naturalmente perdono il deposito cauzionale a vostro favore.

  26. Gianni

    Buongiorno, sottopongo questa casistica:
    -proposta irrevocabile inviata ad una banca proprietaria di un immobile;
    -la banca accetta la proposta ed entro 7 giorni dall’accettazione comunicatami con raccomandata devo versare il 5% del prezzo offerto nella proposta irrevocabile;
    -decido di non versare perché mentre la banca decideva (tempi lunghi, circa 90 gg) ho trovato un immobile più bello e a miglior prezzo;
    – le condizioni generali della proposta dicono che il versamento del 5% è obbligo essenziale per il proponente e l’inadempimento comporta, ove il contratto possa essersi concluso, risoluzione dello stesso ai sensi dell’art. 1456 del codice civile.
    – sempre nelle condizioni generali non si parla di penali ma di rimborso di risarcimento costi, danni, oneri sostenuti dalla banca a seguito di inadempimento degli impegni assunti.

    Mi chiedo a questo punto quali siano i costi che dovrò versare al proprietario (banca) a seguito di un mio inadempimento.

    Ringrazio e porgo cordiali saluti

    • arch. Carmen Granata

      Generalmente, quando è l’acquirente a “ritirarsi” è tenuto comunque al versamento del deposito cauzionale fissato.
      In merito ad altri costi, danni o rimborsi di cui si parla nella proposta dovrà essere la banca a quantificarli.

  27. Giusi

    Salve io venditrice ho accettato proposta d’acquisto e relativa somma di caparra confirmatoria … il 15/2 avrebbero dovuto versarmi una quota di ulteriore somma a titolo di somma confirmatoria non mi sono stati dati e io aspettavo quei soldi per fare dei miei movimenti che sono saltati… ora mi arriva telegramma che il preliminare si farà il 4 ma io a questo punto non voglio vendere più cosa capita?

    • arch. Carmen Granata

      Di solito, se il venditore non vuole più vendere deve restituire il doppio della caparra e pagare le spese di intermediazione per la sua parte.
      La cauzione pagata dall’acquirente non è una caparra, ma lo diventa nel momento in cui il venditore la incassa.

  28. Elena

    Ho fatto proposta d’acquisto vincolata al mutuo. Se la bancha non mi offre il mutuo devo pagare all’agenzia spese meditazione? Quanto? Grazie

  29. Sasina

    Buonasera,
    abbiamo firmato ieri una proposta di acquisto senza aver dato l’assegno per la sottoscrizione della proposta di acquisto, cosa che dovremmo fare stasera. La banca oggi ci ha detto di far aggiungere la clausola secondo la quale la proposta decade qualora non ci venisse concesso il mutuo. Mi chiedo se a questo punto l’agenzia è obbligata ad aggiungere questa clausola e se non lo facesse si ritiene decaduta la proposta non avendo ancora in mano il nostro l’assegno? Consideri che nella proposta è chiaramente scritto “L’importo offerto sarà corrisposto in € TOT alla sottoscrizione della presente proposta d’acquisto, a titolo di caparra conformatoria e sarà consegnato al proprietario nel momento in cui il sottoscritto avrà comunicazione dell’accettazione di quest’ultimo e al buon esito delle visite ipo-catastali ventennali presso il notaio di fiducia della parte acquirente.”
    Insomma senza l’assegno la proposta decade?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Purtroppo vale ciò che è stato controfirmato. Quindi non importa che non sia stato allegato l’assegno e l’agenzia non è obbligata a inserire la clausola.

  30. mag

    Gentile Architetto,
    con mio marito stiamo acquistando e vorremo, a proposta accettata, rogitare nell’arco di 30/40 giorni, senza passare per il preliminare. Che importo suggerisce come deposito cauzionale? l’1% del prezzo della proprietà o un importo maggiore?
    La proposta in questo caso va registrata comunque?
    Grazie fin d’ora per l’attenzione.
    mag

  31. mario cattozzo

    Ho una proposta di acquisto in cui il compratore si impegna all’acquisto subordinata alla concessionedi un mutuo bancario ” entro il giorno….”
    Se entro il giorno stabilito la Banca non si è ancora espressa il venditore ha diritto a incamerare l’assegno a lui intestato a titolo di caparra ?
    Grazie per il vostro parere

    • arch. Carmen Granata

      No, non si tratta di una caparra ma di un deposito cauzionale subordinato al verificarsi della condizione prescritta. Solo nel caso in cui fosse l’aspirante acquirente a non voler concludere l’acquisto, pur avendo avuto parere favorevole dalla banca, il venditore potrà incassare.

    • mario cattozzo

      Grazie. Ma mi chiedo: e se il mancato parere della Banca in realtà fosse solo un pretesto dell’aspirante acquirente perchè ha trovato nel frattempo una offerta più favorevole?
      Cordialmente
      Cattozzo

  32. Alessandra Bartolini

    Buongiorno,
    ho lasciato presso un’agenzia immobiliare un assegno di euro 20.000,00 come deposito cauzionale per l’acquisto di una casa.
    Dopo 10 giorni mi è stato detto che la proprietaria non vendeva più l’immobile e l’assegno mi è stato restituito ma ho scoperto che la casa è stta successivamente venduta ad altri (non a parenti della proprietaria stessa come mi era stato specificato) a mia insaputa.
    A questo punto ho il diritto di avere la casa in quanto prima offerente e defraudata da “falsità” da parte dell’agenzia stessa?
    Grazie infinite

    • arch. Carmen Granata

      Come spiego nell’articolo, la proposta non è vincolante per il venditore che può vendere a chiunque.

  33. Elena

    Salve.Un agente l’immobiliare mi ha trascinato in una proposta d’acquisto irrevocabile in fretta senza spiegarmi i pericoli che ci sono.Ho spiegato chiaro al agente che è possibile avere problemi con il mutuo è che prima devo parlare con banca ma lui ha insistito .Adesso mi trovo in gusi con l’agenzia ,non ho pagato caparra ma loro pretendono di pagare 99 per cento del valore dell’immobile alla agenzia come penale.Sara giusto così?

    • arch. Carmen Granata

      Il quesito non è formulato in maniera chiara. Comunque, come spiegato nell’articolo, il rischio massimo è perdere la caparra e pagare la mediazione all’agente, senza acquistare la casa. Dare all’agenzia il 99% del valore della casa non esiste!

    • Elena

      Grazie..scuzami è non so spiegare…abbiamo fatto proposta sabato ,sta mattina mio marita e andata alla agenzia ,per mancanza del mutuo non possiamo andare avanti.mi hanno chiesto pennali per l’agenzia dell valore 99%del valore 8000 euro spese agenzia..e giusto.?

    • arch. Carmen Granata

      Come ho spiegato nell’articolo, se siete voi che decidete di non acquistare più, dovete pagare all’agenzia la sua mediazione.

    • arch. Carmen Granata

      In genere il 2-3% del prezzo di vendita. Ma la provvigione va pagata a metà tra le parti, quindi lei dovrà pagare solo la sua quota.

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