Compravendita di immobili provenienti da donazione

I rischi della compravendita di immobili provenienti da donazione

In Italia è molto diffuso l’istituto della donazione immobiliare, anche perché agevolata dal punto di vista fiscale rispetto alla successione ereditaria. L’ISTAT stima infatti che ne avvengano circa 150.000 l’anno, tra immobili e terreni.

Il possesso di un immobile proveniente da donazione comporta però maggiori rischi rispetto a quello di un immobile frutto di compravendita, in quanto la donazione è un titolo facilmente revocabile.
I motivi della revoca possono essere diversi:
• cambio d’idea del donante
• richiesta da parte di un legittimario
• esistenza di figli illegittimi.

Nel primo caso, il soggetto che ha donato l’immobile, ancora in vita, può dichiararsi pentito del gesto e richiederlo indietro.

Il secondo caso è quello più frequente e si manifesta quando uno degli eredi del soggetto donante considera lesa la propria quota di legittima e chiama in causa il donante stesso.
L’ordinamento legislativo italiano, infatti, prevede che l’asse ereditario comprenda una quota detta appunto legittima, della quale i soggetti detti legittimari non possano essere privati, nemmeno per volontà espressa dal donatario attraverso testamento o donazione.

La scoperta dell’esistenza di altri eredi, invece, determina la revoca della donazione, in quanto l’intera quota donata dovrà essere rimessa in discussione in modo da essere ripartita in maniera equa tra tutti gli aventi diritto.

Tutto questo deve avvenire comunque entro 10 anni dalla morte del donante. Infatti, la data per la prescrizione del diritto di legittima parte da quella di apertura della successione, vale a dire dalla data di decesso del de cuius.

La questione è risolvibile però se il donatario possiede beni sufficienti a soddisfare le richieste degli altri eredi.
In caso contrario, l’azione di restituzione della donazione potrà essere intentata anche direttamente nei confronti del soggetto che ha acquistato l’immobile. Il termine per far valere questa azione in ogni caso si prescrive  in 20 anni.

Come appare evidente, quindi, se nel frattempo l’immobile donato è stato venduto, la revoca comporta gravi problemi per l’acquirente che dovrà restituirlo e richiedere indietro la somma spesa.

Il rischio di acquisto di un immobile proveniente da donazione viene non a caso ammonito dal notaio anche nell’atto di compravendita, in quanto il soggetto acquirente non ha la garanzia totale di esserne il proprietario indiscutibile, almeno fino a 10 anni dopo la morte del donante.

Proprio per tale rischio, la maggior parte delle banche è molto restia, e spesso completamente contraria, a concedere mutui per l’acquisto di immobili donati, in quanto la revoca eventuale delle proprietà cancella non solo gli atti di compravendita, ma anche le ipoteche iscritte dagli istituti bancari.

Come tutelarsi in caso di acquisto un immobile proveniente da donazione

Per l’acquirente di un immobile proveniente da donazione l’unico modo per tutelarsi, almeno in parte, è quello di mettere in atto alcune garanzie, comunque non totali.

Questi i sistemi che si possono utilizzare:
• annullamento dell’atto di donazione
• rinuncia degli altri eredi
• stipula di una polizza fideiussoria.

La soluzione più semplice è quella di far annullare la donazione, ottenendo la restituzione dell’immobile al donante. Questi potrà poi rivenderlo senza problemi e senza rischi per l’acquirente.
Naturalmente, tale soluzione è attuabile solo nel caso in cui il donante sia ancora in vita. Inoltre, l’erede al quale l’immobile era stato donato dovrà comunque essere risarcito in maniera tale che non sia violata la sua quota legittima.

Un’altra soluzione è quella di far sottoscrivere l’atto di vendita anche a tutti gli altri eredi, i quali dichiarino di non aver più nulla a pretendere per il futuro.
Questa soluzione non tutela però dalla presenza di eventuali figli illegittimi, ma questa è un’evenienza seppur realistica, piuttosto infrequente.

Visto che uno dei problemi principali per l’acquirente è la rimostranza delle banche a concedere mutui per l’acquisto di immobili donati, un’altra soluzione può essere quella della sottoscrizione da parte del donante o dei suoi eredi di una fidejussione.
Con questa polizza assicurativa i sottoscrittori tutelano la banca da una possibile revoca della donazione e dal ritorno dell’immobile agli eredi, facendosi carico del pagamento dei crediti ipotecari qualora si presentasse tale eventualità.
Si tratta però di una soluzione piuttosto costosa e duratura nel tempo, perciò di difficile attuazione.

Come tutelarsi in caso di vendita di un immobile proveniente da donazione

Il proprietario di un immobile ricevuto in donazione può avere necessità di venderlo per diversi motivi: esigenza di liquidità, acquisto di un’altra casa, trasferimento in altra città.

Se acquistare un immobile proveniente da donazione è un’operazione ad alto tasso di rischio, bisogna convenire che la situazione non è meno problematica per chi deve venderlo.
In pratica, quello che inizialmente rappresenta un vantaggio, ovvero un bene ricevuto in dono, senza aver speso nulla, può rapidamente trasformarsi in un grattacapo.

L’unico modo per riuscire ad alienare l’immobile è quindi seguire una delle strade illustrate nel precedente paragrafo, ovvero far revocare la donazione, chiedere l’assenso esplicito degli altri eredi o stipulare una polizza assicurativa.

Si tratta comunque di soluzioni dalla validità incerta, in quanto non esistono rimedi giuridicamente convincenti, tanto che da tempo il consiglio del Notariato esprime la necessità di una regolamentazione in materia.

D’altro canto, è anche giusto dire che la presenza di una donazione è un rischio potenziale, ma non è detto che determini per forza una rivendicazione del bene da parte di terzi.
Infatti, la giurisprudenza corrente ha ritenuto illegittimo il rifiuto a stipulare l’atto di acquisto da parte di un soggetto che avesse già firmato un preliminare di vendita e solo in seguito fosse venuto a conoscenza della provenienza dell’immobile.