Cambia la modalità di accatastamento delle pertinenze

La normativa catastale è stata modificata nel 2016 e sono state introdotte novità per l’accatastamento delle pertinenze dei fabbricati di nuova costruzione. Le soffitte sono pertinenze Cosa sono le pertinenze…
Le soffitte sono pertinenze

La normativa catastale è stata modificata nel 2016 e sono state introdotte novità per l’accatastamento delle pertinenze dei fabbricati di nuova costruzione.

Le soffitte sono pertinenze

Le soffitte sono pertinenze

Cosa sono le pertinenze di una abitazione?

L’articolo 817 del codice civile definisce le pertinenze come le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

Affinché tra due immobili esista un vincolo di pertinenzialità devono quindi ricorrere due presupposti:
• uno di tipo oggettivo: la pertinenza deve essere ornamento di un immobile principale in maniera durevole e non occasionale
• uno di tipo soggettivo: deve esserci la volontà del proprietario di entrambi gli immobili a porre la pertinenza a servizio di quello principale.

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono soffitte, cantine, box auto, ecc., ovvero gli immobili iscritti in catasto nelle seguenti categorie:
C/2, magazzini e locali di deposito
C/6, stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7, tettoie chiuse o aperte.

La normativa catastale è stata modificata nel corso del 2016, per cui sono state introdotte alcune novità nell’accatastamento delle pertinenze dei fabbricati di nuova costruzione.

Le novità sono relative nello specifico alle pertinenze censite nella categoria C/2 che hanno accesso autonomo rispetto all’immobile principale. Pertanto:
• non riguardano cantine e soffitte con accesso diretto dall’abitazione
• riguardano cantine e soffitte a cui si accede dalla strada o da parti comuni dell’edificio di cui fanno parte insieme all’abitazione.

Come si accatastavano le pertinenze in passato

Fino a poco tempo fa, quando si accatastava un’abitazione, era possibile rappresentare cantinole e soffitte sulla stessa planimetria.

In tal modo, la pertinenza era censita come vano accessorio dell’alloggio e la sua incidenza sulla rendita catastale complessiva aveva un impatto minimo.

Per le abitazioni già esistenti questa modalità resta valida e permane anche nel caso in cui si debba apportare qualunque tipo di variazione catastale.

Come si accatastano le pertinenze oggi

Nel caso di nuove costruzioni, non sarà invece più possibile inserire cantinole e soffitte nella stessa planimetria catastale dell’abitazione. Bisognerà invece creare un diverso subalterno e accatastare la pertinenza nella categoria C/2.

Usando questo metodo, la rendita catastale complessiva derivante sarà superiore rispetto a quanto accadeva con la vecchia procedura.
Infatti, si passerà dal conteggiare la pertinenza come vano accessorio dell’alloggio a conteggiarlo come vano principale del proprio specifico subalterno.

Nuovo accatastamento delle pertinenze: cosa cambia?

Le conseguenze di questa novità procedurale sono prettamente di carattere economico e graveranno su committenti, costruttori e proprietari di case.

Innanzitutto, aumenterà la spesa per procedere all’accatastamento delle unità immobiliari. Per ogni unità censita infatti si paga un importo di 50 euro per diritti catastali.

Immaginate la spesa per l’impresa costruttrice di un condominio che deve accatastare un cospicuo numero di appartamenti con relativa cantina e/o soffitta. La somma complessiva, rispetto al passato, potrà risultare raddoppiata o addirittura triplicata dovendo costituire numerosi subalterni autonomi.

Anche per il singolo proprietario naturalmente aumenteranno i versamenti da effettuare.

Lo stesso onorario del tecnico incaricato della procedura DOCFA per la denuncia in Catasto subirà un aumento, in virtù della diversa mole di lavoro da affrontare.

Pertinenze e applicazione dell’IMU

Ai fini IMU bisogna precisare che questa diversa procedura di accatastamento comporterà unicamente un aumento dell’importo dell’imposta. La base imponibile dell’Imposta Municipale Unica si calcola infatti proprio partendo dalla rendita catastale.

In Rete potrete però trovare anche delle informazioni diverse. Qualcuno sostiene che i proprietari ad esempio di due cantinole o di una cantinola e di una soffitta (entrambe C/2) si troveranno a pagare di più.
Mi riferisco al caso in cui se ne inserisca una nella stessa scheda catastale della casa e si accatasti l’altra autonomamente. La prima sarebbe esente da IMU in quanto vano accessorio e l’altra in quanto pertinenza prima casa.

In realtà, questa informazione è errata. La legge istitutiva dell’IMU, infatti, prevede che si possa fruire dell’esenzione per prima casa per una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale C/2, C/6, C/7.
Specifica anche però che ciò vale anche se la pertinenza è iscritta in catasto unitamente all’abitazione.

Pertanto, la pertinenza agevolabile sarà comunque soltanto una e da questo punto di vista nulla cambia rispetto al passato.

Questa errata convinzione ha in effetti comportato frequenti errori di calcolo di IMU e TASI da parte di contribuenti proprietari di più pertinenze della stessa categoria catastale C/2.

Unica eccezione a questa regola è quando sulla stessa planimetria della casa sono riportate due pertinenze della stessa categoria C/2, ad esempio una cantina e una soffitta.
Solo in questo caso si potrà godere dell’esenzione per entrambe (ma non per eventuali altre pertinenze C/2 accatastate autonomamente).
Ma, come specificato, questo principio continuerà a essere valido solo per gli immobili già censiti e non per quelli di nuova costruzione.





Iscriviti alla Newsletter

Potrebbe interessarti anche
Guarda gli ultimi video

Dello stesso argomento

278 Commenti. Nuovo commento

  • Ana Cecilia
    12 Aprile 2021 16:04

    Buongiorno arch. a seguito di intervento dovrei accatastare un’abitazione che ha tre cantine annesse, sono tutte tre pertinenze di cui una sola non pagherebbe l’IMU? posso avere tre pertinenze?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Aprile 2021 19:34

      Può avere quante pertinenze vuole, ma l’esenzione è solo per una di ogni categoria. Ad es. se sono tre C2, solo una sarà esente da IMU.

  • Buongiorno. Il piazzale del condominio dove abito e’ accatastato come cat. c6 intestato alla societa’ venditrice. La societa’ ora e’ chiusa e gli eredi mi chiedono di normalizzare la situazione in quanto non hanno nessuna intenzione di usufruirne, quali sono le strade da seguire per entrare in possesso del piazzale? Grazie

    Rispondi
  • Fabio Sperduto
    9 Aprile 2021 15:07

    Salve Architetto, gentilmente le volevo chiedere chiarimenti per due situazioni diverse :
    1- in caso di modifiche interne di un appartamento che è riportato in scheda catastale insieme ad una cantina e dovendo quindi fare un DOCFA all’urbano per le modifiche solo all’appartamento, a seguito CILA, per la nuova Normativa non si devono fare necessariamente due schede separate essendo un immobile esistente e non nuova costruzione?
    2- in caso di ampliamento di un appartamento con Piano Casa eseguito al piano giardino posto a quota più bassa di tre metri e raggiungibile con scala esterna dall’abitazione è possibile ugualmente inserire in un’unica scheda catastale tutto l’immobile compreso la porzione di giardino residua (attualmente già inserita)? Grazie x la disponibilità

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Aprile 2021 19:29

      1. In caso di variazione si devono fare due schede separate.
      2. Il giardino non è una pertinenza, quindi può essere riportato sulla stessa scheda.

  • Buongiorno Architetto
    sono proprietaria di un immobile situato all’ultimo piano di un edificio e, contestualmente all’acquisto dell’abitazione ho anche acquistato una cantinola posta al piano superiore, che è sulla proiezione dell’abitazione. Gli immobili sono stati accatastati nel 2013 e risultano tutti e due nella stessa planimetria catastale con lo stesso subalterno. Adesso avevamo pensato di mettere in comunicazione i due piani e volevo sapere se è possibile farlo. L’installazione di una scala a chiocciola non comporterebbe modifiche strutturali in quanto l’impresa che ha realizzato l’edificio effettuato una “predisposizione” che è inserito nel progetto consegnato ed approvato dal Genio Civile.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Aprile 2021 18:10

      Deve solo verificare se a livello urbanistico è consentito, ma non dovrebbero esserci problemi.

  • Yari Andrea Mazza
    26 Marzo 2021 11:35

    Buongiorno Architetto, sono proprietario di una abitazione che si affaccia su una corte privata e di fronte alla casa ho un edificio C/2 sul quale non pago IMU ma solo la TARI in quanto il comune lo considera pertinenza. Avendo intenzione di usufruire dei nuovi superbonus (che comprendono anche le pertinenze) mi domando quale sia il documento che attesta che un immobile è pertinenza di un altro? Sull’atto notarile che mi intesta gli immobili (provenienti da successione e divisione tra eredi) non ho trovato traccia od evidenza della pertinenzialità.
    Grazie in anticipo per la risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Marzo 2021 19:51

      In realtà non c’è una norma in proposito: la pertinenzialità nasce nel momento in cui si fa un determinato uso dell’immobile.
      Certo, ci sono casi in cui viene richiesta una sorta di “attestazione”…. Ad esempio, per avere l’agevolazione per l’acquisto del box auto è necessario che risulti dall’atto di acquisto, in caso di costruzione, dal permesso di costruire… Ma penso nel suo caso sia sufficiente il fatto che la pertinenza è tale dal punto di vista fiscale.

  • Salve, dovendo presentare una variazione catastale per ampliamento, è possibile includere all’interno di un’unica planimetria catastale due unità di categoria C/2, aventi piani differenti, un piano terra e primo, quest’ultimo edificato in sopraelevazione al piano terra?
    Grazie mille

    Rispondi
  • Buonasera architetto, grazie per la sua celere risposta a cui non so se sto rispondendo o se questo apparira’ come un nuovo commento, nel qual caso mi scuso.
    L’immobile da ristrutturare e che vorremmo prima frazionare in 3 appartamenti, versa in un pessimo stato di abbandono da almeno una ventina di anni, motivo per cui la sostituzione edilizia costerebbe praticamente meno della ristrutturazione.
    Peraltro l’idea è quella di ricostruire in bioedilizia e non in muratura e la demolizione e ricostruzione vorremmo effettuarla anche per modificare sedime, sagoma e planimetria dell’immobile attuale.
    Dalla sua risposta pero’ mi pare di capire che i 3 appartamenti devono essere agibili e abitabili dopo averli frazionati, cosa che senza interventi pesanti non è sicuramente possibile.
    Potremmo effettuare il frazionamento (senza opere o comunque opere minime) solo con lo scopo di avere, ognuno di noi tre fratelli, il suo appartamento di circa 100 metri quadri invece di essere comproprietari di un immobile di 300 metri?
    In seguito quindi potremmo usufruire di massimali piu’ alti per l’accesso a 3 superbonus (niente sismabonus essendo zona sismica 4)?
    Grazie ancora

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Marzo 2021 17:20

      Mi perdoni, ma lei ha capito benissimo la mia risposta, quindi perchè ripete la domanda?
      Le 3 unità frutto di frazionamento devono essere perfettamente complete. Ergo, per frazionarle va presentata una pratica urbanistica, con i relativi costi, vanno fatti i lavori, magari il minimo indispensabile, ma tali da renderle 3 unità distinte (quindi 3 cucine, 3 bagni, ecc.), infine vanno riaccatastate. Non so quanto il gioco valga la candela.

  • Salve architetto,
    sono in fase di acquisto (preliminare già fatto ed anticipo già versato) insieme a mio fratello e mia sorella di un immobile di circa 300 mq.
    L’intenzione è quella di frazionare l’immobile in 3 parti in modo da avere ognuno di noi il proprio appartamento, con ingresso indipendente e funzionalmente autonomo e poter usufruire ognuno di noi 3 del superbonus 110%.
    L’edificio si trova in pessimo stato e l’idea è quella di una demolizione e ricostruzione (zona sismica 4).
    Potrebbe l’agenzia delle entrate obiettare sul frazionamento prima di accedere al superbonus moltiplicato per le 3 unità abitative?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Marzo 2021 16:29

      L’AdE non potrà obiettare niente se il frazionamento sarà fatto con tutti i crismi, quindi in pratica si realizzeranno tre appartamenti finiti. A quel punto, dopo aver sostenuto tutte quelle spese, mi chiedo che senso avrebbe demolire…

  • Buona sera, sono proprietario di un appartamento e box auto accatastato come pertinenza categoria c6, essendo il box piccolo ed io ho due auto potrei considerare pertinente l’acquisto di un secondo box auto categoria c6 che realmente da utilizzare per la seconda auto e magari anche come ripostiglio deposito ecce. sarebbe realmente realmente per uso in uso per la seconda auto e magari per riporre gli oggetti tipo: non so la tenda che uso per il campeggio estivo, un mobile magari che non voglio separarmi ma non ho spazio per tenerlo in casa. insomma realmente per uso proprio. il secondo box e pero distante 479 metri dalla mia casa che prima abitazione e già ho un piccolo box. grazie anticipatamente.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Marzo 2021 19:31

      La domanda? 🙂 Se vuole sapere se può renderla pertinenza la risposta è sì. Ovviamente su questa andrà a pagare l’Imu perchè l’esenzione è prevista per una sola pertinenza dello stesso tipo.

  • Buongiorno Architetto, ho comprato un terreno agricolo di 1000 mq adiacente alla mia abitazione. Ora il comune mi permette di costruirvi sopra un piccolo deposito di 100 metri cubi che verrà accatastato C/2. La mia abitazione non ha altri depositi o altri box/garage. Posso usufruire delle agevolazioni ristrutturazione prima per questa costruzione? È necessario rendere prima pertinenziale il terreno o posso farlo alla fine lavori quando farò l’accatastamento del deposito? La ringrazio e saluto.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Marzo 2021 20:03

      Ma se è una nuova costruzione non può avere nessuna agevolazione.

    • Grazie della gentile risposta. Mi riferivo al punto 2 della guida alla Ristrutturazione Edilizia dell’Agenzia delle Entrate, in cui si dice che le agevolazioni sono applicabili all’acquisto o alla costruzione di box o autorimessa. Speravo che la nuova costruzione potesse rientrare in questo, dato che la nostra abitazione non possiede ora alcun box, autorimessa, cantina o deposito. Ringrazio e saluto.

    • arch. Carmen Granata
      17 Marzo 2021 19:34

      C2 non è autorimessa. Per essere detraibile dovrebbe essere C6.

  • Buongiorno Architetto.
    Vorrei acquistare un’immobile all’interno di un fabbricato con tre piani fuori terra ed uno interrato tutti avente medesima superficie.
    Attualmente l’immobile è di proprietà di un unico individuo che lo possiede in queste modalità:
    -Piano seminterrato 150mq, sub autonomo, accatastato C/2. Da poco rientrato nella proprietà, dopo sentenza di annullamento vendita per vizi di forma. L’immobile ha accesso da giardino esterno da rampa di scale e anche internamente attraverso scala interna collegata all’abitazione sovrastante. Al momento in realtà il manufatto presenta le caratteristiche d’uso di una tipica tavernetta con bagno, cucina e camino (ovviamente non presenti da progetto);
    -piano terra rialzato e primo piano è costituito da un’unico sub in classe A/2 per un totale di 310mq. L’immobile si presenta come un appartamento su due piani con scala interna e la classica distribuzione zona giorno e zona notte;
    -Secondo piano è costituito da una appartamento con sub autonomo, classe F/3 in quanto allo stato rustico;
    PT, P1 e P2 sono serviti da scala esterna in muratura e ascensore.
    Per accordi presi il proprietario mi cederebbe seminterrato, piano terra e primo piano e si terrebbe il secondo piano per se. Di fatti si creerebbe un “condominio minimo”. Dopo essermi informato, avendo raccolto informazioni ahimè non certe tramite tecnici mi trovo nell’incertezza su come procedere e se procedere.
    Arrivo alle domande:
    1) data la dimensione del seminterrato, accatastato come deposito, mi dicono che difficilmente mi potrà essere passato come pertinenza dell’abitazione principale per aver le agevolazioni prima casa. E nel caso per ovviare a questo si dovrebbe decidere di acquistarlo con promessa di fusione, con il rischio però di slittamento della classe ad immobile di lusso con conseguenza perdita delle agevolazioni prima casa. Da internet non ritrovo indicazioni sui limiti di superficie per esser considerato cantina o deposita din pertinenza. L’accesso sia indipendente che diretto dal pian terreno come gioca a mio favore per una soluzione economicamente valida?
    2) costituendosi un condominio minimo i 300mq di giardino intorno al fabbricato diventano bene comune e indiviso del condominio ma per accordi presi vorremmo dividerlo in tre zone, una comune per l’accesso pedonale alle abitazioni e due(20%/80%) ad uso esclusivo per accessi carrabili (già presenti). Il giardino ha quasi tutta la superfice vincolata a parcheggio per ottenere le relative autorizzazioni a costruire. Mi è stato detto che l’intera superficie si deve riaccatastare come bene comune e l’unica forma di divisione consentita è quella per accordi personali da scriversi in rogito. Mi chiedo… È vero che non è possibile dividere questo bene anche se funzionalmente divisibile? E se procedessimo con la sola divisione su rogito individuando, le zone, sarebbe in futuro impugnabile da un eventuale nuovo proprietario che dovesse subentrare?
    3) Ai fine del superbonus110%, la presenza di tre utenze indipendenti e la possibilità di accedere alla mia abitazione oltre che da androne comune anche da porta personale sul retro della casa direttamente da giardino “condominiale/uso esclusivo” Mi permetterebbe di accedere al bonus con formula di immobile funzionalmente indipendente o devo accedervi obbligatoriamente come condomino?
    Mi scusi se son stato prolisso.
    Grazie

    Rispondi
  • Buongiorno,
    possiedo un appartamento con un suo mappale ed un C3 ad uso artigianale nello stesso terreno, ma con un mappale diverso. Dovendo ristrutturare il C3 che cade a pezzi e non ha un bagnetto, volevo accatastarlo come pertinenza prima casa e farci un bagnetto. Posso usufruire di qualche bonus? Se ci creo un bagno mi fanno problemi per il cambio di destinazione d’uso? Grazie

    Rispondi
  • budelli carlo
    17 Febbraio 2021 10:43

    ho acquistato una casa che risultava avere un posto auto scoperto ma di fatto era stato ricavato un garage per un auto cioe hanno coperto e montato una porta basculante e ricavato un bagnetto all’interno posso sanare tale difformita visto che è stata eseguita nel 1993 grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Febbraio 2021 19:00

      La possibilità di sanare deve essere verificata in base alla normativa locale.

  • Salve, sono propietaria di una casa a 2 piani, collegati da scala a Chiocciola interna, adesso vivo al piano terreno con mio padre, volevamo sistemare la mansarda al piano primo, che ha già l’abitabilità e creare anche una cucina per trasferimi con il mio fidanzato e lasciare il piano terra a mio padre. Sono obbligata a frazionare la casa in 2 unità per creare una seconda cucina, pur lasciando l’impianto elettrico e di riscaldamento come sono e usando per il nuovo angolo cottura solo piastre a induzione? La ringrazio anticipatamente per La sua cortese risposta

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Febbraio 2021 19:02

      Dipende dalle norme urbanistiche locali. Dovrebbe verificare se è consentito avere due cucine.

  • Buongiorno,
    sono proprietario di una abitazione con garage e cantina in cortile in comune con altre abitazioni. Nel medesimo cortile sono proprietario anche di una tettoia C7 e di un magazzino C2. Posso usufruire del sismabonus al 110% per la tettoia e il magazzino? come posso dimostrare la pertinenzialità all’abitazione? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Febbraio 2021 18:16

      Sì. La pertinenzialità la può dimostrare dall’atto di acquisto o dal titolo autorizzativo della costruzione.

  • Buonasera vorrei acquistare un magazzino C2 distante dalla mia casa circa 100 mtr e nello stesso villaggio ce confusione per l’atto in quanto questo magazzino è circa 350mq e il notaio mi dice che è troppo grande rispetto alla casa, posso usufruire delle agevolazioni del 2% rendendolo pertinente alla mia casa abitativa o ci sono limiti di metratura?
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Febbraio 2021 11:26

      La risoluzione n. 265/E/2008 dell’AdE afferma che anche le pertinenze di notevole dimensione possono essere trasferite con l’applicazione dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa.
      Il dubbio, nel suo caso, è che l’immobile non fa parte dello stesso fabbricato ma si trova a 100 m…

  • andrea perego
    27 Gennaio 2021 15:16

    Buongiorno,
    Sto acquistando un box in comune diverso dal mio. Non avendo nessun box, posso considerarlo come di pertinenza nella mia prima casa?
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      30 Gennaio 2021 17:41

      Di solito no, ma controlli cmq se il regolamento dei due comuni lo consente.

  • Buongiorno,
    ho acquistato un deposito che si trova al di sopra del mio appartamento che risultava essere pertinenza non adiacente di un altro appartamento, e quindi con sub autonomo e graffato. Il notaio prima della vendita ha richiesto un frazionamento catastale per procedere. Ho presentato pratica al Comune per fusione del deposito con il mio appartamento che sono contigui. Il Comune ora mi chiede sanatoria per mancato precedente frazionamento urbanistico. Essendo il deposito pertinenza non adiacente era necessario il frazionamento urbanistico?
    Grazie per la cortese risposta

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Gennaio 2021 19:23

      A mio avviso no, ma bisognerebbe conoscere le motivazioni del Comune.

  • Stefano Gatti
    13 Dicembre 2020 19:57

    Buonasera
    sono proprietario di una unità immobiliare indipendente composta da abitazione A/7 e una cantina pertinenziale C/2 con ingresso indipendente. Posso accedere al Superbonus 110% per la riqualificazione energetica per DUE unità abitative con le conseguenti spese massime ammissibili per interventi trainanti e trainati?
    Ringrazio anticipatamente per la cortese risposta

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Dicembre 2020 19:52

      Mi scusi, ma se lei è proprietario di UNA unità abitativa, come pensa di poter accedere al bonus per due?

    • italo zambotti
      27 Dicembre 2020 12:39

      circolare 30/E par. 4.4.4
      Lavori trainanti x 2 unità

    • arch. Carmen Granata
      27 Dicembre 2020 15:42

      @italo zambotti: il punto in questione fa esplicito riferimento al condominio, come i documenti precedenti sull’argomento. Qui parliamo di unica unità abitativa + relativa pertinenza.

  • buondí da anni pago imu per cantina composta da 2 unitá classificate come C2 quando in realtá si tratta della medesima cantina con una unico accesso ma accatastato come 2 unitá C2. come posso sanare la situazione ed evitarmi ogni volta i 17 euro di Imu? o conviene comtinuare così? grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Dicembre 2020 19:01

      Deve per prima cosa regolarizzare dal punto di vista urbanistico (penso basti una Cila) e poi procedere alla fusione catastale.

  • Buongiorno,
    avrei intenzione di acquistare un appartamento e due box dal costruttore. Sarebbe possibile renderli pertineniali all’appartamento entrambi e quindi usufuire della detrazione del 50 per cento oppure ci sono problemi?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Dicembre 2020 19:18

      No, può avere il bonus per un numero n di box pertinenziali.

    • Gent.ma Arch. Carmen Granata
      la ringrazio per il suo commento.
      Però non ho ben capito la sua risposta.

    • arch. Carmen Granata
      7 Dicembre 2020 19:42

      Nel senso che non c’è un limite di box, può acquistarne quanti ne vuole e se sono pertinenziali ha diritto al bonus.

  • Buongiorno e grazie per la risposta del 16 Novembre 2020 ore 12:34.
    Le illustro la situazione reale.
    Nel gennaio 2017, in una unica sessione notarile, ho acquistato da due proprietari differenti una casetta A4 e un fienile F2 adiacente (hanno un muro portante in pietra in comune). Da nessuna parte nell’atto notarile compaiono vincoli di pertinenzialità fra i due immobili.
    Volendo ora demolire e ricostruire i due immobili, come posso dimostrare la non pertinenzialità per poter accedere ad un sismabonus per ogni immobile?
    Cordiali saluti.
    Nicola

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Novembre 2020 19:15

      Se l’F2 non è pertinenza non può avere un proprio bonus. L’unica possibilità è nel caso in cui si possa fare un cambio di destinazione d’uso.

  • roberto alei
    16 Novembre 2020 22:04

    Egregio, mia moglie sta ereditando un edificio con due appartamenti (saranno considerate seconde case).. Al piano terra c’è una autorimessa il cui perimetro è iscritto dentro il perimetro dell’intero edificio. Vi si accede sia da una porticina nel pianerottolo al piano terra che da una porta più grande che da sul giardino. Da molti anni (più di dieci) nel Catasto Fabbricati sono inserite due visure che riportano rispettivamente i dati catastali di ciascuno dei due appartamenti (stesso foglio, stessa particella, rispettivamente sub 1 e sub 2, ecc.ecc. Non si fa alcuna menzione dell’autorimessa quindi non vi è alcuna stringa dedicata all’autorimessa al piano terra.
    E’ stata sempre pagata l’IMU considerando pertinente un garage esterno C/6 vicino ed un altro immobile C/2 esterno ma vicino al edificio, Entrambe hanno le loro regolari visure.
    Domanda: l’autorimessa deve avere essere oggetto di una sua visura, per la lettura del fg, parrticella, categoria, rendita e.. ecc.? Cosa mi sa dire riguardo al pagamento IMU?
    Ringrazio anticipatamente della cortesia.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Novembre 2020 18:09

      L’autorimessa potrebbe essere stata accatastata sulla stessa scheda con una delle unità immobiliari. Dovrebbe quindi controllare sulle planimetrie catastali. Se non ne è in possesso, può richiederla qui: http://www.guidaxcasa.it/contatti/

    • roberto alei
      19 Novembre 2020 16:49

      Grazie molte della risposta del 17 novembre 2020. Preciso: sulle rispettive visure ci sono i dati dei due appartamenti (sub 1 e sub 2) e non vi è alcun riferimento all’autorimessa. Nella planimetria catastale è riportata l’autorimessa con la porta d’ingresso dal pianerottolo comune e dal portone più grande che da sul giardino.
      Forse è tutto regolare? Il mio dubbio è se devo pagare l’IMU ma non ho la rendita per fare i conti.
      La casa è finita nel 1970. Grazie se puoi aiutarmi a capire

    • arch. Carmen Granata
      19 Novembre 2020 20:00

      Se l’autorimessa è su una delle planimetrie è tutto regolare. Di fatto l’Imu la pagherà pagando quella dell’appartamento, che risulterà leggermente aumentata per la presenza del garage.
      Se legge bene l’articolo, parla proprio di questo.

  • Sto comprando un appartamento all’ultimo piano di un palazzo degli anni 70, io e il mio futuro vicino abbiamo le rispettive soffitte sopra il nostro appartamento, ma invertite: la mia è sopra casa sua e viceversa. Volevo sapere se si può modificare questa situazione (cioè scambiarci le soffitte, che hanno circa lo stesso valore) e a cosa vado incontro come burocrazia e spese che lo faccia al momento dell’acquisto o dopo.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      16 Novembre 2020 12:32

      Deve chiedere al venditore di separare catastalmente appartamento e soffitta, così che lei potrà fare una permuta con il suo vicino.
      Se invece deve farlo direttamente lei, dovrà pagare il costo del frazionamento catastale (300-500 euro).

    • Ringraziandola per la rapida risposta riguardo allo scambio di soffitte, il venditorele non è disponibile ad effettuare la separazione catastale che quindi spetterà a me.
      chiedevo quindi un ulteriore chiarimento sulle spese:
      Oltre alle rispettive spese del frazionamento, Io ed il mio vicino che spese dovremmo poi coprire per la permuta? Molte grazie

    • arch. Carmen Granata
      1 Dicembre 2020 12:43

      Beh… quello dovrà chiederlo a un notaio, visto che occorrerà stipulare un atto.

  • Buongiorno.
    Un immobile collabente (cat. F/2) può essere una pertinenza?

    Rispondi
  • Buongiorno e complimenti per la sua professionalità. Avrei necessità di separare catastalmente dall’apparmamento una cantina, una soffitta, un vespaio e un giardino (senza opere murarie ovviamente).
    Tutto questo per un’eventuale vendita futura separata. Mi è stato detto che è sufficiente la procedura catastale, senza altre pratiche (richiesta comune, atti notarili). Nemmeno ricalcoli condominiali. Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Novembre 2020 19:44

      Sì, glielo confermo. Ovviamente calcoli condominiali andranno fatti una volta avvenuta la vendita.

  • Buongiorno,
    compro all’asta un terreno che rientra in categoria C1 edificabile, ma con un limite d’uso poichè la percentuale di volumetria/copertura è già del tutto asservita ad altra costruzione. Quindi pagherei IMU su terreno edificabile che poi edificabile non è.
    Inoltre, essendo confinante con la mia proprietà posso riaccatastare la mia casa aggiungendo il terreno acquistato all’asta come giardino/pertinenza/scoperto? Cambiandone quindi destinazione d’uso? Con che costi?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Novembre 2020 19:42

      Sì, è possibile accorpare le due particelle. Il costo potrebbe andare dai 1.000 euro in su.

  • gent.mo Arch
    ho un abitazione tetta tetto. Anni fa il piano terra fu destinato ad ufficio dai precedenti proprietari togliendo quindi continuità ai piani ivi compresa la taverna che ad oggi è accatastata insieme al mio immobile, composto da primo e secondo piano. Alla taverna sempre di mia proprietà, si accede attraverso una scala esterna. Alla taverna si accede anche, da un altra strada laterale ovvero ha un’entrata indipendente. Posso accatastare la taverna separandola dall’abitazione principale?
    La ringrazio per la risposta

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto,
    in merito alle pertinenze le pongo un quesito fiscale:
    ho ereditato un appartamento da inizio 2020 fatto successione in primavera e per poterlo vendere ho dovuto fare una sanatoria.
    La cantina era accatastata come pertinenza e non era pertanto menzionata nella visura, adesso (esattamente dal 24 settembre) ho una visura a parte c/2 con subalterno e una rendita di circa 19€ aggiuntivi. Questo nonostante sia un immobile del 1974.
    Vado a rogito il 4 novembre per la vendita.
    Le chiedo se per il calcolo dell”IMU della cantina (per il resto ovviamente nn ha dubbio alcuno) essendo per me 2 casa devo pagare:
    – l’intero 2020 (i 10 mesi di mio possesso), utilizzando questa nuova rendita catastale.
    – il mese di ottobre e basta, data la rendita aggiornata solo dal 24.09.
    – posso evitare di pagarla.
    Nessuno mi sa rispondere.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      2 Novembre 2020 20:00

      Premetto che sono la persona meno indicata a rispondere a un “quesito fiscale”, visto che sono architetto.
      A mio avviso, l’IMU dovrebbe essere pagata solo dal momento in cui è avvenuta la variazione di rendita, ma poichè molto probabilmente sarà un importo inferiore a 12 euro non dovrebbe pagarla.
      Senta cmq un commercialista.

  • Buonasera Architetto, circa 10 anni fa ho venduto un appartamento ma non il garage. Naturalemente ho scollegato la luce. ora vorrei vendere il garage che quindi ha l’impianto luce ma non la corrente elettrica. è possibile venderlo?
    grazie saluti

    Rispondi
  • Ho acquistato un immobile A/3 nel Comune di Roma purtroppo sprovvisto di cantina che nel condominio non era stata prevista. Nel palazzo di fronte (altro condominio) potrei acqustare una cantina di 4,5 Mq. E possibile accatastarla come pertinenza del mio appartamento?

    Rispondi
  • ho un locale cat C/2 in comproprieta posso farlo diventare pertinenza della casa appartamento di mia figlia minorenne dove io abito Grazie

    Rispondi
  • Buonasera
    Ho costruito un piccolo fabbricato senza entrata indipendente, con il piano casa di circa 30 mq (compresi pannelli solari) avendo la casa principale di circa 100 mq su un lotto di terra di 1100mq. Il permesso a costruire mi è stato dato nel 2015; nel nel frattempo cambia la legge per l’accatastamento nel 2016, la quale dice che non posso più accatastare nella stessa planimetria una pertinenza della casa principale, quindi mi risulterebbe fiscalmente come seconda casa. Ma io ho iniziato prima a costruire cioè prima che cambiasse la legge. Cosa devo fare?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Ottobre 2020 19:26

      C’è un po’ di confusione… Una pertinenza è sempre pertinenza anche se è accatastata separatamente e ha sempre le stesse agevolazioni.
      Diverso il discorso se si tratta di un alloggio… in quel caso sì che risulta seconda casa.

  • Buonasera. Ho un garage accatastato c/6 di ca 50 mq. Vorrei dividerlo e mantenere una porta di collegamento per creare un deposito. é necessario fare pratica di cambio destinazione d’uso o mi conviene mantenerlo garage in quanto l’ingresso carrabile lo mantengo da entrambe le parti?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Ottobre 2020 16:35

      Una pratica dovrà farla cmq. Se userà una parte dell’immobile come depositio, dovrà fare anche il cambio d’uso.

  • Buongiorno architetto,
    ci sono novità in merito alla problematica delle variazioni catastali su vecchie costruzioni che fanno separare le pertinenze in origine accorpate?
    E’ effettivamente così?
    Grazie

    Rispondi
  • Paolo Pesaresi
    20 Settembre 2020 15:56

    Buongiorno,
    ho acquistato un locale accatastato C\2. Nell’atto di acquisto è stato destinato a pertinenza dell’abitazione principale già in mio possesso. Come avviene l’aggiornamento della visura catastale? Ho l’obbligo di comunicare al catasto l’aggiunta della pertinenza alla abitazione principale o la cosa avviene in automatico?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Settembre 2020 20:01

      Diciamo che avviene in “automatico”, nel senso che è il notaio che si occupa di fare la voltura.

  • Un immobille collabente (cat. F/2) può avere pertinenze?

    Rispondi
  • Gentile Architetto.
    Devo acquistare un garage C2 di mq 140 ubicato sotto la mia prima casa di mq 100. Puo essere considerato pertinenziale? Oppure ci sono dei limiti di metratura?

    Rispondi
  • Salve, ho acquistato un terreno in cui c’è un immobile collabente ed un antro immobile accatastato come deposito (at c2) con particella differente. Sull’atto di compravendita il secondo immobile viene indicato come pertinenza del primo. Poiché ai fini del superbonus la pertinenza non avrebbe un suo massimale, vorrei capire se, avendo una propria particella, può nn essere considerata di fatto una pertinenza. In sostanza, un immobile con propria particella può essere una pertinenza o si considera pertinenza solo un subalterno?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Settembre 2020 12:17

      Un immobile con propria particella può essere pertinenza.

    • come si verifiche se il suddetto immobile è una pertinenza oppure no?

    • arch. Carmen Granata
      7 Settembre 2020 12:32

      C’è scritto sull’atto!

    • E’ possibile rimuovere il vincolo di pertinenzialità? Se sì, come?

    • arch. Carmen Granata
      7 Settembre 2020 18:39

      Penso ci voglia un altro atto notarile, ma non capisco a che pro… Consideri che se un C2 non è pertinenza di una abitazione, non rientra proprio nel superbonus.

    • Devo fare demolizione e ricostruzione con accorpamento del c/2 in questione e dell’edificio principale (f/2) a cui è collegato, con cambio di destinazione d’uso in residenziale. Se il c/2 nn fosse pertinenza, dovrei avere i bonus raddoppiati

  • polsinelli claudio
    31 Agosto 2020 16:37

    Architetto buongiorno ho una casa singola con 2 pertinenze C/2 su due livelli ed una C/6 devo fare lavori di miglioramento sismico alla casa e demolizione e ricostruzione delle pertinenze con cambio destinazione in “abitazione” come posso fare per prendere più bonus? comunque potrei donare le pertinenze a mio figlio se occorre grazie.

    Rispondi
  • Buongiorno,
    ho effettuato per gli anni dal 2016 al 2018 i lavori di ristrutturazione di due apaprtamenti con mappali 501 e 503 con fine lavori nel 2018. ora si rende necessario rifare il tetto di tutto l’immobile dividendo la spesa fra i vari proprietari. per quanto riguarda le mie detrazioni fiscali posso recuperarle sui mappali sopra indicati o avendo già fatto i lavori di ristrutturazione non posso?? per i due immobili le spese e detrazioni le avevo sostenute io quale comodatario (atto registrato)

    Rispondi
  • ELDA Ombres
    9 Luglio 2020 12:32

    Buongiorno a qualcuno è successo che venisse rifiutato un Docfa per variazione con la seguente dicitura? DAL PRIMO LUGLIO LOCALI, VANI, CANTINE NON DIRETTAMENTE COMUNICANTI CON L’ABITAZIONE E AVENTI ACCESSO AUTONOMO VANNO ACCATASTATI/VARIATI COME UNITA’ A SE STANTI. VEDI CIRC. 2E DEL 2016. Ma la circolare si riferisce a nuove costruzioni. come si può risolvere?
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Luglio 2020 10:31

      Sì, a quanto pare questa modalità da alcuni giorni è estesa anche alle variazioni. Continui a seguirmi, perchè pubblicherò un aggiornamento nei prossimi giorni.

    • E’ successo anche a me. Qualcuno sa come si deve procedere in questo caso nel preparare il Docfa?

  • ANDREA ALESSANDRINI
    18 Giugno 2020 16:31

    Salve volevo sapere se è possibile vendere separatamente una cantina da un appartamento, premettendo che nel contratto di acquisto la stessa risulta “annessa” ed al catasto sono censiti insieme.
    Grazie

    Rispondi
  • Salve ho un quesito
    uno dei proprietari di un appartamento può aggiungere una pertinenza di cui solo lui è il proprietario senza benestare degli altri in sostanza può fare variazioni liberamente?
    Grazie

    Rispondi
  • Buongiorno, possiedo un appartamento accatastato A/3 in un palazzo storico. Nella stessa piantina catastale (e nel rogito) si menziona una parte di solaio che vorrei poter vendere. Questa parte di solaio, se non erro, è pertinenza dell’appartamento. Chiedo gentilmente se possibile, con atto notorio, scorporare questo appartamento per vendita separata. Mille grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      16 Giugno 2020 9:51

      Non basta un atto notorio. Deve procedere a un frazionamento catastale e poi potrà vendere i due immobili separatamente.

  • Davide Molinari
    11 Giugno 2020 12:20

    Buongiorno, vorrei sapere se in una abitazione indipendente con relativo cortile e area di parcheggio scoperta all’interno del medesimo cortile, sia necessario procedere ad accatastare tale area di parcheggio classificandola C6.
    Grazie

    Rispondi
  • buonasera, recentemente mi è stato notificato dal comune di roma un abuso edlizio per un frazionamento da magazzino condominiale a posti auto pertinenziali c/6. premetto che ho acquistato casa nel 2006 e la visura catastale era già c/6 (registrazione nel 2004 del frazionamento fatto nel 1979) oggi mi dicono che devo sanare perché sostengono che non c’era il titolo per il frazionamento. mi domando come abbiano potuto allora accatastare c/6. Secondo lei è possibile che sia stato accatastato all’agenzia del territorio senza aver preventivamente regolarizzato la pratica al comune?
    grazie

    Rispondi
  • Buongiorno,
    ho un appartamento con un box di pertinenza. Adesso ho l’occasione di acquistare un secondo box adiacente a quello che già possiedo. Ho capito che posso renderlo pertinenziale e pagherei l’imu. Chiedo scusa, ma mi sfugge quale sia il vantaggio di renderlo pertinenziale. Se unissi i due box tramite porta interna, potrei accatastarlo come unico box e da qui un unica pertinenza?
    Grazie per il tempo dedicatomi.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Maggio 2020 10:58

      Se vuole unire i due box non basta accatastarli insieme, ma deve anche presentare una pratica urbanistica di fusione.

  • buonasera volevo sapere come fare per cambiare la pertinenza di un locale, perche la vecchia propietaria lo aveva fittato come locale commerciale ora comprandola io che per me e uso scandinato mi risulta un c2 e mi da spese e mi supera un reddito che non o se gentilmente mi potete dare informazioni come fare grazie

    Rispondi
  • luzi fabrizio
    31 Marzo 2020 7:37

    Per Lotto Intendevo dire stessa proprietà praticamente nell’applicare il piano casa con corpo edilizio separato. Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      31 Marzo 2020 9:38

      Se si tratta della stessa particella, con sub diversi, è chiaro che si avranno due rendite separate.

  • Fabrizio luzi
    28 Marzo 2020 11:54

    Buongiorno nell’acatastare un nuovo corpo edilizio pertinenziale sullo stesso lotto come da atto del notaio all’abitazione principale la rendita rimane una sola maggiorata all’abitazione principale o sono due rendite distinte separate Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      30 Marzo 2020 10:24

      Il quesito non è ben chiaro. Cosa intende per “stesso lotto”?

  • Salve,
    avrei un quesito da porVi:
    sto acquistando un box pertinenziale la mia abitazione, situato sul cortile perimetrale del palazzo, ma il cortile fronte l’autorimessa in questione è di proprietà del costruttore.
    Mi chiedevo cosa devo fare per poter parcheggiare la seconda auto davanti proprio la serranda del box?
    Devo per forza acquistare il sub di fronte, oppure, nell’atto che si dovrà fare dal notaio (autorizzandomi dal costruttore ovviamente) posso far mettere una clausola e/o un diritto specifico per il parcheggio senza aver dei problemi in futuro con nessuno?
    Grazie

    Rispondi
  • Gentile Architetto,
    avrei da porle una domanda.
    vorrei acquistare un immobile A/4 (comune di Roma) di circa 40 mq con annessa veranda vetrata di 4 mq con uscita sul giardino tramite porta, più un garage di 50 mq con uscita sullo stesso giardino, anch’esso tramite porta.
    le due porte distano tra loro 80 cm.
    1. posso allungare la veranda unendola alla porta garage e fare l’accesso diretto?
    2. il garage ha altezza 3 metri e superficie finestrata sufficiente. posso trasformarlo parzialmente in abitazione per una superficie di 23 mq (la parte che accede direttamente alla casa), frazionandolo e lasciando i restanti 25 mq in C/6 per l’auto?
    grazie mille per la sua risposta

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Febbraio 2020 12:35

      Le domande sono due… 🙂
      Cmq, la risposta richiede uno studio di fattibilità per il quale è necessario incaricare un architetto del posto.

  • DI RENZO REMO
    11 Febbraio 2020 18:05

    Buongiorno
    Ho un appartamento in condominio con una pertinenza C/6 che però è in comune con un altro proprietario ma al catasto ognuno è titolare della sua parte di garage, con la relativa superficie spettante, che ha due ingressi separati ma non ha un muro di delimitazione interno. In pratica un unico garage con due ingressi per due proprietari ma accatastati in due c/6. Vorrei fare appunto un muro di delimitazione ma l’altro proprietario si oppone affermando che dall’operazione risulterebbero due locali C/6 che però non rispetterebbero più i parametri minimi dimensionali per un garage e quindi si avrebbe una perdita di valore. E’ giusto il ragionamento? grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Febbraio 2020 15:43

      Come faccio a dirle se è giusto, se non conosco le dimensioni a cui si riferisce?
      Cmq dal suo discorso non si capisce se parliamo di un solo C6 o di due.

    • DI RENZO REMO
      12 Febbraio 2020 15:53

      chiedo scusa se mancano dati, dunque il garage è accatastato C/6 ed è di circa 13 mq con ingresso a serranda autonomo. L’altro garage dell’altro proprietario è identico al mio accatastato C/6 sempre di 13 mq e con serranda autonoma (sono affiancate ovvio) ma i due garages internamente formano un unico spazio dunque di 26mq senza parete divisoria. Quindi due C/6 di due proprietari diversi con due entrate indipendenti ma formano un unico locale in cui ognuno ha la sua parte fisica, io a destra lui a sinistra.

    • arch. Carmen Granata
      12 Febbraio 2020 15:59

      Le dimensioni sono sufficienti per due box separati.

    • DI RENZO REMO
      12 Febbraio 2020 16:30

      Quindi il discorso dell’altro proprietario che afferma che una diminuzione dell’area del garages “totale” che passa dai 26mq ai 13mq, che poi 13 mq è la superficie reale accatastata per ognuno, non comporta una diminuzione delle caratteristiche minime di un garages che da “regolamento edilizio” del comune prevede una larghezza e lunghezza superiori e quindi nulla da temere per una declassificazione del garage a cantina

    • ho un locale cat C/2 in compropreta posso farlo diventare pertinenza del mio appartamento Grazie

    • arch. Carmen Granata
      5 Luglio 2020 12:21

      No, deve essere di proprietà esclusiva.

  • buon giorno io ho una casa di proprietà con garage e sono accatastati separatamente. come posso fare x accatastarli insieme?.. in modo che non mi risulti più come secondo immobile? e quato devrei pagare x l”accatastamento unico? grazie in anticipo x la risposta

    Rispondi
  • Salve,
    nel 2016 ho acquistato da costruttore un appartamento di un palazzo nuova costruzione senza cantina e box con solo posto auto scoperto.
    A breve sto per acquistare un’autorimessa pertinenziale a piano terra, ubicata nel cortile condominiale da un condomino (privato) accatastata come C6.
    Pertanto avrei due quesiti da porvi:
    -Mi confermate che se acquisto il C6 da privato non posso usufruire in nessun modo delle agevolazioni per le detrazioni?
    -Posso cambiare la destinazione d’uso in cantina o è meglio lasciarla come autorimessa? Quale dei due ha una maggiore rendita catastale?
    Grazie e scusate l’ignoranza in materia.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Febbraio 2020 17:54

      Le confermo che non può avere detrazioni.
      La destinazione d’uso del locale dipende dall’uso che effettivamente ne deve fare.

    • Grazie per la tempestiva replica!!!
      in merito a quello che ha risposto, le dico con sincerità, che verrà utilizzata esclusivamente a mo di cantina, per alleggerire per lo più l’appartamento dove abitiamo.
      Quindi che dovrei fare? Mi conviene lasciarla C6 oppure accatastarla come cantina C2?
      Quali sono i vantaggi e/o svantaggi?
      Grazie anticipatamente.

    • arch. Carmen Granata
      4 Febbraio 2020 11:19

      Sostanzialmente non ci sono differenze. Tenga presente che, se l’appartamento è prima casa, può avere esenzione IMU solo per una pertinenza di ogni tipo. Quindi, avendo già un posto auto, potrebbe convenirle la cantina.
      Attenzione: se l’immobile è urbanisticamente un box auto, per trasformarlo in cantina non basta la variazione catastale, ma deve fare il cambio di destinazione d’uso anche al Comune.

    • Stavo pensando che il mio posto auto scoperto posto nel cortile condominiale è un C/6, lo stesso dicasi per il box pertinenziale che andrò ad acquistare, il quale è accatastato come autorimessa, è sempre un C/6, in questo caso pagherei l’IMU? Quindi mi conviene accatastarlo come cantina C2 oppure intestarlo a mia moglie che siamo in regine di separazione dei beni?
      Grazie anticipatamente.

    • arch. Carmen Granata
      5 Febbraio 2020 16:19

      Sì. Per ulteriori domande o una consulenza personalizzata, può fare richiesta qui: http://www.guidaxcasa.it/contatti/

    • Vito Molinari
      23 Maggio 2020 19:45

      Salve, sono proprietario di un appartamento in un parco condominiale con sei palazzine ognuna delle quali possiede garage sotterraneo esteso perimetralmente con aree di pertinenza destinate al parcheggio di un’auto per ogni appartamento. Quindi chiedo, frazionando in due l’appartamento posso cedere totalmente e definitivamente la pertinenza in oggetto all’acquirente di uno degli appartamenti creatisi? Se non fosse possibile si deve dividere il diritto di parcheggio tra i due appartamenti calcolando quanti mesi per ognuno nell’arco di un anno in base ai millesimali? E per calcolare il valore commerciale dei due appartamenti si deve considerare il coeficiente di funzionalità? E quale è il coeficiente per un posto auto di pertinenza? Grazie

    • arch. Carmen Granata
      25 Maggio 2020 11:19

      Sono aspetti che vanno verificati sul regolamento condominiale.

  • Salve,
    Il mio cliente ha 2 u.i. residenziali.
    il mio cliente vuole effettuare una donazione hai due figli di due cantine, una per ciascuno, che ora sono accorpate con una unità residenziale.
    E’ possibile farlo? ho le pertinenze devono per forza essere legate all’unità residenziale?
    in questo modo il sismabonus è riconosciuto per 4 u.i. ?
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Gennaio 2020 15:42

      Per donare le cantine ai figli, le pertinenze dovranno essere accatastate separatamente. In questo modo si potranno considerare quattro unità ai fini sismabonus.

  • Salve
    Sto per vendere un appartamento con una cantina di 3 mq non accatasta e riportata nell’atto come pertinenza (in cui tra l’altro sono definiti i confinanti) e indicata in un allegato della piantina del palazzo del 1967 che ad oggi in comune non si riesce a reperire. Il mio notaio non vede l’impedimento per un rogito mentre il notaio scelto dall’acquirente vede in questa mancanza un problema insormontabilmente.
    Voi cosa ne pensate

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Gennaio 2020 12:07

      Io concordo con il notaio dell’acquirente. Tuttavia il problema è insormontabile per la vendita, ma non è detto che non si possa risolvere e poi procedere.

  • Buongiorno, ho ereditato un box e osservando la planimetria ho notato che è riportata anche una cantina, non contigua. Nel caso in cui volessi vendere il box, sarebbe necessario scorporare le due unità?

    Rispondi
  • Buongiorno,
    ho un terreno a qualche decina di metri dalla casa di montagna, vorrei sapere se posso renderlo pertinenziale all’abitazione per poterci mettere una casetta per rimessa attrezzi. grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Settembre 2019 19:39

      Ci sono diversi pareri giurisprudenziali in merito. Molto spesso viene considerato pertinenziale solo il terreno contiguo alla casa. Le consiglio di consultare un notaio.

  • Mirko Albuzzi
    18 Agosto 2019 14:27

    Buongiorno,
    vorrei acquistare un box e un piccolo terreno posti a pochi metri dalla mia abitazione di vacanza (non prima casa) acquistata due anni fa. Vorrei sapere se è necessario accorparli all’immobile e se, in questo caso, eventualmente esistono dei vantaggi fiscali riguardo IMU e TASI.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Agosto 2019 16:31

      Come può leggere da questo articolo, non è più possibile accatastare le pertinenze sulla stessa planimetria dell’abitazione.
      Trattandosi poi di seconda casa non c’è esenzione IMU, per cui non ci sono particolari agevolazioni.

  • Dieci anni fa ho acquistato un box di pertinenza della prima casa. Ad aprile di questo anno ne ho acquistato un altro, più vicino e più grande di quello già posseduto. Il nuovo box è stato dichiarato pertinenza sul rogito.
    Cosa devo fare per dichiarare il secondo (più vicino, più grande e con una rendita più alta) come perinenza principale e, quindi, pagare IMU e TASI su quello vecchio (più piccolo)?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      30 Luglio 2019 16:40

      Deve fare una dichiarazione ai fini Imu e Tasi. Deve informarsi presso il suo comune se esiste una modulistica apposita.

  • Buongiorno,
    sto costruendo un box auto di pertinenza dell’abitazione principale solo che i lavori non sono ancora terminati pertanto l’immobile non è ancora accatastato e non ho ancora fatto la richiesta di accatastamento poichè i lavori proseguiranno anche l’anno prossimo. in fase di dichiarazione dei redditi, per fruire della detrazione del 50% quali dati catastali devo inserire? quelli dell’abitazione? o posso evitare di metterli?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Giugno 2019 20:04

      Se ha iniziato i lavori quest’anno, deve inserire i dati nella dichiarazione dei redditi 2020.

  • Dovendo eseguire dei lavori condominiali antisismici, è possibile rendere autonomamente accatastate, prima di dare inizio ai lavori, due pertinenze (magazzino e sottotetto) attualmente e storicamente accatastate in A/4, per poter incrementare il tetto di spesa così come previsto e specificato nella guida sisma bonus per i lavori condominiali volti all’ottenimento delle maggiori detrazioni fiscali?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      31 Maggio 2019 12:30

      Guardi, proprio in questi giorni sto preparando un interpello per un caso simile. Al momento quindi non conosco l’orientamento dell’AdE anche se a mio parere la risposta dovrebbe essere positiva.

  • Buongiorno,
    mi si prospetterebbe l’acquisto di un appartamento al quale posso annettere un c/2, abitabile dal punto di vista fisico, solo che l’altezza è di 2.25 mt, quindi impossibile al momento da rendere abitabile. Volevo chiedere, una volta annesso fisicamente e catastalmente, il suo valore al mq, andrebbe ad aumentare essendo collegato direttamente all’appartamento?
    Grazie
    Giulio D’Amico

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Maggio 2019 15:47

      Dal punto di vista commerciale no, visto che sempre un deposito resterebbe. Il valore dell’appartamento sarebbe però leggermente più alto, arricchendosi di un annesso.

  • vorrei chiedere arch. Carmen Granata in merito alla mia richiesta del 8 Maggio 2019 in 14:50: il box non è pertinente alla mia abitazione principale. quindi ho citato testualmente quello che mi ha inviato l’amministratore per il recupero fiscale del 50% sostenuto per i lavori sulle parti comuni (rifacimento del tetto per infiltrazioni d’acqua) il box fa parte di un condominio è pertanto chiedo se posso usufruire della detrazione.
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Maggio 2019 10:02

      Dunque lei può detrarre i seguenti lavori:
      1. sull’abitazione (anche non principale) e sue pertinenze
      2. sulle parti comuni del condominio.
      Il suo box di proprietà non è una parte comune del condominio, nè pertinenza dell’abitazione.

  • buongiorno ho acquistato nel 2014 un secondo box non pertinente alla mia abitazione principale in quanto ne ho già un pertinente, vorrei sapere se posso detrarre dal 730 le spese che ho sostenuto di rifacimento del tetto e altri lavori inerenti, in quanto l’amministratore mi ha inviato la dichiarazione per i lavori eseguiti specificando: dichiarazione ai fini del recupero fiscale del 50% SULL’IRPEF per spese di manutenzione delle parti comuni del condominio sostenute nel 2018,
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Maggio 2019 11:38

      La domanda è un po’ confusa, per cui andiamo per ordine.
      1. Lei può avere quanti box di pertinenza vuole, semplicemente solo uno sarà esente da Imu.
      2. Se ha fatto lavori sul box, non può detrarli se il box non è pertinenza di una abitazione.
      3. Non ho capito cosa c’entrano i lavori sulle parti comuni condominiali.

  • Remo Di Renzo
    1 Maggio 2019 22:58

    Buongiorno, nel mio condominio ci sono alcuni posti auto regolarmente accatastati C/6 mentre altri non hanno nessun subalterno ed i proprietari affermano che sono accatastati insieme all’appartamento. Potrebbe essere vero e regolare visto che presentano tutti i presupposti per essere classificati C/6, essendo posti auto in muratura con copertura ma con l’unica apertura sul davanti verso il cortile condominiale? Le regole cambiate nel 2016 non parlano solo di cantinole e/o soffitte C/2?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      2 Maggio 2019 12:21

      No, guardi, sono stata io poco chiara… Laddove scrivo “era possibile rappresentare cantinole e soffitte sulla stessa planimetria.” era solo a titolo di esempio. E’ chiaro che era possibile rappresentare sulla stessa planimetria dell’appartamento qualsiasi pertinenza, quindi anche il box auto.

    • Remo Di Renzo
      2 Maggio 2019 13:05

      quindi mi dice che è permesso avere nella stessa planimetria un subalterno (senza numero ovviamente) che in pratica è un box auto aperto su un lato? In definitiva un C/6 che al catasto risulta come accessorio all’appartamento pur se separato?

    • arch. Carmen Granata
      2 Maggio 2019 15:33

      Sì, è possibile avere sulla stessa scheda una pertinenza separata. Non sarà però un subalterno a sè stante e non sarà un C/6, ma farà parte dello stesso subalterno dell’alloggio, di cui andrà ad aumentare superficie e rendita.

  • Buonasera,
    sono proprietario di due unità immobiliari a/7 adiacenti, su due particelle diverse. Le proprietà sono confinanti, una è prima casa ed una seconda casa (non abitata), e si può passare da una proprietà all’altra attraverso il giardino. Sul terreno della seconda casa, sto per costruire un box, con regolare permesso del Comune. Per usufruire delle detrazioni fiscali del 50%, leggo che è necessario il vincolo di pertinenza ad una unità abitativa. Dato che il box si trova nella stessa proprietà della casa (seconda casa), è corretto ritenere che il vincolo di pertinenza sia implicito (oppure devo renderlo esplicito andando da un notaio)? Grazie. Cordiali saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Aprile 2019 10:15

      A mio avviso è implicito, se però si riuscisse a indicare il vincolo nel permesso di costruire si fugherebbe ogni dubbio.

  • Buongiorno. Nel 2015 ho acquistato un appartamento con box, di quest’ultimo ho usufruito di tuttie le agevolazioni,(50%) e pertinenza. Vorrei ora acquistare un secondo box, nello stesso stabile, ho diritto a qualche agevolazione? del 50% non credo ma dovrò pagare l’imu?
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Aprile 2019 9:28

      La detrazione 50% la può avere di nuovo solo se acquista da costruttore.
      L’esenzione Imu può averla invece su un solo box auto.

  • Buongiorno, sto costruendo una nuova casa. La casa ha due piani, al piano terra ho il garage, cucina salotto e bagno, al primo piano le camere.
    Il garage è collegato internamente con l’abitazione.
    Volevo chiedere se al momento dell’accatastamento della casa, si puo indicare il garage come pertinenza, fare il vincolo di pertinenza e poter cosi usufruire della detrazione del 50% del costo di costruzione del garage
    Ringrazio anticipamente

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Aprile 2019 19:52

      Per la verità il vincolo di pertinenzialità dovrebbe risultare dal permesso di costruire. Tuttavia se nel titolo è specificato che quello è un garage, appare implicito che sia pertinente all’abitazione, per cui a mio avviso lei può detrarre.

  • Buongiorno,
    nel mio condominio ci sono delle vetrine che dovevano essere adibite ad attività commerciali ma, a seguito del fallimento dell’immobiliare, sono all’asta a prezzi molto bassi.
    Una di queste vetrine (53 mq con locale bagno data la destinazione) è proprio sotto il mio appartamento (prima casa) e avrei intenzione di acquistarla a uso deposito dato che non abbiamo nè cantina nè box auto.
    E’ possibile annetterlo come pertinenza all’appartamento? Ha accesso autonomo e volendo potrei avere accesso diretto da casa mia facendo una scala.
    Ringraziando per l’attenzione, La saluto cordialmente
    Alessandra

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      16 Aprile 2019 15:40

      L’immobile, per essere commerciale, è sicuramente accatastato come C1 e, in quanto tale, non può essere pertinenza di una abitazione. Deve fare prima il cambio d’uso.

  • alfonso cannata
    2 Aprile 2019 16:41

    Buongiorno, ho comprato un edificio composto da due unità immobiliari, dovendo fare una ristrutturazione radicale si è ritenuto più conveniente optare per la demolizione e la fedele ricostruzione dell’immobile (che non si trova in centro storico). L’edificio che ne verrà, sfruttando le altezze della vecchia costruzione, si eleverà su tre livelli anziché due, pur mantenendo la cubatura preesistente. Se si mantengono le due unità immobiliari separate, sarà possibile usufruire del sismabonus per entrambe? Considerato che al primo livello sarà realizzato un box auto, potrà questo considerarsi una pertinenza delle unità immobiliari e quindi sfruttare su questo il plafond previsto dal sisma bonus come ulteriore unità immobiliare?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      2 Aprile 2019 18:48

      A mio avviso no, perchè di solito per le detrazioni si tiene conto del numero di unità immobiliari iniziali.

  • buongiorno, sono in procinto di acquistare un negozio al paino terra in disuso da anni cat. C1, la mia intenzione è fare il cambio di destinazione d’uso in abitazione, siccome a due ingressi uno lo vorrei utilizzare come ingresso per la nuova abitazione e la serranda del negozio lasciarla come vincolo pertinenziale per non pagare gli oneri al comune. siccome la macchina ha difficoltà non può accedere alla pertinenza perché ci sono quattro gradini e il condominio non autorizza uno scivolo per accedervi, è possibile comunque attuare il vincolo di pertinenza, oppure verrà rigettato? grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Marzo 2019 12:07

      Il vincolo pertinenziale prevede l’uso in maniera continuativa e non occasionale dell’immobile. Pertanto, il vincolo non può essere richiesto solo per “non pagare gli oneri”.
      Ciò premesso, se la pertinenza risulta essere un posto auto, deve poter essere utilizzata come tale e quindi non può avere i gradini.

  • Salve.
    Gentilmente ho un dubbio, sto acquistando una villetta anni 70 che ha pochissimo giardino, ma, attraversando la strada c’è di pertinenza un giardino di oltre 400 metri2 in cui sono posizionati 2 Garage in lamiera, entrambi accatastati ma non so per quale motivo sono stati posizionati uno ad un angolo e un altro nel bel mezzo del terreno. La mia domanda, posso spostarli? Cioè metterli entrambi ad un angolo uno attaccato all altro?
    Grazie infinite.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Marzo 2019 15:47

      Bisogna innanzitutto vedere quali sono le distanze dai fabbricati circostanti. Nel caso in cui lo spostamento possa essere fatto, andrà presentata una pratica per demolizione e ricostruzione con diversa area di sedime e poi un nuovo accatastamento.

  • CARRARA BRUNO
    14 Marzo 2019 16:17

    buon giorno. sono proprietario di un’abitazione con il proprio box, sto valutando l’acquisto di un box da ristrutturare (tetto, pavimento, portone) a circa un km da casa mia, volevo sapere se posso inserirlo come pertinenza e se posso usufruire delle detrazioni fiscali per la ristrutturazione. grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Marzo 2019 12:04

      Sì, può farlo. Una volta resa pertinenza, il box può usufruire delle detrazioni per ristrutturazione.

    • CARRARA BRUNO
      29 Marzo 2019 13:12

      mi scusi, ma ho dimenticato da dire che il box si trova a circa un km da casa mia, ma cambia il comune rispetto all’abitazione, quindi la pertinenza é sempre possibile? grazie

    • arch. Carmen Granata
      29 Marzo 2019 16:23

      Dipende dal comune in cui si trova l’abitazione: alcuni concedono che la pertinenza possa essere in un altro comune, altri no.

  • Salve, sto acquistando un BOX che vorrei mettere come pertinenza della mia prima casa. Il box ovviamente ha categoria C/6 e sua autonoma particella catastale.
    Alla prima casa sono però già indicati come pertinenza altri 2 immobili inseriti nella stessa planimetria catastale.
    Si tratta in particolare di una cantina e di una soffitta/lavatoio che in teoria dovrebbero avere categoria C/2 (locali di deposito). Dico in teoria perchè non avendo una loro particella catastale a se stante non ho una visura che lo certifichi.
    Da quanto mi dicono (e leggo anche in questa pagina) questa situazione fa eccezione infatti in tali circostanze mi permettono di avere 2 pertinenze della stessa categoria.
    Ne desumo che non ci sarà problema ad iscrivere il box C/6 come terza pertinenza di categoria diversa e quindi esente da IMU.
    Grazie

    Rispondi
  • Sto valutando l’acquisto di un box sito circa 300m a piedi dal mio appartamento (il tragitto in auto è 1.6 Km causa un divieto che obbliga a un giro più lungo). Il mio condominio come tanti a Milano non è proprio dotato di box. Non possiedo altri box ne altre pertinenze di categoria C6. Mi stavo chiedendo se il box in questione può essere accatastato come pertinenza prima casa pur non essendo nello stesso stabile ma comunque in vicinanza.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      30 Gennaio 2019 18:26

      Sì, può farlo. Per essere pertinenza, non è necessario che ci sia un collegamento fisico con l’abitazione.

  • Salve,
    vorrei acquistare una villetta a schiera pertanto chiedendo al proprietario di visionare i documenti urbanistici dell’immobile, ho visto che il piano terra (unico accesso alla villa) è accatastato come categoria C6 (autorimessa) essendo in realtà l’ingresso all’abitazione con un altezza di 2.50m. Il piano superiore è accatastato come categoria A7. Si può regolarizzare il piano terra (C6) da autorimessa a ingresso?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Gennaio 2019 16:55

      Bisognerebbe conoscere i regolamenti locali per sapere se si può sanare quello che di fatto è un cambio di destinazione d’uso abusivo.

  • Salve,
    vorrei un parere per favore. Ho acquistato casa con box di pertinenza (15mq) nel 2010; ora vorrei acquistare un secondo box nello stesso stabile (40mq). Sono consapevole che dovrò pagare imu e tasi ma non potrei accatastare quest’ultimo box come pertinenza e togliere l’altro, per risparmiare un pochino su IMU e TASI?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Gennaio 2019 12:41

      Sì, è possibile considerare come pertienenza questo box. Non lo sarebbe stato se il secondo box non fosse stato nello stesso fabbricato.

  • Buongiorno,
    Sto acquistando, come prima casa, un appartamento con una soffitta di pertinenza. Insieme acquisterei dalla stessa proprietà anche un box situato nelle vicinanze. Il box non risulta di pertinenza all’appartamento. E’ possibile aggiungere il box come pertinenza dell’appartamento? quali potrebbero essere, in caso i costi?
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Gennaio 2019 19:32

      Sì, è possibile. I costi però deve chiderli al notaio, perchè dipendono sostanzialmente dalle spese per la stipula dell’atto.

  • Posso rimediare integrando la CILA con anche la fusione delle soffitte, facendole diventare 1 sola pertinenza, visto che non ho ancora dato la fine lavori?
    Grazie

    Rispondi
  • Buon giorno. Ho acquistato un appartamento accanto al mio (cat. A/3, 3° piano con locale soffitta al 7° piano) anche lui di categoria A/3 con annesso locale soffitta adiacente al mio locale soffitta. Ho presentato CILA per fusione dei 2 immobili e ho realizzato le opere per unirli. Nella tavola di demolizione e ricostruzione della CILA non ho chiesto l’unione dele soffitte. Ora che devo presentare la pratica DOCFA, mi domando se nella scheda catastale che presenterò, mettere le 2 soffitte adiacenti che si trovano nel sottotetto, senza aver richiesto l’apertura di una porta tra le 2 nella CILA per fonderle effettivamente, mi darà problemi, riguardo al numero di pertinenze. L’edificio è del 1960. La ringrazio

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      30 Novembre 2018 11:20

      Non avendo richiesto la fusione, le soffitte devono restare due. Non c’è problema ad avere più pertinenze per la stessa abitazione. Il problema è solo fiscale, perchè una non sarà esente dalle imposte sulla casa.

  • Sale sto pensando di comprare un appartamento si trova al piano secondo ed al terzo piano ha una mansarda registrata come seconda casa comr funziona per fare la fusione di un unica casa senza dover fare la scala interna??

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Novembre 2018 17:46

      Per fondere due unità immobiliari sovrapposte deve esserci una scala di collegamento. Se non vuole farne una nuova all’interno, dovrebbe utilizzare quella esterna, ma ovviamente non può essere quella condominiale.

  • Vi segnalo che avete fatto un’affermazione senza senso:
    Dite: “In realtà, questa informazione è errata. La legge istitutiva dell’IMU, infatti, prevede che si possa fruire dell’esenzione per prima casa per una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale C/2, C/6, C/7.
    Specifica anche però che ciò vale anche se la pertinenza è iscritta in catasto unitamente all’abitazione.”
    La regola dell’unica pertinenza C/2 esente IMU per ciascuna abitazione, infatti, NON PUO’ VALERE IN NESSUN MODO sulle pertinenze che sono iscritta in catasto unitamente all’abitazione: questo perchè qualsiasi unità (subalterno) catastale ha sempre e solo un’unico classamento, e quindi una pertinenza che viene censita assieme all’abitazione principale (quindi come accessorio diretto o indiretto) MAI E POI MAI potrà avere classe C2, mentre avrà SEMPRE un classamento del gruppo A.
    In parole povere una pertinenza che venga accatastata come vano accessorio mai e poi mai risulterà come pertinenza di classe C, e quindi MAI E POI MAI potrà essere evidenziata singolarmente come pertinenza ai fini IMU.
    Se quindi un’abitazione ha due pertinenze (in senso urbanistico) di tipo DEPOSITO, ma solo una è accatastata come U.I. autonoma (e quindi possiede un suo subalterno e l’autonomo classamento in C2) mentre l’altra è vano accessorio dell’abitazione (quindi classe del gruppo A) saranno entrambe esenti IMU, c’è poco da fare.
    Anche perchè le le pertinenze urbanistiche diverse da quelle provviste di classamento autonomo C2 sono impossibili da individuare catastalmente: i vani accessori catastali, infatti, NON SONO necessariamente pertinenze, quindi non basta l’esistenza di un vano accessorio in catasto per dimostrare l’esistenza di un volume pertinenziale.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Novembre 2018 15:41

      Il suo discorso non farebbe una piega, se non fosse che il decreto legge 201/2011, all’art. 13, comma 2 recita testualmente: “Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, ANCHE SE ISCRITTE IN CATASTO UNITAMENTE ALL’UNITA’ AD USO ABITATIVO.”

  • Andreina Rose
    27 Ottobre 2018 8:46

    Buongiorno, vorrei sapere la pertinenza dell’area scoperta di un locale commerciale C2, in quale misura percentuale si può calcolare grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Ottobre 2018 15:39

      Non ho capito la domanda. Cmq C2 non è locale commerciale, ma deposito.

  • Sul rogito del mio appartamento, che era di mio padre anno 1988 scopro che la cantina di pertinenza è stata descritta come: (il tutto meglio identificata nella planimetria allegata all’atto di vendita). La planimetria comprende 24 cantine tutte uguali. La visura però dichiara un C6 (box). Poichè ho messo la casa in vendita come devo fare? e come devo dirlo al perito della banca di cui l’acquirente si è rivolto?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Ottobre 2018 16:57

      Innanzitutto occorre identificare in maniera precisa quale delle cantine tutte uguali è la sua. Se è effettivamente un box non ci sono problemi, altrimenti occorre fare una variazione in C2. Ovviamente per fare tutto ciò deve rivolgersi a un architetto. Al perito dia tutti i documenti in suo possesso e dichiari di essere disposto a regolarizzare laddove si rendesse necessario.

  • Carlo Ponticelli
    18 Ottobre 2018 9:54

    Abbiamo acquistato nel 2017 una villa in provincia di Palermo tramite agenzia e decisi di spostarci e vendere l’immobile, ci siamo accorti che in rogito non era dichiarato un locale attinente di circa 16 mq adibito a deposito-box ne accatastato. Cosa fare? C’è responsabilità dell’agenzia o del venditore.
    Ringrazio anticipatamente del riscontro.
    Carlo Ponticelli

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Ottobre 2018 19:05

      La responsabilità è di tutti, anche di voi come acquirenti (che dovreste tutelarvi con i necessari controlli prima di acquistare) nonchè del notaio.
      Cmq potete rivalervi contro il venditore.

  • In un fabbricato del 1961, da un appartamento e dalla sua cantina ho ricavato due appartamenti e due cantine. Le due cantine devono essere accatastate secondo le nuove regole (C/2) o restano pertinenze come era la cantina dell’appartamento vecchio?

    Rispondi
  • Buongiorno, in seguito a messa in vendita della casa di famiglia abbiamo scoperto che i box, costruiti successivamente all acquisto da parte di mio padre della casa, non sononstati accatastati. Si parla del 1984. Ora per vendere devo sistemare le cose. Primo per accatastare i box posso andare io al catasto oppure deve farlo un professionista? Ci saranno spese o penali da pagare? Successivamente dovrei fare una rettifica della successione non essendo in essa menzionati questi box?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Settembre 2018 11:40

      Le consiglio di verificare prima se si tratta solo di un mancato accatastamento o per i box manca addirittura il titolo autorizzativo. In tutti i casi dovrà comunque ricorrere a un professionista.

  • paolo cardia
    7 Settembre 2018 17:04

    Ho un appartamento non finito F3 in base al quale sono esente dall’IMU. Nello stesso fabbricato c’è uno scantinato con ingresso autonomo accatastato in C2 e relativa rendita, in questo caso devo pagare l’IMU sullo scantinato.

    Rispondi
  • Salve, sono proprietario di 2 appartamenti con delle pertinenze tutto allo stesso civico. Dalla visura risultano due appartamenti A2 (uno prima casa e uno seconda casa), un C02 e un C07. Ai fini dell’IMU, come si fa a capire se le pertinenze sono pertinenze della prima o della seconda casa? nella visura non risulta nulla.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Giugno 2018 11:50

      Se il civico è lo stesso, bisogna fare riferimento all’atto di proprietà.

  • Steven James
    11 Giugno 2018 9:18

    Buongiorno, ho comprato casa nel 1987 con annessa soffitta. Scopro quest’anno che da ‘pertinenza’, la soffitta (o forse una porzione di essa, seconda la spiegazione non completamente chiara dell’impiegata del Comune) e` stata riclassificata in ‘altro fabbricato’. C’e un modo di avere chiarimenti in merito? La soffitta risulta indicata come tale nell’atto di vendita ed è sempre rimasta tale.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Giugno 2018 17:06

      Ma cosa intende l’impiegata per “altro fabbricato”? Al limite, potrebbe essere un’altra unità immobiliare… Cmq per avere chiarimenti lei deve produrre tutti i titoli relativi alla sua proprietà, quindi non solo atto di acquisto, ma anche titolo autorizzativo e accatastamento.

  • marras massimo
    4 Giugno 2018 15:23

    Buongiorno, ho acquistato un locale C3 e durante la ristrutturazione ho abbattuto una tamponatura, con mia sorpresa ho trovato un’accesso (l’unico) ad una cantina. Posso accatastarla? come pertinenza del locale stesso. Di quanto mi aumenta la rendita catastale?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Giugno 2018 16:56

      No, bisogna ricostruire la storia di questa cantina: capire se era di proprietà di chi le ha venduto o di qualcun altro; risalire al titolo autorizzativo e, nel caso non esista, procedere a regolarizzarla.

  • Buonasera, ho affittato un locale commerciale di 25mq e, sia nell inserzione che nel contratto di affitto regolarmente registrato ad aprile 2018, e compresa una cantina, purtroppo fino a oggi questa cantina nn mi è mai stata consegnata mettendo in ballo una serie di scuse, oggi mi è stata assegnAta…con mia enorme delusione mi sono ritrovata un locale di 70cm di larghezza per circa 2,5Mtv, senza un collegamento luce….posso richiedere al proprietario una mappa catastale che certifichi l effettiva pertinenza?
    È a norma per dimensioni e il fatto che non ci sia alcun collegamento luce? A me pare più un locale sottoscala condominiale piuttosto che una cantina…
    Grazie mille
    Giulia

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Maggio 2018 11:34

      La cantina, come il ripostiglio, un deposito, ecc. sono sempre accatastati come C2. Se il locale che le è stato consegnato è tale, non c’è nessun problema, semplicemente era stato “esagerato” definirlo cantina.
      Detto ciò, lei può chiedere al proprietario tutti i documenti che ritiene opportuni.

  • Maria Bellomo
    19 Maggio 2018 15:46

    Salve, ho un appartamento assegnatari Dell’istituto autonomo case popolare e con il permesso abbiamo costruito un garace.
    L’assegnataria sono io ma il garace lo vuole catastale mio fratello non avendo la residenza.
    Volevo sapere se lo può fare perdendo io totalmente diritto.
    Grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Maggio 2018 13:06

      L’accatastamento lo deve fare chi ha un diritto sull’immobile.

  • per quanto compresi in un unico atto di assegnazione 1989 della cooperativa costruttrice, i miei app.to, cantina e box risultano accatastati separatamente. Successivamente (2012) ho acquistato dalla coop un box rimasto non assegnato. Posso oggi fare una variazione catastale rendendo pertinenziali dell’appartamento tutti o parte di questi tre accessori (cantina, box1 e box2)? e con quale procedura? grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Maggio 2018 11:46

      Guardi che il fatto che gli immobili siano accatastati separatamente non vuol dire che non siano pertinenze.

  • Salve sarei in procinto di acquistare un garage (allo stato grezzo), confinante con la mia cantina….. il costruttore e proprietario del garage mi dice che facendo una apposita domanda è possibile far rientrare anche il garage nella agevolazione prima casa (visto che da un anno sono proprietario di un immobile sullo stesso stabile… volevo sapere se è corretta la visione del costruttore grazie. Andrea

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Maggio 2018 11:19

      Non occore fare una “domanda”, ma semplicemente rendere il garage pertinenza dell’abitazione, quindi con un atto notarile.

  • procaccini daniele
    23 Aprile 2018 10:44

    Buongiorno,
    io sono proprietario dell’abitazione in cui viviamo, mia moglie ha ereditato un terreno sul quale abbiamo realizzato un garage (a lei intestato); il garage può essere considerato pertinenza dall’abitazione, essendo io e mia moglie in separazione di beni?
    garzie

    Rispondi
  • Si è inventato che il proprietario ilgiorno cortile è la pertinenza del magazzino non ce news atto notarile che il cortile ho la pertinenza risulta al vecchio proprietario posso impugnare atto notarile

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Marzo 2018 11:34

      Non si capisce nulla, ma cmq certo che può impugnare l’atto se il cortile è davvero di proprietà condominiale.

  • salve ho un appartamento che le finestre danno su un cortile condominiale dopo 4 mesi che ho acquistato casa il ptopietario di un magazzino vicino al mio apparttamento ha venduto e ha venduto anche il cortille condominiale come pertinenza sono passati 16 anni posso irettificare la pianttina catastale grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Marzo 2018 11:06

      Ma scusi, con che titolo un privato ha venduto una proprietà condominiale?

  • Buongiorno, da anni faccio il 730 a mio padre che ha una casa di proprietà e un box auto (a Roma). Il box è stato acquistato successivamente e nell’atto di compravendita non è stata fatta alcuna dichiarazione di pertinenza rispetto alla casa. Allo stato attuale cosa dovrei fare per far contare il box come pertinenza della casa? Posso fargliela dichiarare pertinenza visto che ha solo quel box o serve un atto formale o posso fare altro?

    Rispondi
  • salve. mia moglie è propietaria dell’appartamento dove risiediamo. abbiamo poi un locale intestato ad entrambi a 300 metri di distanza accatastato C2 la pertinenza è diritto di entrambi o solo al 50%? la tari sul c2 si paga normalmente visto che è solo allacciata la luce ma manca l’acqua il gas e la fogna? grazie anticipatamente.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Gennaio 2018 9:55

      Ma il C2 risulta pertinenza?? Perchè non credo possa esserlo, se la proprietà è diversa…
      Per l’informazione sulla Tari vi consiglio di chiedere direttamente al comune.

  • Salve, ho un appartamento di 92 mq catastali come prima abitazione ed un posto auto (C6) nello stesso palazzo come pertinenza, vorrei partecipare ad un asta giudiziaria per acquistare un magazzino (C2) di circa 50 mq in un’altra zona di Roma (a circa 15 km di distanza dall’abitazione principale) e renderlo pertinenza, volevo sapere se è possibile farlo, se ci sono (anche più in generale) delle prescrizioni sulle dimensioni della pertinenza rispetto ai mq dell’abitazione principale, se il C2 si potrà in futuro rivendere separatamente dall’appartamento di cui è pertinenza e, nel caso, se fosse possibile la registrazione come pertinenza direttamente sull’atto del tribunale o se necessita un passaggio successivo.
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Gennaio 2018 11:18

      Visti i numerosi quesiti, la domanda si configura come consulenza personalizzata a pagamento, da richiedere qui: http://www.guidaxcasa.it/contatti/

    • Ciao Nicola, io sono più meno nella stessa situazione.
      Ho un A3 ed un C2 a 4 metri di distanza ma non collegati tra loro.
      Ed alla fine sono giunto alla conclusione che non si può fare in quanto sono due corpi separati. Se poi riesci a trovare il modo x farlo, fammi (facci) sapere.
      ciao
      D

    • arch. Carmen Granata
      24 Gennaio 2018 11:38

      In realtà c’è una sentenza della Corte di Cassazione, in base alla quale la pertinenza non deve essere necessariamente legata “fisicamente” alla casa e può trovarsi anche a chilometri di distanza.

  • ho ristrutturato una cantina che era di pertinenza con l abitazione principale x fare una abitazione che oneri devo pagare e che pertinenza ha il posto macchina

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Gennaio 2018 11:43

      Doveva prima chiedere il titolo abilitativo (se possibile) e poi ristrutturare. Ora dovrà pagare non solo gli oneri, ma anche una sanzione, se l’intervento è sanabile. Altrimenti dovrà ripristinare lo stato dei luoghi.

  • buongiorno sono in procinto di acquistare un appartamento proveniente da fusione di due appartamenti ognuno con una cantina di pertinenza. Ho richiesto al proprietario di fare l’accatastamento come unica abitazione prima del rogito in modo da usufruire dell’agevolazione prima casa per l’intera proprietà ma non mi e’ chiaro se e’ possibile inserire sulla stessa pianta catastale le due cantine (non sono adiacenti) o se comunque dovrò pagare come “seconda casa” una delle due. Potrei inserire una cantina nella pianta catastale dell’appartamento e l’altra su pianta a se stante e considerarla pertinenza C2 e quindi “prima casa” anche essa?
    Grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      16 Gennaio 2018 9:03

      Sì.

    • Buongiorno e grazie della risposta.
      proprio ieri un architetto mi diceva che secondo lui posso inserire tutte e due le cantine sullo stesso foglio insieme agli appartamenti fusi ed avere un unico mappale senza dover fare un’altra pianta per il C2. ma a questo punto però dovrò sempre pagare IMU per il secondo C2 visto che uno solo è considerato prima casa, o no?
      grazie della risposta

    • arch. Carmen Granata
      17 Gennaio 2018 11:47

      No, perchè il sub sarebbe sempre unico. Consideri, però, che l’aggiunta di pertinenze può far aumentare la rendita, modificare il classamento, ecc., per cui si può risparmiare l’Imu, ma possono aumentare altri oneri.

  • arch. Carmen Granata
    11 Gennaio 2018 14:58

    Forse nell’articolo mi sono espressa in modo poco chiaro. In realtà, una abitazione esistente, se è accatastata insieme alla pertinenza può continuare a esserlo, anche in caso di modifiche.
    Nel suo caso, però, abbiamo due sub accatastati separatamente, per cui non è più possibile tornare indietro, in quanto a oggi non è più possibile accatastare abitazione e pertinenza con lo stesso sub.

    Rispondi
  • arch. Carmen Granata
    11 Gennaio 2018 12:00

    Se gli immobili hanno un sub diverso, non è più possibile accatastarli insieme.
    Per i lavori di completamento, c’è bisogno comunque di un titolo abilitativo.

    Rispondi
  • Buongiorno,

    posseggo una magazzino C/2 ed una casa A3. Stiamo parlando degli anni ’90. Il C/2 di fatto è un accessorio della casa A3 ma non risulta da nessuna parte. E come fossero due entità a se stanti. Quindi pago TARI per intero sul C/2. Spulciando nel sito dell’agenzia delle Entrate dovrebbe spettare un coefficiente pari a 0,25 per la superficie catastale del C2 se considerato come accessorio.
    Come posso far risultare/modificare il C2 in modo tale che venga riconosciuto accessorio?

    Grazie
    Saluti
    Domenico

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Gennaio 2018 9:29

      Cosa intende per accessorio? Forse lei fa riferimentoa quei casi in cui la pertinenza è accatastata insieme all’abitazione ma, come può evincere da questo articolo, adesso non è più possibile.

    • Intendevo pertinenza. La Casa ha un foglio e num di particella, il Magazzino ha lo stesso foglio con un num particella diversa. Essendo il magazzino pertinenza della casa i mq catastali non dovrebbe essere ridotti con coefficiente 0,25?

    • arch. Carmen Granata
      8 Gennaio 2018 15:04

      Il fatto è che la superficie catastale è una cosa, la superficie su cui si calcola la Tari un’altra. Dovrebbe quindi farsi spiegare dal Comune in che modo è computata la superficie del magazzino su cui applicano l’imposta.

  • Salve.
    La mia villetta a schiera, al piano seminterrato, ha già un locale con destinazione d’uso garage, non accatastato separatamente ma facente parte della stessa particella dell’appartamento (A/2).
    Sto acquistando un box auto in una palazzina di fronte (meno di 50 metro di distanza) e vorrei sapere se posso accatastarlo come pertinenza della mia abitazione per usufruire dell’esenzione IMU. In tal caso esistono anche altre agevolazioni (IVA ridotta)?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Gennaio 2018 9:20

      Visto che il precedente box è accatastato insieme all’appartamento, per quello che acquista ora dovrebbe poter godere di tutte le agevolazioni, quindi sia quelle per l’acquisto, sia l’esenzione Imu.

  • Buongiorno
    sono in possesso di quattro locali cantina (c/2) all’interno di un condominio (del’39) che di fatto sono collegate tra loro (sono adiacenti) e di un appartamento. Potrei regolarizzare la situazione con una CILA e quindi fare una fusione? In questo caso avrei un unica pertinenza della prima casa, sono esente da IMU?
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Dicembre 2017 12:01

      Certo, deve fare una Cila o Scia per fusione, in modo da ottenere un’unica pertinenza. Una precisazione: “adiacenti” e “collegate” sono due cose diverse. Per essere effettivamente collegate, le cantinole dovranno essere comunicanti.

  • Buonasera, sto acquistando una piccola villa singola a Roma, circondata da un grande giardino, circa 1000 m2. Vorrei posizionare ad un angolo un box in legno o lamiera. Devo chiedere il permesso in comune? Grazie

    Rispondi
  • Ho una porzione di garage che è diviso a metà da una striscia di cui una parte è mia e l’altra invece è di un altro proprietario; ad entrambe le parti si accede attraverso un unico basculante… la mia domanda è: vorrei dividerlo con un muro e mettere due porte separate lo ma il mio vicino non vuole spendere… come posso fare che pratiche occorrono?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Novembre 2017 14:57

      Per prima cosa deve verificare di poterlo fare: i due garage devono risultare delle dimensioni minime previste ed essere accessibili autonomamente. In caso affermativo, deve fare una pratica edilizia per frazionamento e successivo riaccatastamento.

  • Salve. All’interno del garage, precisamente sul lato sinistro, esistono un piccolo locale/cisterne ed un uno stanzino, cui si accede tramite alcuni gradini. Tenuto conto che il garage è stato costruito previa regolare autorizzazione, come sanare la creazione di questi due piccoli locali catastalmente inesistenti e quindi abusivi?
    Preciso che si tratta di locali creati oltre 20 anni addietro.
    Grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Novembre 2017 14:53

      Non è semplice rispondere senza visionare il titolo autorizzativo e fare sopralluogo. Ad esempio: questi locali sono ricavati all’interno del garage autorizzato? In caso affermativo, le posso dire che sarà quasi sicuramente possibile sanare. In caso contrario, sarà molto più difficile, ma non lo posso escludere, senza conoscere tante cose.

  • Sono in procinto di acquistare un magazzino c2 di metratura più grande rispetto a quello che ho già come pertinenza! Quale può essere la soluzione per far passare come pertinenza il c2 più grande?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Novembre 2017 16:01

      Lei di pertinenze può averne anche dieci… Sono le agevolazioni fiscali che può averle solo per una.

  • Per arch. Carmen Granata, la domanda era riferito ad un abitazione esistente.
    Grazie per la cortesia e rapidità

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Novembre 2017 16:06

      Anche in questo caso le pertinenze possono essere accatastate separatamente.

  • Buona esra, sono Paolo, vorrei chiedere le pertinenze per la prima abitazione devono essere accatastate tassativamente insieme alla prima abitazione.
    Grazie buonaseata

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Novembre 2017 16:56

      No, anzi per le nuove costruzioni è obbligatorio accatastarle separatamente.

  • Luca Colombo
    4 Novembre 2017 17:53

    Buonasera,
    devo acquistare un box in diritto di superficie che si trova a 1500 m dalla mia abitazione.
    E’ plausibile che rientri come pertinenza prima casa, pur trovandosi in un altro condominio?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      6 Novembre 2017 9:01

      Non esiste una norma nazionale di riferimento. Alcuni Comuni accettano che un box possa essere pertinenza di un appartamento anche se ubicato in altro fabbricato. Si accerti dunque prima di questo e, in caso affermativo, faccia un’ulteriore verifica presso gli uffici dell’AdE perchè, anche in questo caso, ci sono interpretazioni diverse.

  • @Carmen Granata
    Grazie

    Rispondi
  • Buona sera.
    Ho avuto un incidente nella cantina pertinenza dell’appartamento dove abito.
    L’appartamento è coperto da una polizia assicurativa che comprende chiaramente il tipo di incidente che è accaduto.
    La compagnia mi ha comunicato per iscritto che non ho diritto ad alcun rimborso, spiegandomi telefonicamente che il rifiuto è motivato dal fatto che la canoa ha un altro identificativo catastale e che per questo non può essere considerata una pertinenza.
    È plausibile?
    Grazie per l’attenzione.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      31 Ottobre 2017 17:04

      Assolutamente no. Le pertinenze possono essere tranquillamente accatastate con identificativo diverso.

  • Salve vi porgo il mio quesito.
    Io ho un appartamento con relativo garage di 30 metri quadri di pertinenza accatastato come c6.
    Il mio quesito è: Se compro un secondo garage annesso al primo garage e all’appartamento delle stesse metratura del primo si può accatastate come c2 come magazzino e in tal caso potrei evitare di pagare la tasi oppure no?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Ottobre 2017 14:59

      Per cambiare la destinaizone d’uso non basta farlo al catasto, ma occorre anche la pratica al comune. Una volta diventato C2, l’immobile, se pertinenza dell’appartamento, sarà esente da Imu e Tasi.

  • Titolare di appartamento (A/4) al primo piano con relativa pertinenza (C/2) al piano terra del medesimo edificio. Immobile accatastato almeno 30 anni fa comprendendo nella stessa planimetria appartamento e pertinenza (richiedendo al catasto la planimetria per un unico subalterno si ottengono le rappresentazioni grafiche sia dell’appartamento che della pertinenza su un unico foglio). Ad oggi, in previsione di una vendita, il notaio sostiene che non è possibile vendere così e che la planimetria va corretta. È giusto quanto riferitomi dal notaio? Come devo procedere per risolvere questa problematica? Grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Ottobre 2017 17:05

      Se lei deve vendere le unità immobiliari insieme, non vedo perchè non possano essere rappresentate così. L’obbligo di rappresentazione su schede separate scatta solo per le nuove costruzioni o per le vendite separate, appunto.

  • Buongiorno,
    in merito al vincolo di pertinenzialità dei box/posto auto, in caso di acquisto in un secondo momento della pertinenza rispetto all’abitazione quindi con un atto diverso ma indicando comunque che l’autorimessa sarà pertinenziale, in caso di futura rivendita è possibile rivendere il box separatamente dalla casa oppure il vincolo di pertinenzialità preclude la vendita?
    Invece al contrario se il box fosse stato acquistato unitamente all’immobile nello stesso atto, gli stessi potranno in futuro essere venduti separatamente?
    grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Ottobre 2017 12:03

      I box si possono vendere separatamente dagli appartamenti di cui sono pertinenza.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Compila questo campo
Compila questo campo
Inserisci un indirizzo email valido.

Menu