Come chiedere la proroga per un Permesso di Costruire

Abet residence Tassin pascal simonin (photo credit Ilaria Giglio)

Cosa succede se non si chiede la proroga di un Permesso di Costruire?

Il Testo Unico dell’Edilizia stabilisce che per la realizzazione di interventi edilizi oggetto di Permesso di Costruire occorre rispettare termini precisi per l’inizio e la conclusione dei lavori. In particolare, i lavori devono avere inizio entro un anno dal rilascio del titolo abilitativo e devono essere ultimati entro tre anni dall’effettivo inizio.

Lo stesso principio si applica alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), per la quale la normativa prevede il completamento dei lavori entro tre anni dalla presentazione della pratica al Comune competente.

Ma cosa accade se, al termine del terzo anno, i lavori non sono ancora stati completati? La normativa vigente consente di richiedere una proroga del titolo abilitativo per poter terminare l’intervento senza dover avviare una nuova pratica edilizia. Tuttavia, tale proroga non è automatica: deve essere formalmente richiesta e concessa dall’ente preposto, previa verifica dei requisiti necessari.

Se la proroga non viene richiesta o non viene concessa, i lavori non possono essere proseguiti e il titolo abilitativo decade. In tal caso, per completare l’opera sarà necessario presentare una nuova richiesta di titolo edilizio, mettendo in atto il relativo iter amministrativo, con nuovi costi da affrontare e tempistiche da rispettare.

Per i lavori oggetto di Permesso di Costruire, a seconda della natura e dell’avanzamento delle opere, potrebbe esserne richiesto uno nuovo oppure, in alcuni casi, potrebbe essere sufficiente una SCIA per la prosecuzione e il completamento delle opere già iniziate.

Come detto, la richiesta di un nuovo provvedimento autorizzativo implica un iter burocratico che richiede tempo e risorse economiche, oltre alla necessità di adeguarsi a eventuali modifiche normative intervenute nel frattempo.

Per questo motivo, ti consiglio di monitorare l’avanzamento dei lavori e, se prevedi di non riuscire a completarli entro la scadenza stabilita, attivati tempestivamente per richiedere la proroga del titolo edilizio.

Quando è possibile chiedere la proroga di un Permesso di Costruire?

La richiesta di proroga del Permesso di Costruire deve essere inoltrata al Comune competente prima della scadenza del termine triennale. Tuttavia, è importante ricordare che la concessione della proroga non è automatica: il Comune ha la facoltà di accoglierla o respingerla, basandosi su una valutazione delle motivazioni addotte e delle circostanze specifiche del caso.

Perché la proroga possa essere concessa, devono infatti sussistere una o più delle seguenti condizioni:
• eventi imprevedibili e indipendenti dalla volontà del titolare del permesso, come calamità naturali, emergenze sanitarie o eventi straordinari che abbiano impedito il normale svolgimento dei lavori
• la complessità dell’opera da realizzare, ovvero la presenza di particolari caratteristiche tecnico-costruttive che abbiano reso necessario un tempo maggiore per l’esecuzione delle opere, oppure l’insorgenza di difficoltà tecniche impreviste
• impedimenti amministrativi o giudiziari, come il blocco dei lavori dovuto a provvedimenti della Pubblica Amministrazione o a interventi dell’Autorità giudiziaria, successivamente rivelatisi infondati.

Se ricorre almeno una di queste situazioni, il Comune può concedere la proroga con un provvedimento motivato. L’istanza deve essere firmata dal titolare del Permesso di Costruire e dal direttore dei lavori e deve essere corredata dalla documentazione necessaria a dimostrare la sussistenza delle condizioni sopra citate.

Proroghe disposte per legge

In alcuni casi particolari, il legislatore ha previsto proroghe generalizzate per tutti i titoli edilizi in corso di validità. Ciò avviene quando si verificano eventi straordinari che rendono impossibile o particolarmente difficile la prosecuzione dei lavori in tempi ordinari.

Un esempio significativo è stato rappresentato dalle proroghe disposte a seguito della pandemia da COVID-19 nel 2020. Durante il lockdown, molte attività, comprese quelle edilizie, sono state sospese, impedendo il rispetto delle scadenze. Per questo motivo, il Governo ha introdotto una proroga generalizzata, estesa poi ulteriormente nel tempo, per consentire a tutti i soggetti interessati di completare gli interventi senza dover affrontare nuove richieste di titoli abilitativi.

Un ulteriore caso di proroga generalizzata si è verificato con il cosiddetto Decreto Ucraina del 2022, che ha previsto un’estensione dei termini per i titoli edilizi in corso di validità, a causa della difficoltà di approvvigionamento di materie prime e delle problematiche economiche connesse al conflitto in Ucraina.

Più di recente, il Decreto Milleproroghe ha introdotto una nuova proroga automatica per tutti i titoli rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2024, stabilendo un prolungamento di 36 mesi.

In questi casi, non è necessario esprimere una motivazione per ottenere la proroga, ma è comunque necessario rispettare tutte le altre condizioni previste.

Come richiedere la proroga?

Indipendentemente dal motivo, la proroga deve essere richiesta prima della scadenza dei termini previsti dal titolo edilizio, per cui è essenziale agire per tempo.

Affinché la proroga venga concessa, è necessario che il titolo edilizio originario non sia in contrasto con:
• strumenti urbanistici aggiornati: se nel frattempo sono stati approvati nuovi piani regolatori o strumenti urbanistici comunali, il titolo potrebbe risultare incompatibile con le nuove disposizioni
• norme di tutela ambientale, culturale o paesaggistica: l’eventuale approvazione di vincoli o provvedimenti di tutela potrebbe rendere non più realizzabile l’intervento originariamente autorizzato.

Quanto dura la proroga di un Permesso di Costruire?

La durata della proroga varia a seconda della tipologia. Le proroghe ex lege hanno una durata stabilita direttamente dalla norma che le introduce. Ad esempio, l’ultima proroga prevista dal Decreto Milleproroghe è di 36 mesi.

Le proroghe ordinarie invece vengono concesse caso per caso dallo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune, previa istruttoria della richiesta. In questi casi, il provvedimento di concessione stabilisce anche i termini aggiuntivi concessi per l’ultimazione dei lavori.

In ogni caso, la richiesta di proroga deve essere ben documentata e motivata, per evitare il rischio di vedersela negare e dover avviare una nuova pratica edilizia, con conseguenti aggravi di tempo e costi.