Distanze dal confine in edilizia: le regole da rispettare

Le distanze dal confine, tra manufatti edilizi e non solo, sono regolamentate dal Codice Civile. È basilare conoscerle per una serena convivenza tra vicini.

Distanze dal confine ©

Distanze dal confine ©

Le distanze dal confine previste dal Codice Civile

Tutti i manufatti edilizi devono rispettare precise distanze dal confine, disciplinate dal Codice Civile, agli articoli dall’873 all’878.

La legge si è preoccupata infatti di regolamentare i rapporti di vicinato e dettare norme rivolte a garantire la civile convivenza tra cittadini.
I regolamenti edilizi comunali possono tuttavia stabilire limiti più restrittivi.

Distanze dal confine per il muro di cinta

Ciascuno ha diritto a delimitare la sua proprietà con un muro di cinta che, in base a quanto stabilisce l’art. 878 del Codice, non può però avere altezza superiore a 3 metri o a limiti inferiori fissati dai locali regolamenti edilizi.

Se dovete costruire una recinzione, potete realizzarla tutta all’interno della vostra proprietà, quindi adiacente al confine, oppure per metà nel vostro terreno e per metà in quello del vicino.
In quest’ultimo caso, il confinante dovrà essere d’accordo e contribuire per metà alla spesa, acquisendo in tal modo la comproprietà del manufatto.

Distanze tra fabbricati

Il Codice impone il rispetto di una distanza tra corpi di fabbrica pari ad almeno 3 metri. Come sempre, i regolamenti edilizi possono prevedere limiti più severi. La maggior parte di essi prescrive infatti il rispetto dei 5 metri dal confine.

Possiamo distinguere quindi due ipotesi:
• due terreni adiacenti inedificati: il proprietario che costruisce per primo potrà decidere se farlo a distanza di 5 metri dal confine o sul confine stesso
• due terreni adiacenti di cui uno già edificato: il proprietario che costruisce per secondo dovrà fare in modo di mettersi alla distanza complessiva di 10 metri dal primo.

Pertanto:
• se il primo ha rispettato la distanza di 5 m dal confine, il secondo dovrà fare lo stesso
• se però il primo ha costruito in un’epoca in cui era consentita una distanza inferiore, ad esempio 3 metri, il secondo dovrà costruire a 7 metri
• qualora il primo abbia edificato sul confine, il secondo dovrà farlo in aderenza o a 10 metri di distanza.

In parole povere, chi costruisce per primo impone la distanza da rispettarea chi lo fa successivamente.

Distanze dal confine delle finestre

L’art. 9 del D.M. 1444 del 1968 impone una distanza minima assoluta di 10 metri tra fronti di edifici con almeno una parete finestrata.

Occorre però distinguere due tipologie di aperture:
• le vedute
• le luci.

Le vedute sono quelle aperture che consentono l’affaccio diretto.
Le luci sono invece finestre aventi le seguenti caratteristiche:
• il lato inferiore posto a un’altezza di almeno 2 metri dal pavimento del locale in cui si trovano (2,5 metri per i piani superiori al primo)
• un’altezza di almeno 2,5 metri dal suolo del fondo del vicino
• un’inferriata o una grata fissa in metallo.
Hanno quindi caratteristiche tali da consentire l’aerazione e l’illuminazione ma non l’affaccio sul fondo altrui.

Le luci possono sempre essere aperte sul fondo del vicino, finché questi non decida di costruire in aderenza, nel qual caso avrà il diritto di chiuderle.

Le vedute devono invece rispettare le seguenti regole:
• se dirette, tra il fondo del vicino e la faccia esteriore del muro su cui si aprono deve esserci una distanza di almeno 1,5 metri
• per balconi e terrazzi la distanza di 1,5 metri deve essere misurata tra il fondo del vicino e la linea esteriore di tali opere
• per le aperture oblique o laterali la distanza minima è di 75 centimetri tra il lato più vicino della finestra e il fondo del vicino.

Distanze dal confine per gli impianti

L’art. 889 del Codice Civile prescrive che tutte le tubazioni che trasportano acque grigie e nere, anche se interrate, corrano ad almeno un metro di distanza dal confine.
La stessa distanza va rispettata anche per le tubazioni del gas.

Per manufatti come fosse biologiche, cisterne interrate e pozzi la distanza è invece aumentata a 2 metri.

Il codice non fa esplicito riferimento alle piscine, ma per cautela è bene considerarle alla stregua di una cisterna e quindi, se dovete costruirne una, rispettate la distanza di almeno 2 metri dal limite della proprietà.

Distanze dal confine per le canne fumarie

Per la distanza da rispettare nell’installazione di canne fumarie di camini e stufe la norma di riferimento è l’art. 890 che prescrive di non arrecare danno con i fumi alle persone confinanti.

Non è indicata una distanza precisa, quindi bisogna prendere a riferimento i regolamenti edilizi locali.

L’art. 844 stabilisce però che non si può impedire l’emissione di fumi se:
• non superano i livelli tollerabili previsti dalle leggi di settore
• non è possibile posizionare la canna fumaria altrove.

Distanze dal confine per le piante

Il Codice Civile prescrive non solo le distanze da mantenere dal confine per le costruzioni, ma anche per le piante. In particolare, l’art. 892 prevede per:
alberi ad alto fusto, una distanza di 3 metri
alberi di non alto fusto, una distanza di 1,5 metri
arbusti, siepi e viti di altezza massima 2,5 metri, una distanza di 50 cm
robinie, una distanza di 2 metri
ceppaie di ontano, castagno e simili, una distanza di 1 metro.

Quando le piante non rispettano queste distanze, devono essere abbattute, tranne in due casi:
• per diritto acquisito
• se c’è la presenza di un muro di confine e la pianta non lo supera in altezza.

Quando l’albero è posto proprio sul confine, a delimitare due proprietà, si considera comune e può essere tagliato solo con il consenso di entrambi i proprietari.

Ma cosa succede se l’albero del vicino sporge nella vostra proprietà? Potete chiedergli di potare rami e radici e, nel caso non provvedesse, potete farlo in autonomia.

I frutti presenti sui rami sono tutti del proprietario dell’albero; quelli caduti per terra diventano invece del proprietario del fondo.





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48 commenti

  1. GIUSEPPE

    ho costruito un fabbricato a 9.5 mt dal confine su cui si trova una legnaia del vicino senza finestre alta 2.50 mt, il quale mi ha fatto causa x nn rispetto delle distanze. qualcuno sa aiutarmi con qualche sentenza che tratti un caso simile. grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se il vicino le ha fatto causa, dovrà rivolgersi a un avvocato per difendersi e il professionista saprà indicarle se c’è qualche sentenza in merito.

  2. ho costruito sul confine una abitazione pianterreno a circa 3 metri dal confine che poi ho condonato circa 5 anni fa. Quanti anni devono passare affinché il proprietario confinante non mi può dare fastidio, e a quanti metri può costruire lui eventualmente?
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se la distanza fissata per la sua zona è 10 m il suo vicino può costruire a 7 m. Tuttavia, se il vicino vuole, può appellarsi e farle revocare il permesso in sanatoria in qualunque momento.
      E’ una procedura lunga e complessa, ma ci sono casi.

  3. Fabio

    Egr. Architetto Granata
    in zona periferica è stato costruito un manufatto in cemento armato nonchè un armadio contenente 18 contatori enel e 18 contatori AQP (a servizio di un complesso residenziale) in adiacenza e precisamente in accavallamento circa metà sul muro di confine in cemento di altrui proprietà che circonda un terreno adibito ad uliveto.
    Trattandosi di Impianti tecnologici che presumono la facilità del raggiungimento da parte degli enti erogatori del servizio, il proprietario del muro di cinta vuole che il manufatto sia demolito ed indietreggiato.
    Non trovo alcun riferimento del codice civile per quanto attiene gli impianti tecnologici a che distanza devono essere posizionati dal confine di altrui proprietà.
    Concordo con quanto da lei dichiarato:
    Cmq la costruzione non può “appoggiare” al suo muro senza il suo consenso o, in caso affermativo, senza aver pagato la comproprietà dello stesso.
    Ma la reale distanza del manufatto in ambito periferico e non urbanistico non riesco a riscontrarla.
    Grazie mille dell’informativa che potrà inviarmi al seguente messaggio.
    Fabio

    • arch. Carmen Granata

      Mi scusi, ma non ho capito la domanda… Se vuole sapere quali sono le distanze nella zona in questione, deve consultare le norme di attuazione del locale strumento urbanistico.

  4. iaconelli vittoria

    Carissimo architetto. sono una signora sola di 77 anni pensionata di quel poco per vivere. Abito nel Parco di Veio in una vecchia casa di mia madre. le istituzioni politiche non sono di molto aiuto, c’è molta ignoranza per quanto mi serve di sapere. Tempo fa la Acea elettrica ha iniziato a mettere addossata alla mia recinzione fatta di rete pali e lauro, delle colonnine una grande e altre 3 medie di corrente. ho chiamato questi signori facendole presente che non potevano farlo dovevano rispettare la distanza dei 3 metri. Mi è stato risposto che sono diventati padroni di quello spazio per uso capione. Mi sono rivolta al vice sindaco che durante la mia spiegazione mi si è rivolto come un cane rabbioso. Il comune è Formello (roma). Chiedo al suo buon cuore una legge chi possa tutelarmi da questi padrini dell’ignoranza (speriamo). Nell’attesa di una giusta risposta la benedico e ringrazio di cuore..

    • arch. Carmen Granata

      Gen.le signora, purtroppo non posso darle una buona notizia, perchè questo tipo di installazioni esulano dal rispetto delle distanze previste dal codice civile.
      Detto ciò, comunque, la risposta che le ha dato l’Acea non c’entra niente ed è stata solo maleducata.

  5. michele

    Buongiorno, dovrei costruire una pompeiana sul confine, da accordi privati, non ho problemi con il lato confinante con il mio vicino; invece mi chiedevo se devo rispettare la distanza del confine dal lato in comune con il giardino ubblico?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      La distanza deve essere rispettata da altri edifici o manufatti edilizi, quindi se è solo un giardino, non ci sono problemi.

  6. Mauro Mariottini

    E’ possibile costruire una piccola piscina interrata all’interno di una serra solare regolarmente realizzata?
    Tale ipotesi non è specificatamente prevista dalla normativa regionale sulle serre solari e dal regolamento comunale. Dal punto di vista energetico potrebbe avere senso come ulteriore forma di accumulo di calore (oltre ai muri esposti all’irraggiamento solare).

  7. luciano

    salve, ho un terreno edificabile che confina con un terreno agricolo sempre di mia proprietà, posso costruire sul confine o devo cmq rispettare i 5mt?

  8. Fedora

    Buongiorno, ho venduto una casa che ci siamo accorti essere a una distanza dal muro di confine di 4,97 ml. invece dei 5 indicati dal regolamento edilizio comunale. Posso incontrare dei problemi da parte degli acquirenti?

    • arch. Carmen Granata

      No, 3 cm su 500 rientrano nei limiti delle tolleranze ammesse in urbanistica.

  9. Fabio

    Buongiorno, sono proprietario di una villetta a schiera, attualmente in fase di ristrutturazione.
    Ho allargato le finestre e vorrei capire se potrei incorrere in problematiche per distanza dal confine.
    Il confine è però molto particolare, perchè segue una sorta di Z, ovvero misurando perpendicolarmente al confine e solidale con la linea della finestra, soddisfo il minimo necessario; se dovessi misurare in obliquo invece sarei a meno.
    Ringrazio di cuore

    • arch. Carmen Granata

      Mi perdoni, ma è un po’ difficile rispondere senza prendere visione di una planimetria.

  10. Lucia

    Buonasera,
    sto lavorando ad un piano casa su un edificio di costruzione risalente al 42 (si stima in base alle tipologie costruttive), l’edificio si riporta con pareti finestrate a distanza di confine pari a 3 metri, posso sopraelevare applicando il piano casa allineandomi al piano inferiore con pareti finestrate? da specificare che sul confine in questione è costruito un muro cieco alto circa 3 metri, non risultante nemmeno assentito.

    • arch. Carmen Granata

      No, per la parte in sopraelevazione occorre rispettare le distanze in vigore attualmente.

  11. walter

    Buongiorno,
    a lato della mia proprietà sono state costruite di recente delle villette a schiera, lungo il mio stabile sono state messi due ingressi pedonali con due muri e una copertura tutta in cemento alti circa 2.50 metri che distano circa 2 metri dal mio confine e 3.50 metri dal mio stabile con vetri, sono regolari??
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      I muri di confine non devono rispettare le distanze. Non ho invece ben capito dove sono posti gli ingressi con la copertura in cemento.

  12. GENNARO ABBATE

    ho costruito un magazzino per deposito attrezzi e materiale vario abusivo che poi ho condonato perchè rientrava nei metri cubi della vecchia abitazione. il magazzino si trova a m.3 dal confine da un lato dove esiste la struttura di una sorgente nella mia proprietà, e a m.2 dal confine dall’altro lato dove c’è una porta e delle finestre, su questo lato del confine esiste una vasca nella proprietà del vicino per la raccolta dell’acqua da una sorgente per l’irrigazione alla quale ho diritto anche io. Mi chiedo: dal lato dei 3 m. il vicino a quanti metri può costruire e dal lato della vasca ci possono stare le finestre e la porta del mio magazzino?

    • arch. Carmen Granata

      Dal lato dei 3 m il suo vicino può costruire a 7 m. Dal lato della vasca lei non potrebbe avere porte e finestre, ma a volte alcuni condoni vanno in deroga.

  13. Matteo

    La casa che ho ereditato ha il muro proprio sul confine, percio per entrare in cantina devo passare sul terreno del vicino. Questa casa viene demolita e ricostruita. Per evitare il fatto citato sopra ricostruiró la casa piu distante dal confine, pero per avere un giardino piano davanti casa volevo realizzare un terrapieno dove sorge adesso il muro della casa. Devo avere un consenso del vivino per sostituire il muro della vecchia casa con un terrapieno o no?

    • arch. Carmen Granata

      Senza un’immagine e dalla sola descrizione, sinceramente non ho ben chiara la questione. Tuttavia, se il muro che va a sostituire col terrapieno è in comunione col vicino, certamente dovrà avere il suo consenso.

    • Matteo

      Buona sera, il muro sul confine é di mia proprietá, perché é il muro della casa che ho ereditato e sono proprietario unico. Nel 1600 quando la casa e stata costruita non ci saranno state le distanze recenti.

  14. Antonio

    Buongiorno! Il mio vicino ha costruito una fioriera in muratura attaccata alla parete del mio fabbricato. Nonostante abbia utilizzato un pannello isolante, la parete interna della mia stanza è sempre invasa dall’umidità. Le chiedo: 1) a quale distanza il vicino avrebbe potuto costruire tale fioriera? 2) Eventuali infiltrazioni d’acqua derivanti da innaffio o lavaggio possono essere imputate a lui anche se la fioriera, un domani, fosse spostata entro la distanza di legge? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Una fioriera, seppure in muratura, non può essere considerata un manufatto edilizio, per cui non si può parlare di distanze da rispettare.
      Tuttavia il suo vicino può “appoggiarla” al muro di confine solo se questo è in comproprietà.

  15. Tonino

    Buongiorno Architetto, il mio vicino ha costruito un cordolo in cemento armato (fuori terra di una cinquantina di cm) che corre longitudinalmente rispetto alla mia recinzione (a 90° con la mia recinzione) e si ferma a circa 80 cm dalla mia recinzione, può farlo? Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Tutte le “costruzioni” devono rispettare le distanze. Ora bisogna capire cosa si intende per “costruzione”. Ci sono diverse sentenze in materia, ma sostanzialmente possiamo dire che si intende come costruzione qualsiasi ampliamento volumetrico. In questo caso, quindi, direi che il cordolo ci può stare.

  16. Stefano

    Salve volevo sapere avendo costruito per primo e confinante con un lotto dove cominceranno a costruire un immobile a quanto devono stare dal mio muro con recinzione.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      La distanza non si calcola dal muro di recinzione, ma dal fabbricato e deve essere di almeno 10 metri.

  17. maria di filippo

    buongiorno voglio costruire una recinzione totalmente nella mia proprietà ma nel confine vi è un canale di prosciugamento. posso costruire interamente subito dopo il fosso nella mia proprietà lasciando per intero il fosso nel lato del mio vicino considerando che la mia proprietà è al centro del fosso o canale? di larghezza totale 100 cm, quindi lo lascierei interamente al mio confinante perdendo 50 cm di proprietà, bastano?

  18. giuseppe

    salve
    il mio confinante ha edificato diversi anni orsono ad 1,8 metri dal muro di confine, realizzando un manufatto adibito ad autorimessa con base in c.a. ed elevazione con struttura metallica tamponata con pannelli coibentati.
    ora vorrei costruire un autorimessa anche io, e pertanto Le chiedo se posso farlo in aderenza sul muro di confine (il quale è di mia proprietà, non essendo stato edificato a metà) attraverso una scrittura privata registrata oppure posso andare oltre costruendo in aderenza al suo fabbricato per il fatto che il muro della loro autorimessa sia stato edificato per primo (prevenzione temporale oggettivo) ed a meno della metà dell’attuale regolamento edilizio che dispone la distanza minima dal confine di 5 metri.
    grazie per la cortese attenzione

    • arch. Carmen Granata

      Se il fabbricato del suo vicino è regolare, lei deve costruire a 10 metri.

  19. Piercarlo

    Buongiorno, se costruisco una piscina interrata a due metri dal confine con una strada, il comune mi vieta di coprirla con una struttura in policarbonato telescopica e apribile e amovibile non aderente alla mia casa, perchè la ritiene una costruzione che deve stare a cinque metri dal confine.., se non esistono normative specifiche in merito neanche nel piano regolatore e si tratta di una interpretazione, posso in qualche modo appellarmi a tale decisione?
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se non ci sono indicazioni nel prg può fare riferimento al codice civile.

  20. Federica

    Ma se gli atti in comune sono difformi con quello che stanno realizzando?
    E in più se il comune pur avendo sul PRG la distanza minima di 10 mt tra edifici poi questa distanza, nello specificare su pianta il limite edificabile, non lo rispetta? Cosa si può fare?

    • arch. Carmen Granata

      Se gli atti sono difformi da quanto si sta realizzando, si tratta di abuso edilizio per cui si può presentare un esposto alla Polizia Municipale.
      Se il Comune ha autorizzato qualcosa di difforme alla sua stessa strumentaizone urbanistica occorre agire per le vie legali nei suoi confronti.

  21. Carella gerardo

    il mio confinante aveva la sua abitazione in aderenza alla mia cosi da oltre 30 anni. l’ha venduta e il nuovo acquirente l ha demolita completamente e ricostruita in aderenza per una parte e continuando lungo il confine per altra parte – Secondo noi la parte non in aderenza deve rispettare le distanze di mt 10 mentre il Comune che ha rilasciato licenza edilizia dice che è possibile costruire sul confine dopo l’aderenza poiche non ci sono fabbricati

    • Gerardo

      Il mio vicino ha costruito in aderenza e con la costruzione è andato oltre l’aderenza sia in lunghezza che in altezza. secondo il prg poteva farlo poiché non ci sono edificazioni a distanza di lmt 10. Ma nel lotto attiguo c e mio immobile. Rinnovato per il comune ha tolto la regola. Chi ha ragione? Ctu intervenuto afferma che e una interpretazione del comune ma non c e giurisprudenza in merito.

    • arch. Carmen Granata

      Mi scusi, ma se mi scrive una domanda così confusa, come pensa che possa risponderle?
      Le consiglio cmq di rivolgersi a un avvocato, se ritiene lesi i suoi diritti.

  22. rosa

    Avendo un cortile confinante con altra proprietà, i confinanti hanno costruito baracche varie in muratura usando il muro di confine e superandone anche l’altezza dello stesso. Vorrei sapere: 1 – se è regolare, 2 – a quale distanza dovrebbero stare, 3 – cosa devo fare per contestare queste costruzioni a loro e al Comune, questi abusi sono dentro il paese, che non vede gli abusi commessi. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      1. per sapere se la costruzione è regolare deve fare un accesso agli atti in comune. Cmq la costruzione non può “appoggiare” al suo muro senza il suo consenso o, in caso affermativo, senza aver pagato la comproprietà dello stesso
      2. le distanze da tenere sono quelle indicate nell’articolo
      3. se accerta che le costruzioni sono abusive deve farne denuncia alle autorità competenti

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