Acquisto prima casa con leasing immobiliare

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato di recente la circolare 7/E/2017, contenente chiarimenti sulle agevolazioni per il leasing immobiliare.

Acquisto prima casa con leasing immobiliare©

Leasing immobiliare abitativo

La Legge di Stabilità 2016 ha regolamentato la possibilità per i privati di acquistare la prima casa con il leasing immobiliare.

Il leasing immobiliare per i privati è stato introdotto in Italia nel 2005 ma poteva essere utilizzato solo per l’acquisto delle cosiddette seconde case. Per potervi ricorrere infatti l’utilizzatore doveva dimostrare di essere già in possesso di un altro immobile.

Le nuove norme hanno invece ampliato il campo di utilizzo, applicandolo all’acquisto della prima casa, e introdotto alcune agevolazioni.

La casa può essere acquistata o costruita da banche o intermediari finanziari, per poi essere riscattata dall’utilizzatore. Si tratta quindi di un meccanismo del tutto analogo a quello già in uso per le imprese.

Il leasing immobiliare è in grado così di favorire l’accesso ai mutui anche ai soggetti finora svantaggiati, come i giovani.

Questo sistema è attualmente molto diffuso per l’acquisto di immobili a uso delle aziende. Obiettivo del Governo è quello di estenderne la diffusione anche presso i privati.

Vediamo quindi come funziona il leasing applicato al settore immobiliare e quali sono le agevolazioni previste.

Cos’è il contratto di leasing immobiliare?

Molti hanno ben chiaro come funziona il leasing per l’acquisto di una automobile o di un macchinario per un’azienda. Il leasing per l’acquisto di un immobile a uso residenziale è del tutto simile.

Secondo la definizione più comune, il leasing è un contratto di affitto con possibilità di riscatto del bene goduto, versando per un certo periodo un canone concordato.

Nello specifico del leasing immobiliare, si pagaun canone di affitto per l’utilizzo di una casa acquistata da un altro soggetto. Dopo un certo lasso di tempo si potrà riscattarla, pagando quindi una cifra sicuramente inferiore a quella dovuta facendo direttamente l’acquisto.

Il contratto ha in genere una durata minima di 8 anni e prevede il pagamento di un acconto iniziale compreso tra il 10% e il 30% del prezzo di acquisto della casa.

Si tratta quindi di una forma di finanziamento molto utile per chi al momento della stipula del contratto non dispone di tutta la cifra corrispondente al prezzo dell’immobile.

Quando si sottoscrive il contratto sono richieste garanzie accessorie, analoghe a quelle previste per la concessione di altri finanziamenti.
Le garanzie sono di carattere assicurativo, ad esempio una polizza vita e una polizza danni per eventualità come incendi, scoppi e catastrofi naturali.

Come funziona il leasing immobiliare

L’acquisto in leasing prevede quindi la stipula di un contratto con una banca o un intermediario finanziario, i quali si accollano l’onere di acquistare la casa. Il contraente la utilizzerà pagando un canone di affitto e potrà dopo un certo periodo riscattarla.

L’immobile deve essere scelto dall’utilizzatore. Quindi, anche se la casa deve essere costruita ex novo, sarà l’utilizzatore a indicare alla banca tutte le caratteristiche desiderate.

Il corrispettivo versato come canone di affitto è fissato al momento della stipula del contratto e viene determinato in base:
• al prezzo di acquisto o di costruzione della casa
• alla durata del contratto.

Il metodo più applicato per il pagamento della quota mensile è il RID (Rapporti Interbancari Diretti). Tale sistema, attraverso la sottoscrizione di un modulo di autorizzazione, consente alla banca di addebitare la cifra ogni mese senza chiederla ogni volta.

Al termine del contratto di affitto, il sottoscrittore ha tre possibilità:
• acquistare la casa a un prezzo pattuito a priori, versando la quota restante
• prolungare il contratto di leasing
• rendere indietro l’immobile.

L’immobile rimane pertanto di proprietà della società per tutta la durata del contratto. Passa all’utilizzatore solo se questi, al termine del contratto, decide di esercitare la sua opzione all’acquisto.

Se al termine del periodo stabilito l’utilizzatore decide di acquistare la casa, può farlo:
• scegliendo di pagare la quota restante in un’unica soluzione
accendendo un mutuo di tipo tradizionale.

Di solito il canone per il riscatto finale corrisponde anche solo all’1% della somma complessiva. Si tratta quindi di una cifra accessibile e vantaggiosa senza dover ricorrere a un ulteriore finanziamento.

Requisiti per avere le agevolazioni sul leasing immobiliare

L’immobile oggetto del contratto non deve essere di lusso, quindi non rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e avere i requisiti di prima casa.

Rientrano tra gli immobili agevolabili:
•    fabbricati finiti e dichiarati agibili
•    costruzioni da ultimare e ristrutturare
    fabbricati da ristrutturare
•    terreni su cui sarà costruita l’abitazione.

Lo ha chiarito la circolare 7/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate.

Le agevolazioni sono rivolte prevalentemente ai soggetti aventi i seguenti requisiti:
•    età inferiore a 35 anni
•    reddito complessivo non superiore a 55 mila euro.
Tali requisiti devono essere posseduti al momento della stipula del contratto.

Per gli over 35 le agevolazioni si applicheranno in misura ridotta del 50%.

Agevolazioni per il leasing immobiliare

Le agevolazioni sono previste per gli acquisti effettuati nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2020.

Consistono in una detrazione fiscale del 19% sulle spese pagate per i canoni fino a un massimo di 8.000 euro annui e una ulteriore detrazione del 19% sulla maxi rata finale per l’acquisto del bene, per un importo non superiore a 20.000 euro.

In caso di difficoltà con il pagamento del canone per gravi motivi, come la perdita del lavoro, si può sospenderne il pagamento per non più di 12 mesi, senza che ciò comporti ulteriori spese.

Le detrazioni si applicano, dimezzate, anche a chi ha più di 35 anni, per cui dovranno essere calcolate su un importo annuo massimo di 4.000 euro e su una maxi rata finale di 10.000 euro.

Per entrambe le fasce di età, è prevista la riduzione dell’imposta di registro a 1,5% e il pagamento delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (200 euro ciascuna).

Le uniche spese ammesse a detrazioni sono quelle relative al prezzo d’acquisto. Non sono detraibili i contratti di assicurazione e le spese di intermediazione.

Il leasing è anche cumulabile con altre agevolazioni:
•    IVA al 4%
•    detrazione 50% IVA per acquisto case in classe A e B
•    ecobonus
•    detrazione 50%.

Vantaggi del leasing immobiliare

I benefici fiscali per un privato che acquista una casa in leasing sono inferiori a quelli previsti per le imprese ma comunque interessanti e presentano indubbi vantaggi rispetto alla stipula di un mutuo di tipo tradizionale.

• È possibile infatti finanziare fino al 100% del prezzo della casa e includere nei costi anche quelli per l’acquisto dell’arredamento.

• Non è prevista l’iscrizione di una ipoteca sull’immobile, per cui si risparmiano i costi per la trascrizione e le spese notarili sono complessivamente inferiori.

• Si può pagare una maxi rata iniziale compresa tra il 10% e il 30% dell’importo totale: quanto più alta sarà questa maxi rata, tanto più conveniente, e quindi basso, sarà l’importo dei canoni mensili.

• La rendita derivante dal possesso dell’immobile non viene presa in considerazione ai fini del calcolo del reddito imponibile e quindi non deve essere indicata in dichiarazione dei redditi.

• I canoni sono detraibili, come avviene per le società e le imprese, almeno per la prima casa.

• Al momento del riscatto, il prezzo da pagare sarà quello fissato alla data della stipula.

Di contro, l’utilizzatore si assume tutti i rischi dovuti alla manutenzione e all’uso dell’immobile.

(Prima pubblicazione 15 dicembre 2015)




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56 Commenti. Nuovo commento

  • Salve, ho letto l’articolo sul leasing immobiliare, molto esaustivo. Avrei però una domanda specifica. Come è possibile ovviare alla dimostrazione di reddito (che purtroppo non c’è per gli anni precedenti, causa cambio attività in proprio) per appunto acquisire una abitazione di basso costo, con un anticipo e un contratto di leasing immobiliare. Non è sufficiente che la banca sia già proprietaria dell’immobile, e firmare qualche documento, dove si accetta di liberare l’abitazione, qualora non si riuscisse a pagare (per esempio per sei mesi consecutivi)? Grazie anticipate, per qualsiasi informazione risolutiva possiate fornire.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Marzo 2021 19:15

      Purtroppo le condiizoni sono quelle. E’ già difficile trovare una banca disposta ad accettarle, si figuri se lei propone una soluzione diversa.

  • Arch Granata può indicare ancora quali banche fanno il leasing immobiliare? Grazie

    Rispondi
  • Dove si richiede il lesing immobiliare… E se uno a un reddito basso puo accedervi lo stesso,,?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Luglio 2017 11:18

      Si richiede in banca. Questa possibilità è rivolta proprio a chi non ha un reddito alto.

  • la mia figlia con marito ha il redditto 32 .000 al.anno possibile trovare questa casa in affitto con contratto leasing in futuro eta 32 anni

    Rispondi
  • Buongiorno, volevo sapere se ci sono già delle società di leasing che propongono questo tipo di servizio dato che su internet non ne trovo. Grazie e buona pasqua!!

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Marzo 2016 12:43

      Dovrebbero farlo tutte le società di leasing immobiliare.

  • http://www.mef.gov.it/ufficio-stampa/comunicati/2016/documenti/Allegato_2_-_Guida_leasing_abitativo.pdf

    finalmente si muove qualcosa..nel link la guida del MEF. Non e’ tutt’oro quello che luccica..ma soprattutto…se la casa diventa di mia proprietà solo al pagamento del riscatto finale perche le imposte di registro catastale e ipotecaria la banca le paga e poi me le gira subito alla sottoscrizione del contratto?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      2 Marzo 2016 17:03

      Grazie per l’aggiornamento. Mi ha preceduto. 🙂

    • quindi mi puo’ confermare..si pagano tutte le imposte all’atto della stipula del contratto come fosse un mutuo ma in realta si è proprietari solo al riscatto? grazie

    • arch. Carmen Granata
      4 Marzo 2016 10:23

      Sì.

    • beh allora non vedo la.differenza con il mutuo. cmq su alcuni siti più di qualche addetto ai lavori come commercialisti o geometri continuano a dire erroneamente il contrario e persino l Iva oltre alle imposte sarebbero finanziate.bha….

    • arch. Carmen Granata
      7 Marzo 2016 17:44

      Non è errato, perchè dalla guida si evince che, all’atto della sottoscrizione è possibile finanziare anche le imposte, l’IVA nonchè le spese peritali e notarili che, comunque, competono all’acquirente.

  • ho letto molte notizie circa i tassi, gli sgravi per il leasing prima casa tipo l’età del richiedente
    inferiore ai 35 anni il reddito non superiore ai 55mila euro la residenza nell’abitazione,
    l’acconto 10/30% e il riscatto. Non ho avuto alcuna notizia su chi eroga questa tipologia di leasing ne ho capito se l’emendamento è stato approvato oppure no MPS ed Unicredit non sono informati ????

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      1 Marzo 2016 17:19

      La legge è in vigore dal primo gennaio. Ho chiesto un’intervista al presidente dell’ABI per avere chiarimenti, ma non ho ancora ricevuto risposta.

  • Non esiste al momento nessuna banca che offra questo prodotto o quanto meno lo renda pubblico.Secondo quanto leggo interpreto che il leasing permetta di:
    1) non dare nessun acconto;
    2) avere il 100% dell’importo finanziato;
    3) nessun limite;
    Confermate?

    Troppo bello per essere vero,,,, siamo in Italia.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Febbraio 2016 15:46

      Come ho scritto in altri commenti, diverse banche offrono il prodotto leasing ed è possibile trovare le note informative anche in Internet. L’acconto iniziale è previsto, si può avere fino al 100% dell’importo. Non capisco cosa intende per “nessun limite”.

  • Una società immobiliare può vendere una casa al privato utilizzando lo strumento del leasing?

    Grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Febbraio 2016 11:54

      Intende direttamente al privato? No, il leasing prevede l’intermediazione della banca. Tra soggetti privati esistono soluzioni come il rent to buy.

  • Buonasera..siccome siamo in Italia e in Italia spesso a pensar male ci si azzecca,il fatto che per ora nessuna banca a quanto risulta a tutti ha pubblicato dei piani di acquisto a leasing mi scoraggia sulla natura dell’operazione. Come letto dal prospetto Unicredit per le seconde case sarebbe improponibile con quei tassi e sopratutto quelle commissioni. Mi sembra molto strano che nessuna banca per ora sia pronta visto che con la richiesta che c’è le prime che daranno questa possibilità saranno bersagliati di contatti e contratti. Come leggevo in qualche commento :se è molto conveniente per il privato non lo può essere anche per la banca.

    Rispondi
  • Buona sera architetto sarei anche io interessato vivamente al leasing immobiliare però le banche come detto da altri utenti ti guardano e dicono “Bhoo a noi non risulta nulla”,comunque vorrei sapere se ci sono banche alla giornata di oggi che fanno questo tipo di offerta.grazie per la cortese attenzione e buona serata

    Rispondi
  • Buonasera
    vorrei sapere se allo stato attuale, qualcuno ha stipulato un contratto di leasing , poiché leggendo nei commenti non leggo di persone che lo hanno fatto. Perché vorrei capire come funziona l’anticipo , ovviamente ogni banca ha politiche proprie , in ragione ovviamente del cliente e vorrei sapere se è più accessibile rispetto ad un mutuo per ragazzi sotto i 35 anni.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Gennaio 2016 13:18

      Sicuramente il leasing immobiliare fino a oggi è stato pochissimo utilizzato, anche perchè era previsto solo per le seconde case.
      In ogni caso, se ci sono lettori che vogliono raccontare le loro esperienze, sono sempre ben accolte.

  • Salve , al momento c’è qualche banca che già ha messo in atto questa nuova procedura ?

    Rispondi
  • Io ho provato a chiedere alla mia banca…mi hanno guardato come se fossi un marziano e mi hanno risposto che loro non sanno nulla in merito!!!
    Ma qualcuno sa se qualche banca ad oggi ha già stipulato questo tipo di contratto e se si quale?
    Grazie per ogni eventuale informazione

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Gennaio 2016 10:46

      Che dirle, Giuliana? A me succede la stessa cosa quando esce una nuova norma urbanistica e provo a chiedere informazioni a un tecnico comunale… In pratica gli ultimi a essere informati sono sempre gli addetti ai lavori. 🙁

  • Mi sembra solo una trovata elettorale. Tipico dei venditori di fumo che ci amministrano.

    Rispondi
  • arch. Carmen Granata
    18 Gennaio 2016 15:03

    Vedere risposta data a Valentina.

    Rispondi
    • Ciao architetto, volevo sapere quando va in vigore il leasing immobiliare per acquisto della prima casa grazie

    • arch. Carmen Granata
      24 Gennaio 2016 16:05

      E’ in vigore dal primo gennaio.

  • arch. Carmen Granata
    18 Gennaio 2016 15:01

    Per il leasing non è previsto l’acconto. La rata viene fissata in base al prezzo di acquisto o di costruzione della casa e della durata del contratto (come spiegato nell’articolo).

    Rispondi
  • Qualcuno di voi ha provato ad informarsi?! su internet si trova tanta “teoria” ma in pratica le banche come offrono questo servizio?

    Rispondi
  • Salve Arch. ma a lei non sembra un’altra italianata tutta questa storia?
    E’ inaccettabile che prima venga approvata una Legge e poi se ne dia comunicazione agli addetti ai lavori. E’ una settimana che cerco di capire attraveso telefonate e navigazione web quale istituto bancario o società di Leasing fornisca e a che condizioni questo servizio ma nessuno e niente è in grado di darmi risposte…
    Lei riesce a darmi qualche indicazione?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Gennaio 2016 19:14

      Per la verità è abbastanza ovvio che una legge prima debba essere approvata (ed emanata) e poi comunicata agli addetti ai lavori… 🙂 Piuttosto, è invece un problema che le norme non siano sufficiente chiare o che le banche non siano pronte a recepirle, ma purtroppo al momento è così.

  • buonasera architetto, che tempi si possono ipotizzare prima che le banche si attivino per offrire come servizio finanziario quello del leasing prima casa? grazie in anticipo

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Gennaio 2016 12:05

      Gen.le Francesco, il leasing di fatto esisteva già per le seconde case, per cui le banche sicuramente già offrono questo servizio. Dovranno quindi solo adeguarsi alle nuove agevolazioni previste per la prima casa.

  • Ma tramite banca ci sono spese di istruttoria?

    Rispondi
  • io proprietario di immobile devo vendere lo stesso, l’acquirente vuole stipulare un leasing immobiliare con una banca, (DOMANDA) io proprietario incasso subito l’intero valore del fabbricato o dalla banca… il valore dell’immobile chi lo stabilisce…io proprietario o la banca.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Gennaio 2016 17:29

      Lei incassa subito dalla banca e il valore ovviamente lo stabilisce lei.

  • Buongiorno arch. Granata, probabilmente é presto visto l’approvazione della legge avvenuta da qualche giorno, ma leggendo i vari articoli e vedendo i leasing immobiliari già esistenti ho notato che il tasso di interesse del finanziamento é molto molto vicino al 12% e anche con una detrazione del 19% comunque ci aggiriamo intorno al 9,5%.. Molto più del doppio dei tassi attuali di mutuo.. La domanda che vorrei porgerLe é la seguente : ci saranno dei tassi agevolati per gli utenti con etá inferiore ai 35 anni per l’acquisto in leasing della prima casa ?
    Sono comunque consapevole che i tassi saranno più alti del mutuo ma mi auguro almeno che non superino il 5/6%. Grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Gennaio 2016 17:31

      Come ha scritto lei stesso è ancora presto avere dettagli, per cui non si parla di tassi agevolati per i giovani, ma l’articolo è costantemente aggiornato, per cui se ci saranno novità, sicuramente potrà leggerle qui.

  • Sergio Messina
    6 Gennaio 2016 12:20

    Purtroppo le politiche bancarie hanno sempre due aspetti , quello ufficiale e quello vero. Il leasing ai privati per acquisto prima casa potrebbe essere un’ occasione straordinaria per rilanciare il mercato edilizio .Conseguentemente milioni di artigiani avrebbero lavoro diventando nuovamente consumatori innescando un circolo virtuoso che da solo farebbe partire veramente l’economia italiana. Enorme conseguenza ulteriore , il ribasso degli affitti..tutto troppo bello..lassù…a Roma,, qualcuno ci ascolta ?

    Rispondi
  • Salve, c’è qualche limite di costo dell’immobile di cui scegliere? Posso acquistare in leasing anche un immobile del valore di 200.000€? Grazie!

    Rispondi
  • Buona sera la max rata finale deve essere per forza del 1 percento?

    Rispondi
  • buonasera, ma sul leasing immobiliare le banche sono ad oggi pronte?perche’ nei siti non ne trovo menzione, Eppoi sara’ una vera occasione per tutti e smuove il mercato edilizio o ci sara’ il solito accordo fra banche con condizioni assurde da fargli preferire il vecchio mutuo?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Gennaio 2016 16:14

      La legge è stata approvata solo da pochi giorni, quindi concediamo alle banche il tempo di attivarsi, prima di muovere le nostre critiche. 🙂

  • Salve, io e mia moglie abbiamo un reddito da dipendenti con contratto a tempi indeterminato ma non possiamo richiedere un mutuo perche siamo segnalati alla centrale rischi per dei priblemi con la nostra vecchia ditta…potremmo provare ad accedere a un leasing immobiliare? Grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Dicembre 2015 11:33

      Sì, potete provare a chiedere un leasing alla banca. Il pagamento puntuale dell’affitto per un certo periodo dovrebbe garantirla sulla vostra capacità di onorare il contratto.

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