Quali sono le parti comuni del condominio?

Le parti comuni di un edificio in condominio sono quelle porzioni di fabbricato la cui proprietà deve essere considerata in comunione tra tutti i condòmini.

Parti comuni del condominio©

Parti comuni del condominio

Le parti comuni di un condominio sono quelle porzioni di edificio la cui proprietà deve intendersi in comunione tra tutti i condòmini.
Possono quindi definirsi tali quelle frazioni di edificio di proprietà di tutti e a tutti utili, e a volte indispensabili.

La comunione si presume, a meno che non sia indicato diversamente nell’atto d’acquisto di una proprietà. Per fare un esempio, il tetto di un condominio si considera parte comune, a meno che nell’atto di acquisto del condomino dell’ultimo piano non sia specificato che sia di sua proprietà.

Viceversa, non si può negare che una parte sia comune quando non espressamente elencata tra queste nel regolamento di condominio, in quanto tale documento non rappresenta un titolo di proprietà ma ha semplicemente lo scopo di disciplinare l’uso della cosa comune e ripartire le spese.

Definire quali siano le parti comuni è molto importante nell’ambito del condominio perché riguarda alcuni aspetti pratici, come la ripartizione delle spese o l’attribuzione della causa di un danno.

Elenco delle parti comuni del condominio

L’elencazione delle parti comuni del condominio è contenuta nell’articolo 1117 del Codice Civile, così come modificato dalla legge n. 220 del 2012, la cosiddetta Riforma del Condominio.

Si tratta però di un elenco non tassativo ma puramente esemplificativo, per cui possono esserci parti comuni non contemplate e destinate, di volta in volta a seconda dei casi, all’uso comune per via di un titolo.
Il fatto che non si tratti di un elenco perentorio emerge anche dal modo in cui l’articolo è stato scritto: il legislatore, nell’elencare le varie parti, usa la locuzione come per indicare una serie di esempi e non una lista finita.

L’elenco contenuto comunque nell’articolo citato distingue i beni comuni in tre grandi categorie che potremo classificare come:
• beni comuni necessari
• beni comuni di pertinenza
• beni comuni accessori.

Nella prima categoria sono comprese le parti necessarie in quanto senza di esse non sarebbe possibile utilizzare le singole proprietà private.
Sono quindi ricompresi gli elementi strutturali come suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti, tetti e lastrici solari, scale, e quelli comunque necessari all’uso comune come portoni d’ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili, facciate, aree destinate a parcheggio.

Nelle seconda categoria sono racchiusi tutti i locali destinati ai servizi comuni come quelli per la portineria, per la lavanderia, ecc.

Nella terza categoria rientrano le opere, le installazioni e i manufatti che possono servire per il godimento comune, come ascensori, pozzi, cisterne, sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento aria, ricezione radio televisiva, ecc..

Non essendo l’elenco del codice civile tassativo, una lista più dettagliata può essere individuata in altri modi:
• predisposta dal costruttore e accettata da tutti i condomini
• contenuta in una convenzione pattuita tra i condomini
• contenuta nel regolamento di condominio approvato all’unanimità.

Caratteristiche delle parti comuni del condominio

Le parti comuni presentano due caratteristiche fondamentali, in virtù del fatto che senza di esse non si può godere della cosa privata:
irrinunciabilità
indivisibilità.

Quindi nessun condomino può rinunciare al godimento di una cosa comune in quanto, essendo questa legata all’uso della sua proprietà, di fatto continuerebbe a essere utilizzata. Pertanto, la rinuncia potrebbe avvenire solo in caso di privazione dell’intera proprietà.

L’indivisibilità invece può essere derogata con il consenso unanime di tutti i condomini, purché si dimostri che la divisione del bene non comporti una diminuzione della funzionalità a cui è destinato.

Uso delle parti comuni del condominio

Mentre la proprietà esclusiva può essere utilizzata a proprio piacimento, l’uso delle parti comuni è regolato dalle norme di condominio.

Per questo, le parti a uso collettivo devono essere fruite:
• rispettando quanto previsto dal regolamento
senza pregiudicare o impedire analogo utilizzo da parte degli altri condomini
• secondo la destinazione d’uso prevista (ad esempio un cortile non può essere usato come parcheggio da un singolo condomino).

In verità i condomini possono anche modificare la destinazione d’uso di una parte comune ma è necessario che la deliberazione assembleare sia presa con la maggioranza qualificata costituita dai 4/5 del valore dell’edificio e con la presenza dei 4/5 dei partecipanti al condominio.

La legge disciplina però la possibilità di intervenire sui beni comuni anche da parte di un singolo condomino.

Ogni condomino può utilizzare le parti comuni di un edificio, anche apportandovi delle modifiche a proprie spese, purché non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso.
Inoltre, non deve recare pregiudizio alla statica, alla sicurezza e al decoro dell’edificio.

La riforma del condominio ha stabilito che ciascun condomino può installare sulle parti comuni dell’edificio impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o per qualunque flusso di informazioni, nonché impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili.

In ogni caso il condomino deve:
• darne preventiva comunicazione all’amministratore
• seguire modalità alternative di realizzazione dell’intervento o subordinare i lavori all’estensione di garanzie per eventuali danni, se l’assemblea lo richiede.

Ogni condomino ha poi il diritto a distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento, purché:
• dimostri di non provocare notevoli squilibri di funzionamento per l’impianto
• dimostri che il distacco non comporti notevoli aggravi di spese per gli altri condomini.

Ripartizione delle spese per le parti comuni

Le spese condominiali relative alle parti comuni si distinguono in ordinarie e straordinarie.
Le spese ordinarie sono quelle relative alla normale gestione delle cose comuni come la pulizia delle scale, il riscaldamento, il pagamento di polizze assicurative.
Le spese straordinarie sono invece relative a lavori occasionali come il rifacimento della facciata, la sostituzione della caldaia o il rifacimento del tetto.

Il diritto di ciascun condomino di usufruire delle parti comuni è proporzionale alla sua quota di proprietà.
Tale quota si determina tenendo conto del valore della proprietà espresso in millesimi, secondo le tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio.
Tali tabelle vengono quindi utilizzate per la ripartizione delle spese per i lavori compiuti sulle parti comuni.

Il condomino che effettua il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato deve comunque continuare a pagare alcune spese relative a quello comune, riguardanti la sua manutenzione straordinaria, la messa a norma e la conservazione.




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60 Commenti. Nuovo commento

  • Buongiorno, sono proprietario di un appartamento in un piccolo condominio di 6 unità immobiliari. Il caseggiato sorge su di un terreno contenuto da un muro di sostegno alto circa 3 metri ed in condizioni precarie. questo terreno è suddiviso in due parti adibite a giardini di cui i proprietari siamo io ed il mio vicino. La mia domanda è la seguente: il muro di sostegno del terrapieno su cui sorge il fabbricato, pur essendo il terreno di proprietà può essere considerato condominiale? Ringraziando per l’attenzione, porgo cordiali saluti.

    Rispondi
  • Vorrei che mi si chiarissero questi dubbi un condomino con abusi
    Nel suo appartamento puo opporsi
    Per tale fatto alla richiesta del super bonus degli altri condomini del proprio stabile?

    Rispondi
  • Abito in un vecchio condominio di poche unità. Si compone di due edifici separati di un piccolo cortile, uno davanti con 5 unità e uno dietro. con una sola unità.
    La unità singola ha la servitù di passaggio e nella tabella di ripartizione delle spese ha pochissimi milesimi. Io intendo che siano calcolati male e mi piacerebbe capire quali sono veramente le parti comuni (visto che esiste il cortile, ritengo che sia parte comune anche del secondo edificio). Problema: non si trova nessuna documentazione, le tabelle vengono dei tempi che furono e non si sa l’origine. Come dovrei procede?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      30 Maggio 2021 15:47

      Deve richiedere la revisione delle tabelle, ma dovrebbe corredare la richiesta con documentazione che provi la sua valutazione.

  • Buongiorno, faccio una domanda in merito alla struttura come parte comune di un immobile. Sto esaminando un immobile condominiale in muratura portante in cui all’interno, ogni unità immobiliare privata è attraversata da un setto in muratura portante. É parte comune, quindi, questo setto? Gli interventi eseguiti su questo elemento strutturale, devono essere autorizzati dal condominio? Oppure, cadendo dentro la proprietà privata, sono privati? Per sintetizzare: se devo certificare la conformità edilizia delle parti comuni di un immobile, devo verificare anche la legittimità degli interventi eseguiti su questo setto, sebbene sia all’interno della proprietà privata del singolo condomino? Grazie mille

    Rispondi
  • Per precisare, tutti noi condomini abbiamo acquistato l’immobile dall’Ente senza il diritto di superficie. Quindi il terreno dove fonda il condominio, compresa la parte dove sorgono i posti auto sarebbero del Comune.
    Mentre per quanto riguarda l’installazione di un manufatto ancorato a terra (tettoia per posto auto) è necessaria un’autorizzazione preventiva del condominio e poi eventualmente, un permesso di costruzione al Comune di competenza?

    Rispondi
  • Siamo un condominio con 100 condomini tutti proprietari. Il condominio gode di un cortile interno adibito a posti auto scoperti, numericamente assegnati, ma la superficie non è di proprietà. Vi è anche una recinzione metallica con cancelli elettronici. Uno dei condomini ha installato sul suo posto auto una tettoia metallica senza cheidere il consenso all’Amministratore o cmq all’assemblea. L’amministratore dice che non è sua competenza. E’ cosi?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Marzo 2021 18:32

      Se il cortile non è di proprietà, quindi è comune, certo che la cosa è di competenza dell’amministratore.

  • Buona sera Grazie per avermi permesso l’ingresso nel gruppo.
    Avrei una domanda per risolvere un mio dubbio. Il mio condominio è formato da 8 condomini. la struttura è formata da due rettangoli separati da uno spazio aperto. I due rettangoli hanno la misura di 17 ml lungo per 6 ml largo. Quindi il tetto di ogni rettangolo è di questa misura.
    lo spazio tra le due strutture è di circa 3 ml.
    Uno dei due rettangoli ha problemi di infiltrazione di acqua e si intende rifare la superfice catramata.
    Sotto ogni struttura ci sono 4 condomini, si sta’ discutendo di far pagare a tutti il rifacimento della superfice ammalorata mentre i condomini della parte buona dicono di no.
    La domanda è, dato che le superfici sono 2 e ben distinte ogni gruppo si paga la sua xkè una è buona e l’altra è ammalorata.
    Spero di essermi espresso in maniera comprensibile e saluto cordialmente ringraziando anticipatamente per l’aiuto.
    Nicola

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Marzo 2021 18:30

      Premetto che qui non c’è nessun gruppo… 🙂 Di solito le spese relative alla copertura devono essere sostenute dai condòmini che si trovano nella verticale da questo coperta. Quindi se ci sono due fabbricati e solo uno dei due tetti ha problemi, devono partacipare alle spese quelli che fanno parte di questo fabbricato.

  • Buongiorno,
    Nel fabbricato in cui abito è presente un negozio che è suddiviso tra i vari condomini. Il negozio paga un Imu indipendente, ma i comunisti non hanno alcun atto di compravendita a parte quello dell’appartamento. Un proprietario pretende di vendere solo l’appartamento tenendosi la quota del negozio. E’ possibile? Se si deve produrre un atto a parte?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Dicembre 2020 18:57

      Se questo condomino non ha un atto di proprietà della sua quota di negozio è chiaro che si tratta di una parte comune e quindi se vende l’appartamento la perderà.

  • Buongiorno, abito in una piccola palazzina facente parte di un supercondominio costituito da altre 6 palazzine. Ogni palazzina dispone di un proprio androne, cantine, zona spazzatura ecc ad uso esclusivo dei proprietari della palazzina. Negli ultimi mesi nonostante esista un regolamento condominiale che lo vieta, un ragazzo (inquilino di un altra palazzina) ha preso l’abitudine di far entrare nel condominio diverse persone estranee e soprattutto invece di portarle sotto casa sua, bivacca in maniera continuativa e giornaliera sotto l’androne del nostro palazzo. Sporcano, e disturbano. Dopo numerosi richiami verbali gli è stata inoltrata una lettera di richiamo dall’amministratore ma nonostante ciò continua a mantenere la sua tenuta scorretta. A questo punto cosa possiamo fare? Possibile che noi proprietari degli alloggi del palazzo non possiamo obbligarlo a stare sotto casa sua?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Dicembre 2020 19:46

      Se ci sono gli estremi, potete denunciarlo per disturbo alla quiete pubblica.
      Tra l’altro, in questo periodo potete denunciarlo anche per violazione delle norme anticovid.

  • Giuseppe Stramaglia
    10 Ottobre 2020 20:03

    Faccio seguito alla sua risposta dello scorso 8 ottobre per comunicarle che non ho effettuato la ricerca da lei menzionata. In questo periodo sono molto impegnato nella conclusione della fase preparatori circa la partecipazione, in qualità di relatore, al “JCI World Congress” di Yokohama, del prossimo 3 novembre. Mi riprometto, al rientro, di approfondire l’argomento.
    Nel ringraziarla per la gentile e gradita interlocuzione che mi ha concesso, la saluto cordialmente.

    Rispondi
  • Giuseppe Stramaglia
    5 Ottobre 2020 21:57

    Faccio seguito al mio commento del 2 ottobre scorso ed alla sua risposta del successivo 3, per chiarire: lei classifica come assurda la mia richiesta di distinguere le spese, verosimilmente perché, per non rendere lungo e pesante lo scritto, non ho ben specificato che: partendo dall’assunto che, avendo l’amministratore ed alcuni condomini specificato chiaramente, che vogliono verificare eventuali danni ai pilasti ed alle travi di cemento armato, ciò ha suscito in me e non solo, il sapore di voler “diluire” le spese dei singoli condomini. Smanettando su internet ho letto che i danni ai pilastri in cemento armato di un edificio, a parte i difetti di costruzione, generalmente sono causati dallo scoppio di ordigni o da un violento terremoto. Infatti, mi chiedevo come mai i piloni del ponte di Brooklyn, in cemento armato, sono “a mollo” in acqua salata dal 1869 e risultano ancora integri. Principalmente da ciò è partita la mia richiesta di specificare il costo della perizia.
    Principalmente in quanto, un amministratore di condominio mi ha riferito che l’assemblea é sovrana. Ovvero, può decidere cosa va periziato, e cosa va specificato. Questo però, andava specificato in assemblea. Sempre che il tecnico accetti di assolvere a tale compito. Pertanto, mi premeva informarla di quanto sopra.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Ottobre 2020 19:46

      Smanettando su Internet non ha trovato nulla su “danni strutturali da infiltrazioni”?

  • Giuseppe Stramaglia
    2 Ottobre 2020 14:58

    A seguito di una copiosa e violentissima pioggia, si sono allagati sia i locali del secondo piano interrato (box), sia il primo piano interrato, costituito da un unico enorme locale di proprietà del costruttore. L’acqua è entrata sia dalla rampa d’accesso ai box, sia da una delle vie di fuga, sia dalle griglie di aerazione dei locali siti ai due piani interrati. Di conseguenza, l’acqua entrata nel primo interrato, si è riversata nel secondo. Poiché sembra ci siano dei danni, l’assemblea condominiale, all’uopo convocata, ha deliberato la effettuazione di una perizia che accerti eventuali danni strutturali, causati dall’acqua che ha invaso i locali per un’altezza di circa cm 40, per alcuni giorni. Dato che non sono proprietario di box, ritengo che dette spese non debbano essermi addebitate, ai sensi dell’art. 1123 del CC, il quale prevede che le stesse vengano ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. L’amministratore sostiene che, poiché i pilastri e le travi di sostegno dell’edificio fanno parte delle “parti comuni” a tutti i condomini indistintamente, anche i non proprietari di box debbono partecipare. Se l’amministratore dovesse avere ragione, le chiedo: è giusto che il tecnico distingua, in fattura o a parte, in che percentuale il costo della perizia incide sui pilastri e travi in cemento armato che sostengono l’intero edificio, e quindi di competenza di tutti i condomini? Ovviamente, la restante percentuale è da attribuire ai soli proprietari dei box.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Ottobre 2020 16:04

      Premetto che l’amministratore ha ragione (perchè se il palazzo crolla per danni strutturali, c’è dentro anche lei che non è proprietario di box).
      Ciò premesso, la domanda che fa è assurda: la perizia serve ad accertare eventuali danni strutturali, cosa significa andare a distinguere i costi che incidono su travi e pilastri???

  • Buonasera, Quesito: sono state addebitate spese che ritengo di non personale competenza. In quanto riguardano rifacimento di manto e illuminazione dello stesso, inerente a rampa che conduce esclusivamente a dei box, ove non ho motivo di accedervi neppure per sbaglio, in quanto non ne sono proprietaria ne locataria. Dato che la spesa non è poca, vorrei sapere con quale criterio venga ciò ripartito, visto che la definizione di “parti comune stessa implica la specifica che possono considerarsi tali quelle frazioni di edificio di proprietà di tutti e a tutti utili, e a volte indispensabili. Se per gentilezza, qualche persona piu ferrata in tale materia può fornire gentile indicazione su una eventuale diritto di contestazione. Ringraziando anticipatamente, porgo cordiali saluti.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Settembre 2020 15:33

      Ha chiesto all’amministratore il motivo per cui le sono state addebitate?

  • Salve sono proprietario di un appartamento in un parco abito a piano terra con un balcone piccolo che affaccia su di uno spazio in parco volevo chiederle se si può incrementare mettendo un gazebo fuori dal mio balcone rendendo più grande il balcone grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Settembre 2020 12:25

      Dipende dalle norme urbanistiche locali e dal regolamento di conodminio.

  • Manuel Iatì
    25 Agosto 2020 20:44

    Salve nel mio condominio è presente una rientranza in corrispondenza del mio garage. Tale rientranza circa 7×4 mt è parte comune e non mi è possibile lasciare la macchina. Non pregiudica l’ingresso pedonale agli altri condomini perchè lateralmente è presente il marciapiede di accesso al portone secondario. Ma non ha alcuna utilità per nessun condomino in quanto accesso per il mio garage. E’ possibile richiedere una modifica del regolamento? che costo potrebbe avere nel calcolo dei millesimi delle quote condominiali. Saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Agosto 2020 16:03

      Più che modifica del regolamento, lei dovrebbe chiedere al condominio di acquistare la proprietà esclusiva di questa porzione.

  • Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento posto al primo piano di un edificio di quattro piani.
    Il proprietario dell’appartamento sottostante il mio lamenta che il cornicione del mio balcone si sta staccando per infiltrazioni meteoriche e mi chiede di ripararlo a mie spese. Volevo sapere se è di mia competenza o del condominio. Grazie per la risposta,

    Rispondi
  • Buongiorno. Sono proprietaria di un appartamento posto su due livelli (il secondo, ultimo piano, è mansardato) in un contesto condominiale. Volevo sapere qual è la procedura da seguire per la creazione di un piccolo terrazzo a tasca su una parte di tetto che copre la mansarda. Grazie

    Rispondi
  • Antonio Bernaudo
    30 Giugno 2019 13:13

    Buongiorno, posseggo un appartamento in un fabbricato condominiale di sei piani, mentre su parte del lastricato solare del sesto piano è in essere una mansarda di un altro condomino. Cortesemente vorrei sapere se i condomini, tutti, sono obbligati a partecipare alle spese per il rifacimento del solaio di copertura della mansarda. E se si, per quale parte del solaio di copertura della mansarda estradossale o anche intradossale?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      1 Luglio 2019 11:48

      Se il tetto appartiene a un solo condomino, le spese si ripartisocno così: un terzo al proprietario, gli altri due terzi vanno ripartiti, secondo millesimi, tra tutti gli altri condomini ai cui appartamenti il tetto serve da copertura.

  • Vittorio Caramanica
    23 Giugno 2019 12:43

    Buongiorno, sono proprietario di uno stabile di quattro appartamenti di cui uno viene usufruito dallo scrivente e i rimanenti tre sono in affitto. Faccio presente che a causa di un fulmine è stato necessario sostituire il motore elettrico del cancello automatico perchè bruciato e successivamente per usura è stato necessario sostituire il citofono completo.
    Prego la S.V. di valutare quanto detto se tali spese sono da considerare condominiali cioè diviso quattro o spetta solo a me proprietario.
    In attesa di risposta porgo i più cordiali e distinti saluti.
    Grazie
    Vittorio

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Giugno 2019 11:52

      In genere all’inquilino spettano le piccole opere di riparazione e manutenzione. In questo caso si tratta di sostituzione integrale di impianti o di una parte fondamentale dell’impianto (motore cancello elettrico), pertanto competono al proprietario.

  • riccardo russo
    29 Maggio 2019 13:35

    Buongiorno, sono proprietario di una villetta attaccata ad un complesso condominiale, e come da contratto di acquisto pago 25,8 millesimi delle parti comuni. E’ stato deliberato di rifare le facciate del condominio inclusa la facciata della mia villetta che confina con il condominio, volevo sapere se devo pagare le spese di tutte le facciate o come va suddivisa la spesa, significando che l’amministratore e la maggioranza hanno stabilito che dal totale delle spese complesivo si divide in millesimi spettanti. sono un po confuso sulle parti comuni. grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Maggio 2019 17:00

      Dovrà pagare in proporzione ai suoi millesimi di proprietà.

  • Luigi Faravelli
    4 Dicembre 2018 23:33

    Buon Giorno, posseggo un box che è l’ultimo, dopo c’è il muro. Lo spazio antistante l’ingresso è considerato parte comune o di proprietà? Conseguentemente posso parcheggiare l’auto davanti al box visto che non ostruisco alcun passaggio? Grazie cordiali saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Dicembre 2018 12:14

      Se non è espresso niente nel regolamento condominiale, nè sull’atto di acquisto, la parte antistante al suo box è comune.
      In questo caso potrebbe chiedere il permesso al condominio, che dovrà approvarlo a maggioranza.

  • Pareschi Paride
    12 Ottobre 2017 17:52

    Buongiorno, abito in un fabbricato del 1914 costituito da un unico corpo allungato diviso in 5 appartamenti adiacenti, Ogni appartamento ha 2 cantine interrate, 2 locali a piano terra e 2 camere al 1° piano. Le scale per andare da un piano all’altro sono tutte interne ai singoli appartamenti e i 5 appartamenti sono l’uno accanto all’atro con ingressi separati e indipendenti. I bagni sono situati in appendici esterne al fabbricato, ed ogni proprietario accede al proprio bagno dal locale a piano terra nel suo appartamento. Le appendici sono alte circa la metà del palazzo. Il palazzo in mattoni sostanzialmente non ha fondamenta, così come le appendici, ugualmente in mattoni. Con la siccità degli ultimi anni, le appendici che sono appoggiate al palazzo e non incastrate coi mattoni, si stanno abbassando e causano crepe all’interno dei bagni. Una impresa interpellata su cosa fare ci ha detto che occorrerebbe piantare dei pali per fare una fondazione a cui appoggiare le appendici; il costo è notevole. Il condomino che sente maggiormente questo problema pensa che il lavoro sia da dividere per millesimi, ma io penso che essendo il bagno di uso prettamente individuale, come ad esempio lo sono i camini, le canne fumarie e i 4 gradini che danno l’accesso agli appartamenti, tutti individuali per come è stato concepito il palazzo, anche questa spesa la debba sostenere il singolo proprietario. In sostanza secondo me i bagni, appendici esterne non sono parti comuni. Lei cosa ne pensa? La ringrazio anticipatamente per la risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Ottobre 2017 9:12

      Se l’edificio è un unico corpo di fabbrica, penso si tratti di parti comuni, visto che tra queste rientrano i muri maestri, le strutture portanti, ecc..
      Se invece si fosse trattato di lavori “interni”, tipo il rifacimento dei singoli bagni, allora in qual caso gli interventi erano individuali.

      Mi consenta però di darle un altro consiglio: non basate la “diagnosi” del problema all’edificio su quello che dice un’impresa, ma interpellate uno strutturista.
      Quando c’è una malattia andate dall’infermiere o dal medico?

  • Buon giorno. Siamo proprietari di alcuni immobili situati nel medesimo edificio ma con ingressi separati. Un primo immobile ha accesso all’edificio dall’ingresso centrale ed usufruisce di un giardino comune ad altri immobili di diverso proprietario siti nel medesimo edificio. Il secondo immobile ha accesso da un ingresso separato ma ha le finestre sul retro che danno sullo stesso giardino. Abbiamo individuato un possibile compratore per tale secondo immobile ma ci ha chiesto la possibilita’ di modificare le finestre in accesso al giardino. Abbiamo contattato telefonicamente l’altro proprietario degli immobili siti nell’edificio principale con il quale condividiamo il giardino che ha inizialmente dato assenso verbale a far fare la modifica al possibile compratore. Ma ora ha cambiato opinione e si è detto non d’accordo a dare accesso al giardino al futuro proprietario dell’immobile. Mi chiedo se possiamo far valere l’iniziale assenso telefonico o se a questo punto non sia possibile dare l’accesso richiesto al possibile compratore senza l’assenso dell’altro proprietario dell’edificio principale. Noti che non esiste un condominio in quanto allo stato vi sono solo due o tre proprietari degli edifici siti nel corpo principale e che hanno accesso al giardino interno. Grazie in anticipo.
    Tiziana

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Settembre 2017 12:34

      Non è esatto dire che non c’è un condominio, in quanto esso si costiutisce nel momento in cui in un fabbricato ci sono più proprietari e parti comuni.
      Riguardo al suo quesito, se il giardino è di proprietà esclusiva di uno dei condòmini, questi è libero di vietarne l’uso agli altri e a nulla vale un semplice consenso telefonico.

  • dedicated server
    10 Agosto 2017 18:03

    grazie dell’articolo illuminante!

    Rispondi
  • Buongiorno. sono proprietario di un appartamento in un condominio di nove unità abitative. La struttura dell’intero complesso è fatta a ferro di cavallo. Su uno dei lati sono caduti calcinacci sul marciapiede da una trave e sopra a questa trave è presente il mio balcone incassato. Guardando bene il cornicione del tetto (grondaia in cemento) ho notato che si stanno staccando altri pezzi. In questo caso a chi spettano le spese? spero di essere stato chiaro

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      31 Luglio 2017 11:40

      Se si riferisce al cornicione del tetto, bisogna verificare se è di proprietà comune o solo del proprietario dell’ultimo piano. In questo caso, comuneuque le spese si ripartiscono 1/3 tra il proprietario del tetto e 2/3 tra i proprietari a cui funge da copertura, ripartito per i millesimi di proprietà.

  • Nellina Triolo
    20 Giugno 2017 15:20

    Buongiorno, vorrei sapere se la parte sottostante di una veranda che appartiene ad altro proprietario (io sotto ho la mia veranda ), avendo bisogno di una mano di cemento e intonaco, è da considerarsi parte comune dell’edificio oppure no. Ciò evidentemente ai fini della ripartizione eventuale delle spese.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Giugno 2017 10:00

      Se per “parte sottostante la veranda” intende il solaio, questa non è parte comune, ma proprietà di chi la detiene come “soffitto”. Quindi dovrebbe essere di sua proprietà e le spese per la manutenzione spettano a lei.

  • ferrero susanna maria belen
    10 Maggio 2017 10:20

    Buongiorno, gentilmente vorrei sapere come faccio a sapere quali sono le parti comuni del condominio in quanto l’amministratore che è proprietario di tanti appartamenti dice che il cortile, passo carrabile e mansarda sono di sua proprietà, ma è solo scritto nel regolamento di condominio. Come faccio a sapere se nel suo atto di proprietà dice che è suo? Al catasto possono darmi questa informazione, cè un documento specifico che attesti le parti comuni del condominio? io sono propietaria di un appartamento. grazie mille Belen Ferrero

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Maggio 2017 11:34

      Deve fare una visura ipotecaria.

    • belen ferrero
      10 Maggio 2017 12:16

      quindi al catasto devo chiedere una visura ipotecaria del condominio? grazie mille

    • arch. Carmen Granata
      10 Maggio 2017 13:01

      Le visure ipotecarie si fanno presso la conservatoria dei registri immobiliari. Oppure può chiederla a me: mi scriva a info@guidaxcasa.it per info sui costi.

  • buona sera sono proprietario di questo stabile solo del garage, hanno fatto lavori sistemazione androne esempio rivestimento pareti e pavimentazione vorrei sapere se mi toccano queste spese anche se io non utilizzo l’androne perchè il garage è al difuori dell’edificio.
    grazie di una risposta
    lombardi

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Marzo 2017 12:16

      No, le spese vanno ripartite solo tra chi utilizza tale parte comune.

  • Giovanni Danelli
    22 Giugno 2016 14:10

    Buongiorno posseggo solo un box in un complesso di 4 case ,ognuna con propria recinzione di cui una parte confinante.
    mi è stato chiesto di partecipare alla spesa di verniciatura .
    Penso che il cancello d’entrata la luce del viale e la manutenzione del viale siano parti comuni , ma le inferriate ? Devo partecipare alle spese ?
    grazie per una risposta

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Giugno 2016 9:20

      Secondo me le inferriate sono parti comuni, in quanto recinzione.

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