Comprare casa in cooperativa edilizia

Comprare una casa in cooperativa edilizia di abitazione rappresenta una buona soluzione dal punto di vista economico ma può anche esporre a qualche rischio. Cooperativa edilizia© Cos’è una cooperativa edilizia?…
Cooperativa edilizia©

Comprare una casa in cooperativa edilizia di abitazione rappresenta una buona soluzione dal punto di vista economico ma può anche esporre a qualche rischio.

Cooperativa edilizia©

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Cos’è una cooperativa edilizia?

Una cooperativa edilizia di abitazione è una società senza scopo di lucro la cui finalità è costruire case destinate ai propri soci.

Tra gli altri scopi, oltre alla costruzione, possono esserci anche la ristrutturazione o la gestione di immobili già esistenti.

Attenzione: le cooperative edilizie di abitazione non vanno confuse con le cooperative di produzione e lavoro del settore edilizio. Queste sono invece imprese di costruzione i cui soci sono operai e tecnici edili.

Tra i requisiti richiesti per far parte di una cooperativa di abitazione c’è di solito quello di rientrare in una determinata fascia di reddito.
Queste società infatti usufruiscono spesso di un credito agevolato rilasciato dalle Regioni per facilitare l’accesso alla proprietà ai cittadini privi di grandi disponibilità economiche.

Tipologie di cooperativa edilizia

In base al Regio Decreto n. 1165 del 1938, il Testo unico dell’edilizia popolare ed economica, si possono individuare due tipi differenti di cooperativa:
a proprietà indivisa
a proprietà individuale o divisa.

Nel primo caso, al socio non viene assegnata la proprietà dell’alloggio, ma solo la possibilità di goderne a tempo indeterminato.
Il socio è tenuto a contribuire al finanziamento della costruzione versando la quota societaria fissata. Possono inoltre essere richieste eventuali integrazioni necessarie per coprire i fabbisogni non coperti dai mutui.

Con l’assegnazione dell’alloggio, dovrà versare un canone di godimento la cui entità è stabilita nel regolamento della cooperativa.
Dopo un certo numero di anni, la casa ritornerà di proprietà della cooperativa.

Il secondo caso rappresenta invece la situazione più frequente e la costruzione degli appartamenti è finalizzata ad assegnarne ai soci la proprietà in via esclusiva.

Come associarsi a una cooperativa edilizia

Una cooperativa edilizia, per assegnare gli alloggi, deve realizzare un progetto edilizio in tutte le sue fasi:
• acquisire un’area fabbricabile
• presentare e ottenere l’approvazione di un progetto edilizio
• appaltare i lavori a un’impresa di costruzioni (se non è essa stessa anche impresa edile).

Nel caso in cui la cooperativa usufruisca di un credito agevolato stanziato dalle Regioni, per associarsi è necessario possedere alcuni requisiti:
residenza o lavoro nel Comune in cui sorge l’immobile
non possedere nessuna abitazione adeguata alle esigenze del proprio nucleo familiare
reddito compreso entro determinati parametri stabiliti dalla delibera del CIPE del 31 luglio 1991 e aggiornati periodicamente.

Se siete interessati a un progetto edilizio tramite cooperativa, dovrete per prima cosa stipulare un atto di prenotazione in cui viene indicato:
• l’alloggio assegnato
• le sue caratteristiche
• il prezzo.

Purtroppo, questo atto di prenotazione non ha valore vincolante a livello contrattuale, per cui il prezzo indicato può essere variato per qualsiasi motivo.

Durante il corso della costruzione, dovrete partecipare a tutte le assemblee, in cui si potrà discutere di eventuali varianti e dello stato di avanzamento dei lavori.

Quando l’edificio è ultimato, viene redatto un verbale di consegna in cui potete annotare eventuali anomalie riscontrate.
Da contratto, avrete a disposizione un ulteriore lasso di tempo per contestare eventuali altre difformità.

Solo con l’atto di assegnazione, stipulato con rogito notarile, l’alloggio vi sarà effettivamente assegnato. Naturalmente, occorre essere in regola con i requisiti richiesti e i pagamenti effettuati.

Vantaggi e rischi dell’acquistare casa in cooperativa edilizia

Acquistare una casa in cooperativa comporta vantaggi soprattutto dal punto di vista economico. I prezzi non possono infatti superare un tetto massimo fissato dal Comitato per l’Edilizia Residenziale.

Il costo è decisamente inferiore anche perché di fatto i soci costruiscono direttamente la casa di cui usufruiranno. Mancano, in pratica, i passaggi intermedi che ci sono abitualmente nel mercato immobiliare.

Per i soci di cooperative indivise il vantaggio è rappresentato invece dal fatto di godere di una abitazione in locazione a prezzi e condizioni più vantaggiosi di quelli di mercato.

Di contro, acquistando in cooperativa ci si espone anche a qualche rischio.

I rischi principali sono quelli tipici di una casa in costruzione, con la differenza che l’acquirente, in questo caso, è anche socio della società di costruzione.

Esiste poi un altro aspetto che distingue l’acquisto in cooperativa dal mercato tradizionale. Solitamente, in un condominio, gli appartamenti, pur avendo la stessa metratura, possono avere prezzi diversi in base all’esposizione o all’ubicazione del piano.
In una cooperativa questa differenza non c’è, per cui chi sottoscrive per primo il contratto può scegliere gli appartamenti migliori, pagando lo stesso prezzo di coloro che acquisteranno i meno vantaggiosi.

Infine, tra i contro dell’acquisto in cooperativa non dimenticate il fatto di non poter disporre subito della casa, ma solo dopo lungo tempo.

Tutele per chi acquista in cooperativa edilizia

Il primo consiglio da seguire è sempre quello di affidarsi a cooperative edilizie di comprovata serietà.
Per verificarlo, assicuratevi che siano iscritte alle associazioni di categoria e all’Albo nazionale delle cooperative edilizie di abitazione.
Questo albo è stato istituito dal Ministero dello Sviluppo Economico ed è obbligatoria l’iscrizione per le cooperative che intendano beneficiare di contributi pubblici previsti per il settore edilizio.

Un altro modo per testarne la correttezza è quello di prendere informazioni sugli interventi realizzati in precedenza.

Anche per l’acquisto in cooperativa, come per l’acquisto su carta, valgono le prescrizioni del d. lgs 122/05 per tutelare l’acquirente dal fallimento del costruttore.
Pertanto, l’impresa è tenuta a stipulare:
• una polizza assicurativa decennale contro i vizi costruttivi
• una fidejussione bancaria a garanzia degli acconti o rate versati dall’acquirente.





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20 Commenti. Nuovo commento

  • Buonasera,
    La cooperativa è tenuta a stipulare una fidejussiione a garanzia dei soci in caso di fallimento?
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Marzo 2021 21:11

      Guardi, c’è scritto proprio nelle ultime righe dell’articolo. Le garanzie sono quelle tipiche per le case in costruzione.

  • Buongiorno, esiste un elenco di Cooperative con i relativi fabbricati costruiti o in futura costruzione, suddivisi per zone di Milano?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Gennaio 2021 11:58

      Non mi risulta. Però se fa una ricerca su Google trova i siti di tutte le cooperative di Milano e, per ciascuna, i relativi progetti.

  • Buongiorno architetto
    Nel mio caso la cooperativa di cui sono diventato socio, ha affidato i lavori di costruzione ad un impresa edile.
    La decennale postuma chi la deve pagare/stipulare?
    L’impresa che ha costruito o la cooperativa che ha affidato i lavori?
    Grazie

    Rispondi
  • La nostra cooperativa ha realizato una palazzina di 12 alloggi e fatto i rogiti, e i soci sono usciti dalla coop. ora ne sta realizando un’altra di 6 alloggi, visto che la cooperativa a un capitale sociale di 300 euro a socio quindi quasi nullo. Uno dei proprietari della prima palazina sta creando problemi alla cooperativa, in questo caso chi paga le spese? i soci rimasti o la coop. puo chiedere di pagare ai proprietari della prima palazina. Visto che i costi di ogni palazzina va addebitati ai soci della medesima? (oltretitto questo è anche moroso deve alla coop. i costi delle spese banca e altre piccole cose fatturate successivamente al rogito menzinate anche nel rogito)

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Giugno 2019 10:33

      Per questioni contrattualistiche vi invito a rivolgervi a un avvocato.

  • salve, se in una cooperativa alcuni acquistano appartamenti con regolare atto notarile mentre altri sono ancora in ritardo con i pagamenti delle rate e non hanno ancora acquistato, e sono pure in contenzioso giudiziario con i titolari della coop stessa, cosa rischiano tutti gli altri? se io ho già cquistato la mia unità immobiliare rischio che i debiti degli altri ricadano anche su di me?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Marzo 2019 17:35

      Per i debiti contratti risponde solamente la società con il proprio patrimonio, quindi il creditore della cooperativa non potrà né aggredire la quota del singolo socio, né i beni personali del singolo socio.

  • Buongiorno Architetto, in caso di fallimento della cooperativa, i soci (oltre ad essere creditori verso la coop stessa) saranno tenuti a risponderne dei debiti?
    Grazie.
    Roberto (Verona)

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Gennaio 2019 12:36

      La legge fallimentare esclude l’azione revocatoria per i contratti di vendita di immobili a uso abitativo, purchè la vendita avvenga a giusto prezzo e l’immobile sia destinato ad abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti stretti.

  • giovanni locatelli
    12 Ottobre 2018 12:31

    buongiorno volevo chiedere se può darmi la normativa legislativa che fa riferimento legislativo che faceva riferimento nell’articolo sopracitato
    “.Esiste poi un altro aspetto che distingue l’acquisto in cooperativa dal mercato tradizionale. Solitamente, in un condominio, gli appartamenti, pur avendo la stessa metratura, possono avere prezzi diversi in base all’esposizione o all’ubicazione del piano. In una cooperativa questa differenza non c’è, per cui chi sottoscrive per primo il contratto può scegliere gli appartamenti migliori, pagando lo stesso prezzo di coloro che acquisteranno i meno vantaggiosi.”
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Ottobre 2018 16:19

      Non esiste un riferimento di legge, infatti ho scritto “solitamente”, non “sempre”. Occorre fare riferimento alla specifica convenzione. Ogni convenzione infatti può essere diversa dall’altra.

  • Siamo 3 amici, Abbiamo individuato un fabbricato con 3 appartamenti e vorremmo sapere cosa fare per poter acquistarlo in cooperativa ed avere quindi delle agevolazioni. Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Giugno 2018 17:11

      Forse non vi è chiaro cosa si intende per cooperativa edilizia… 🙂 Parliamo di fabbricati che vengono costruiti come tali. Vi consiglio di rileggere attentamente l’articolo.

  • Buonasera, vorrei chiedervi il presidente di una cooperativa edilizia dev’essere obbligatoriamente un socio o può essere un non socio. Grazie.

    Rispondi
  • Salve io faccio parte di una cooperativa volevo fare una domanda…. Se in questa cooperativa ci sono dei locali commerciali non venduti come si fa?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Marzo 2018 20:23

      Sul contratto dovrebbe essere riportato in che modo sono ripartite le spese relative agli invenduti.

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