Unità immobiliare con accesso autonomo e funzionalmente indipendente

Una unità immobiliare in condominio può usufruire del superbonus 110% se è funzionalmente indipendente e ha un accesso autonomo dall’esterno.

Villette a schiera con accesso autonomo ©

Villette a schiera con accesso autonomo ©

Perché per il superbonus è richiesto il requisito di accesso autonomo?

Il Decreto Rilancio ha introdotto il superbonus 110% per interventi di efficientamento energetico e adeguamento antisismico. La prima versione prevedeva che l’aliquota maggiorata potesse essere usufruita da due tipologie di immobili residenziali:
• i condomìni
• gli edifici unifamiliari.

Poneva quindi alcuni dubbi sull’applicabilità dell’agevolazione a immobili particolari, come le villette a schiera. Questa tipologia forma un condominio ma i singoli alloggi hanno caratteristiche anche di abitazione unifamiliare.

Per chiarire questo aspetto, in sede di conversione in legge del decreto, nel testo sono state aggiunte agli edifici unifamiliari le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno.
Ecco allora che la dizione accesso autonomo dall’esterno ha scatenato l’inferno…

Partiamo infatti dal presupposto che, in un condominio anche minimo, ad esempio formato da 3 o 4 unità immobiliari, non tutti i proprietari possono essere d’accordo nel decidere di affrontare gli invasivi interventi che consentono di usufruire del superbonus. Se però sei proprietario di un appartamento in condominio dotato di accesso autonomo e funzionalmente indipendente puoi bypassare l’assemblea condominiale o comunque le decisioni degli altri proprietari perché hai diritto a usufruire dell’agevolazione anche singolarmente sulla tua casa.

È per questo motivo che numerosi proprietari hanno cominciato a studiare in ogni modo come far sì che il proprio appartamento abbia queste caratteristiche.

Cosa si intende per accesso autonomo dall’esterno?

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24 dell’8 agosto 2020 specifica che per accesso autonomo dall’esterno si intende un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva.

Pur di rientrare nel novero di chi potrà di godere di questa ghiotta agevolazione, c’è stato qualche utente del sito che ha cercato di convincermi che accesso autonomo è anche il portone di ingresso al proprio appartamento all’ennesimo piano di un condominio, che si affaccia sulle scale comuni dello stesso…

Ma andiamo per gradi.
Dalla definizione contenuta nella circolare appariva evidente che per accesso esterno si intendeva quello da:
strada
cortile di proprietà esclusiva
giardino di proprietà esclusiva.

Ma cosa sarebbe successo per quelle abitazioni completamente autonome che però avevano un accesso da una strada privata? E tutte quelle villette, a schiera e non, facenti parte di condomìni orizzontali, a cui si accede da strada privata o da corte comune?

Il Decreto Agosto, convertito in legge il 12 ottobre 2020, ha dato una risposta alle preghiere di numerosi proprietari.

La definizione è stata quindi così modificata: per accesso autonomo dall’esterno si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino anche di proprietà non esclusiva.

In questo modo è stata notevolmente ampliata la platea dei beneficiari, visto che possono accedervi senza alcun dubbio anche coloro che hanno accesso alla propria abitazione indipendente attraverso una corte o un giardino comuni. La strada poi, come da chiarimento pubblicato, può essere tranquillamente privata, perchè non c’è alcuna indicazione che lo vieti espressamente.
Tutti felici, dunque?

Cosa si intende per immobile funzionalmente indipendente

Eh, no. Perché la maggior parte dei proprietari si sono sempre concentrati sulla ricerca di un accesso autonomo dall’esterno, dimenticando che la legge prevede il rispetto anche di un altro requisito.

L’immobile, per essere equiparato a un edificio unifamiliare, deve infatti essere anche funzionalmente indipendente. Ma cosa si intende per funzionalmente indipendente?

È sempre la circolare n. 24 a dirci che una unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.

In pratica, tutti gli impianti dell’unità devono essere indipendenti.

In base alla risposta a un interpello dato dall’Agenzia delle Entrate della Puglia, la presenza dell’impianto fognario in comunione non avrebbe permesso alla singola unità immobiliare di ritenersi funzionalmente indipendente.
Il quesito era partito da un proprietario il cui immobile aveva infatti tutti gli impianti indipendenti, tranne appunto quello fognario condiviso con un’altra abitazione.

Per fortuna, il direttore dell’Agenzia delle Entrate, Ernesto Maria Ruffini, nel corso di un incontro di Telefisco dedicato al Superbonus, ha fugato ogni dubbio.
In base alle sue affermazioni, la presenza di un impianto fognario comune non impedisce di usufruire del superbonus purché siano totalmente autonomi questi tre impianti: acqua, luce e gas.

Pertanto, se hai accesso autonomo, ma gli impianti della tua abitazione (anche solo uno di questi tre) sono in comune con altri proprietari, non puoi usufruire del superbonus se non è d’accordo tutto il condominio a fare i lavori.

Conclusioni

Per concludere, affinché una unità immobiliare facente parte di un condominio o di un fabbricato plurifamiliare in genere possa essere assimilata a unità unifamiliare, deve essere verificata la contestuale sussistenza di due requisiti:
• indipendenza funzionale
• accesso autonomo dall’esterno.

Attenzione, però a non fasciarti la testa prima di essertela rotta…
In questi mesi ho ricevuto molti commenti da parte di utenti che si scervellavano per dotarsi di un accesso autonomo nelle condizioni più assurde, in casi in cui non ce n’era affatto bisogno.

È il caso, ad esempio, di una bifamiliare con due appartamenti, di proprietà ciascuno di un fratello: se sono entrambi d’accordo a realizzare i lavori, possono tranquillamente usufruire del superbonus.
Si tratta infatti di un condominio a tutti gli effetti e non c’è bisogno di cercare un accesso autonomo a ogni appartamento!

(Prima pubblicazione 22 ottobre 2020)






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56 commenti

  1. LORENZO

    salve, riporto una vostra frase per chiarezza “… In base alle sue affermazioni, la presenza di un impianto fognario comune non impedisce di usufruire del superbonus purché siano totalmente autonomi questi tre impianti: acqua, luce e gas.”
    Cosa si intende per totalmente autonomi?
    Cioè da dove parte l’autonomia? Ad esempio gli allacciamenti indipendenti a luce acqua e gas possono avvenire, per un’unità con accesso autonomo all’interno di un condominio, all’interno del condominio stesso o devono essere diretti agli impianti pubblici? Nel mio caso l’acqua entra nel condominio attraverso un tubo unico dopo di che si ramifica nelle singole unità intervallato da un contatore autonomo all’unità stessa. Può essere considerata funzionalmente indipendente la mia unità?

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso dovrebbe essere sufficiente il contatore autonomo, ma non ho indicazioni espresse in merito.

  2. GIUSEPPE BIONDO

    Sono proprietario di un immobile al piano terra ed ha due ingressi, uno da vano scala condominiale e l’altro da strada tramite cortile condominiale! Vorrei rendere l’immobile indipendente dal condominio eliminando l’ingresso da vano scala, basta una CILA o ci vuole la SCIA, oltre che la ovvia variazione catastale?

  3. Sara

    Buongiorno, sono proprietaria di una casa casa bifamiliare con due unità distintamente accatastate, con ingresso autonomo e funzionalmente indipendenti. Posso fruire del superbonus sulle due unità compreso il cappotto esterno? grazie

  4. Francesco

    Buongiorno,
    sono proprietario di un appartamento al mare in un condominio di due livelli in cui gli appartamenti a piano terra accedono attraverso un cancello di un piccolo giardino esclusivo e gli appartamenti al primo piano attraverso un giardino e una scala esclusiva. Gli impianti sono completamente autonomi. Se volessi installare il cappotto solo per il mio appartamento potrei farlo esternamente? Se si, dovrei chiedere il consenso agli altri condomini e ottenerlo all’unanimità? E per i pannelli fotovoltaici? Anche in questo caso dovrei chiedere il consenso? Invece, se volessi solo allargare un balcone al piano terra sempre all’interno del mio giardino, dovrei chiedere sempre un consenso?
    Consideri che è una casa al mare e non c’è nè un amministratore e nè un regolamento.
    Grazie
    Francesco

  5. daniela

    Buongiorno ho il caso di una villetta bifamiliare con accesso autonomi e impianti separati; il tetto è comune; posso presentare due progetti separati includendo anche lavori sul tetto?
    Grazie

  6. Francesco

    Buonasera, ho letto i comenti e compreso il fatto che gli impianti debbano essere funzionalmente indipendenti per villette a schiera o case contigue assimilabili a condominio. Non capisco tuttavia se ciò si applichi anche ai classici condomini verticali. Nel mio condominio anni 70 vi sono 5 unita indioendenti su tutto al di fuori dell’acqua che è in comune e ripartita in millesimi. E’ possibile accedere al superbonus 110%? Grazie per il chiarimento, anche se forse avrei dovuto coglierlo già dall’articolo e commenti precedenti
    Se comprendo bene la circolare 24 dell’8 ago 20 al para 2), le singole unità immobiliari residenziali all’interno di edifici in condominio (quindi i classici appartamenti), non devono ottemperare agli stessi requisiti delle unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti. Pertanto, il contatore comune dell’acqua condominiale non dovrebbe inficiare le possibilità di beneficiare del bonus 110%. Conferma oppure c’è qualcosa che mi sfugge? Grazie, Francesco

    • arch. Carmen Granata

      Sì, forse qualcosa è sfuggito a lei, ma penso un po’ a tutti, non si preoccupi… 🙂
      Il condominio in sè accede tranquillamente al superbonus. Il discorso dell’accesso autonomo e dell’indipendenza funzionale si pone solo per quelle unità immobiliari all’interno di un edificio plurifamiliare che intendono usufruirne singolarmente, quindi senza interventi sulle parti comuni.

  7. Andrea

    Buongiorno, forse l’argomento è già stato discusso ma non ho trovato conferme, comunque il mio dubbio è se posso accedere al superbonus 110 avendo villetta a schiera indipendente per gas, elettricità ed accesso indipendente ma con acqua ripartita nelle spese condominiali. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, è stato tra gli ultimi argomenti affrontati e ho già detto come paradossalmente questa villetta risulterebbe esclusa (in base alla norma). Secondo me sarebbe il caso di porre la domanda all’AdE.

  8. Gilberto Carcano

    Buonasera, sono proprietario di un appartamento al secondo ed ultimo piano di una palazzina, dotato di accesso autonomo e funzionalmente indipendente.
    Il lastrico solare è di mia proprietà esclusiva. Vorrei accedere al SB, indipendentemente dagli altri condomini, con l’isolamento del lastrico solare. Occorre l’unanimità dell’assemblea, è sufficiente la maggioranza o posso agire senza autorizzazione da parte degli altri condomini.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se davvero ha i requisiti non ha bisogno dell’approvazione del condominio (fermo restando il rispetto del regolamento).
      Ma mi spieghi come fa ad avere un accesso autonomo al secondo piano…

  9. valerio

    Buongiorno, villetta bifamiliare separata in verticale. io sono proprietario di una delle due porzioni. Ingressi alle abitazioni da scale di accesso separate. Impianti autonomi. Cancello carrale e pedonale che affaccia sulla strada e vialetto in comune per arrivare alla bifamiliare. Ingresso alle due unità tramite scale esterne separate ma senza ulteriori cancelli (solo portoncino blindato). Secondo lei posso rientrare nel 110%? grazie
    PS nel caso avrei anche un ingresso autonomo con cancellino dal giardino che va sul vialetto…

  10. paolo

    Buongiorno sono nella stessa situazione, villetta schiera accesso autonomo e indipendeza funzionale in dubbio per via dell’acqua che tra l’altro non concorre all’efficienza ergetica. L’impianto idrico della mia abitazione è completamente autonomo non ho tubi “condominiali”, ho il contabilizzatore in ingresso per cui pago quello che consumo ma a monte c’è l’anello di distribuzione condominiale ed il contatore condomiale con il contratto di approvvigionamento.. Se volevano inserire le villette a schiera con questo cavillo ne saltano il 90% perchè la maggior parte hanno acqua condominiale pur avendo contabilizzazione seraparata.. spero che riparino a questo dicendo esplicitamente che le villette a schiera sono dentro e basta anche perchè le villette a schiera hanno tanta superficie utilizzabile per pannelli!.
    Grazie per il informazioni

  11. Lorenzo

    Salve,
    abito in un condominio orizzontale e sono proprietario di una parte terra cielo funzionalmente indipendente, chiedo se l’assemblea può impedirmi di fare il cappotto solo sulla mia parte?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, se nel regolamento ci sono espressi divieti di modifiche autonome ai prospetti.

  12. Alberto

    Buongiorno architetto, ho un dubbio… villetta a schiera terra/cielo in complesso immobiliare, accesso indipendente e funzionalmente indipendente con gli impianti tranne per l’acqua, dove ogni villetta ha contabilizzatore.
    Se non rientra come edificio unifamiliare funzionalmente indipendente, come fa a rientrare come condominio se le parti comuni non sono né gli impianti di riscaldamento né i muri e i tetti delle villette?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Bella domanda… bisognerebbe chiederlo all’AdE che, invece di dire esplicitamente che le villette a schiera erano comprese, ha introdotto questa discriminante dell’accesso autonomo e dell’indipendenza funzionale.

  13. Alessandro Scamburi

    Avevo messo le mani avanti dicendo che avrei fatto l’avvocato del diavolo, il mio era più un ragionamento a voce alta. Concordo con lei che la legge va intesa per quel che dice e non per quel che non dice.
    La ringrazio ancora una volta per la disponibilità!
    Buona serata

  14. Alessandro Scamburi

    Grazie della celere risposta. Giusto per fare l’avvocato del diavolo, la scala è completamente esterna, e quindi non sarebbe equiparabile ad un vialetto comune o ad un piccolo cortile di uso comune? A questo punto sembra che il discriminante non sia tanto l’accesso al portone, precluso da un cancello ad uso mio esclusivo, quanto il piano a cui si trovi…
    La ringrazio ancora molto e Le chiedo scusa per la mia “impertinenza”

    • arch. Carmen Granata

      Il problema è che non possiamo “equiparare” a nostro piacimento… L’AdE cita corti e giardini anche comuni, non le scale, quindi io non mi sento di poter dire che il discorso sia valido.

  15. Alessandro Scamburi

    Salve, mi trovo nella situazione molto simile ma cmq diversa, da quella di un altro utente che ha commentato precedentemente.
    Scala esterna comune a 4 appartamenti, per arrivare al mio portone, al primo piano c’è un cancello che porta al terrazzo di mia proprietà; da questo si accede al portone. La presenza del cancello fa si che si possa considerare autonomo il mio accesso?
    Ringrazio anticipatamente

    • arch. Carmen Granata

      Se c’è una scala comune secondo me non si può parlare di accesso autonomo.

  16. barbara armellini

    Buongiorno Architetto,
    il mio problema è l’indipendenza funzionale.
    Nella mia abitazione di residenza (antico monastero ristrutturato) occupo metà di una bifamiliare con utenza energia elettrica autonoma, (con contatore in locale condominiale comune a tutte le 17 unità), acqua con contatore privato ma fatturata all’amministrazione del condominio, gpl con contatore privato, fatturato privatamente ma con bombolone condominiale. Scarico fognario comune.
    Posso accedere al 110% per realizzare un cappotto sui miei tre lati liberi e sostituzione infissi?
    Altra proprietà:
    piccolo appartamento al piano terra con giardino privato. in condominio di tre piani composto da quattro blocchi uniti a due a due, nel contratto di acquisto è dichiarato che sono provvisto di due ingressi separati, uno condominiale uno con accesso in strada dal mio giardino. Enel, metano indipendenti. Consumo acqua con contatore singolo ma fatturata all’amministratore.
    Posso accedere al 110% per sostituzione caldaia e infissi?
    Se ottenessimo il consenso di tutti i condomini di ambo i condomini, potrei effettuare i lavori anche qualora non vi fosse la c.d. autonomia funzionale?
    Mi scuso per la lungaggine ma è una situazione contorta.
    Grazie se vorrà rispondermi.

  17. Antonio

    Sono stato impreciso; certamente prima con pratica di sanatoria.
    Ma cosi facendo, quell’immobile è un condominio o una abitazione autonoma con ingresso autonomo?

    • arch. Carmen Granata

      E’ chiaro che si tratta di un condominio, ma se il suo appartamento ha ingresso autonomo ed è funzionalmente indipendente, può usufruire del superbonus in autonomia.

  18. Franco

    Buonasera,
    in una villa bifamiliare sono presenti 2 appartamenti: 1 al piano terra ed 1 al piano primo.
    L’appartamento al piano terra, oltre all’accesso dalla scala comune (che attualmente risulta inutilizzato) ha un accesso dal terrazzo di sua proprietà esclusiva. Il terrazzo risulta separato dal cortile comune da un parapetto e due cancelletti che chiudono i due varchi di passaggio dal terrazzo al giardino comune. L’unità al piano terra può essere considerata con accesso autonomo?
    Grazie

  19. Armando

    Buongiorno, il nostro condominio di 18 appartamenti si trova all’interno di una corte condominiale che non ha accesso diretto sulla via pubblica, ma tramite diritto di transito sulla proprietà che si trova fronte strada. Non dovrebbero esserci problemi per gli interventi trainanti (cappotto e centrale termica), ma non sappiamo se le singole unità immobiliari potranno usufruire dell’ecobonus per gli interventi trainati (serramenti). Potreste chiarire questo aspetto? Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Se è un condominio e non ci sono irregolarità urbanistiche, potete fare tutti i trainanti e i trainati che volete.
      Lasci perdere gli accessi.

  20. Antonio Calvaruso

    Buonasera Architetto, questo il mio quesito molto articolato.
    Sono proprietario di una unità immobiiare, al primo ed ultimo piano, ma rappresentata al catasto da due sub distinti (uno comprato e l’altro ereditato). I due sub condividono il portone sulla strada e la rampa di scale che porta al piccolo pianerottolo sul quale si aprono i due ingressi ai due sub. La considero una unita perche ho chiuso con una ampia porta scorrevole a vetri il pianerottolo dimodoche lo stesso è diventato ingresso ai due sub.
    Inoltre, il tetto di ciascuna unita è comune alla rispettiva unita non residenziale del piano terra, di due diversi poprietari.
    Cosi come le fondamenta.
    Se accorpo al catasto i due sub in uno, supero il problema dell’accesso autonomo?
    Inoltre, devo considerare l’unita come un condominio (con i due proprietari dei due pt), applicando la norma del superbonus per i condomini?
    Grazie?

    • arch. Carmen Granata

      Partiamo dal presupposto che senza regolarità urbanistica non si va da nessuna parte. Da come scrive, l’accorpamento dei due sub non è frutto di una pratica edilizia (mi corregga se sbaglio). A nulla servirà unirli al catasto.
      Deve prima rendere l’immobile regolare, con una sanatoria, e poi possiamo incominciare a parlare di bonus.

  21. Salvatore

    Salve, le pongo un quesito complicato.
    Nella mia proprietà con diversi accessi sulla strada ci sono più fabbricati: l’abitazione dove risiedo, e due strutture annesse Collabenti (catastalmente F2) con accesso interno dalla stessa casa, i quali prima erano pertinenze, adesso sono catastale come subalterni diversi. Sulla casa sono certo di poter usufruire dell’ecobonus, mentre sui Collabenti non avendo utenze ne impianti non posso.. A questo punto mi chiedo è possibile usufruire del sismabonus per quanto riguarda le strutture Collabenti e contemporaneamente l’ecobonus sulla casa?

  22. Paolo

    Buongiorno, sono proprietario di due case, una prima casa e una seconda casa, adiacenti, con i muri in comune, dotati di ingresso su un unico cortile il quale ha un cancello che dà sulla strada.
    Impianti luce e acqua in comune, quello del gas è separato.
    Posso applicare il 110 sulla prima casa?
    Posso applicare il 110 sulla prima e sulla seconda casa?
    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      No, se legge l’articolo, non ci sono i requisiti per poter avere il 110%.
      Può però usufruire dei bonus “tradizionali”.

  23. Alberto

    Buongiorno architetto,
    La regola generale ormai pacificamente applicata prevede che siano da considerare condominiali le tubazioni dell’impianto principale, mentre siano da ritenere di proprietà esclusiva le diramazioni che portano il servizio all’interno delle singole unità abitative. Per questo motivo la braga, che è appunto un tubo di connessione, viene considerato un bene di proprietà esclusiva del singolo condomino.
    Cosa ne pensa?

    • arch. Carmen Granata

      Ciò è pacifico, appunto. Ma non capisco se intende legare questo assunto al concetto di indipendenza funzionale..

  24. Angelo Falivena

    Salve, pongo un quesito particolare.
    Per accedere al portone del mio appartamento devo utilizzare una scala in comune con l’appartamento di sopra. Questa scala è in comune ma esterna al fabbricato ed aperta, senza cancelli o portoni, accessibili liberamente da strada comunale. Potrei accedere al bonus 110?

  25. Fabio

    Buonasera, sono proprietaria di una villetta a schiera di un complesso residenziale di 10 villette.
    L’accesso dalla strada al complesso avviene tramite un cancelletto, a cui si accede ad un vialetto comune alle 10 villette. Ogni villetta ha un suo ulteriore cancelletto privato che dal vialetto permette l’accesso al giardino esclusivo delle singole proprietà.
    Secondo voi è condizione sufficiente per l’accesso al bonus110?
    totalmente autonome
    A quali benefici del Superbonus 110 posso accedere? (cappotto? sostituzione impianti riscaldamento? trainati?). Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, questo aspetto è ormai ampiamente chiarito.
      Può accedere a tutti i benefici del superbonus, in base ai lavori che vuole fare.

  26. Floriana

    Buonasera, sono proprietaria di due unità immobiliari totalmente autonome (per impianti acqua, luce, gas, riscaldamento). Alle stesse vi si accede da un unico portone sulla strada pubblica che dopo una breve rampa di scale porta all’unico pianerottolo dove sono le due porte di ingresso. alle rispettiive unita immobiliari.
    A quali benefici del Superbonus 110 posso accedere? (cappotto? sostituzione impianti riscaldamento? trainati?). Grazie

  27. Marco

    Buongiorno, mi è sembrato che in tempi recentissimi il concetto di fognatura indipendente sia stato superato, nel senso che la fognatura comune ad unità funzionalmente autonome non sia più un motivo di rifiuto per il superbonus, me lo conferma?

    • arch. Carmen Granata

      Non posso confermarglielo perchè non ne ho ancora avuto contezza, ma spero sia così.

  28. Monia Gennari

    Se un immobile ha un accesso autonomo ed uno in comune può fruire del superbonus?
    mi spiego meglio: un’abitazione che su un lato ha un’entrata su un pianerottolo in comune con un’altra e sull’altro lato ha l’entrata principale su un cortile di proprietà esclusiva è considerata indipendente?
    grazie se vorrà rispondere

  29. Mauro

    Salve, a parte l’impianto fognario, su cui comunque si sta discutendo, quando si possono ritenere gli altri impianti funzionalmente indipendenti. in un appartamento in condominio?

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