Come vendere casa da privato

Foto di Oberholster Venita da Pixabay

Cosa vuol dire vendere casa da privato

Vendere casa da privato significa farlo in autonomia, senza affidarsi a una agenzia immobiliare e quindi senza il supporto di professionisti del settore.

Se intendi procedere in questo modo, quindi, metti in conto le difficoltà che dovrai affrontare agendo senza il supporto di chi lo fa per mestiere e soprattutto di dover avere un bel po’ di tempo a disposizione.

Si tratta insomma di un compito piuttosto impegnativo ma possibile da portare a termine con successo.
Basta conoscere sin dall’inizio tutti i passi da compiere, come la raccolta dei documenti indispensabili e i lavori minimi da portare a termine.
In questo articolo potrai trovare proprio una guida pratica per vendere la tua casa in autonomia.

Pro e contro del vendere casa senza agenzia

Affidarsi ai servizi di una agenzia immobiliare per vendere casa significa sicuramente sobbarcarsi dei costi in più, primo tra tutti quello della commissione per il servizio di intermediazione.
Farlo da soli però espone a una serie di rischi che è opportuno valutare bene prima di procedere.

Innanzitutto potresti partire da una valutaziona errata del valore dell’immobile, sovrastimandolo e quindi collocandolo fuori mercato o, di contro, sottostimandolo e guadagnando meno di quanto ti spetterebbe.
Questo pericolo potrebbe però essere scongiurato affidando a un architetto l’incarico di redigere una perizia estimativa.

La conformità, urbanistica e catastale, di un immobile è il primo requisito per poterlo trasferire. Anche questa verifica puoi affidarla a un architetto ma, se non ne sei consapevole, rischi di partire mettendo l’immobile sul mercato senza i requisiti necessari e con il pericolo di stipulare dei contratti che poi possono essere annullati.

Potresti poi avere difficoltà a redigere un annuncio invitante. Gli agenti immobiliari sanno bene cosa scrivere per mettere in risalto le qualità dell’immobile e soprattutto su quali canali (stampa, web, volantini) pubblicizzarlo.

Infine, non è semplice gestire gli appuntamenti con i potenziali acquirenti e potresti avere difficoltà a filtrare le visite per ricevere solo chi ha un reale interesse.

Documenti necessari per vendere casa da privato

Il primo passo da compiere è, come detto, verificare se l’immobile è regolare dal punto di vista urbanistico e catastale e predisporre tutta la documentazione necessaria per poter stipulare l’atto notarile.

Nel caso in cui emergano delle difformità tra la planimetria del progetto depositato in Comune e lo stato reale dell’immobile, bisognerà procedere a una sanatoria, se possibile, altrimenti occorrerà ripristinare lo stato legittimo.
Successivamente dovrai procedere a far aggiornare anche la planimetria catastale.

In sintesi, i documenti da preparare dovranno essere i seguenti:
• l’atto di provenienza dell’immobile, ovvero quello con cui l’hai acquistato, ricevuto in donazione o ereditato
• se hai costruito l’immobile, il titolo abilitativo con cui hai avuto l’autorizzazione (Concessione Edilizia o Permesso di Costruire)
• copia dell’ultimo titolo abilitativo depositato in comune per la costruzione o ristrutturazione dell’immobile (o eventuale condono edilizio)
• Attestato di Prestazione Energetica (APE) (a proposito: la classe energetica deve obbligatoriamente essere inserita nell’annuncio)
• certificati di conformità degli impianti
• certificato o segnalazione certificata di agibilità
• conteggio estinzione di eventuale mutuo ipotecario
• certificazione dell’amministratore da cui risulti il saldo di tutte le spese condominiali
• visura ipotecaria da cui risulti la cancellazione di ipoteche, pignoramenti e decreti ingiuntivi.

Come puoi vedere, se non hai già tutti questi documenti gelosamente conservati, ti servirà un bel po’ di tempo per fare accesso agli atti nei vari uffici e attenderne il rilascio.

Come stimare il valore della casa da vendere in autonomia

Come ti ho detto prima, effettuare una stima esatta del valore di mercato di un immobile non è un compito facile per chi non è del settore.

A ogni modo, se vuoi cimentarti, questi sono gli elementi più importanti da considerare:
• posizione in cui l’immobile è ubicato
• condizioni in cui versa l’immobile
• piano in cui è collocato e presenza o meno dell’ascensore.

Bisogna ovviamente tenere in considerazione le condizioni generali del mercato immobiliare nonché quelle specifiche della zona in cui si trova la casa.
Valuta anche la presenza nei suoi pressi di servizi, sistemi di trasporto e aree commerciali.

Preparare la casa da vendere da privato

Prima di mostrare il tuo alloggio a un potenziale acquirente è indispensabile prepararlo adeguatamente eliminando ogni piccolo difetto. Risulta quindi indispensabile:
• pulire accuratamente tutta la casa
• curare l’eventuale giardino, eliminando ogni traccia di foglie, erbacce e sporcizia
• tinteggiare le pareti se ci sono parti rovinate
• effettuare tutte le piccole riparazioni degli impianti idrico ed elettrico necessarie.

Dopo aver fatto ciò, potrai preparare un accurato book fotografico da allegare all’annuncio per renderlo più attraente.
Se hai un piccolo budget a disposizione potresti affidarti a un servizio di home staging che si occupi di tutto.

Gestire gli appuntamenti per vendere casa da privato

Dopo aver pubblicato il tuo annuncio immobiliare, potresti ricevere numerose richieste di appuntamento da parte dei soggetti interessati.
La prima cosa da fare è scremare già a monte le richieste davvero serie per evitare di affrontare appuntamenti inutili.

Cerca quindi di individuare, magari attraverso un preventivo colloquio telefonico, le persone realmente interessate all’immobile e con un budget coerente con il suo costo.

Poiché la casa dovrà essere accuratamente preparata per ogni appuntamento, per evitare troppa fatica, stabilisci in anticipo un certo numero di visite al mese oppure fissa un open house.

Una volta scelto il possibile acquirente, fatti stilare una proposta di acquisto e prepara un contratto preliminare (puoi trovare dei fac simile online).

A questo punto non ti resterà altro da fare che recarti presso il notaio scelto dall’acquirente per stipulare l’atto.

Quanto tempo ci vuole per vendere casa da privato?

Il tempo necessario per portare a termine tutta l’operazione non si esaurisce semplicemente trovando la persona giusta a cui vendere.

Come hai potuto vedere, c’è tutta una serie di passaggi da svolgere prima e dopo la scelta dell’acquirente.
Prima ancora di mettere l’immobile in vendita devi accertarti della sua regolarità e, in caso di esito negativo, procedere a sanare.

Dopo aver trovato un acquirente serio, poi, dovrai passare a tutte le fasi legate alla stipula dei contratti, preliminare e definitivo.
È chiaro quindi che trascorreranno diversi mesi prima di giungere al termine di tutto l’iter.

Costi per chi vende casa da privato

L’art. 1475 del codice civile stabilisce che la scelta del Notaio e i costi dell’atto di compravendita siano a carico dell’acquirente. Ci sono però spese notarili anche a carico del venditore quando:
• bisogna trascrivere l’accettazione tacita di eredità nella vendita di una casa pervenuta per successione
• occorre cancellare un’ipoteca tramite atto notarile.

Il venditore deve inoltre pagare le tasse quando rivende un immobile acquistato da meno di 5 anni, perché in quel caso la vendita è ritenuta dalla legge di tipo speculativo.