Guida alla cedolare secca sugli affitti

Cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca, introdotta nel 2011, è un regime agevolato a cui si può aderire facoltativamente per la tassazione dei redditi da locazione.

L’intento del legislatore era quello di combattere l’evasione fiscale e incrementare l’emersione dal nero. Pertanto, è stata ridotta l’imposizione fiscale a carico di chi affitta e sono stati semplificati gli adempimenti previsti.

Il regime riunisce in un’unica imposta tutte quelle che il contribuente dovrebbe pagare quando percepisce redditi da locazione. Esse sono contenute nel riquadro RB del Modello Unico:
• IRPEF
• addizionale regionale e addizionale comunale
• imposta di registro
• imposta di bollo.

Di contro, il locatore rinuncia, per tutta la durata del contratto, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche per adeguamento ISTAT.

In caso di cessione del contratto per eventuale subentro, però, anche per la cedolare resta l’obbligo di pagamento dell’imposta di registro.

L’aliquota prevista per il pagamento della cedolare è pari a:
• 21% per gli affitti a canone ordinario
• 15% per gli affitti a canone concordato (aliquota ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017).
L’imposta va calcolata sul 100% del canone annuale.

L’aliquota agevolata è stata estesa anche ai comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

L’Agenzia delle Entrate ha poi di recente chiarito che l’aliquota al 10%, per tutto il 2017 si applica anche a:
• contratti di locazione agevolati (3 anni più 2)
• contratti per studenti universitari
• contratti transitori di cui alla legge n. 431 del 1998.

Chi può aderire alla cedolare secca?

I soggetti che possono aderire a questo regime agevolato sono unicamente le persone fisiche che percepiscono un reddito da locazione.

Ne restano esclusi quindi le aziende e i lavoratori autonomi e comunque i titolari di partita IVA, limitatamente però agli immobili adibiti alla propria attività. Gli stessi soggetti possono infatti aderire alla cedolare secca per gli immobili posseduti a titolo personale.

Sono esclusi anche gli immobili comuni di proprietà del condominio, in quanto anche quest’ultimo non è un soggetto persona fisica.

Anche il locatario dovrà essere un soggetto privato, in quanto la cedolare si applica unicamente a contratti di tipo residenziale.
Sarà quindi necessario che l’affittuario non eserciti nell’immobile un’attività professionale o commerciale.

Se la proprietà è divisa per quote la cedolare può essere applicata anche disgiuntamente, cioè può avvalersene anche solo uno dei comproprietari.
Ciò in virtù di quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26/E del 2011.

A quali immobili si può applicare la cedolare secca?

La cedolare secca si può applicare unicamente agli immobili di tipo residenziale.  Riguarda quindi tutti quelli della categoria catastale A, a eccezione della categoria A/10, uffici e studi professionali.

Si applica anche alle pertinenze delle abitazioni, quindi a locali come box auto, garage, cantinole e magazzini.

A quali contratti si può applicare la cedolare secca?

La cedolare secca si può applicare a tutti i tipi di contratti di locazione residenziale, anche quelli di durata inferiore a 30 giorni e a quelli non soggetti a registrazione.

Quindi si può applicare ai:
• contratti classici di durata 4+4
• contratti a canone concordato di durata 3+2
• contratti brevi per locazione turistica o per studenti universitari.

È possibile optare per il regime semplificato anche per la locazione di una sola porzione di immobile, ad esempio se si affitta una stanza.
Tuttavia, se il proprietario affitta varie parti dell’abitazione, è obbligato ad applicare la cedolare a tutti i contratti. In pratica, se applica la cedolare secca per l’affitto di una stanza, dovrà farlo anche per l’affitto di tutte le altre stanze.

Come aderire alla cedolare secca

L’opzione per la cedolare secca deve essere comunicata dal proprietario a tutti gli affittuari mediante raccomandata con avviso di ricevimento.
In questa, va specificato di rinunciare all’annuale aggiornamento ISTAT anche se in precedenza si era stabilito diversamente nel contratto.

Può essere esercitata sia alla registrazione iniziale del contratto, sia in corrispondenza delle successive annualità, prima della scadenza per il versamento dell’imposta di registro, ovvero 30 giorni prima di tale data.

In caso di registrazione iniziale, in alternativa alla lettera raccomandata, la scelta si può comunicare semplicemente inserendo un’apposita clausola nel contratto.

Per contratti non soggetti all’obbligo di registrazione, l’opzione potrà essere espressa in sede di dichiarazione dei redditi o, in alternativa, il locatore potrà registrare il contratto pur non essendone obbligato.

L’adesione rimane in vigore per tutta la durata del contratto o della sua proroga ma può essere revocata alla scadenza di ogni annualità.

Il contratto deve essere registrato con gli appositi modelli. In caso di opzione per un contratto già in essere, bisogna effettuare la comunicazione all’Agenzia delle Entrate con il modello 69.

Come si paga la cedolare secca

Le imposte derivanti dall’applicazione della cedolare secca si versano in maniera analoga a quanto previsto per il pagamento delle imposte che derivano dalla dichiarazione dei redditi e con le medesime scadenze.

Pertanto, se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 euro, si versa in un’unica rata entro il 30 novembre.

Se il dovuto è superiore a tale somma si versa in due rate:
• la prima, del 40%, entro il 16 giugno
• la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre.

Il versamento va effettuato con modello F24 utilizzando i seguenti codici tributo, da inserire nella colonna importi a debito versati della Sezione Erario:
• 1840- Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
• 1841 – Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842 – Cedolare secca locazioni – Saldo.

Vantaggi e svantaggi della cedolare secca

Appare evidente che l’aliquota unica prevista per la cedolare secca può essere vantaggiosa rispetto a quella ordinaria applicata per la tassazione.
Ricordo infatti che il regime ordinario prevede un’aliquota minima del 23% da applicare sul 95% del reddito percepito.

La convenienza o meno del regime agevolato dipende però dalla situazione fiscale di ogni singolo contribuente.

La cedolare secca, definita anche flat tax, si presenta come un’opzione vantaggiosa soprattutto per chi percepisce redditi alti, quindi per chi dispone di un patrimonio immobiliare dato in locazione, perché consente di risparmiare notevolmente rispetto alle imposte dovute con la tassazione tradizionale.

Il risparmio è invece inferiore per chi possiede ad esempio solo una seconda casa data in locazione.

Vi consiglio quindi di valutare sempre attentamente con il vostro commercialista se è opportuno optare per questa scelta.
A volte infatti si sceglie la cedolare con troppa superficialità, dimenticando che in tal modo si perdono diverse detrazioni, come quelle per figli o coniugi a carico, quelle per spese mediche o quelle per le ristrutturazioni.

Ricordo inoltre che, poiché la cedolare secca sostituisce anche l’imposta di bollo e di registro, si può rivelare vantaggiosa anche per l’inquilino, a cui di solito è addebitato il 50% di tali imposte.

(Prima pubblicazione 1 luglio 2016)