Proposta irrevocabile di acquisto

La proposta irrevocabile di acquisto è una richiesta scritta con cui l’aspirante acquirente propone al venditore l’acquisto della sua casa a un dato prezzo.

Proposta irrevocabile di acquisto

Proposta irrevocabile di acquisto

Cos’è la proposta irrevocabile di acquisto?

La proposta irrevocabile di acquisto è una comunicazione scritta con la quale un aspirante acquirente si propone al venditore della casa a cui è interessato. Nella comunicazione, il soggetto si dichiara disposto ad acquistarla a un determinato prezzo.

Questo istituto, disciplinato dall’articolo 1329 del codice civile, è utilizzato per le compravendite effettuate per tramite di agenzie immobiliari. Nelle trattative tra privati si ricorre invece direttamente al cosiddetto compromesso (il preliminare di vendita).
La proposta d’acquisto non è un preliminare di vendita, tanto che nel linguaggio corrente viene spesso definita preliminare del preliminare.

La proposta impegna per un certo periodo di tempo (ad esempio un mese) solo una delle due parti in causa, l’acquirente. Il venditore rimane invece libero durante tale periodo di vendere ad altri.
Per questo motivo si definisce proposta di carattere unilaterale.

Decorso il termine indicato nella proposta senza che sia stata sottoscritta dal venditore per accettazione, le condizioni indicate si intendono decadute e perdono di ogni efficacia.
È importante che l’accettazione avvenga per iscritto, così come per iscritto è stata formulata la proposta.

Come deve essere redatta la proposta irrevocabile di acquisto?

Di solito, quando ci si affida a un’agenzia immobiliare è questa a fornire un modulo prestampato. Non esiste un modello standard, ma ogni agenzia può averne uno proprio.

In ogni caso, una proposta irrevocabile di acquisto redatta in maniera precisa deve contenere alcuni elementi fondamentali:
• la descrizione minuziosa e dettagliata dell’immobile che si desidera acquistare
• il prezzo che si intende versare per l’acquisto
• le modalità di pagamento prescelte
• il termine ultimo entro il quale il venditore deve accettare la proposta.

Il documento deve prevedere l’impegno da parte del venditore a verificare tutti gli aspetti legati alla regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. Infatti, chi è interessato a comprare deve tutelarsi da eventuali sorprese perchè dopo l’acquisto potrebbero sorgere problemi legati a:
• mancanza di agibilità
abusi edilizi
• presenza di servitù
• utilizzo di parti comuni
• spese condominiali già deliberate, ecc..

Quindi, nella proposta si potrebbe inserire una clausola del tipo: Alla data del rogito l’immobile dovrà essere libero da persone e cose, oneri reali, vincoli, gravami, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche.

Insomma, il contratto presentato non deve essere povero di contenuti perché altrimenti potrebbe dare adito in futuro all’insorgere di contenziosi.

Deposito cauzionale per la proposta irrevocabile di acquisto

Al fine di assicurarsi sulle reali e serie intenzioni dell’aspirante acquirente, la parte venditrice può richiedere di accompagnare la proposta irrevocabile di acquisto con una somma in denaro a titolo di deposito cauzionale.

Nel caso in cui venga fatta questa richiesta, è consigliabile versare la somma con assegno non trasferibile intestato al proprietario o ai proprietari, da depositare presso l’intermediario immobiliare.
Essa andrà a costituire la caparra confirmatoria soltanto nel caso in cui la proposta sia accettata e quindi, in tale circostanza, sarà poi detratta dal prezzo di vendita.

Nel caso in cui invece la proposta non venga accettata, l’agente immobiliare dovrà restituire interamente la cauzione, senza pretesa di risarcimento danni o pagamento di alcuna mediazione.

Se invece dopo l’accettazione da parte del venditore è l’acquirente ad avere un ripensamento e a voler rinunciare all’acquisto, non solo non gli verrà restituito il deposito cauzionale, ma dovrà anche pagare il compenso di mediazione all’agente immobiliare.

Rischi della proposta irrevocabile di acquisto

Molto spesso la proposta irrevocabile di acquisto viene utilizzata per forzare le trattative commerciali e stringere i tempi. Ad esempio, il mediatore può consigliare di sottoscriverla per spingere il venditore ad accettare una riduzione del prezzo richiesto.

Spesso viene presentata come una sorta di prenotazione dell’acquisto, cosa che non è, visto che non vincola in alcun modo il proprietario a vendere a chi l’ha formulata.

Bisogna fare quindi attenzione a cosa si accetta di firmare, perché ci si potrebbe trovare vincolati da condizioni simili a quelle di un vero e proprio preliminare di vendita.

Una proposta di questo tipo è ovviamente vincolante solo per l’acquirente, mentre il venditore è libero di intavolare trattative con eventuali altri compratori e giocare al rialzo.

Per questo motivo è opportuno seguire alcuni consigli:
• nel formulare la proposta, indicare un termine ultimo non troppo lontano per l’accettazione, ad esempio una settimana
• se viene richiesto un deposito cauzionale, è bene trattare la cifra più piccola possibile
• è sempre opportuno, prima di formulare la proposta, visitare la casa assistiti da un professionista di fiducia e prendere visione di tutta la documentazione a essa inerente.

Per richiedere una consulenza tecnica per un immobile di cui siete interessati all’acquisto, compilate il modulo contatti.




Facebooktwitterpinterestlinkedin

79 commenti

← Precedente pagina 2 di 2
  1. Purtroppo il t9 causa questi effetti.
    La società di ristrutturazione la quale era promittente venditrice, ante proposta mi ha consegnato capitolato seppur molto generico e dopo qualche mese davanti al mio avvocato riconsegnato altro capitolato a dir loro sostitutivo ma identico al primo. A casa ho poi riscontrato delle discrasie tra la prima versione e la seconda versione del capitolato.
    È più chiaro, adesso?

    • arch. Carmen Granata

      Non tanto… Se dice “altro capitolato a dir loro sostitutivo ma identico al primo” come fanno a esserci discrasie tra l’uno e l’altro?
      In ogni caso penso che il compenso di mediazione debba comunque essere versato, visto che è lei, da quanto capisco, che intende recedere dall’acquisto.

  2. Giovanni

    Buonasera, sono a causa con un’agenzia immobiliare che pretende la provvigione. A giugno scorso abbiamo fatto proposta irrevocabile di acquisto per un immobile che sarebbe stato ristrutturato come da rendering e come da capitolato in mio possesso e consegnato ante proposta. Tale immobile sarebbe stato acquistato da una societa di ristruurazione che poi l’avrebbe venduta gia ristruurata al sottoscritto. A causa della mia esigenza di aver un capitolato maggiormente dettagliato si s’ fatto rinvio al preliminare di vendita che sarebbe stato il 30 settembre mentre il rogito il 28 febbraio. L’intermediario non ha fatto il suo lavoro completo e a causa di una mancata trascrizione parte promettente venditrice ha acquistato immobile a dicembre e dunque non sarebbe riuscita a consegnarmii immobile per febbraio. Disposto tuttavia a spostare il rogito a giugno la società ha consegnato nuovo capitolato con significative disgrazie a mio sfavore. Ho informato agenzia che era mia intenzione acquistare ma ciò che in proposta era stato indicato. Abbiamo firmato liberatoria reciproca con società di ristruurazione rimanendo liberi dalle trattative che a mio avviso avrebbero avuto conclusione solo con capitalotato dettagliato ed allegato al preliminare. L’agenzia ha fatto causa solo a me e non alla società sua cliente alla quale avrebbe invece dovuto chiedere a mio avviso danni per mancato guadagno. Credo non abbia fatto causa alla società perché si scopre che l’immobile aveva un vizio ancorché sanabile ma teme ripercussioni da società. Cosa ne pensa? S’ lecita la richiesta di provvigione ancorché si faceva rinvio al preliminare per maggiormente dettagliare il capitolato? grazie per l’attenzione.

    • arch. Carmen Granata

      Sinceramente non ci ho capito niente. Cosa significa ” nuovo capitolato con significative disgrazie a mio sfavore.”?

  3. Gio Gio

    Buongiorno,
    ho fatto proposta acquisto per abitazione, l’agenzia a voce ci ha detto che 5000 erano da dare con assegno per formulare proposta e 15000 al preliminare, nella pratica invece hanno scritto che i 15000 sono da dare anche quelli come caparra confirmatoria dopo 5 gg dall’accettazione. Quando ho riletto a casa mi sono accorto della cosa. Cosa posso fare? io non la voglio più anche perché ho scoperto che la persona a cui ho dato l’assegno di 5000 non è quello che c’è scritto sulla proposta che ha firmato in quanto mediatore con il nome di quello giusto e molto probabilmente costui è un collaboratore che non è neanche iscritto all’albo e tutte le visite e le trattative io le ho fatte con lui!! posso recedere in quanto so che le visite in casa possono essere fatte solo da un agente immobiliare? mi hanno raggirato dicendo cose e facendone altre, pur sapendo che io ho sbagliato a non leggere bene ogni singola parola!!

    • arch. Carmen Granata

      Premetto che i 5000 euro non sono una caparra, ma un deposito cauzionale.
      Cmq se lei ha dubbi sull’identità della persona a cui ha dato l’assegno, non può che agire per vie legali.

  4. Davide

    Se il proprietario fa una controproposta, posso ritenermi libero di non accettare e riprendermi la caparra anche se non sono trascorsi i 15 giorni della proposta originale?

  5. marcello

    Salve, ho firmato una proposta irrevocabile per 7 gg per la locazione di un immobile, l’avvenuta accettazione mi è stata comunicata per email oltre il termine di 7 giorni, con allegata la proposta controfirmata dal proprietario. Anche se come data ne hanno inserita una che rientrava nel termine dei 7 giorni. Posso recedere dalla proposta perchè non sono stato avvisato per tempo? E riottenere la caparra versata e non pagare alcuna provvigione? grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, se la data della mail è posteriore. Caparra non avrebbe dovuto versarne, e la provvigione non è dovuta.

  6. Alessandra

    Buonasera, sto vendendo il mio appartamento e il notaio dell acquirente mi chiede certificato di abitabilità anche se gli estremi dell abitabilità sono citato nell atto con cui l ho acquistato all epoca ed ho le visure prese dal archivio comunale. É obbligatorio fornirlo? il notaio lo ritiene necessario e dopo la proposta di acquisto sta ostacolando compromesso e compravendita. Avendo ricevuto ed accettato la proposta precompilata dell agenzia immobiliare senza clausole sospensive ho diritto di insistere per fare compromesso e compravendita o sono tenuta alla consegna del certificato richiesto?

    • arch. Carmen Granata

      il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità e la violazione di tale obbligo può pertanto legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, con conseguente restituzione di quanto versato, sia quella di risarcimento del danno.

  7. Elisa

    Salve ho firmato una proposta di acquisto a prezzo pieno ma dopo 15 giorni, il tempo massimo per una risposta, l’agenzia non ha avuto notizie dal venditore. In questo caso la mia proposta decade automaticamente? Riprendo solo l’assegno dato come caparra o posso fare causa al venditore o all’agenzia? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Riprende solo l’assegno, non può far causa a nessuno, perchè nessuno era obbligato ad accettare la sua proposta.

  8. Giuseppe

    Buongiorno. Ho presentato una proposta di acquisto senza vincolo del mutuo poiché la banca mi ha comunque preventivato che data la somma richiesta e il mio lavoro a tempo indeterminato non ci dovrebbero essere problemi di concessione. Mi chiedo però quali sono i rischi qualora il mutuo nn venisse concesso per vizi sull immobile? C’è una tutela nei confronti dell acquirente?

    • arch. Carmen Granata

      Se i vizi sull’immobile sono tali da comportarne la non commerciabilità, la proposta comunque non avrà valore.

  9. Iva

    Salve,
    Ieri ho firmato un impegno irrevocabile di locazione abitativa+opzione acquisto, che deve essere accettato entro 24 gg. Non ho pagato la somma richiesta, per motivi tecnici (dovrei farlo domani – lunedì). Ma oggi ho già dei dubbi e ripensamenti. Cosa succede se non verso la somma richiesta domani, come stabilito? Oppure, dovrei per forza pagare per poi revocare prima dell’accettazione?
    Grazie in anticipo, I.

    • arch. Carmen Granata

      Se non ha ancora versato la somma non è obbligata a farlo, ma è possibile comunque che l’agenzia le richieda il pagamento della mediazione.

    • Iva

      Grazie mille architetto!
      Non era un’agenzia, ma il costruttore;comunque ho risolto.
      Grazie ancora,

  10. Marco

    Salve, ho firmato la proposta di acquisto immobiliare di un immobile di recente costruzione (2014) classe A+, con ancora la possibilità di scelta del capitolato, la voce delle spese condominiali ordinare e straordinarie è stata barrata, come anche il compenso di mediazione, l’agenzia mi ha fatto firmare un foglio separato con la richiesta del 2%. Credo che questo non nasconda nulla di cui preoccuparsi, la cosa invece che mi ha lasciato riflettere in un secondo momento è che il modello di proposta di acquisto è quello rilasciato dalla FIMAA, però l’agente mi ha rilasciato una fotocopia dello stesso anziché la copia carbone del modulo composto di originale e due copie, fa lo stesso o mi conviene richiedere la copia carbone? Mi ha fatto la fotocopia dicendo che si leggevano meglio le note scritte (i.e. proposta subordinata alla cessione del mutuo…)

    • arch. Carmen Granata

      Ma sì, va bene la fotocopia! Credo anch’io si legga meglio della copia carbone.

  11. Samuele hudo

    Si a acettato ma il termine per il rogito e scaduto almeno quello che ce scritto sul contratto mi pup mandare un email sua cosi le mando il contratto se mi puo aiutare gentilmente le lacio la mia xxx

  12. Samuele hudo

    Lei a accetato ma gli mancano ancora 20 giorni per il ricevimento di tutti i documenti non so come andra a finire

  13. Samuele hudo

    Salve signora granata l’avvocato a detto di no allora come devo fare questa venditrice e molto testarda e non vuole restituire i soldi ma mi vuole dare il terreno tra 20 giorni gli o chiesto i soldi senza nessun danno o altro cosa mi consiglia grazie

    • arch. Carmen Granata

      Che significa l’avvocato ha detto di no? Se ila proposta non viene accettata entro il termine fissato, l’assegno deve essere restituito.
      Cmq lei ha sbagliato, perchè il deposito cauzionale, proprio in quanto tale, non deve essere versato al venditore.

  14. mb

    Forse le agenzie non servono, ma una figura sopra le parti che possa custodire un assegno in attesa delle dovute verifiche ipocatastali…. quello si.
    Mi piacerebbe saper se il signore di cui sopra ha avuto i suoi 10.000 euro indietro, oppure il venditore se li è spesi per pareggiare i conti con il suo creditore al fine di togliere il pignoramento.

  15. Samuele hudo

    Salve ho firmato una proposta irrevocabile di aquisto per un terreno agricolo ho dato 10 mila euro di deposito cauzionale in fiducia non ho fatto nessuno visura dopo 3 mesi che insistevo col venditore a fare il rogito finale e non si e mai presentato ho scoperto che il terreno era pingnorato nella proposta di aquisto cera scritto che entro e non oltre il 30/11/2017 doveva esserci il rogito finale che non e avvento pero lei a gia pagato il pignoramento e ci vogliono 20 giorni per poter avere tutte le documentazioni per fars il rogito finale vole chiedere dato che il termine e scaduto posso richiedere la restituzione dei soldi ???

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *