Segnalazione Certificata di Agibilità

Al fine di rendere più rapida la procedura per ottenere il certificato di agibilità, è stata introdotta la segnalazione certificata, asseverata dal tecnico.

Certificato di agibilità ©

Segnalazione Certificata di agibilità ©

Cosa si intende per agibilità di un edificio?

L’agibilità di una casa o di un edificio in genere, attesta il rispetto di una serie di requisiti di legge riguardanti:
• igiene e salubrità
• sicurezza
• risparmio energetico dello stesso edificio e dei suoi impianti
• conformità al progetto presentato.

Fu introdotta dalle leggi sanitarie emanate con il Regio Decreto n. 1265 del 1934, per tutelare la salute delle persone all’interno delle abitazioni. All’epoca consisteva in una autorizzazione del podestà ad abitare la casa, rilasciata solo dopo sopralluogo dell’ufficiale sanitario che avesse accertato la conformità del progetto depositato in Comune e che i muri fossero asciutti e l’aria salubre.

In passato, si faceva per la verità distinzione tra abitabilità (rilasciata per gli edifici di tipo residenziale) e agibilità (rilasciata per gli edifici con altre destinazioni d’uso).
Con il Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01), agli artt. 24, 25 e 26,  si è invece incominciato a parlare univocamente di agibilità.

Nasce la Segnalazione Certificata di Agibilità

La richiesta di un certificato di agibilità richiedeva tempi piuttosto lunghi per il rilascio. Per rendere più semplici e rapide le procedure, il certificato è stato sostituito dalla presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità. Si tratta di una delle misure più importanti introdotte dal Decreto SCIA 2, il n. 222 del 2016.

Per raggiungere questo obiettivo, il Testo Unico dell’Edilizia è stato così modificato:
• l’articolo 24 è stato riscritto
• l’articolo 25 è stato completamente abrogato.

Pertanto, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, il titolare del Permesso di Costruire o colui che ha presentato la SCIA, dovranno consegnare allo Sportello Unico dell’Edilizia la Segnalazione Certificata di Agibilità.

L’immobile può essere utilizzato dal giorno stesso in cui la Segnalazione Certificata viene depositata in Comune, completa di tutti i suoi allegati.

Tuttavia, tenete presente che il Comune ha 30 giorni di tempo per controllare la documentazione ed eventualmente richiedere integrazioni o precisazioni.

Saranno poi i vari enti (Regioni, Province, Comuni) a effettuare controlli a campione per verificare la sussistenza dei requisiti richiesti. I controlli consisteranno in sopralluoghi e ispezioni delle opere realizzate.

Ricordate di conservare copia della Segnalazione Certificata di Agibilità presentata dall’architetto, con indicazione del numero di protocollo rilasciato dagli Uffici Comunali. Servirà infatti come attestazione della sussistenza dei requisiti di agibilità.

Segnalazione Certificata di agibilità parziale

Con il Decreto del Fare del 2013 è stata introdotta la possibilità di richiedere l’agibilità parziale di una porzione di edificio, ad esempio di una singola unità immobiliare di un condominio.
Tale possibilità permane, ovviamente, anche con la Segnalazione Certificata.

L’agibilità parziale può essere segnalata per singole pozioni di fabbricato, purché:
• funzionalmente autonome
• le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio siano state realizzate e collaudate
• le parti strutturali connesse siano state completate e collaudate
• gli impianti relativi alle parti comuni siano stati collaudati e certificati.

Può inoltre essere segnalata per singole unità immobiliari, purché:
• le opere strutturali connesse siano state completate e collaudate
• gli impianti siano stati certificati
• le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali siano state completate.

Quando è necessario ottenere l’agibilità di un immobile?

L’agibilità di un fabbricato deve essere segnalata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura in caso di:
• nuove costruzioni
• ricostruzioni o sopraelevazioni anche parziali
• realizzazione di interventi che possano cambiare le condizioni di salubrità, igiene, sicurezza, risparmio energetico o funzionalità degli impianti.

Se non presentate la comunicazione entro i tempi stabiliti, rischiate una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.

Documenti da allegare alla Segnalazione Certificata di Agibilità

Alla segnalazione devono essere allegati i seguenti documenti:
• un’asseverazione del direttore dei lavori o di un altro tecnico abilitato sulla conformità delle opere realizzate al progetto presentato e sulla sussistenza dei requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico
• il certificato di collaudo statico
• la dichiarazione di regolare esecuzione del direttore dei lavori
• la dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla disciplina vigente in materia di barriere architettoniche
• gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale
• il certificato di conformità degli impianti rilasciato dalle imprese installatrici.

Altri documenti possono essere eventualmente richiesti dal Comune, come:
• il certificato di corretto allaccio alla fognatura
• la dichiarazione sul rispetto dei requisiti acustici passivi.

Il parere dell’ASL viene eliminato e sostituito da un’asseverazione di un tecnico abilitato.
In tal modo saranno sicuramente ridotti i tempi di attesa, ma ancora una volta al prezzo di una maggiore responsabilità del professionista.

Per la redazione della Segnalazione, il tecnico deve utilizzare l’apposito modulo unificato valido su tutto il territorio nazionale.

Agibilità e compravendita immobiliare

In caso di vendita, una casa deve essere agibile, anche se il notaio non richiede la materiale allegazione del certificato, perchè la sua mancanza non comporta la nullità dell’atto.

L’agibilità non incide infatti sulla commerciabilità dell’immobile e il notaio può stipulare il rogito anche in sua assenza, purché le parti siano concordi su questa condizione e ciò sia esplicitamente riportato nell’atto. Sarà suo dovere quindi verificare se l’acquirente accetta di accollarsene l’onere.

L’assenza del documento di agibilità, pur non comportando la nullità dell’atto, potrebbe comunque dare adito a una richiesta di risarcimento danni.
Nel caso di contratto di locazione, ad esempio, la mancanza del documento può giustificare la richiesta di risoluzione del contratto o di riduzione del canone.

Se la casa è vecchia, è possibile che sia presente nella documentazione disponibile quello che un tempo era chiamato certificato di abitabilità.

Con l’entrata in vigore della Segnalazione Certificata, il documento potrà essere sostituito da copia di avvenuto deposito.

Fate anche attenzione a un altro aspetto: il certificato di agibilità attesta unicamente le condizioni igienico-sanitarie, di sicurezza e di risparmio energetico di un edificio, ma non la sua conformità urbanistica.
Il fatto che un edificio sia agibile quindi non esclude che vi possa essere presente un abuso edilizio.

(Prima pubblicazione 23 ottobre 2015)




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182 commenti

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  1. Max

    Buongiorno, ho comperato un appartamento all’asta che è andato a fuoco. L’appartamento così come tutto il palazzo ha già agibilità risalente agli anni 60′. Il comune e i VVFF hanno fatto sopralluogo e hanno richiesto nuova agibilità, in quanto impianto elettrico e quello del gas sono da rifare. Per richiedere tramite scia nuova agibilità è sufficiente allegare solo le certificazioni degli impianti eseguiti, oppure il comune può richiedere anche le certificazioni o gli estremi degli impianti comuni come ascensore, luce condominiale e centrale termica?
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso dovrebbero essere sufficienti quelle degli impianti rifatti, ma le consiglio di informarsi presso il comune.

  2. claudio

    Buongiorno, ho visto un appartamento in vendita a buon prezzo, piccolo, ho chiesto quante persone possono abitarlo secondo il certificato, mi ganno risposto 2 o 3, ma che non c’è il certificato perché il palazzo é vecchio ma che posso chiederlo dopo averlo comprato. Io ho risposto per provocazione: Quindi siccome é vecchio e non c’è certificato posso ospitarci anche 8-9 profughi perche da nessuna parte c’è scritto nulla? Quindi come faccio a sapere quante persone ci possono vivere se voi non me lo dite? Posso pretendere di sapere per quante perso e c’è l’abitabilità?

    • arch. Carmen Granata

      Veramente sul certificato di agibilità non c’è scritto quante persone possono abitare in una casa. Dipende dalle dimensioni e dalle stanze. Se ad es. c’è una sola camera da letto, è chiaro che l’alloggio potrà ospitare due persone.
      Ciò premesso, una casa per essere venduta deve avere l’agibilità.

  3. Marco

    Salve,
    ho acquistato nel 2016 un podere completamente da ristrutturare. ho fatto richiesta di manutenzione ordinaria per la parte esistente ed un permesso a costruire per ampliamento e cambio destinazione d’uso. i lavori sono finiti ed il tecnico, con tutti i certificati necessari, sta presentando la pratica di chiusura lavori. Per avere l’agibilità “abitabilità” devo aspettare i famosi 180gg (6 mesi) o potrei far fare la Segnalazione Certificata di Agibilità? e in questo caso come funzionerebbe? avrei l’agibilità dopo 30gg invece dei 180gg? grazie.

    • arch. Carmen Granata

      L’immobile è immediatamente agibile al momento della presentazione, ma il Comune ha 30 gg di tempo per richiedere modifiche o iontegrazioni alla pratica.

  4. Andrea

    Buongiorno!
    sto facendo una ristrutturazione completa di una casa a schiera con una manutenzione straordinaria (modifiche divisione interne, nuovi impianti, nuovi infissi e cappotto termico) vorrei sapere come dovrei comportarmi riguardo il fine lavori e se devo fare la Segnalazione Certificata Agibilità anche se l’abitazione ha l’attestato di agibilità originale degli anni 70.
    Vorrei inoltre sapere visto che non ho portato a termine tutta la ristrutturazione, nel senso che pavimenti e accessori bagni li faró in un secondo momento, mi conviene lasciare aperta la Cila o no?

    • arch. Carmen Granata

      La SCA non è necessaria per il tipo di interventi da lei realizzati.
      La Cila eviterei di lasciarla aperta, perchè ciò equivale a tenere aperto un cantiere con tutti i rischi che ne conseguono.

  5. Buonasera, sto acquistando un appartamento dove sono stati fatti dei lavori di ampliamento della zona cucina utilizzando una porzione del terrazzo (spostando anche una finestra). Il tecnico del venditore ha presentato una scia in sanatoria (con la nuova planimetria) e la ricevuta telematica per la nuova agibilità. Parlando con quest’ultimo mi ha detto che l’agibilità risulterebbe già rilasciata solo con la presentazione telematica della domanda e che è lo stesso per la scia. Ma non dovrebbe essere rilasciata comunque una dichiarazione da parte del Comune (di Terni nel caso di specie) che attesti il rilascio di agibilità e della scia?

    • arch. Carmen Granata

      Ha ragione il tecnico. Purtroppo con le asseverazioni è il tecnico che si assume tutte le responsabilità, sostituendosi di fatto ai controlli del Comune.

  6. Anna

    Volevo sapere se anche X L altezza della casa ci vuole il certificato è a che altezza minima si può avere o se solo una parte della casa è un po’ più bassa

    • arch. Carmen Granata

      L’altezza minima per l’agibilità è 270 cm. Nel caso di mansarde, si può avere un’altezza media di 240 cm.

  7. daniele

    Salve, sto ristrutturando un appartamento facente parte di un condominio costruito negli anni 50 e sprovvisto di collaudo statico.
    per presentare SCA è necessario provvedere a far eseguire il collaudo dell’intero fabbricato (coinvolgendo il condominio) oppure, visto che si tratta di opere interne con ammodernamento degli impianti, si può omettere la presentazione del collaudo?
    grazie

    • Barbara

      Se l’immobile era già dotato di abitabilità e le opere non hanno interessato le strutture il collaudo non serve

    • arch. Carmen Granata

      Più precisamente se l’immobile è già dotato di agibilità, non serve richiederla per una semplice manutenzione straordinaria. Di conseguenza, non servirà il collaudo.

  8. Francesco

    Buongiorno,
    ho una villetta a schiera risalente agli anni 80.
    Ho deciso di venderla e fortunatamente ho già trovato l’acquirente. Purtroppo però, la stessa, non dispone del certificato di abitabilità/agibilità in quanto, negli anni 80, è stato fatto un ampliamento, condonato solo nel 2004. L’acquirente, ahimè, senza tale documento non vuole avanzare nemmeno una proposta d’ acquisto. Come posso ottenere ad oggi un certificato di agibilità con impianti ed altro risalenti a 40 anni fà ? Grazie in anticipo!

    • arch. Carmen Granata

      Non è affatto vero, Barbara. Anche in caso di immobili per i quali è stato rilasciato permesso di costruire (o vecchia concessione) in sanatoria, va attestata l’agibilità.

  9. giuseppe

    Nel 2013 ho acquistato un appartamento consapevole dell’assenza del certificato di agibilità. Ora devo vendere e mi è stato chiesto, cosa devo fare e a chi mi devo rivolgere. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      A un architetto che presenti la segnalazione, se ci sono i presupposti e, in caso contrario, le indichi le opere da effettuare per rendere l’appartamento agibile.

  10. Giancarlo

    Buongiorno,
    sto per acquistare un appartamento costruito negli anni ’70 e ristrutturato nel 2006. L’appartamento non presenta alcun abuso edilizio. Tuttavia ha il certificato di abitabilità originale degli anni ’70 e non quello successivo ai lavori di ristrutturazione interni che hanno modificato la distribuzione interna degli spazi.
    Secondo Lei occorre richiedere al venditore un aggiornamento del certificato di abitabilità allo stato attuale dell’appartamento?
    Grazie,
    Giancarlo

    • arch. Carmen Granata

      Se i lavori hanno comportato solo una diversa distribuzione interna, il proprietario non era tenuto a richiedere una nuova agibilità.

    • Giancarlo

      Anche se la ristrutturazione ha comportato il rifacimento degli impianti elettrici e idrico-sanitari? Grazie ancora!

    • arch. Carmen Granata

      Sì. Naturalmente gli impianti devono essere a norma. Le certificazioni relative, quelle sì che può e deve richiederle.

  11. Davide

    Buongiorno, sto avviando la fase progettuale di una casa unifamiliare, disposta su 2 livelli di cui si vuole ultimare e chiedere l’agibilità parziale del solo piano terra (completo di cucina, bagno, camera e soggiorno e quindi autonomo) mantenendo al grezzo il piano primo che verrà ultimato fra qualche anno e che sarà adibito a zona notte (camere e bagno).

    Secondo Lei posso richiedere l’agibilità parziale?
    Il parere dell’ufficio tecnico comunale è stato negativo.

    • arch. Carmen Granata

      Concordo con l’ufficio tecnico. Non si può chiedere l’agibilità per una “porzione” di unità immobiliare.

    • Davide

      Ho dimenticato di scrivere che la porzione per cui si chiede agibilità parziale verrebbe accatastata come unita immobiliare autonoma, mentre la parte che rimane al grezzo verrebbe accatastata in categoria F3 (in corso di costruzione)…

    • arch. Carmen Granata

      Sì, ma l’importante è che anche dal titolo autorizzativo risultino due unità immobiliari indipendenti. Se così non è, ovviamente al Comune non importa cosa è dichiarato al catasto e non accetterà l’agibilità.

    • Davide

      Ma quindi nel mio caso cosa dovrei fare? La soluzione della doppia unità comporta oneri come ad esempio il doppio parcheggio esterno che si volevano evitare…. e inoltre, di concetto la casa é unica, non si tratta di due appartamenti. Il piano primo non sarebbe indipendente!
      Grazie

    • arch. Carmen Granata

      I mq di parcheggio sono commisurati ai mc di costruito: se una unità non viene ultimata, non è necessario realizzare il parcheggio.
      Se invece l’unità immobiliare è “concettualmente” unica, come dice lei, allora non può essere agibile se non è completamente ultimata.

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