Unità immobiliare con accesso autonomo e funzionalmente indipendente

La circolare 30/E fornisce altri chiarimenti sui concetti di accesso autonomo dall’esterno e indipendenza funzionale, per il superbonus 110%.

Perché per il superbonus è richiesto il requisito di accesso autonomo?

Il Decreto Rilancio ha introdotto il superbonus 110% per interventi di efficientamento energetico e adeguamento antisismico. La prima versione prevedeva che l’aliquota maggiorata potesse essere usufruita da due tipologie di immobili residenziali:
• i condomìni
• gli edifici unifamiliari.

Poneva quindi alcuni dubbi sull’applicabilità dell’agevolazione a immobili particolari, come le villette a schiera. Questa tipologia forma un condominio ma i singoli alloggi hanno caratteristiche anche di abitazione unifamiliare.

Per chiarire questo aspetto, in sede di conversione in legge del decreto, nel testo sono state aggiunte agli edifici unifamiliari le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno.
Ecco allora che la dizione accesso autonomo dall’esterno ha scatenato l’inferno…

Partiamo infatti dal presupposto che, in un condominio anche minimo, ad esempio formato da 3 o 4 unità immobiliari, non tutti i proprietari possono essere d’accordo nel decidere di affrontare gli invasivi interventi che consentono di usufruire del superbonus. Se però sei proprietario di un appartamento in condominio dotato di accesso autonomo e funzionalmente indipendente puoi bypassare l’assemblea condominiale o comunque le decisioni degli altri proprietari perché hai diritto a usufruire dell’agevolazione anche singolarmente sulla tua casa.

È per questo motivo che numerosi proprietari hanno cominciato a studiare in ogni modo come far sì che il proprio appartamento abbia queste caratteristiche.

Cosa si intende per accesso autonomo dall’esterno?

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24 dell’8 agosto 2020 specifica che per accesso autonomo dall’esterno si intende un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva.

Pur di rientrare nel novero di chi potrà di godere di questa ghiotta agevolazione, c’è stato qualche utente del sito che ha cercato di convincermi che accesso autonomo è anche il portone di ingresso al proprio appartamento all’ennesimo piano di un condominio, che si affaccia sulle scale comuni dello stesso…

Ma andiamo per gradi.
Dalla definizione contenuta nella circolare appariva evidente che per accesso esterno si intendeva quello da:
strada
cortile di proprietà esclusiva
giardino di proprietà esclusiva.

Ma cosa sarebbe successo per quelle abitazioni completamente autonome che però avevano un accesso da una strada privata? E tutte quelle villette, a schiera e non, facenti parte di condomìni orizzontali, a cui si accede da strada privata o da corte comune?

Chiarimenti sul requisito di accesso autonomo dall’esterno

Il Decreto Agosto, convertito in legge il 12 ottobre 2020, ha dato una risposta alle preghiere di numerosi proprietari.

La definizione è stata quindi così modificata: per accesso autonomo dall’esterno si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino anche di proprietà non esclusiva.

In questo modo è stata notevolmente ampliata la platea dei beneficiari, visto che possono accedervi senza alcun dubbio anche coloro che hanno accesso alla propria abitazione indipendente attraverso una corte o un giardino comuni. La strada poi, come da chiarimento pubblicato, può essere tranquillamente privata, perchè non c’è alcuna indicazione che lo vieti espressamente.

La circolare 30/E del 22 dicembre 2020 ha ulteriormente chiarito il concetto, specificando che l’accesso è autonomo quando avviene:
• da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà
• da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada
• da terreno di utilizzo non esclusivo (ad esempio i pascoli).
Insomma, non è importante che la proprietà dell’area da cui avviene l’accesso sia pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare.
Tutti felici, dunque?

Cosa si intende per immobile funzionalmente indipendente

Eh, no. Perché la maggior parte dei proprietari si sono sempre concentrati sulla ricerca di un accesso autonomo dall’esterno, dimenticando che la legge prevede il rispetto anche di un altro requisito.

L’immobile, per essere equiparato a un edificio unifamiliare, deve infatti essere anche funzionalmente indipendente. Ma cosa si intende per funzionalmente indipendente?

È sempre la circolare n. 24 a dirci che una unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.

In pratica, tutti gli impianti dell’unità devono essere indipendenti.

In base alla risposta a un interpello dato dall’Agenzia delle Entrate della Puglia, la presenza dell’impianto fognario in comunione non avrebbe permesso alla singola unità immobiliare di ritenersi funzionalmente indipendente.
Il quesito era partito da un proprietario il cui immobile aveva infatti tutti gli impianti indipendenti, tranne appunto quello fognario condiviso con un’altra abitazione.

Per fortuna, il direttore dell’Agenzia delle Entrate, Ernesto Maria Ruffini, nel corso di un incontro di Telefisco dedicato al Superbonus, ha fugato ogni dubbio.
In base alle sue affermazioni, la presenza di un impianto fognario comune non impedisce di usufruire del superbonus purché siano totalmente autonomi almeno tre degli impianti citati dalla circolare 24.

La circolare 30/E aggiunge che tale elencazione può considerarsi tassativa e non esemplificativa. Pertanto, gli impianti non espressamente individuati nel predetto decreto – come le fognature e i sistemi di depurazione – non rilevano ai fini della verifica dell’autonomia funzionale dell’immobile.

Conclusioni

Per concludere, affinché una unità immobiliare facente parte di un condominio o di un fabbricato plurifamiliare in genere possa essere assimilata a unità unifamiliare, deve essere verificata la contestuale sussistenza di due requisiti:
• indipendenza funzionale
• accesso autonomo dall’esterno.

Attenzione però a non fasciarti la testa prima di essertela rotta…
In questi mesi ho ricevuto molti commenti da parte di utenti che si scervellavano per dotarsi di un accesso autonomo nelle condizioni più assurde, in casi in cui non ce n’era affatto bisogno.

È il caso, ad esempio, di una bifamiliare con due appartamenti, di proprietà ciascuno di un fratello: se sono entrambi d’accordo a realizzare i lavori, possono tranquillamente usufruire del superbonus.
Si tratta infatti di un condominio a tutti gli effetti e non c’è bisogno di cercare un accesso autonomo a ogni appartamento!

(Prima pubblicazione 22 ottobre 2020)
Foto di Free-Photos da Pixabay




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859 Commenti. Nuovo commento

  • Buongiorno,
    posso chiederti conferma per svolgere i lavori superbonus nel mio appartamento?
    L’immobile si trova al piano 1 di un edificio / condominio composto da n. 6 unità immobiliari. Ha utenze ed accesso autonomo dall’esterno.
    Il geometra che ha fatto il sopralluogo dice che non posso beneficiare del superbonus se gli altri inquilini/condomini non approvano i lavori (ovviamente loro non vogliono farli). In realtà, però, studiando la questione su internet sembrerebbe che possa rientrarci.
    Puoi fornirmi delucidazioni?
    Grazie,
    T

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      16 Settembre 2021 19:28

      Come è fatto l’accesso al primo piano per essere autonomo? Se realmente lo è e le utenze sono indipendenti non ci sono problemi.

  • Buongiorno Architetto, ho un appartamento in un condominio composto per gran parte da unità commerciali. L’accesso all’appartamento avviene da un ballatoio comune scoperto. Gli impianti sono indipendenti dal condominio. Secondo lei posso usufruire del bonus 110% coibentando le pareti del mio appartamento e sostituendo caldaie e infissi? Il salto delle due classi deve essere fatto per il mio appartamento o per tutto il condominio?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Settembre 2021 19:27

      Se per “ballatoio scoperto” intende una scala esterna, sì.
      I requisiti devono essere rispettati solo per il suo appartamento.

  • buongiorno
    avendo poca superficie disponibile per l’istallazione del fotovoltaico c’è una potenza minima da installare o posso installare un impianto anche di 1 solo kw?
    grazie

    Rispondi
  • Unità immobiliare indipendente intervento trainanti sostituzione caldaia e cappotto trainati infissi
    sul lato soggiorno ho una finestra con persiane che affaccia su un terrazzo coperto metà dal tetto e metà da una tenda posso far rientrare nel 110 sostituzione infisso con persiana e sostituzione tenda con una nuova tenda o una pergotenda?

    Rispondi
  • Stefania Carrano
    9 Settembre 2021 17:16

    Buon pomeriggio architetto,
    Mi farebbe piacere ricevere un suo parere in merito alla situazione in cui mi trovo, in particolare all proroga fino a fine 2022 con raggiungimento lavori al 60%al 30/06 2022.
    Nel mio caso specifico, sono comproprietaria con il mio fidanzato di un edificio bifamiliare composto da due immobili unifamiliari funzionalmente indipendenti con accesso separato.
    Così definiti nello studio di fattibilità.
    In comune tra i due sub vi è solamente un giardino nella parte frontale e sul retro dell’immobile.
    E’presente inoltre un cancello che permette di accedere al giardino dalla strada.
    I due appartamenti sono adiacenti orizzontalmente ed entrambi composti da primo e secondo piano.
    Tetto in comune, muri portanti e fondamenta.
    Gli impianti (elettrico e riscaldamenti cono indipendenti: 2 contatori e 2 caldaie)
    Ho avuto pareri discordanti in merito alla proroga a fine dicembre 2022.
    Secondo il mio parere questo caso rientrerebbe nell’ definizione di: due o più immobili (fino a 4 unità) possiedi te da uno o più proprietari e quindi potrei usufruire della proroga decisa nel mese di luglio in merito al Superbonus 100%.
    Mi sbaglio? Grazie dell’attenzione Stefania

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Settembre 2021 19:44

      Secondo me, se l’immobile in questione è identificabile catastalmente con un’unica particella e due subalterni diversi è come dice lei.

  • Serafina Amico
    9 Settembre 2021 10:49

    Buongiorno Architetto. Abitamo in una bifamiliare divisa in orizzontale con utenze ed entrate completamente indipendenti. Noi viviamo al primo piano e l’altro proprietario al secondo. Abbiamo problemi di muffa nel nostro appartamento e necessiteremo di accedere al superbonus. Il proprietario del piano di sopra è contrario e ci nega ogni tipo di autorizzazione e di intervento nel nostro minimo condominio. È giusto impedire ogni tipo di opera , pur possedendo entrata e utenze indipendenti, e negare un nostro diritto ad una misura legittimamente introdotta dallo stato per rendere più efficiente e salubre il mio appartamento? Cosa ci consiglia di fare? Saremmo disponibili a contattarla anche privatamente. Grazie e cordiali saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Settembre 2021 19:36

      Premetto che per risolvere problemi di muffa non è indispensabile accedere al superbonus, ma ci sono anche altre agevolazioni.
      Non capisco cmq come l’altro proprietario possa proibirvi di fare i lavori sulla vostra parte di proprietà, se avete i requisiti per farlo… Al limite è una questione per la quale dovreste sentire il parere di un legale, visto che i presupposti tecnici ci sono.

  • Buongiorno Architetto, sto valutando la possibilità di eseguire lavori Superbonus 110 (ECO), su un immobile bifamialiare così composto. Unità al piano terra con accesso indipendente su cortile comune, Unità al piano primo con accesso indipendente da scala esterna su cortile comune, presenza di vano scale interno, con solo accesso interno allo stesso e non accesso esterno al vano scale, che collega piano terra e piano primo. Impianti e utenze completamente indipendenti e proprietà diverse. La domanda è: ognuno delle due unità abitative può essere considerata “unità immobiliare funzionalmente indipendente con un accesso autonomo situata all’interno di un edificio plurifamiliare” e quindi accedere alla detrazione fiscale Superbonus 110 con i massimali per singola unità abitativa?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Settembre 2021 19:27

      A mio avviso se si fanno i lavori sull’intero fabbricato è da intendersi come minicondominio. Il suo discorso sarebbe valido se gli interventi si facessero in tempi diversi.

  • BOSCHETTI ALDO
    3 Settembre 2021 6:24

    Buongiorno
    sono proprietario di due unità immobiliare completamente autonome (la casa dei miei genitori e la case dei vicini appena acquistata) con un muro in comune (potrebbero essere una moderna villa a schiera bifamigliare). Le case sono piuttosto datate 1920-1930 circa ed in precarie condizioni. Vorrei demolirle e ricostruirle avvalendomi del 110% e ritenendo di rientrare nelle persone fisiche che intervengono su unità immobiliare da 2 a 4; penserei quindi di potere avere la proroga al 31/12/2022 se avrò completato il 60% dei lavori al 30/06/2022. Il mio Tecnico esprime molte perplessità su tale proroga vista la tipologia di unità immobiliari, lui lariteie valida per un edificio con due appartamenti, come stanno le cose?
    Grazie
    Cordiali saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Settembre 2021 19:43

      Anch’io nutro le stesse perplessità. Qui parliamo di due edifici unifamiliari affiancati e non di un’edificio con due unità immobiliari.

  • Pierluigi Mascherpa
    2 Settembre 2021 14:25

    Buongiorno architetto,
    le sottopongo il seguente quesito:
    sono proprietario di un alloggio al piano primo di un fabbricato di 2 piani. Il secondo piano è di un altro proprietario. A l piano terra ci sono i box. La mia unità è funzionalmente indipendente in quanto ha utenze autonome (gas, luce ed acqua) oltre che accesso autonomo da strada.
    Il tetto però è comune a tutti e due. In questo caso posso procedere autonomamente al superbonus 110 esclusivamente per il mio appartamento o devo coinvolgere anche altro proprietario?
    La ringrazio anticipatamente.
    cordiali saluti

    Rispondi
  • Buongiorno.
    Mia madre è proprietaria di 4 unità su 6 di un immobile.
    5 delle unità (4 di mia madre e 1 di mio cugino) hanno contatori dell’acqua e dell’elettricità in comune e solo 3 unità (2 di mia madre e l’altra di un altro cugino) possiedono 3 contatori del metano; non ci sono ulteriori misuratori intermedi.
    Vorrebbero costituire un condominio.
    Avranno diritto al bonus 110%?
    Con quale massimale di spesa?
    La ringrazio per la sua disponibilità.
    Davide

    Rispondi
  • Buon giorno Architetto, descrivo brevemente la mia complicata situazione.
    Mi scuso fin d’ora se non userò una adeguata terminologia, ma spero ugualmente di essere abbastanza chiaro. E scusi la lunghezza del post!
    Sono proprietario di un abitazione in centro storico, categoria A1.
    Nel 2019 acquisto un ufficio adiacente (60 mq), completamente indipendente sia come ingresso che come utenze, e presento SCIA in comune per il cambio di destinazione d’uso da direzionale a residenziale, con unificazione dei due fabbricati tramite apertura di porta interna di comunicazione.
    Attualmente, 2021, catastalmente i due fabbricati sono ancora divisi ed in catasto il fabbricato che ho acquistato è ancora direzionale. Su questo nuovo acquisto ho presentato Scia per modifiche prospettiche, però manterrò alla fine dei lavori l’ingresso indipendente e, se necessario, anche le utenze separate (luce, acqua e gas: ma potrei riunificarle dopo la fine lavori). L’impianto di riscaldamento sarà completamente indipendente essendo troppo costoso ed invasivo unificarlo con l’impianto esistente della mia abitazione.
    Mi chiedevo se era possibile procedere al rifacimento degli impianti SOLO sul nuovo acquisto usufruendo del superbonus 110%.
    Essendo in fabbricato ancora diviso catastalmente e formalmente ancora in corso i lavori per la “unificazione” dei due fabbricati, mi sono fatto fare l’APE per il solo edificio di nuova acquisizione e ho verificato che prendendo il fabbricato da solo, si superano le due classi: il problema è che secondo quanto mi sembra di aver capito, visto che a fine lavori risulterà una unica unità residenziale, dovrò confrontare Ape dell’edificio acquisito con quello che risulterà in finale dopo l’unificazione con la mia vecchia abitazione (interpello 562), che però non ho intenzione di toccare nè strutturalmente nè impiantisticamente e quindi non usufruisce nè di ristrutturazione nè di superbonus. E se faccio così non passo le due classi.
    Non ricorrerò allo sconto in fattura (cassetto fiscale ne ho).
    Lei cosa ne pensa? C’è qualcosa che io e il mio tecnico non abbiamo considerato? Qualche consiglio?
    Grazie infinite per aver avuto la pazienza di leggere tutto!

    Rispondi
  • Buona sera abito in una casa bifamiliare con ingressi separati e impianti totalmente separati, vorrei fare il cappotto al piano terra dell’edificio, ho ottenuto tutti i permessi in comune per i lavori da fare, i vicini potrebbero crearmi dei problemi legati all’estetica dell’edificio?
    Loro in passato senza la mia autorizzazione hanno chiuso balconi con inferriate e hanno parte dell’intonaco della facciata che si scrosta essendo la casa del 1973.
    grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Agosto 2021 10:05

      In teoria sì, ma non è semplice provare la violazione del decoro architettonico.

  • Buongiorno, le scrivo perche ho situazione da lei citata: bifamiliare con ciascuna unità di un fratello, con accessi indipendenti su corte privata. Le unità hanno pero’ al momento un’unica utenza per luce e acqua. Hanno inoltre cucine a bombola e impianto di riscaldamento indipendenti.
    Possono accedere alle detrazioni del 110%?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Agosto 2021 21:48

      Come unità autonome no. Se fate i lavori sull’intero fabbricato, sì.

  • buongiorno avrei bisogno di un chiarimento riguardo le schermature solari.
    Villino unifamiliare
    La situazione Ante Operam oggetto di quesito è la seguente:
    lato sud finestra con persiana che affaccia su un terrazzo coperto con tenda a rullo.
    Lato nord finestra senza persiana
    Gli interventi da effettuare sarebbero questi:
    lato sud sostituzione finestra con finestra con veneziana interna, sostituzione persiana e sostituzione tenda da sole a copertura terrazzo.
    Lato nord sostituzione finestra con finestra con veneziana interna senza persiana.
    Vorrei sapere se posso far rientrare questi interventi nel 110 e quali eventualmente dovrebbero esseri pagati a parte .

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto,
    le scrivo per un dubbio che mi è sorto. Si tratta di 2 appartamenti in bifamiliare con accessi autonomi e indipendenti per cui chiederemo le agevolazioni superbonus come 2 singole unità unifamiliari, quindi non come condominio. Il tecnico mi dice di aver presentato una unica pratica di ristrutturazione in Comune a nome di entrambi gli inquilini. La presenza di una pratica unica in Comune è in contrasto con la richiesta di superbonus come 2 unità autonome all’interno di un edificio plurifamiliare? Potrebbe causare problemi in sede di cessione del credito o con l’agenzia delle entrate? Grazie

    Rispondi
  • Buongiorno,
    Ho un appartamento posto al primo piano con accesso indipendente in una palazzina con due locali commerciali sottostanti non di mia proprietà. I locali commerciali sono stati ristrutturati esternamente da poco tempo e ancora in discrete condizioni. Ho contattato diversi tecnici e ingegneri per usufruire del bonus facciate 90% solo per la mia abitazione, ma ho avuto pareri contrastanti…. Alcuni affermano che sono costretto al rifacimento totale della palazzina, mentre altri dicono che posso fare i lavori solo sulla mia proprietà. Mi sa aiutare in merito. Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Luglio 2021 19:47

      In realtà i lavori si possono fare anche su una porzione della facciata, purchè visibile dalla strada.

  • Buongiorno Architetto,
    sono unico proprietario di una casetta formata da:
    – piano terra: unità immobiliare indipendente
    – 1° e 2° piano: una unità immobiliare indipendente
    sopra il 2° piano vi è il tetto (i piani sono esattamente uno sopra l’altro).
    Sto facendo pratica Superbonus 110% (per rifacimento facciata e tetto) e la ditta che sta preparando il preventivo ha detto che il costo del rifacimento del tetto è da attribuire interamente all’unità immobiliare che comprende il 1° ed il 2° piano e nulla si può attribuire al piano terra (in questo caso il costo supererebbe il massimale di 50k).
    Volevo cortesemente sapere se tale interpretazione è corretta poiché so che nei condomini il costo viene divisi tra tutti i condomini (che mi sembra la cosa più corretta).
    Grazie mille.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Luglio 2021 19:36

      Sinceramente non capisco il ragionamento che fa il suo tecnico. Per la coibentazione dell’involucro lei ha a disposizione 40.000 euro x 2 e può distribuirli come vuole, anche se il tetto prenderà la maggior parte della spesa. Tanto sarà sempre lei a detrarre, non bisogna suddividere le spese come avviene in condominio.

    • La ringrazio, mi scusi ma la sua precisazione mi ha sollevato un altro dubbio:
      mi è stato detto che essendo 2 unità immobiliari indipendenti il massimale di spesa è di 50.000 euro x 2 e non 40.000 x 2.
      Grazie ancora per la cortesia.

    • arch. Carmen Granata
      26 Luglio 2021 19:58

      Si tratta però di un unico edificio, quindi il massimale è quello dei condomìni.
      Si poteva coonsiderare il massimale delle unifamiliari solo se faceva i lavori su una soltanto di esse.

  • il fabbricato è tipo schiera dove ci sono due appartementi al primo piano e tre appartamenti al piano terra.
    il mio appartamento è al primo piano e sotto il mio ci sono ovviamnente due appartamenti.
    ogni appartamento ha un ingresso autonomo con numero civico individuale.
    ogni appartamneto ha le sue utenze da renderlo indipendente.
    nel mio appartamento sono necessari i seguenti interventi:
    1) riscaldamento; esiste l’impianto a gasolio quindi vorrei trasformarlo a metano con pompa di calore; APE attuale classe F;
    2) sostituzione infissi;
    3) installazione pannelli solari;
    4) isolamento termico nel sottotetto.
    Posso usufruire per questi interventi dell’ecobonus 110% oppure devo procere con il bonus 50% ?
    grazie e buona lavoro !!

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Luglio 2021 19:29

      Se, come dice, c’è accesso autonomo e indipendenza funzionale, sì.

  • Buonasera, architetto. Riguardo al bonus 110 su una casa unico tetto con due appartamenti con due propietari diversi acesso ad un cortile per entrambi per accedere poi agli appartamenti scala utilizzata da entrambi dove si accede al pianerottolo comune. la mia dirimpettaia vorebbe accedere al bonus ma io no. deve chiedere il permesso a me per effettuare i lavori oppure puo’ farli lo stesso. Aggiungo poi che dal lato del mio appartamento un’altro accesso con cancello sempre chiuso perche’ utilizzato in altro modo. Grazie per la cortese risposta

    Rispondi
  • Buongiorno, architetto.
    Due anni e mezzo fa mia moglie ed io abbiamo acquistato dai miei cognati l’appartamento dei miei suoceri che mia moglie aveva ereditato insieme ai fratelli.
    Si tratta di una villetta bifamiliare, per noi seconda casa, in campagna; l’appartamento superiore è abitato da uno dei miei cognati, gli ingressi e gli impianti sono indipendenti (tranne quello fognario).
    In occasione dell’acquisto abbiamo fatto rivestire tutte le pareti laterali di cappotto isolante, naturalmente dividendo la spesa con il cognato.
    L’appartamento da noi acquisito era riscaldato con una stufa a gas posizionata nel corridoio centrale ed alimentata da tubi che si snodavano all’interno dell’appartamento; per motivi di sicurezza abbiamo eliminato l’impianto a gas ed installato un impianto di condizionamento con due split, uno nella sala da pranzo e uno sopra l’ingresso all’inizio di un corridoio tramite il quale si accede alla sala da pranzo con annesso cucinino, al bagno situato in fondo al corridoio e lateralmente al soggiorno e due camere da letto. Bagno, soggiorno e camere perciò non sono riscaldate.
    In occasione dell’istituzione del superbonus 110% mio cognato ha chiesto ad uno studio dedicato se potesse accedere e pare che, isolando il solaio e cambiando il vecchio impianto di riscaldamento a gas, ne abbia diritto. Per l’occasione cambierebbe anche gli infissi.
    A me invece è stato risposto che avendo già installato l’impianto di condizionamento non riesco a realizzare il salto energetico richiesto, perciò non posso cambiare l’impianto di riscaldamento.
    Tutta questa premessa per chiedere cortesemente se, a suo parere, i lavori che farebbe mio cognato, considerandolo mio condomino, potrebbero essere trainanti per poter sostituire gli infissi del mio appartamento, vecchi di 50 anni ed in cattive condizioni.
    La ringrazio e saluto cordialmente.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Luglio 2021 19:14

      I lavori di suo cognato potrebbero essere trainanti per lei solo se i requisiti richiesti sono soddisfatti per l’intero edificio condominiale. Se agisce come unità autonoma, no.

  • Lorenzo Quercioli
    12 Luglio 2021 13:26

    Buongiorno, una bifamiliare con accesso autonomo e indipendenza funzionale, unico proprietario, eseguo lavori di efficientamento su entrambi gli appartamenti. Come devo considerare la pratica? Come funzionalmente indipendenti o come condominio?
    Grazie
    L. Quercioli

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Luglio 2021 18:42

      Nessuna delle due. E’ un edificio plurifamiliare di unico proprietario con due unità.

  • Buonasera Architetto tempo fa le ho chiesto se potevo accedere al bonus 110 lei mi aveva detto che se i lavori venivano applicati su tutto il fabbricato era ok. Impresa con i loro ingegneri si sono attaccati al fatto che io e mia zia abbiamo un unico numero civico anche se io piano terra e lei primo piano e che abbiamo unico portone che da accesso alle scale con entrata indipendente dei rispettivi appartamenti.Ora le ripeto non facciamo parte della categoria familiare?Chiaramente luce gas acqua sono tutti indipendenti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Luglio 2021 12:44

      Non esiste il requisito di “categoria familiare”. Voi siete o condominio o fabbricato di unico proprietario con due unità, pertanto le ripeto per l’ennesima volta che rientrate nell’agevolazione.

  • Buonasera architetto, tre unita immobiliari in centro storico, distintamente accatastate ma NON funzionalmente indipendenti, dello stesso proprietario. Puo accedere al superbonus riqualificazione energetica per tutte e tre le unita con i massimali moltiplicati per tre? Grazie.

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto,
    abbiamo una palazzina di tre appartamenti due residenziali e 1 commerciale, con metratura residenziale maggiore di quella commerciale.
    L’accesso della parte residenziale avviene posteriormente all’edificio e con vialetto separato, con una scala interna che porta al primo piano dove ci sono due app. residenziali, la scala scende anche nel seminterrato dove ci sono le cantine di tutti e tre gli appartamenti.
    il commerciale a piano terra ha ingresso frontale alla strada.
    L’ingresso posteriore pero è accedibile dall’appartamento commerciale con servitu di passaggio, per accedere alla sua cantina.
    Secondo Lei l’ingresso posteriore potrebbe essere considerato autonomo e quindi possiamo fare il salto energetico di due classi solo come residenziali o dobbiamo necessariamente fare il salto per tutta la palazzina?
    grazie
    Riccardo

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Luglio 2021 19:33

      Deve considerare l’intera palazzina. Altrimenti, in alternativa, bisogna individuare un accesso che sia autonomo per ogni appartamento e considerare il salto di classe per ciascuno di essi.

  • Buonasera,
    vorrei ristrutturare la casa che ho appena acquistato, è un piano terra di un edificio che si compone di altri due piani sopra il mio rimasti allo stato rustico.
    Dalla strada si accede alla scala comune anche ai piani non terminati e al mio garage di proprietà esclusiva che da accesso diretto al mio giardino di esclusiva proprietà.
    Al giardino si affaccia tutta la mia casa.
    In questo caso il Garage è da considerarsi accesso autonomo all’abitazione?
    Grazie infinite,
    Valeria

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      6 Luglio 2021 19:50

      Secondo me una tale situazione (unica unità immobiliare completa e quindi “esistente” all’interno di un fabbricato) potrebbe considerarsi alla stregua di una unifamiliare.
      Le consiglio cmq di sentire il parere dell’AdE.

  • Buongiorno architetto,
    io abito in un condominio di 3 unità immobiliari funzionalmente indipendenti (acqua, gas, climatizzazione invernale ed elettricità sono autonomi) ma con vano scale chiuso in comune.
    Abbiamo deciso di accedere al 110 coibentando l’edifico.
    Vorrei però effettuare anche la sostituzione dell’impianto di riscaldamento del mio appartamento con pompa di calore e riscaldamento a pavimento ma, da quanto ho capito non è possibile.
    E’ invece possibile sostituire gli infissi e installare un impianto fotovoltaico per ogni singola unità abitativa.
    Le sembra un’analisi corretta?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Luglio 2021 19:46

      No. A mio avviso può sostituire anche l’impianto di riscaldamento.

  • Buongiorno architetto. Sono possessore di una porzione di villa bifamiliare con accesso autonomo sulla strada. Al catasto l’intera villa è identifica come unica particella. Posso usufruire solo io del super bonus 110? Solo della mia metà? Grazie mille per l’eventuale replica

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Luglio 2021 19:44

      Oltre all’accesso autonomo deve avere anche l’indipendenza funzionale.

  • Buongiorno, sono proprietaria di una villetta a schiera che si trova in posizione centrale rispetto ad altre 2 quindi diciamo che è un “isolato” composto da 3 villette a schiera e io sono al centro. Dovrei fare degli interventi di consolidamento della struttura (solo io) mentre gli altri (ed anche io) sono interessati a fare lavori per l’isolamento termico e per gli impianti di riscaldamento. Ognuno di noi ha le caratteristiche di edificio unifamiliare ma alcuni muri perimetrali sono comuni. Quali termini dovremmo rispettare? il 31/12/2021 (per le case unifamiliari) o il 30/06/2022 (per gli edifici unifamiliari)? Grazie in anticipo per la risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      6 Luglio 2021 19:17

      Più della scadenza mi preoccuperei dei muri in comune… Se ci sono anche delle parti portanti, per il sismabonus non è possibile agire in autonomia.
      A seconda quindi delle caratteristiche e del tipo di intervento, bisognerà considerare la relativa scadenza.

  • emmanuele cecoro
    4 Luglio 2021 9:51

    mio padre è unico proprietario di una palazzina di 3 piani divisa in 3 sub con unica scala ed unico accesso dal cortile
    primo piano disabitato
    secondo piano abitatati da lui
    e terzo da me
    puo accedere al bonus 110% ?

    Rispondi
  • Buongiorno, abito in una casa posta al primo piano di una costruzione su due livelli. Al primo piano appunto c è la mia abitazione mentre al secondo c è l abitazione di mia sorella.
    Da un portone esterno comune si accede ad una scalinata anch essa comune nella quale ci sono poi i due portoni delle abitazioni. Con questa situazione si può accedere al bonus 110%?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      2 Luglio 2021 19:33

      Se la scala è chiusa, no. Ma non ho capito se dovete fare i lavori sull’intero edificio… in tal caso certo che sì!

  • Buongiorno Architetto, abito al primo piano di un edificio composto da due unità, piano terra e primo piamo appunto, con accessi indipendenti sia all’edificio che dalla strada, nessuna parte in comune e solo con l’impianto fognario condiviso. Vorrei accedere al bonus per fare cappotto termico, fotovoltaico e infissi, posso farlo oppure devo chiedere all’inquilino del piano terra? grazie

    Rispondi
  • Chiedo gentilmente il seguente parere:
    Ho chiesto un interpello all’Agenzia delle Entrate che hanno ritenuto “inammissibile” e quindi non hanno risposto alla domanda principale che mi poneva dubbi se avere o non avere diritto al 110%.Sulle altre,non tutte,domande hanno comunque risposto.
    Il mio problema è l’indipendenza funzionale di due unità abitative attaccate(aggregate) tra di loro per una lunghezza di 7 metri. Per gli accessi autonomi ci siamo,ci sono. Le due unità sono cadute in successione tra me e mia sorella quindi al 50%. Sono una accatastata e l’altra da accatastare perché non censita in Catastò. Il mio problema sono gli impianti che devono essere almeno 3. Tutte e due hanno camino ed ognuno ha anche riscaldamento autonomo ma con bombolone gas comune di cui si dividono spese.Impianto gas,una utilizza gas bombolone,l’altra ha bombola gas tradizionale per cucina e recente metano non ancora utilizzato. Impianto acqua contatore comune alle due unità,di cui una attinge acqua,con pompa,da cisterna.Impianto luce unico contatore da cui dipartono fili per altra unità abitativa. Questo era il mio dubbio e non hanno risposto a questo quesito. Pensavo nel caso non avessi i 3 dei 4 impianti che occorrono potrei fare un unico accatastamento(unificando quello già accatastato e quello non ancora censito) prima di iniziare i lavori per avere tutte e quattro gli impianti per la nuova unica unità abitativa( ovviamente massimali solo per una unità)? Potrebbe esprimere un suo parere,gentilmente.La ringrazio.
    Rispondi

    arch. Carmen Granata
    25 Giugno 2021 19:32
    Se si tratta di due unità non basta unirle catastalmente ma occorre fare anche una pratica di fusione al comune.

    La ringrazio della cortese risposta….
    Pensavo che,invece di fondere le due unità con progetto al Comune e nuovo accatastamento, rendere L’Unità non accatastata autonoma anche con gli impianti mettendo ad essa un nuovo contatore luce, allacciare gas su strada ( ha già scatola/attacco derivazione) mettere un autonomo contatore d’acqua, ( ha camino) ma così avrei 3 dei 4 impianti richiesti (accesso già autonomo).
    La mia perplessità è se si può predisporre un’unità abitativa ai requisiti richiesti dal 110% ,PRIMA, di iniziare la pratica del 110% ,essendo queste modifiche fatte DOPO l’entrata in vigore di tutte le le leggi che riguardano il Superbonus (2020 in poi)…..
    Può darmi,cortesemente un suo parere?

    grazie anticipatamente.

    Rispondi
  • Buongiorno vorrei usufruire del superbonus edificio unifamiliare mi può chiarire i termini temporali perché leggendo mi sembra di avere capito che con sconto in fattura o cessione del credito è solo fino a dicembre 2021 altrimenti fino giugno 2022 grazie

    Rispondi
  • Chiedo gentilmente il seguente parere:
    Ho chiesto un interpello all’Agenzia delle Entrate che hanno ritenuto “inammissibile” e quindi non hanno risposto alla domanda principale che mi poneva dubbi se avere o non avere diritto al 110%.Sulle altre,non tutte,domande hanno comunque risposto.
    Il mio problema è l’indipendenza funzionale di due unità abitative attaccate(aggregate) tra di loro per una lunghezza di 7 metri. Per gli accessi autonomi ci siamo,ci sono. Le due unità sono cadute in successione tra me e mia sorella quindi al 50%. Sono una accatastata e l’altra da accatastare perché non censita in Catastò. Il mio problema sono gli impianti che devono essere almeno 3. Tutte e due hanno camino ed ognuno ha anche riscaldamento autonomo ma con bombolone gas comune di cui si dividono spese.Impianto gas,una utilizza gas bombolone,l’altra ha bombola gas tradizionale per cucina e recente metano non ancora utilizzato. Impianto acqua contatore comune alle due unità,di cui una attinge acqua,con pompa,da cisterna.Impianto luce unico contatore da cui dipartono fili per altra unità abitativa. Questo era il mio dubbio e non hanno risposto a questo quesito. Pensavo nel caso non avessi i 3 dei 4 impianti che occorrono potrei fare un unico accatastamento(unificando quello già accatastato e quello non ancora censito) prima di iniziare i lavori per avere tutte e quattro gli impianti per la nuova unica unità abitativa( ovviamente massimali solo per una unità)? Potrebbe esprimere un suo parere,gentilmente.La ringrazio.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Giugno 2021 19:32

      Se si tratta di due unità non basta unirle catastalmente ma occorre fare anche una pratica di fusione al comune.

  • Buongiorno Architetto,
    sto allacciando le utenze di casa per avere anche l’indipendenza funzionale oltre l’accesso autonomo. Dovendo fare dei lavori di ristrutturazione oltre a quelli del superbonus, è sufficiente avere un contratto di fornitura (contatori installati e piombati) oppure è necessario avere già le bollette intestate dato che per 1/2 anni in attesa del fine lavori non dimorerò nell’appartamento? Grazie per la pazienza

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto, torno al mio commento del 23 Giugno 2021 9:58 dopo aver letto la sua cortese risposta. Prima di esporre una mia considerazione, specifico un altro dettaglio che ho omesso nel mio commento precedente: sul pianerottolo (rettangolare) affacciano due porte di casa, la rampa di scale sbuca sul lato lungo del pianerottolo ma non al centro, bensì sulla parte sinistra, e la mia porta è tutta a destra, perciò più di metà pianerottolo è ad esclusivo servizio della mia porta.
    L’obiettivo di questo commento, comunque, è proporle una mia considerazione, per la quale mi farebbe piacere ricevere un suo parere, A PRESCINDERE dal fatto che ben più di metà del pianerottolo funge da varco/pertugio alla mia abitazione: con la già citata “scala esterna comune ad altri immobili” specificata nella 30/E dell’AdE, secondo lei, non è sottointeso che una scala esterna comune ad altri immobili debba giungere per forza di cose ad un pianerottolo anch’esso comune?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Giugno 2021 19:27

      No, perchè potrebbe esserci un pianerottolo per ogni piano e per ogni appartamento. Cmq essendo una situazione un po’ ambigua le consiglio di richiedere un parere all’AdE.

    • Sì, potrebbe esistere questa situazione, però mi permetta di evidenziare che, nello scenario che lei illustra, ossia due appartamenti su due livelli diversi, il pianerottolo del primo appartamento “utile” sarebbe comunque comune, cioè fungerebbe sia da accesso che da transito.
      Comunque si, valuterò un contatto con l’AdE (anche se è una situazione da valutare: se i tempi della loro risposta dovessero dilatarsi rischio di non poter fare tutto in tempo), e se riesco proverò anche a confrontarmi con un avvocato amico di famiglia per vedere se la frase la frase “incriminata” della circolare 30/E ammette un margine di interpretazione.
      Architetto, che dirle, la ringrazio davvero molto per la sua valutazione, le auguro le migliori soddisfazioni professionali perché, oltre ai suoi precisi e totalizzanti articoli nel sito, è stata a dir poco gentilissima e disponibilissima. Buona giornata.

  • Salve, ci sono speranze che il bonus venga prorogato anche per le unifamiliari?

    Rispondi
  • Salve Architetto,
    vorrei usufruire dell’ecobonus 110 (cappotto+impianti+infissi) per il mio appartamento sito al piano superiore di un’edificio plurifamiliare a due piani (3 appartamenti in totale con 3 proprietari diversi), a sua volta sito in un cortiletto dove ci sono altri edifici. Purtroppo non si può agire su tutto l’edificio, in quanto uno dei 3 appartamenti ha purtroppo due abusi piuttosto evidenti.
    Al mio appartamento si accede percorrendo prima una scala comune esterna (a cielo aperto, usata anche per accedere un altro appartamento di un secondo edificio affiancato a quello dove abito io) e poi il pianerottolo “di arrivo”, non di mia proprietà (sempre a cielo aperto), una parte del quale ha come unica finalità la conduzione alla sola porta d’ingresso del mio appartamento, normalmente e regolarmente provvista di serratura e chiusa a chiave dall’esterno come una qualsiasi porta di casa.
    Le utenze di acqua, luce e gas sono individuali.
    Il tutto dovrebbe rientrare nel caso della scala esterna specificata nella circolare 30/E, ma volevo chiederle un parere sull’effettiva fruibilità dell’ecobonus 110 in quanto ritengo che sia un caso un pò articolato.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Giugno 2021 17:41

      Sulla scala esterna non ci sono dubbi. Il problema è che lei parla di un pianerottolo che solo in parte è a servizio della sua unità. Se è condiviso con altra unità, dubito che possa considerarsi accesso autonomo, ma potri sbagliare.

  • Buonasera architetto,
    ho un appartamento che pur presentando un vecchio impianto di riscaldamento, non ha contatore del gas ( l’ho già trovato privo all’atto dell’acquisto) , poiche’ ha due pompe di calore. E’ possibile usufruire del bonus 110 anche in assenza di contatore gas, dato che con i pannelli solari mi occorrerebbe solo il contatore luce ? E se no, posso , prima di fare richiesta del bonus, installare un contatore?

    Rispondi
  • Buona sera Arch. Granata, le chiedo cortesemente chiarimenti sul Sismabonus 110%.
    Bifamiliare orrizzontale con due unità immobiliari funzionalmente indipendenti di due proprietà diverse .
    Si rende necessario effettuare la lagatura di tutto l’edificio tramite tiranti di metallo ,é possibile accedere al Sismabonus 110% per ogni proprietario?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      16 Giugno 2021 19:50

      Se l’intervento è tale da raggiungere i requisiti richiesti, sì.

    • Buona sera Architetto, grazie per la gentile risposta. Essendo la bifamiliare sita in zona sismica 2, non si rende necessario il salto di classe.
      Però la risposta a interpello n.63 del 28/01/2021 nega l’accesso al sisma bonus 110 per questo tipo di intervento alla tipologia di bifamiliare con due unità funzionalmente indipendenti di due proprietari , in quanto non costituito condominio.
      Mi trovo in confusione
      Grazie anticipatamente

    • arch. Carmen Granata
      17 Giugno 2021 19:45

      Effettivamente c’è molta confusione 🙂
      1. La zona sismica non c’entra con il salto di classe. Il sismabonus “ordinario” obbliga al salto, il superbonus 110% no.
      2. Una bifamiliare con due proprietari è un condominio, il condominio si costituisce spontaneamente: https://www.guidaxcasa.it/cose-il-condominio-e-come-si-costituisce/
      3. Non ho letto il lungo interpello citato, ma una cosa è certa: l’AdE non può negare il sismabonus perchè “non è un condominio”. Semplicemente, il sismabonus non si può applicare su unità con accesso autonomo e indipendenza funzionale perchè riguarda le strutture dei fabbricati, che sono parti comuni. Quindi non si può applicare su una porzione di fabbricato, per quanto con requisiti di autonomia.

  • Buongiorno Architetto,
    Avendo letto con estrema cura quanto da lei scritto, oltre a complimentarmi per la chiarezza espositiva, desideravo chiederle quanto appresso:
    Abito in un appartamento categorizzato A/7, (abitazione in villa) il fabbricato è suddiviso in 4 subalterni ciascuno con ingresso indipendente e con forniture idrica, elettrica e riscaldamento indipendenti, praticamente solo il fabbricato è comune ma non ha parti in comune. siamo 3 i proprietari e ciascuno ha compiuto lavori di ristrutturazione ordinaria (rintinteggiamento della facciata, apposizione di mattonelle etc.) a spese proprie per la propria abitazione. La domanda è: volendo sistemare parte della facciata della mia abitazione, devono partecipare anche gli altri alle spese come se si trattasse di un condominio o essendoci dei precedenti ed essendo singole unità in unico fabbricato funzinalmente indipendenti, ognuno paga le proprie spese? Preciso che nell’atto di vendita c’è scritto che il tetto e il sottotetto sono di proprietà dei singoli proprietari e non in comunione/condominio. Spero di essere stato chiaro e sintetico per quanto possibile.
    La ringrazio anticipatamente

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      16 Giugno 2021 19:48

      Essendo un condominio minimo, non c’è obbligo di ripartizione millesimale. Se finora ciascuno ha pagato le spese sul proprio “quarto” di proprietà, potete continuare a fare così.

  • Buonasera Architetto, villetta di due piani (stessi mq) terra cielo. Il 1° piano residenziale ed il p.t. pertinenza. L’immobile e’ axcatastato con unico subalterno.
    Il proprietario vorrebbe procedere con una Scia per il frazionamento verticale in due unita e relative pertinenze. Il giardino, l’ingresso e il tetto in comune. Diventerebbe un edifcio di due unita dello stesso prorietario. A seguire vorrebbe demolirlo e ricostruirlo creando tre unita’ senza pertinenze. Ove ricevute le due autorizzazioni dal Comune ,se il sismabonus vale sulle due unita demolite, i massimali del superbonus (per la riqualificazio e energetica) si applicano su due o tre unita’?

    Rispondi
  • Buonasera Architetto, articolo molto interessante.
    Le illustro il caso in questione:
    Unità plurifamiliare di un unico proprietario costituita da due unità abitative su due livelli con corte comune . (tipo villetta)
    La residenza al paino terra ha un duplice accesso:
    L’accesso principale è completamente indipendente, ma vi è anche un accesso secondario da vano scala comune, mentre l’accesso al piano primo avviene esclusivamente da vano scala comune.
    I due immobili hanno impianto elettrico e termo-idraulico completamente indipendenti.
    In che forma è possibile accedere al superBonus? (i massimali da rispettare sono equiparabili a quelli dell’intervento su condominio o ciascuna unità ha diritto al massimo delle detrazioni possibili in quanto autonome e indipendenti?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Giugno 2021 19:58

      La forma è quella del fabbricato plurifamiliare di unico proprietario fino a 4 unità. I massimali sono quelli del condominio.

  • Buongiorno Architetto,
    Ottimo articolo, desideravo un suo parere riguardo a questa mia posizione i cui dati sono i seguenti: abito su un casolare di campagna ristrutturato formato da due edifici con corte comune, divisi dal costruttore in 4 unità immobiliari indipendenti cielo/terra.
    Due di queste unità (situate entrambe sullo stesso edificio), sono state ulteriormente suddivise in due unità abitative: due al piano terra e due al primo piano (i tetti sono i soffitti delle rispettive stanze), tutte con ingresso indipendente e servizi autonomi e corte esclusiva.
    Il quesito di cui non ne vengo a capo è il seguente: non essendoci buoni rapporti fra i vari proprietari, ognuno ha deciso di fare i lavori del superbonus in autonomia, senza riunione condominiale (siamo sei proprietari) e con ingegneri differenti. Ora io abito in una unità abitativa al piano terra, posso fare i lavori con il superbonus in autonomia senza coinvolgere chi mi abita sopra (anche se fa parte della stessa unità abitativa)?
    Eventualmente il tetto per il fotovoltaico, come va gestito?
    Le due classi energetiche che “l’edificio” deve arrivare, riguarda l’immobile o la singola unità abitativa in quanto ha ingresso e servizi indipendenti?
    Grazie della cortesia

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Giugno 2021 19:38

      E’ una situazione anomala. Da quel che ho compreso io se TUTTI i condomini vogliono effettuare l’intervento, non si può agire in autonomia. Ma potrei anche sbagliare, per cui le consiglio di consultare l’AdE.

  • Su una villetta a schiera (piano terra e primo piano) vorrei fare il cappotto termico per la richiesta del Superbonus 110%.
    Una intera parete senza finestre del mio appartamento lato nord confina su giardino di altra proprietà.
    Il confinante non mi autorizza la posa del cappotto invadendo per circa 10 cm. la sua proprietà.
    Non è possibile fare il cappotto interno in quanto su tale parete interna percorre la tromba delle scale di larghezza 82 cm. pertanto un cappotto interno ridurrebbe la larghezza delle scale che per legge deve essere di almeno 80 cm.
    Cosa fare?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      6 Giugno 2021 15:37

      Deve studiare una soluzione alternativa insieme al suo progettista.

  • Architetto buonasera, il mio quesito è questo: nel caso di fabbricato con tre unità immobiliari, con ingresso da scala comune, di questi due completamente rustici senza alcun servizio (F2) ed uno solo abitabile (A5), scatta comunque la definizione di condominio? o si può operare sull’appartamento abitabile come unità funzionalmente indipendente? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Giugno 2021 18:21

      Per me è sempre condominio. Ma è un caso limite, le consiglio di sentire l’AdE.

  • Buon pomeriggio Architetto.
    Avrei un quesito da porle al quale non trovo risposta e spero mi possa aiutare.
    Premessa:
    La struttura nella quale vivo si compone di n.3 villette a schiera totalmente indipendenti (con accesso e servizi indipendenti). Le parti in comune si configurano nei muri divisori delle unità abitative e nel solaio di copertura a terrazzo (non praticabile) con un unico rivestimento in guaina per tutta la lunghezza della struttura (copre tutte e 3 le villette). Io sono nella villetta di testa. Ultimamente mi sono accorto di avere delle infiltazioni di acqua piovana dal soffito e vorrei sanare la problematica. Sarei in procinto di iniziare dei lavori con il Superbonus 110% e con l’occazione vorrei sistemare anche la perdita del tetto.
    Uno dei miei vicini (quello della villetta di testa opposta) è concorde con il rifacimento totale della guaina con aumento della coibentazione. L’altro proprietario (quello che occupa la villetta centrale) ormai da anni non vive più nella sua casa ed è irreperibile (non si sa che fine abbia fatto e a rintracciarlo).
    Ho chiesto all’amministratore di recuperare un contatto ma non si riesce e a questo punto gli ho chiesto se, dovendo assolutamente ripristinare la perdita dal tetto, posso comunque inziare i lavori pur sprovvisto di autorizzazione dei 2 vicini. L’amministratore mi ha detto che se rimango all’interno dei miei confini (rimanendo nella mezzadria del muro di confine con l’irreperibile vicino) posso fare qualunque intervento io ritenga sul tetto. E’ corretto? Posso aumentare la coibentazione e rifare la guaina anche senza il consenso del vicino rimanendo nei limiti della mia proprietà? Le dico inoltre che per fare quanto appena citato occorre tagliare la guaina sul tetto nella line di mezzadria del muro di confine con successivo rispristino della guaina del vicino.
    Grazie anticipatamente.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Giugno 2021 19:39

      Secondo me sì. Tra l’altro se glielo ha confermato anche l’amminiastratore vuol dire che non c’è un regolamento condominiale che lo vieta.

  • Marcolino
    1 Giugno 2021 2:39

    Buongiorno Architetto,
    Vorrei sottoporLe il seguente punto: in ottica superbonus, se il sottotetto non è riscaldato, il tetto contribuisce al calcolo del 25% della superficie?
    Grazie mille

    Rispondi
  • Marco Mapelli
    31 Maggio 2021 20:49

    Buonasera Archit Granata,
    Abito in una villetta bifamigliare con due appartamenti uno sopra l’altro (stessa particella e subalterni separati) con utenze, accessi e riscaldamento separati, io abito sopra e sotto mia mamma, io vorrei sostituire la mia caldaia con pompa calore e istallare il fotovoltaico sul tetto comune, mai mamma mi ha dato l’OK a procedere ma vuole tenere la sua caldaia. Inoltre nel mio appartamente ci sono le altezze minime in alcune stanze a 1.2mt sotto i limiti 1.5mt che rappresenta un abuso edilisio, tuttavia con l’ultima decreto legge DL Rilancio approvato dal consiglio dei ministri il 28 Maggio e’ stata introdotta dal comma 13-ter dell’art.119 che consente al tecnico abilitato di asseverare la regolarità urbanistica degli immobili plurifamiliari con esclusivo riguardo alle parti comuni, evitando di dover individuare eventuali abusi commessi dai singoli condomini sulle proprie unità immobiliari. pertanto dovrei poter accedere al superbonus, conferma ? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      1 Giugno 2021 17:02

      Non è esatto. Il dl Semplificazioni ha reso possibile accedere al superbonus con CILA, nella quale il tecnico NON dovrà dichiarare la conformità dell’immobile, ma solo la sua epoca e titolo di costruzione. Quindi lei potrà accedere al superbonus, ma i suoi abusi resteranno sempre e, se scoperti nel corso dei lavori, potrebbero creare problemi. https://www.guidaxcasa.it/superbonus-110-guida-completa/

  • Buongiorno Architetto, abito in una villetta bifamigliare con i due appartamenti (unica particella con subalterni distinti) uno sopra l’altro con accessi e utenze separate ma con locale caldaia comune ma impianti di riscaldamento automomi, io abito sopra e mia mamma sotto.
    Io vorrei accedere al superbonus sostituendo la mia caldaia con pompa e installando impianto fotovoltaico sul tetto che e’ comune. Mia mamma mi concede l’uso del tetto ed e’ d’accordo con il mio intervento ma vuole mantenere il suo impianto di riscaldamento. Mi conferma che posso accedere al superbonus sostituendo solo la mia caldaia.
    Grazie

    Rispondi
  • Abito con mia sorella in una villetta bifamiliare (che si sviluppa in verticale) ed ognuna di noi è proprietaria esclusiva del proprio appartamento. Gli appartamenti sono tutti e due completamente autonomi come contatori (acqua-luce-riscaldamento-ecc.) ad esclusione del tetto , e fogna perché di comune utilizzo. i giardini sono esclusivi.
    l’ingresso è su vialetto e vano scale comune. il mio appartamento a piano terra ha accesso anche solo dal vialetto comune, il suo appartamento al secondo piano ha accesso solo dal vano scala. lei non vuole fare il 110, io vorrei fare cappotto, sostituire gli infissi e cambiare la caldaia (mia autonoma). è possibile senza il suo consenso ?
    Grazie

    Rispondi
  • Salve.
    Vorrei dei chiarimenti. Il mio appartamento è indipendente per quanto riguarda le utenze. da poco il mio vicino ha comprato un appartamento che è stato chiuso per 50 anni e l unica entrata a quanto sta sulla carta è all interno del mio portone.Quindi ora il portone e un piccolo atrio sono diventati parte comune e di conseguenza non ho più l accesso diretto dalla strada. Lui non è interessato al 110. C è un modo per accedere a questi lavori senza mettere in mezzo il suo appartamento?grazie mille

    Rispondi
  • Buon pomeriggio, posseggo un’unità immobiliare un multiproprietà funzionalmente indipendente, riscaldata esclusivamente con un camino non censito con tiraggio dell’aria calda in varie stanze anche se non in tutte. Vorrei mantenere il camino. La casa si trova in un borgo per il quale non è possibile effettuare il cappotto termico per via di vincoli paesaggistici.
    Posso, in virtù del fatto di avere precluso un’intervento trainante godere del superbonus solo mediante interventi di efficientamento energetico indicati nel citato articolo 14 del decreto legge n. 63/2013 (vecchio ecobonus)? Lo chiedo perché questo decreto prevede la detrazione nella misura del 50 per cento (che diventerebbe 110%) per l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, fino a un valore massimo della detrazione di 30.000 euro. a questo punto non sarei più obbligato a sostituire un impianto già esistente.
    Cosa ne pensa?

    Rispondi
  • luca fornaciari
    25 Maggio 2021 11:58

    Buongiorno, vorrei accedere al superbonus 110 mediante la sostituzione della caldaia attuale con pompa di calore o ibrida inserendo l’impianto fotovoltaico, la pila di accumulo e la presa per l’auto elettrica.
    L’abitazione e’ singola posseduta al 75% da me e per il 25% dalla mia compagna, con due appartamenti catastalmente divisi e con utenze separate ma con accesso scale in comune (abitazione di 2 piani + piano terreno) come in comune sono gli accessi alla strada.
    Posso accedere al superbonus o devo unificare catastalmente i due appartamenti?
    Saluto e ringrazio

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Maggio 2021 19:34

      Se l’intervento deve essere fatto sull’intero fabbricato, non c’è bisogno.

  • Buongiorno Arch. Granata, sono unico proprietario di un edificio bifamiliare con le due unità separatamente accatastate.
    La casa dispone di un sottotetto non riscaldato con tegole a vista. Vorrei chiedere: nel caso si voglia eseguire un intervento di coibentazione del tetto, le due falde partecipano al computo della superficie disperdente lorda per poter raggiungere il 25% minimo ed eventualmente il salto delle due classi?
    Da quanto sento pare che solo la coibentazione del pavimento della soffitta conterebbe ai fini del computo, mentre il tetto, che grazie al decreto Rilancio è stato compreso nel superbonus, non può però “contare” come cappotto, ragion per cui se si coibenta il tetto e non la soletta bisogna poi aggiungere mq di cappotto altrove per raggiungere la sdl necessaria
    Ringrazio

    Rispondi
  • Buongiorno Gentilissima Architetta,
    un quesito:
    un c2 riscaldato costruito ante 1967. nel 2001 il precedente proprietario chiede un permesso di costruire per cambio destinazione ad abitazione civile. nel 2006 non termina i lavori e decade il permesso di costruire.
    ora dopo aver acquistato il c2 in questione, che ha ingresso esclusivo e funzionalmente indipendente, mi accingo a presentare una scia di completamento art.23 sempre per cambio destinazione ad abitazione civile.
    due domande:
    la prima se posso accedere al bonus 110% per rifacimento impianto di riscaldamento e l’altra un po’ più tecnica.
    Gli oneri di urbanizzazione dovrebbero essere stati già assolti dal vecchio proprietario al momento della richiesta di permesso di costruire con mutazione di destinazione d’uso?
    Conferma? o devo pagarli io presentando la scia di completamento?
    Grazie.

    Rispondi
  • Intanto la ringrazio per la risposta alla mia precedente domanda riguardo alla possibilità o meno di rinunciare all’esecuzione del cappotto termico deliberato dall’assemblea condominiale sulle 10 villette funzionalmente indipendenti. Ne approfitto ancora per una domanda, tutte dieci le case del complesso condominiale presentano delle difformità edilizie principalmente riguardo l’abitabilità delle mansarde perché l’altezza media del soffitto risulta essere inferiore di 2,40 mt richiesto dal regolamento regionale e quindi, per adesso non sanabili e senza possibilità di accedere come singola abitazione al super bonus del 110%. l’amministratore dice invece che la licenza del condominio è conforme e quindi può accedere al super bonus almeno per quanto riguarda il cappotto termico. Le risulta architetto?
    Saluto e ringrazio anticipatamente.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Maggio 2021 19:46

      E come faccio a saperlo? 🙂 Siete voi che potete avere visione della licenza edilizia e quindi verificare se il fabbricato è conforme.

  • Buongiorno, ho un caso molto simile a quello di Matteo, posso considerare la mia casa in una zona non servita da metano funzionalmente autonoma se ho: ingresso indipendente, acqua e gas indipendenti, gas cucina servito in maniera autonoma da una bombola al servizio unicamente della mia cucina e un impianto centralizzato con un altro appartamento servito da una bombola comune di gasolio?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Maggio 2021 17:14

      Forse voleva scrivere “acqua e luce indipendenti”? Perchè altrimenti non capisco. In quel caso, sì.

    • Si, mi scuso, volevo scrivere acqua e luce indipendenti, gas cucina con bombola portatile indipendente e riscaldamento centralizzato con bombola del gasolio condivisa col vicino. Posso dire che il gas è a uso esclusivo considerando quello ad uso cucina?

    • arch. Carmen Granata
      24 Maggio 2021 19:36

      Secondo me sì.

  • Buon giorno
    Sono proprietario di una villetta a schiera in un complesso condominiale di 10 case.
    Con i chiarimenti del decreto rilancio le nostre case rientrano nella casistica di funzionalmente indipendente. La mia domanda è se l’assemblea condominiale è autorizzata deliberare a maggioranza in merito all’ esecuzione del cappotto termico per tutte e 10 le abitazioni con possibile accesso al superbonus edilizio del 110% e se posso rifiutarmi di farlo sui muri della mia casa
    saluto e ringrazio

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Maggio 2021 17:12

      Se il condominio delibera l’intervento, non può rifiutarsi. L’autonomia delle villette è da far valere solo nel caso in cui il condominio non volesse fare l’intervento.

  • Buongiorno, ringraziandola per il bellissimo e utilissimo video le vorrei sottoporre il mio caso. In un piccolo borgo, all’interno della medesima particella catastale formata da 6 sub possiedo un fabbricato formato da 2 dei 6 sub e che, a mio modo di vedere, può essere considerato “fabbricato” visto che è un terratetto con un unico tetto e con impianto di riscaldamento centralizzato che serve i due sub. i restanti sub sono affiancati ai miei ma hanno un tetto più alto e nessuna condivisione con i mie se non il fatto di essere attaccati e nella solita particella.
    I due sub di mia proprietà hanno due rendite catastali distinte, una occupa il piano terra ed il piano primo mentre l’altra occupa il piano secondo e il sottotetto. Entrambe hanno entrata indipendente, contatore acqua e luce indipendente, il paese non è servito dal gas quindi entrambi hanno una bombola del gas per le cucine indipendente e, unica utenza condivisa hanno un impianto di riscaldamento centralizzato a gasolio. A mio modo di vedere le due case possono essere sia considerate funzionalmente indipendenti sia plurifamiliari fino a 4 di un unico proprietario. Secondo lei sarebbe possibile considerarle funzionalmente indipendenti e cambiare l’impianto centralizzato con un altro impianto centralizzato o con due indipendenti?
    molte grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Maggio 2021 19:53

      Secondo me rientrano ma solo come unità autonome. La casistica del fabbricato indipendente all’interno del condominio non è contemplata.

    • Molte grazie per la risposta, mi rimane comunque un dubbio per il quale non riesco a trovare riferimenti normativi ne casistiche simili trattate. Abbiamo detto che le due unità poste l’una sopra l’altra possono essere considerate funzionalmente indipendenti visto che hanno accesso autonomo, acqua e luce indipendenti, il paese non è servito da metano quindi ogni appartamento ha la sua bombola gas per le cucine, ed il solo riscaldamento condiviso con un impianto centralizzato a gasolio. In considerazione del fatto che l’intervento trainante sarebbe proprio il cambio della caldaia centralizzata a gasolio con uno a Pellet (la zona non è metanizzata) quale intervento trainante posso realizzare tra la sostituzione della caldaia centralizzata con un’altra centralizzata e la sostituzione della caldaia centralizzata con due autonome? Quali sarebbero i massimali applicabili?
      Molte grazie ancora

    • arch. Carmen Granata
      23 Maggio 2021 17:06

      Sinceramente non ho capito la domanda… L’intervento trainante non è la caldaia centralizzata? E poi perchè sostituirla per poi sostituirla di nuovo??

    • Mi sono spiegato male. Il mio dubbio è sul fatto che l’intervento trainante possa essere il cambio di una caldaia centralizzata in una casa funzionalmente indipendente. Non trovo nessuna risposta nei decreti e nelle circolari. Se lo fosse posso solo fare un’altra caldaia centralizzata o posso fare due nuovi impianti autonomi?

    • arch. Carmen Granata
      24 Maggio 2021 19:41

      Secondo me la cosa importante è che le due unità risultino indipendenti in virtù degli altri tre impianti autonomi. Poi lei può sostituire la centralizzata con un’altra centralizzata oppure con due autonome.

  • Salve, caistica: un immobile di comproprietà (ereditato per successione, mai diviso) di tre unità abitative, 2 poste al piano rialzato e una al seminterrato, tutti con ingressi autonomi ma non funzionalmente indipendenti (impianto con caldaia riscaldamento ac. sanitaria condiviso tra due unità e la terza con impianti ac. sanitaria e caldaia autonoma, impianto idrico comune ai tre.
    Secondo la legge di bilancio la tipologia dell’edificio dovrebbe rientrare nel superbonus 110, per capotto termico e sostituzione delle due caldaie, in quanto edificio di unico proprietario da 2 a quattro unita aditative.
    Le mie domande sono: decade il vincolo massimo delle due unità per propietario (vedi Condominio) ammesse al beneficio o rientrano tutte e tre nel calcolo della spesa ammissibile del bonus? ossia max. 80.000 o 120.000 per capotto termico? Lo stesso vale per le caldaie ?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Maggio 2021 19:50

      Per gli interventi trainanti non c’è limite di unità, per quelli trainati resta sempre di due.

  • Buongiorno, sono co-proprietario insieme a mio padre ed i miei fratelli di un cielo-terra che possiede catastalmente 3 appartamenti/unità abitative (oltre cantine) e 2 C6 (box con accesso indipendente da cortile in comune con altra proprietà). L’accesso dalla strada avviene da un portone che conduce ad un cortile in comune con l’altra proprietà; agli appartamenti si accede attraverso un unico portoncino che introduce ad una scala comune alle 3 unità immobiliari, disposte una per piano con accesso autonomo dalla stessa scala. L’impianto di riscaldamento ed acqua sono centralizzati per le 3 unità immobiliari. Quello elettrico è diviso in 3 per le parti comuni, l’appartamento al primo piano, mentre è comune per le unità al secondo e terzo piano.
    L’unità immobiliare (immobile unico) di terzi presente nello stesso cortile ha accesso attraverso un proprio portoncino e credo abbia i requisiti per accedere al Superbonus.
    Non capisco se l’accesso comune ai 3 appartamenti da cortile condiviso o altre caratteristiche mi impediscono di accedere al Superbonus.
    Se ci fossero i requisiti poi bisognerebbe capire se le 5 unità immobiliari (3 A/3 + 2 C6 – comunque indipendenti -) andrebbero oltre il limite legato all’unico proprietario (da 2 a 4 per le opere trainanti).
    Grazie mille per la sua disponibilità, un saluto

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Maggio 2021 19:48

      Potete usufruirne solo in condominio con l’altro proprietario.

    • Buongiorno, con il Decreto Sempificazioni sono stati rimossi i limiti del mio caso (accesso comune ai 3 appartamenti da cortile condiviso) che mi impediscono di accedere al Superbonus?
      Grazie infinite.

    • arch. Carmen Granata
      4 Giugno 2021 18:08

      L’accesso da cortile comune non è mai stato un limite. Il suo problema sono i due impianti centralizzati su 4.

  • Buonasera Architetto,
    approfitto della sua gentilezza e competenza per porle un quesito.
    Ho un appartamento al secondo ed ultimo piano di una plurifamiliare. All’appartamento si accede accede con una scala in comune con l’appartamento al primo piano. I due appartamenti a piano terreno hanno invece accessi autonomi. Tutti gli appartamenti hanno utenze separate.
    Vorremmo usufruire del superbonus insieme al proprietario dell’appartamento posto al primo piano. Possiamo agire insieme in autonomia o dobbiamo interpellare o coinvolgere anche i proprietari dei due appartamenti a piano terreno?
    Grazie,
    Martina

    Rispondi
  • buongiorno architetto
    ho un quesito da porle, sono propietario di un casale composto da un 1 piano residenziale e da un piano terra accatastato come cantina.
    per accedere alla parte residenziale ce una scala esterna quindi sono due unità completamente divise, è possibile accedere al superbonus sono per la parte accatastata regolarmente?
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Maggio 2021 19:29

      Cosa vuol dire “accatastata regolarmente”: il piano terra non lo è?

  • Buongiorno,
    ho acquistato un appartamento, con ingresso indipendente su starda con cancello privato, che si sviluppa sul primo piano e al piano terreno vi è un ristorante. Vorrei approfittare del bonus 110 per rivedere l’impianto termico+fotovoltaico sul tetto e coibentaizone del tetto. Potrei usufruire del bonus anche se l’attività commerciale non partecipa? L’iva per i lavori la dovrei pagare io?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Maggio 2021 19:28

      Sì. L’Iva deve pagarla lei… chi altri, sennò? 🙂

  • Buongiorno,
    ho un appartamento in un edificio di 6 unità indipendenti, 3 per ogni piano, con accessi e servizi indipendenti. Tre di questi appartamenti hanno delle difformità rispetto al progetto depositato in comune, in particolare alcuni balconi sono stati chiusi con delle pareti aumentando la volumetria degli immobili. Qualora, non si potesse procedere con la sanatoria sugli immobili difformi, per essere in regola, la conformità urbanistica ed edilizia deve essere globale su tutto l’edificio oppure potrebbe essere limitato al singolo appartamento considerato che sono delle unità abitative indipendenti e quindi i 3 appartamenti non difformi potrebbero beneficiare del 110%? Nel caso non fosse possibile, per vendere l’appartamento con i documenti in regola, si dovrebbero obbligare gli altri condomini (con appart difformi) a demolire gli abusi e a sanare le difformità?
    Grazie del suo tempo e della sua risposta.

    Rispondi
  • La mia abitazione è di 250 mq ed è cointestata con mia sorella. Lei abitava al piano terra ed io al primo piano. Ora si è sposata ed ha cambiato residenza. Vorremmo fare frazionamento dell’immobile e trasformarlo in condominio minimo senza opere edilizie con la sola chiusura con una porta del vano scale, l’installazione dei nuovi contatori di luce acqua e gas, cambio catastale con atto notarile e comunicare le modifiche della planimetria depositata in Comune con un semplice CIL o CILA se interviene un architetto. Al piano terra c’è un’entrata dall’esterno indipendente, oltre ad un’entrata comune dal garage ed un’entrata comune centrale, con un corridoio comune per arrivare alle scale dove si sale alla mia abitazione. E’ sufficiente fare tutto quello che le ho appena accennato, per avere il certificato di conformità urbanistica e catastale di un condominio, oppure devo isolare con una bussola sala- cucina, bagno, camera da letto e lasciare in comune lavanderia, caldaia e garage? Tutto questo, perché vorremmo iniziare i lavori di ristrutturazione e riqualificazione energetica dell’intera abitazione usufruendo delle agevolazioni del superbonus e sismabonus di un condominio, invece di un immobile unifamiliare.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Maggio 2021 19:24

      La conformità (non solo catastale, ma anche urbanistica) potrà averla se, oltre a dividere le due parti di immobile, saranno a tutti gli effetti due abitazioni distinte, quindi anche con due cucine, servizi igienici, ecc..

  • Salve,ho una porzione di un rurale in montagna,regolarizzato ormai da tempo con destinazione d’uso a civile abitazione. Questo edificio è costruito in un unico casamento in un unica schiera (case tipiche montane) i e comprende 4 abitazioni con ingresso autonomo ed indipendenti di proprietari differenti.Volevo sapere se va considerato condominio o casetta a schiera su unico edificio e se spetta il Superbonus ,in qualsiasi caso. Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Maggio 2021 19:20

      Se è un unico fabbricato (unica particella con più subalterni) è un condominio. Come unifamiliare è possibile accedere se gli impianti sono autonomi.

  • Salve Arch. Granata,
    le sue risposte sono sempre molto utili, grazie.
    Credevo di aver risolto i miei dubbi ed invece un nuovo evento ha scombussolato tutto.
    Pensavo di poter approfittare del superbonus per un immobile con accesso autonomo e funzionalmente indipendente, tuttavia, trovandomi all’interno di un condominio, è emerso che anche il condominio voglia fare il superbonus per fare la facciata ed il cappotto termico.
    Cappotto termico che a causa della continuità che ha il mio piano terra (con accesso autonomo) avrei evitato di fare. I miei lavori sarebbero dovuti iniziare a giugno mentre per quelli del condominio non c’è ancora una data. Pensavo che non facendo il cappotto il suo slot rimanesse libero, tuttavia pare che il superbonus valga soltanto una volta per ogni singola abitazione, al di là di quale intervento si faccia. Quindi, facendo prima i lavori come indipendente, perderei poi la possibilità di fare i lavori del superbonus con il condominio, rischiando quindi di dover pagare la mia quota senza usufruire del superbonus?
    C’è qualche articolo in merito che chiarisca questa situazione?
    Grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Maggio 2021 19:18

      Per la verità a me non sovviene alcuna indicazione che proibisca di farlo, se non le difficoltà tecniche… In pratica lei dovrebbe, con questi interventi, garantire il salto di due classi della sua unità; poi, con quelli condominiali il salto di classi dell’intero condominio.
      Piuttosto, sarebbe interessante conoscere il riferimento normativo che adduce chi afferma che non sia possibile…

  • Abito con mio fratello in una villetta bifamiliare (che si sviluppa in verticale) ed ognuno di noi e proprietario esclusivo del propio appartamento. Gli appartamenti sono tutti e due completamente autonomi come contatori (acqua-luce-riscaldamento-ecc.) ad esclusione del tetto , giardino e fogna perché di comune utilizzo.
    ogni nostro appartamento ha l’ingresso di propietà con esclusione del cancello che ci fa uscire/entrare sulla strada comunale dal quale si deve tassativamente entrare per potere accedere al giardino comune per poi entrare nelle nostre abitazioni/propieta.
    Con questa premessa vorrei sapere se possiamo beneficiare della proroga per il 110% (superbonus)
    estesa ai condomini che abbiano fatto lavori per almeno il 60 % entro giugno 2022 (per poterli terminare entro il 31/12/2022)
    oppure tassativamente dobbiamo finire entro il 31/12/2021 in quanto non figuriamo come minicondominio ?
    grazie e buon lavoro
    Natale

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Maggio 2021 19:56

      Allora tutta la premessa non serve… 🙂 Dunque, siete un condominio e potete sicuramente ultimare i lavori il 31 dicembre 2022, anche se non arrivate al 60% entro giugno. Infatti il decreto 59, di cui parlerò presto, ha leggermente modificato le scadenze.

  • Buongiorno architetto, sono co-proprietaria insieme a mio marito di un immobile che possiede catastalmente 4 unità abitative e un C6 (box con accesso indipendente da cortile/giardino privato. Allo stato dei fatti non riesco a capire bene se tale c6 sia parte dell’edificio e se posso ritenerlo estraneo al conteggio delle unità immobiliari. Due di queste unità potrebbero risultare indipendenti poichè possiedono accessi indipendenti anche vagliati da apposito numero civico, inoltre risultano indipendenti dal punto di vista elettrico, di riscaldamento e di acqua. Posso accedere al Superbonus? Grazie mille per la sua disponibilità, un saluto

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Maggio 2021 19:52

      A mio avviso purtroppo no, perchè le unità sono di fatto 5.

  • Buongiorno, posseggo in Toscana 2 immobili di mia proprieta’ (uno relativo come mia residenza e l’altro dato in comodato d’uso gratuito a mio figlio) piu’ 1 immobile di proprieta’ al 50% nel Veneto. Domanda: considerando che l’immobile dato in C. D’USO gratuito ha beneficiato delle detrazioni al 65% per ristrutturazione energetica nel periodo 2019-2020, ho diritto al Superbonus di 110% in entrambe le altre due case restanti? Grazie e Cordiali Saluti.

    Rispondi
  • Salve. 3 appartamenti: piano terra di proprietà di mio fratello; piano primo di mia proprietà e mia residenza; piano secondo di mia proprietà ma internamente allo stato grezzo e accatastato in fase costruzione. L’appartamento al piano terra accede mediante ingresso indipendente dalla via principale. Il primo piano e il secondo piano accedono, mediante ingresso indipendente dal vicolo pubblico perpendicolare alla via principale, attraverso una scala.
    La scala, che era di tipo esterno, è stata recentemente ristrutturata e resa interna mediante copertura con allungamento del solaio e sollevamento dei parapetti. Per questa ristrutturazione, avendo provveduto al pagamento dei lavori, ho usufruito del bonus ristrutturazione 50% e ceduto il credito alle poste.
    Ciò premesso e considerato che gli appartamenti hanno impianti elettrici, idrici, gas e riscaldamento indipendenti tra di loro e solo la parte terminale degli scarichi fognari in comune, chiedo cortesemente se posso, per il mio appartamento ubicato al primo piano, usufruire del bonus 110% al fine di sostituire la caldaia a gas (riscaldamento e acqua sanitaria) con pompa di calore aria/acqua, installazione di pannelli fotovoltaici e sostituzione degli infissi. Grazie per la pazienza.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Maggio 2021 19:49

      Se ho capito bene e la scala serve solo il suo appartamento e quello non finito (e quindi non esistente), sì.

  • Buonasera, ringrazio anticipatamente per la risposta.
    Casistica: villetta bifamiliare con due proprietari (madre e figlio), impianti separati ma NON accesso autonomo. Verranno effettuati lavori di ristrutturazione che porteranno una divisione dell’immobile e quindi accessi autonomi, contestualmente a lavori di efficientamento energetico sulla parte intestata al solo figlio. Oltre al bonus 50% per ristrutturazione, è possibile usufruire dell’ecobonus 110%?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Maggio 2021 15:59

      No, le condizioni devono sussistere prima dell’inizio dei lavori. Può avere l’ecobonus ordinario.

  • Arturo Rossi
    10 Maggio 2021 16:14

    Condominio orizzontale di due piani con garage comune sotterraneo e formato da 3 corpi separati da scale esterne con totale 8 appartamenti di cui 4 piano terra e 4 primo piano, ognuno con numero civico diverso. Accesso da cancello che da su vialetto che giunge fino ai portoncini di ingresso degli appartamenti del piano terra e alle varie scale esterne che portano ai portoncini degli appartamenti al primo piano. Ogni scala serve due appartamenti. Secondo lei si possono considerare ingressi autonomi?
    La ringrazio molto se potrà aiutarmi.

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto, sono proprietario di una bifamiliare composta da due appartamenti uno intestato unicamente a me e l’altro intestato a me e mia moglie. Gli appartamenti hanno accesso da vano scala comune e impianti indipendenti. e’ di fatto un condominio anche se sono unico proprietario? Se fosse condominio per cedere il credito è necessario avere il codice fiscale del condominio?

    Rispondi
  • Salve architetto, avrei qualche domanda per rientrare nel superbonus 110%?
    Sono proprietario di un appartamento posto al piano terra di un edificio plurifamiliare, l’appartamento è completamente autonomo sia dal punto di vista impiantistico che di accesso. il proprietario dell’appartamento sopra di me (sottotetto) non vuole usufruire del bonus e non fare lavori.
    Le domando, se per il miglioramento delle due classi, l’intervento deve interessare il 25 % della superficie disperdente lorda dell’intero edificio o il 25 % della superficie disperdente lorda del mio appartamento?
    Grazie in anticipo

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto,
    Sono proprietaria di un edificio costituito da una unita abitativa al primo piano e una unità commerciale al piano terra. L’unita abitativa con le relative pertinenze è superiore al 50% rispetto al negozio.
    Nel rifacimento del tetto con sismabonus 110 posso usufruire dell’importo di 96.000 x 2?
    Per l’intervento di isolamento termico ecobonus 110 da realizzare nelle pareti dell’unità abitativa + coibentazione tetto quali sarebbero i limiti di spesa?
    La ringrazio per il gentile riscontro

    Rispondi
  • Buonasera, abito in un edificio bifamiliare (2 appartamenti di proprietari differenti) con un unico ingresso in comune dall’esterno (lato strada) oltre alle entrate autonome ai rispettivi appartamenti, dai pianerottoli del vano scale comune. Domanda: trattasi di condominio minimo e percio’ rientra nella categoria detrazioni per condomini (Minore detrazione ) oppure puo’ beneficiare della maggior detrazione perche’ plurifamiliare e funzionalmente indipendente anche se sprovvisto di accesso autonomo ed esclusivo dall’esterno? Grazie

    Rispondi
  • Buongiorno volevo un’informazione. Villetta bifamigliare: un appartamento intestato al figlio e un appartamento intestato a me e coniuge.
    Acqua, luce e gas condivisi, come potremmo fare per aver diritto al superbonus?
    Principalmente vorremmo mettere impianto fotovoltaico e magari climatizzatori con pompa calore.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      6 Maggio 2021 19:44

      Avete tutti i requisiti per accedere, visto che siete un condominio. Dovete solo incaricare un tecnico per lo studio di prefattibilità.

  • Buona sera Architetto, io ho appena acquistato un appartamento completamente da ristrutturare. L’appartamento in questione è situato al piano terra con ingresso in condominio e un ingresso privato tramite un giardino chiuso da un cancello che da sulla strada principale. Il mio dubbio è una volta ristrutturato l’appartamento avrà tutti gli impianti indipendenti ma ora non ci sono impianti. Volevo sapere se è possibile usufruire del eco bonus. Grazie dell’attenzione. Buona serata.

    Rispondi
  • Buongiorno,
    sono proprietario di un edificio costituito al piano terra da un locale commerciale e al primo piano da un’unità immobiliare a uso residenziale entrambe di mia proprietà. Le due unità hanno accesso autonomo tramite un cortile comune. Il locale commerciale non è attualmente riscaldato. Nell’ambito del super-ecobonus, posso realizzare gli interventi previsti (cappotto, infissi fotovoltaico etc.) considerando solo l’unità residenziale al primo piano per il calcolo della superficie disperdente e per il salto delle due classi? La ringrazio

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Maggio 2021 19:31

      Sì, se ci sono i famosi tre impianti indipendenti.

    • Nel mio caso l’indipendenza degli impianti non è presente. Devo quindi procedere come se si trattasse di un condominio anche se le due unità sono entrambe di mia proprietà? Nel caso il cappotto fosse l’intervento trainante, il massimale va quindi moltiplicato per due? La ringrazio nuovamente per la disponibilità.

    • arch. Carmen Granata
      5 Maggio 2021 19:17

      No, perchè nel caso di condominio non sono richiesti questi requisiti. Sono richiesti per operare solo su una unità. In alternativa lei deve fare i lavori sull’intero fabbricato, ma potrà usufruire del bonus su tutte le parti comuni alle due unità solo se la superficie residenziale è maggiore di quella commerciale.

  • vincenzo defeo
    4 Maggio 2021 11:10

    buongiorno architetto,
    sono proprietario di una unità ad accesso autonomo in villetta bifamiliare; l’impianto di riscaldamento utilizza tre caldaie che riscaldano ciascuna una zona (piano) diversa; nel 2016 ho sostituito una delle caldaie con una caldaia a condensazione e per gli anni 2016-17-18-19 ho usufruito della detrazione 65%.
    Ristrurando l’impianto di riscaldamento, come intervento nell’ambito del superbonus 110%, questa caldaia può essere di nuovo sostituita, insieme alle altre?
    Qual’è il destino delle rimanenti 6 rate di credito di imposta (ed eventualmene anche delle 4 già riscosse)?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Maggio 2021 19:26

      Al momento non sono a conoscenza di dichiarazioni ostative alla fruizione di bonus per interventi per cui se ne è già usufruito in passato.

  • buongiono , integro una mia precedente richiesta: nel caso di villetta a schiera con due unita’ abitative una unica proprieta’ la moglie e una unico proprietario il marito ognuno con il proprio ingresso e le proprie utenze. vorrebbero fare intervento con 110% . pero’ vorrebbero rendere comunicanti gli appartamenti con l’apertura di una porta nella parete comunicante. il tecnico ha detto che catastalmente rimarrebbero 2 subalterni divisi e il comune non si opporrebbe alla comunicabilita’. l’apertura delle porte farebbe decadere il beneficio del 110? grazie

    Rispondi
  • Gentilissima Architetto,
    Ottimo articolo e molto utile, solo per essere sicuro di aver compreso correttamente, sono proprietario di una porzione di una villetta bifamiliare con accesso autonomo su una stradina privata in comune con altre due villette, l’accesso a questa strada è tramite un cancello in comune, gli impianti sono tutti autonomi ad eccezione della rete fognaria posso quindi usufruire del superbonus? Grazie anticipatamente per la cortese attenzione

    Rispondi
  • Buongiorno architetto,
    volevo esporle un quesito.
    Posseggo una bifamiliare indipendente sia di accessi che di impianti, costruita nello stesso mappale e divisa in verticale -classe A3-.
    Tempo fa il mio vicino (senza mettermi a conoscenza) ha ristrutturato cambiando l’estetica, avendo posto sulle sue facciate e sul tetto il cappotto, creando così un dislivello di almeno 10 cm a suo dire (sicuramente è molto superiore avendo posto i pannelli solari).
    Questo intervento ha portato e porta delle infiltrazioni nella parte di congiungimento e me ne attribuisce la causa per negligenza nella manutenzione.
    Fino a prima del suo intervento tutto era a posto, cosa mi consiglia di fare?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      30 Aprile 2021 19:49

      Incaricare un architetto di redigere una perizia tecnica che attesti che tali infiltrazioni sono provocati dai lavori fatti dal suo vicino. Sperando che ciò sia sufficiente e non ci sia bisogno di ricorrere alle vie legali.

  • Buon giorno,
    la ringrazio per la risposta, ma la mia situazione è un po’ più complicata e non mi dilungo, le chiedo solo:
    Se installo i due contatori mancanti per separare gli impianti (acqua e luce) rientro nei requisiti o gli impianti separati dovevano essere già presenti prima dell’ entrata in vigore dell’ ecobonus 110?
    Grazie ancora
    Luigi

    Rispondi
  • Buon giorno,
    posseggo una bifamiliare con accessi indipendenti, impianto di riscaldamento autonomi,
    ma contatore luce e acqua in comune.
    Non ho quindi i tre requisiti.
    Se installo i due contatori mancanti (acqua e luce) rientro nei requisiti o gli impianti separati dovevano essere già presenti prima dell’ entrata in vigore deli ecobonus 110?
    Grazie Luigi

    Rispondi
  • Alfredo mazzamuto
    28 Aprile 2021 22:56

    Buonasera architetto
    Volevo esporre un quesito. Edificio plurifamiliare con 4 unità abitative funzionalmente indipendenti. Eseguo interventi 110 su due unita’ aventi stessa proprietà con esecuzione cappotto. Secondo lei è ammissibile l’intervento di sostituzione dei due impianti termici autonomi con un impianto centralizzato alle due unità? Se si sarebbe un Inter ben trainato o trainante? Grazie mille e complimeti x gli articoli

    Rispondi
  • Buonasera Architetto, sono proprietario di un appartamento al primo piano più sottotetto non abitabile. Al piano terra c’è un altro appartamento di un altro proprietario. I due appartamenti hanno ingressi autonomi e numeri civici diversi e sono completamente autonomi. Vorrei sfruttare il bonus 110% installando dei pannelli fotovoltaici. Posso farlo previa approvazione del comproprietario?

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto, sono proprietario di un appartamento al piano terra, sopra di me esiste un altro appartamento di altro proprietario. I due appartamenti hanno ingressi autonomi e numeri civici diversi e sono completamente autonomi anche nelle fognature. C’e’ necessità di rifare il tetto, non mi interessa il bonus 110%. Chiedo a chi compete la spesa per detto rifacimento? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Aprile 2021 19:08

      Ma il fabbricato è composto solo dai vostri due appartamenti? In tal caso, se il tetto è di proprietà comune va ripartita in parti uguali; se è di proprietà solo del suo vicino, due terzi di spesa competono a lui e un terzo a lei.

  • Buonasera Architetto,
    sono proprietario di due un’unità immobiliari, entrambe funzionalmente indipendenti: A3 al piano primo e C2 al piano terra. Inoltre al piano seminterrato vi è un’ulteriore unità immobiliare, non di mia proprietà, che dovrebbe essere C2 o C6. La mia domanda è come calcolare il massimale del Sismabonus, si moltiplica per il numero delle unità immobiliari del fabbricato o rimane singolo di 96.000€ ? N.B. nessuna delle unità C è pertinenza dell’abitazione. Grazie mille.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Aprile 2021 18:58

      In effetti se questi immmobili sono di sua proprietà e fanno parte del fabbricato sono di fatto pertinenze dell’abitazione. A meno che mi dica che il C6 non lo usa ad esempio per parcheggiare la sua auto?

    • Come le ho detto il C6 non è di mia proprietà, ma del vicino che è proprietario della porzione di fabbricato prospiciente al mio. Riguardo al C2 invece, non credo possa essere definito pertinenza, a partire dall’aspetto dimensionale, in quanto la superficie è uguale se non più grande dell’abitazione soprastante, ad arrivare alla definizione definizione normativa contenuta nell’art. 817 del codice civile, ai sensi del quale:
      “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa…”. Non avendo in oltre nessun rapporto di strumentalità funzionale. Se inoltre nell’atto d’acquisto fosse specificatamente indicato dal notaio che questo rapporto di pertinenza NON sussiste, e di fatto non è così, potrebbe essere una componente in più.
      A questo punto penserei che il massimale dovrebbe essere moltiplicato per le tre unità immobiliari. Quale è la sua opinione Architetto? Grazie mille

    • arch. Carmen Granata
      29 Aprile 2021 19:43

      Secondo me se non sono pertinenze possono usufruire del sismabonus “ordinario”, al massimo all’80%, visto che il superbonus è solo per le unità residenziali.

  • Buonasera, sto per ristrutturare in tutto e per tutto un’abitazione ed ho un dubbio sui serramenti in quanto ho letto che pochi giorni fa Enea si è pronunciata dicendo che se cambiano di dimensione o vengono spostate non rientrano nel 110. Siccome è una ristrutturazione totale, dove alcune finestre diventano porte finestre ad esempio, mi chiedevo se non posso portare in detrazione al 110% la superficie dei serramenti esistente e la parte in eccesso portarla in detrazione al 50%. È possibile? Grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Aprile 2021 19:04

      No, perchè per Enea è considerata nuova installazione e quindi va tutto al 50%.

  • Sergio Leone
    26 Aprile 2021 20:20

    Buonasera Architetto,
    nel caso del bonus facciate ho letto che questo prevede il rifacimento di TUTTO il perimetro visibile da un luogo pubblico. Nel caso però un lato del palazzo si ritenga non essere in condizioni tali da essere rifatto può essere omesso?
    Grazie, Sergio

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Aprile 2021 18:51

      Non so dove l’abbia letto, ma non è vero. Non c’è obbligo di rifare l’intera parete visibile.
      Per maggiori delucidazioni su questo bonus le consiglio questo video: https://www.guidaxcasa.it/bonus-facciate/

    • Sergio Leone
      28 Aprile 2021 19:00

      Buonasera, la ringrazio per la risposta. Mi aveva fuorviato questo quesito trovato sul Sole 24 ore.
      Il quesito. Nella legge 160/2019, di Bilancio per il 2020, è contenuto il cosiddetto bonus facciate al 90%, ammesso per le spese relative a interventi finalizzati al recupero o restauro delle facciate esterne degli edifici. Pare di capire che le facciate interessate al bonus devono essere visibili da pubblica via. Le cose stanno così? Se un edificio ha una facciata visibile soltanto da una via privata, per questa facciata il bonus non è applicabile?
      F.A. – PARMA
      La risposta. Come chiarito con la circolare 2/E/2020, sotto il profilo oggettivo la detrazione spetta, tra l’altro, a condizione che gli interventi siano realizzati sull’involucro «esterno visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (INTERO PERIMETRO ESTERNO)».

  • Buongiorno, ho acquistato con mio fratello una casa bifamiliare composta da due unità distintamente accatastate , l’appartamento al piano primo è intestato a lui, io sono intestataria di quello al piano terra. Abbiamo accesso autonomo in quanto lui ha un pezzo di corte , ed io il mio, e lui oltretutto accede al suo appartamento tramite scala esterna. Vorremmo accedere al superbonus ma ho un dubbio in quanto i due appartamenti sono serviti da un’unica utenza sia per gas acqua ed energia elettrica. Possiamo accedere oppure no? Grazie!

    Rispondi
  • Buongiorno,
    vorrei capire se la mia casistica rientra tra quelle in cui è possibile usufruire del 110.
    Ci sono 3 unità immobiliari una di fianco all’altra. Ogni unità è indipendente dal punto di vista degli impianti (gas luce acqua). Ogni unità ha un giardino privato distaccato dalla casa, perchè attraversato da un “corsello” per l’accesso ai box privati che è comune.
    L’accesso all’interno delle parti comuni dalla strada, è comune, in quanto accesso pedonale e carrabile sono fatte dallo stesso cancello.
    In sostanza per accedere alla singola casa, bisogna usufruire di un cancello comune, e di un piccolo corsello comune.
    Dopo tutti gli aggiornamenti e interrogazioni parlamentari, non ho ancora capito se è fattibile o no usufruire di questo bonus, e soprattutto se tutti e 3 le unità devono essere d’accordo sul farlo.
    Grazie Daniele

    Rispondi
  • Buonasera Architetto,
    sono proprietaria di un edificio con, al piano terra un mio negozio, e al primo piano la mia abitazione principale. Il negozio ha un proprio accesso indipendente ma non ha degli impianti autonomi, per la precisione non c’è l’impianto dell’acqua e nemmeno quello del gas mentre l’impianto elettrico è unico per tutto l’edificio. Posso usufruire dell’ecobonus 110 e del sismabonus 110 per dei lavori sull’intero edificio?
    Ringrazio anticipatamente per la risposta.
    Marta P.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Aprile 2021 19:49

      Solo se la superficie dell’appartamento supera il 50% del totale.

  • io dovrei demolire e riedificare in ristrutturazione spostandomi col sedime (il comune ha avvallato) avvalendomi del super sisma bonus110 . la casa è di 80 mq in un piano. la domanda è: si può accedere a tale bonus anche se una piccola parte di muro (5 m) è in comune con altra abitazione? io spostandomi di sedime lascerei ovviamente tale parte di muro a servizio esclusivo dell abitazione confinante e ricostruirei secondo i criteri antisismici

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Aprile 2021 19:33

      Ho qualche dubbio… provi a sentire il parere dello strutturista.

  • buongiorno sono proprietario di una villetta a schiera di testa libera su tre parti e suddivisa in due unita’ immobiliari autonome accatastate singolarmente con ingresso separato per ogni appartamento piano terra e primo piano (pago come prima e seconda casa).
    posso usufruire di ecobonus 110 e bonus sisma 110, il mio dilemma e’ se devo moltiplicare per due il tetto massimo di spesa oppure essendo unico proprietario attingo ad un solo tetto massimo di spesa.
    grazie cordiali saluti
    mirco

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto
    vorrei gentilmente approfittare delle sue competenze per comprendere meglio:
    – appartamento, posto al piano terra di un condominio;
    – due ingressi, l’uno da portone comune (da pianerottolo per intenderci) e l’altro dal cortile esterno con proprio portoncino blindato;
    – riscaldamento autonomo
    – elettricità con proprio contatore
    E’ possibile usufruire del bonus 110?
    Grazie infinite per il suo contributo
    Saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Aprile 2021 19:28

      Dovrebbe avere anche un terzo impianto autonomo.

    • A suo parere si può considerare il riscaldamento autonomo come impianto di climatizzazione inverno/estate e impianto gas che unito all’elettricità con propio contatore porta a tre impianti che rendono funzionalmente autonomo l’appartamento con ingresso indipendente?
      Grazie ancora!

    • arch. Carmen Granata
      27 Aprile 2021 16:38

      Sinceramente non ho capito…

    • Provo a spiegarmi meglio
      Per avere una autonomia funzionale e quindi avere la possibilità di accedere al bonus, è sufficiente che l’appartamento in condominio abbia:
      – Entrata indipendente
      – gas con caldaia autonoma
      – impianto di climatizzazione autonoma
      – elettricità
      Grazie mille

    • arch. Carmen Granata
      29 Aprile 2021 19:36

      Non capisco cosa intende per “impianto di climatizzazione”… Gli impianti da considerare sono 4: acqua, elettricità, gas (ovviamente per cucina) e riscaldamento. Lei deve avere almeno 3 di questi 4 indipendenti.

  • Salve Architetto!
    ho una villetta unifamiliare di proprietà composta al piano terra da garage e locale commerciale con ingressi separati ed autonomi. Il primo piano è destinato ad abitazione principale, con scala di accesso esterna indipendente.
    Posso usufruire del sismabonus per rifacimento tetto pur in presenza del locale commerciale?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Aprile 2021 19:27

      I requisiti di cui si parla in questo articolo sono richiesti solo per l’ecobonus. Per il sismabonus non si può agire in autonomia.

  • Buongiorno Architetto,
    abito in una quadrifamiliare al 1′ piano, i 2 appartamenti al piano terra hanno l’ingresso indipendente, poi c’è una scala esterna per andare al 1′ piano con portone d’ingresso, pianerottolo in comune e i 2 appartamenti, posso fare solo io i lavori per il bonus 110 ? tra l’altro il riscaldamento è autonomo ma l’acqua è in comune, grazie mille!

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto,
    avrei questo quesito da sottoporle. Io possiedo un immobile ad uso ufficio su cui devo fare il cambio d’uso, l’immobile è posto in un condominio ma è dotato di un accesso autonomo, il condominio ha il riscaldamento centralizzato e gestisce anche la fornitura idrica, i condomini hanno anche l’accesso alla fornitura del gas.
    Io le chiedo, non avendo la possibilità di ricevere la fornitura del gas , se posso accedere al superbonus facendo un impianto di riscaldamento a pavimento elettrico (con distacco dal condominio) , un impianto di cottura ad induzione e ovviamente avendo l’impianto elettrico autonomo.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Aprile 2021 19:22

      No. Il piano cottura a induzione è alimentato dall’impianto elettrico. Manca il terzo impianto indipendente.

  • Mi scusi architetto. Forse mi è sfuggita la risposta ad un mio quesito postole precedentemente.
    I siti internet sono pieni di ditte che offrono l installazione di impianto fotovoltaico, accumulatori, inverter, pompa di calore, sostituzione impianti riscaldamento/climatizzazione (caldaia a condensazione e condizionatori) ecc.. CON ECOBONUS 110%. Secondo lei è legale senza interventi di isolamento (al limite solo il sottotetto)?

    Rispondi
  • Villetta composta da due alloggi in verticale con accesso entrambi da un vano scala comune.
    Proprietari io e mio fratello.
    Al piano interrato garage più un piccolo appartamento regolarmente accatastato con ingresso dall’esterno e dal garage di proprietà sempre mia e di mio fratello.
    Possiamo usufruire dell’superbonus 110, avendo gli ingressi degli alloggi indipendenti tramite il vano scala in comune, per rifare l’impianto di riscaldamento attualmente in comune come caldaia, cappotto esterno/isolamento tetto, finestre ?
    La ringrazio moltissimo
    Casa in montagna costruita nel 1955

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Aprile 2021 19:30

      Siete di fatto un condominio, quindi potete agire come tale senza il problema degli accessi.

    • Buongiorno, io e mia mamma abbiamo comprato una casa bifamiliare (tipologia Marcolini) di cui io sono intestataria del piano superiore e lei del piano terra in quanto le unità erano distintamente accatastate. Accesso autonomo anche tramite scala esterna ma unica utenza sia per acqua che per energia elettrica che per gas. Possiamo fruire del superbonus 110 ? Grazie.

    • arch. Carmen Granata
      26 Aprile 2021 20:11

      Sì, siete un condominio.

  • Francesco Ferri
    14 Aprile 2021 22:28

    Buonasera Architetto,
    ho un immobile in una plurifamiliare di due unità senza condominio costituito. Vorrei rifare una facciata ed ottenere il relativo bonus usufruendo poi della detrazione fiscale. Posso, con il consenso dell’altro proprietario, accollarmi tutte le spese e quindi usufruire dell’agevolazione solamente io? Abbiamo l’obbligo di costituire un condominio?
    Grazie anticipatamente della cortese risposta.
    Con il termine costituire un condominio intendevo evidentemente prendere un codice fiscale. O alternativamente usare solo quello di un proprietario.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Aprile 2021 19:28

      Stessa risposta dell’utente umberto santulli.

    • Francesco Ferri
      15 Aprile 2021 20:08

      Mi scusi di nuovo, ovvero la metà del 90% e quindi il 45%? Grazie, Francesco

    • arch. Carmen Granata
      21 Aprile 2021 19:14

      No. Nei limiti a lei spettanti intendo che se lei realizza un cappotto, ha a disposizione per sua parte 40.000 euro di massimale. Se con questi 40.000 riesce a fare il cappotto per tutto il fabbricato, può rientrare dell’intera spesa, se invece ne spende ad es. 50.000, per gli altri 10.000 non può attingere ai 40.000 euro dell’altro condomino.

  • umberto santulli
    10 Aprile 2021 8:59

    Buon giorno Architetto
    ho letto attentamente le Sue spiegazioni,chiarissime e precisissime. Mi è però rimasto un dubbio, che ho anche porto al responsabile dei lavori ma senza una risposta precisa. Abito in una villa bifamiliare su due piani. SIamo due proprietari. Io abito ed ho la proprietà di tutto il 1° piano e di metà del piano terra. Ho deciso, utilizzando il superbonus 110%, di rifare tutta la mia proprità, in particolare il sottotetto ed il tetto mettendo anche i pannelli solari. Il proprietario della metà della parte inferiore non farà niente e non sosterrà quindi nessun costo. Il mio dubbio riguarda la presentazione dei lavori e dei costi, che sosterrò integralmente, riguardanti il tetto e sottotetto. Da altre parti ho letto che il tetto è anche di proprietà dell’appartamento al piano terra. In questo caso se io sostengo i costi di tutto il lavoro e presento questi costi al rimborso per il Superbonus, posso presentarli integralmente o solo quota parte oppure ci sono dei problemi o delle modalità particolari?
    La ringrazio anticipatamente

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Aprile 2021 19:20

      Può pagare e usufruire delle detrazioni lei, ma sempre nei limiti del massimale a lei spettante.

  • Fabio Gaviraghi
    9 Aprile 2021 21:10

    Buonasera Architetto,
    ho un appartamento in una pluri-familiare abbastanza articolata. Vorremmo rifare la sola facciata lato strada. In questo caso devono partecipare ai costi o devono dare il consenso anche i proprietari i cui appartamenti non rientrano nel prospetto in questione?
    La ringrazio moltissimo per l’attenzione.
    Fabio

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Aprile 2021 19:15

      Sinceramente ottenere il salto di classi solo con il “rifacimento” di una facciata penso sia un po’ difficile.

    • FABIO Gaviraghi
      15 Aprile 2021 19:19

      Buonasera, intendevo per ottenere il bonus facciate. Grazie, Fabio

    • arch. Carmen Granata
      15 Aprile 2021 19:36

      Allora entriamo in dimaniche condominiali riguardanti l’appartenenza delle parti comuni, ecc., un po’ complicate che non riesco a dirimere con pochi elementi.

  • Buongiorno Architetto,
    visto che lei è sempre gentile nel dare risposte, vorrei chiedere che vista la mia situazione
    villetta piano terra e primo piano ingressi indipendenti MA con UTENZA UNICA per i due subalterni (Ogni subalterno è una unità immobiliare) posso chiedere il superbonus moltiplicato per 2 anche se ho unica utenza? chiaramente aumemtando 2 classi ienergetiche. Grazie

    Rispondi
  • Salve Architetto, ho un edificio di due piani con due appartamenti separati (accesso indipendente) e distintamente accatastati, ma che hanno impianti tutti comuni. E’ inoltre presente una cantina distintamente accatastata. Voglio demolire e ricostruire facendo sismabonus ed ecobonus. Ai fini della determinazione dei massimali, posso considerare per sisma bonus tre unità e per eco bonus due unità (essendo la cantina non riscaldata), avendo quindi 96000×3 + 40000×2? Grazie per l’attenzione.

    Rispondi
  • buon giorno
    sono proprietario dell’ ultimo piano e con atto del sottotetto,di una bifamiliare con ingresso separato in vie differenti sfruttando l’ opportunita’ ho deciso x il fotovoltaico , il proprietario della parte sottostante con altro accesso ,vuole metterli anche lui
    1 in caso io volessi fare un abbaino ,alzare od edificare il mio sottotetto come posso comportarmi che vincoli avrei ,possono invadere la mia proprieta con staffaggi vari
    le spese di rimozione , se vendo il diritto di avere i loro pannelli sul tetto decade ?
    ci sono molte domande
    posso rifiutare di farlo fare ?
    posso farle pagare un affitto x l uso degli ancoraggi nella mia proprieta

    Rispondi
  • Buongiorno, proprietario di bifamiliare con due unità separatamente accatastate, dove risiedano in una i genitori e nell’altra il figlio.ingresso autonomo, l utenza di acqua gas e luce è unica,quindi solo una bolletta per entrambe le unità, ma vista la disposizione di impianti separati e doppia caldaia mi conviene fare l’allaccio alle utenze per tutte e due le unità, o potrei beneficiare del bonus anche senza farlo. Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Aprile 2021 19:33

      Se fa i lavori su tutto il fabbricato non c’è bisogno di separare le utenze.

  • Buongiorno Architetto,
    possiedo un’appartamento al piano terra di una palazzina, dotato di un box/cantina di pertinenza che è adiacente all’appartamento e sullo stesso piano ed è comunicante come fosse una stanza dell’appartamento. L’appartamento ha due portoni di accesso : uno nell’androne comune del palazzo (che consente l’accesso al soggiorno , dal lato sud dell’appartamento) ed un’ altro esterno alla palazzina, sito nel cortile comune (che consente l’accesso al box/cantina dal lato nord dell’appartamento). In pratica il box/cantina è di fatto la 4° stanza dell’appartamento (adibita a cantina sia chiaro) in quanto consente l’accesso al resto dello stesso con una semplice porta identica a quella delle altre stanze. E’ lecito considerare questo secondo portone un accesso autonomo ai fini del superbonus ?

    Rispondi
  • Cristian Dalla Benetta
    7 Aprile 2021 17:13

    La ringrazio per la risposta . Le riporto cosa c’è scritto nel vostro portale
    “ È il caso, ad esempio, di una bifamiliare con due appartamenti, di proprietà ciascuno di un fratello: se sono entrambi d’accordo a realizzare i lavori, possono tranquillamente usufruire del superbonus.
    Si tratta infatti di un condominio a tutti gli effetti e non c’è bisogno di cercare un accesso autonomo a ogni appartamento!”
    Posso usufruire del super bonus o no , come da vostra risposta? La ringrazio.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Aprile 2021 19:21

      Se vuole accedere solo lei ovviamente no. Se invece fate i lavori su tutto il fabbricato come condominio potete farlo tranquillamente. E’ quello in caso a cui mi riferivo in cui non c’è bisogno di accesso autonomo. In sostanza: da solo senza accesso autonomo no; su tutto il condominio, sì.

  • Buonasera Architetto Granata.
    Sono proprietario di un edificio con 2 unità immobiliari più sottotetto.
    Del piano terra in cui vivo con mia moglie sono proprietario unico, del piano primo sono Nudo proprietario in quanto c’è mia figlia e la sua famiglia come usufruttuaria.
    Il piano sottotetto e il tetto catastalmente sono collegati al piano dove c’è mia figlia (il primo).
    Si accede alle unità immobiliari solo dopo essere entrati nel vano scala in comune.
    Le volevo chiedere se secondo lei posso accedere al Sismabonus per l’inserimento di catene al Piano primo e al rifacimento del tetto con impianto fotovoltaico.
    Se alla situazione attuale non potessi accedere, lo potrei fare donando a mia figlia il piano primo e sottotetto, risultando cosi due distinti proprietari?
    La ringrazio
    Cordiali saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Aprile 2021 19:18

      I requisiti di a.a. e i.f. non valgono per gli interventi di sismabonus, che si fanno sempre sull’interezza del fabbricato. In ogni caso lei, come proprietario di fabbricato con due unità immobiliari può tranquillamente accedere.

    • La ringrazio infinitamente architetto.
      Ho visto il video e, se posso approffitare della sua cortesia, le vorrei porle un ultimo quesito.
      Avendo queste due unità immobiliari in un unico edificio completamente di mia proprietà, anche se con accessi non autonomi , i massimali per il sisma bonus e il fotovoltaico sono:
      A: 96.000×2 +48.000×2=288.000€
      B: 96.000+48.000=144.000€
      C: 96.000€ (e il fotovoltaico è compreso in questa cifra).
      Nel ringraziarla di nuovo le auguro buona serata
      Cordiali saluti
      Simone

    • arch. Carmen Granata
      15 Aprile 2021 19:17

      A. 🙂

  • Salve architetto, in un edificio costituito da piano terra locale commerciale, primo e secondo piano unità abitative.Tutti e 3 diversi proprietari e tutti e 3 impianti indipendenti.
    É paragonato ad un condominio anche se non c’è un Cod fisc né un amministratore? E poi le chied se posso anch’io far parte del 110 per cappotto esterno ecc anche se l’ingresso nei 2 appartamenti primo e secondo piano é da scala in comune?
    Sarei solo io interessato al 110, gli altri no.
    Grazie mille

    Rispondi
  • Sergio Gregod
    2 Aprile 2021 19:42

    Buongiorno, le chiedo se esiste un ente a cui poter mandare una planimetria e altre informazioni sull’immobile per farsi dire con certezza se è possibile usufruire del superbonus?
    Grazie,
    Sergio

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      2 Aprile 2021 19:46

      No.

    • Salve sto acquistando un appartamento a pianterreno in contesto bifamiliare, l’altro appartamento è al piano di sopra ed entrambi hanno un proprio accesso indipendente dall’esterno posto ognuno ai lati opposti del fabbricato.
      Gli appartamenti sono registrati con stesso foglio e mappale ma con subalterni propri ovviamente.
      Vista questa conformazione posso accedere all’ecobonus (rispettando tutti i criteri) come casa indipendente o mi serve il cappotto trainante come fosse un condominio?
      Grazie.
      Francesco

    • arch. Carmen Granata
      9 Aprile 2021 19:36

      Se gli appartamenti sono anche funzionalmente indipendenti può agire in autonomia.

  • Buonasera,
    due unità immobiliare con civici separati con accesso da una stessa scala esterna ma coperta ed inglobata nel fabbricato possono essere considerati autonomi?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      2 Aprile 2021 19:41

      E’ difficile dare una risposta. Bisognerebbe vederla, questa scala.

    • Salve architetto,
      Ho questa situazione, fabbricato costituito da quattro appartamenti uno mio, uno di mio padre e gli altri due di miei parenti. Io e mio padre intendiamo eseguire interventi x sfruttare il super bonus, i miei parenti no.
      Il fabbricato è composto da due piani e ed iscritto in catasto con due particelle distinte. L’unità immobiliare mia e di mio padre, una al piano terra e l’altra al primo hanno accesso autonomo esterno e ricadono sulla stessa particella. Specularmente i miei parenti hanno la stessa situazione, abbiamo quindi in comune solo il muro che si trova sulla linea di confine.
      Ai fini del super bonus è corretto agire come un condominio costituito dalla mia unità e da quella di mio padre, oppure come unità autonome?
      Grazie

    • arch. Carmen Granata
      5 Aprile 2021 18:27

      @Luk: come unità autonome.

  • Buongiorno Architetto. Io e la mia famiglia viviamo in una bifamiliare divisa in orizzontale. Noi siamo i proprietari del primo piano con accesso ed entrata indipendenti. Vorrei aderire al superbonus 110 ma i proprietari del piano superiore ( anche loro con accesso ed entrata indipendente) sono contrari. Eventualmente potrei realizzare autonomamente il piano di efficientamento energetico con il superbonus ? Tengo a precisare che per me è necessario intervenire perchè alcune zone dell’appartamento sono soggette a dispersione termica specialmente nelle stanze rivolte a nord-nordest. Grazie

    Rispondi
  • Dalla Benetta Cristian
    31 Marzo 2021 15:35

    Buongiorno, abito in uno stabile costituito da piano terra con garage e locali caldaia, primo piano appartamento di mio cugino e secondo piano appartamento di mia proprietà. L’accesso ai tre piani avviene tramite entrata e scala in comune. I due garages sono separati ed ognuno ha accesso tramite vialetto alla strada pubblica. La struttura è classificata come mini condominio.
    Tenendo presente la definizione di accesso autonomo, posso rientrare nei lavori di riqualificazione con l’ecobonus al 110% ?
    Grazie per la risposta.

    Rispondi
  • Ma è il tecnico che assevera che l’immobile oggetto degli interventi è un'”Unità immobiliare con accesso autonomo e funzionalmente indipendente”? Quindi a fronte di un’eventuale accertamento dell’ADE che dovesse riscontrare che non è così la responsabilità ricadrebbe sul tecnico coperto da assicurazione? Il proprietario non avrebbe nessun gravame per aver potuto godere di benefici fiscali dei quali in realtà non avrebbe dovuto godere?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      1 Aprile 2021 10:10

      In caso di accertamenti tutti gli oneri ricadono sul committente, che poi può rivalersi con il tecnico.

  • Claudio Polesinanti
    30 Marzo 2021 19:41

    Buongiorno. Vorrei sapere se l’installazione di pannelli sul tetto, accumulatori, pompa di calore con inverter, sostituzione vecchia caldaia con una a condensazione e climatizzatori tutto collegato con la pompa di calore, sostituzione infissi, ma senza cappotto termico (anche perchè il comune non lo consente per le case in pietra a vista) sono sufficienti a ottenere l ecobonus 110. Sui media tante aziende lo propongono dicendo che le nuove installazioni consentono il salto di due categorie richiesto, ma ho dei dubbi. Il cappotto al limite si potrebbe mettere nel sottotetto ma non so se sia sufficiente, se è vero che si deve isolare almeno il 25% della superficie.
    Grazie

    Rispondi
  • Buongiorno architetto, l’unico proprietario di un fabbricato composto da 3 abitazioni di tipo a schiera, funzionalmente indipendenti, può considerare il cappotto sull’intero edificio come intervento trainante sulle parti comuni ed usufruire del superbonus oppure può farlo al massimo su nr. 2 abitazioni escludendone una ?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      1 Aprile 2021 10:06

      Per gli interventi su parti comuni non c’è limite di due unità.

  • Buonasera architetto, sono proprietario di un immobile che si trova catastalmente su due mappali separati pur avendo un unico ingresso, un solo impianto termico, elettrico e idraulico.
    I due ambienti sono stati costruiti in tempi diversi. Uno fa parte di una struttura costituita dal mio immobile ad uso residenziale, da un immobile con destinazione d’uso “opificio” sempre di mia proprietà e da un altro immobile residenziale di altro proprietario (una specie di treno).
    L’altro mio mappale è stato costruito come corpo avanzato collegato al mio vecchio immobile.
    Quest’ultimo, con il passare degli anni, si è in parte staccato dalla vecchia struttura creando seri problemi di sicurezza statica.
    La mia domanda è: trovandomi in queste condizioni e in zona a rischio sismico 2 (medio alto), posso usufruire del sismabonus?
    La ringrazio anticipatamente per l’eventuale risposta.
    Nicola Falcone

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      30 Marzo 2021 16:58

      Sì, ma se tutto è formato da un unico corpo di fabbrica, è chiaro che l’intervento sismico non può essere effettuato su una singola unità.

  • Buongiorno,
    in una quadrifamiliare ho la mia unità abitativa con ingresso indipendente dalla strada pubblica e indipendenza impiantistiche. Per iniziare i lavori di efficientamento energetico che interesseranno il tetto di propria competenza e il cappotto interno, in quanto centro storico in più sostituirò l’impianto di riscaldamento. Devo per caso interessare gli altri proprietari dell’intero immobile (è istituito in piccolo condominio con amministratore per ripartire le spese comuni di energia elettrica esterna, sgombero neve e manutenzione piccola area verde) per avviare i lavori?
    Grazie.

    Rispondi
  • In bifamiliare verticale dove solo l’appartamento a piano terra ha ingresso autonomo e indipendenza funzionale, si deve chiedere il consenso all altra proprietà per accedere alle agevolazioni installando un cappotto trainante?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      30 Marzo 2021 17:01

      La facciata è una parte comune, quindi a mio avviso sì, perchè il cappotto ne pregiudica il decoro.

  • rita giorgetti
    26 Marzo 2021 17:03

    Buongiorno, rappresento il mio problema
    Prima di ristrutturare tetto e facciata con cessione del credito – ho verificato la documentazione da presentare all’agenzia entrate –
    abito in un vecchio fabbricato cos’ censito al catasto
    1 – persona fisica PROPRIETARIO 100% FOGLIO xx PARTICELLA xxxx SUB 503
    2 – persona fisica PROPRIETARIO 100% FOGLIO xx PARTICELLA xxxx SUB 501
    3 – persona fisica PROPRIETARIO 100% FOGLIO XXXX PARTICELLA XXXX SUB 502
    4 – n. 2 COMPROPRIETARI DI QUOTA (sorelle fra loro) INDIVISA IN RAGIONE DEL 50% CIASCUNA
    cosiì accatastati:
    FOGLIO 16 PARTICELLA xxxxxxxx SUB 1 5 VANI
    FOGLIO 16 PARTICELLA xxxxxxxx SUB 2 2 VANI
    FOGLIO 16 PARTICLELA xxxxxxxx SUB 6 1 VANO
    FOGLIO 16 PARTICELLA xxxxxxxx SUB 7 2 VANI
    totale vani 10 e ognuno abita 5 vani – ingresso principale unico per tutti
    come gestire il punto 4 dei comproprietari per la comunciazione della cessione del credito all’agenzia entrate ??? cosa devo indicare quale sub mentre la particella è uguale per tutti i subalterni
    RINGRAZIO FIN D’ORA PERCHE’ NON SO COSA INDICARE, c’e chi mi dice di indicare (zero) c’e chi mi dice che devo fare quattro dichiarazioni grazie se vorraà rispondermi

    Rispondi
  • buonasera architetto, vorrei sapere a quanti sismabonus puo’ accedere un fabbricato composto da 1 unita’ immobiliare e garage, distintamente accatastati. potrebbe darmi anche i riferimenti normativi? grazie per la sua collaborazione

    Rispondi
  • Salve,
    sono comproprietario di una villetta indipendente con due unità abitative accatastate (ciascuna con ingresso indipendente) ma con contatore acqua/luce/gas unico. L’intenzione è di demolire e ricostruire come unica unità abitativa, il quesito è se è meglio da subito fare una fusione ed accedere al superbonus oppure vi è la possibilità di sfruttare il superbonus (sismabonus + ecobonus e trainati) raddoppiato in quanto 2 unità abitative?
    Grazie per la risposta.

    Rispondi
  • Massimo Leonardi
    21 Marzo 2021 12:08

    Buongiorno,
    Io e mia moglie abbiamo ciascuno 1 PM di un edificio composto da 3 PM.
    La mia PM ha 1 SUB accatastata A2 e 1 SUB accatastata C2.
    La PM di mia moglie ha solo 1 SUB accatastato A2.
    Io e mia moglie abbiamo separazione dei beni quindi siamo proprietari esclusivi delle due proprietà.
    L’accesso ad ogni PM è autonomo e parte direttamente dalla strada comunale. Essendo una casa molto vecchia il sistema di riscaldamento è costituito da stufe a legna presenti in entrambe le PM, per quanto riguarda il sistema idrico sono presenti due impianti distinti con relativo contatore autonomo, per quanto concerne il gas sono presenti delle bombole autonome per il funzionamento della cucina disposte in entrambe le PM), infine l’impianto elettrico nella mia PM è funzionante e con contatore autonomo, in quella di mia moglie non è presente ma senza contatore perché da molti anni è disabitatato. Vogliamo ristrutturare globalmente le due PM dell’edificio costituendo due appartamenti indipendenti. Queste caratteristiche mi permettono di dichiarare le due unità immobiliari funzionalmente indipendenti e di conseguenza usufruire del superbonus su entrambe? Inoltre vorremmo sfruttare anche il sismabonus 110% sui 3 SUB delle 2 PM, i lavori andranno a migliore sicuramente la stabilità dell’intero edificio di 2 classi. Possiamo richiedere il sisma bonus per 3 volte? In caso contrario mi saprebbe dire quali sono le caratteristiche che non vanno bene?
    La ringrazio anticipatamente.

    Rispondi
  • Buongiorno, stiamo facendo il cappotto (intervento trainante sup. >25%) su una bifamiliare con unità funzionalmente indipendenti (una al p.terra e una al p.primo) con tetto che copre entrambi e senza locale sottotetto. Possiamo coibentare anche il tetto credo comune come intervento trainato (superficie <25%)? Se si, possiamo ripartire la spesa a metà tra p.terra e p.primo e inserirla insieme agli infissi nel tetto di spesa di 54'545€ per interventi trainati? Grazie della cortese risposta Architetto

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Marzo 2021 12:59

      No, fa parte dell’involucro. Se per l’involucro si sceglie un trainante, non può essere anche trainato.

  • Petrolo Nadia
    19 Marzo 2021 17:53

    Buongiorno volevo chiedere in caso di villetta a schiera di testa con impianti completamente autonomi ed entrata autonoma spetta il 110 per rifacimento cappotto da 50000 euro per edifici unifamiliari oppure 40000 per edifici condominiali? Grazie

    Rispondi
  • Giuseppe Fanara
    17 Marzo 2021 21:56

    Buonasera architetto. Sono proprietario di un immobile composto da due unità immobiliari singolarmente catastate rispettivamente piano terra e primo. Le due unità hanno ingressi autonomi e collegate da un torrino scala che consente l’accesso al terrazzo ad entrambe le unità. L’Unità di piano terra e servita da un camino ed un condizionatore, mentre quella di piano primo da due condizionatori. Vorrei realizzare un impianto a pompa di calore centralizzato per le due unità. Mi sembra chiaro che posso usufruire del 110 per entrambe le unità con due massimali su tutti gli interventi, ma i miei dubbi sono:
    1. Devo avere utenze separate di luce e acqua per avere il doppio dei massimali inerenti la sostituzione impianti o posso rimanere con un’utenza unica come allo stato attuale?
    2. Se dovessi attivare seconde utenze di acqua e luce, l’impianto centralizzato, così come il fotovoltaico, a quale contatore lo allaccio?
    Grazie in anticipo

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Marzo 2021 12:52

      I massimali si contano in base al numero di unità, non c’entra il fatto che le utenze siano separate o meno.

    • Buonasera,
      anch’io ho una seconda casa di 2 appartamenti piano terra e primo piano con scale esterne per entrare al primo piano ed hanno 2 subalterni. Ho una sola utenza (acqua,gas,energia elettrica) che servono i 2 appartamenti.
      Domanda: posso richiedere il supoerbonus?… qualcuno dice no in quanto non ci sono le funzionalità individuali….. qualcun’altro dice che posso fare pompa di calore e fotovoltaico(impianto unico per i due appartamenti) ed infissi su uno dei due appartamenti.—-Sono in alto mare…. Grazie

    • arch. Carmen Granata
      25 Marzo 2021 16:55

      @Piero: se lei deve fare l’intervento sull’intero fabbricato non si faccia alcun problema di a.a. e i.f. e vada tranquillo.
      Lo spiego anche in questo video: https://www.guidaxcasa.it/superbonus-110-accesso-autonomo-e-indipendenza-funzionale/

    • Ma le unità come vengono calcolare? Io per esempio ho una casa con 2 appartamenti che hanno stesso numero di foglio e di particella ma con subalterni diversi… con unica utenza… In questo caso posso sfruttare gli importi per 2 appartamenti oppure solo per uno? La ringrazio anticipatamente

    • arch. Carmen Granata
      7 Aprile 2021 17:09

      Ogni subalterno è una unità immobiliare.

  • Salve. Volevo conoscere i limiti di spesa complessivo (bonus 110) per cappotto termico relativamente ad un edificio composto da due appartamenti funzionalmente indipendenti posti uno sopra l’altro (accesso autonomo e gas elettricità e climatizzazione invernale autonomi) ma con la cantina (e ovviamente il tetto) in comune.

    Rispondi
  • Buon giorno Architetto, ho questo quesito: edificio unico proprietario, 2 unità immobiliari, piano terra, primo piano, ognuna con accesso indipendente dall’esterno e funzionalmente indipendenti (impianto elettrico, impianto gas, riscaldamento (a gas); l ‘acqua è in comune ma si possono installare facilmente due contatori).
    Zona di vincolo, probabilmente non si può realizzare il cappotto esterno.
    Si vorrebbe quindi utilizzare il superbonus solo per l’unità immobiliare del primo piano, e precisamente: x il rifacimento del tetto, per la sostituzione delle finestre, ed eventualmente x la sostituzione della caldaia. Posso attribuire il tetto solo all’unità immobiliare del primo piano e verificare quindi:
    -che il tetto abbia una superficie maggiore del 25% di tutte le superfici disperdenti relative solo all’unita immobiliare del primo piano?
    -che ci sia il salto di due classi per la sola unità immobiliare del primo piano?
    La ringrazio anticipatamente per i chiarimenti porgendo cordiali saluti.
    Eugenio

    Rispondi
  • buongiorno Dott Granata sono proprietario di un edificio con tre unità accatastate, PIANO TERRA accede dall esterno, non vi è contratto luce, non vi è allaccio idrico (perche usufruisce della fornitura idrica del primo piano) vi sono dei condizionatori caldo freddo 3 unità, non vi e certificato di agibilità, PRIMO PIANO vi e contratto enel, vi è regolare contratto idrico, vi e impianto di termosifoni con caldaia a metano, ce il certificato di agibilità, e vi si accede tramite scala esterna che porta al piano superiore, PIANO SECONDO, ce il contratto enel ce un impianto di riscaldamento con 2 fancoil e 2 termosifoni, non vi è contrato idrico, lo scarico fognario raggruppa tutte e tre i piani in unico allaccio, le chiedo se e possibile usufruire del super bonus per cappotto, infissi per tutto l’immobile, e impianto a pavimento piano terra con pompa di calore per il piano terra, o dovrei avere 3 contratti luce 3 allacci idrici e tre agibilità? la ringrazio tanto Salvatore

    Rispondi
  • Buongiorno Arch. Granata,
    sono unico proprietario di un edificio bifamiliare composto da due subalterni separatamente accatastati. Vorrei sapere se nel mio caso è possibile accedere al Sisma bonus dato che ho trovato sul Web alcune risposte ad interpelli alla Agenzia delle Entrate dove sembra che per l’unico proprietario sino a 4 unità abitative, ove è certamente possibile l’accesso all’Eco bonus, non sia consentito l’accesso al Sisma bonus riservato invece ai soli condomini.
    In particolare vorrei poter usare il sisma bonus per il rifacimento completo del tetto, ma sembra appunto che il bonus sia riservato solo alle parti comuni ma di un condominio
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      22 Marzo 2021 12:40

      L’ho già spiegato citando anche i riferimenti normativi: la disposizione su immobili di unico proprietario si applica ANCHE al sismabonus. Sarei curiosa di conoscere i riferimenti in base ai quali c’è chi afferma il contrario…

    • Trattasi di questa risposta della Agenzia. Non sembra tenere conto delle modifiche introdotte a fine 2020 e quindi lascia parecchi dubbi..

    • arch. Carmen Granata
      25 Marzo 2021 16:28

      Il titolo dell’art. da lei inviato è “Superbonus 110: la risposta all’interpello 87 superata dalla Legge di Bilancio 2021” e il sottotilo “Con la risposta n. 87 del 8 febbraio 2021 l’agenzia delle entrate replica ad un contribuente basandosi sulla precedente disciplina. La risposta non è quindi aggiornata.”
      Nello stesso testo dell’articolo si fa riferimento a un possibile errore. Più chiaro di così…
      A ogni modo basta leggere il comma 66, lettera n, dell’art. 1 della Legge di Bilancio per non avere alcun dubbio.

  • Buongiorno architetto
    Le pongo tale quesito:
    Risiedi in una villa bifamiliare con ingresso carraio ed ingresso abitazione autonomi;
    Nel cortile retrostante l’abitazione che al catasto è in comune il vicino ha una casetta di legno non accatastata.
    Tale elemento può essere ostativo nella procedura per cessione credito o lavori per il 110%
    Grazie del riscontro
    Stefano G.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Marzo 2021 12:24

      Sì.

    • Carlo Biagioni
      14 Aprile 2021 17:29

      Mi permetto, ma a mio avviso è il fabbricato che non deve essere stato oggetto di abusi, la casetta di legno niente a che vedere. Nel caso sarà oggetto di demolizione e sanzioni.

  • Buongiorno Arch. Granata,
    sono unico proprietario di un edificio composto da due unità abitative separatamente accatastate.
    Vorrei realizzare sia la coibentazione del tetto che il cappotto più la sostituzione degli infissi, ma vorrei anche dividere l’attuale impianto di riscaldamento centralizzato sostituendo la vecchia caldaia a camera aperta con una a condensazione che servirà il piano terra e installare una seconda caldaia nel sottotetto che servirà il piano primo.
    Ho letto che questo intervento sull’impianto di riscaldamento non può rientrare nel 110% (potrebbe rientrare la caldaia esistente nell’eco bonus ordinario e quella nuova nella detrazione 50%), ma vorrei sapere se la sua eventuale realizzazione possa pregiudicare l’accesso al 110% in toto, anche in presenza di lavori trainanti come, appunto, tetto e cappotto.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Marzo 2021 11:58

      No.

    • Quindi se prima dei lavori il riscaldamento era centralizzato e dopo non lo è più, questo non sarà un problema se l’intervento trainante è il cappotto / tetto. Corretto?
      Grazie

    • arch. Carmen Granata
      25 Marzo 2021 16:49

      Sì.

  • Jacopo Cavicchi
    14 Marzo 2021 12:17

    Buongiorno,
    Sono proprietario di una villetta, in una quadrifamigliare, ingresso indipendente dalla strada si carrabile che pedonale. In sostanza sono in un contesto di un cubo diviso in quattro e sono proprietario di una porzione.
    La casa è indipendente energicamente e come acqua.
    La casa è su tre piani al piano interrato vi è una cantina, a cui si accede con scala interna. In tale cantina è presente l impianto di riscaldamento regolarmente dichiarato in comune e accettato con protocollo. È presente anche un camino. L arredo è composto da un divano e un tavolo con sedie e un mobile con bottiglie di vino.
    A suo avviso questo locale può essere asseverata come cantina come regolamente accatastato? Ovviamente per accedere al superbonus

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Marzo 2021 17:24

      Per “asseverarlo” come regolarmente accatastato bisogna verificare che ci sia l’accatastamento. 🙂

  • Alex Amadori
    14 Marzo 2021 11:54

    Buongiorno,
    I requisiti sotto descritti sono lo stato di fatto prima dell’inizio dei lavori e anche al fine lavori.
    Possiedo un’appartamento di proprietà esclusiva sito all’interno di un’immobile con complessive due unità immobiliari separatamente accatastate entrambe di cat. A3 a cui fanno capo due differenti proprietà (la mia e quella di un’altra persona fisica).
    La prima unità immobiliare è sita al piano terra mentre la seconda unità immobiliare di mia esclusiva proprietà è sita al primo piano.
    Entrambe le unità immobiliari che costituiscono un’unico fabbricato sono funzionalmente indipendenti per ciò che riguarda gli impianti ed entrambe hanno un’ingresso autonomo indipendente a cui si accede da cortile comune.
    Ritengo che per l’art. 1117 e 1139 del codice civile l’immobile sia di fatto un “condominio minimo” condividendo numerose parti comuni tra cui il tetto, i muri portanti e le fondamenta, e tale sia da considerarsi al fine di usufruire del super sismabonus al 110% per le parti comuni dell’edificio nel limite di 96.000€ per ognuna delle due unità immobiliari.
    Il mio commercialista (non esperto in materia) ritiene che per o sei un’unità funzionalmente indipendente con accesso dall’esterno o sei un condominio ed una esclude l’altra.
    Mentre i tecnici asseveratori sostengono che l’immobile in questione sia un CONDOMINIO formato da 2 unità immobiliari funzionalmente indipendenti con accesso autonomo per cui alle parti comuni dell’edificio va applicata la normativa vigente sui condomini.
    In attesa di un vostro cordiale riscontro porgo cordiali saluti.

    Rispondi
  • Buonasera Dottoressa,
    Avevo chiesto un chiarimento alla possibilità di usufruire del super bonus avendo accesso indipendente tramite scala esterna comune con vicino. Lei mi aveva gentilmente confermato a valle anche della circolare 30/E, pagina 17. Ebbene per scrupolo ho anche chiesto a ENEA i quali in modo del tutto approssimativi e loco professionali mi hanno scritto che dubitano della possibilità in quanto la scala è comune.. lei capisce quanto sia ora disorientato e in balia di enti che non sanno nemmeno loro le norme ufficiali che vengono redatte dalle autorità competenti.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Marzo 2021 17:13

      Non so che dirle, però carta canta: c’è la circolare 30 e se le contestano qualcosa, quella è un documento ufficiale, rispetto al “parere” Enea.

  • Buongiorno Architetto, al pian terra c’e un negozio ed al primo il due miei appattamenti autonomi ma con scala comune. Condivido il tettto e le fondamenta con il negozio. Per la coibentazione del tetto, la sostituzione dei miei impianti di riscaldamento ed i miei infissi (sui due appartamenti), il miglioramento delle due classi deve avvenire per l’intero edificio quindi anche per il negozio? O basta chiedere l’autorizzazione al negozio e pagare le spese del tetto?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Marzo 2021 17:10

      Visto che è un condominio, i requisiti devono essere rispettati per l’intero fabbricato.

  • Alessandro
    12 Marzo 2021 20:02

    Buonasera Architetto,
    sono proprietario di un appartamento in edificio di quattro, due al piano terreno e due al primo piano.
    Appurato che ogni proprietario può accedere al superbonus 110% singolarmente ed è quello che intendono fare tre proprietari, mentre il quarto non è interessato a nessun lavoro di ristrutturazione, chiedo: è necessario essere seguiti dagli stessi professionisti? (studio tecnico e commercialista) o possiamo rivolgerci ognuno al tecnico di propria fiducia?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Marzo 2021 17:04

      Certo, sono tre interventi individuali, ognuno può fare come vuole.

  • buongiorno nel caso di villetta a schiera con due unita abitative completamenti indipendenti (acqua luce gas) e ognuna con proprio accesso all’esterno una di proprietà della moglie e l’altra del marito. Vorrebbero creare una porta nella parete comune che separa i due immobili per rendere le due proprietà comunicanti. Catastalmente rimarrebbero divise sia come proprietà che come accatastamento, possono usufruire del bonus 110 per la ristrutturazione?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Marzo 2021 17:00

      Urbanisticamente non è possibile rendere comunicanti due unità senza fare una fusione e la fusione non si può fare se la proprietà non è unica.

  • Buongiorno
    vorrei sottoporle un caso particolare:
    Edificio costituito da tre unità immobiliari residenziali;
    Ciascun appartamento è di un proprietario differente;
    Ciascun appartamento è dotato di un ingresso indipendente;
    Ciascun appartamento è dotato di impianti autonomi per gas/acqua/elettricità;
    Uno degli appartamenti è termo-autonomo;
    Due appartamenti invece hanno la caldaia per riscaldamento in comune;
    Mi sembra certo che le tre le unità immobiliari sono da considerarsi “funzionalmente indipendenti”, poichè hanno almeno tre impianti autonomi tra quelli elencati al comma 1-bis dell’Art 119 del DL 34/2020 (con ultime modifiche)
    Ne consegue che per gli interventi relativi all’impianto di riscaldamento si dovrebbe applicare il para(c) del comma 1.
    Il para(c) tuttavia non pone alcun obbligo di sostituire gli impianti esistenti con impianti “centralizzati” (contrariamente a quanto esplicitamente indicato nel para (b))
    Quindi secondo lei nel mio caso, la sostituzione della caldaia comune con due nuove caldaie individuali è un intervento ammesso all’Ecobonus 110% (fermo restando gli altri requisiti del DL)??
    Ringrazio anticipatamente per il suo parere

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Marzo 2021 16:56

      Come intervento trainante deve essere per forza centralizzato, perchè si tratta di condominio. Come trainato, invece, non c’è questo limite.

  • Buongiorno, si tratta di capire se le 3 unità immobilari situate al piano primo e secondo di un fabbricato plurifamiliare, composto da 5 unità distinte catastalmente e intestate a 4 proprietari, alle quali si accede attraverso una scala comune con ingresso diretto dalla strada publica, costituendo di fatto un condominio minimo possono accedere al superbonus, considerato che le due poste al piano terra hanno un accesso autonomo dall’esterno attraverso un cortile comune.
    Grazie per la cortese risposta che vorrete darmi

    Rispondi
  • Buongiorno architetto volevo esporle il mio caso: casa singola, 2 appartamenti indipendenti funz. in comproprietà con mia madre, posso considerarlo mini condominio e cosi poter terminare i lavori entro il 31.12.2022, visto che molto probabilmente riuscirò ad iniziarli solo a Gennaio/Febbario 2022.

    Rispondi
  • Buongiorno,
    La seguente per avere alcune informazioni e chiarimenti circa il bonus 110.
    Siamo proprietari di una villetta di campagna che ci è stata donata.
    L’intera Villa è divisa in due parti/appartamenti. Una di nostra proprietà mentre l’altra appartenente ad un altra famiglia (il tutto scritto e verificabile su carte legali) Al momento gli impianti sono in comune, ma qualora dividessimo gli impianti delle due unità, potremmo intervenire sulla ristrutturazione della nostra parte senza il consenso dell’altro proprietario? Potremmo intervenire solo sulla parte di tetto che copre la nostra unità?
    La ringrazio anticipatamente
    Cordiali Saluti
    Sara

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Marzo 2021 16:46

      Se oltre agli impianti avete anche l’accesso autonomo, sì.

    • Buongiorno,
      noi abbiamo l’accesso ma l’altra parte di casa accede grazie al nostro ingresso; attualmente non abbiamo diviso l’appartamento solo per concedere a loro di passare alle loro stanze ma non vorremmo perdere la possibilità del bonus se divido l’appartamento costruendo i due tramezzi che dividerebbero in modo effettivo (come su carta) le 2 abitazioni potrei così accedere al bonus?
      Restiamo in attesa di un suo gentile riscontro

    • arch. Carmen Granata
      19 Marzo 2021 12:22

      Lei scrive “dividerebbero in modo effettivo (come su carta) “, vuol dire che la realtà è diversa da quello che c’è su carta? Io mi preoccuperei prima di questo, perchè c’è bisogno di conformità urbanistica e catastale.

  • Salve Architetto. Una piccola domandina… in un condominio ho comprato un appartamento a piano terra con un giardino, con passo carrabile e numero civico. Se ho tre impianti indipendenti (gas, riscaldamento ed elettricità…. acqua no) posso usufruire del superbonus?

    Rispondi
  • Buongiorno, edifico indipendente (con accesso autonomo da giardino condominiale che affaccia sulla strada) su residence costituito in condominio. Presenza di stufa a pellet ma senza libretto poichè acquistata usata e installata in autonomia. Non arriva il gas. Contatore corrente autonomo. Si tratta di un’isola e l’approvvigionamento idrico avviene da pozzo condominiale con pompa che riempie cisterna autonoma. Ha le caratteristiche per essere funzionalmente indipendente? Grazie per l’attenzione. Cordiali saluti.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Marzo 2021 16:10

      Secondo me no, ma essendo un caso particolare, le consiglio di sentire direttamente l’AdE.

  • Buongiorno architetto, per una bifamiliare di un unico proprietario con prima unitá abitativa a piano terra con accesso sia autonomo sia da scale comuni interne e seconda unità posta al primo piano con accesso solamente da scale interne in comune, è possibile usufruire del superbonus 110 solamente per l’appartamento al piano superiore, quindi senza effettuare interventi sulle parti in comune, o invece non avendo accesso autonomo dall’esterno l’intervento trainante dovrebbe essere fatto obbligatoriamente sulle parti in comune tra le due unità?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Marzo 2021 21:45

      Non avendo accesso autonomo non può usufruire del superbonus in maniera individuale.

    • Salve architetto, grazie per la risposta.
      Nel caso che precedentemente ai lavori del superbonus facessi posare una scala esterna che si collega al balcone dell’appartamento al primo piano, in cui come ingresso alla casa è presente una porta finestra, bastererebbe mettere un cancello alla fine delle scale anche se la porta finestra si apre solo dall’interno? O in caso negativo essendo una porta finestra potrei modificarla facendo mettere una serratura e una maniglia in modo che si possa accedere anche dall’esterno?

    • arch. Carmen Granata
      19 Marzo 2021 11:55

      La porta che si apre solo dall’interno non è un accesso. Se vuole renderla tale, non basta mettere la scala, ma deve sostituirla.

  • buongiorno, vivo in una abitazione costituita da due unità abitative poste in verticale (1° e 2° piano) e un locale (piano terra) con accesso dalla strada comune tramite un cancello unico e unico impianto di citofono, ma ingresso all’abitazione indipendente, con utenze indipendenti (solo impianto fognario in comune). Io sono proprietario solo di una abitazione(1/3), l’altra abitazione ed il locale ha un solo proprietario(2/3). Se io non aderisco al super bonus l’altro proprietario potrà sempre fare le pratiche per accedervi? Cappotto termico e antisismico, dovrebbero poi interessare tutta la facciata comprese le pareti della mia abitazione. Posso restare estraneo o sarò obbligato a parteciparvi vista anche che la mia quota di proprietà interessa 1/3?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Marzo 2021 16:07

      Sinceramente non riesco a capire se il suo vicino ha i requisiti per agire in autonomia… Certo, se operate in condominio, lei è in minoranza.

  • Buonasera Architetto, ho un quesito che non riesco a chiarire,
    Ho un fienile costituiti da una struttura C2 e una F2 ognuna con proprio mappale, la F2 è attaccata ad altra struttura non di mia proprietà.
    Chiedendo il cambio di destinazione d’uso, posso accedere al super bonus 110 e al super sisma bonus?
    Devo considerare una sola unità?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Marzo 2021 16:00

      Per l’F2 può avere sicuramente sismabonus, eco solo se c’è riscaldamento preesistente. Per il C2 si considerano i bonus solo se si fa cambio d’uso.

  • Buongiorno Architetto, ho un quesito da porle: sono proprietario di due appartamenti funzionalmente indipendenti posti in verticale uno sopra l’altro (vivo nell’appartamento a piano terra, mentre quello al primo piano è vuoto).
    Per l’accesso all’appartamento al primo piano si passa esclusivamente dalle scale in comune (tipo scale di un condominio) tra i due appartamenti.
    Posso accedere al bonus 110 per lavori svolti esclusivamente nell’appartamento al primo piano (e quindi non su parti comuni), nonostante l’acceso possa avvenire solamente attraverso le scale in comune?
    La ringrazio in anticipo.

    Rispondi
  • RICCARDO POLESINANTI
    6 Marzo 2021 12:14

    mi scusi riassumendo la situazione: palazzina con 4 appartamenti, due con ingresso autonomo al piano rialzato con scala esterna e due con ingresso comune attraverso una scala interna centrale. I due con ingresso autonomo più uno con ingresso comune sono d’accordo nel fare i lavori, il quarto con ingresso comune non è d’accordo. Possiamo comunque procedere? E se si, dobbiamo avere una qualche autorizzazione da quello che non è d’accordo?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Marzo 2021 21:40

      Mi perdoni: siete un condominio e la maggioranza vuole fare l’intervento. E’ chiaro che potete procedere.

  • Riccardo Simo
    6 Marzo 2021 0:37

    Buongiorno Architetto,
    sono intenzionato ad acquistare un appartamento al primo piano di una villetta bifamiliare con accesso autonomo e funzionalmente indipendente, il piano terra (anche esso con accesso indipendente) è occupato da altri proprietari. Mi sembra di aver capito che ci siano i requisiti per accedere in maniera autonoma al 110%, ma se volessi intervenire per la coibentazione del tetto devo comunque coinvolgere l’altro proprietario oppure posso procedere senza chiedere nulla?
    Grazie in anticipo

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Marzo 2021 21:38

      Dipende se il tetto risulta interamente di sua proprietà o parte comune.

    • Riccardo Simo
      13 Marzo 2021 22:11

      Copre interamente entrambe le proprietà. Quindi potrei agire autonomamante per tutto il resto e con il permesso per il tetto?

    • arch. Carmen Granata
      14 Marzo 2021 17:08

      E’ chiaro che copre interamente entrambe le unità, visto che lei è al secondo piano. Però potrebbe essere lei il proprietario del tetto e quindi non aver bisogno del permesso. Se questo non è esplicitato in nessun atto, il tetto è comune e il permesso deve chiederlo.

  • Buonasera, vorrei installare dei pannelli fotovoltaici per un miglioramento di classe energetica ai fini del superbonus su un tetto in centro storico dove mi dicono sia vietato dal comune. Chiedo se secondo lei possa esistere qualche soluzione ed in caso contrario se ad esempio le tegole fotovoltaiche di basso impatto paesaggistico possano essere prese in considerazione.
    La ringrazio.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Marzo 2021 21:36

      Se ci sono delle norme che lo vietano bisogna vedere sempre secondo regolamento locale se c’è possibilità di soluzione alternativa.

  • Domenico Franco
    5 Marzo 2021 17:05

    Gentilissimo Architetto, ho un villetta a schiera all’interno di un cortile con ingresso comune ad altri e privato ovviamente nella mia unità ho due utenze gas e luce indipendenti, mentre per l’acqua ho un contatore in casa x pagare il mio consumo, ma esiste un contatore generale all’ingresso per le 9 villette del complesso, io pago il mio consumo nelle spese condominiali, quindi il problema è, posso procedere al bonus 110% x cappotto fotovoltaico caldaia ed infissi con le sole due utenze indipendenti? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Marzo 2021 15:49

      Con sole due utenze no. Ma se per “gas” intende riscaldamento e cottura, allora le utenze sono tre e va bene.

  • Forse aveva già risposto ad altra domanda simile ma vorrei un ulteriore chiarimento… si tratta di unità immobiliare funzionalmente indipendente su due livelli all’interno di un edificio plurifamiliare. Al primo livello si accede sia con ingresso autonomo dalla strada che tramite parte comune. Al secondo livello solo tramite vano e scala comune. Si può richiedere il superbonus? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Marzo 2021 19:51

      Non ho capito bene come si accede al secondo livello… se è un’unica unità, non c’è una scala interna?

    • Trattasi di edificio originariamente unitario e successivamente frazionato causa successione. Per accedere al secondo livello non c’è quindi una scala interna ma solo la scala originaria che ora è diventata “condominiale” insieme all’ingresso principale entrambi al servizio anche di altra unità immobiliare. Quella in questione ha però anche un ingresso autonomo al piano terra e da qui il quesito.

    • arch. Carmen Granata
      13 Marzo 2021 21:34

      Sì, per l’unità al piano terra può accedere al superbonus.

  • RICCARDO POLESINANTI
    4 Marzo 2021 11:23

    Mi scusi architetto non sono stato preciso. Non installeremmo solo i pannelli solari ma accumulatori, pompa di calore inverter ecc.. insomma tutto l impianto di riscaldamento/raffreddamento. E avendo l’ingresso separato e tutti gli impianti autonomi, dovrei solo chiedere l’autorizzazione a installare i pannelli sul tetto che è parte comune?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Marzo 2021 19:47

      No, perchè da come ho capito siete in tre e solo due hanno accesso autonomo e indipendenza funzionale.

  • Riccardo Polesinanti
    3 Marzo 2021 17:40

    Buongiorno architetto. Ecobonus 110% per installazione pannelli solari che alimenteranno gli impianti riscaldamento/raffreddamento. Edificio composto da quattro appartamenti: due al primo piano con ingresso indipendente + 2 appartamenti al secondo piano con ingresso comune. Il tetto ovviamente parte comune. Tre condomini vorrebbero installare i pannelli solari uno dei due centrali non è interessato. è possibile procedere anche se il tetto è parte comune? Gli impianti di riscaldamento/raffreddamento attuali sono autonomi

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Marzo 2021 10:36

      A parte il fatto che se in un condominio 3 su 4 vogliono fare l’intervento, dovrebbe esserci la maggioranza per procedere, ma solo con i pannelli (che immagino fotovoltaici) non si può avere il superbonus.

  • Giulio Giovanni
    3 Marzo 2021 17:19

    Buona sera,
    sono proprietario di una villetta a schiera, in un complesso di tre villette a schiera.
    Siamo considerati condominio avendo un ingresso con numero civico per tutte e tre.
    Nel mio giardino c’è comunque un ingresso autonomo con cancello, esistente già sulla planimetria originaria. E’ possibile usufruire del superbonus indipendentemente di proprietari delle altre villette poiché non vogliono fare i lavori?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Marzo 2021 10:30

      Se come immagino gli impianti sono separati, sì.

  • Gentile Architetto,
    vivo al primo e ultimo piano, in un appartamento funzionale e indipendente, di un condominio orizzontale. Una parte dell’abitazione/proprietà è posta al seminterrato ed ha accesso autonomo dal giardino comune.
    1. Posso richiedere il superbonus come singola unità immobiliare?
    2. In quest’ultimo caso, la superficie lorda (per il cappotto termico) è da calcolarsi solo sulla parte di mia pertinenza?
    Grazie per l’attenzione.

    Rispondi
  • Buongiorno, sono proprietario di un appartamento al secondo ed ultimo piano di una bifamilare con utenze e accessi separati. Trattasi quindi di edificio plurifamiliare indipendente assimilabile cioè a unifamiliare. Vorrei usufruire del supebonus 110% anche per fare il cappotto del tetto. Ho bisogno di chiedere il permesso al proprietario dell’appartamento sotto come nei condomini e/o addirittura bisogna presentare la domanda insieme? O posso comportarmi come una unifamiliare e procedere da solo? Grazie per l’attenzione

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Marzo 2021 10:21

      Il tetto è cmq una parte comune, quindi deve chiedere l’autorizzazione all’altro proprietario, ma può presentare la pratica da solo. A meno che l’atto di proprietà disponga diversamente e la proprietà risulti interamente sua.

  • Cristiano Monzani
    28 Febbraio 2021 16:49

    Salve
    Vorrei usufruire del superbonus per cappotto e nuovo impianto di riscaldamento e sono in una situazione simile ad altre di cui ho letto la risposta. Sono proprietario di un appartamento funzionalmente indipendente al piano primo di un vecchio edificio costituito da piano terra e primo con 10 appartamenti in totale che non è un condominio (non c’è un amministratore!) e di cui, al momento, sono il solo ad essere interessato al superbonus.
    Si accede al piano primo da una scala aperta direttamente su strada pubblica e si accede agli appartamenti tramite un ballatoio comune aperto sempre sulla stessa strada pubblica. Da quello che scrive sembrerebbe che la Circolare n. 30/E dell’Agenzia delle entrate di cui indica il link, consenta la scala esterna comune, ma la circolare riporta solo strada, cortile e giardino. E’ sicura che valga anche per la scala? nel mio caso c’è qualche altro problema ad usufruire del superbonus?
    Grazie mille

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      4 Marzo 2021 10:17

      Non so cosa lei abbia letto: la circolare 30 cita esplicitamente la scala esterna a pag. 17.

  • Spett.le Architetto, in merito alla sua risposta del 15 Febbraio 2021 17:52 non è altresì vero che una unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo e servizi separati usufruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto)?
    In questo caso deve sempre fare la domanda a nome del condominio?
    La ringrazio del chiarimento.

    Rispondi
  • Vorrei un aiuto e chiarimenti:
    Faccio parte di un condominio del quale mia moglie è comproprietaria di tutto al 50%.
    L’edificio è composto da un piano seminterrato con tre locali deposito con ingresso indipendente, un piano terra con due locali commerciali e un deposito, anch’essi con ingresso indipendente, e, un portone di ingresso al primo, secondo e terzo piano. Al primo piano ci sono due appartamenti, al secondo piano ci sono due appartamenti ed al terzo piano un appartamento, in tutto sono cinque appartamenti con un unico ingresso,.
    Riepilogando:
    nel palazzo ci sono 5 appartamenti con ingresso comune; 4 depositi con ingresso indipendente e 2 attività commerciali con ingresso indipendente.
    ai piani 1-2-3 ci sono i 5 appartamenti con riscaldamento autonomo e con ingresso comune;
    al piano terra due unità commerciali e 1 magazzino con ingresso indipendente;
    al piano seminterrato ci sono 3 locali deposito con ingresso indipendente.
    Ho quattro figli tutti con reddito proprio autonomo.
    – di due app. (n. 2 e 4) sono proprietario con mia moglie al 50% (in uno ci abito e l’altro è dato in affitto);
    – di un app. (n. 3) sono proprietario con mia moglie al 50% ed è dato con contratto di comodato a mio figlio che lo adibisce ad ufficio ed ha come destinazione d’uso ufficio.
    – di un app. (n. 1) è proprietaria mia moglie al 50% con mio figlio che l’abita e che ha un contratto di comodato con mia moglie per il 50% per la parte non di sua proprietà;
    – di un app. (n. 5) è proprietaria mia moglie al 50% con mia figlia che l’abita e che ha un contratto di comodato con mia moglie per il 50% per la parte non di sua proprietà;
    Quindi gli appartamenti sono 4 e uno è ufficio.
    In base alla legge di oggi:
    – intestando per intero un appartamento a mio figlio (con una donazione da parte della madre per il suo 50%) in modo che mia moglie non è proprietaria comune di tutto e quindi istituendo un condominio;
    -cambiando la destinazione d’uso dell’appartamento da ufficio ad abitazione
    Posso richiedere il superbonus 110% per i soli 5 appartamenti tralasciando i locali commerciali del piano terra e i depositi del iano seminterrato?
    Oppure posso avere qualche beneficio gli altri locali 2 commerciali e 4 deposito?
    Conviene fare un ape per tutto il palazzo o per i soli appartamenti?

    Rispondi
  • PAOLO CASOTTI
    27 Febbraio 2021 12:53

    casa singola con 2 appartamenti, uno al primo piano e uno al secondo, accatastati distintamente, ingressi indipendenti, in comproprietà con mia madre, per poter accedere al superbonus devo separare le utenze? (al momento solo il gas è completamente separato)

    Rispondi
  • Buongiorno architetto, sono proprietaria di un appartamento in Toscana A/2, con adiacente C/6.
    il mio A/2 è composto da piano terra locali deposito non abitabili, h240, riscaldati; piano primo appartamento riscaldato; piano 2 sottotetto non abitabile (soffitta-deposito) non riscaldato, tutto stessa sagoma e accatastato A/2. Potrei accedere al Bonus 110% con rifacimento del cappotto dell’intero edificio oppure, dovrei scorporare, a mio carico, la parte che interessa la coibentazione del piano terra?
    In accesso ad altre agevolazioni come pannello solare, imp. fotovoltaico, pompa calore queste dovrebbero servire solo la superficie abitabile (appartamento piano 1) oppure potrebbero servire anche il locale piano terra (già attualmente riscaldato)?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Marzo 2021 19:43

      Può accedere per l’intero edificio e gli impianti possono servire anche le pertinenze.

  • buongiorno Architetto.
    in caso di villette a schiera (6) non condominio, può un solo proprietario usufruire dell ecobonus per cappotto e conseguente modifica estetica della facciata? Sono villette di 40 anni fa e pur mantenendo un colore simile è evidente che la differenza sarà evidente.
    la ringrazio

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Marzo 2021 19:39

      Se non c’è un condominio e un regolamento che lo vieta, si può fare.

  • Silvio Antonioni
    26 Febbraio 2021 7:30

    Buongiorno architetto Granata.
    Le sottopongo un caso leggermente diverso da quelli visti sopra:
    unico proprietario di un edificio catastalmente individuato da due unità immobiliari con accesso unico comune su strada. A fine lavori le due unità verranno accorpate in un unica unità. Quali sono le agevolazioni previste dal Superbonus per questo caso?

    Rispondi
  • Buongiorno architetto. Vorrei esporle il mio caso.
    Sono proprietario di due appartamenti situati uno sopra l’altro. In uno di questi è dove vivo mentre è l altro è vuoto. Questi due appartamenti hanno ingressi separati ma hanno un unico contatore idrico ed elettrico. Inoltre per quanto riguarda i riscaldamenti ho dei condizionatori in entrambi gli appartamenti. Dovrei fare abbattimento e ricostruzione con il bonus110 e leggendo uno delle ultime circolari sulle unità indipendenti (Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale.) ho dei dubbi sulla fattibilità dell’operazione. Cosa mi consiglia? Potrei prima di iniziare inserire un altro contatore idrico ed elettrico? E poi cosa mi potrebbe chiedere in futuro l’agenzia delle entrate per capire se era indipendente o meno? Foto?

    Rispondi
  • Fabrizio Spinetti
    23 Febbraio 2021 18:44

    Buona Sera Architetto.
    Nella fattispecie di una Bifamiliare su due piani con accessi indipendenti e impianti e gas luce acqua autonomi, dovendo intervenire con isolamento delle superfici opache su la totalità del involucro compreso tetto, abbiamo 40K Euro per Unità o 50k euro come massimali? siamo obbligati a fare due pratiche o possiamo decidere se agire come condominio minimo o Unità funzionalmente indipendenti in contesti plurifamiliari? se dobbiamo operare indipendentemente, la coibentazione del tetto possiamo suddividerla al 50%? grazie per il tempo che ci dedica.

    Rispondi
  • Gentile architetto, il suo articolo è chiaro e molto esaustivo ma mi sovviene un dubbio. In un edificio storico con due sole proprietà ognuna delle quali ha accesso autonomo dall’esterno con totale indipendenza impiantistica. Attenzione! Non è mai stato costituito il condominio. Si vuole intervenire per un sismabonus entrambi i proprietari sono d’accordo. Si necessita la costituzione del condominio prima di progettare gli interventi e presentare un’unica pratica edilizia ed un’unica pratica per sismabonus oppure tanto vale operare distintamente con pratiche separate? Inoltre soltanto una delle due farebbe anche l’ecobonus. Grazie per l’attenzione

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      1 Marzo 2021 19:43

      Ho ripetuto fino allo sfinimento che il condominio si “costituisce” automaticamente quando ci sono almeno due proprietari… 🙂 In ogni caso non potete fare pratiche separate perchè per il sismabonus non valgono i requisiti di autonomia: https://www.youtube.com/watch?v=iSKl8iyi8Jk&t=3s

  • Massimo Sacchi
    22 Febbraio 2021 19:07

    Buonasera, nel caso di un fabbricato in cui ci sono sia unità funzionalmente indipendenti che unità con vani scale a comune, è obbligatorio che le prime si considerino separate o possono essere considerate insieme alle altre come condominio? Grazie

    Rispondi
  • buonasera,
    vorrei acquistare un immobile costituito da due unità immobiliari regolarmente accatastate, una al piano terra ed una al piano primo, funzionalmente indipendenti (impianti di luce, acqua e gas indipendenti mentre sistema fognario in comune) e con accessi indipendenti su scoperti indipendenti. quando fu costruito il primo piano fu realizzato anche un vano scala che serve il primo piano e il lastrico solare. secondo il venditore il vano scala è di proprietà (da verificare) ma il lastrico solare è ad uso esclusivo o parte comune?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      1 Marzo 2021 19:23

      Questo può dirglielo il proprietario… ma sinceramente non capisco perchè si ponga il problema dell’autonomia dei due immobili, se saranno entrambi di sua proprietà…

  • Buongiorno,
    sono proprietario di una villetta composta da due unità immobiliari A3 e due pertinenze, tutte con ingresso indipendente e distinti numeri civici.
    Ci vivo solo con mia moglie.
    L’intera villetta ha un solo contatore luce, un solo gas, un solo acqua, una sola caldaia ed un unico impianto fognario.
    Alla luce del nuovo Decreto 2021, posso usufruire dell’Ecobonus 110%? Per singola unità immobiliare?
    O devo prima fare l’unificazione? Dopo potrei usufruirne?
    Grazie mille per la risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      1 Marzo 2021 19:19

      Si può usufruire del bonus anche per immobili con due unità dello stesso proprietario.

  • Buona sera Architetto, seguo con molto interesse questo suo spazio.
    Le vorrei porgere una domanda relativa ad una situazione che mi coinvolge.
    Sono proprietario di un’unità immobiliare, sita in una villa contenente:
    – 1 unità immobiliare situata al piano seminterrato cui si accede da cortile di proprietà esclusiva.
    – 2 unità immobiliari situati al primo piano, cui si accede tramite scala condominiale dal garage. Una sola delle due unità, la mia nello specifico, ha anche un accesso indipendente dall’esterno, attraverso giardino di proprietà esclusiva, chiuso da cancello, che affaccia sul viale in comproprietà;
    -1 unità situata al secondo cui si accede tramite scala condominiale dal garage
    Tutte le unità hanno indipendenza funzionale.
    Dagli approfondimenti già eseguiti risulta evidente come io, avendo un accesso privato anche dall’esterno, possa procedere in autonomia alla richiesta di ecobonus.
    Procedendo in questo modo le altre unità senza accesso indipendente (quelle al piano 1 e 2) possono procedere indipendentemente da me creando un condominio di 2?
    Specifico che chiedo questo perchè, accertato di non arrecare impedimenti alle unità adiacenti, preferirei procedere in autonomia come unità unifamiliare.
    La ringrazio in anticipo per la sua disponibilità.
    Un saluto.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      1 Marzo 2021 16:55

      No, non è possibile. Chiarisco che quando si intendono effettuare i lavori su un intero fabbricato si deve agire come condominio. Non ha alcun senso “staccare” una unità e considerare le restanti unità come condominio. Quindi, se deve fare i lavori solo lei ok, ma se deve farlo l’intero fabbricato si può agire solo come condominio.
      Qui trova ulteriori chiarimenti: https://www.guidaxcasa.it/superbonus-110-accesso-autonomo-e-indipendenza-funzionale/

    • Grazie per il suo tempo e per la risposta.
      Avevo interesse a procedere in autonomia per via dei massimali più elevati destinati alle unità singole piuttosto rispetto a quelle in condominio, ma non volendo ovviamente creare degli impedimenti alle altre unità (che se capisco bene nel caso procedessi in autonomia non potrebbero più usufruire dell’ecobonus) procederò nel senso da lei indicato.
      Ancora grazie.
      Saluti.

  • Buongiorno,
    ho acquistato un fabbricato composto da due appartamenti a piano terra e piano primo e cantine al seminterrato.
    Vorrei ristrutturarlo per avere, a fine lavori, un unico appartamento su due piani, oltre alle cantine.
    Per accedere al superbonus, visto che intendo fare il cappotto e sostituire l’impianto di riscaldamento esistente, è necessario accorpare prima gli appartamenti o posso procedere direttamente alla ristrutturazione?
    In quest’ultimo caso i limiti di spesa sono quelli del condominio (anche se sono l’unico proprietario) o quelli delle singole unità? e il piano scantinato percepisce anche lui una quota?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Febbraio 2021 17:47

      Può procedere direttamente alla ristrutturazione. Si considerano i massimali moltiplicati per il numero di unità di partenza.

  • Buongiorno,
    sto acquistando una palazzina plurifamiliare piano terra (locale commerciale più due appartamenti uno al primo e uno secondo piano) che ha un ingresso (cancello su cortile interno) comune a tutti e tre i piani. Però l’edificio è adiacente a due villette a schiera che hanno un ingresso indipendente per ognuna. Per usufruire del 100% bisogna coinvolgere anche le villette a schiera essendo adiacenti al vano scale e comunque fanno parte dello stesso complesso?
    I lavori possono partire anche prima dell’atto di rogito?
    Grazie anticipatamente.

    Rispondi
  • Buonasera Architetto,
    Vivo in una bifamiliare composta da due unità funzionalmente indipendenti (piano terra e primo piano). Le due unità hanno due civici differenti (2 e 4).
    Tali due unità hanno un muro in aderenza con un altro edificio di due unità anch’esse funzionalmente indipendenti con altri due civici differenti (6 e 8). Secondo lei possono accedere al superbonus tutti individualmente?
    Invece, per la parte di miglioramento sismico, possono accedere solo le unità con civico 2 e 4, a patto di migliorare la stabilità di tutto l’edificio? 6 e 8 hanno già ristrutturato di recente, mentre la parte di 2 e 4 necessità di miglioramenti sismici.
    Grazie e saluti

    Rispondi
  • Salve Architetto, sono il proprietario di 2 casette a schiera contigue di un complesso di 4.
    Una abitazione principale, una ricevuta in eredità quindi seconda casa.
    Le mie 2 unità immobiliari hanno accesso autonomo su cortile comune (a tutte e 4) e sono dotate di impianti luce, gas, acqua indipendenti.
    Tuttavia le utenze (i contatori enel, acqua, gas) della seconda casa sono disattivati.
    E’ da ritenersi funzionalmente indipendente questa mia 2à casa?

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto,
    possiedo un edificio unifamiliare, composto da due unità immobiliari: un seminterrato adibito a deposito (accatastato C/2) e un piano terra più primo piano adibiti ad abitazione (A/4) (naturalmente appartenenti ad un unico proprietario), gli ingressi delle due unità immobiliari sono autonomi e danno entrambi su una terrazza comune e poi sulla strada. In caso di ristrutturazione (con demolizioni parziali e ricostruzione) potrei utilizzare il DOPPIO massimale del SISMABONUS ?. Il Superbonus lo vorrei utilizzare solo per la parte “abitativa”.
    Grazie per la sua attenzione e per la gradita risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      26 Febbraio 2021 19:25

      In caso di pertinenza il massimale è unico con l’unità abitativa.

  • Buonasera, sono proprietario di un appartamento al secondo ed ultimo piano di una palazzina di due unità immobiliari ai cui portoni di ingresso si accede attraverso una scala esterna che da sulla strada. Gli impianti sono indipendenti. Alla luce delle recenti modifiche posso usufruire del superbonus?
    La ringrazio anticipatamente per i chiarimenti.

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto, un edificio composto da seminterrato adibito a deposito e un piano terra adibito ad abitazione, con ingressi autonomi su corte comune e appartenenti a due proprietari differenti, può essere considerato come condominio? nel caso di demolizione e ricostruzione potrei utilizzare il doppio massimale del sismabonus + l’ecobonus per il solo piano terra (che possiede tutti i requisiti previsti)? nella ricostruzione verrebbero sempre distinte le due unità e il deposito verrebbe convertito in abitazione. Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Febbraio 2021 16:36

      E’ un condominio. Per l’intervento si possono considerare due massimali in virtù del fatto che la destinazione di una delle unità sarà mutata.

  • Francesco Paoli
    18 Febbraio 2021 18:18

    Buonasera architetto, sono in procinto di acquistare insieme a mia moglie un immobile che si sviluppa su tre livelli, piano terra 3 garage, piano primo 1 appartamento, piano secondo 2 appartamenti. L’appartamento al piano primo è dotato di accesso indipendente tramite scalinata esterna ma si può accedere anche attraverso il vano scala comune necessario per raggiungere i due appartamenti al secondo piano. L’intervento che volevo realizzare consisteva in una demolizione e ricostruzione. Considerato che dal punto di vista del sismabonus nel caso di codominio si considera il massimale di 96.000 euro per singola unità comprese le pertinenze volevo chiederle se tale limite deve essere in questo caso moltiplicato per 6 (3 appartamenti + 3 garage) o per 5 (2 appartamenti + 2 garage + 1 per l’appartamento con accesso indipendente). Allo stesso modo per quanto riguarda il cappotto il limiti è di 40×3 = 120 oppure 40×2+50 = 130?
    Saluti
    Francesco

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Febbraio 2021 19:43

      E’ un edificio plurifamiliare e come tale deve considerarlo. L’accesso autonomo dovrebbe considerarlo solo nel caso in cui facesse i lavori unicamente sull’appartamento al primo piano.

  • Salve, nel caso di edificio plurifamiliare con due appartamenti, uno della sorella e uno del fratello, con ingresso con scala a comune, che dà su un ingresso comune con due portoni, da cui si accede con uno su un’unità e l’altro per l’altra, possono fare una pratica superbonus ciascuno, oppure devo vederlo come condominio, nonostante sia acqua, gas e luce siano indipendenti?

    Rispondi
  • Gentilissimo Architetto le pongo all’attenzione il mio caso specifico. Edificio costituito da 3 unità immobiliari dislocate a piano terra, piano primo e piano secondo (Tizio è proprietario dell’u.i. A – a piano primo- e Caio è proprietario delle u.i. B-a piano terra – e C- a piano secondo). L’unità immobiliare B-a paino terra- è dotata di accesso esclusivo diretto dal cortile comune a tutte e 3 le unità. Le unità immobiliari A e C hanno accesso da un vano scala comune ad entrambe.
    Se Caio NON è interessato ad usufruire a nessun tipo di bonus, mentre Tizio (proprietario dell’u.i. A) volesse usufruire del Superbonus 110% per la parte di efficientamento energetico, potrebbe realizzare il cappotto solo per la parte di prospetti (la fascia corrispondente al piano primo) che interessano la sua unità immobiliare? Oppure a monte di tutto il ragionamento possiamo considerare comunque che l’unità immobiliare A gode di ACCESSO AUTONOMO?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Febbraio 2021 19:30

      L’unità A NON gode di accesso autonomo. In teoria potrebbe fare il cappotto solo sulla sua parte, con il consenso degli altri, ma dovendo rispettare i requisiti per l’intero fabbricato.

  • Buongiorno Architetto,
    Seguo con molto interesse le sue risposte, il mio caso è questo: 3 unità immobiliari distintamente accatastate adiacenti in comproprietà di marito e moglie: uno da cielo a terra si sviluppa su due piani e ha ben tre accessi autonomi da strada pubblica (A) ed ha 3 impianti di propietà esclusiva (acqua, luce e riscaldamento) ; il secondo (B) e il terzo (C) accedono da cortile privato comune (quindi da strada pubblica si accede nel cortile e una volta entrati nel cortile si accede a (B) o a (C).
    Vorrei usufruire del superbonus sull unità immobiliare (A) e chiedo:
    -Posto che (A) è funzionalmente indipendente e con accesso autonomo da strada può comportare qualcosa il fatto che (B) e (C) non abbiano impianti e manufatti tali da farli considerare indipendenti (B e C non hanno nessun impianto) cioè possono inficiare l’indipendenza funzionale di (A)?
    – se ha (A) è conforme urbanisticamente la non conformità eventuale di (B) e (C) può inficiare l’accesso al superbonus di (A)? Tenga presente che il mio interesse è aderire al superbonus solo su (A).
    La ringrazio in anticipo.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      18 Febbraio 2021 18:35

      Il fatto che B e C non abbiano impianti non è un problema, ma il fatto che abbiamo delle difformità potrebbe esserlo.

  • Gualtiero R.
    17 Febbraio 2021 18:05

    Buonasera architetto, abito in un palazzo costituito da tre appartamenti: due di proprietà di mia mamma ed uno mio. Volendo utilizzare il superbonus ho contattato un’azienda che ha predisposto un progetto di massima che prevede, fra l’atro, la realizzazione di un termocappotto con uno sviluppo di 290 mq. Secondo me il costo preventivato, ben 132.530 €, è esorbitante e ancora di più lo è il costo unitario omnicomprensivo pari a 457 €/mq. Mi è stato anche detto che essendo il bonus pari a 40.000 € per appartamento, avrei dovuto pagare 12.530 € di tasca mia. La cosa non mi convince perchè, essendo l’eccedenza del costo massimo unitario pari a 307 €/mq. ( 457-150) secondo me dovrei pagare ben 89.030 € (307 € x 290 mq.). Come stanno le cose secondo lei?

    Rispondi
  • Simona Poggini
    16 Febbraio 2021 20:48

    Buonasera Architetto, sono proprietaria di un casale ristrutturato negli anni 2019 – 2020 per interventi effettuati su tetto e primo piano. Per tali interventi sto usufruendo delle detrazioni al 50% come ristrutturazione edilizia. Potrei per lo stesso immobile, aprendo una nuova scia, fare nel 2021 un intervento di consolidamento delle fondamenta al paino terra e consolidamento sismico della pertinenza del casale usufruendo del supersismabonus 110? Su queste 2 parti dell’immobile non sono stati fatti interventi precedentemente….

    Rispondi
  • Buongiorno Architetto,
    ho un basso fabbricato, alla quale si accede da un cortile ad uso esclusivo a sua volta raggiungibile tramite il passaggio di un androne carraio condominiale chiuso, è considerabile un edificio unifamiliare ai fini dell’accesso al Superbonus?
    Si sottolinea che il basso fabbricato in questione non fa parte dei millesimali del condominio ma usufruisce esclusivamente del passaggio nell’androne carraio comune (di cui per iscritto usufruisce di servitù di passaggio gratuita), per accedere al cortile.
    L’accesso dall’ambiente esterno (cortile) al volume riscaldato è pertanto diretto.
    grazie mille per la cortese risposta

    Rispondi
  • Gent. Arch. Granata,
    sono proprietaria di un appartamento sito all’ultimo piano di una palazzina su tre piani composta da 4 unità immobiliari ognuna con un proprietario diverso e dotata di impianti indipendenti (acqua, riscaldamento, luce) nonché ingressi indipendenti su giardino e/o strada. Si rende ora necessario sostituire integralmente la copertura che si trova in parte sul mio appartamento e su quello confinante essendo gli altri due appartamenti collocati ai piani inferiori. Vorremmo usufruire del Supersismabonus per questo intervento e il tecnico che ci segue ci ha già fatto una prima proposta in tal senso. Tuttavia ho appena letto la risposta n. 87 dell’AdE che prevede l’inapplicabilità del Supersismabonus alle unità funzionalmente indipendenti e mi è sorto qualche dubbio. A mio avviso nel nostro caso, pur non essendoci costituiti fiscalmente in condominio dovremmo poter usufruire del Supersismabonus poiché il tetto è da considerarsi quale parte comune di condominio, seppur non formalmente costituito. In caso affermativo la pratica andrebbe a suo avviso gestita da un singolo “condomino” a nome di tutti o andrebbero fatte 4 pratiche distinte? La ringrazio anticipatamente.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Febbraio 2021 17:52

      Il condomio NON SI COSTITUISCE FORMALMENTE, ma ESISTE di fatto. Il vostro condominio esiste. Dovete fare un’unica pratica a nome di tutti. I pagamenti possono essere fatti dal conto di uno di voi, ma indicando in fattura la quota di partecipazione di ciascuno.

  • Buongiorno Architetto, sono proprietario di un edificio composto da tre unità immobiliari. Sono interessato a riqualificarne due, che sono in condizione di guadagnare facilmente due classi energetiche (come confermato da APE già effettuati) e sono funzionalmente indipendenti (impianti gas, elettrico, acqua calda sanitaria e riscaldamento autonomi).
    Tuttavia entrambi gli appartamenti accedono alla strada tramite un cortile e un cancello/numero civico comune all’intero immobile. Questo fa venire meno il “mitico” requisito dell’ACCESSO AUTONOMO DALL’ESTERNO?
    Ringrazio anticipatamente per l’attenzione.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Febbraio 2021 12:27

      Dipende da come accedono a questo cortile. Se ogni unità ha accesso direttamente verso il cortile comune, non viene meno, se invece invece l’accesso avviene, ad esempio, attraverso una scala comune, non è accesso autonomo.

  • Salve Architetto,
    ho un cielo terra su 3 piani tutti accatastati insieme come unica unità immobiliare in A/3. Al piano terra ho la cantina con accesso autonomo su strada pubblica mentre al secondo e terzo piano ho il mio appartamento a cui accedo da una scala comune con il proprietario del cielo-terra a fianco al mio (muri in comune). Dalla mia cantina si accede al vano scala in comune che è accessibile anche da un ingresso comune con il mio vicino. Secondo lei l’ingresso dalla cantina si può considerare accesso autonomo all’unità immobiliare e quindi rientrare nell’ecobonus 110? e nel sismabonus per il rifacimento del tetto del mio cielo – terra (tetto che è indipendente perchè più alto di quello del mio vicino)?
    Grazie per l’attenzione.

    Rispondi
  • Sebastiano Cora
    12 Febbraio 2021 20:58

    Buonasera Architetto,
    il numero civico è un fattore determinante rispetto all’autonomia funzionale?
    mi spiego meglio; in contesto condominiale verticale, il mio appartamento ha utenze indipendenti, e accesso autonomo. Il fatto che l’edificio abbia un solo civico esclude alla mia unità l’accesso al superbonus?
    grazie
    SC

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Febbraio 2021 18:47

      Nessuno ha mai parlato di numero civico. Tanto è vero che accesso autonomo può avvenire anche da un cortile comune.

  • Buonasera, abito in un palazzo costituito da 2 appartamenti: uno al piano terra e uno al primo piano. Vorrei utilizzare il superbonus 110% per realizzare fra l’altro il termocappotto. Al primo piano c’è una veranda regolarmente autorizzata dal Comune nel 1988 e mi chiedo se potrei utilizzare il bonus 110% anche per coibentare la parete esterna della veranda e sostituire la vetrata a soffietto esistente con un’altra che abbia le caratteristiche di trasmittanza previste per gli infissi. Preciso che l’intero pavimento della veranda costituisce parte del soffitto dell’appartamento sottostante.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Febbraio 2021 18:28

      Questi aspetti devono essere verificati dal tecnico incaricato della prefattibilità.

  • Gualtiero Righi
    12 Febbraio 2021 6:22

    Buongiorno architetto, abito in un edificio composto da tre appartamenti, singolarmente accatastati: due al P.T. sono di mia madre e uno al 1° piano è mio. Pur avendo ingressi separati non sono funzionalmente indipendenti in quanto alcune utenze (acqua e riscaldamento) sono comuni. Posso accedere al superbonus 110%? Se sì, posso utilizzarlo solo per gli interventi sulle parti comuni (termocappotto per l’intero edificio) o anche per gli interventi trainati sui singoli appartamenti (infissi, fotovoltaico) e impianto di riscaldamento con pompa di calore comune a due appartamenti su tre?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Febbraio 2021 18:15

      Può accedere al superbonus solo se fa i lavori sull’intero fabbricato.

  • Buonasera architetto, la circolare 30 é di dicembre 2020 mentre la guida dell’agenzia delle entrate é di febbraio 2021 e quest’ultima non fa riferimento alla “scala esterna” per individuare un accesso indipendente.
    In base alla sua risposta del 10/02/2021 quindi lei ritiene più attendibile la circolare 30 che non la guida dell’agenzia delle entrate di febbraio 2021????

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Febbraio 2021 18:09

      Non è una questione di attendibilità. La circolare è un documento ufficiale, la guida ha solo carattere informativo e può non essere del tutto completa.

  • buon giorno architett, non so se e la giusta rubrica ma spero poaa darmi ugualmente una risposta. ho un appartamento in una palazzina di tre piani con 2 appartamenti al primo e secondo piano e locali al piano terra ed e costituita da un autonomo condominio. La palazzina divisa da un’altra, (molto più grande con numerosi appartameni che costituisce condominio a se stante) tramite una scala che e di proprita del condominio piu grande ma che serve per l’accesso degli appartamenti anche della palazzina in cui ho il mio appartamento. A suo parere la mia palazzina è indipendente dall’altra? Io e l’altro propritario della mia palazzina vorremmo fare il cappotto termico al contrario dell’altra palazzina. nei riguardi del 25% dell’edificio vanno conteggiate solo le superfici esterni della nostra palazzina o si deve considerare quelle dei due edifici?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Febbraio 2021 16:11

      Non si capisce molto… Le varie palazzine formano un condominio?

  • Buon giorno egregio
    Domanda classica, credo, casa unifamiliare, unico numero civico, su due piani, piano terra accatastato C (taverna, cantina e magazzini) tutto finestrato grande e ben areato fuori terra con portone d’ingresso indipendente dal giardino comune, 2,55h di altezza e piano primo accatastato A3 abitabile con ingresso indipendente e scala esterna indipendente sempre da giardino in comune (classica casa anni 70 per capirci).
    Bene io vorrei, ove possibile sfruttare il 110 per cappotto e tutti gli infissi e coibentare il tetto, ma vorrei anche sfruttare l’occasione per cercare di convertire il piano taverna in abitabile e funzionalmente indipendente, considerando che c’è la classica scala interna in cemento.
    – posso sfruttare il superbonus 110 per fare tutto il cappotto e serramenti per tutta la casa? Anche il piano taverna? Ovviamente per i massimali previsti da 1 immobile unifamiliare
    – posso durante i lavori del superbonus richiedere di convertire il piano terra in vani abitabili, se si come? Essendo collegati da scala interna.
    Grazie mille
    Enrico

    Rispondi
  • Gianni Fortieri
    9 Febbraio 2021 12:25

    Buongiorno architetto, abito in un appartamento posto al primo piano di un condominio. Il mio immobile, oltre ad avere ingresso da scala condominiale comune, ha anche un ingresso dal cortile\corte indipendente con cancello su strada pubblica. Tuttavia, tale cancello non ha numerazione pubblica ed inoltre una volta acceduti al mio cortile privato da esso si può accedere all’interno dell’immobile attraverso una finestra che però deve essere necessariamente aperta dall’interno. NON é una porta finestra con serratura tale da consentire l’accesso dall’esterno. In questa situazione si rientra comunque nella definizione di accesso indipendente per poter accedere al bonus 110%?
    Ringrazio per il chiarimento e porgo Distinti Saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Febbraio 2021 17:56

      Ovviamente no. Una finestra che per giunta si apre solo dall’interno non può essere considerata un accesso!

  • Gen.li Sig.ri,
    con la presente sono a porvi un quesito riguardante l’ecobonus 110% e la Sua realizzazione pratica.
    Io vivo in un condominio di 9 villette a schiera ed ho 3 impianti autonomi e indipendenti (elettrico, gas e riscaldamento).
    Pertanto volevo poter accedere al bonus come “unità abitativa indipendente”, così come enunciato nella circolare 30/E del 22 dicembre 2020 dell’agenzia delle entrate.
    Mi vengono però contestate dai condomini e dall’amministratore di condominio, alcune fattispecie che mi impediscono di REALIZZARE i lavori e/o accedere al bonus:
    1) Per poter accedere al bonus 110% (fermo restando che a livello burocratico vi possa accedere e ricordando che vi accederei come abitazione indipendente), dovrò eseguire i lavori sul tutto il perimetro esterno della mia abitazione.
    Alcuni interventi dovrebbero essere eseguiti su alcune parti di facciata condominiale che insistono però sui balconi e sul patio dei miei vicini;
    Questi ovviamente si oppongono perchè, il cappotto eseguito a mio favore, andrebbe a “rubare aria” nei loro sopra citati spazi privati esterni.
    2) L’amministratore in particolare obietta che, i lavori da eseguire sulla facciata, benchè eseguiti con il bonus 110% come unità abitativa indipendente, sono comunque da approvare in sede di assemblea condominiale in quanto, andrebbero a modificare anche se in modo molto lieve, l’estetica della facciata condominiale, sia nella parte anteriore che posteriore del condominio.
    In definitiva, i vicini non vogliono che si eseguano lavori all’interno delle loro proprietà anche solo all’esterno delle stesse e l’amministratore vieta il rifacimento della facciata che insiste sulla mia abitazione perchè sarebbe l’unica con la facciata nuova mentre le altre avrebbero tutte la facciata fatiscente.
    3) in ultimo si obietta la definizione di “unità abitativa indipendente” per i lavori da eseguirsi in un condominio.
    Infatti l’amministratore ritiene che, tale dicitura, si riferisca all’accesso al ecobonus 110% e non alla fattibilità di specie dei lavori da eseguire in quanto, l’abitazione si trova comunque in un contesto condominiale.
    Potreste dirimere questi quesiti?
    I condomini e l’amministratore di condominio, possono impedirmi di effettuare i lavori e, di conseguenza, di accedere ed usufruire dell’ecobonus 110%?
    Distinti saluti

    Rispondi
  • Buongiorno. La proprietà della nostra casa indipendente è divisa tra mia madre (4/6) me (1/6) e mio fratello (1/6). Chi può firmare i contratti per l’esecuzione di lavori rientranti nel bonus 110? Chi può usufruire del credito di imposta?
    Grazie

    Rispondi
  • Buonasera Architetto, illustro una situazione particolare: bifamiliare con 2 appartamenti sovrapposti. Solo quello a piano terra di mia proprietà ha l accesso indipendente, mentre all altro vi si accede tramite proprietà privata da scale comuni che portano anche ai vani accessori dei due appartamenti. l’appartamento a piano terra può usufruire del bonus in modo autonomo?

    Rispondi
  • Buonasera Architetto,
    ho un dubbio in merito al concetto di “funzionalmente indipendente”. Sulla base dei chiarimenti di AE e Mise durante il webinar di Telefisco leggo quanto di seguito: Il documento delle Entrate, nello specifico, faceva riferimento agli impianti «per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento», che devono essere «di proprietà esclusiva».
    Secondo il Mise, però, questo elenco è tassativo e non esemplificativo, come si era pensato finora. Vuol dire che gli impianti non individuati da questo elenco – come le fognature e i sistemi di depurazione – non dovranno essere per forza autonomi.
    Si tratta di una semplificazione molto rilevante. «La nostra volontà è di non andare oltre», ha concluso Esposito.”
    Dunque è richiesto che i 4 impianti di sopra siano tutti quanti indipendenti, non 3 su 4 di essi. Le risulta corretto?
    Inoltre, per riscaldamento cosa si intende, qualora ci sia nell’immobile un impianto a gas che alimenti i termosifoni (non capisco la distinzione fra gas e riscaldamento)?
    Grazie mille,
    Antonella

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      12 Febbraio 2021 12:51

      Non concordo. La Legge di Bilancio parla chiaro: art. 1, comma 66, lettera b).
      La norma fa differenza tra impianto a gas inteso come quello che alimenta la cucina e riscaldamento, che può avere anche altro vettore.

  • Buongiorno architetto, vcolevo porle un quesito.
    Io sono proprietario di un immobile su due piani, piano terra e primo piano, hanno due portoni di ingresso separati, due numeri civici n26 e n 26/a ma con una banchina in comune che porta ai due ingressi.
    Volevo capire visto che dobbiamo demolire tutta la struttura per ricreare due appartamenti sempre con le stesse caratteristiche, e dovendo usufruire del sisma bonus di 96000 euro, volevo capire se potevo usufruire di due bonus oppure è sempre un unico bonus.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Febbraio 2021 16:45

      I massimali si moltiplicano per il numero di unità immobiliari singolarmente accatastate.

  • Buongiorno Architetto,
    unità immobiliare con impiantistica funzionale autonoma, ingresso autonomo ma con muri confinanti con altre due proprietà.
    zona sismica 3.
    Posso accedere al SISMABONUS in modo autonomo? Magari interessando solo il tetto come intervento locale?
    devono per forza aderire al beneficio anche le altre altre proprietà?
    O si può fare uno studio strutturale delle unità abitative comprese quelle confinanti ma poi fare interventi solo sull’unità abitativa singola di mia proprietà? Si possono opporre a fare solo lo studio che economicamente comunque rimarrebbe a carico del sottoscritto.
    Grazie molte.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Febbraio 2021 19:37

      Proprio in questi giorni AdE ha chiarito che il requisito di unità con accesso autonomo e indipendenza funzionale si applica solo per l’ecobonus e non per il sismabonus.
      Quindi può usufruirne solo come condominio.

  • Buongiorno architetto,
    sono proprietario di una casa bifamiliare. Io risiedo al 1°p. e mia figlia ha usufrutto e risiede al p.t.
    Gli appartamenti hanno ingressi autonomi ed acqua, luce, gas, riscaldamento, hanno impianti separati.
    Acqua e luce condividono però un solo contatore ed una sola utenza. Per il gas ho un’utenza unica con l’aggiunta di un secondo contatore interno per lettura consumi del p.t., mentre le caldaie sono 2.
    1) Posso usufruire del 110% per cappotto 1p. e p.t., sostituzione serramenti al 1° p. ed isolamento soletta sottotetto senza aggiungere nuove utenze né contatori?
    2) Posso installare fotovoltaico senza aggiungere nuova utenza né nuovo contatore Enel?
    3) Ricado in categoria di 2 unità indipendenti (Max 50000€+Max 50000€) o risulta condominio con 2 appartamenti (Max 40000€+Max 40000€) o addirittura una sola unità (Max 50000€)?
    Grazie

    Rispondi
  • sulla guida dell’agenzia entrate di febbraio 2021 c’é scritto: “accesso autonomo dall’esterno” un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla
    strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva. E’ SCOMPARSA IL RIFERIMENTO ALLA SCALA ESTERNA!! ritiene di potermi confermare ancora la risposta che mi ha dato il 24 gennaio? e se sì perché ??? GRAZIE

    Rispondi
  • uon giorno architetto dai numerosi commenti deduco che la legge non e per nulaa chiara e di facile applicazione. Le chiedo chi e responsabile della verifica dei requisiti per l’accesso al superbonus: il cittadino proprietario dell’appartamento oggetto dell’intervento o il tecnico (o la sua azienda) che redige il verbale di asseverazione? grazie per una sua cortese risposta

    Rispondi
  • la circolare 30E a pag 17 riporta testualmente ‘-‘ si possa ritenere che una unità immobiliareabbia “acesso autonomo dall’esterno” qualora ad esempio: all’immobile si accede……………..da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada. ‘-‘. La mia abitazione è al secondo piano di una palazzina cmposta da due appartamenti, due garage (al piano terra pertinenze rispettivamente dei due appartamenti) ed un locale. L’accesso agli appartamenti e fatto dalla stada attraverso una scala esterna alla mia palazzina facente parte di un altro edificio. Tutti i servizi sono indipendenti (accqua luce gas e riscaldamento). Abbiamo gia fatto il cappotto termico. il condominio ha deliberato per riscaldamenti autonomi. Vorrei sostituire la caldaia a gas con una a pompa di calore e gli infissi. per accedere al superbonus devo fare la richiesta come condominino (rappresento 1/3 o come singola unit’ abitativa.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Febbraio 2021 19:07

      Non è che DEVE fare una cosa o l’altra… Il suo è un condominio e potete usufruirne, se gli altri condòmini non sono interessati può agire in autonomia, visti i requisiti.

  • Buon giorno,
    io sono in un condominio di un condominio di 9 villette a schiera.
    Avendo io almeno 3 impianti indipendenti (Luce, gas e riscaldamento), posso ritenermi unità immobiliare indipendente.
    I miei condomini e l’amministratore però, mi hanno intimato di non fare il cappotto e relativa facciata sulla mia villetta perché andrebbe a modificare l’aspetto della facciata che è condominiale (la mia avrebbe la facciata nuova, le altre no.
    1) Possono farlo?
    2) se dopo 6 mesi dalla realizzazione del cappotto e delle relative facciate, il condominio dovese votare il rifacimento delle facciate condominiali, possono poi costringermi rifare anche la mia facciata e, quindi, alle relative spese?
    Attendo Vs. cortese risposta.
    Saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      9 Febbraio 2021 19:24

      Trattandosi di un condominio può esserci un regolamento condominiale che impone di fare determinate modifiche in facciata in maniera uniforme.

  • Buongiorno,
    In un appartamento di due piani (piano terra e primo piano), il piano terra ha accesso diretto dalla strada (strada – giardino privato – casa).
    Il primo piano ha anch’esso accesso dalla strada, su un piazzale comune ad entrambe i condomini, che porta poi alle scale esterne di proprietà esclusiva. In pratica per arrivare alle scale esclusive, il proprietario del primo piano deve passare attraverso un viale comune.
    Possono definirsi accessi autonomi?
    Grazie
    Saluti

    Rispondi
  • Buonasera Architetto,
    chiedo gentilmente un chiarimento:
    palazzina di due piani + soffitta, primo piano e metà soffitta, proprietà indivisa tra madre e due figli;
    secondo piano e metà soffitta altro proprietario;
    impianti tutti autonomi, riscaldamento, acqua luce, e quindi sicuramente da ritenere condominio.
    Volendo usufruire di sismabonus, con rifacimento tetto e di ecobonus con cappotto termico, chiedo se è possibile beneficiare del 110 anche sulla parte di perete corrispondente alle soffitte (una riscaldata con stufa a pellet ed una non riscaldata) ed alle scale.
    La ringrazio anticipatamente.
    P.s.: per l’immobile intestato a tre proprietari la pratica e le fatture devono essere obbligatoriamente intestate a tutti?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Febbraio 2021 17:55

      Sì, è possibile. Le pratiche e il resto possono essere intestati solo ai proprietari interessati, con il consenso degli altri.

  • Buonasera Architetto, la mia situazione:
    – Edificio con 2 appartamenti
    – Accessi non esclusivi
    – Utenze esclusive.
    L’edificio interamente, e quindi i 2 appartamenti, sono in comproprietà (proprietà indivisa) fra 3 fratelli.
    Due dei fratelli proprietari (quindi il 66.66%) vorrebbero fruire del SUPERBONUS 110%.
    E’ possibile, secondo lei?
    Grazie in anticipo.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Febbraio 2021 17:22

      Sì, se il terzo proprietario è d’accordo, gli altri due sosterrebbero le spese e otterrebbero il relativo recupero fiscale.

  • Salve Architetto,
    abito al piano terra di un edificio con 4 appartamenti funzionalmente indipendenti ma con un androne comune pertanto, non avendo l’ingresso principale indipendente, non dovrei accedere al 110% come singolo. La domanda è la seguente: avendo un giardino di proprietà, potrei chiudere l’ingresso attuale nell’androne comune e utilizzare l’accesso dal giardino come accesso indipendente, accedendo al 110% come singolo? Grazie per la sua risposta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      6 Febbraio 2021 17:44

      Non è necessario…. Se ha un accesso autonomo sul giardino, può lasciare quello sull’androne comune.

  • Lorenzo Corti
    2 Febbraio 2021 15:26

    Buonasera,
    pongo questo quesito sulla verifica dell’accesso autonomo.
    il caso è il seguente:
    – villetta bifamiliare PT e P1 con proprietà distinte.
    A comune i due proprietari hanno un resede, sul quale:
    -si apre la porta di ingresso al PT,
    – parte una rampa scala esterna che conduce al portoncino di ingresso all’u.i. al P1.
    L’accesso al resede al comune non è direttamente accessibile dalla via pubblica, ma dalla strada pubblica è raggiungibile passando una particella catastale di altro proprietario con servitù di passaggio.
    Riepilogando l’accesso avviene dalla strada pubblica, passando da una servitù di servizio, per poi entrare nel resede in comune, e da questo ai due portoncini delle u.i. ai diversi piani.
    il resede a comune è quindi arretrato di circa 40 rispetto alla via pubblica; non è visibile poi la strada perchè di fatto è un resede tergale rispetto alla via pubblica.
    Un accesso così fatto è da ritenersi autonomo?

    Rispondi
  • FABIO BRUNO
    2 Febbraio 2021 13:05

    Buongiorno Architetto,
    un fabbricato con due unità abitative, un negozio e due pertinenze (box e cantina) di un unico proprietario può accedere al superbonus per la riqualificazione delle due abitazioni? oppure il fatto che con le pertinenze il numero di unità supera le quattro preclude questa possibilità?
    Qualora potesse accedere, quali massimali si devono considerare, unifamiliari o condomini?
    Grazie.
    Fabio

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    • arch. Carmen Granata
      6 Febbraio 2021 17:16

      Le pertinenze non dovrebbero essere conteggiate come unità immobiliari. I massimali sono quelli del condominio.

  • Buonasera Architetta,
    ho un appartamento funzionalmente indipendente in una casa di ringhiera (edificio plurifamiliare) al secondo piano di due. Per accedere al mio appartamento, devo varcare un portone d’ingresso che dalla strada conduce alla corte e alla scala esterna comune (utilizzata da altri condomini per raggiungere i propri appartamenti sul ballatoio). Nello specifico, per accedere alla mia abitazione, salite le scale e attraversato il ballatoio, utilizzato anche da un altro condomino, attraverso un cancelletto che mi conduce nel balcone di mia esclusiva proprietà sul quale si apre la porta d’ingresso al mio appartamento.
    Tale impostazione permette di beneficiare del Superbonus 110%?

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    • arch. Carmen Granata
      6 Febbraio 2021 16:37

      La circolare 30 del 22.12.2020 ha chiarito che le scale esterne anche comuni possono essere considerate accesso autonomo. A mio avviso il concetto si può estendere anche al pianerottolo che ha in comune con il vicino se è aperto.

  • Buongiorno Architetto,
    in un terreno insistono due unità indipendenti con accessi autonomi che si affacciano su una stradina privata in comproprietà. Solo un proprietario vuole fare richiesta di bonus 110. Ha diritto o si tratta di condominio. Nel caso positivo quale circolare chiarisce questa possibilità.
    Grazie mille

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    • arch. Carmen Granata
      5 Febbraio 2021 17:29

      Se oltre l’accesso autonomo hanno indipendenza funzionale il proprietario può agire in autonomia. I riferimenti li trova riportati in questo articolo.

  • DAMIANO APREDDA
    30 Gennaio 2021 6:28

    Buongiorno. Vorrei chiedervi se posso accedere al superbonus per il mio appartamentino di 40metri quadri che insiste sul mio terrazzo di proprietà esclusivo. Trattasi di un unità indipendente posta al centro di un terrazzo di mia proprietà che funge da tetto di copertura di un fabbricato composto da 17 unità immobiliari, Per entrare nell’appartamentino bisogna utilizzare la scala interna comune per portarsi all’ultimo piano. Quindi dal pianerottolo bisogna aprire il cancello per accedere al terrazzo, percorrere sette metri ed aprire la porta dell unità abitativa per abitarci. Sicura di una vostra risposta porgo i miei ringrazizmenti

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