Vendita di una casa con riserva di proprietà

Foto di Gerd Altmann da Pixabay

Cos’è la vendita con riserva di proprietà?

La vendita di una casa con riserva di proprietà è un particolare tipo di compravendita immobiliare ancora poco diffusa ma che sta suscitando un discreto interesse per i vantaggi fruibili sia dal venditore sia dall’acquirente.

Avviene quando le parti concordano un pagamento rateale, per cui l’acquirente viene immesso immediatamente nel possesso dell’immobile, ma ne diventa effettivamente proprietario solo con il pagamento dell’ultima rata.
Viene detta anche patto di riservato dominio ed è regolata dagli articoli 1523 e seguenti del codice civile.

Questa tipologia di compravendita può essere vantaggiosa per l’acquirente che non dispone della somma necessaria per l’acquisto di una casa ma, al contempo, prevede che si assuma tutti i rischi legati alla senescenza e obsolescenza dell’immobile.

Rispetto a una compravendita tradizionale, un contratto di questo tipo presenta alcune peculiarità. Andiamo allora ad analizzarle in dettaglio.

Contratto di vendita con clausola di riserva di proprietà

Con un contratto di compravendita che contenga una clausola di riserva di proprietà le parti stabiliscono dunque che il pagamento possa avvenire in maniera dilazionata.
L’acquirente potrà disporre del bene già al pagamento della prima rata ma ne diventerà effettivamente proprietario solamente al pagamento dell’ultima.

Nel caso in cui non si perfezioni l’intero esborso previsto dal contratto, il venditore potrà rientrare in possesso della sua proprietà.

Stipulando un contratto di questo tipo si tutelano quindi entrambi i contraenti:
• il venditore, perché il passaggio di proprietà avverrà soltanto quando il pagamento sarà interamente completato
• l’acquirente, perché potrà cominciare a disporre della casa anche senza aver interamente completato il pagamento.

Ma cosa vuol dire in parole povere che l’acquirente può disporre del bene pur non essendone materialmente proprietario? L’acquirente in effetti potrà utilizzare personalmente l’immobile ma non potrà alienarlo a terzi prima di averne acquistata la proprietà. Pertanto, se procedesse a una vendita prima di quel momento, sarebbe perseguibile per il reato di appropriazione indebita ai sensi dell’articolo 646 del codice penale.

Attenzione: l’acquirente può però vendere il proprio diritto a un soggetto che gli subentra nell’obbligo di pagare le rate e nel diritto di acquistare definitivamente il bene col pagamento dell’ultima.

Differenza rispetto alla compravendita ordinaria

La vendita con riserva di proprietà di una casa è un trasferimento immobiliare a tutti gli effetti e presenta quindi le stesse caratteristiche di una compravendita tradizionale.

È prevista la stipula di un preliminare di vendita e la trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari dell’atto stipulato.

Anche le imposte da corrispondere sono le stesse:
• imposta di registro
• imposta ipotecaria
• imposta catastale.

La principale differenza consiste dunque nel fatto che l’immissione in possesso non è immediata.

In una compravendita ordinaria inoltre, dopo aver apposto la propria firma sotto l’atto notarile, ciascuna delle parti può andare per la propria strada.
Dopo l’atto notarile di una compravendita con riserva, invece, queste continuano a rimanere in rapporto tra loro per il versamento delle rate alle scadenze fissate.

Rischi dell’acquisto con riserva di proprietà di una casa

L’art. 1523 del codice civile recita: Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.

Pertanto l’acquirente, pur non essendone ancora proprietario, sarebbe responsabile in caso di eventuale rovina o deterioramento dell’immobile.
Le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile sono a carico dell’acquirente, pur non essendone questi ancora formalmente il proprietario.
In caso di danni arrecati al bene, deve provvedere alla loro riparazione.

Risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà

In caso di inadempienza del compratore rispetto a una parte del pagamento, non è prevista la risoluzione immediata del contatto.

L’art. 1525 del codice civile prevede infatti che se la rata non pagata è solo una e il suo valore è inferiore a un ottavo del prezzo totale, il contratto può proseguire fin quando non si verificano appunto le circostanze che ne determinano la risoluzione. In pratica la legge considera questo un inadempimento di scarsa importanza.
Questa disposizione è inderogabile, quindi non è possibile prevedere nel contratto clausole più restrittive.

In caso di grave inadempienza nel versamento delle rate, invece, il venditore può richiedere la risoluzione del contratto.
L’art. 1526 c.c. prevede che in questo caso il venditore sia tenuto a restituire le rate già versate potendo però trattenere una somma a titolo di indennizzo per il danno subito per l’utilizzo dell’immobile.
La quota da corrispondere in questa evenienza può essere pattuita e stabilita preventivamente nel contratto.

Come stipulare un contratto di vendita con riserva di proprietà

Se la compravendita con riserva ti ha incuriosito e vuoi stipulare un contratto di questo tipo, ti consiglio di rivolgerti a un buon notaio che garantisca il rispetto di tutte le norme in materia e tuteli entrambe le parti contraenti.

Nel contratto dovranno essere indicati:
• il numero di rate da pagare
• il loro importo
• la durata nel tempo
• le modalità di un’eventuale risoluzione dell’accordo.
Il numero di rate in cui viene suddiviso il prezzo può essere liberamente convenuto tra le parti.

I costi di un atto notarile di questo tipo sono analoghi a quelli di una compravendita tradizionale.
Bisogna aggiungere però che, in questo caso, dovrai tornare dal notaio al termine del pagamento di tutte le rate per darne atto e per dare modo al venditore di rilasciarti quietanza.

Chi paga l’IMU in caso di vendita con riserva di proprietà?

Poiché l’effettivo trasferimento della proprietà in capo all’acquirente avviene soltanto al momento del versamento dell’ultima rata, fino a quel momento il pagamento dell’Imposta Municipale Unica (IMU) è dovuto dal venditore.

Soltanto quando sarà immesso nella proprietà, l’acquirente avrà quindi l’obbligo di pagare questo tributo.

Vantaggi e svantaggi della vendita con riserva di proprietà

Per concludere, abbiamo visto che la vendita con riserva di proprietà presenta vantaggi per entrambi i contraenti:
• il venditore mantiene la proprietà della casa, liberandosi però dalle spese di manutenzione e di riparazione in caso di deperimento del bene
• l’acquirente può abitare nella casa già prima di esserne diventato proprietario.

Per quest’ultimo, l’acquisto con riserva può rappresentare un’ottima alternativa al mutuo nell’ipotesi in cui non possa fornire adeguate garanzie per accenderne uno.
Se il venditore, dal canto suo, sta ancora pagando un mutuo per l’acquisto di quella stessa casa, potrà mantenere il contratto con la banca fino all’estinzione dell’ultima rata da parte dell’acquirente.

Per entrambi però ci sono anche dei lati negativi:
• il venditore, in caso di risoluzione del contratto, dovrà ricorrere all’autorità giudiziaria con possibile allungamento dei tempi di restituzione dell’immobile
• l’acquirente, dal canto suo, dovrà provvedere alle spese di manutenzione di una casa di cui non ha ancora garanzia di proprietà.