Condono edilizio 2024: cosa permetterà di sanare la Pace Edilizia

(photo credit www.mit.gov.it)

Cos’è la Pace Edilizia?

Sin dal suo esordio come titolare del dicastero delle Infrastrutture e dei Trasporti, il ministro Salvini non ha mai nascosto l’intenzione di promuovere un nuovo condono edilizio.

In diverse occasioni ha avuto modo di accennare all’argomento, ma è di ieri l’annuncio, apparso sul sito del MIT, di una nuova sanatoria per piccole difformità edilizie, denominata Pace Edilizia.

Il Ministro ne ha infatti parlato nel corso di una conferenza stampa, svoltasi di fronte a una platea composta da associazioni di categoria.

Per il momento, però, ciò che abbiamo tra le mani è solo un comunicato stampa e tante polemiche e dichiarazioni. Pertanto, in questo articolo ti darò alcune anticipazioni sull’argomento, rimandandoti a futuri approfondimenti, quando sarà pubblicata la legge.

Cosa prevede il comunicato stampa sulla Pace Edilizia

Dal comunicato stampa si legge che le misure innanzitutto mirano a regolarizzare le piccole difformità o le irregolarità strutturali.
Già qui dobbiamo fare una prima riflessione: si parla di difformità e non di abusi o illeciti edilizi. Quindi non dovrebbe essere possibile condonare interventi realizzati in assenza di un titolo edilizio, ma solo quelli in difformità da questo.

Nel comunicato sono citate le seguenti difformità che dovrebbero essere sanabili:
• difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente (punto decisamente criptico, di cui onestamente ignoro l’esatto significato)
• difformità edilizie “interne”, riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche (le difformità di questo tipo sono in realtà già tranquillamente sanabili con i procedimenti ordinari, CILA tardiva, SCIA per accertamento di conformità: quale sarebbe dunque la novità?)
• difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conforme” (a parte la dizione doppia conforme, mai sentita, se ci si riferisce alla doppia conformità la novità sarebbe interessante, come ti spiego di seguito)
• per permettere i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee (sarebbero quelli non urbanisticamente rilevanti, che normalmente sarebbero già consentiti, a meno di diverse prescrizioni della strumentazione urbanistica locale).

Sono citate inoltre le irregolarità strutturali. Questo potrebbe essere un elemento interessante perché oggi, con la severa normativa prevista dalle NTC 2018, è spesso quasi impossibile andare a regolarizzare situazioni realizzate quando queste norme non erano ancora in vigore.

Di contro, si aprirebbe il capitolo sicurezza, vista la fragilità del nostro territorio e la vulnerabilità sismica di gran parte del Paese.

Per quale motivo è stata annunciata la Pace Edilizia

Continuando a scorrere il comunicato stampa, possiamo leggere le motivazioni: La ratio è tutelare i piccoli proprietari immobiliari che in molti casi attendono da decenni la regolarizzazione delle loro posizioni e che non riescono, spesso, a ristrutturare o vendere la propria casa.

Effettivamente, il problema della legittimità e della conformità degli immobili emerge proprio in questi due momenti:
• quando l’immobile deve essere trasferito con una compravendita o donazione
• quando il proprietario intende effettuare interventi di ristrutturazione.

Un immobile può infatti essere trasferito unicamente se è pienamente legittimo. Allo stesso modo, la legittimità deve essere attestata ogni qual volta si procede a trasformarlo con un intervento edilizio.

Quest’ultimo caso è emerso drammaticamente con il Superbonus quando, per non bloccare gli interventi su immobili privi di legittimità, il legislatore si inventò la possibilità di non dichiararla, di fatto nascondendo semplicemente la polvere sotto il tappeto.

Il Consiglio Nazionale degli Ingegneri ha calcolato che circa l’80% del patrimonio immobiliare italiano si trova in queste condizioni. Quello delle irregolarità edilizie quindi non è un problema di poco conto.

Altro obiettivo previsto sarebbe quello di deflazionare il lavoro degli uffici tecnici comunali, spesso sommersi dalle richieste di sanatorie.
Qui devo dire che nutro qualche perplessità… Se entrerà in vigore un nuovo condono, ci saranno nuovi adempimenti tecnici da rispettare per ottenerlo. Non so quanto questo contribuirebbe a deflazione gli uffici e quanto piuttosto a inflazionarli ulteriormente, alla luce del fatto che spesso vi giacciono ancora pratiche inevase del primo condono.

Come funzionerà la Pace Edilizia?

Proviamo a immaginarlo. In genere, se devi vendere o ristrutturare la tua casa, devi per prima cosa appurarne la regolarità. Nel caso in cui questa non sussista, devi verificare la possibilità di procedere a una sanatoria.

Per poter sanare le irregolarità, però, devono ricorrere alcuni presupposti che non sempre sussistono. È proprio per rendere più semplici queste situazioni che è stata pensata la Pace Edilizia. Ma riuscirà a raggiungere l’obiettivo?

Vediamo allora su quali punti potrebbe agire il nuovo condono.

La doppia conformità

Per poter regolarizzare un illecito edilizio è necessario rispettare il requisito della doppia conformità.

L’intervento realizzato in assenza di titolo autorizzativo deve infatti essere conforme contemporaneamente:
• alle norme in vigore nel momento in cui i lavori sono stati realizzati
• alle norme in vigore nel momento in cui viene chiesta la sanatoria.

Questo requisito è molto difficile da rispettare perché le norme edilizie e urbanistiche cambiano nel corso del tempo, per cui un intervento un tempo realizzabile potrebbe non esserlo più oggi.

La Pace Edilizia dovrebbe pertanto consentire la regolarizzazione di abusi difformi solo rispetto a una delle normative prese in considerazione.

Le tolleranze costruttive

L’art. 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia prevede che il mancato rispetto di alcuni parametri come altezza, distanze, cubatura, superficie coperta, ecc., non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo edilizio.

Questa percentuale è però troppo limitata se considerata soprattutto a fronte delle notevoli approssimazioni che caratterizzano l’edilizia di epoca non recente.
Si potrebbe quindi pensare di innalzare la percentuale delle tolleranze almeno al 5% per renderla più realisticamente applicabile.

Quanto costerà la Pace Edilizia

Come è avvenuto per tutti i condoni edilizi, anche in questo caso ovviamente mettere in regola il proprio edificio difforme avrà un costo.

Da notizie trapelate, pare che l’intenzione sarebbe quella di far pagare una sanzione tanto più elevata quanto più la difformità si allontana dalla situazione regolare.

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