Cambia la modalità di accatastamento delle pertinenze

La normativa catastale è stata modificata nel 2016 e sono state introdotte novità per l’accatastamento delle pertinenze dei fabbricati di nuova costruzione.

Le soffitte sono pertinenze

Le soffitte sono pertinenze

Cosa sono le pertinenze di una abitazione?

L’articolo 817 del codice civile definisce le pertinenze come le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

Affinché tra due immobili esista un vincolo di pertinenzialità devono quindi ricorrere due presupposti:
• uno di tipo oggettivo: la pertinenza deve essere ornamento di un immobile principale in maniera durevole e non occasionale
• uno di tipo soggettivo: deve esserci la volontà del proprietario di entrambi gli immobili a porre la pertinenza a servizio di quello principale.

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono soffitte, cantine, box auto, ecc., ovvero gli immobili iscritti in catasto nelle seguenti categorie:
C/2, magazzini e locali di deposito
C/6, stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7, tettoie chiuse o aperte.

La normativa catastale è stata modificata nel corso del 2016, per cui sono state introdotte alcune novità nell’accatastamento delle pertinenze dei fabbricati di nuova costruzione.

Le novità sono relative nello specifico alle pertinenze censite nella categoria C/2 che hanno accesso autonomo rispetto all’immobile principale. Pertanto:
• non riguardano cantine e soffitte con accesso diretto dall’abitazione
• riguardano cantine e soffitte a cui si accede dalla strada o da parti comuni dell’edificio di cui fanno parte insieme all’abitazione.

Come si accatastavano le pertinenze in passato

Fino a poco tempo fa, quando si accatastava un’abitazione, era possibile rappresentare cantinole e soffitte sulla stessa planimetria.

In tal modo, la pertinenza era censita come vano accessorio dell’alloggio e la sua incidenza sulla rendita catastale complessiva aveva un impatto minimo.

Per le abitazioni già esistenti questa modalità resta valida e permane anche nel caso in cui si debba apportare qualunque tipo di variazione catastale.

Come si accatastano le pertinenze oggi

Nel caso di nuove costruzioni, non sarà invece più possibile inserire cantinole e soffitte nella stessa planimetria catastale dell’abitazione. Bisognerà invece creare un diverso subalterno e accatastare la pertinenza nella categoria C/2.

Usando questo metodo, la rendita catastale complessiva derivante sarà superiore rispetto a quanto accadeva con la vecchia procedura.
Infatti, si passerà dal conteggiare la pertinenza come vano accessorio dell’alloggio a conteggiarlo come vano principale del proprio specifico subalterno.

Nuovo accatastamento delle pertinenze: cosa cambia?

Le conseguenze di questa novità procedurale sono prettamente di carattere economico e graveranno su committenti, costruttori e proprietari di case.

Innanzitutto, aumenterà la spesa per procedere all’accatastamento delle unità immobiliari. Per ogni unità censita infatti si paga un importo di 50 euro per diritti catastali.

Immaginate la spesa per l’impresa costruttrice di un condominio che deve accatastare un cospicuo numero di appartamenti con relativa cantina e/o soffitta. La somma complessiva, rispetto al passato, potrà risultare raddoppiata o addirittura triplicata dovendo costituire numerosi subalterni autonomi.

Anche per il singolo proprietario naturalmente aumenteranno i versamenti da effettuare.

Lo stesso onorario del tecnico incaricato della procedura DOCFA per la denuncia in Catasto subirà un aumento, in virtù della diversa mole di lavoro da affrontare.

Pertinenze e applicazione dell’IMU

Ai fini IMU bisogna precisare che questa diversa procedura di accatastamento comporterà unicamente un aumento dell’importo dell’imposta. La base imponibile dell’Imposta Municipale Unica si calcola infatti proprio partendo dalla rendita catastale.

In Rete potrete però trovare anche delle informazioni diverse. Qualcuno sostiene che i proprietari ad esempio di due cantinole o di una cantinola e di una soffitta (entrambe C/2) si troveranno a pagare di più.
Mi riferisco al caso in cui se ne inserisca una nella stessa scheda catastale della casa e si accatasti l’altra autonomamente. La prima sarebbe esente da IMU in quanto vano accessorio e l’altra in quanto pertinenza prima casa.

In realtà, questa informazione è errata. La legge istitutiva dell’IMU, infatti, prevede che si possa fruire dell’esenzione per prima casa per una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale C/2, C/6, C/7.
Specifica anche però che ciò vale anche se la pertinenza è iscritta in catasto unitamente all’abitazione.

Pertanto, la pertinenza agevolabile sarà comunque soltanto una e da questo punto di vista nulla cambia rispetto al passato.

Questa errata convinzione ha in effetti comportato frequenti errori di calcolo di IMU e TASI da parte di contribuenti proprietari di più pertinenze della stessa categoria catastale C/2.

Unica eccezione a questa regola è quando sulla stessa planimetria della casa sono riportate due pertinenze della stessa categoria C/2, ad esempio una cantina e una soffitta.
Solo in questo caso si potrà godere dell’esenzione per entrambe (ma non per eventuali altre pertinenze C/2 accatastate autonomamente).
Ma, come specificato, questo principio continuerà a essere valido solo per gli immobili già censiti e non per quelli di nuova costruzione.





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137 commenti

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  1. Paolo

    Buongiorno, ho ereditato un box e osservando la planimetria ho notato che è riportata anche una cantina, non contigua. Nel caso in cui volessi vendere il box, sarebbe necessario scorporare le due unità?

  2. Paola Renzi

    Buongiorno,
    ho un terreno a qualche decina di metri dalla casa di montagna, vorrei sapere se posso renderlo pertinenziale all’abitazione per poterci mettere una casetta per rimessa attrezzi. grazie

    • arch. Carmen Granata

      Ci sono diversi pareri giurisprudenziali in merito. Molto spesso viene considerato pertinenziale solo il terreno contiguo alla casa. Le consiglio di consultare un notaio.

  3. Mirko Albuzzi

    Buongiorno,
    vorrei acquistare un box e un piccolo terreno posti a pochi metri dalla mia abitazione di vacanza (non prima casa) acquistata due anni fa. Vorrei sapere se è necessario accorparli all’immobile e se, in questo caso, eventualmente esistono dei vantaggi fiscali riguardo IMU e TASI.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Come può leggere da questo articolo, non è più possibile accatastare le pertinenze sulla stessa planimetria dell’abitazione.
      Trattandosi poi di seconda casa non c’è esenzione IMU, per cui non ci sono particolari agevolazioni.

  4. Roberto

    Dieci anni fa ho acquistato un box di pertinenza della prima casa. Ad aprile di questo anno ne ho acquistato un altro, più vicino e più grande di quello già posseduto. Il nuovo box è stato dichiarato pertinenza sul rogito.
    Cosa devo fare per dichiarare il secondo (più vicino, più grande e con una rendita più alta) come perinenza principale e, quindi, pagare IMU e TASI su quello vecchio (più piccolo)?

    • arch. Carmen Granata

      Deve fare una dichiarazione ai fini Imu e Tasi. Deve informarsi presso il suo comune se esiste una modulistica apposita.

  5. vale

    Buongiorno,
    sto costruendo un box auto di pertinenza dell’abitazione principale solo che i lavori non sono ancora terminati pertanto l’immobile non è ancora accatastato e non ho ancora fatto la richiesta di accatastamento poichè i lavori proseguiranno anche l’anno prossimo. in fase di dichiarazione dei redditi, per fruire della detrazione del 50% quali dati catastali devo inserire? quelli dell’abitazione? o posso evitare di metterli?

    • arch. Carmen Granata

      Se ha iniziato i lavori quest’anno, deve inserire i dati nella dichiarazione dei redditi 2020.

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