Surroga del mutuo: cos’è e come funziona

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Cos’è la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo (detta anche portabilità) consiste nella facoltà di poter spostare il prestito acceso per l’acquisto di una casa presso un’altra banca, sfruttando condizioni più favorevoli rispetto a quelle iniziali.

Con la surroga puoi ad esempio passare da un mutuo a tasso fisso a uno a tasso variabile o viceversa o cambiare l’importo della rata allungando la durata del debito. Naturalmente l’importo del debito residuo rimane inalterato, perché il valore del mutuo resta sempre lo stesso.

La possibilità di surrogare esiste da sempre nel quadro del diritto bancario (è disciplinata dall’art. 1202 del c.c.), solo che in passato comportava il pagamento di una serie di spese accessorie.
A partire dall’entrata in vigore della Legge n. 40 del 2007 (nota come Decreto Bersani), che ha introdotto liberalizzazioni in vari settori, il trasferimento del contratto di mutuo da una banca all’altra è diventato completamente gratuito.

Se quindi vuoi surrogare il tuo mutuo, non dovrai pagare spese per perizie, istruttoria, atti notarili e così via. Non devi pagare neanche alcuna spesa per l’estinzione anticipata, anche se prevista dal contratto.
Con la surroga puoi di fatto stipulare un nuovo mutuo senza dover cancellare l’ipoteca e senza dover procedere a nuova iscrizione ipotecaria.

Condizioni per richiedere la surroga del mutuo

Per poter richiedere la surroga devi rispettare soltanto due condizioni imprescindibili:
• l’importo del finanziamento deve essere pari al debito residuo
• gli intestatari e gli eventuali garanti devono restare gli stessi.

Per il resto non ci sono altre condizioni. Non è necessario ad esempio che si tratti di mutuo per l’acquisto di prima casa, perché la surrogazione è possibile anche per l’acquisto di seconde case o di immobili aventi destinazione d’uso non residenziale.

Puoi inoltre effettuare anche la surroga della surroga, cioè cambiare istituto bancario più volte fin quando conviene.
Anzi ti consiglio di tenere sempre d’occhio il mercato, per capire se ci sono buone opportunità da sfruttare.

In realtà, anche se la normativa non prevede limiti alle surroghe, non è detto che sia facile farle. La banca subentrante può non accettare la richiesta e questo di solito succede quando si accorge che il potenziale cliente ha già trasferito il suo mutuo da più banche.

Come richiedere la surroga del mutuo

Per richiedere la surroga del mutuo, devi per prima cosa informarti sulle condizioni praticate dagli altri istituti bancari, per capire quali possano essere quelle per te più vantaggiose. A questo scopo, chiedi preventivi gratuiti per valutarle.

Una volta individuata la banca presso cui vuoi trasferire il finanziamento e saggiatane la disponibilità, puoi avviare la procedura. Devi però dare un preavviso di almeno 30 giorni all’istituto di credito presso cui hai stipulato il tuo mutuo.

Durante questo periodo la banca dovrà concederti il via libera alla portabilità. Non può opporsi alla decisione, perché se lo facesse, avresti diritto a un risarcimento, come previsto dalle norme e dal Testo Unico Bancario.

Con il via libera, potrai stipulare il nuovo contratto presso la banca subentrante.

Di solito tutta questa operazione può essere svolta con una raccomandata con avviso di ricevimento da inviare alla banca subentrante e, per conoscenza, a quella che ha erogato il mutuo in origine. Per scrivere la lettera puoi servirti anche di uno dei numerosi fac simile disponibili in Rete.
Oggi è possibile tuttavia effettuare l’operazione anche online.

Per completare la pratica potranno esserti richiesti una serie di documenti anagrafici e finanziari, come:
• copia del documento d’identità e del codice fiscale degli intestatari e del garante, se c’è
• certificato di nascita e di stato civile
• stato di famiglia
• atto di matrimonio, se sei coniugato (se sei divorziato o separato legalmente, alla documentazione devi allegare anche una copia della sentenza del tribunale)
• certificazione attestante il reddito (ultime buste paga, cedolino della pensione, dichiarazione dei redditi, ecc.)
• estratti conti bancari.

Possono poi essere richiesti una serie di documenti riguardanti la casa, come:
• compromesso
• atto di acquisto dell’immobile
• copia dei conteggi sul mutuo residuo
• ipoteca iscritta sull’immobile
• certificato di agibilità
• planimetrie catastali in cui siano indicate anche le eventuali pertinenze.

Quanto costa la surroga del mutuo?

Come detto in precedenza, la surroga è oggi una procedura completamente gratuita, per cui né la banca di origine né quella di destinazione possono chiederti alcun costo per perizie, istruttorie o altro.

L’unica spesa che devi sostenere è quella per la tassa ipotecaria, pari a 35 euro.

Quando conviene richiedere la surroga del mutuo?

L’andamento dei mutui è influenzato da una serie di fattori finanziari che incidono sui tassi di interesse, quali:
• le condizioni economiche internazionali
• le politiche economiche delle banche centrali
• altri fattori che possono influenzare l’economia.

In questo periodo, settembre 2026, la surroga del mutuo torna vantaggiosa alla luce del rialzo dei tassi BCE del 10 settembre: dal 16 settembre il tasso sui depositi è al 2,50%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,65% e quello sui prestiti marginali al 2,90% (+25 punti base). Questo aumento si riflette sui mutui a tasso variabile.

Per chi ha già un variabile, trasferire il mutuo a un’altra banca può significare ottenere uno spread più basso o passare al fisso, rendendo la rata più prevedibile. Il vantaggio non è però automatico per tutti: chi ha già un fisso particolarmente basso rischia di non trarne beneficio concreto dal trasferimento.

In realtà in qualunque momento puoi spostare il finanziamento da una banca all’altra, approfittando delle promozioni presentate a volte da alcuni istituti di credito.
Può essere conveniente non solo passare da un mutuo a tasso variabile a uno a tasso fisso ma anche scegliere una banca che applica uno spread più basso.

La surroga non conviene invece quando mancano pochi anni all’estinzione del mutuo. Nelle ultime rate, infatti, la quota capitale è più alta rispetto alla quota di interessi per cui la convenienza alla variazione è decisamente bassa.

Differenza tra surroga e sostituzione o rinegoziazione del mutuo

La surroga di un mutuo non va confusa con altre pratiche che possono sembrare simili.

Una di queste è la sostituzione del finanziamento, che consiste praticamente nell’accensione di un nuovo mutuo presso un’altra banca e richiede tutti i costi previsti per fare questa operazione.

Un’altra possibilità è invece quella di ricorrere alla rinegoziazione del prestito, presso la stessa banca, ma a condizioni più favorevoli.
Questa soluzione non comporta altre spese come quella del notaio e non prevede commissioni o nuovi costi da sostenere. Non sempre però le banche sono disponibili a concederla e quando lo sono non sempre lo fanno a condizioni realmente vantaggiose per il cliente. L’unico elemento su cui si può fare leva è il timore di perdere il cliente.

Conclusione

Il rialzo dei tassi BCE cambia le carte in tavola solo per chi ha un mutuo variabile: per loro la surroga diventa uno strumento da valutare concretamente, non un’opzione teorica.

Chi invece ha già bloccato un tasso fisso vantaggioso può ignorare il trend attuale, perché la convenienza della surroga dipende dal differenziale tra il proprio mutuo e le nuove condizioni di mercato, non dal contesto economico in sé.

La vera domanda da porsi non è conviene surrogare oggi?, ma il mio mutuo attuale è ancora competitivo rispetto a ciò che il mercato offre ora?.

Domande frequenti

La surroga del mutuo ha dei costi?
No, la legge Bersani esclude penali di estinzione anticipata e spese di istruttoria a carico del cliente.

Posso surrogare un mutuo a tasso fisso?
Sì, ma conviene solo se il tasso attuale è più alto di quelli offerti oggi dal mercato.

Quanto tempo richiede la procedura di surroga?
La legge fissa un termine massimo di 30 giorni lavorativi dalla richiesta.