Il Piano Casa varato di recente dal Governo non si rivolge al proprietario che vuol ampliare casa ma punta a risolvere l’emergenza abitativa.
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Diventa Legge il Piano Casa 2026 del Governo Meloni
Conferenza stampa Piano Casa (photo credit www.governo.it)
Cos’è il Piano Casa?
Se hai sentito parlare del Piano Casa e vuoi capire davvero di cosa si tratta, sei nel posto giusto. L’espressione in Italia ha una storia: il Piano Casa del governo Berlusconi, lanciato nel 2009, è stato un pacchetto di misure volte a rilanciare l’edilizia e l’economia attraverso la semplificazione burocratica e l’ampliamento volumetrico delle abitazioni (fino al 20-35% in più). Gli ampliamenti erano consentiti in deroga ai piani urbanistici comunali, a patto di migliorare gli immobili dal punto di vista energetico e strutturale.
Il Piano Casa varato di recente dal Governo Meloni è invece un’altra cosa. Non si rivolge al proprietario di casa che vuole ampliare l’appartamento realizzando sul terrazzo un’altra stanza, ma punta a risolvere un’emergenza abitativa reale, concreta, che tocca milioni di persone.
L’iniziativa è prevalentemente pubblica (lo Stato mette sul piatto 10 miliardi di euro) ma c’è spazio anche per i capitali privati. Vediamo nel dettaglio cosa prevede.
Edilizia residenziale pubblica: recupero, non solo costruzione
Quando si parla di emergenza abitativa, la mente corre subito alle case popolari. L’edilizia residenziale pubblica è da sempre lo strumento principale con cui uno Stato tenta di garantire un tetto a chi non può permettersi il mercato libero.
La novità rilevante di questo Piano sta nell’approccio: invece di puntare solo sulla costruzione di nuovi alloggi, incrementando il consumo di suolo, si sceglie di recuperare il patrimonio edilizio già esistente ma al momento inutilizzabile perché dichiarato inagibile.
Si tratta di circa 60.000 alloggi da riportare in vita, perchè al momento non agibili per mancata manutenzione. Un numero significativo, distribuito sul territorio nazionale, che può fare la differenza nel breve periodo senza incidere ulteriormente su un suolo già martoriato dall’urbanizzazione selvaggia.
La gestione delle risorse sarà affidata a Invitalia, mentre il coordinamento degli interventi sarà assicurato da un Commissario.
Gli interventi saranno attuati attraverso apposite convenzioni che dovranno privilegiare proposte integrate di manutenzione straordinaria e recupero del patrimonio esistente, anche mediante partenariati pubblico-privato e la realizzazione per lotti funzionali.
Per essere ammissibili, le proposte dovranno soddisfare almeno uno dei seguenti requisiti:
• prevedere una riduzione del canone calmierato applicabile a livello territoriale
• riguardare il recupero e la riconversione di immobili pubblici inutilizzati
• essere inserite in programmi di rigenerazione urbana o di contrasto al degrado.
C’è una fetta di popolazione che non rientra nei parametri per l’edilizia popolare ma non riesce comunque ad accedere al mercato libero. Parliamo di lavoratori con redditi medi o medio-bassi, giovani coppie, famiglie monoreddito: troppo ricchi per una casa popolare, troppo in difficoltà per sostenere un mutuo o un affitto a prezzi di mercato.
Per questa fascia esiste il social housing, in italiano Edilizia Residenziale Sociale (ERS): alloggi offerti a canone calmierato o a prezzi agevolati, senza scopo di lucro o con margini molto contenuti. Il Piano Casa dedica a questo capitolo un blocco consistente di risorse.
La gestione del fondo destinati agli affitti calmierati (Fondo Housing Coesione) è affidata a Invimit (Investimenti Immobiliari Italiani), una società controllata dal Ministero dell’Economia che si occupa di fondi comuni di investimento immobiliare. All’interno di questi fondi sarà presente una sezione dedicata a ciascuna Regione, così da assicurare che nessun territorio resti sprovvisto di risorse. Un’impostazione che tiene conto delle differenze strutturali tra Nord e Sud, tra aree metropolitane e province.
Gli alloggi convenzionati sono destinati a chi non rientra nei requisiti per l’edilizia residenziale pubblica (ERP), ma allo stesso tempo ha difficoltà a sostenere gli affitti di mercato. Per accedere a queste abitazioni è necessario avere un ISEE superiore ai limiti previsti per l’ERP, mentre il canone di locazione di mercato deve incidere per oltre il 30% sul reddito disponibile del nucleo familiare. Inoltre, il reddito non può superare cinque volte il costo annuo dell’affitto.
Chi ottiene un alloggio convenzionato è tenuto a comunicare tempestivamente qualsiasi variazione della propria situazione economica che possa comportare la perdita dei requisiti richiesti. Se questo obbligo non viene rispettato, il contratto può essere risolto automaticamente. In tal caso, il conduttore dovrà versare al Comune la differenza tra il canone di mercato e quello agevolato pagato fino a quel momento, oltre alle spese sostenute per gli accertamenti e agli interessi legali.
Gli immobili realizzati o recuperati con questo sistema dovranno mantenere la destinazione ad alloggi convenzionati per almeno 30 anni dalla conclusione dei lavori. Il relativo vincolo dovrà essere trascritto nei registri immobiliari entro 30 giorni dalla fine dell’intervento. Inoltre, se un alloggio viene venduto a un prezzo calmierato, per tutta la durata del vincolo potrà essere rivenduto soltanto allo stesso prezzo.
Tra le misure del Piano c’è anche l’applicazione del rent to buy all’edilizia residenziale sociale. Funziona così: affitti un alloggio per un periodo determinato e durante quel tempo una parte dei canoni che paghi si accumula come anticipo sul prezzo di acquisto. Alla scadenza puoi decidere se esercitare il diritto di comprare l’immobile, deducendo quanto già versato.
Lo strumento è disciplinato dalla Legge 164/2014 e ha due vantaggi concreti:
• puoi entrare subito nell’abitazione senza dover disporre del capitale per un mutuo
• il prezzo di acquisto viene bloccato al momento della stipula, proteggendoti dalle oscillazioni del mercato.
Per chi oggi non ha accesso immediato al credito bancario ma punta a diventare proprietario nel medio termine, è un’opzione che merita attenzione. È destinata a giovani, giovani coppie e genitori separati e riguarda complessi residenziali composti da almeno 25 alloggi, realizzati nel rispetto di elevati standard di efficienza energetica e sostenibilità ambientale.
Gli immobili sono inoltre soggetti a uno specifico atto d’obbligo, trascritto a favore del Comune, che disciplina anche i limiti al prezzo di vendita nel caso in cui l’assegnatario originario decida di cedere successivamente l’abitazione.
Confermate le semplificazioni promesse
Il decreto introduce anche importanti semplificazioni in materia edilizia e urbanistica per gli interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale. In particolare, i lavori di ristrutturazione, demolizione e ricostruzione possono essere avviati con una SCIA, senza dover richiedere il permesso di costruire, purché siano realizzati da soggetti pubblici o investitori istituzionali e venga mantenuta la destinazione d’uso per almeno 30 anni.
È inoltre consentito un ampliamento fino al 20% della volumetria o della superficie esistente. Le stesse regole si applicano anche alle residenze universitarie, mentre nelle aree sottoposte a tutela paesaggistica la tradizionale autorizzazione è sostituita da una segnalazione alla Soprintendenza, che può intervenire entro 30 giorni se rileva irregolarità.
Conclusioni
Il Piano Casa 2026 si muove su più fronti contemporaneamente: recupero del patrimonio pubblico degradato, rafforzamento dell’edilizia residenziale sociale, strumenti innovativi come il rent to buy e coinvolgimento dei privati con incentivi vincolati.
Oltre alle misure illustrate in questo articolo, il decreto contiene numerose altre novità di rilievo, che approfondiremo nei prossimi articoli.
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Domande frequenti
Il Piano Casa si rivolge anche ai privati cittadini che vogliono ristrutturare casa?
No. Questo Piano è rivolto principalmente alla gestione dell’emergenza abitativa attraverso l’intervento pubblico e il coinvolgimento dei costruttori.
Chi gestisce i fondi per il social housing?
I fondi destinati agli alloggi a canone calmierato sono affidati a Invimit (Investimenti Immobiliari Italiani), società del Ministero dell’Economia specializzata nella gestione di fondi immobiliari, con sezioni regionali per garantire una distribuzione equilibrata delle risorse.
Il rent to buy si applica a tutti gli alloggi del Piano?
No, il meccanismo del rent to buy è previsto specificamente nell’ambito dell’edilizia residenziale sociale. Permette di affittare un alloggio con la possibilità di acquistarlo deducendo una parte dei canoni già versati dal prezzo finale, che viene bloccato alla stipula del contratto.
