Stretta del Governo sugli affitti brevi

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Cosa sono gli affitti brevi?

Gli affitti brevi sono contratti di locazione a uso residenziale di durata non superiore a 30 giorni, stipulati tra persone fisiche, quindi al di fuori di una attività di impresa.

L’affitto breve è molto utilizzato in ambito turistico e può comprendere servizi aggiuntivi come la pulizia quotidiana, la fornitura di asciugamani o il wi-fi. Altri servizi invece non possono essere erogati perché tipici delle vere e proprie strutture ricettive. Si tratta di prestazioni come servire la colazione o altri pasti, il noleggio di auto, l’attività di guida o interprete, ecc..

Gli immobili utilizzati per le locazioni brevi possono essere tutti quelli rientranti nella categoria catastale A tranne A10 (uffici) e anche le relative pertinenze.

Normativa sugli affitti brevi

Gli affitti brevi, vista la loro diffusione, sono stati appositamente regolamentati con il Decreto Legge n. 50 del 2017. Il provvedimento riguarda sia i proprietari che gestiscono direttamente gli immobili sia i servizi di intermediazione (agenzie immobiliari) a cui ci si può affidare per farlo.

Nel 2018, poi, il Decreto Sicurezza ha esteso anche ai proprietari che utilizzano questa modalità di comunicare alla Questura i dati identificativi delle persone che alloggiano nelle loro case.
I dati devono essere inseriti nel portale Alloggiatiweb.poliziadistato.it, al quale è tenuto a iscriversi chiunque affitti il proprio immobile per meno di 30 giorni.

Poiché questa tipologia di locazione è ampiamente utilizzata in ambito turistico, il Decreto Crescita ha esteso a essa altri adempimenti tipici delle strutture ricettive, quali:
• la tassa di soggiorno
• un codice identificativo alfanumerico da inserire negli annunci online.

Regime fiscale degli affitti brevi

Dal 2017 è possibile applicare a questi affitti la cedolare secca, un regime fiscale agevolato che prevede l’applicazione di una imposta sostituiva del 21%.

L’aliquota ordinaria sarebbe invece pari al 23%, sul 95% del canone incassato, per cui il vantaggio della cedolare è minimo.
Se ad esempio usufruisci di detrazioni o deduzioni IRPEF, è preferibile optare per il regime ordinario.

In ogni caso i contratti brevi non prevedono la registrazione, per cui non è dovuto il pagamento di:
• bollo
• imposta di registro.

Per chi non inserisce nella dichiarazione dei redditi i canoni percepiti con gli affitti brevi, è prevista una sanzione che va:
• da un minimo del 60% a un massimo del 120% dell’imposta dovuta, per omessa dichiarazione
• da un minimo del 90% a un massimo del 180% dell’imposta dovuta, per false dichiarazioni.

Cosa prevede il disegno di legge sugli affitti brevi

Proprio ieri la ministra del turismo Santanchè ha presentato una bozza di disegno di legge che potrebbe ancora una volta modificare la normativa di questo settore.

Il disegno di legge raccoglie le istanze di sindaci e albergatori, ponendosi l’obiettivo di:
• porre fine alla concorrenza sleale che spesso chi effettua affitti brevi pone in essere contro le strutture ricettive tradizionali
• salvaguardare la residenzialità dei centri storici e impedirne lo spopolamento.

La stretta che dovrebbe apportare la legge che ne scaturirà riguarda anche strutture come quelle iscritte ai circuiti Airbnb o Booking.

La prima novità introdotta è il cosiddetto minimum stay ovvero l’imposizione di un soggiorno minimo di almeno due notti. Questa misura riguarda unicamente i centri storici delle città metropolitane e i Comuni ad alta densità turistica.

Ne risulterebbero invece esclusi:
• i piccoli borghi con meno di 5.000 abitanti
• i nuclei familiari numerosi con almeno un genitore e 3 figli, che potrebbero continuare a soggiornare per una sola notte.

La seconda novità è l’introduzione di un Codice identificativo nazionale (CIN) per ciascun appartamento che dovrebbe andare a sostituire quello regionale (CIR) già previsto e da inserire negli annunci online.
In base al disegno di legge tale codice dovrà essere esposto anche sugli ingressi fisici delle case.
Inoltre, il codice sarà inserito direttamente dal Ministero nella Banca dati nazionali dedicata istituita nel 2019.

Infine, chi affitta con questa modalità più di quattro alloggi sarà considerato imprenditore e dovrà presentare una specifica dichiarazione di inizio attività con una nuova categoria economica assegnata specificamente alle locazioni turistiche.

Sanzioni per gli affitti brevi

In caso di mancato utilizzo dei codici per gli affitti brevi sono previste le seguenti sanzioni:
• 3.000 euro se manca nell’annuncio sul sito Internet
• 5.000 euro per chi affitta con queste modalità senza essere in possesso del codice.

Conclusioni

Come detto, il disegno di legge è ancora nella fase di bozza per cui dovrà seguire tutto l’iter parlamentare e, soprattutto, essere sottoposto alle osservazioni delle categorie di settore.

Già le prime critiche da parte proprio dei soggetti che avevano richiesto una maggiore regolamentazione della materia (gli albergatori) non sono troppo positive.
Si teme che il divieto di affitto per un solo pernottamento possa trasformarsi semplicemente nell’erogazione di pernottamenti in nero. Senza contare che anche senza il ddl già oggi molte strutture extralberghiere non accettano pernottamenti di durata inferiore a due notti.

I sindaci delle città ad alta densità turistica chiedevano anche un tetto massimo di giorni di affitto annui, dopo il quale fosse necessaria una licenza, richiesta che non è stata raccolta.

Insomma, le misure presentate sono ritenute troppo blande e si teme che potrà continuare a regnare una sorta di Far West.

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