Prestito vitalizio ipotecario: i chiarimenti del Notariato

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha presentato un Vademecum sui rischi e opportunità del prestito vitalizio ipotecario, per i cittadini della terza età.

Prestito vitalizio ipotecario ©

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Cos’è il prestito vitalizio ipotecario?

Il prestito vitalizio ipotecario è una forma di finanziamento rivolta alle persone anziane proprietarie di una casa.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha presentato ieri a Roma un Vademecum messo a punto insieme a 14 associazioni dei consumatori, con l’obiettivo di informare i cittadini della terza età su rischi e opportunità di questo strumento finanziario.

Il prestito prevede che le persone di età superiore a 60 anni possono accedere a un finanziamento, proponendo come garanzia la propria casa, su cui viene accesa un’ipoteca.
Il valore del prestito erogato, stabilito con un’apposita perizia, varia in funzione del valore di mercato dell’immobile e dell’età del richiedente.

Il vantaggio di questa soluzione, quindi, è che l’anziano che si trovi in difficoltà economica non è costretto a vendere la propria abitazione per ricavare denaro, dovendosi trasferire altrove e lasciando le proprie abitudini e ricordi. Potrà invece continuare a vivere tranquillamente nella propria casa.

Il prestito vitalizio ipotecario rappresenta un vantaggio anche rispetto alla vendita della nuda proprietà, perché in quel caso alla morte del proprietario si perderebbe comunque l’immobile, pur sempre un bene di famiglia.

Le imposte patrimoniali come IMU, TASI e TARI, se dovute, rimangono comunque sempre a carico dei proprietari, così come le imposte sul reddito.

L’istituto del prestito vitalizio ipotecario nella legge italiana

L’istituto del prestito vitalizio ipotecario è stato introdotto nella normativa italiana già nel 2005, con la legge n. 203, ma non ha riscontrato particolare successo a causa delle sue difficoltà applicative.

Con la legge n. 44 del 2015 le modalità di concessione del prestito sono state ricalibrate in modo da renderlo più accessibile agli anziani.
Per prima cosa l’età per poter accedere al finanziamento è stata abbassata da 65 a 60 anni.

La legge è diventata operativa il 2 marzo 2016,  con l’entrata in vigore del decreto attuativo 226/2015 del Ministero dello Sviluppo Economico.

Come funziona il prestito vitalizio ipotecario

Il beneficiario del prestito può concordare se restituire annualmente solo gli interessi maturati o anche una parte della somma ricevuta, fissando un piano di rientro graduale.

Se però si verifica un ritardo nel pagamento compreso tra 30 e 180 giorni per più di sette volte anche non consecutive, la banca o l’intermediario finanziario possono pretendere la risoluzione del contratto.

In alternativa è possibile saldare il debito in qualunque momento e cancellare l’ipoteca.

Il proprietario comunque non ha l’obbligo di restituire il capitale e gli interessi nel corso della sua vita. Alla sua dipartita gli eredi possono scegliere entro 12 mesi due alternative:
riscattare la casa, pagando l’ipoteca
vendere la casa per ripagare il finanziamento.

La vendita può essere fatta in autonomia o direttamente dalla banca. In quest’ultimo caso, il ricavato andrà alla banca per coprire il capitale, gli interessi ed eventuali altri costi del finanziamento.
Se il ricavato è superiore al debito da estinguere gli eredi hanno diritto a ricevere l’eccedenza.

Se non si riesce a vendere l’immobile entro un anno, il suo valore si riduce del 15% ogni 12 mesi fino a vendita avvenuta.

Regole del prestito vitalizio ipotecario

Il decreto attuativo sul prestito vitalizio ipotecario elenca le regole che gli istituti di credito devono seguire per proporre il finanziamento e descrive gli elementi che contribuiscono a far diminuire il valore dell’immobile nel corso del tempo.

Il soggetto finanziatore (la banca) deve presentare al potenziale cliente almeno due preventivi differenti su possibili tipi di finanziamento disponibili e sul loro andamento temporale.
Ad esempio, può esibire due diversi prospetti, di cui uno per finanziamento a tasso fisso e l’altro per finanziamento a tasso variabile.

Se il richiedente non sottoscriverà il contratto, però, la banca non potrà pretendere nessun pagamento per il servizio prestato.
In parole povere i preventivi dovranno essere gratuiti e senza alcun obbligo di sottoscrizione.

Il contratto può essere intestato a una coppia di coniugi o di conviventi more uxorio. In questo caso, il prestito dovrà essere restituito al momento del decesso del soggetto più longevo.
In tutti i casi, comunque, in cui la coppia è sposata o convive da almeno 5 anni, il contratto dovrà essere sottoscritto da entrambi i componenti anche se l’abitazione è di proprietà di uno solo dei due, purché anche l’altro partner abbia compiuto 60 anni di età.

Ogni anno la banca dovrà presentare al sottoscrittore un resoconto che illustri in maniera dettagliata l’andamento della sua posizione debitoria.

È prevista la stipula obbligatoria di una polizza assicurativa, ma questa non dovrà essere sottoscritta necessariamente presso il soggetto finanziatore.

Restituzione del prestito vitalizio ipotecario

Il finanziatore può richiedere la restituzione integrale del prestito alla morte del soggetto finanziato, ma anche nel caso in cui l’immobile subisca una riduzione significativa del suo valore.

Il decreto elenca quindi i casi in cui ciò può accadere:
trasferimento di tutti o parte dei diritti sull’immobile dato in garanzia (ad esempio la sua vendita)
• compimento di atti dolosi da parte del soggetto finanziato che riducano significativamente il valore dell’immobile
• costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi
modifiche strutturali all’immobile apportate senza l’assenso del finanziatore
revoca dell’agibilità dell’immobile per incuria del finanziato
• utilizzo dell’immobile da parte di soggetti differenti dai familiari del finanziato
procedimenti conservativi o esecutivi o ipoteche giudiziali sull’immobile dato in garanzia.

Le spese necessarie a dimostrare il sussistere di queste condizioni saranno a carico della banca.

(Prima pubblicazione 18 febbraio 2016)




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