Come aprire un bed and breakfast a casa

In cosa consiste l’attività di bed and breakfast?

Un bed and breakfast è una struttura ricettiva extralberghiera con la quale viene fornito un servizio di alloggio e prima colazione in una o più stanze di un’abitazione privata.

L’usanza ha origine anglosassone, nasce infatti negli anni Venti, quando proprietari inglesi e irlandesi incominciarono a offrire in affitto a poco prezzo le camere lasciate dai figli andati fuori per lavoro, insieme con la somministrazione di una colazione.

Oggi il B&B si è diffuso in tutta Europa, dove è diventato un modo comodo ed economico per soggiornare durante una vacanza.

Pur prevedendo la somministrazione della colazione, la pulizia e il cambio della biancheria, il B&B non è allo stato attuale considerato dalla normativa italiana come un’attività imprenditoriale, avendo carattere di occasionalità, per cui non è richiesta la partita IVA e l’iscrizione alla Camera di Commercio.

Infatti, tale lavoro non può essere esercitato in maniera continuativa, ma è previsto un certo numero di giorni di interruzione all’anno, anche non continuativi; in caso contrario rientrerebbe nell’attività di affittacamere, considerata invece impresa di tipo ricettivo a tutti gli effetti.

Considerati questi aspetti, appare chiaro che chiunque, avendone la possibilità, potrebbe iniziare un’attività di questo tipo a casa propria per ricavarne un’utile entrata aggiuntiva ai propri guadagni.

Premesso che le norme che regolano l’apertura di un bed and breakfast variano da Regione a Regione, in questo articolo mi soffermerò in particolare sulle caratteristiche richieste all’alloggio e sugli adempimenti burocratici necessari per iniziare l’attività.

Requisiti dell’alloggio per essere trasformato in bed and breakfast

Il primo requisito che un alloggio deve rispettare per poter accedere all’attività di bed and breakfast è la conformità con le normative vigenti di carattere urbanistico – edilizio, igienico – sanitario e in materia di sicurezza degli impianti.

L’abitazione, casa unifamiliare o appartamento, deve avere un numero di camere destinate agli ospiti compreso tra 3 e 6, con una metratura minima rapportata al numero di posti letto disponibili (per un massimo di 20). Di solito la superficie richiesta è di 14 metri quadri per la camera doppia e di 8 per quella singola.

È anche richiesta una dotazione base di arredi, costituita in genere da uno o più letti, armadio, specchio, sedia, cestino per i rifiuti.

Il bagno messo a disposizione degli ospiti, oltre alla dotazione minima di sanitari (wc, bidet, lavabo, vasca o doccia) dovrà essere provvisto anche di una chiamata d’allarme.
Nel caso in cui l’alloggio sia provvisto di un solo bagno, potrà essere condiviso con il proprietario, a meno che non si superi un certo numero di stanze, nel qual caso dovrà essercene uno a uso esclusivo degli ospiti.

Le persone accolte devono poter accedere alla propria camere senza attraversare spazi destinati alla famiglia o ad altri ospiti.

Se la casa è ubicata in un condominio è necessario verificare che il regolamento non contenga un espresso divieto all’esercizio di questa attività. In caso contrario, non è necessario richiedere alcuna autorizzazione all’assemblea condominiale per intraprenderla.

La pulizia dei locali deve essere quotidiana, mentre il cambio della biancheria può avvenire con cadenza diversa, ma comunque sempre a ogni avvicendamento degli ospiti.

La legge vieta la somministrazione di cibi e bevande manipolati dal gestore: ciò vuol dire che non dovrete preparare la colazione con le vostre mani (a meno che non abbiate le specifiche autorizzazioni sanitarie), ma semplicemente offrire prodotti preconfezionati.
Non necessariamente dovranno essere industriali ma, anzi, molti regolamenti locali prevedono una preferenza per prodotti locali, tipici o biologici.

Canone RAI per il bed and breakfast

Una nota a parte merita il discorso relativo al pagamento del canone RAI. L’azienda televisiva nazionale prevede due diverse forme di canone:
• quello ordinario, per le abitazioni, il cui importo è fisso
• quello speciale, per le attività aperte al pubblico e di tipo ricettivo, il cui importo è commisurato al numero di apparecchi presenti.

Ebbene, per i bed and breakfast sono previste tre possibilità:
• se il televisore è presente solo nell’area destinata alla famiglia, si paga il canone ordinario
• se sono presenti più televisori nelle camere destinate agli ospiti, si paga il canone speciale
• se sono presenti sia un televisore nell’area per la famiglia sia altri televisori nelle camere per gli ospiti, si pagano entrambi i canoni.

Adempimenti per aprire un bed and breakfast a casa

La prima cosa da fare se volete aprire un B&B è consultare la legge della vostra Regione, che comunque farà riferimento alla legge nazionale n. 135 del 29 marzo 2001, Riforma della legislazione nazionale del turismo.

L’attività di bed and breakfast può essere aperta dal proprietario dell’alloggio, che vi abbia anche lal residenza, o anche dall’inquilino, ma con un esplicito Atto di Assenso scritto rilasciato dal proprietario.
Alcune Regioni consentono anche la residenza in altri alloggi, purchè vicini, ma è comunque sempre richiesta la reperibilità.

La richiesta di apertura dovrà essere inoltrata al SUAP (Sportello Unico delle Attività Produttive) del comune di appartenenza, presentando una SCIA (Segnalazione di Inizio Attività) che consente di iniziare l’attività il giorno stesso della presentazione.
L’amministrazione comunale dovrà però verificare entro 60 giorni il possesso dei requisiti richiesti e, in caso di dichiarazione mendace, adottare i necessari provvedimenti per vietare la prosecuzione dell’attività.

Gli allegati richiesti variano a seconda della Regione, ma sostanzialmente quelli da presentare sono:
• planimetria dell’abitazione
• copia dell’atto di proprietà o del contratto di affitto
• polizza assicurativa di responsabilità civile verso i clienti per eventuali danni.

I Comuni possono applicare dei diritti di istruttoria da pagare per l’avvio della pratica, compresi in genere tra i 30 e i 150 euro.

Per altri adempimenti da compiere occorre rivolgersi ai locali uffici e aziende turistici, perché sono variabili e riguardano le procedure per la classificazione della struttura e la comunicazione di Pubblica Sicurezza.

Presso tali uffici andranno comunicati anche i prezzi che si intendono praticare.
Gli uffici rilasceranno un foglio con timbro da esporre dietro la porta delle camere per informare i clienti.

Aspetti fiscali dell’attività di bed and breakfast

I redditi provenienti dalla conduzione di un bed and breakfast sono ovviamente soggetti a tassazione.

A tale scopo, in sede di dichiarazione dei redditi andranno indicati sotto la voce redditi diversi, dopo aver detratto le spese sostenute, da indicare alla voce spese inerenti.

Per gestire l’attività a livello tributario è quindi necessario:
• emettere una ricevuta semplice non fiscale al cliente
• annotare tutte le spese di gestione in un registro delle uscite.